(TIỂU LUẬN) mua bán nhà ở trả chậm ,trả dần,mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung,mua bán nhà ở đang cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LỚP: CHIỀU THỨ Môn Học: Giao dịch dân bất động sản Chủ đề 1: Mua bán nhà trả chậm ,trả dần,mua bán nhà thuộc sở hữu chung,mua bán nhà cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà xã hội ,Giao dịch nhà có người VN định cư nước ngồi,tổ chức,cá nhân người nước tham gia LỚP: CHIỀU THỨ GVHD: Nguyễn Thị Thanh Châu 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LỚP: CHIỀU THỨ Môn học: Giao dịch dân bất động sản NHÓM Danh sách thành viên nhóm thực ST T HỌ VÀ TÊN MSSV Mang Thị Mai Anh 1821002475 Vũ Ngọc Kiều Oanh 1821002611 Nguyễn Thị Tú Uyên 1821002694 Võ Thị Minh Trang Nguyễn Anh Thư 1821002671 1821002656 Vương Thị Diểm Trang 1821000806 Nguyễn Thị Thu Thảo 1921004084 Dương Thúy Anh 1821002472 I.MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,TRẢ DẦN Khái niệm: - Mua nhà trả chậm: việc bên mua tốn lần khơng phải tốn mà bên mua trả tồn tiền cho bên bán vào thời gian định sau giao kết hợp đồng nhận tài sản - Mua nhà trả dần: việc bên mua tốn nhiều lần, tức bên mua khơng trả toàn số tiền mua tài sản lần mà trả thành nhiều lần với số lần trả số tiền trả lần theo thỏa thuận bên Phương thức toán: - Mua nhà trả chậm: Thanh toán lần sau giao kết hợp đồng nhận tài sản - Mua nhà trả dần: Thanh toán nhiều lần sau giao kết hợp đồng nhận tài sản với số lần trả số tiền trả lần theo thỏa thuận bên (số tiền trả lần không thiết phải cố định - tiêu chí giúp phân biệt với thuê mua) Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở: Sau bên mua nhà toán đủ tiền cho bên bán nhà làm thủ tục cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trình tự, thủ tục thực hiện: - Tuân thủ theo trình tự, thủ tục giao dịch nhà - Đảm bảo khoản mục theo quy định hợp đồng nhà ở: tên địa bên, mô tả đặc điểm nhà , giá ,phương thức thanhtoán,quyền nghĩa vụ bên , cam kết thỏa thuận trả chậm, trả dần,…Điều 121 (luật nhà 2014) - Hợp đồng phải có cơng chứng, chứng thực UBND cấp huyện(dv nhà đô thị), UBND cấp xã (đv nhà nông thôn),… Điều 122 (luật nhờ 2014) Quyền bên: - Bên bán bảo lưu quyền sở hữu tài sản bán bên trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác - Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà thời gian bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng bên có thỏa thuận khác Và có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm toán đủ tiền cho bên bán Nghĩa vụ bên:… - Bên mua: có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà cịn thời gian bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng bên có thỏa thuận khác - Tuân thủ NV bên bán nhà, CTXD (Điều 22,Luật KDBĐS 2014), NV bên mua nhà, CTXD (Điều 24,Luật KDBĐS 2014) II.MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG 1.Khái niệm Nhà thuộc sở hữu chung hiểu nhà thuộc sở hữu nhiều người, thông tin chủ sở hữu ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) Sổ hồng chung cấp cho người sử dụng đất trở lên mà người quan hệ vợ chồng hay với Theo quy định khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền; cấp cho người giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu cấp chung giấy chứng nhận trao cho người đại diện 2.Trình tự thủ tục thực Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà năm 2014 quy định việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung sau: Điều 126 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung khơng mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung có tun bố tích Tịa án chủ sở hữu chung cịn lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người bị tuyên bố tích xử lý theo quy định pháp luật Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung mua phần quyền bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua xử lý theo quy định pháp luật dân 2.a,Trường hợp chủ sỏ hữu có mặt >Trường hợp chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua -Trong thời hạn 03 tháng tài sản chung bất động sản, 01 tháng tài sản chung động sản, kể từ ngày chủ sở hữu chung khác nhận thông báo việc bán điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung mua chủ sở hữu quyền bán cho người khác Việc thông báo phải thể văn điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống điều kiện bán cho người chủ sở hữu chung -Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có vi phạm quyền ưu tiên mua thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát có vi phạm quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần số chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tịa án chuyển sang cho quyền nghĩa vụ người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.” -Để tiến hành thủ tục mua bán nhà hợp pháp thủ tục sang tên sổ hồng nhà mua bán nhà bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà người bán (sổ hồng người bán ) sổ hồng phải có tên chủ sở hữu ngơi nhà => Các thủ tục thực hiện: Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Phịng cơng chứng văn phịng cơng chứng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Khi công chứng bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng cần đem theo giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), đăng ký kết giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn - bên chuyển nhượng) Thứ hai: Sau hoàn thành việc ký cơng chứng bên văn phịng đăng ký nhà đất quận để làm thủ tục sang tên Thủ tục theo quy định Điều 23 thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Bộ tài nguyên môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết giấy xác nhận tình trạng hôn nhân( chưa đăng ký kết hôn) sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 + 02 sao; 02 Hợp đồng chuyển nhượng Thời hạn giải trả kết không mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa đất, thời hạn giải không ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật 2.b,Trường hợp chủ sở hữu vắng mặt Điều 126 Luật nhà năm 2014 quy định mua bán nhà thuộc sở hữu chung sau: “1 Việc bán nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán chủ sở hữu chung khác có quyền u cầu Tịa án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung khơng mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung có tun bố tích Tịa án chủ sở hữu chung cịn lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người bị tuyên bố tích xử lý theo quy định pháp luật Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung mua phần quyền bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua xử lý theo quy định pháp luật dân sự” Như vậy, theo quy định pháp luật, trường hợp bán nhà có chủ sở hữu chung vắng mặt không xác định nơi cư trú người chủ sở hữu cịn lại phải có đơn u cầu tồ án tun bố người bị tích theo quy định pháp luật trước thực việc bán nhà Do đó, trường hợp có dồng sở hữu vắng mặt tích phải có đơn u cầu tịa án tun bố anh trai anh (chị) tích trước thực việc bán nhà Phần giá trị quyền sở hữu nhà anh trai anh (chị) xử lý theo quy định pháp luật Điều 57 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung có chủ sở hữu chung vắng mặt (Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở) Việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung phải tuân thủ quy định Điều 96 Luật Nhà Trường hợp mua bán nhà có chủ sở hữu chung vắng mặt khơng xác định nơi cư trú người chủ sở hữu chung cịn lại phải có đơn u cầu tịa án tun bố người bị tích theo quy định pháp luật trước thực bán nhà Trường hợp người bị tun bố tích chết bị tịa án tun bố chết phần tiền gửi vào ngân hàng nêu khoản điều chia cho người thừa kế hợp pháp họ theo quy định pháp luật dân 3.Thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giao dịch mua bán (Điều 64 Luật dân 2015) -Thời điểm chuyển quyền hữu nhà trường hợp mua bán nhà tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực Trường hợp mua bán nhà mà bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua theo thỏa thuận hợp đồng 4.Quyền nghĩa vụ bên 4.a,Chủ sở hữu Cụ thể, khoản điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “2 Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau”: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật +Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật +.Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất khơng phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất.” 4.b, Bên người mua Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sở dụng đất giao cho giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất Cụ thể: - Theo quy định điều 218 khoản 1Bộ luật dân năm 2015quy định quyền định đoạt chủ sở chung theo phần (trường hợp bạn ) bạn hồn tồn có quyền định đoạt tài sản (căn nhà mua) có quyền làm riêng sổ đỏ nhà sau tiến hành thỏa thuận với người sở hữu chung sổ đỏ trước - Điều 218 Định đoạt tài sản chung : Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu theo thoả thuận theo quy định pháp luật Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng: - Về thủ tục tách sổ đỏ riêng bạn phải tuân thủ quy định diện tích nhà tối thiểu để tách TP.HCM Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND: - Tùy nhu cầu trường hợp cụ thể, người sử dụng đất địa bàn Thành phố chuyển mục đích sử dụng đất toàn đất phần đất sang đất để tách thay việc phải chuyển đổi toàn đất để tách quy định trước - Thửa đất sau chuyển mục đích sử dụng tách phải có diện tích tối thiểu 45 m2, chiều rộng mặt tiền khơng nhỏ 03m đường phố có lộ giới từ 20m trở lên; 36 m2 chiều rộng mặt tiền khơng nhỏ 03m đường phố có lộ giới 20m (đối với đất có nhà hữu) 50 m2 chiều rộng mặt tiền đất khơng nhỏ 04m (đối với đất chưa có nhà).ở Quận Gị Vấp; Bình Thạnh; Phú Nhuận; Tân Bình, Tân Phú Quận 1, 3, 4, 5, - Ở khu vực 2, gồm Quận Bình Tân, Thủ Đức, Quận 1, 7, 9, 12, diện tích đất sau tách phải đảm bảo tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ 04m (đối với đất có nhà hữu) 80 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ 05m (đối với đất chưa có nhà) Riêng đất thừa kế hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo địa bàn Thành phố, diện tích tối thiểu đất hình thành nhỏ hơn, tối thiểu 25 m2 - Đối với đất nằm Quy hoạch sử dụng đất cơng bố có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất không xây nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình có phải quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật - Như vậy, theo quy định diện tích nhà bạn đáp ứng đủ điều kiện để tách (tách riêng sổ hồng) diện tích tối thiểu theo quy định 50m2 cịn nhà bạn diện tích 52m2 Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn III.MUA BÁN NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ 1.Khái niệm Là việc mua bán , chuyển nhượng nhà mà nhà chủ sở hữu thời gian cho người khác thuê 2.Quyền nghĩa vụ bên Căn khoản Điều 133 Luật nhà 2014 quy định sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê cho người khác mà thời hạn th nhà cịn bên th nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Đồng thời, theo quy định Điều 127 Luật Nhà 2014 chủ sở hữu có trách nhiệm phải thơng báo với người cho th, cụ thể: Trường hợp chủ sở hữu bán nhà cho th phải thơng báo cho bên th nhà biết việc bán điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà quyền ưu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho th có thơng báo việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà 10 thuộc sở hữu chung Trong thời hạn tháng, kể từ ngày bên thuê nhà nhận thông báo mà khơng mua chủ sở hữu nhà quyền bán nhà cho người khác, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác thời hạn VI.MUA TRƯỚC ,THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.khái niệm • Khi thuê mua Nhà xã hội người mua phải trả trước 20% giá trị nhà thuê mua trả số tiền lại theo thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định • 15 năm < Thời gian tốn < 20 năm • Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà khơng có quyền sang nhượng nhà cho người khác • Khi hết thời hạn thuê mua nhà người mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.Trình tự,thủ tục thực • Điều kiện tiên để cá nhân hay hộ gia đình sở hữu nhà xã hội theo hình thức mua, thuê thuê mua là: – Chưa sở hữu nhà Tỉnh ( thành phố) nơi xây dựng nhà xã hội – Có sổ hộ nơi cư trú (Tỉnh thành phố nơi xây dựng noxh) Tạm trú KT3 năm – Mức lương khơng đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên ( Trên HĐLĐ thể < 9tr/ tháng) 3.Hồ sơ cần thiết Khi đủ ba điều kiện tiến hành làm mẫu hồ sơ theo yêu cầu Nhà xã hội gồm: CMND (cả vợ chồng) – người 02 y công chứng Giấy chứng nhận đăng kí kết / giấy xác nhận độc thân – 02 y cơng chứng Giấy đăng kí mua nhà xã hội tự khai Giấy xác nhận thực trạng nhà xác nhận phường 11 Giấy khai thu nhập (cả vợ chồng) xác nhận nơi làm việc Đã có hộ Tạm trú/ kt3 4.Quyền nghĩa vụ bên • Bên thuê mua NOXH : theo Điều 62 Luật Nhà 2014 nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hợp đồng • Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà bên thuê mua phải trả lại nhà hoàn lại số tiền nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định điểm e ,h khoản Điều 84 khoản Điều 136 Luật Nhà 2014 4.a,Trường hợp bên thuê mua nhà chết giải sau: + Nếu có người thừa kế hợp pháp sinh sống nhà + Nếu có người thừa kế hợp pháp khơng sinh sống nhà + Nếu có người thừa kế hợp pháp không thuộc diện quy định điểm a điểm b khoản + Nếu người thừa kế hợp pháp 5.Đối tượng hỗ trợ thuê ,mua nhà xã hội Đối tượng 01: Người có cơng với cách mạng Đối tượng 02: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cân† nghèo khu vực đô thị Đối tượng 03: Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp Đối tượng 04: Sĩ quan, hạ sỹ quan nghiệp vụ Đối tượng 05: Cán bộ, công chức, viên chức Đối tượng 06: Trả lại nhà công vụ Đối tượng 07: Bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà V.GIAO DỊCH NHÀ Ở CÓ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ,TỔ CHỨC,CÁ NHÂN NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THAM GIA 12 1 Khái niệm Người Việt Nam định cư nước là: công dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước ngồi Ta hiểu định nghĩa “người gốc Việt Nam định cư nước ngồi người Việt Nam có quốc tịch Việt Nam mà sinh quốc tịch họ xác định theo nguyên tắc huyết thống con, cháu họ cư trú, sinh sống lâu dài nước ngoài” Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư nước bao gồm hai nhóm chủ thể cơng dân Việt Nam định cư nước người gốc Việt Nam định cư nước ngồi Cá nhân nước ngồi người khơng có quốc tịch Việt Nam Tổ chức nước ngồi tổ chức thành lập theo pháp luật nước pháp luật quốc tế Trình tự thủ tục thực Bước 1: Hai bên tiến hành công chứng hợp đồng giao dịch nhà Văn phịng cơng chứng - Chuẩn bị hồ sơ giao dịch nhà - Ký hợp đồng giao dịch nhà quan cơng chứng: Phịng cơng chứng Nhà nước Văn phịng công chứng tư Bước 2: Một hai bên nộp hồ sơ giao dịch nhà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản Bước 3: Tiến hành thủ tục khai thuế chi cục thuế quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ Chi cục thuế cấp quận, huyện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bước 4: Sau nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý nhà để nhận GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Làm thủ tục đăng Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản 13 Hình Thức sở hữu nhà  Theo quy định Điểm b Khoản Điều Luật Nhà 2014 người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà thơng qua 03 hình thức sau: - Thứ nhất: Mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); - Thứ hai: Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; -Thứ ba: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật;  Theo Khoản Điều 159 Luật Nhà tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam thơng qua hình thức sau đây: - Thứ nhất: Đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; - Thứ hai: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định Chính phủ ( cụ thể Khoản Điều 75 NĐ 99/2015: “Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam”) Quyền nghĩa vụ bên Quyền nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng  Quyền bên bán nhà, cơng trình xây dựng Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định quyền bên bán nhà, cơng trình xây dựng sau:  Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng 14  Yêu cầu bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thu tiền bên mua không vượt 95% giá trị hợp đồng người mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất  Yêu cầu bên mua phối hợp thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận  Không bàn giao nhà, công trình xây dựng chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác  Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây  Các quyền khác hợp đồng  Nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng Được quy định Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sau:  Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có)  Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua  Thực thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật  Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng  Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán theo quy định Điều 20 Luật  Bồi thường thiệt hại lỗi gây  Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật  Các nghĩa vụ khác hợp đồng Quyền nghĩa vụ bên mua nhà, cơng trình xây dựng  Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng quy định Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: 15  Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng  Yêu cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng  Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật  Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng  Các quyền khác hợp đồng  Nghĩa vụ bên mua nhà, cơng trình xây dựng Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên mua nhà, cơng trình xây dựng có nghĩa vụ sau đây:  Thanh tốn đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng  Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng  Phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận hợp đồng  Trong trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng cho th, phải bảo đảm quyền, lợi ích bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực  Bồi thường thiệt hại lỗi gây  Các nghĩa vụ khác hợp đồng NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI CĨ CÁC QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỤ THỂ NHƯ SAU  Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng phép nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam (Điều Luật nhà 2014) Khi sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, họ có quyền nghĩa vụ sau (khoản Điều 186 Luật đất đai 2013):  Các quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật đất đai 2013; 16  Chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để ở; tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật đất đai 2013 Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở;  Thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam;  Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng Ngoài ra, Khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013: “3 Trường hợp tất người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam quy định khoản Điều người nhận thừa kế không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:  Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;  Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho phải đối tượng quy định điểm e khoản Điều 179 Luật phù hợp với quy định pháp luật nhà ở, người nhận thừa kế đứng tên bên tặng cho hợp đồng văn cam kết tặng cho;  Trong trường hợp chưa chuyển nhượng chưa tặng cho quyền sử dụng đất người nhận thừa kế người đại diện có văn ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ việc nhận thừa kế quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.” Thời hạn sở hữu 17  Điều NĐ 99/2015 Thời hạn sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước lâu dài Trong trường hợp sở hữu nhà có thời hạn theo quy định Điều 123 Luật Nhà bên bán bên mua thỏa thuận cụ thể nội dung, bao gồm thời hạn bên mua sở hữu nhà  Điều NĐ 99/2015 Thời hạn sở hữu o Đối với cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch (hợp đồng mua bán, tặng cho, nhận thừa kế, ) tối đa không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy Chứng Nhận QSDĐ o Đối với tổ chức nước ngồi sở hữu theo thỏa thuận giao dịch không thời hạn ghi nhận Giấy chứng nhận đầu tư cấp Khi hết thời hạn sở hữu nhà ghi Giấy chứng nhận, chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định Điều 77 Nghị định Nếu cá nhân nước ngồi kết với công dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà lâu dài có quyền cơng dân Việt Nam Đối tượng sửu hữu nhà Việt Nam  Đối với người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam thì: theo quy định khoản Điều Luật Nhà 2014 phép nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu nhà mà không yêu cầu thời gian phép cư trú  Đối với tổ chức cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam o Đối với cá nhân nước ngồi thì: Theo khoản 1, Điều 74 Nghị Định 99/2015 NĐ-CP phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam không thuộc diện quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định Pháp lệnh quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho quan Đại diện ngoại giao, quan Lãnh quan Đại diện Tổ chức quốc tế Việt Nam o Đối với tổ chức nước ngồi thì: phải thuộc đối tượng quy định Điều 159 Luật Nhà có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư giấy tờ quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép hoạt động Việt Nam 18 hiệu lực thời điểm ký kết giao dịch nhà (sau gọi chung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) Số lượng nhà sở hữu cá nhân tổ chức nước  Tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng 30% tổng số hộ tòa nhà chung cư; trường hợp địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mà có nhiều tịa nhà chung cư để bán, cho th mua tổ chức cá nhân nước ngồi sở hữu không 30% số hộ tịa nhà chung cư khơng q 30% tổng số hộ tất tòa nhà chung cư  Tổ chức, cá nhân nước sở hữu số lượng nhà riêng lẻ theo quy định sau đây: Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu không 10% tổng số lượng nhà dự án đó; Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng q 250 căn; Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà riêng lẻ dự án 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu không 10% số lượng nhà dự án 19 ... NV bên bán nhà, CTXD (Điều 22,Luật KDBĐS 2014), NV bên mua nhà, CTXD (Điều 24,Luật KDBĐS 2014) II .MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG 1.Khái niệm Nhà thuộc sở hữu chung hiểu nhà thuộc sở hữu nhiều... trao cho người đại diện 2.Trình tự thủ tục thực Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà năm 2014 quy định việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung sau: Điều 126 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà thuộc sở. .. ưu tiên mua, chủ sở hữu chung khơng mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung có tuyên bố tích Tịa án chủ sở hữu chung cịn lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người