Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC 1LỜI MỞ ĐẦU 4Chương 1 4MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 4ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 41 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 41 1 1 Khái niệm về dự[.]
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU1 Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản .4 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .6 1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án .7 1.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu phân tích tài dự án đầu tư 10 kinh doanh bất động sản 10 1.2.1.1 Khái niệm 10 1.2.1.2 Mục đích .10 1.2.1.3 Vai trò 11 1.2.1.4 Yêu cầu 11 1.2.3 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 12 1.2.3.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lượng tiến độ 24 1.2.3.3 Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính tốn luồng tiền dự án 28 1.2.3.4 Các tiêu phân tích tài dự án 29 1.2.3.5 Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án đầu tư 40 1.2.3.6 Phân tích độ nhạy dự án 41 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 43 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 43 1.3.2 Các nhân tố khách quan .46 1.4 HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47 Chương Error! Bookmark not defined THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO TẦNG TÂN THỊNH” 49 2.1 TỔNG QUAN VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 49 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 49 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 51 2.1.3 Cơ cấu tổ chức phòng ban công ty 51 2.1.3 Giới thiệu phòng kinh doanh bất động sản 53 2.2 SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 54 2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư dự án 54 2.2.2 Giới thiệu dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” .55 2.3 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 57 2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 57 2.3.2 Cơ cấu nguồn vốn 63 2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 64 2.3.4 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi luồng tiền dự án 66 2.3.4.1 Dự tính doanh thu .66 2.3.4.2 Kế hoạch trả nợ dự án 70 2.3.4.3 Dự trù lỗ lãi dự án .71 2.3.5 Các tiêu phân tích dự án .72 2.3.5.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực doanh nghiệp .72 2.3.5.2 Chỉ tiêu thu nhập dự án .73 2.3.5.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay gọi hệ số hoàn vốn (RR) .73 2.3.5.4 Tỷ số lợi ích/chi phí 74 2.3.5.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 74 2.3.5.6 Tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) 74 2.3.6 Đánh giá độ an toàn tài dự án .75 2.3.6.1 An toàn nguồn vốn 75 2.3.6.2 An tồn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ .76 2.4 ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 77 2.4.1 Những kết đạt .77 2.4.2 Hạn chế 78 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 80 Chương Error! Bookmark not defined MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 81 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CỦA CÔNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 81 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN “TỊA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 82 3.2.1 Phân tích độ nhạy dự án 82 3.2.2 Phân tích dự án trường hợp có trượt giá lạm phát .83 3.2.3 Hồn thiện số tiêu tài 84 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 85 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 85 3.3.2 Đầu tư, đổi trang thiết bị .86 3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 86 3.2.3 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án 87 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRR 35 Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn 38 Bảng 2.1: bảng tổng hợp chi phí xây dựng 56 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 56 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác 58 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư 60 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp nguồn vốn dự án 61 Bảng 2.7 : Tổng hợp nhu cầu vốn năm: 62 Bảng 2.8: Bảng dự kiến doanh thu dự án đến năm 2032 57 66 Bảng 2.9: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm68 Bảng 2.10: Bảng tính giá trị khấu hao 69 Bảng 2.11: Khả trả nợ dự án 74 Bảng 3.1: thay đổi IRR mức giá bán,cho thuê chi phí hàng năm thay đổi 80 Bảng 3.2: thay đổi NPV mức giá bán,cho thuê chi phí hàng năm thay đổi 80 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư LNTT : Lợi nhuận trước thuế LNST : Lợi nhuận sau thuế TNDN : Thu nhập doanh nghiệp TMĐT : Tổng mức đầu tư TB : Thiết bị TV : Tư vấn XD : Xây dựng VAT : Thuế giá trị gia tăng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, nỗ lực thân, em nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình nhiều tập thể, cá nhân nhà trường Trước hết, em xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy, giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên hết lòng giúp đỡ truyền đạt cho em kiến thức quý báu trình học tập trường Đồng thời cảm ơn cô chú, anh chị Phịng Kinh Doanh Bất Động Sản Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Thiên Phú nhiệt tình bảo cung cấp thông tin số liệu dự án để em hồn thành chun đề tốt nghiệp Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ths Nguyễn Thị Hải Yến tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình thực chuyên đề Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012 Sinh viên Nguyễn Chí Cường Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, bước hội nhập vào kinh tế giới Chính mơi trường kinh doanh ngày có cạnh tranh khốc liệt, kinh tế ngày có tính sàng lọc cao Các doanh nghiệp nước phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm cách thức quản lý mong tồn phát triển kinh tế Trong bối cảnh vấn đề đầu tư có hiệu có ý nghĩa cấp thiết hết Để dự án đầu tư mang lại hiệu cao việc nghiên cứu, đánh giá, phân tích khía cạnh kinh tế, xã hội, mơi trường, tài việc làm quan trọng Trong đánh giá phân tích tài dự án việc thường quan tâm đứng góc độ chủ đầu tư, họ lấy lợi nhuận làm mục tiêu Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh mang tính đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xây dựng thời gian thu hồi vốn dài việc phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản đặc biệt quan trọng, khơng dự án mà tồn vong doanh nghiệp Tuy nhiên thực tế Việt Nam, công tác phân tích tài dự án doanh nghiệp chưa thực mang lại hiệu cao, việc phân tích chưa sát thực tế nên gây thua lỗ cho nhiều dự án, có dự án thực phải tạm dừng chừng, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư xã hội Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú công ty chuyên sản xuất phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây cáp điện Trong thời gian gần công ty định hướng mở rộng thêm số ngành nghề kinh doanh, có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Và để khẳng định thương hiệu đồng thời mang cho cơng ty nguồn lợi nhuận cao, cơng ty cần phải hoàn thiện khắc phục mặt hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A