Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ tp hcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM KHÁNH NAM TS NGUYỄN HOÀNG BẢO TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM” cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Tất tài liệu tham khảo có nguồn gốc rõ ràng, cơng bố theo quy định trích dẫn đầy đủ Nội dung luận án tác giả tự nghiên cứu cách trung thực, khoa học chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC ii LỜI CAM ĐOAN I MỤC LỤC II DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VI DANH MỤC CÁC BẢNG VII DANH MỤC CÁC HÌNH VII TÓM TẮT LUẬN ÁN VIII ABSTRACT IX CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 10 1.6 Bố cục đề tài .10 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 12 2.1 Một số khái niệm sử dụng nghiên cứu .12 2.1.1 Khái niệm nhà riêng lẻ 12 2.1.2 Một số khái niệm giá nhà 13 2.1.3 Khái niệm chiến lược rao giá .16 2.2 Cơ sở lý thuyết 17 2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà 17 2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết mối quan hệ giá thời gian rao bán Cheng đồng (2008) 20 2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết tâm lý kỳ thị (Stigma effect) Taylor (1999) 32 2.2.1.3 Mơ hình lý thuyết hành vi câu cá (fishing behavior) người bán nhà Sun Seiler (2013) 38 2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà .44 iii 2.2.2 Cơ sở lý thuyết mơ hình khả bán nhà .47 2.2.3 Một số sở lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm thị trường nhà 52 2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm hiệu người mua thị trường nhà Cronin (1982) .54 2.2.3.2 Tóm lược số khn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua thị trường nhà 57 2.2.4 Khung phân tích luận án .61 2.3 Tổng quan nghiên cứu có liên quan 64 2.3.1 Tổng quan nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán 64 2.3.2 Tổng quan nghiên cứu liên quan đến khả bán nhà .74 CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ 78 3.1 Mơ hình phân tích Dữ liệu nghiên cứu .78 3.1.1 Mơ hình phân tích .78 3.1.1.1 Thảo luận biến phụ thuộc 81 3.1.1.2 Thảo luận biến giải thích 83 3.1.2 Dữ liệu nghiên cứu 104 3.2 Xác định chiến lược rao giá người bán 109 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá người bán 109 3.2.2 Kết mơ hình xác định chiến lược rao giá người bán 112 3.3 Đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá mức giá bán thời gian rao bán nhà .115 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để đo lường tác động chiến lược rao giá mức giá bán thời gian rao bán nhà 115 3.3.2 Kết đo lường tác động chiến lược rao giá mức giá bán nhà 118 3.3.3 Kết đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá thời gian rao bán 123 iv 3.4 Đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá khả bán nhà 130 3.4.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để đo lường tác động chiến lược rao giá khả bán nhà 130 3.4.2 Kết đo lường tác động chiến lược rao giá người bán khả bán nhà 132 CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ 140 4.1 Phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng đặc tính nhà cũ lên hành vi người mua nhà .140 4.2 Kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của nhà cũ lên hành vi mua nhà người mua 148 4.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm .148 4.2.2 Kết kiểm định thực nghiệm kết luận khuôn khổ lý thuyết 149 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 152 5.1 Kết luận kết đạt luận án .152 5.1.1 Kết luận việc đo lường tác động chiến lược rao giá người bán lên mức giá bán, thời gian rao bán khả bán nhà 152 5.1.2 Kết luận việc phát triển khn khổ lý thuyết phân tích tác động đặc điểm nhà cũ lên hành vi người mua nhà 154 5.2 Một số kiến nghị từ kết luận án 155 5.2.1 Kiến nghị người bán người phát triển nhà riêng lẻ 155 5.2.2 Kiến nghị người mua nhà 156 5.3 Đóng góp quan trọng luận án 157 5.3.1 Đóng góp mặt lý thuyết 157 5.3.2 Đóng góp mặt thực nghiệm 158 5.3.3 Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam 158 v DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 160 TÀI LIÊU THAM KHẢO 161 PHỤ LỤC 179 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ số e hedonic Đánh giá hưởng thụ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả liệu khảo sát nhà riêng lẻ TP.HCM sau 108 điều chỉnh Bảng 3.3: Kết ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá giá 118 bán nhà Bảng 3.5: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá thời 124 gian rao bán Bảng 3.6: Kết thiết lập biến biến kiểm duyệt cho mơ hình khả 133 bán nhà Bảng 3.7: Kết ước tính mơ hình khả bán nhà Cox 134 mốc thời gian tháng, tháng, tháng, tháng Bảng 4.1: Kết kiểm định tác động đặc tính ngập lụt nhà cũ lên 149 giá bán thời gian rao bán nhà chọn mua DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng số đặc tính cấu trúc nhà 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý thành phố Hồ Chí Minh 129 viii PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán hành vi mua nhà thị trường bất động sản TP HCM Cụ thể, luận án nghiên cứu tác động chiến lược rao giá mức giá bán, thời gian rao bán, khả bán nhà (mục tiêu 1); phát triển mơ hình phân tích ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2) Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước ước tính mức giá thị trường nhà với mơ hình đánh giá hưởng thụ (hedonic) xác định chiến lược rao giá khoảng chênh lệch mức giá rao thực tế giá thị trường nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên giá bán thời gian rao bán nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên khả bán nhà biến động tác động với mô hình khả bán Cox với mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, tháng Kết cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch rút ngắn thời gian giao dịch nhà Những mơ hình Cox cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả bán nhà 30 ngày đầu rao bán, tác động giảm dần biến sau 180 ngày rao bán Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát thị trường nhà TP HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy kinh nghiệm người mua nhà trả qua với việc ngập lụt nhà trước có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch nhà Kết phù hợp với kết mơ hình lý thuyết vừa phát triển 181 Savills Research And Consultancy Available at https://pdf.savills.asia/asia-pacificresearch/vietnam-research/savills-property-price-index/sppi-vn-q1-2019-en.pdf – retrieved 12-12-2019 Schipper, Y et al., 1998 Why aircraft noise value estimates differ? A meta-analysis Journal of Air Transport Management, 4(2), 117 – 124 Seo, D., Chung, Y., & Kwon, Y (2018) Price Determinants of Affordable Apartments in Vietnam: Toward the Public–Private Partnerships for Sustainable Housing Development. Sustainability, 10(1), 197 https://doi.org/10.3390/su10010197 Simon, H A (1955) A Behavioral Model of Rational Choice The Quarterly Journal of Economics, 69(1), 99 – 118 Sirmans, C F., Turnbull, G K., & Benjamin, J D (1991) The markets for housing and real estate broker services Journal of Housing Economics, 1(3): 207-217 Sirmans, G S., & Macpherson, D A (2003) The composition of hedonic pricing models: a review of the literature National Association of Realtors Sirmans, G S., Macpherson, D A., & Zietz, E N (2005) The Composition of Hedonic Pricing Models Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44 Small, K A., & Song, S (1992) “Wasteful" commuting: a resolution The journal of political economy, 100(4), 888-898 Smith, B C (2010) Spatial Heterogeneity in Listing Duration: The Influence of Relative Location to Marketability Journal of Housing Research, 18(2), 151-171 Song, S (1994) Modelling worker residence distrib ution in the Los Angeles region Urban Studies, 31(9), 1533 - 1544 Steinnes, D N (1992) Measuring the economic value of water quality The Annals of Regional Science, 26(2), 171-176 182 Stull, W J (1978) The landlord’s dilemma: asking rent strategies in a heterogeneous housing market Journal of Urban Economics, 5(1), 101-115 DOI: 10.1016/00941190(78)90039-6 Sun, H., & Seiler, M J (2013) Hyperbolic Discounting, Reference Dependence and its Implications for the Housing Market Journal of Real Estate Research, 35(1), – 24 Taylor, C R (1999) Time-on-the-Market as a Sign of Quality. Review of Economic Studies, 66(3), 555–578 https://doi.org/10.1111/1467-937x.00098 Thaler, R (1978) A note on the value of crime control: evidence from the property market Journal of Urban Economics, 5(1), 137–145 Theebe, M A J (2004) Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2/3), 209–234 https://doi.org/10.1023/b:real.0000011154.92682.4b Troy, A., & Romm, J (2004) Assessing the price effects of flood hazard disclosure under the California natural hazard disclosure law (AB 1195). Journal of Environmental Planning and Management, 47(1), 137–162 https://doi.org/10.1080/0964056042000189844 Turnbull, G K., & Dombrow, J (2005) Identifying Agent-Specific Influences in the Brokerage Process Full Report of National Association of Realtors Available at: https://www.nar.realtor/ncrer.nsf/files/TurnbullDombrow%20fr.pdf/$FILE/ TurnbullDombrow%20fr.pdf [Accessed 5/1/2017] Turnbull, G K., & Dombrow, J (2007) Individual Agents, Firms, and the Real Estate Brokerage Process Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 57-76 Turnbull, G K., & Sirmans, C F (1993) Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545–557 https://doi.org/10.1016/01660462(93)90046-h Uju, I V., & Iyanda, S T 2012 Comparative Analysis of the Determinants of Residential Land Values Chinese Business Review, 11(2), 187–192 183 UN-Habitat Vietnam Housing Sector Profile; UN-Habitat: Nairobi, Kenya, 2014; p 158 Vinh, N Q., & Leaf, M (1996) City life in the village of ghosts: A case study of popular housing in Ho Chi Minh City, Vietnam Habitat International, 20(2), 175–190 DOI: 10.1016/0197-3975(95)00048-8 Visser, P., Van Dam, F., & Hooimeijer, P (2008) Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands Journal of Social & Economic Geography, 99(3), 348–360 Waddell, P., Berry, B., & Hoch, I (1993) Housing price gradients: The intersection of space and built form Geographical Analysis 25(1), 5-19 https://doi.org/10.1111/j.1538-4632.1993.tb00276.x Waibel, M., Eckert, R., Bose, M., & Martin, V (2007) Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation Asien, 103(1), 59-78 Wheaton, W C (1990) Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model Journal of Political Economy, 98(6), 1270–1292 Wild M., 2009 What Drives Land Prices in Your Market? The Use of Multiple, Regression Analysis to Confirm the Significance of Determinative Real Estate Value Elements Journal of the ASFMRA (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers), 2009, – 15 DOI: DOI: 10.22004/ag.econ.189839 World Bank Group Vietnam Affordable Housing: A Way Forward; World Bank Group: Washington, DC, USA, 2015; p 117 Xu, T (2008) Heterogeneity in housing attributes prices: A study of the interaction behaviour between property specifics, location coordinates and buyers’ characteristics International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166– 181 Yang, S X., & Yavas, A (1995) Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market Journal of Real Estate Research, 10(1): 23-33 184 Yavas, A (1992) A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets. Real Estate Economics, 20(4), 533–548 https://doi.org/10.1111/1540-6229.00595 Yusof, A., & Ismail, S (2012) Multiple Regressions in Analysing House Price Variations. Communications of the IBIMA, 1–9 https://doi.org/10.5171/2012.383101 Zuehlke, T.W (1987) Duration Dependence in the Housing Market Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704 Zumpano, L , Elder, H., & Baryla, E (1996) Buying a house and the decision to use a real estate broker Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169-181 TIẾNG VIỆT Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Bằng Sơng Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 11-17 Phan Đình Ngun, Tơ Thị Nhật Minh Nguyễn Thị Bích Hồng (2018) Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh Tạp chí Kinh tế Phát triển, 252(8), 30 – 38 Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản TP Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 18 – 23 Trịnh Thị Giao Chi & Nguyễn Thị Ngọc Hà (2012) Đánh giá tác động tiếng ồn từ hoạt động giao thông đường đến người dân sống ven số tuyến đường phía Nam thành phố Huế Tạp chí Khoa học, Đại học Huế, 73(4), 19-28 Vương Quốc Duy (2016) Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất địa bàn thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học Thương mại, 91, 64-72 185 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số chứng minh lý thuyết mối quan hệ giá rao bán, giá bàn thời gian rao bán Cheng đồng (2008) Từ phương trình (13): Viết lại thành: (PL2.1) Trong đó: Từ (PL2.1), ta có: (PL2.2) 186 Trường hợp n = 2, thay n = vào phương trình PL2.2, ta có Phụ lục 2: Mẫu bảng câu hỏi thăm dò Giá giao dịch thời gian rao bán thị trường nhà TP.HCM Bảng câu hỏi số: Tên khảo sát viên Tên nhà môi giới Tên người khảo sát Số điện thoại Tên người giám sát Đã kiểm tra giám sát Vị trí khảo sát Phường: Ngày khảo sát: Quận/huyện Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gò Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Thạnh 19 Củ Chi 20 Hóc Mơn 21 Bình Chánh _ Tơi tên Nguyễn Thị Bích Hồng làm đề tài luận án tiến sĩ “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán: Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM ” Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá thời gian bán nhà thị trường nhà riêng lẻ khu vực thành phố Hồ Chí Minh đồng thời xác định ảnh hưởng đặc tính nhà lên khả giao dịch thành công nhà Với mục tiêu này, tiến hành khảo sát theo bảng câu hỏi Tôi mong quý vị trả lời khảo sát để tơi đạt mục tiêu nghiên cứu Tơi xin cam đoan nội dung phiếu khảo sát bảo mật nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đề cập Địa 187 Số nhà: _ Tên đường: _ Phường/ Xã: _ Quận/Huyện: _ A PHẦN CÂU HỎI DÀNH CHO NHÀ MÔI GIỚI Thời điểm khách hàng ký gửi BĐS (ngày/tháng/năm): ……………… Giá nhà thời điểm ký gửi (triệu đồng): Thời điểm chốt giao dịch (ngày/tháng/năm): …………… Giá rao gần nhà trước bán (triệu đồng) ………………… Thời điểm rao giá gần trước bán (ngày/tháng/năm) Giá giao dịch nhà (triệu đồng): …………………… Thời điểm xây dựng nhà (tháng/năm): ………………………… ………………… ………………… Tình trạng pháp lý nhà:  Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Khác Hình dạng nhà: a Vng vức b Nở hậu 10 Vẻ bề ngồi nhà: a Cũ, xuống cấp b Khá cũ c Tóp hậu c Bình thường d Khác…………………… d Cịn e Mới 11 Chiều rộng đường/hẻm trước nhà: …………………….(m) 12 Khoảng cách từ nhà trục giao thơng gần (những đoạn phố qui định bảng gía đất): ………………………………(m) 13 Loại hình nhà (Xem Phụ lục minh họa loại hình nhà ở) a Nhà truyền thống b Nhà đơn lập (nhà phố) c Nhà đơn lập (biệt thự) d Nhà liên kế e Khác (vui lòng nêu rõ): 14 Tổng diện tích sàn sinh sống: ……………………… m2 15 Số tầng nhà:…………… tầng 16 Diện tích khn viên: …………….m2 17 Bề ngang nhà: ……………m 18 Số lượng phòng ngủ a phòng b phòng d phòng e Khác (ghi rõ số phòng): c phòng 188 19 Số lượng nhà vệ sinh a b d c e Khác (ghi rõ số phòng): 20 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f d g 21 Khu vực nhà tọa lạc có bị ngập lụt khơng? (trong vịng bán kính 600m) a Ngập triều cường b Ngập mưa c Khác Nếu có, ngập lụt xảy vịng bán kính m? (đối với ngập mưa) …………………………; độ sâu (đối với ngập triều cường)? 22 Hướng nhà: …………………………………………………… a Đông b Tây c Nam d Bắc e Đông Nam f Đông Bắc g Tây Bắc h Tây Nam 23 Căn nhà có bị ánh nắng chiều chiếu trực tiếp vào nhà:  Có  Khơng 24 Khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành): …………………km 25 Khoảng cách từ nhà tới chợ siêu thị gần nhất: ………………….km 26 Khoảng cách từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất: …………….(km) 27 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) 28 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) 29 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) B PHẦN DÀNH CHO NGƯỜI MUA B1 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ ĐÃ MUA 30 Nơi làm việc Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gị Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Tân 19 Bình Thạnh 20 Khác 31 Đi làm a Đi b Xe đạp c Xe gắn máy (chạy xăng) f Xe buýt g Khác e Xe d Xe gắn máy (chạy điện) 32 Thời gian bình quân làm (phút): …………………………… 33 Thời gian bình quân từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành) xe máy: ……………… (phút) 189 34 Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 35 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 36 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 37 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 38 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 39 Thu nhập hộ gia đình (tháng): ………………………… triệu đồng (ước chừng) 40 Trình độ học vấn a Thạc sĩ/ Tiến sĩ b Đại học c Cao đẳng d Từ cấp trở xuống 41 Nghề nghiệp người mua nhà a Làm công ăn lương b Doanh nhân c Hộ kinh doanh cá thể 42 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f f f 46 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom f d g 45 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e d g 44 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e d g 43 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e d Khác d g b Có hệ thống thu gom 47 Khu vực nhà bạn mua có bị ngập lụt (do mưa/triều cường) khơng? a Khơng b Có 48 Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có khơng đáng kể b Có, ảnh hưởng nhiều 49 Anh/chị mua nhà tiền? (triệu đồng) 50 Lúc mua, ngơi nhà có sẵn nội thất chưa? Nói cách khác, giá mua bao gồm nội thất chưa? a Đã có b Chưa Nếu có, giá trị nội thất khoảng bao nhiêu? ………………… triệu đồng 51 Anh/chị nghĩ 12 tháng tới giá nhà khu vựa biến động theo hướng: 190 a Tăng lên b Giảm xuống c Khơng biết 52 Nếu tăng lên tăng lên khoảng phần trăm: B2 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ Ở TRƯỚC KHI MUA CĂN NHÀ HIỆN TẠI 53 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 54 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 55 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 56 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 57 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom b Có hệ thống thu gom 58 Khu vực nhà trước Anh/chị có bị ngập lụt (do mưa) khơng? a Có b Khơng Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có b Có khơng đáng kể c Không 59 Thời gian làm (phút) từ nhà trước đây: …………………………… 60 Thời gian từ nhà tới trung tâm thành phố trung bình (bằng xe máy)……………… ( phút) 61 Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 62 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 63 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): …………… … ( phút) 64 Thời gian từ nhà tới trường Cấp gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 65 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 191 Hết Chữ ký người khảo sát/người vấn 192 Phụ Lục Bảng PL3.1 : Hệ số tương quan biến price tom outsid slotar wide e ea age   price 1    tom -0.054 age -0.455 0.108 floorar nbedr nbathr shape ea long tworkp tmark la et tsch safe smelly noisy                                                                                   1                                                                                  1                                                                          1                                                                  1                                                          1                                                  1                                          1                   1                              1                                  1  0.263 -0.143 -0.760 0.696 -0.001 -0.439 0.273 wide 0.590 -0.040 -0.354 0.184 0.752 long 0.510 0.016 -0.355 0.274 0.719 0.137 floorarea 0.650 -0.041 -0.185 -0.066 0.597 0.500 0.452 nbedr 0.300 -0.028 0.133 -0.249 0.125 0.124 0.116 0.663 1  1  1  0.330 0.023 0.056 -0.183 0.139 0.157 0.115 0.663 0.866 1  -0.189 0.076 0.221 -0.225 -0.055 -0.050 -0.078 -0.073 0.000 -0.019 sun 0.113 -0.081 -0.118 0.108 0.033 0.022 0.021 -0.003 -0.044 0.029 -0.160 face 0.463 0.029 -0.208 0.238 0.331 0.135 0.369 0.266 0.163 0.188 -0.018 -0.010 dstreet tcbd   slotarea shape dstree widest dmark dcbd dsch t reet et face   outside nbathr sun 1  -0.210 -0.043 0.009 -0.007 -0.045 -0.025 -0.011 -0.155 -0.176 -0.174 -0.046 0.007 -0.297 1  widestreet 0.469 -0.010 -0.241 0.210 0.371 0.236 0.354 0.287 0.131 0.146 0.052 -0.031 0.696 -0.082 dcbd -0.653 0.119 0.602 -0.487 -0.378 -0.343 -0.304 -0.412 -0.179 -0.288 0.272 -0.106 -0.233 0.166 -0.194 dmarket -0.026 -0.033 -0.186 0.176 -0.074 -0.110 0.025 -0.043 -0.107 -0.078 -0.062 0.071 -0.032 0.039 -0.063 -0.129 dsch -0.090 0.066 0.164 -0.149 -0.192 -0.241 -0.057 -0.017 0.037 0.013 -0.081 0.072 -0.018 -0.062 -0.128 0.083 0.445 tcbd -0.179 -0.047 -0.006 0.114 0.033 -0.008 0.041 -0.133 -0.124 -0.158 0.114 0.073 0.082 0.168 0.088 0.270 0.099 -0.157 tworkpla -0.187 -0.062 0.184 -0.091 -0.123 -0.137 -0.076 -0.118 -0.056 -0.059 -0.015 0.023 -0.030 0.110 -0.071 0.125 0.023 0.000 0.185 1  1    tmarket 0.066 -0.036 -0.083 0.018 0.036 -0.008 0.068 0.092 0.123 0.115 0.094 -0.030 0.153 0.025 0.009 -0.120 0.080 -0.059 0.105 0.033 tsch 0.106 -0.080 -0.141 0.152 0.011 -0.004 0.033 -0.062 -0.093 -0.105 0.003 0.004 0.043 0.239 0.003 -0.196 0.179 0.097 0.107 0.236 0.259 safe 0.036 -0.034 0.156 -0.119 0.079 0.065 0.055 0.133 0.115 0.140 0.058 -0.033 0.067 -0.118 0.069 0.047 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 smelly 0.543 -0.053 -0.296 0.187 0.388 0.303 0.342 0.404 0.227 0.320 -0.139 0.096 0.294 -0.148 0.239 -0.491 -0.023 -0.069 -0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216 noisy 0.079 0.124 0.111 -0.151 0.052 0.066 -0.029 0.120 0.129 0.166 -0.003 0.005 0.082 -0.186 -0.092 0.003 -0.172 -0.066 -0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321 flooding 0.071 0.077 0.097 -0.140 0.073 0.032 0.089 0.073 0.077 0.081 0.125 -0.156 0.065 -0.018 0.072 -0.044 -0.145 -0.033 -0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198 1          1    1  193 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF Variable lnslotarea long wide nbathr nbedr lnage lnfloorarea outside dcbd face widestreet smelly lntsch lntmarket dsch dmarket noisy dstreet lntcbd safe shape flooding lntworkpla sun waste Mean VIF Source Model Residual Total lnprice lnage lnfloorarea lnslotarea VIF 41.75 20.47 13.53 4.85 4.79 4.54 4.06 3.29 3.13 2.74 2.51 1.88 1.74 1.73 1.6 1.56 1.56 1.51 1.44 1.34 1.24 1.24 1.2 1.12 1.08 1/VIF 0.0240 0.0488 0.0739 0.2060 0.2087 0.2204 0.2461 0.3041 0.3199 0.3646 0.3985 0.5323 0.5761 0.5795 0.6258 0.6402 0.6421 0.6619 0.6935 0.7469 0.8033 0.8077 0.8323 0.8934 0.9251 5.04 Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi SS df MS Number of obs = 180.359 32 5.63621 F(32, 415) = 22.748 415 0.05481 Prob > F = 203.107 447 0.45438 R-squared = Adj R-squared = Root MSE = Coef -0.0374 0.1522 0.5297 Std Err 0.0181 0.0304 0.0440 t P>t -2.07 0.039 5.00 0.000 12.04 0.000 448 102.82 0.8880 0.8794 0.2341 [95% Conf Interval] -0.0730 -0.0018 0.0924 0.2120 0.4433 0.6162 194 shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe waste smelly noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons -0.0894 0.0180 0.1466 -0.0002 -0.0471 -0.0670 0.0543 0.0143 0.0585 0.0362 -0.0301 -0.0904 1.0254 0.6760 0.6755 0.9615 0.3459 0.4454 0.1792 0.0582 0.9124 0.6989 0.2334 -0.0102 0.1786 0.6819 0.7495 0.8267 0.2555 5.4684 0.0318 0.0021 0.0673 0.0001 0.0201 0.0277 0.0260 0.0117 0.0329 0.0080 0.0086 0.0428 0.0904 0.0908 0.0920 0.0751 0.0692 0.0811 0.0725 0.0734 0.0694 0.0717 0.0831 0.0738 0.0867 0.1125 0.0703 0.0701 0.0619 0.2375 -2.81 8.40 2.18 -1.82 -2.34 -2.42 2.09 1.22 1.78 4.53 -3.52 -2.11 11.34 7.45 7.34 12.81 5.00 5.49 2.47 0.79 13.14 9.74 2.81 -0.14 2.06 6.06 10.66 11.79 4.13 23.02 0.005 0.000 0.030 0.069 0.020 0.016 0.037 0.223 0.076 0.000 0.000 0.035 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.014 0.428 0.000 0.000 0.005 0.891 0.040 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 -0.1519 0.0138 0.0144 -0.0003 -0.0866 -0.1216 0.0033 -0.0087 -0.0062 0.0205 -0.0470 -0.1745 0.8477 0.4976 0.4947 0.8139 0.2099 0.2859 0.0368 -0.0861 0.7759 0.5580 0.0700 -0.1551 0.0083 0.4608 0.6113 0.6888 0.1338 5.0015 Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508 Bảng PL3.4: Kiểm định vấn đề nội sinh -0.0268 0.0223 0.2789 0.0000 -0.0076 -0.0125 0.1054 0.0373 0.1232 0.0519 -0.0133 -0.0063 1.2032 0.8544 0.8563 1.1090 0.4820 0.6049 0.3216 0.2025 1.0489 0.8399 0.3968 0.1348 0.3490 0.9029 0.8876 0.9646 0.3771 5.9353 195 Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE lnprice Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons -.0374001 1521707 5297101 -.0893888 0180359 1466493 -.0001535 -.0470947 -.0670391 0543353 0142818 0362284 0585045 -.0301379 -.0904008 1.025423 6760192 6754924 9614905 3459477 4454181 1791863 0582043 9124136 6989361 233403 -.010152 1786402 6818878 7494502 8266903 255457 5.468441 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 t -2.11 4.07 9.53 -2.59 8.79 1.76 -1.95 -2.21 -2.26 2.26 1.04 3.84 1.31 -2.88 -2.12 10.01 9.76 8.17 14.19 4.58 4.86 3.05 0.68 15.11 11.40 3.78 -0.17 1.85 2.37 11.48 11.89 4.67 21.00 P>|t| 0.036 0.000 0.000 0.010 0.000 0.079 0.052 0.028 0.024 0.024 0.299 0.000 0.192 0.004 0.034 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.002 0.495 0.000 0.000 0.000 0.866 0.066 0.018 0.000 0.000 0.000 0.000 = = = = = 448 179.54 0.0000 0.8880 23412 [95% Conf Interval] -.0722928 078645 4204166 -.1573428 0140039 -.0173165 -.0003083 -.0890251 -.1253076 007123 -.0127145 017704 -.0294153 -.0507416 -.1740393 8240243 5399028 5129426 8282604 19746 2652952 0636444 -.1094226 7937358 5784067 1118976 -.1279003 -.0116787 1169558 6211627 6899797 1480063 4.956457 -.0025074 2256964 6390036 -.0214349 0220679 3106151 1.20e-06 -.0051643 -.0087705 1015477 0412781 0547528 1464243 -.0095341 -.0067623 1.226822 8121356 8380423 1.094721 4944354 6255411 2947283 2258312 1.031091 8194656 3549083 1075963 3689591 1.24682 8777378 963401 3629077 5.980425 predict Residuals, res reg Residuals lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 > dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp, robust Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE Residuals Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons 1.14e-09 9.01e-10 -1.17e-09 5.52e-10 5.67e-11 -1.34e-09 1.67e-12 2.42e-10 2.66e-09 -2.97e-10 -3.15e-10 6.55e-10 -3.00e-10 8.58e-11 6.83e-10 4.72e-09 -8.11e-10 1.16e-09 -1.56e-09 3.77e-09 3.67e-09 2.78e-09 4.11e-09 -1.74e-09 -7.66e-10 3.04e-09 -9.46e-11 3.96e-09 -4.03e-09 -1.86e-09 -2.16e-09 5.27e-11 -1.31e-08 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 t 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 P>|t| 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 = = = = = 448 0.00 1.0000 0.0000 23412 [95% Conf Interval] -.0348927 -.0735257 -.1092935 -.067954 -.004032 -.1639658 -.0001547 -.0419304 -.0582686 -.0472123 -.0269963 -.0185244 -.0879198 -.0206037 -.0836385 -.2013988 -.1361164 -.1625498 -.1332301 -.1484877 -.1801229 -.115542 -.1676269 -.1186777 -.1205295 -.1215054 -.1177483 -.1903189 -.5649321 -.1282875 -.1367107 -.1074507 -.5119841 0348927 0735257 1092935 067954 004032 1639658 0001547 0419304 0582686 0472123 0269963 0185244 0879198 0206037 0836385 2013988 1361164 1625498 1332301 1484877 180123 115542 1676269 1186777 1205295 1215054 1177483 1903189 564932 1282875 1367107 1074507 511984