Đang tải... (xem toàn văn)
` 1 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đ[.]
` LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai lại tài sản vô quý báu quốc gia nên tác động đến đất đai phải đạt hiệu tối ưu Do đó, dự án đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn dự án đạt tiêu chuẩn Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng góc độ tồn kinh tế phân tích tài lại đứng góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu Phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực kéo dài, gây tăng chi phí trượt giá lạm phát; sách Nhà nước ảnh hưởng đến q trình đầu tư,… thực trạng mà hầu hết dự án đầu tư bất động sản gặp phải thời gian qua Điều chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nước ta yếu Trong đó, dân số ngày tăng, tốc độ thị hố phát triển nhanh, đời sống nhân dân nâng cao hơn, đặc biệt Hà nội, địa giới thủ thức mở rộng phía Tây nhu cầu nhà ngày quan tâm Đó điều kiện thuận lợi để dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng dự án có phát triển cách tối ưu khơng địi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho khả phân tích tài thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trình thực dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán thay đổi yếu tố tương lai liên quan đến lợi nhuận dự án, từ có phương pháp điều chỉnh cho phù hợp Các dự án đầu tư bất động sản bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án bất động sản đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép nghiên cứu đề tài “Phân tích tài dự án đầu tư xây ` dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội” Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong hướng dẫn em nghiên cứu hoàn thiện đề tài này! Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư; - Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội; - Đề giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng, kết hợp với phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán số 108 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội Chương III: Giải pháp hoàn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội ` CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm: Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định • Đặc điểm dự án đầu tư: - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia, nên hoạt động ảnh hưởng đến đất đai phải phân tích kỹ lưỡng để hiệu thu tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh chi phí hội đất đai Vì vậy, dự án đầu tư phải phân tích hai khía cạnh, tài kinh tế - xã hội - Dự án đầu tư cơng trình bất động sản thực thời gian dài, có nhiều rủi ro Vì vậy, phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để dự án đầu tư đạt hiệu tài cao; đặc biệt phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian dòng tiền - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án khơng gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công dự án I.1.2 Tài dự án đầu tư: Là tất quan hệ tiền tệ trình triển khai thực dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ vốn, thu chi phân phối ` I.1.3 Phân tích tài dự án đầu tư • Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư nội dung kinh tế quan trọng q trình soạn thảo dự án Phân tích tài dự án đầu tư q trình tính tốn, đánh giá, phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho nhà đầu tư lựa chọn đưa định phù hợp hiệu • Vai trị phân tích tài dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa định có nên đầu tư khơng dựa nguồn lực mà có Mục tiêu chủ đầu tư lợi nhuận, phân tích tài bước quan trọng q trình lập dự án đầu tư Khơng vậy, phân tích tài cịn quan tâm tổ chức phi lợi nhuận để tổ chức mục tiêu khác - Đối với quan có thẩm quyền định đầu tư Nhà nước Phân tích tài quan trọng để quan xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước lại cần thiết - Đối với quan tài trợ vốn cho dự án Dự án có khả trả nợ dự án phải đánh giá khả thi mặt tài chính, có nghĩa dự án phải đạt hiệu tài có độ an tồn cao mặt tài Do phân tích tài quan trọng để định tài trợ vốn cho dự án - Phân tích tài cịn sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội Phân tích tài phân tích kinh tế - xã hội phải dựa việc so sánh lợi ích thu khoản chi phí phải bỏ ` Song phân tích tài tính đến chi phí lợi ích sát thực cá nhân tổ chức đầu tư Cịn phân tích kinh tế - xã hội , khoản chi phí lợi ích xem xét giác độ kinh tế, xã hội Do dựa chi phí lợi ích phân tích tài tiến hành điều chỉnh để phản ánh chi phí lợi ích mà kinh tế xã hội phải bỏ hay thu • Mục đích phân tích tài dự án đầu tư Phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thơng qua việc: - Xem xét nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án) - Dự tính khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án góc độ hạch tốn kinh tế đơn vị thực dự án Có nghĩa xem xét chi phí phải thực kể từ soạn thảo kết thúc dự án, xem xét lợi ích mà đơn vị thực dự án thu thực dự án Trên sở xác định tiêu phản ánh hiệu tài dự án - Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư , thể hiện: + An toàn nguồn vốn huy động; + An tồn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ; + An tồn cho kết tính tốn hay nói cách khác xem xét tính chắn tiêu hiệu tài dự án yếu tố khách quan tác động theo hướng khơng có lợi • u cầu phân tích tài dự án đầu tư Để đạt mục đích phát huy vai trị phân tích tài chính, u cầu đặt phân tích tài là: ` - Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài phải đầy đủ đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; - Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp hệ thống tiêu để phản ánh đầy đủ khía cạnh tài dự án - Phải đưa nhiều phương án để từ lựa chọn phương án tối ưu I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu đầu tư dự án I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư dự án dự tính dựa nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật dự án - Nếu vốn đầu tư dự tính q thấp, dự án khơng thực được, ngược lại vốn đầu tư dự tính cao khơng phản ánh xác hiệu tài dự án, phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ xác cao - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả phân tích tình hình thị trường tại, khả dự báo tình hình thị trường tương lai đề phòng tăng giá nguyên vật liệu, trang thiết bị I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư xác định tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình dự án Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm nhắc đến xác định nhu cầu vốn, tổng mức đầu tư xây dưng cơng trình dự tốn xây dựng cơng trình Ta phân biệt hai khái niệm sau: Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình chi phí dự tính dự án Dự tốn đầu tư xây dựng cơng trình xác định theo cơng trình xây ` dựng cụ thể Hai khái niệm khác nội dung chi phí chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Do đó, Dự tốn đầu tư xây dựng cơng trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình xảy hai trường hợp sau: + Khi dự án khơng phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có cơng trình Nếu dự án có nhiều cơng trình chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư tính riêng thành nội dung chi phí mà khơng phân bổ cho dự tốn cơng trình, hạng mục cơng trình Tổng mức đầu tư dự án bất động sản bao gồm chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm trường để điều hành thi cơng - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế loại phí liên quan khác - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất chi phí khác, chi phí thực tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực cơng việc quản lý dự án từ lập dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác ` - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động thời gian sản xuất thử sản xuất không ổn định dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí cần thiết khác - Chi phí dự phịng bao gồm: chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá thời gian xây dựng cơng trình I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu tự xác định nhu cầu vốn cách tính trực tiếp Có phương pháp để xác định tổng mức đầu tư: • PP1: Tính theo thiết kế sở dự án: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình - GXD : Chi phí xây dựng tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế sở, khối lượng khác dự tính giá xây dựng phù hợp với thị trường; GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) i =1 Trong đó: n : Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ phận kết cấu cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án ` Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo phận kết cấu thứ i cơng trình GQXDK : Chi phí xây dựng cơng tác khác lại/ phận kết cấu khác lại cơng trình, hạng mục cơng trình ước tính theo tỷ lệ phần trăm tổng chi phí xây dựng công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng phận kết cấu cơng trình, hạng mục cơng trình TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng - GTB : Chi phí thiết bị tính theo phương pháp sau: + Trường hợp dự án có nguồn thơng tin, số liệu chi tiết dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị thiết bị giá trị toàn dây chuyền công nghệ giá tấn, tồn dây chuyền thiết bị tương ứng cơng trình chi phí thiết bị dự án tổng chi phí thiết bị cơng trình thuộc dự án + Trường hợp dự án có thơng tin giá chào hàng đồng thiết bị, dây chuyền công nghệ nhà máy sản xuất đơn vị cung ứng thiết bị GTB dự án lấy trực tiếp từ báo giá giá chào hàng thiết bị đồng + Trường hợp dự án có thơng tin, liệu chung cơng suất, đặc tính kỹ thuật dây chuyền cơng nghệ, thiết bị chi phí thiết bị xác định theo tiêu suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ cơng trình - GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư dự án chế độ nhà nước có liên quan; - GQLDA : Chi phí quản lý dự án GTV : Chi phí tư vấn GK : Chi phí khác ` GQLDA , GTV GK xác định cách lập dự tốn; tính theo định mức tỷ lệ phần trăm; tổng chi phí (khơng bao gồm lãi vay thời gian thực dự án vốn lưu động ban đầu) ước tính từ 10% - 15% tổng chi phí xây dựng chi phí thiết bị dự án Vốn lưu động ban đầu (đối với dự án sản xuất kinh doanh) lãi vay thời gian thực dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực kế hoạch phân bổ vốn dự án để xác định - GDP : Chi phí dự phòng xác định sau: Đối với dự án có thời gian thực đến năm: Chi phí dự phịng tính 10% tổng chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác Đối với dự án có thời gian thực năm: Chi phí dự phịng xác định yếu tố: dự phịng chi phí cho yếu tố khối lượng cơng việc phát sinh (được tính 5% tổng chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư, chi phí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng chi phí khác) dự phịng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực dự án số giá xây dựng loại cơng trình theo khu vực xây dựng Trong đó, số giá xây dựng tính bình qn khơng năm gần phải kể đến khả biến động yếu tố chi phí, giá khu vực quốc tế) • PP2: Tính theo diện tích cơng suất sử dụng cơng trình giá xây dựng tổng hợp theo phận, kết cấu, theo diện tích, cơng sử dụng (gọi giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình tương ứng thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung chi phí chưa tính 10 ... Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán số 108 đường Nguyễn Trãi, quận. .. phịng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn phịng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi,. .. cộng, văn phòng nhà để bán số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội; - Đề giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ cơng cộng, văn