Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn thành phố thanh hoá

Lời nói đầu Nhà nhu cầu vật chất ngời Nó có vai trò quan trọng đời sống ngờivà phát triển kinh tế - xà hội Nhà không phơng tiện bảo vệ ngời trớc tợng tự nhiên nh nắng, ma, gió bÃo mà nơi để ngời nghỉ ngơi, sinh hoạt, vui chơi giải trí, làm việc tiến hành hoạt động khác Đảng nhà nớc ta từ lâu đà quan tâm đến vấn đề xây dựng phát triển nhà cho nhân dân Chính tính cần thiết tầm quan trọng nhà mà em đà lựa chọn đề tài thực trạngthực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý Nhà nớc nhà địa bàn thành phố Thanh Hoá với mong muốn góp phần trình bày thực trạng quản lý nhà nớc nhà Thanh Hoá đa kiến nghị giải pháp nhằm nơng cao hoàn thiện công tác quản lý nhà nớc nhà địa bàn thành phố Nhà đối tợng nghiên cứu đề tài, đợc xem xét phạm vi thành phố Thanh Hoá, nhà đợc đa nghiên cứu cách nghiêm túc, nhà có vị trí quan trọng đời sống ngời, tài sản gia đình, tài sản nhà nớc, phản ánh trình độ phát triển kinh tế xà hội mức sống quốc gia, dân tộc Thanh Hoá thành phố trẻ giai đoạn chuyển mình, nên nhiều bộn bề trình xây dựng phát triển quỹ nhà ở, song đạt đợc thành tựu định công tác quản lý nhà nớc phát triển nhà thành phố, thời gian tới thành phố Thanh Hoá đẩy mạnh công tác quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển quỹ nhà địa bàn thành phố nhằm đáp ứng trình phát triển kinh tế - xà hội, trình công nghiệp hoá đại hoá tiến tới Thanh Hoá lên thành phố cấp II nhằm xứng đáng với tầm cỡ Kết cấu chuyên đề thực tập tốt nghiệp gồm ba chơng: Chơng I: Những vấn đề công tác quản lý Nhà nớc nhà Chơng II: Thực trạng quản lý Nhà nớc nhà địa bàn thành phố Thanh Hoá Chơng III: Một số giải pháp phát triển nhà địa bàn thành phố Thanh Hoá Trong trình viết đề tài này, em đợc hớng dẫn nhiệt tình PGS.TS Ngô Đức Cát Do trình độ thời gian có hạn nên trình viết chuyên đề tránh khỏi sai sót Em mong đợc thông cảm nhận đợc ý kiến đóng góp thầy cô giáo, giúp em hoàn thiện nâng cao kiến thức chuyên môn Em xin chân thành cảm ơn Chơng i: Những vấn đề công tác quản lý Nhà nớc nhà I Nhà vai trò nhà Khái niệm nhà Nhà nhu cầu vật chất đầu tiên, thiết yếu ngời Nó không phơng tiện bảo vệ ngời trớc tợng tự nhiên nh: nắng, ma, gió, bÃo mà nơi để ngời nghiên cứu, làm việc, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, phục hồi sức lao động chuẩn bị tiến hành hoạt động cho công việc khác 2 Vai trò nhà Nhà đô thị không t liệu sinh hoạt phục vụ đời sống dân c đô thị mà điều kiện vật chất để phát triển kinh tế xà hội đô thị Nhìn từ góc độ vĩ mô, công nhân viên chức doanh nghiệp đô thị nhà gần hay xa nơi làm việc ảnh hởng trực tiếp đến độ dài thời gian đờng đến nơi làm việc mức hao phí thể lực họ, ảnh hởng tới suất lao động hiệu kinh tế Nhìn từ góc độ vi mô Nhà đô thị có vai trò quan trọng trình sản xuất đô thị phát triển ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng Hiện nớc ta chỗ thích hợp cho dân c đô thị diện tích nhà khoảng 8m2/ngời, mái nhà phận khác làm vật liệu bền phù hợp với tập quán sinh sống tín ngỡng tầng lớp, dân tộc miền khác Nhà đợc quy hoạch bố trí xây dựng thích hợp gần nơi không gian thoáng mát, nhiều xanh, có khuôn viên, chiếu sáng ban đêm, đặc biệt phù hợp với quần thể quy hoạch công trình phố Nh nhà nhu cầu vật chất tách rời với nhu cầu thiết yếu ngời Phân loại nhà ở: Việc đánh giá phân loại nhà phải dựa vào tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, thờng đợc phân biệt theo vật liệu bền nh: đá, bê tông, gỗ tốt vËt liƯu Ýt bỊn nh tranh, tre, nøa, l¸ Nhà đợc phân loại theo sở hữu Nhà nớc sở hữu t nhân nhà Phân loại theo nhà kiên cố bán kiên cố nhà tạm theo vật liệu xây dựng thời gian sử dụng nhà Về phân loại nhà để xác định giá trị nhà phải đảm bảo nguyên tắc: + Có khoa học - kỹ thuật + Đảm bảo chặt chẽ xác + Phù hợp với thực tiễn dễ áp dụng Ngoài có phơng pháp phân loại khác nh: phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật phơng pháp thống kê kinh nghiệm + Phơng pháp phân tích kinh tế kỹ thuật: phơng pháp xác định giá trị lại nhà vào kết cấu chất lợng(móng, khung, cột, tờng, nền, sàn, kết cấu mái đỡ mái) tạo nên nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà + Phơng pháp thống kê kinh nghiệm: xác định giá trị lại nhà vào thực trạng nhà, niên hạn sử dụng thời gian đà sử dụng nhà Bộ xây dựng đà đa tiêu chuẩn phân cấp nhà nh sau: - Nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng Đối với loại nhà đợc phân theo cÊp CÊp I lµ cÊp cao nhÊt, cÊp IV cấp thấp Bảng 1: Phân cấp nhà Cấp nhà Chất lợng xây trình Độ bền vững Chất lợng sử dụng dựng công Độ chịu lửa Bậc I: chÊt lỵng sư dơng cao CÊp I CÊp II CÊp III Cấp IV Bậc I: niên hạn sử Bậc I dụng 100 năm bậc II Bậc II: chất lợng sử dụng Bậc II: niên hạn sử Bậc III dụng 50 năm Bậc III: chất lợng sử dụng trung Bậc III: niên hạn sử Bậc IV bình dụng 20 năm Bậc IV: chất lợng sử dụng thấp Bậc IV: niên hạn sử Bậc V dụng dới 20 năm - Đối với nhà biệt thự Nhà biệt thự nhà riêng biệt, có sân vờn, hàng rào, xây gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, tầng có hai phòng để quay mặt sân hay vờn (không kể phòng tiếp khách phòng ăn riêng) Biệt thự đợc phân hạng: + Hạng 1: Biệt thự giáp tờng + Hạng 2: Biệt thự song đôi + Hạng 3: Biệt thự riêng biệt + Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt Phân loại biệt thự vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vên réng hay hĐp, møc ®é trang trÝ tiƯn nghi sinh hoạt cách bố trí phòng tắm rửa vệ sịnh Hạng tầng có phòng tắm rửa, vệ sinh Hạng phòng có phòng tắm rửa, vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thuật, trang trí, hoàn thiện bên trong, bên nhà chất lợng cao tơng đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: khung cột bê tông tờng gạch chịu lực, sàn gỗ bê tông có lát vật liệu chất lợng cao, mái bê tông cốt thép mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng Ngoài cách phân loại trên, nhà phải vào tiêu chuẩn sau để phân loại (theo thông t số 01/LB - TT ngày 19/01/1993 liên Bộ xây dựng Bộ tài hớng dẫn định giá cho thuê nhà ở) là: - Diện tích sử dụng (m2) - Hệ số cấp đô thị (k1) - Hệ số vị trí xét theo khu vực đô thị (k2) - Hệ số tầng cao (k3) - Hệ số điều kiện giao thông (k4) Việc phân loại điều kiện nhà nh để tính giá cho thuê nhà tổ chức, cá nhân, đồng thời để xác nhận nghĩa vụ Nhà nớc tổ chức quản lý kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà nớc II Vai trò quản lý Nhà nớc Nội dung quản lý Nhà nớc nhà Theo quy định pháp luật vấn đề nhà thể nội dung - Sở hữu nhà - Cho thuê nhà - Mua bán kinh doanh nhà Để thực triển khai quy định pháp luật, Thủ tớng Chính phủ đà Quyết định số 347- TTg ngµy 5-5-1994 vỊ viƯc thµnh lËp ban chØ đạo trung ơng sách nhà ®Êt ë Ban chØ ®¹o cã nhiƯm vơ gióp chÝnh phủ đạo thống việc triển khai Nghị định 60/CP ngày 5-7-1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nghị định 61/CP ngày 5-7-1994 mua bán kinh doanh nhà phạm vi nớc Trong pháp lệnh nhà ngày 26-3-1991 đà quy định rõ nội dung quản lý Nhà nớc nhà Nó bao gồm: + Ban hành quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng nhà + Lập kế hoạch xây dựng nhà theo đồ án quy hoạch đợc duyệt + Cho phép đình việc xây dựng, cải tạo nhà + Đăng ký, điều tra, thống kê nhà + Thanh tra Nhà nớc giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật nhà Với nội dung trên, Nhà nớc thông qua công cụ quản lý, quy định mang tính pháp lý để hoạch định đạo thực sách phát triển nhà phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế đất nớc Chơng trình phát triển nhà quản lý Nhà nớc năm tới cần tập trung vào "một số giải pháp sách lớn "đó là: - Nhằm cải thiện điều kiện cho nhân dân bớc đáp ứng yêu cầu xây dựng đô thị văn minh đại, giải pháp nhà đô thị thiết phải xây dựng theo quy hoạch đợc duyệt Đầu t phát triển nhà phải đôi với đầu t cho công trình kết cấu hạ tầng khu chức khác đô thị lớn khu trung tâm tỉnh phải xây dựng nhà cao tầng để tiết kiệm đất, tăng mỹ quan đô thị Các đồ án quy hoạch, mẫu thiết kế nhà phải dựa vào mức thu nhập đặc điểm cụ thể khu vực, có tính đến khả cải tạo, nâng cấp cải tạo mở rộng diện tích mà không bị ảnh hởng đến cấu trúc nh mỹ quan chung đô thị - Đất đô thị có giá trị kinh tế cao, chiếm tỷ trọng lớn giá nhà đánh đồng loạt nh loại đất chuyên dùng khác Khuyến khích dÃn dân ngoại vi thành phố, khu đất đợc áp dụng với giá u đÃi, đợc miễn đợc giảm tiền sử dụng đất so với khu vực trung tâm Nhà nớc hỗ trợ phần kinh phí để chuẩn bị sở hạ tầng kỹ thuật nh đờng xá, hệ thống thoát nớc, điện, chiếu sáng - thành phố lớn không giao đất cho hộ gia đình mà phải phát triển nhà theo dự án để tiết kiệm đất khắc phục tình trạng xây dựng bừa bÃi ảnh hởng đến quy hoạch, kiến trúc mỹ quan đô thị Đối với đô thị có ®iỊu kiƯn giao ®Êt cho gia ®×nh cịng chØ đợc giao đất sau đà chuẩn bị kết cấu hạ tầng nhằm đồng hoá nhà với công trình hạ tầng thuộc khu dân c Việc xây dựng nhà tuân thủ nghiêm ngặt theo quy hoạch kiến trúc - Đất khu vực có khả sinh lợi lớn mang lại hiệu kinh tế cao đất khu vực có chất lợng sống cao đợc kinh doanh nhà theo giá thị trờng, đất không bị hạn chế khung giá Nhà nớc Để hạ giá bán thuê nhà cho đối tợng có thu nhập thấp, Nhà nớc thực phơng thức cho thuê đất với giá u đÃi dự án phát triển nhà ở, tiền thuê diện tích đất xây dựng nhà thu đà bán cho thuê - Cho phép hợp thức hoá đất ®èi víi nh÷ng cã ®đ ®iỊu kiƯn nh phï hợp với quy hoạch, tranh chấp -Huy động tối đa nguồn lực nhân dân thành phần kinh tế để phát triển nhà ở, ngân sách Nhà nớc hỗ trợ Nguồn vốn hỗ trợ phải đợc quản lý chặt chẽ theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia kinh doanh phát triển nhà theo pháp luật có sách u đÃi hoạt động kinh doan nhà phục vụ lợi ích xà hội - Kiện toàn tăng cờng hiệu lực quan quản lý nh doanh nghiệp phát triển nhà từ trung ơng đến địa phơng a Quy chế quản lý sử dụng kinh doanh nhà Đây nội dung quan trọng quản lý Nhà nớc nhà Nhà nớc thống quản lý nhà pháp luật nhằm đảm bảo việc trì sử dụng hợp lý tiết kiệm không ngừng quản lý việc phát triển quỹ nhà Theo quy định pháp lệnh nhà năm 1991 (điều 6, chơng I), Hội đồng trởng thực việc quản lý Nhà nớc nhà địa phơng theo phân cấp Hội đồng trởng; Uỷ ban nhân dân thực quyền quản lý Nhà nớc nhà địa phơng theo phân cấp Hội đồng trởng Uỷ ban nhân dân cấp thực quyền quản lý sử dụng nhà Đối với đất xây dựng nhà điều 5, chơng I pháp lệnh nhà quy định "Đất xây dựng nhà thuộc sở hữu Nhà nớc Việc giao đất sử dụng đất xây dựng nhà phải theo quy định luật đất đai pháp lệnh xây dựng Việc xây dựng nhà để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất" Căn vào hình thức sở hữu nhà mà có quy định quản lý, sử dụng nhà thích hợp Theo Thông t số 06/LB-TT ngày 10 - - 1993 hớng dẫn xác định loại quỹ nhà theo hình thức sở hữu nh sau: Quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc bao gồm loại nhà + Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách (trung ơng, địa phơng) dới hình thức: Đầu t xây dựng giao cho ngành nhà đất địa phơng quản lý cho thuê Đầu t trực tiếp cho quan quản lý hành nghiệp, lực lợng vũ trang, tổ chức đảng, đoàn thể quần chúng để xây dựng nhà phân phối cho cán bộ, công nhân viên Đầu t xây dựng nhà cho cán bộ, công nhân viên nhà máy, xí nghiệp xây dựng (trong cấu đầu t xây dựng theo luận chứng kinh tế kỹ thuật xây dựng nhà máy xí nghiệp) Mua nhà cán công nhân viên + Nhà đợc tạo lập nguồn vốn quan hành nghiệp doanh nghiệp Nhà nớc (trừ nhà đợc xây dựng nguồn vốn xác định đích thực quỹ phúc lợi doanh nghiệp Nhà nớc thuộc sở hữu tập thể có qui định riêng) + Nhà có nguồn gốc sở hữu khác đợc chuyển sang sở hữu Nhà nớc theo pháp luật bao gồm: Nhà Nhà nớc tiếp quản từ quyền cũ sau giải phóng miền bắc (đối với tỉnh phía bắc) thống đất nớc (đối với tỉnh phía nam) Nhà đợc chuyển sang sở hữu Nhà nớc thực Nghị định 297/CT ngày 2-10-1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng Nhà cá nhân tổ chức nớc biếu tặng: Nhà thuộc sở hữu Nhà nớc từ nguồn tổ chức kinh doanh nhà Nhà nớc quản lý kinh doanh theo quy định Hội đồng trởng Quỹ nhà thuộc sở hữu tổ chức trị, xà héi, tỉ chøc kinh tÕ bao gåm: + Nhµ ë đợc tạo lập nguồn vốn tổ chức tự huy động + Nhà đợc tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp Nhà thuộc sở hữu tổ chức tổ chức quản lý, sử dụng theo quy định pháp luật Nhà thuộc sở hữu cá nhân nhà t nhân tạo lập hợp pháp thông qua xây dựng, mua, dọ nhận thừa kế đợc sở hữu hình thức khác Chủ sở hữu nhà có quyền cho thuê quyền sử dơng, cho ë nhê, thÕ chÊp, b¶o l·nh, ủ qun quản lý chuyển quyền sở hữu nhà cho ngời khác theo quy định pháp luật Đối với hình thức sở hữu Nhà nớc nh quy định số nội dung quản lý cho tổ chức có trách nhiệm quản lý sử dụng quỹ nhà đó, cụ thể: - Đăng ký nhà ủ ban nh©n d©n cÊp cã thÈm qun - Tỉ chức ký hợp đồng cho thuê nhà cho đối tợng theo quy định pháp luật - Tổ chức thu tiền thu nhà đầy đủ, kịp thời theo giá thống địa bàn chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh quy định hai hình thức: thu trực tiếp ngời thuê nhà uỷ nhiệm thu thông qua quan, đơn vị nơi ngời thuê nhà công tác Đơn giá cho thuê nhà nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đà đợc Nhà nớc quy định cụ thể đối víi tõng khu vùc - LËp kÕ ho¹ch tỉ chøc sửa chữa nhà cho thuê - Tổ chức thực định theo thẩm quyền quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh Bộ, Ngành TW nh tiếp nhận, quản lý, thu hồi, nhợng, bán quỹ nhà tổ chức quản lý - Đầu t dịch vụ đầu t phát triển nhà cách huy động nguồn vốn, kết hợp với đơn vị, cá nhân để hoạt động kinh doanh nhà - Thực sách đÃi ngộ nhà đối tợng đợc hởng chế độ u tiên Nhà nớc - Thực nghĩa vụ Nhà nớc theo hớng dẫn Bộ tài Đối với quan hành nghiệp doanh nghiệp Nhà nớc thuộc TW hay địa phơng quản lý, bàn giao quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đơn vị quản lý cho Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất địa phơng đợc công ty chấp nhận có thoả thuận thủ trởng Bộ, Ngành TW với chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh (đối với quan TW) chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh định (đối với quan địa phơng) Trong công tác quản lý Nhà nớc nhà ở, Nhà nớc quy định cụ thể quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho loại Nghị định số 61/CP ngày 5-5-1994 Chính phủ Đối với nhà chung c nhà nhiều chủ quản lý, Bộ xây dựng đà quy chế quản lý sử dụng riêng đợc ban hành kèm theo định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 Bộ trởng Bộ xây dựng Bên cạnh quy định quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nớc cần xây dựng sách thoả đáng nhằm mặt khuyến khích tổ chức kinh doanh tập thể t nhân tham gia vào trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở, mặt khác có khả điều tiết phát huy quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, khắc phục sốt giả tạo giá đất, giá nhà, tạo điều kiện thuận lợi để ngời dân dễ chuyển đổi chỗ ở, thoả mÃn không ngừng nhu cầu nhà nhân dân b Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở: Là công tác tổng hợp phức tạp liên quan đến nhiều ngành nh: giao thông, thủy lợi, bu điện, thơng mại, lợng đồng thời, gắn liền với nghiệp phát triển kinh tế xà hội địa phơng Đây công tác quan trọng cấp bách đòi hỏi ngời dân phải quan tâm nhận thức đợc điều Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà tốt làm tiền đề quan trọng cho thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng suất lao động, nâng cao chất lợng sống nhân dân, đồng thời tạo nên mặt cho phát triển văn minh đất nớc Ông cha ta đà tõng d¹y "cã an c míi l¹c nghiƯp" Theo quy định pháp lệnh nhà ở, Hội đồng Bộ trởng lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà nớc xét duyệt kế hoạch xây dựng nhµ ë cđa 10