SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản a Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy thì BĐS bao gồm:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xa, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định b Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
- BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai
- Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
- Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
- Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản a Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư,lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: hoạt động kinh doanh bất động sản
(BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Trong đó kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định. b Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dự án đầu tư công trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các môi trường kinh tế, xã hội Vì vậy khi quyết định đầu tư phải tính toán kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của nó từ đó để thu được hiệu quả tối ưu nhất Mọi dự án đầu tư đều phải được phân tích trên hai khía cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý,quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo.
- hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp luật Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuất nhập khẩu…có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài chính của chủ đầu tư và các bên liên quan.
1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án Đối với quốc gia:
- BĐS luôn chiếm giữ một vị trí vô cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự tồn tại và phát triển của một quốc gia Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển các ngành sản xuất, kinh doanh khác Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nó phải luôn đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động Để có một nền cơ sở hạ tầng tốt ngoài quản lý chất lượng thì phải tạo ra tính đồng bộ của nó, và đầu tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng.
Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).
- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi.
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản của mình với chi phí rẻ nhất.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án Một dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội: Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khác nhau nhưng đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
1.2.1.4 yêu cầu Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:
- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
Khái niệm tổng mức đầu tư Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính toán lượng vốn cần thiết cho dự án Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư và trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhu cầu về vốn và đó cũng là căn cứ để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài trợ cho dự án, tính toán hiệu quả đầu tư và xác định thời gian hoàn vốn.
Tổng mức đầu tư: là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
Việc thực hiện dự án đầu tư là một quá trình lâu dài và trong thực tế rất ít dự án được tiến hành hoàn toàn đúng như dự định Nguyên nhân là trong quá trình thực hiện dự án thường bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố mà trong phân tích chưa dự kiến hết được dẫn đến kết quả phân tích bị thay đổi Các nhân tố ảnh hưởng có thể được chia làm hai loại: nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan.
1.3.1 Các nhân tố chủ quan
Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong của doanh nghiệp có tác động tới kết quả phân tích tài chính dự án đầu tư Bao gồm:
Cán bộ phân tích dự án Cán bộ phân tích dự án
Cán bộ phân tích dự án là những người trực tiếp tiến hành các hoạt động phân tích từ khâu chuẩn bị, thu thập số liệu đến khâu tính toán, phân tích các chỉ tiêu từ đó đưa ra những kết luận cuối cùng Chính vì vậy, kết quả phân tích dù án phụ thuộc vào cách nhìn nhận chủ quan của người phân tích trên cơ sở khoa học và các tiêu chuẩn phân tích khác nhau
Hiệu quả phân tích dự án của cán bộ phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của người đó Trình độ chuyên môn được biểu hiện qua sự hiểu biết, trình độ học vấn, kinh nghiệm Doanh nghiệp nào nhiều cán bộ có trình độ học vấn cao thì chất lượng phân tích ở doanh nghiệp sẽ tốt hơn Bên cạnh đó, kinh nghiệm trong công việc cũng là một yếu tố quan trọng Đó là những gì được tích luỹ qua nhiều năm làm việc, từ những thành công cũng như thất bại trong công việc của một người cán bộ. Ngoài ra, khả năng nhạy bén với những thay đổi của thị trường cũng là một yếu tố giúp cho người cán bộ thành công.
Tuy nhiên, có trình độ chuyên môn giỏi chưa đủ mà người cán bộ làm công tác phân tích dự án còn phải có phẩm chất đạo đức tốt, tính kỷ luật cao, dám chịu trách nhiệm về công việc của mình Nếu người cán bộ phân tích không có tính kỷ luật, đạo đức tồi sẽ làm cho dù án không thực hiện được hoặc sẽ gặp rủi ro rất cao trong quá trình thực hiện.
Thông tin là yếu tố không thể thiếu được trong quá trình phân tích dự án nếu thiếu thông tin thì việc phân tích không thể thực hiện được hoặc nếu có thì kết quả sẽ không chính xác và khó có thể tin cậy được Do đó, nguồn thông tin đầy đủ, chính xác, cập nhật sẽ đảm bảo tính chính xác trong quá trình phân tích cũng như rút ngắn được thời gian phân tích, tiết kiệm được chi phí
Thông tin có thể lấy được từ nhiều nguồn khác nhau, có thể lấy từ nội bộ của doanh nghiệp như kết quả sản xuất kinh doanh trong những năm gần đây, tổng tài sản hiện có của doanh nghiệp, các nguồn vốn của doanh nghiệp… Ngoài ra, để thực hiện được dự án cần phải thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài như các thông tin về cơ chế chinh sách của Đảng và nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp, về nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của doanh nghiệp hiện tại và tương lai…
Vì vậy, thiết lập được một hệ thống cung cấp thông tin tốt sẽ trợ giúp rất nhiều trong việc nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật Tiến bộ khoa học kỹ thuật
Qua mạng Internet và các mạng máy tính nội bộ các nhà phân tích có thể nhanh chóng tìm được các thông tin cần thiết, rút ngắn thời gian thu thập Các chương trình tin học ứng dụng có thể đưa ra những phương pháp phân tích tài chính hiện đại giúp cho việc phân tích nhanh chóng, chính xác.
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu đóng vai trò quan trọng, quyết định đối với việc có thực hiện dự án hay không Với cùng một dòng tiền nhưng tỷ lệ chiết khấu khác nhau sẽ dẫn đến những kết quả khác nhau khi tính toán Chính vì vậy, xác định tỷ lệ chiết khấu chính xác là một công việc khó khăn và phức tạp Đối với từng dự án cụ thể sẽ có các cách xác định tỷ lệ chiết khấu khác nhau Nhà phân tích có thể căn cứ vào lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc tỷ lệ sinh lời trung bình ngành Các nhà phân tích tài chính dự án phải nhận biết và phản ứng kịp thời đối với những điều kiện thị trường hiện tại và điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu phù hợp với sự thay đổi của thị trường.
Việc phân công trách nhiệm cụ thể đến từng phòng ban, cán bộ trong công tác phân tích dự án sẽ tạo được động lực, sức mạnh cho toàn bộ tổ chức Thể hiện từ khâu lập kế hoạch đầu tư, xác định những lĩnh vực cần thiết phải đầu tư đến khâu triển khai lập dự án, giám sát khi đưa dự án đi vào hoạt động và cuối cùng là đánh giá hiệu quả của dự án Tất cả phải được phân công sắp xếp sao cho có thể kết hợp được hoạt động trong một tổng thể, kế thừa và hỗ trợ lẫn nhau tạo điều kiện cho chất lượng phân tích đạt hiệu quả cao nhất.
1.3.2 Các nhân tố khách quan Đó là những nhân tố từ môi trường bên ngoài tác động thường xuyên đến chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư Đó là những tác động của môi trường kinh tế thế giới nói chung cũng như trong nước nói riêng, nhu cầu thị trường, mức sống của người dân…
Sự can thiệp của cấp trên hay của chính phủ vào các hoạt động của doanh nghiệp làm cho tính khách quan khi phân tích đánh giá các hiệu quả tài chính dự án gặp nhiều hạn chế, làm cho công tác phân tích tài chính nhiều khi chỉ là hình thức, không ảnh hưởng đến việc có quyết định thực hiện dự án hay không.
Bên cạnh đó, thời gian chờ đợi được phê duyệt đối với một dự án nhất là các dự án có vốn lớn thường rất lâu dẫn đến chi phí cho quá trình lập dự án tăng lên, ảnh hưởng đến các kết quả phân tích tài chính dự án.
Các chính sách kinh tế của Đảng và nhà nước mà biểu hiện là thông qua các văn bản pháp luật có tác dụng khuyến khích hay hạn chế hoạt động đầu tư của doanh nghiệp Ở những ngành, lĩnh vực nhà nước khuyến khích đầu tư doanh nghiệp được tạo nhiều điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án như được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi, được thuê đất với giá thấp thời gian dài…
Trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay, việc dự đoán nhu cầu thị trường, việc lựa chọn đối tác góp vốn, việc vay vốn… là những công việc chứa đựng nhiều rủi ro Nếu dự đoán sai nhu cầu thị trường sẽ dẫn đến sai lệch trong việc xác định thu nhập của dự án trong tương lai từ đó ảnh hưởng đến kết quả phân tích tài chính dự án Chính vì vậy, đòi hỏi các nhà phân tích phải linh hoạt, nắm bắt được tình hình, giám sát quá trình thực hiện dự án để kịp thời phát hiện ra những vướng mắc từ đó đề ra các biện pháp giải quyết thích hợp.
THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG
Tổng quan về công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty CP Tập đoàn Công nghiệp Thiên Phú, tiền thân là công ty TNHH Công nghiệp Thiên Phú được thành lập vào ngày 01/02/1995, với 100% số vốn của các cổ đông theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102004510 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Công ty Thiên Phú là một trong số rất ít công ty đầu tiên nghiên cứu và sản xuất Dây cáp điện trên cả nước Năm 1998, sau khi sản phẩm Dây cáp điện Thiên Phú ra đời (theo tiêu chuẩn Việt Nam) đã được thị trường chấp nhận, Công ty đầu tư xây dựng Nhà máy tại Cụm Công nghiệp Hà Bình Phương – Thường Tín – Hà Nội với diện tích 1,5 ha.
Trước tình hình hỏa hoạn trong nước và trên thế giới tăng cao mà theo báo cáo của cơ quan phòng cháy chữa cháy, nguyên nhân chính của các vụ hỏa hoạn là do sự cố điện; Công ty Thiên Phú đã nghiên cứu thành công nhựa dùng làm vỏ bọc dây điện có khả năng chống cháy cao, sản xuất ra sản phẩm Dây cáp điện chống cháy.
Từ năm 2003, Công ty mở rộng thêm các ngành nghề kinh doanh mới, thành lập các công ty thành viên kinh doanh về các sản phẩm: Cửa cuốn, cửa nhựa, cửa nhôm, tường kính, thiết bị điện, hóa chất, kinh doanh bất động sản (năm 2007). Để phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của doanh nghiệp, tháng 5/2007, công ty chuyển đổi thành Công ty CP Tập đoàn Công nghiệp Thiên Phú tại Cụm Công nghiệp
Hà Bình Phương, Thường Tín, Hà Nội Và được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cho thuê 8,5 ha tại cụm công nghiệp này, nâng tổng số diện tích nhà máy rộng trên 10 ha (mặt đường Pháp Vân – Cầu Giẽ - KM 11).
Công ty CP Cửa cuốn Úc Smartdoor (Hà Nội)
Công ty CP Thiết bị điện Presenza (Hà Nội)
Công ty CP Cửa cuốn Úc Smartdoor - Chi nhánh HCM (Tp Hồ Chí Minh)
TRỤ SỞ CHÍNH Địa Chỉ: Tầng 6, Tòa nhà CDC, Số 25-27 Lê Đại Hành, Q Hai Bà Trưng, Hà Nội Tel: 04 33.765.888
VĂN PHÒNG MIỀN NAM Địa Chỉ: Lầu 10, Phòng 10B6, Tòa nhà International Plaza,
Số 343 Phạm Ngũ Lão, Q.1, TP Hồ Chí Minh.
Miền Bắc: Khu Công nghiệp Hà Bình Phương, Thường Tín, Hà Nội
Miền Trung: Lô B4 Cụm Công nghiệp Tịnh Ấn Tây – Sơn Tịnh – Quảng Ngãi
Miền Nam: Số 59/9 Phạm Văn Chiêu, Phường 14, Q Gò Vấp , TP Hồ Chí Minh
Dây cáp điện, dây cáp điện chống cháy, cáp điện trung và hạ thế
Cửa cuốn, cửa nhựa lõi thép gia cường
Kinh doanh bất động sản
2.1.3 Cơ cấu tổ chức các phòng ban của công ty
Mô hình tổ chức: Tập đoàn Thiên Phú
Từ ngày 01/7/2008, mô hình tổ chức mới đã được áp dụng tại Tập đoàn, bao gồm: Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng Quản trị (có các Ủy ban chức năng giúp việc); Ban Kiểm soát và hình thành các Khối chức năng Mô hình quản trị này được xây dựng dựa trên mục tiêu phát triển chiến lược kinh doanh của Tập đoàn; các chuẩn mực quản trị doanh nghiệp của các Tập đoàn kinh tế trong và ngoài nước; tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam và các quy định tại Điều lệ Tập đoàn Thiên Phú Mô hình tổ chức này xác định cơ cấu quản trị rõ ràng, áp dụng các chuẩn mực trong quản trị điều hành, xác định trách nhiệm và mối quan hệ của công ty mẹ và các công ty con; qua đó, việc quản trị doanh nghiệp sẽ vừa chặt chẽ, vừa đảm bảo hiệu quả cho doanh nghiệp, nhưng không mang tính mệnh lệnh hành chính Đây là một dấu mốc quan trọng góp phần đưa Tập đoàn từng bước hòa nhập với khu vực và thế giới, nâng cao vị thế và hình ảnh của Tập đoàn, nhằm góp phần đạt mục tiêu phát triển là Thiên Phú trở thành Tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CỦA TẬP ĐOÀN THIÊN PHÚ ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT TẬP ĐOÀN
TGĐ TẬP ĐOÀN ỦY BAN KIỂM
TOÁN ỦY BAN CHIẾN LƯỢC VÀ ĐẦU
CÔNG TY MẸ TẬP ĐOÀN
CÔNG TY CON TẬP ĐOÀN THIÊN PHÚ
CÔNG TY CP CỬA CUỐN ÚC SMARTDOOR (HN)
CÔNG TY CP THIẾT BỊ ĐIỆN PRESENZA (HN)
CÔNG TY CP CỬA CUỐN ÚC SMARTDOOR (TP HCM) P.QL XÂY LẮP
BỘ ỦY BAN THÙ LAO & BỔ NHIỆM
HĐQT là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả các quyền nhân danh Tập đoàn trừ những thẩm quyền thuộc về Đại hội đồng cổ đông HĐQT quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn và kế hoạch kinh doanh hàng năm của Tập đoàn và đưa ra những điều chỉnh kịp thời phù hợp với tình hình thị trường HĐQT thông qua các vấn đề trọng tâm liên quan đến chiến lược phát triển của Tập đoàn như các vấn đề về quản trị doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng cơ bản theo định hướng phát triển của Tập đoàn, quyết định giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ thông tin hướng tới mô hình quản lý tập trung. Để tiến hành hoạt động của HĐQT và chỉ đạo thực hiện kế hoạch kinh doanh của Tập đoàn, HĐQT xây dựng các quy chế làm việc của HĐQT, quy chế quản lý người đại diện vốn góp của Thiên Phú tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư của Tập đoàn, quy chế bổ nhiệm, miễn nhiệm cán bộ giữ chức vụ quản lý của Tập đoàn và các quy chế khác liên quan đến vấn đề nhân sự và tiền lương của toàn Tập đoàn.
HĐQT Tập đoàn Thiên Phú duy trì việc họp định kỳ mỗi quý một lần nhằm bàn bạc, trao đổi, thống nhất và kịp thời đưa ra các chỉ đạo trong điều hành hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Ngoài việc tổ chức họp định kỳ thường xuyên, HĐQT có thể triệu tập họp bất thường hoặc thực hiện lấy ý kiến các thành viên HĐQT bằng văn bản để ban hành các Nghị quyết, Quyết định của HĐQT dựa trên sự nhất trí, đồng lòng của các thành viên HĐQT và trên cơ sở lợi ích của các cổ đông và vì sự phát triển bền vững của Tập đoàn Việc tổ chức các phiên họp của HĐQT đảm bảo được thực hiện theo đúng những quy định của Điều lệ Tập đoàn và Luật Doanh nghiệp.
Các thành viên Ban Kiểm soát được bầu bằng nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông theo phương thức bầu dồn phiếu với số lượng cụ thể do Đại hội đồng cổ đông quyết định từ 3 đến 5 người.
Ban Kiểm soát là cơ quan có thẩm quyền thay mặt Đại hội đồng cổ đông giám sát hoạt động của HĐQT, Tổng Giám đốc trong việc quản lý và điều hành hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Ban Kiểm soát hoạt động một cách độc lập với HĐQT và Tổng Giám đốc, thực hiện việc thẩm định báo cáo tình hình kinh doanh, báo cáo tài chính hàng năm và sáu tháng của Tập đoàn, xem xét thư quản lý của kiểm toán viên độc lập và báo cáo của Tập đoàn về các hệ thống kiểm soát nội bộ, đồng thời đề xuất lên Đại hội đồng cổ đông việc lựa chọn công ty kiểm toán độc lập, mức phí kiểm toán và mọi vấn đề liên quan đến sự rút lui hay bãi nhiệm của công ty kiểm toán độc lập; báo cáo lên Đại hội đồng cổ đông về tính hợp lý, hợp pháp, tính trung thực và mức độ cẩn trọng trong quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh, trong tổ chức công tác kế toán, thống kê và lập báo cáo tài chính Ban Kiểm soát họp tối thiểu hai lần một năm và phải có ít nhất ba phần tư thành viên tham gia cho một cuộc họp của Ban Kiểm soát.
CÁC ỦY BAN CHỨC NĂNG ỦY BAN KIỂM TOÁN Ủy ban Kiểm toán là Ủy ban trực thuộc HĐQT, có chức năng tư vấn và giúp việc cho HĐQT trong việc đảm bảo có được một hệ thống hiệu quả về kiểm soát nội bộ và tuân thủ pháp luật; đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về báo cáo tài chính ra bên ngoài, bao gồm các yêu cầu áp dụng cho việc niêm yết trên thị trường chứng khoán theo các quy định của pháp luật và Điều lệ Tập đoàn Ủy ban Kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra,giám sát tính trung thực của các báo cáo tài chính liên quan đến tình hình hoạt động kinh doanh của Tập đoàn trước khi trình HĐQT; kiểm tra, giám sát kế hoạch kiểm toán nội bộ, tính hiệu quả của hoạt động kiểm toán nội bộ và sự hợp tác giữa Ban Kiểm toán nội bộ với tổ chức kiểm toán độc lập; xem xét, đánh giá thực trạng quy chế tài chính và kế toán của Tập đoàn; giám sát tính độc lập, khách quan và yêu cầu của tổ chức kiểm toán độc lập và các hoạt động khác được quy định tại Quy định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức bộ máy của Ủy ban Ủy ban Kiểm toán có năm ủy viên Các ủy viên của Ủy ban Kiểm toán do HĐQT bổ nhiệm theo từng nhiệm kỳ phù hợp với nhiệm kỳ của HĐQT và không được bổ nhiệm tham gia Ủy ban Kiểm toán quá 3 nhiệm kỳ. ỦY BAN CHIẾN LƯỢC VÀ ĐẦU TƯ Ủy ban Chiến lược và Đầu tư là Ủy ban trực thuộc HĐQT, có chức năng hoạch định chiến lược phát triển, đánh giá kết quả thực hiện chiến lược kinh doanh và đề xuất thay đổi về chiến lược kinh doanh của toàn Tập đoàn; thúc đẩy việc thực hiện chiến lược và kế hoạch phát triển của Tập đoàn; hoạch định chiến lược đầu tư, xây dựng chính sách và nguyên tắc đầu tư ngắn, trung và dài hạn; nghiên cứu, thẩm định, đánh giá các khoản đầu tư thuộc thẩm quyền của HĐQT.
Uỷ ban Chiến lược và Đầu tư có từ ba đến năm ủy viên Các ủy viên của Uỷ ban Chiến lược và Đầu tư sẽ do HĐQT bổ nhiệm cho từng nhiệm kỳ phù hợp với nhiệm kỳ của HĐQT. ỦY BAN THÙ LAO VÀ BỔ NHIỆM Ủy ban Thù lao và Bổ nhiệm là Ủy ban trực thuộc HĐQT, có chức năng tư vấn và tham mưu cho HĐQT trong việc hoạch định, thúc đẩy và đánh giá việc thực hiện chiến lược và kế hoạch phát triển nguồn nhân lực Tập đoàn; nghiên cứu, thẩm định, đánh giá các đề xuất của của Tổng Giám đốc, Hội đồng thành viên các công ty con do Tập đoàn đầu tư 100% vốn điều lệ, Chủ nhiệm các Ủy ban thuộc HĐQT và các cán bộ quản lý để kiến nghị HĐQT xem xét phê duyệt về những vấn đề cơ bản trong mô hình quản trị doanh nghiệp, công tác quản lý lao động và tiền lương của Tập đoàn và các công ty con do Tập đoàn đầu tư 100% vốn; xây dựng và thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến công tác tổ chức cán bộ của Tập đoàn. Ủy ban Thù lao và Bổ nhiệm có từ ba đến năm ủy viên Các ủy viên của Ủy ban Thù lao và Bổ nhiệm do HĐQT bổ nhiệm có thời hạn phù hợp với nhiệm kỳ của HĐQT.
Tổng Giám đốc Tập đoàn chịu trách nhiệm lãnh đạo, quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Tập đoàn Bảo Việt; quyết định các công việc theo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn được quy định trong Điều lệ Tập đoàn Thiên Phú; thực hiện trách nhiệm thành viên HĐQT theo quy định tại Quy chế hoạt động của HĐQT Song song với việc hình thành các Ủy ban giúp việc thuộc HĐQT, mô hình tổ chức được xây dựng trên nguyên tắc phân công, quản lý theo các Khối chức năng.
PHÒNG TỔ CHỨC LAO ĐỘNG:
Có chức năng chịu trách nhiệm quản lý, điều hành, giám sát việc thực thi các chiến lược, chính sách, quy trình và kế hoạch hàng năm liên quan đến hoạt động tuyển dụng,thu hút, duy trì, phát triển nguồn nhân lực của Tập đoàn trong phạm vi chức năng nhiệm vụ được giao, bao gồm: công tác hoạch định chiến lược, chính sách về nhân sự;công tác phát triển tổ chức; công tác tuyển dụng; chính sách lương thưởng, phúc lợi;công tác Quản lý và sử dụng lao động; công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.Lãnh đạo trưởng phòng tổ chức lao động.
PHÒNG QUẢN TRỊ HÀNH CHÍNH
Phòng Tổ chức Quản trị Hành Chính có chức năng tham mưu giúp Hội đồng Quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty trong lĩnh vực sắp xếp, cải tiến tổ chức, quản lý hành chính và văn phòng Tổng Công ty đáp ứng yêu cầu ổn định và phát triển của Tổng Công ty.
PHÒNG TÀI CHÍNH- KẾ TOÁN:
Sơ lược về dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú
2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư dự án
Thành phố Vinh là đô thị lớn nằm ở phía Đông - Nam của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ 18°38'50” đến 18°43’38” vĩ độ Bắc, từ 105°56’30” đến 105°49’50” kinh độ Đông Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân -
Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội hơn 300 km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh 1.400 km về phía Nam Nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, nhiệt độ trung bình 24°C, nhiệt độ cao tuyệt đối 42.1°C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 4°C Tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km2, dân số là 306.000 người, chiếm 9,75 % dân số trong tỉnh; khu vực nội thành gồm 16 phường và 9 xã ngoại thành.
Thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh, là trung tâm tổng hợp của tỉnh Nghệ An, trung tâm kinh tế, văn hóa vùng, đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các vấn đề trọng điểm về kinh tế của Nghệ An và vùng Bắc trung bộ Thành phố Vinh nằm trong hành lang kinh tế Đông Tây, nối liền Myanma - Thái Lan - Lào - Việt Nam - Biển Đông Nằm trên các tuyến du lịch quốc gia và quốc tế Với vị trí đó, thành phố Vinh - Nghệ An đóng vai trò quan trọng trọng giao lưu: kinh tế, thương mại, du lịch, vận chuyển hàng hoá với cả nước và các nước khác trong khu vực
Thành phố có 05 trường đại học, 07 trường cao đẳng, và các trường trung cấp nghề thu hút trên 55.000 sinh viên, đào tạo trên hầu hết các lĩnh vực khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin, kinh tế, quản trị kinh doanh, y tế, ngoại ngữ, Định hướng phát triển không gian đô thị: Đến 2020 sẽ mở rộng địa giới hành chính thành phố Vinh với quy mô đến 250 km2 bao gồm cả thị xã Cửa Lò, thị trấn Quán Hành, thị trấn Hưng Nguyên và một số xã huyện Nghi Lộc, Hưng Nguyên; trong đó khu vực đô thị sẽ mở rộng trên 100km2 Vinh sẽ là một trong những thành phố ven biển của cả nước.
Trong nhiều năm qua, được sự chỉ đạo của Tỉnh uỷ và UBND việc xây dựng thành phố được triển khai theo quy hoạch tổng thể xây dựng thành phố Vinh nên bước đầu hình thành và đi vào quy củ Cơ cấu không gian hợp lý, mạng lưới công trình kỹ thuật hạ tầng từng bước được nâng cấp và hoàn thiện góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố Bên cạnh đó thành phố Vinh còn nhiều vấn đề bức xúc cần giải quyết xung quanh vấn đề quản lý đô thị, quản lý và phát triển nhà ở để phục vụ nhu cầu đô thị hoá ngày càng cao của các đô thị nói chung và thành phố Vinh nói riêng Theo tài liệu thống kê năm 1995 tỷ lệ đô thị hoá của thành phố Vinh là 13% và đến năm 2011 là 24 % với dân số khoảng 306.000 người Với tình hình đô thị hoá như vậy cộng với thành phố Vinh là một thành phố bước đầu xây dựng và phát triển Do vậy nhu cầu về nhà ở là rất lớn.Một số khu nhà nhà ở được xây dựng thì đã lâu và xuống cấp không còn phù hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân Việc đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng
Tân Thịnh ở 108 Phan Bội Châu – phường Lê Lợi góp phần giải quyết được nhu cầu về nhà ở cũng như phù hợp với chủ trương và quy hoạch Thành Phố Vinh đến năm 2020.
Vì những lý do đã nêu trên, việc đầu tư xây dựng tòa nhà cao tầng Tân Thịnh ở
108 Phan Bội Châu – phường Lê Lợi là phù hợp và cần thiết
2.2.2 Giới thiệu dự án nhà ở cao tầng Tân Thịnh
- Tên dự án: tòa nhà cao tầng Tân Thịnh
- Chủ đầu tư: công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú
- Địa điểm: Công trình được xây dựng tại 108 Phan Bội Châu – phường Lê Lợi.
+ Phía Bắc giáp Công ty Thanh Sơn và dân cư + Phía Tây giáp khu dân cư
+ Phía Nam giáp đường Phan Bội Châu + Phía Đông giáp đường Mai Hắc Đế (Quốc lộ 1A)
- Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Tư Vấn và Thiết kế Xây dựng (CIA) trực thuộc Tổng Công Ty Xây Dựng Hà Nội (HACC).
- Nhà thiết kế: Công ty Tư Vấn và Thiết kế Xây dựng (CIA) trực thuộc Tổng Công Ty Xây Dựng Hà Nội (HACC).
- Diện tích đất xây dựng: 1130 m 2
- Tổng diện tích sàn (chưa kể tầng hầm): 11440 m 2
- Hệ số sử dụng đất: 4,4 lần
+ Chuẩn bị đầu tư: Từ quý II – 2010 đến hết quý III – 2010+ Xây dựng công trình: Từ quý I – 2011 đến hết quý II – 2013+ Đưa vào sử dụng: Từ quý IV – 2013
Thực trạng phân tích tài chính dự án của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”
2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
(Các số liệu dưới đây được trích từ “báo cáo đầu tư xây dựng dự án nhà ở cao tầng Tân Thịnh” của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú )
Chi phí xây dựng: bao gồm:
- Chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng;
- Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng;
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình phụ trợ;
Chi phí xây dựng nhà tạm
Bảng 2.1: bảng tổng hợp chi phí xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
1 Chi phí tháo dỡ các CTXD 168.000.000
2 Chi phí san lấp mặt bằng XD 300.000.000
3 Chi phí XD các hạng mục CT chính 60.586.660.000
4 Chi phí XD các hạng mục CT phụ trợ
(sân, đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà)
6 Tổng chi phí xây dựng 62.489.660.000
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
1 Hệ thống điều hòa không khí – thông gió 3.250.000.000
2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 1.200.000.000
3 Hệ thống thông tin liên lạc 560.000.000
6 Máy bơm cấp nước sinh hoạt 120.000.000
8 Máy phát điện dự phòng 210.000.000
9 Tổng chi phí thiết bị 8.490.000.000
Theo quyết định 3427/QĐ-UB ngày 12/10/2009 của Ủy Ban Nhân Dân thành phố Vinh, công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú trúng đấu giá lô đất có địa chỉ tại 108 – Phan Bội Châu – phường Lê Lợi – thành phố Vinh với diện tích 2590 m 2 , giá trúng thầu là: 8.400.000 đồng/m 2 , số tiền phải nộp là: 21.756.000.000 đồng, thời hạn sử dụng: 50 năm.
Chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư: 0 đồng
Chi phí quản lý dự án: 924.652.030 đồng
Chi phí quản lý dự án được tính bằng 1,3027% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị:
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ
1 Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng; 58.000.000
2 Chi phí khảo sát xây dựng; 167.957.000
3 Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật; 321.021.000
4 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; 50.670.000
5 Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc; 40.980.000
6 Chi phí thiết kế xây dựng công trình 1.798.760.000 7
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, dự toán công trình
8 Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị 1.208.934.000
9 Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 42.000.000
10 Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư 312.769.000
11 Chi phí tư vấn quản lý dự án 42.076.000
12 Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác 130.567.000
13 tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.234.257.097
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH
1 Chi phí bảo hiểm công trình 245.879.000
2 Chi phí bảo hiểm cháy nổ 50.342.000
3 Chi phí rà phá bom mìn 40.000.000
4 Chi phí di chuyển thiết bị thi công 21.769.000
5 Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình 30.650.000
6 Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình 60.980.000
9 Chi phí hòa mạng điện, nước, internet, điện thoại 120.760.000
10 Vốn lưu động ban đầu 0
11 Một số chi phí khác 100.000.000
12 tổng hợp chi phí khác 1.301.112.000
Lãi vay trong thời gian xây dựng: 6.056.891.215 đồng Ở đây người lập dự toán đã để tách khoản mục lãi vay ra ngoài khoản mục chi phí khác, điều này sẽ làm ảnh hưởng đến kết quả tính các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng.
Chi phí dự phòng: 7.613.987.024 đồng
Chi phí dự phòng = (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị + chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư + chi phí tư vấn + chi phí quản lý + chi phí khác) x 10%
Như vậy ta có: Chi phí dự phòng = 7.613.987.024 đồng
Ta thấy người lập tổng mức đầu tư đã quên không tính các khoản mục lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí đất vào chi phí dự phòng, cách lập như trên là không đúng theo thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010 về Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Sau khi tính toán được các khoản chi phí, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự án như sau:
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp vốn đầu tư Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG
TRÌNH CÁCH TÍNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
4 Chi phí quản lý dự án 924.652.030
7 Lãi vay trong thời gian XD 6.046.891.145
9 Tổng hợp mức đầu tư 112.996.541.500
Nhận xét: Công ty sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính tổng mức đầu tư của dự án, việc tính toán này cho kết quả khá chính xác Tuy nhiên ở một số khoản mục thì việc tính chi phí là chưa đầy đủ theo đúng với quy trình tính toán tổng mức đầu tư theo hướng dẫn của thông tư 04/2010/TT-BXD ban hành ngày 26/5/2010 của Bộ Xây Dựng
Ngoài ra khoản mục chi phí quản lý dự án được tính dựa vào hệ số nhân nội suy, đây là hệ số do bản thân người lập tổng mức đầu tư tính toán dựa trên kinh nghiệm và trình độ nên hệ số này hết sức mang tính chủ quan
Nguồn vốn dành cho Dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh được huy động từ những nguồn sau đây :
Vốn tự có: 22.599.308.300 đồng chiếm 20% tổng vốn đầu tư của dự án.
Vốn huy động từ khách hàng: 62.148.082.980 đồng chiếm 55% tổng vốn đầu tư của dự án.
Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng khi thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được duyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng.
Vốn tín dụng thương mại: Là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng, chiếm 25% tổng vốn đầu tư của dự án Mức lãi suất vay ngân hàng tính toán là 1,5%/tháng (18%/năm) Chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng vốn vay tín dụng thương mại trong giai đoạn thi công phần ngầm.
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư Đơn vị tính: đồng
STT NGUỒN VỐN GIÁ TRỊ TỶ TRỌNG
2 Vốn huy động của khách hàng 62.148.082.980 55%
3 Vốn tín dụng thương mại 28.249.128.630 25 %
2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Bảng 2.6 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm: Đơn vị tính : nghìn đồng
STT Khoản mục chi phí Giá trị
3 Chi phí quản lý dự án 924.652 184.930 184.930 184.930 184.930 184.930
4 Chi phí tư vấn dầu tư xây dựng 4.234.257 2.017.890 8.365 736.000 736.000 736.000
14 Tiền lãi trong thời gian xây dựng 6.046.891 1.000.333 1.030.123 1.110.980 1.234.768 1.310.142
2.3.4 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trừ lỗ lãi và các luồng tiền của dự án 2.3.4.1 Dự tính doanh thu
Dự kiến dự án sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác từ quý IV – 2013 Thời gian khai thác là 50 năm, bắt đầu từ năm 2013 đến 2063.
Phần căn hộ: sau khi thi công xong phần móng, chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng và thu trước 50% giá trị căn hộ Sau khi thi công xong phần thô khách hàng nộp tiếp 30%, còn 20% còn lại thì được giao nốt khi công trình hoàn thiện xong Đơn giá 20.000.000 đồng / m 2
Phần diện tích siêu thị:
Phần diện tích siêu thị được dùng để cho thuê, với thời hạn khấu hao là 20 năm tính từ năm 2013 đến năm 2032 Khách hàng ký hợp đồng thuê 05 năm, đóng tiền
1 lần. Đơn giá thuê: 400.000 đồng / m 2
Dịch vụ trông giữ xe:
Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tích chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu bảo dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư.
Công suất gửi xe dự kiến: (bao gồm tầng hầm và phần diện tích đất trống)
50 ô tô x 800.000 đồng/xe/tháng = 40.000.000 đồng
300 xe máy x 60.000 đồng/xe/tháng = 18.000.000 đồng
50 xe đạp x 30.000 đồng/xe/tháng = 1.500.000 đồng
Phí dịch vụ chung cư: Phí dịch vụ chung cư do các hộ dân đóng góp cho các dịch vụ: bảo vệ, môi trường, chiếu sáng công cộng…Mức phí dự kiến: 200.000 đồng/hộ/tháng Ta có bảng doanh thu dự kiến đến năm 2033 như sau:
Bảng 2.7: Bảng dự kiến doanh thu của dự án đến năm 2033 Đơn vị tính: triệu đồng
TT Khoản mục Đơn vị Các năm hoạt động của dự án
TT Khoản mục Đơn vị Các năm hoạt động của dự án
( Nguồn: Bản cáo bạch của Tập Đoàn Thiên Phú - 2010)
2.3.4.2 Kế hoạch trả nợ của dự án
Dư nợ cuối năm 2013 là 28.249 triệu đồng Đây là khoản nợ mà dự án phải trả khi dự án đi vào khai thác, sử dụng Dự tính thì dự án sẽ trả nợ hết trong vòng 6 năm tính từ khi đi vào hoạt động Ta lập được bảng kế hoạch trả nợ của dự án như sau:
Bảng 2.8: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm Đơn vị tính: triệu đồng
TT Các chỉ tiêu trả nợ vố vay Đơn vị
Các năm hoạt động của dự án
Trả nợ bằng lợi nhuận và khấu hao
2 Dư nợ đầu năm Triệu 28.249 18.812 14.109 9.406 4.703
3 Trả lãi vay hàng năm Triệu 4.233 3.386 2.540 1.693 847
4 Trả gốc hàng năm Triệu 4.703 4.703 4.703 4.703 4.703
5 Dư nợ cuối năm Triệu 28.249 18.812 14.109 9.406 4.703 -
6 Tổng mức trả nợ hàng năm Triệu 8.935 8.089 7.242 6.396 5.549
2.3.4.3 Dự trù lỗ lãi của dự án Để tính được dự trù lỗ lãi, ta phải tính được chi phí hoạt động của dự án và kết hợp với bảng doanh thu đã tính ở trên.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
Định hướng của công ty trong phân tích tài chính dự án
Với tham vọng mở rộng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú ngày càng mở rộng các dự án: không chỉ về qquy mô mà còn cả phương thức đầu tư Một số dự án mà công ty được câps phép đầu tư hiện nay đang được xin điều chỉnh dự án - mở rộng quy mô hơn nữa: tăng số tầng cao… sao cho đạt hiệu quả cao nhất Đối với các dự án đang thực hiện thì không ngừng nâng cao năng lực quản lý dự án để dự án đảm báo thực hiện đúng tiến độ, giảm chi phí phát sinh. Để các dự án đầu tư thực sự khả thi và có hiệu quả cao, thì định hướng đặt ra cho công tác phân tích tài chính dự án là:
Phân tích tài chính dự án phải đưa ra ít nhất là 2 phương án kinh doanh, căn cứ vào các chỉ tiêu tài chính đã được tính toán của các phương án mà đưa ra được đánh giá và lựa chọn dự án tối ưu.
Phân tích tài chính dự án không chỉ đơn giản là đưa ra được đánh giá nhận xét dự án có hiệu quả hay không hiệu quả, mà cán bộ ohaan tích phải đưa ra các giải pháp thực hiện dự án sao cho đúng theo phương án tài chính đã xây dựng.
Phân tích tài chính dự án phải có dự báo tương đối chính xác và lường trước các khả năng có thể xảy ra đối với dự án, tránh trường hợp dự án chậm tiến độ…đảm bảo dự án khả thi và đem lại hiệu quả cao nhất.
Hiện nay, công tác phân tích tài chính dự án đang ngày càng được ban lãnh đạo công ty quan tâm phát triển cả về nội dung và con người.
Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản
án kinh doanh bất động sản.
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
Thông tin có vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong đầu tư kinh doanh bất động sản vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn và thời gian đầu tư lâu dài Không thu thập đủ thông tin để phân tích và dự báo xu hướng thì dự án đầu tư bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro Để hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị một hệ thống các thiết bị, công nghệ phục vụ quá trình phân tích tài chính và thường xuyên cập nhật, đổi mới nâng cấp với các công nghệ mới có ích cho công việc Hệ thống công nghệ cần thiết nhất đó là phải có một hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc và máy tính phải được kết nối mạng internet
Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển của nền kinh tế; thông tin về các dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; sự phát triển của thị trường bất động sản; các chính sách của nhà nước; các chương trình tài trợ của các tổ chức tín dụng;
Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, các công ty đầu tư, các văn phòng môi giới,…
Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp các thông tin, kiểm định tính đúng đắn của thông tin, sau đó phân tích các yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán,… dựa trên tình hình nền kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh của từng dự án để điều chỉnh cho dự án của mình
3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Đầu tư cho nguồn nhân lực là đầu tư quan trọng nhất cho sự phát triển của công ty Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam, do đó kinh nghiệm về lĩnh vực này không có nhiều Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá phức tạp Vì vậy cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ công nhân viên trong công ty có cơ hội học hỏi kinh nghiệm bên ngoài để có thể phát huy khả năng của mình, để có thể phân tích thị trường đúng đắn, xây dựng các kế hoạch kinh doanh khả thi và có các phân tích tài chính hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh đó các phân tích này còn phù hợp với nền kinh tế Việt Nam, cũng như thị trường bất động sản Việt Nam. Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực hiện các bước chính sau:
Quá trình tuyển dụng: Trước khi tuyển dụng phải có bản mô tả công việc của từng vị trí cần tuyển Lựa chọn đúng người, đúng vị trí, với mỗi vị trí cần có các yêu cầu hợp lý Điều này sẽ khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc của mình, và Công ty cũng sẽ đỡ tiết kiệm một khoản lương để trả cho những vị trí đòi hỏi trình độ cao mà trên thực tế lại không cần đến trình độ như vậy Lựa chọn người phỏng vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng Công ty nên kết hợp với các trường Đại học có chuyên ngành phù hợp để thu hút được các nguồn nhân lực tốt nhất.
Quá trình đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức các lớp học ngắn hạn, tang cường các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia,những người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên trong Công ty Công ty nên có các chương trình gửi nhân viên đi phát triển kỹ năng nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, nhưng các chương trình này phải đảm bảo sau khi kết thúc quá trình đào tạo, người nhân viên đó sẽ vẫn tiếp tục hợp tác làm việc tại Công ty.
Tạo động lực cho nhân viên: Công ty nên có các chương trình nhằm tài động lực tài chính cho nhân viên bằng phần thưởng, điều này sẽ khiến nhân viên có nhiều cố gắng hơn trong công việc Bên cạnh đó, động lực phi tài chính cũng rất quan trọng Lãnh đạo nên thường xuyên quan tâm đến nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo một môi trường sống hoà đồng Lắng nghe những quan điểm của nhân viên, từ đó hiểu nhân viên mình hơn, và sẽ dễ dàng trong việc quản lý nhân sự Nhân viên được hoà đồng sẽ thoải mái hơn trong công việc, làm tăng năng suất lao động, mang lại hiệu quả cao cho công ty Nhưng khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt, nên cho nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc Công ty nên đưa ra các hình thức trả công xứng đáng với từng vị trí.
3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Quản lý dự án là công việc mang tính quyết định tới thành công của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ đến quá trình này Nếu quản lý dự án không tốt, thì các phân tích tài chính sẽ không chính xác, dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng Vì vậy quản lý dự án phải đựơc bắt đầu ngay từ khi dự án đi vào hoạt động cho đến khi kết thúc dự án Phải lựa chọn các nhà quản lý có kinh nghiệm.
Quản lý dự án sẽ khó khăn đối với những dự án có quy mô lớn Vì vậy đối với mỗi dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập một Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư của Công ty mình
Quản lý dự án để đạt được kết quả phân tích tài chính tốt nhất thì cần phải quan tâm đến tiến độ của dự án Dự án chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của dự án, và mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, sự tăng giá của nguyên vật liệu, các chính sách quy định của Nhà nước,… Vì vậy trước khi quản lý dự án, cần phải lập nên một kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch của dự án và đặc biệt là tiến độ thi công của dự án.
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là rất lớn Chính vì vậy để tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp,giúp doanh nghiệp đạt hiệu quả cao trong hoạt động kinh doanh, hạn chế rủi ro, thì nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS là việc làm hết sức quan trọng, có ý nghĩa sống còn đối với doanh nghiệp Hơn thế nữa, việc ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng cho vay, thêm vào đó là tình hình thị trường BĐS đang trong tình trạng ảm đạm làm cho yêu cầu đối với công tác phân tích tài chính dự án phải ngày càng được nâng cao hơn, để đảm bảo lựa chọn được những dự án thật sự hiệu quả, tránh những rủi ro không đáng có đối với doanh nghiệp
Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú, em đã hoàn thành chuyên đề “Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” Bằng việc nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích dựa trên cơ sở lý thuyết được học và so sánh với thực tế, em tổng kết được một số vấn đề sau:
Dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” do công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư là môt dự án khả thi về mặt tài chính Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho thành phố Vinh.
Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán được sự biến đổi của nền kinh tế, do đó dự án vẫn bị chậm tiến độ
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp cho công ty đạt được hiệu quả cao trong việc đầu tư các dự án của mình.
