CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản a Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy thì BĐS bao gồm:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xa, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định b Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
- BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai
- Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
- Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
- Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản a Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
“Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định”.(1)
Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Hoạt động kinh doanh bất động sản
(BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Trong đó kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo nhữngđối tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định. b Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dự án đầu tư công trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các môi trường kinh tế, xã hội Vì vậy khi quyết định đầu tư phải tính toán kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của nó từ đó để thu được hiệu quả tối ưu nhất Mọi dự án đầu tư đều phải được phân tích trên hai khía cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý, quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo.
- Hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuất nhập khẩu… có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài chính của chủ đầu tư và các bên liên quan.
1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án Đối với quốc gia:
- BĐS luôn chiếm giữ một vị trí vô cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự tồn tại và phát triển của một quốc gia Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển các ngành sản xuất, kinh doanh khác Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nó phải luôn đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động Để có một nền cơ sở hạ tầng tốt ngoài quản lý chất lượng thì phải tạo ra tính đồng bộ của nó, và đầu tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Đầu tư theo dự án giúp Nhà Nước dễ dàng trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản cũng như định hướng phát triển kinh tế xã hội.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
kinh doanh bất động sản
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất
“Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).
- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi.”
(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008, trang 232
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản của mình với chi phí rẻ nhất.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án Một dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội: Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khác nhau nhưng đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
1.2.1.4 Yêu cầu Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong công tác phân tích tài chính là:
- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu nhất cho dự án.
1.2.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
Khái niệm tổng mức đầu tư Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính toán lượng vốn cần thiết cho dự án Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư và trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhu cầu về vốn và đó cũng là căn cứ để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài trợ cho dự án, tính toán hiệu quả đầu tư và xác định thời gian hoàn vốn.
Tổng mức đầu tư: là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
Việc thực hiện dự án đầu tư là một quá trình lâu dài và trong thực tế rất ít dự án được tiến hành hoàn toàn đúng như dự định Nguyên nhân là trong quá trình thực hiện dự án thường bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố mà trong phân tích chưa dự kiến hết được dẫn đến kết quả phân tích bị thay đổi Các nhân tố ảnh hưởng có thể được chia làm hai loại: nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan.
1.3.1 Các nhân tố chủ quan
Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong của doanh nghiệp có tác động tới kết quả phân tích tài chính dự án đầu tư Bao gồm:
Cán bộ phân tích dự án
Cán bộ phân tích dự án là những người trực tiếp tiến hành các hoạt động phân tích từ khâu chuẩn bị, thu thập số liệu đến khâu tính toán, phân tích các chỉ tiêu từ đó đưa ra những kết luận cuối cùng Chính vì vậy, kết quả phân tích dù án phụ thuộc vào cách nhìn nhận chủ quan của người phân tích trên cơ sở khoa học và các tiêu chuẩn phân tích khác nhau
Hiệu quả phân tích dự án của cán bộ phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của người đó Trình độ chuyên môn được biểu hiện qua sự hiểu biết, trình độ học vấn, kinh nghiệm Doanh nghiệp nào nhiều cán bộ có trình độ học vấn cao thì chất lượng phân tích ở doanh nghiệp sẽ tốt hơn Bên cạnh đó, kinh nghiệm trong công việc cũng là một yếu tố quan trọng Đó là những gì được tích luỹ qua nhiều năm làm việc, từ những thành công cũng như thất bại trong công việc của một người cán bộ. Ngoài ra, khả năng nhạy bén với những thay đổi của thị trường cũng là một yếu tố giúp cho người cán bộ thành công.
Tuy nhiên, có trình độ chuyên môn giỏi chưa đủ mà người cán bộ làm công tác phân tích dự án còn phải có phẩm chất đạo đức tốt, tính kỷ luật cao, dám chịu trách nhiệm về công việc của mình Nếu người cán bộ phân tích không có tính kỷ luật, đạo đức tồi sẽ làm cho dù án không thực hiện được hoặc sẽ gặp rủi ro rất cao trong quá trình thực hiện.
Thông tin là yếu tố không thể thiếu được trong quá trình phân tích dự án nếu thiếu thông tin thì việc phân tích không thể thực hiện được hoặc nếu có thì kết quả sẽ không chính xác và khó có thể tin cậy được Do đó, nguồn thông tin đầy đủ, chính xác, cập nhật sẽ đảm bảo tính chính xác trong quá trình phân tích cũng như rút ngắn được thời gian phân tích, tiết kiệm được chi phí
Thông tin có thể lấy được từ nhiều nguồn khác nhau, có thể lấy từ nội bộ của doanh nghiệp như kết quả sản xuất kinh doanh trong những năm gần đây, tổng tài sản hiện có của doanh nghiệp, các nguồn vốn của doanh nghiệp… Ngoài ra, để thực hiện được dự án cần phải thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài như các thông tin về cơ chế chinh sách của Đảng và nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp, về nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của doanh nghiệp hiện tại và tương lai…
Vì vậy, thiết lập được một hệ thống cung cấp thông tin tốt sẽ trợ giúp rất nhiều trong việc nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật
Qua mạng Internet và các mạng máy tính nội bộ các nhà phân tích có thể nhanh chóng tìm được các thông tin cần thiết, rút ngắn thời gian thu thập Các chương trình tin học ứng dụng có thể đưa ra những phương pháp phân tích tài chính hiện đại giúp cho việc phân tích nhanh chóng, chính xác.
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu đóng vai trò quan trọng, quyết định đối với việc có thực hiện dự án hay không Với cùng một dòng tiền nhưng tỷ lệ chiết khấu khác nhau sẽ dẫn đến những kết quả khác nhau khi tính toán Chính vì vậy, xác định tỷ lệ chiết khấu chính xác là một công việc khó khăn và phức tạp Đối với từng dự án cụ thể sẽ có các cách xác định tỷ lệ chiết khấu khác nhau Nhà phân tích có thể căn cứ vào lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc tỷ lệ sinh lời trung bình ngành Các nhà phân tích tài chính dự án phải nhận biết và phản ứng kịp thời đối với những điều kiện thị trường hiện tại và điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu phù hợp với sự thay đổi của thị trường.
Việc phân công trách nhiệm cụ thể đến từng phòng ban, cán bộ trong công tác phân tích dự án sẽ tạo được động lực, sức mạnh cho toàn bộ tổ chức Thể hiện từ khâu lập kế hoạch đầu tư, xác định những lĩnh vực cần thiết phải đầu tư đến khâu triển khai lập dự án, giám sát khi đưa dự án đi vào hoạt động và cuối cùng là đánh giá hiệu quả của dự án. Tất cả phải được phân công sắp xếp sao cho có thể kết hợp được hoạt động trong một tổng thể, kế thừa và hỗ trợ lẫn nhau tạo điều kiện cho chất lượng phân tích đạt hiệu quả cao nhất.
1.3.2 Các nhân tố khách quan Đó là những nhân tố từ môi trường bên ngoài tác động thường xuyên đến chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư Đó là những tác động của môi trường kinh tế thế giới nói chung cũng như trong nước nói riêng, nhu cầu thị trường, mức sống của người dân…
Sự can thiệp của cấp trên hay của chính phủ vào các hoạt động của doanh nghiệp làm cho tính khách quan khi phân tích đánh giá các hiệu quả tài chính dự án gặp nhiều hạn chế, làm cho công tác phân tích tài chính nhiều khi chỉ là hình thức, không ảnh hưởng đến việc có quyết định thực hiện dự án hay không.
Bên cạnh đó, thời gian chờ đợi được phê duyệt đối với một dự án nhất là các dự án có vốn lớn thường rất lâu dẫn đến chi phí cho quá trình lập dự án tăng lên, ảnh hưởng đến các kết quả phân tích tài chính dự án.
Các chính sách kinh tế của Đảng và Nhà nước mà biểu hiện là thông qua các văn bản pháp luật có tác dụng khuyến khích hay hạn chế hoạt động đầu tư của doanh nghiệp Ở những ngành, lĩnh vực nhà nước khuyến khích đầu tư doanh nghiệp được tạo nhiều điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án như được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi, được thuê đất với giá thấp thời gian dài…
Trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay, việc dự đoán nhu cầu thị trường, việc lựa chọn đối tác góp vốn, việc vay vốn… là những công việc chứa đựng nhiều rủi ro Nếu dự đoán sai nhu cầu thị trường sẽ dẫn đến sai lệch trong việc xác định thu nhập của dự án trong tương lai từ đó ảnh hưởng đến kết quả phân tích tài chính dự án Chính vì vậy, đòi hỏi các nhà phân tích phải linh hoạt, nắm bắt được tình hình, giám sát quá trình thực hiện dự án để kịp thời phát hiện ra những vướng mắc từ đó đề ra các biện pháp giải quyết thích hợp.
HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1 Luật đầu tư 2005: Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
2 Luật Đất đai ngày 26/11/2003: Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
3 Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở
4 luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
5 luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003: Luật này quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.
6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ: Nghị định này quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định
7 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
8 Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
9 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
10 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ về bổ sung, sửa đổi Nghị định 209/2004/NĐ-CP
Bookmark not defined THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO TẦNG TÂN THỊNH”
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty CP Tập đoàn Công nghiệp Thiên Phú (gọi tắt là Tập Đoàn Thiên Phú), tiền thân là công ty TNHH Công nghiệp Thiên Phú được thành lập vào ngày 01/02/1995, với 100% số vốn của các cổ đông theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102004510 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Công ty Thiên Phú là một trong số rất ít công ty đầu tiên nghiên cứu và sản xuấtDây cáp điện trên cả nước Năm 1998, sau khi sản phẩm Dây cáp điện Thiên Phú ra đời(theo tiêu chuẩn Việt Nam) đã được thị trường chấp nhận, Công ty đầu tư xây dựng Nhà
Trước tình hình hỏa hoạn trong nước và trên thế giới tăng cao mà theo báo cáo của cơ quan phòng cháy chữa cháy, nguyên nhân chính của các vụ hỏa hoạn là do sự cố điện; Công ty Thiên Phú đã nghiên cứu thành công nhựa dùng làm vỏ bọc dây điện có khả năng chống cháy cao, sản xuất ra sản phẩm Dây cáp điện chống cháy.
Từ năm 2003, Công ty mở rộng thêm các ngành nghề kinh doanh mới, thành lập các công ty thành viên kinh doanh về các sản phẩm: Cửa cuốn, cửa nhựa, cửa nhôm, tường kính, thiết bị điện, hóa chất, kinh doanh bất động sản (năm 2007). Để phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của doanh nghiệp, tháng 5/2007, công ty chuyển đổi thành Công ty CP Tập đoàn Công nghiệp Thiên Phú tại Cụm Công nghiệp
Hà Bình Phương, Thường Tín, Hà Nội Và được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cho thuê 8,5 ha tại cụm công nghiệp này, nâng tổng số diện tích nhà máy rộng trên 10 ha (mặt đường Pháp Vân – Cầu Giẽ - KM 11).
Công ty CP Cửa cuốn Úc Smartdoor (Hà Nội)
Công ty CP Thiết bị điện Presenza (Hà Nội)
Công ty CP Cửa cuốn Úc Smartdoor - Chi nhánh HCM (Tp Hồ Chí Minh)
TRỤ SỞ CHÍNH Địa Chỉ: Tầng 6, Tòa nhà CDC, Số 25-27 Lê Đại Hành, Q Hai Bà Trưng, Hà Nội Tel: 04 33.765.888
VĂN PHÒNG MIỀN NAM Địa Chỉ: Lầu 10, Phòng 10B6, Tòa nhà International Plaza,
Số 343 Phạm Ngũ Lão, Q.1, TP Hồ Chí Minh.
Miền Bắc: Khu Công nghiệp Hà Bình Phương, Thường Tín, Hà Nội
Miền Trung: Lô B4 Cụm Công nghiệp Tịnh Ấn Tây – Sơn Tịnh – Quảng Ngãi
Miền Nam: Số 59/9 Phạm Văn Chiêu, Phường 14, Q Gò Vấp , TP Hồ Chí Minh
Dây cáp điện, dây cáp điện chống cháy, cáp điện trung và hạ thế
Cửa cuốn, cửa nhựa lõi thép gia cường
Kinh doanh bất động sản
2.1.3 Cơ cấu tổ chức các phòng ban của công ty
Mô hình tổ chức: Tập đoàn Thiên Phú
Từ ngày 01/7/2008, mô hình tổ chức mới đã được áp dụng tại Tập đoàn, bao gồm:Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng Quản trị (có các Ủy ban chức năng giúp việc); BanKiểm soát và hình thành các Khối chức năng Mô hình quản trị này được xây dựng dựa trên mục tiêu phát triển chiến lược kinh doanh của Tập đoàn; các chuẩn mực quản trị doanh nghiệp của các Tập đoàn kinh tế trong và ngoài nước; tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam và các quy định tại Điều lệ Tập đoàn Thiên Phú Mô hình tổ chức này xác định cơ cấu quản trị rõ ràng, áp dụng các chuẩn mực trong quản trị điều hành, xác định trách nhiệm và mối quan hệ của công ty mẹ và các công ty con; qua đó,việc quản trị doanh nghiệp sẽ vừa chặt chẽ, vừa đảm bảo hiệu quả cho doanh nghiệp,nhưng không mang tính mệnh lệnh hành chính Đây là một dấu mốc quan trọng góp phần đưa Tập đoàn từng bước hòa nhập với khu vực và thế giới, nâng cao vị thế và hình ảnh của Tập đoàn, nhằm góp phần đạt mục tiêu phát triển là Thiên Phú trở thành Tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CỦA TẬP ĐOÀN THIÊN PHÚ ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT TẬP ĐOÀN
TGĐ TẬP ĐOÀN ỦY BAN KIỂM
TOÁN ỦY BAN CHIẾN LƯỢC VÀ ĐẦU
CÔNG TY MẸ TẬP ĐOÀN THIÊN PHÚ
CÔNG TY CON TẬP ĐOÀN THIÊN PHÚ
P.TỔ CHỨC LAO ĐỘNG P.QUẢN TRỊ HC P.TÀI CHÍNH KT P.KẾ HOẠNH BAN QL DỰ ÁN P.KINH DOANH P.BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TY CP CỬA CUỐN ÚC SMARTDOOR
CÔNG TY CP THIẾT BỊ ĐIỆN PRESENZA (HN)
CÔNG TY CP CỬA CUỐN ÚC SMARTDOOR
(TP HCM) P.QL XÂY LẮP
BỘ ỦY BAN THÙ LAO & BỔ NHIỆM
2.1.3 Giới thiệu về phòng kinh doanh bất động sản
Lịch sử hình thành và phát triển
Phòng Bất động sản của Tập đoàn Thiên Phú được thành lập vào năm 2007, đây là một phòng khá mới mẻ so với lịch sử hình thành và phát triển của tập đoàn Tuy mới chỉ có 5 năm thành lập nhưng phòng Bất động sản với hầu hết là những cán bộ trẻ, nhiệt tình, năng động đã đóng góp một phần không hề nhỏ trong sự thành công và phát triển, giúp nâng cao hình ảnh, uy tín của tập đoàn.
Có chức năng chịu trách nhiệm quản lý, điều hành, giám sát việc thực thi các chiến lược, chính sách, quy trình và kế hoạch hàng năm liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản, kinh doanh, quản lý và khai thác các bất động sản của Tập đoàn trong phạm vi chức năng nhiệm vụ được giao bao gồm: công tác xây dựng cơ bản; công tác quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình; công tác quản lý, khai thác và kinh doanh bất động sản Lãnh đạo phòng là trưởng phòng Bất động sản.
Giám sát, điều hành, thực thi công tác xây dựng các công trình như nhà máy, xưởng sản xuất, các trụ sở của tập đoàn; đưa ra các đề xuất về chiến lược, các kế hoạch kinh doanh về bất động sản cho cấp trên; quản lý, khai thác các bất động sản đã đưa vào hoạt động.
Trình độ các cán bộ trong phòng BĐS: Tổng số cán bộ trong phòng là 25 người, trong đó: 03 người trình độ cao học, 18 người trình độ đại học và 4 người trình độ cao đẳng.
Một số dự án tiêu biểu
- Tòa nhà văn phòng HSTC – Hải Phòng
- Trung tâm thương mại Phủ Diễn – Nghệ An
- Khách sạn Cầu Giát – Quỳnh Lưu – Nghệ An
- Khu tái định cư Hà Trì – Hà Đông – Hà Nội
- Biệt thự Thiên Ân – Tây Hồ - Hà Nội
- Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh – TP Vinh – Nghệ An
2.2 SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ.
2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư dự án
Thành phố Vinh là đô thị lớn nằm ở phía Đông - Nam của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ 18°38'50” đến 18°43’38” vĩ độ Bắc, từ 105°56’30” đến 105°49’50” kinh độ Đông Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân -
Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội hơn 300 km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh 1.400 km về phía Nam Nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, nhiệt độ trung bình 24°C, nhiệt độ cao tuyệt đối 42.1°C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 4°C Tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km2, dân số là 306.000 người, chiếm 9,75 % dân số trong tỉnh; khu vực nội thành gồm 16 phường và 9 xã ngoại thành.
Thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh, là trung tâm tổng hợp của tỉnh Nghệ
An, trung tâm kinh tế, văn hóa vùng, đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các vấn đề trọng điểm về kinh tế của Nghệ An và vùng Bắc trung bộ Thành phố Vinh nằm trong hành lang kinh tế Đông Tây, nối liền Myanma - Thái Lan - Lào - Việt Nam - Biển Đông Nằm trên các tuyến du lịch quốc gia và quốc tế Với vị trí đó, thành phố Vinh - Nghệ An đóng vai trò quan trọng trọng giao lưu: kinh tế, thương mại, du lịch, vận chuyển hàng hoá với cả nước và các nước khác trong khu vực
Thành phố có 05 trường đại học, 07 trường cao đẳng, và các trường trung cấp nghề thu hút trên 55.000 sinh viên, đào tạo trên hầu hết các lĩnh vực khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin, kinh tế, quản trị kinh doanh, y tế, ngoại ngữ, Định hướng phát triển không gian đô thị: Đến 2020 sẽ mở rộng địa giới hành chính thành phố Vinh với quy mô đến 250 km2 bao gồm cả thị xã Cửa Lò, thị trấn Quán Hành, thị trấn Hưng Nguyên và một số xã huyện Nghi Lộc, Hưng Nguyên; trong đó khu vực đô thị sẽ mở rộng trên 100km2 Vinh sẽ là một trong những thành phố ven biển của cả nước.
Trong nhiều năm qua, được sự chỉ đạo của Tỉnh uỷ và UBND việc xây dựng thành phố được triển khai theo quy hoạch tổng thể xây dựng thành phố Vinh nên bước đầu hình thành và đi vào quy củ Cơ cấu không gian hợp lý, mạng lưới công trình kỹ thuật hạ tầng từng bước được nâng cấp và hoàn thiện góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố. Bên cạnh đó thành phố Vinh còn nhiều vấn đề bức xúc cần giải quyết xung quanh vấn đề quản lý đô thị, quản lý và phát triển nhà ở để phục vụ nhu cầu đô thị hoá ngày càng cao của các đô thị nói chung và thành phố Vinh nói riêng Theo tài liệu thống kê năm
THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
“TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
(Các số liệu dưới đây được trích từ “báo cáo đầu tư xây dựng dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú )
Chi phí xây dựng: bao gồm:
- Chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng;
- Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng;
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình phụ trợ;
- Chi phí xây dựng nhà tạm
Bảng 2.1: bảng tổng hợp chi phí xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
1 Chi phí tháo dỡ các CTXD 168.000.000
2 Chi phí san lấp mặt bằng XD 300.000.000
3 Chi phí XD các hạng mục CT chính 60.586.660.000
4 Chi phí XD các hạng mục CT phụ trợ
(sân, đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà)
6 Tổng chi phí xây dựng 62.489.660.000
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
1 Hệ thống điều hòa không khí – thông gió 3.250.000.000
2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 1.200.000.000
3 Hệ thống thông tin liên lạc 560.000.000
6 Máy bơm cấp nước sinh hoạt 120.000.000
8 Máy phát điện dự phòng 210.000.000
9 Tổng chi phí thiết bị 8.490.000.000
Theo quyết định 3427/QĐ-UB ngày 12/10/2009 của Ủy Ban Nhân Dân thành phố Vinh, công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú trúng đấu giá lô đất có địa chỉ tại 108 – Phan Bội Châu – phường Lê Lợi – thành phố Vinh với diện tích 2590 m 2 , giá trúng thầu là: 8.400.000 đồng/m 2 , số tiền phải nộp là: 21.756.000.000 đồng, thời hạn sử dụng: 50 năm.
Chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư: 0 đồng
Chi phí quản lý dự án: 924.652.030 đồng
Chi phí quản lý dự án được tính bằng 1,3027% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị:
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ
1 Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng; 58.000.000
2 Chi phí khảo sát xây dựng; 167.957.000
3 Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật; 321.021.000
4 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; 50.670.000
5 Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc; 40.980.000
6 Chi phí thiết kế xây dựng công trình 1.798.760.000
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, dự toán công trình
8 Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị 1.208.934.000
9 Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 42.000.000
10 Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư 312.769.000
11 Chi phí tư vấn quản lý dự án 42.076.000
12 Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác 130.567.000
13 tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.234.257.097
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
1 Chi phí bảo hiểm công trình 245.879.000
2 Chi phí bảo hiểm cháy nổ 50.342.000
3 Chi phí rà phá bom mìn 40.000.000
4 Chi phí di chuyển thiết bị thi công 21.769.000
5 Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình 30.650.000
6 Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình 60.980.000
9 Chi phí hòa mạng điện, nước, internet, điện thoại 120.760.000
10 Vốn lưu động ban đầu 0
11 Một số chi phí khác 100.000.000
12 tổng hợp chi phí khác 1.301.112.000
Lãi vay trong thời gian xây dựng: 6.056.891.215 đồng Ở đây người lập dự toán đã để tách khoản mục lãi vay ra ngoài khoản mục chi phí khác, điều này sẽ làm ảnh hưởng đến kết quả tính các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng.
Chi phí dự phòng: 7.613.987.024 đồng
Chi phí dự phòng = (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị + chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư + chi phí tư vấn + chi phí quản lý + chi phí khác) x 10%
Như vậy ta có: Chi phí dự phòng = 7.613.987.024 đồng
Sau khi tính toán được các khoản chi phí, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự án như sau:
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư Đơn vị tính: đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH CÁCH TÍNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN
4 Chi phí quản lý dự án 924.652.030
7 Lãi vay trong thời gian XD 6.046.891.145
9 Tổng hợp mức đầu tư 112.996.541.500
Công ty sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính tổng mức đầu tư của dự án, việc tính toán này cho kết quả khá chính xác Tuy nhiên ở một số khoản mục thì việc tính chi phí là chưa đầy đủ, ví dụ như người lập tổng mức đầu tư đã quên không tính các khoản mục lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí đất vào chi phí dự phòng, cách lập như trên là không đúng theo thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài ra khoản mục chi phí quản lý dự án được tính dựa vào hệ số nhân nội suy, đây là hệ số do bản thân người lập tổng mức đầu tư tính toán dựa trên kinh nghiệm và trình độ nên hệ số này hết sức mang tính chủ quan
Nguồn vốn dành cho Dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh được huy động từ những nguồn sau đây :
Vốn tự có: 22.599.308.300 đồng chiếm 20% tổng vốn đầu tư của dự án.
Vốn huy động từ khách hàng: 62.148.082.980 đồng chiếm 55% tổng vốn đầu tư của dự án.
Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng khi thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được duyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng.
Vốn tín dụng thương mại: Là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng, chiếm 25% tổng vốn đầu tư của dự án Mức lãi suất vay ngân hàng tính toán là 1,5%/tháng (18%/năm) Chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng vốn vay tín dụng thương mại trong giai đoạn thi công phần ngầm.
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp nguồn vốn dự án Đơn vị tính: đồng
STT NGUỒN VỐN GIÁ TRỊ TỶ TRỌNG
2 Vốn huy động của khách hàng 62.148.082.980 55%
3 Vốn tín dụng thương mại 28.249.128.630 25 %
2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Bảng 2.7: Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm: Đơn vị tính : nghìn đồng
T Khoản mục chi phí Giá trị
3 Chi phí quản lý dự án 924.652 184.930 184.930 184.930 184.930 184.930
4 Chi phí tư vấn dầu tư xây dựng 4.234.257 2.017.890 8.365 736.000 736.000 736.000
14 Tiền lãi trong thời gian xây dựng 6.046.891 1.000.333 1.030.123 1.110.980 1.234.768 1.310.142
2.3.4 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và các luồng tiền của dự án
Dự kiến dự án sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác từ quý IV – 2013 Thời gian khai thác là 50 năm, bắt đầu từ năm 2013 đến 2063.
Phần căn hộ: sau khi thi công xong phần móng, chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng và thu trước 50% giá trị căn hộ Sau khi thi công xong phần thô khách hàng nộp tiếp 30%, còn 20% còn lại thì được giao nốt khi công trình hoàn thiện xong Đơn giá 14.000.000 đồng / m 2
Phần diện tích siêu thị:
Phần diện tích siêu thị được dùng để cho thuê, với thời hạn khấu hao là 20 năm tính từ năm 2013 đến năm 2032 Khách hàng ký hợp đồng thuê 05 năm, đóng tiền 1 lần. Đơn giá thuê: 350.000 đồng / m 2
Dịch vụ trông giữ xe:
Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tích chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu bảo dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư.
Công suất gửi xe dự kiến: (bao gồm tầng hầm và phần diện tích đất trống)
50 ô tô x 800.000 đồng/xe/tháng = 40.000.000 đồng
300 xe máy x 60.000 đồng/xe/tháng = 18.000.000 đồng
50 xe đạp x 30.000 đồng/xe/tháng = 1.500.000 đồng
Phí dịch vụ chung cư: Phí dịch vụ chung cư do các hộ dân đóng góp cho các dịch vụ: bảo vệ, môi trường, chiếu sáng công cộng…Mức phí dự kiến: 200.000 đồng/hộ/tháng Ta có bảng doanh thu dự kiến đến năm 2033 như sau:
Bảng 2.8: Bảng dự kiến doanh thu của dự án đến năm 2032 Đơn vị tính: triệu đồng
TT Khoản mục Đơn vị
Các năm hoạt động của dự án
Các năm hoạt động của dự án
(Trích “báo cáo đầu tư xây dựng dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công
2.3.4.2 Kế hoạch trả nợ của dự án
Dư nợ cuối năm 2013 là 28.249 triệu đồng Đây là khoản nợ mà dự án phải trả khi dự án đi vào khai thác, sử dụng Dự tính thì dự án sẽ trả nợ hết trong vòng 6 năm tính từ khi đi vào hoạt động Ta lập được bảng kế hoạch trả nợ của dự án như sau:
Bảng 2.9: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm Đơn vị tính: triệu đồng
TT Các chỉ tiêu trả nợ vố vay Đơn vị
Các năm hoạt động của dự án
1 Trả nợ bằng lợi nhuận và khấu hao Triệu - - - -
2 Dư nợ đầu năm Triệu 28.249 18.812 14.109 9.406 4.703
3 Trả lãi vay hàng năm Triệu 4.233 3.386 2.540 1.693 847
4 Trả gốc hàng năm Triệu 4.703 4.703 4.703 4.703 4.703
5 Dư nợ cuối năm Triệu 28.249 18.812 14.109 9.406 4.703 -
6 Tổng mức trả nợ hàng năm Triệu 8.935 8.089 7.242 6.396 5.549
2.3.4.3 Dự trù lỗ lãi của dự án Để tính được dự trù lỗ lãi, ta phải tính được chi phí hoạt động của dự án và kết hợp với bảng doanh thu đã tính ở trên.
Chi phí hoạt động của dự án bao gồm: khấu hao tài sản cố định, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quảng cáo, tiếp thị, chi phí vận hành khu siêu thị, quỹ lương phải trả hàng năm, chi phí sửa chữa thường xuyên, chi phí sửa chữa lớn, chi phí trả nợ hàng năm, các chi phí khác…
Thời gian tính khấu hao: Đối với công trình – 20 năm Đối với thiết bị - 7 năm
Bảng 2.10: Bảng tính giá trị khấu hao Đơn vị tính: triệu đồng
Hạng mục chi phí Đơn vị Giá trị Công trình Thiết bị Tổng giá trị tài sản tính khấu hao Triệu 112.996 104.506 8.490
Phần văn phòng, siêu thị Triệu 19.501 17.100 2.401
Kết hợp với bảng tính doanh thu, chi phí hoạt động ta lập được bảng dự trù lỗ lãi (xem phụ lục bảng 6).
Lợi nhuận thu được trong vòng 20 năm hoạt động của dự án: 98.934 triệu đồng.
Thuế thu nhập nộp cho ngân sách nhà nước là: 38.378 triệu đồng
2.3.5 Các chỉ tiêu phân tích dự án
2.3.5.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp
Tổng vốn đầu tư của dự án : 112.996,5 triệu đồng Trong đó:
- Vốn tự có : 84.747,4 triệu đồng
+ Vốn chủ sở hữu: 22.599,3 triệu đồng + Vốn huy động khách hàng: 62.148,1 triệu đồng
- Vốn đi vay : 28.249,1 triệu đồng
Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay:
Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
2.4.1 Những kết quả đạt được
Xét về mặt tổng thể, dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” là một dự án được đánh giá có tính khả thi cao, nó góp phần tạo nên thương hiệu, nguồn lợi tài chính cho chủ đầu tư là Tập đoàn Thiên Phú cũng như giúp thành phố Vinh giải quyết được các bức xúc về nhà ở.
Lợi nhuận ròng của dự án dự kiến đạt được 98.780 triệu đồng
Giá trị hiện tại ròng ( NPV) là 14.994 triệu đồng > 0
Suất thu lợi nội tại ( IRR) là 21,1% /năm > 14,5% /năm (tỷ lệ chiết khấu r năm)
Dự án đóng góp vào nguồn thu của ngân sách nhà nước với giá trị 38.478 triệu đồng, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, góp phần giải quyết về nhu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh. Đạt được những thành quả trên là nhờ:
Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân tích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản.
Nhu cầu vốn đầu tư được xác định dựa trên các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, dựa vào các văn bản Pháp luật quy định, do đó đạt độ chính xác cao Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quá lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được.
Kế hoạch huy động nguồn vốn linh hoạt, phù hợp với tiềm lực tài chính của chủ đầu tư tại thời điểm lập dự án Với việc có kế hoạch huy động vốn khoa học, hợp lý, tỷ trọng nguồn vốn tự có cao (20%) và huy động được một lượng lớn nguồn vốn từ khách hàng (55%), chủ đầu tư một mặt tự chủ về mặt tài chính mặt khác tiết kiệm được chi phí lãi vay từ các tổ chức tín dụng.
Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay,nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một khoản chi phí lãi vay khá lớn.
Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, RR, IRR, B/C, chủ đầu tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chính xác tương đối cao.
Công ty đã làm khá tốt công tác phân tích tài chính dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” và cho thấy đây là một dự án rất khả thi Tuy nhiên công ty cũng không tránh khỏi một số hạn chế, như:
Công ty chưa tiến hành phân tích độ nhạy của dự án Như chúng ta đã đề cập ở các phần trên, việc đầu tư dự án kinh doanh BĐS diễn ra trong một khoảng thời gian rất dài Chính vì vậy không thể tránh khỏi những rủi ro từ thị trường tác động vào. Chúng ta phải dự đoán trước được các rủi ro này để có biện pháp đề phòng Đặc biệt trong điều kiện thị trường hiện nay, khi mà sự biến động về lãi suất và giá cả các yếu tố đầu vào là rất lớn và khó đoán thì việc phân tích độ nhạy của dự án càng phải được chú trọng nhiều hơn nữa, điều đó giúp cho chủ đầu tư nhận biết được dự án của mình nhạy cảm với những yếu tố nào, yếu tố nào tác động nhiều nhất tới dự án Từ đó đề ra các phương pháp nhằm hạn chế rủi ro cho dự án của mình.
Tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch, do đó dự án phải chịu tác động của các yếu tố thị trường, giá vật liệu xây dựng tăng, ảnh hưởng đến chi phí xây dựng dự án Năm 2011 – 2012: là thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu; các ngân hàng thắt chặt cho vay, ảnh hưởng đến việc tiêu thụ bất động sản
Công ty mới chỉ đưa ra một phương án kinh doanh mà không đưa ra được nhiều phương án kinh doanh để chọn ra phương án tối ưu nhất cho dự án Việc làm này sẽ làm cho công ty khó khăn, phản ứng chậm khi các yếu tố thị trường thay đổi, dẫn đến việc bán hàng không hiệu quả, nguồn vốn bị ứ đọng, khó khăn cho việc thu hồi vốn đầu tư Để hạn chế rủi ro này thì khi phân tích tài chính dự án công ty cần phải xây dựng cho mình nhiều phương án, kế hoạch kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm.
Giá bán, cho thuê còn thấp so với thị trường cũng như so với vị trí của tòa nhà so với những tòa nhà trong cùng khu vực thị trường.
Một số chỉ tiêu trong quá trình phân tích tài chính còn thiếu và chưa thực sự tính toán chính xác, như:
+ Trong tính tổng mức đầu tư, công ty đã tách riêng khoản lãi vay trong thời gian xây dựng mà không đưa lãi vay vào khoản mục chi phí khác Chính vì vậy ảnh hưởng đên kết quả tính khoản mục chi phí khác và khoản mục chi phí dự phòng của dự án.
+ Một số khoản mục chi phí, ví dụ như khoản mục chi phí quản lý dự án được tính bằng cách nhân hệ số nội suy với tổng của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Việc tính toán này là chủ quan và phụ thuộc nhiều vào khả năng của người lập báo cáo vì vậy tính chính xác là không cao.
+ Việc tính tỷ suất chiết khấu của dự án chỉ dựa trên lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư và lãi suất đi vay trên thị trường vốn mà không tính đến chỉ số lạm phát.
+ Khi tính luồng tiền của dự án chưa tính đến giá trị thanh lý tài sản.
Việc phân tích độ nhạy của dự án cũng như phân tích tài chính dự án trong trường hợp có lạm phát và trượt giá chưa được thực hiện.
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế
Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự phát triển của nền kinh tế nói chung, sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro
Bookmark not defined MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
ĐỊNH HƯỚNG CỦA CÔNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Với tham vọng mở rộng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản,công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú ngày càng mở rộng các dự án:không chỉ về quy mô mà còn cả phương thức đầu tư Một số dự án mà công ty được cấp phép đầu tư hiện nay đang được xin điều chỉnh dự án - mở rộng quy mô hơn nữa:tăng số tầng cao… sao cho đạt hiệu quả cao nhất Đối với các dự án đang thực hiện thì không ngừng nâng cao năng lực quản lý dự án để dự án đảm báo thực hiện đúng tiến độ, giảm chi phí phát sinh. Để các dự án đầu tư thực sự khả thi và có hiệu quả cao, thì định hướng đặt ra cho công tác phân tích tài chính dự án là:
Phân tích tài chính dự án phải đưa ra ít nhất là 2 phương án kinh doanh, căn cứ vào các chỉ tiêu tài chính đã được tính toán của các phương án mà đưa ra được đánh giá và lựa chọn dự án tối ưu.
Phân tích tài chính dự án không chỉ đơn giản là đưa ra được đánh giá nhận xét dự án có hiệu quả hay không hiệu quả, mà cán bộ phân tích phải đưa ra các giải pháp thực hiện dự án sao cho đúng theo phương án tài chính đã xây dựng.
Phân tích tài chính dự án phải có dự báo tương đối chính xác và lường trước các khả năng có thể xảy ra đối với dự án, tránh trường hợp dự án chậm tiến độ…đảm bảo dự án khả thi và đem lại hiệu quả cao nhất.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”
3.2.1 Phân tích độ nhạy của dự án
Trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì có rất nhiều yếu tố tác động đến hiệu quả của dự án, như là: sự biến đổi về chi phí sản xuất, lượng sản phẩm bán ra, các yếu tố pháp luật, chính sách, giá cả…Có những yếu tố mà chúng ta hoàn toàn có thể dự đoán, lượng hóa được (như sự gia tăng chi phí sản xuất, lượng sản phẩm bán ra) và cũng có những yếu tố tác động rất khó dự đoán và lượng hóa chúng (như chính sách, luật pháp) Trong phạm vi chuyên đề này em chỉ đi vào phân tích tác động của các yếu tố chính thường tác động lớn và trực tiếp tới hiệu quả của dự án đầu tư đó là tác động của: sự biến đổi về chi phí hàng năm và giá cả bán và cho thuê bất động sản.
Ta xét trong trường hợp giá bán, cho thuê và chi phí hoạt động hàng năm dao động trong phạm vi ± 20%
Tính toán sự biến đổi của NPV và IRR của dự án ta thu được các bảng sau:
(cách tính NPV và IRR xem mục: 1.2.3.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án)
Bảng 3.1: Sự thay đổi của IRR khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi
Bảng 3.2: sự thay đổi của NPV khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi
Dựa vào số liệu hai bảng trên ta thấy: khi giá bán, cho thuê và chi phí hàng năm dao động trong phạm vi ± 20% thì dự án vẫn đạt được hiệu quả (trừ trường hợp chi phí tăng 20% đồng thời giá bán, cho thuê giảm 20%) vì có IRR > r (tỷ suất chiết khấu, r 14,5%) và NPV >0.
Chỉ có trường hợp rủi ro nhất đó là khi chi phí tăng 20% đồng thời giá bán, cho thuê giảm 20%, khi đó IRR = 14,1% < r = 14,5% và NPV = -980
