Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty cổ phần tập đoàn công nghiệp thiên phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng tân thịnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ***** CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” Họ tên sinh viên: Nguyễn Chí Cường Mã sinh viên : CQ503206 Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Thị Hải Yến HÀ NỘI, NĂM 2012 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS DAĐT LNTT LNST : Bất động sản : Dự án đầu tư : Lợi nhuận trước thuế : Lợi nhuận sau thuế LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, bước hội nhập vào kinh tế giới Chính mơi trường kinh doanh ngày có cạnh tranh khốc liệt, kinh tế ngày có tính sàng lọc cao Các doanh nghiệp nước phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm cách thức quản lý mong tồn phát triển kinh tế Trong bối cảnh vấn đề đầu tư có hiệu có ý nghĩa cấp thiết hết Để dự án đầu tư mang lại hiệu cao việc nghiên cứu, đánh giá, phân tích khía cạnh kinh tế, xã hội, mơi trường, tài việc làm quan trọng Trong đánh giá phân tích tài dự án việc thường quan tâm đứng góc độ chủ đầu tư, họ lấy lợi nhuận làm mục tiêu Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh mang tính đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xây dựng thời gian thu hồi vốn dài việc phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản đặc biệt quan trọng, khơng dự án mà tồn vong doanh nghiệp Tuy nhiên thực tế Việt Nam, công tác phân tích tài dự án doanh nghiệp chưa thực mang lại hiệu cao, việc phân tích chưa sát thực tế nên gây thua lỗ cho nhiều dự án, có dự án thực phải tạm dừng chừng, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư xã hội Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú công ty chuyên sản xuất phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây cáp điện Trong thời gian gần công ty định hướng mở rộng thêm số ngành nghề kinh doanh, có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Và để khẳng định thương hiệu đồng thời mang cho cơng ty nguồn lợi nhuận cao cơng ty cần phải hoàn thiện khắc phục mặt hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhận thấy tính cấp thiết vấn đề thực tập cơng ty, với giúp đỡ nhiệt tình Ths.Nguyễn Thị Hải Yến anh chị phòng Kinh Doanh Bất Động Sản công ty cổ phần tập đồn cơng nghiệp Thiên Phú nên em chọn đề tài “Nâng cao chất lượng cơng tác phân tích tài dự án cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” làm chuyên đề thực tập Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An cơng ty cổ phần Tập Đồn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác phân tích tài dự án đầu tư “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh” Đối tượng - Các vấn đề lý luận dự án đầu tư phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Cơng tác phân tích tài dự án đầu tư cơng ty cổ phần tập đồn công nghiệp Thiên Phú - Định hướng công tác phân tích tài dự án đầu tư cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa cao tầng Tân Thịnh Phạm vi nghiên cứu Phân tích tài dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An cơng ty cổ phần Tập Đồn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu Trong qua trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là: - Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập tài liệu hoạt động, cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú, thông tin khác sách, báo, internet, văn pháp luật, quy định Nhà nước về công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh số số liệu, tiêu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, với số liệu, tiêu quan Nhà nước - Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp thông tin sau thu thập, để đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú Kết cấu nội dung đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề chia thành chương: Chương 1: Một số vấn đề phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng phân tích tài dự án cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác phân tích tài dự án cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Phiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ anh chị cán phòng Kinh Doanh Bất Động Sản cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Phiên Phú thầy cô giáo môn, đặc biệt Ths.Nguyễn Thị Hải Yến tận tình bảo, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Mặc dù cố gắng trình độ kinh nghiệm hạn chế nên chuyên đề em khơng tránh khỏi có nhiều thiếu sót, mong thầy bạn góp ý thêm để chun đề tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2012 Sinh viên thực Nguyễn Chí Cường Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các vấn đề chung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản a Khái niệm Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể; + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể với tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng như: đường xa, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình; + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lị)… + Các tài sản khác pháp luật quy định b Những đặc điểm chủ yếu BĐS Ngoài điểm khái niệm nêu trên, BĐS cịn có đặc điểm cụ thể sau: - BĐS hàng hóa cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời - BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai - Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt khan - Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội - Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn - Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước - Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản a Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định.” Theo luật đầu tư dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Như dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ khác nhau: - Về mặt hình thức: tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai - Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài - Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho cho định đầu tư tài trợ - Về mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Trong kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS tập hợp đề xuất việc bỏ vốn, bố trí theo kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng cải tạo đối tượng BĐS khoảng thời giai xác định b Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - Dự án đầu tư cơng trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có tác động trực tiếp gián tiếp đến mơi trường kinh tế, xã hội Vì định đầu tư phải tính tốn kỹ xem xét đến ảnh hưởng tích cực tiêu cực từ để thu hiệu tối ưu Mọi dự án đầu tư phải phân tích hai khía cạnh, khía cạnh tài khía cạnh kinh tế - xã hội - Dự án đầu tư cơng trình BĐS thực thời gian dài, có nhiều rủi ro rủi ro tỷ giá, lạm phát, sách pháp luật, thiên tai… Vì vậy, phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để giảm thiểu rủi ro dự án đầu tư đạt hiệu tài cao; đặc biệt phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian dòng tiền - Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý, quản lý nguồn vốn cách khoa học để đảm bảo cho việc thực dự án khơng gặp khó khăn, tiến độ thi công dự án đảm bảo - hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố pháp luật Các yếu tố luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật xuất nhập khẩu…có tác động lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài chủ đầu tư bên liên quan 1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án Đối với quốc gia: - BĐS chiếm giữ vị trí vơ quan trọng, tảng tồn phát triển quốc gia Đầu tư BĐS tạo điều kiện để phát triển ngành sản xuất, kinh doanh khác Đầu tư kinh doanh BĐS có đầu tư sở hạ tầng ln giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược hạ tầng quốc gia, phải trước bước so với lĩnh vực khác đóng vai trị tạo mặt sản xuất kinh doanh điều kiện thuận lợi để ngành khác tham gia hoạt động Để có sở hạ tầng tốt quản lý chất lượng phải tạo tính đồng nó, đầu tư theo dự án góp phần tạo đồng hệ thống sở hạ tầng - Đầu tư theo dự án giúp Nhà Nước dễ dàng việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản định hướng phát triển kinh tế xã hội - Đầu tư theo dự án góp phần ổn định quy hoạch thị giúp cho thị đẹp hơn, tiết kiệm chi phí đất đai, sử dụng đất cách có hiệu - Đầu tư theo dự án giúp tăng thêm ngân sách Nhà Nước thông qua việc thu thuế - Tăng nguồn cung cho thị trường BĐS nói riêng làm tăng cải xã hội nói chung - tạo điều kiện cho ngành nghề kinh doanh khác phát triển Đối với nhà đầu tư: - Tiết kiệm chi phí đầu tư Nhà Nước có sách ưu đãi đầu tư dự án, đặc biệt dự án đầu tư sở hạ tầng - Tiết kiệm chi phí nhờ tính kinh tế sản xuất vĩ mô - Mang lại thương hiệu, đẳng cấp tiền bạc cho chủ đầu tư Đối với người dân: - Tạo nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng tất tầng lớp xã hội sản phẩm dự án đều có mức giá khác phù hợp với nhiều đối tượng khác xã hội - Tạo không gian tốt cho tồn tại, làm việc, nghỉ ngơi người dân - Giúp cải thiện, nâng cao đời sống người dân, giải vấn đề xã hội dự án chung cư cho người thu nhập thấp, khu tái định cư, - Tạo điều kiện cho người dân phát triển dịch vụ đô thị 1.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản - Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt: BĐS tài sản khơng di dời được, có vị trí địa lý cố định, có giới hạn khơng gian diện tích mà vùng, khu vực lại có điều kiện kinh tế - xã hội, phong tục tập qn, tín ngưỡng khác hoạt động kinh doanh BĐS vùng miền mang đặc tính khác - Sản phẩm kinh doanh BĐS BĐS, có giá trị lớn, lâu bền, sản xuất đơn Quá trình sản xuất trải qua nhiều công đoạn, nhiều thời gian, nguồn vốn lớn kinh doanh BĐS phải có chiến lược dài hạn, rõ ràng, xem xét nhiều góc độ, phải có trình độ quản lý trình độ chun môn nghiệp vụ định - Hoạt động kinh doanh BĐS vừa mang tính đa ngành vừa mang tính đặc thù Tính đa ngành thể qua việc trình sản xuất kinh doanh liên quan đến ngành, lĩnh vực khác như: xây dựng, marketing, tư vấn, luật pháp, quản lý tài chính, quản lý BĐS…; Tính đặc thù thể qua việc BĐS mang tính độc quyền đặc tính BĐS quy định (tính khan hiếm, tính dị biệt,…), thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm cầu… - Hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố pháp luật BĐS tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng quốc gia Nhà Nước nắm quyền quản lý BĐS Nhà nước quản lý BĐS góp phần bảo đảm an tồn cho giao dịch đồng thời giúp điều tiết thị trường BĐS, làm cho thị trường phát triển hướng Bất sách pháp luật đời ảnh hưởng đến việc kinh doanh BĐS, nhà đầu tư ln phải nắm rõ thường xun cập nhật thơng tin sách pháp luật đặc biệt định quy hoạch Nhà Nước