Toan bo noi dung luan van Trêng §¹i häc kinh tÕ quèc d©n Khoa BÊt ®éng s¶n vµ kinh tÕ tµi nguyªn LuËn V¡N tèt nghiÖp ®Ò tµi Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n nhµ ë cao tÇng – ct3 t¹i ®êng lª ®øc thä, mü[.]
Trang 1Luận VĂN tốt nghiệp
đề tài:
Phân tích tài chính dự án
nhà ở cao tầng – ct3 tại đờng lê đức thọ, mỹ đình, từ liêm, hà nội
Sinh viên thực hiện : nguyễn thanh lân
Chuyên ngành : kinh tế địa chính
Lớp : địa chính
Khóa : 47
Hệ : chính quy
Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts hồng văn cờng
Trang 2Trong quỏ trỡnh nghiờn cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp, ngoài sựnỗ lực cố gắng khụng ngừng của bản thõn; em đó nhận được sự chỉ dẫn tậntỡnh, chu đỏo của cỏc thầy cụ giỏo trong Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế TàiNguyờn; của cỏc anh chị tại cơ sở tập thực; những lời động viờn giỳp đỡ củagia đỡnh và bạn bố.
Em xin gửi lời cảm ơn chõn thành tới tập thể thầy cụ giỏo trong Khoa,đặc biệt tới thầy giỏo PGS TS Hồng Văn Cường đó tận tỡnh hướng dẫn chỉbảo em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Chõn thành cảm ơn sự gúp ý của tập thể anh chị em trong Ban quản lýdự ỏn Cụng ty Cổ Phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội, sự giỳp đỡ động viờncủa gia đỡnh và bạn bố để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Trang 3LỜI NểI ĐẦU 4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯKINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .5
1.1.1 Khỏi niệm về dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS 5
1.1.2 Sự cần thiết của dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS 6
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS .7
1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS 8
1 2.1 Khỏi niệm, mục đớch, vai trũ, yờu cầu của phõn tớch tài chớnh dự ỏn 8
1.2.2 Nội dung phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS 10
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3", TẠI ĐƯỜNGLấ ĐỨC THỌ, MỸ ĐèNH, TỪ LIấM, HÀ NỘI CỦA CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤTĐỘNG SẢN HÀ NỘI 33
2.1 TỔNG QUAN VỀ CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" 33
2.1.1 Tổng quan về Cụng ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội .33
2.1.2 Sơ lược dự ỏn "Nhà ở cao tầng – CT3"của C’land .46
2.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" 48
2.2.1 Xỏc định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn 48
2.2.2 Dự tớnh doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trự lỗ lói,tớnh cỏc luồng tiền dự ỏn .56
2.2.3 Cỏc chỉ tiờu phõn tớch tài chớnh dự ỏn 63
Trang 42.3.2 Những mặt cũn hạn chế .70
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG CễNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAOTẦNG – CT3” CỦA CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI .73
3.1 ĐỊNH HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .73
3.1.1 Định hướng 73
3.1.2 Nhiệm vụ .74
3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HỒN THIỆN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN“NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3” 74
3.2.1 Tiến hành phõn tớch độ nhạy dự ỏn 74
3.2.2 Hoàn thiện một số chỉ tiờu tài chớnh 78
3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS ỞCễNG TY C’LAND 80
3.3.1 Hoàn thiện việc thu thập thụng tin .80
3.3.2 Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị 81
3.3.3 Đầu tư nguồn lực con người 81
3.3.4 Nõng cao năng lực quản lý dự ỏn 82
3.3.5 Giải phỏp phũng ngừa rủi ro 83
KẾT LUẬN 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
TRÍCH DẪN………………………………………………………………………92
Trang 5BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy Ban Nhõn Dõn
VNĐ : Việt Nam Đồng
Trang 6Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh nhà ở .14
Đồ thị 1.1: Xỏc định điểm hũa vốn bằng phương phỏp đồ thị 25
Bảng 2.1: Trỡnh độ cỏn bộ trong cụng ty 34
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của cụng ty C’Land 35
Bảng 2.2: Danh sỏch cỏc cụng trỡnh của C’land đạt huy chương vàng 38
Bảng 2.3: Tổng một số chỉ tiờu của Cụng ty C’land theo năm 43
Đồ thị 2.1: Đồ thị tổng sản lượng kinh doanh của C’land theo năm .44
Bảng 2.4: Bỏo cỏo kết quả tài chớnh của C’land 44
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp chi phớ xõy dựng 49
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp chi phớ thiết bị 50
Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng 51
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chi phớ khỏc của dự ỏn 52
Bảng 2.9: Bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự ỏn 53
Bảng 2.10: Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự ỏn 54
Bảng 2.11: Kế hoạch sử dụng vốn 55
Bảng 2.12: Bảng tổng hợp khối lượng kinh doanh 57
Bảng 2.13: Bảng hợp đơn giỏ kinh doanh 58
Bảng 2.14: Bảng tớnh tổng doanh thu của dự ỏn đến năm 2029 .59
Bảng 2.15: Bảng tớnh lói vốn vay của dự ỏn 60
Bảng 2.16: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm 61
Trang 7Bảng 2.18: Khả năng trả nợ của dự ỏn theo năm 68
Bảng 3.1: Sự thay đổi của NPV và IRR khi cỏc yếu tố thay đổi .75
Bảng 3.2: Sự thay đổi của NPV và IRR khi mức giỏ kinh doanh thay đổi 76
Đồ thị 3.1: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của NPV và mức giỏ kinh doanh 76
Đồ thị 3.2: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của IRR và mức giỏ kinh doanh 76
Bảng 3.3: Sự thay đổi của IRR khi mức giỏ và chi phớ hằng năm thay đổi .77
Trang 8LỜI NểI ĐẦU 1 Tớnh cấp thiết của đề tài
Đầu tư cú hiệu quả để phỏt triển kinh tế - xó hội cú ý nghĩa đặc biệt quan trọngđối với cỏc quốc gia, cũng như là cỏc địa phương Yờu cầu này lại càng quan trọngđối với việc nõng cao hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp Việt Nam đangtrong quỏ trỡnh đẩy mạnh cụng nghiệp húa,hiện đại húa, hội nhập kinh tế quốc tế thỡvấn đề đầu tư cú hiệu quả càng cú ý nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết Muốn đầu tưmang lại hiệu quả thỡ trong quỏ trỡnh lập dự ỏn phải tiến hành phõn tớch tài chớnh dựỏn Phõn tớch tài chớnh dự ỏn là một nội dung phõn tớch quan trọng trong quỏ trỡnhsoạn thảo một dự ỏn, nú quyết định tớnh khả thi của dự ỏn đầu tư
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặcbiệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thuhồi vốn kộo dài, sản phẩm mang tớnh bền vững cao…Cho nờn vai trũ phõn tớch tàichớnh trong cỏc dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS lại càng cú ý nghĩa quan trọng Cỏcdự ỏn BĐS luụn là dự ỏn cú quy mụ lớn, vỡ vậy trong cụng tỏc phõn tớch tài chớnhkhụng được phộp sai sút Nếu mắc phải sai lầm trong tớnh toỏn thỡ kết quả phõn tớchsẽ ảnh hưởng nghiờm trọng khụng những đến dự ỏn đầu tư, mà cũn ảnh hưởng đếncả sự tồn tại và phỏt triển của doanh nghiệp
Trang 9Cụng ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội (viết tắt là C’LAND) là mộtdoanh nghiệp trực thuộc Tổng Cụng ty Đầu tư và phỏt triển nhà Hà Nội Cụng ty đóthu hỳt được nhiều cỏn bộ, kĩ sư cú trỡnh độ chuyờn mụn và kinh nghiệm Với mụctiờu: đứng vị trớ số một trong Tổng Cụng ty và khẳng định được thương hiệu tronglĩnh vực kinh doanh BĐS; muốn vậy Cụng ty phải ngày càng nõng cao chất lượngxõy dựng cỏc dự ỏn đầu tư - phải hoàn thiện cụng tỏc phõn tớch tài chớnh cỏc dự ỏnkinh doanh BĐS; khắc phục những mặt hạn chế trong quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh;để đảm bảo dự ỏn được lập khi đưa vào thực hiện là khả thi và hiệu quả
Nhận thấy tớnh cấp thiết của vấn đề trờn; trong thời gian thực tập tại Cụng ty,được sự hướng dẫn và giỳp đỡ tận tỡnh của PGS.TS Hoàng Văn Cường và cỏc anhchị tại Ban quản lý dự ỏn của Cụng ty, em đó mạnh dạn đi sõu tỡm hiểu nghiờn cứu
đề tài: “Phõn tớch tài chớnh dự ỏn nhà ở cao tầng - CT3, tại Đường Lờ Đức Thọ,
Mỹ Đỡnh, Từ Liờm, Hà Nội” do C’LAND làm chủ đầu tư; làm cụng trỡnh nghiờn
cứu luận văn tốt nghiệp
2 Mục đớch của đề tài
- Hệ thống húa những vấn đề lý luận cơ bản về phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tưkinh doanh BĐS, đặc biệt là cỏc tiờu chuẩn trong quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh dự ỏnđầu tư kinh doanh BĐS.
- Đỏnh giỏ dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS dưới gúc độ khỏch quan nhất theo hệthống phỏp lý hiện hành, xem xột cỏc mặt đạt được và chưa đạt được Từ đú đề xuấtmột số một số định hướng trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn
- Qua quỏ trỡnh nghiờn cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chuyờn mụn trongcụng tỏc phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố và hoàn thiệnnhững kiến thức đó được tiếp thu trong trường đại học
3 Đối tượng nghiờn cứu
Trang 10- Cụng tỏc phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường LờĐức Thọ, Mỹ Đỡnh, Từ Liờm, Hà Nội”
- Định hướng trong cụng tỏc phõn tớch tài chớnh dự ỏn “Nhà ở cao tầng CT3” tạiĐường Lờ Đức Thọ, Mỹ Đỡnh, Từ Liờm, Hà Nội”
4 Phạm vi nghiờn cứu
Nội dung phõn tớch tài chớnh dự ỏn “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường Lờ ĐứcThọ, Mỹ Đỡnh, Từ Liờm, Hà Nội tại Cụng ty C’LAND, dưới gúc độ chủ đầu tư,khụng mở rộng sang cỏc gúc độ khỏc của cỏc chủ thể khỏc
5 Phương phỏp nghiờn cứu
Để thực hiện nội dung cụng trỡnh nghiờn cứu, đề tài sử dụng tổng hợp cỏcphương phỏp nghiờn cứu khoa học: Phương phỏp duy vật biện chứng, phương phỏptổng hợp, so sỏnh, phương phỏp logic, phương phỏp phõn tớch, phương phỏp thốngkờ… Đề tài cú tham khảo một số cụng trỡnh cú liờn quan để làm nổi bật kết quảnghiờn cứu
6 Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời núi đầu và phần kết luận, nội dung chớnh của đề tài được kếtcấu thành 3 chương:
Chương I: Một số vấn đề cơ bản trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tưkinh doanh Bất động sản
Chương II: Phõn tớch tài chớnh dự ỏn “Nhà ở cao tầng - CT3”, tại ĐườngLờ Đức Thọ - Mỹ Đỡnh – Từ Liờm – Hà Nội của Cụng ty Cổ phần Đầu tư Bấtđộng sản Hà Nội.
Trang 11Em xin gửi lời cảm ơn chõn thành tới tập thể cỏc thầy cụ giỏo trong khoa Bấtđộng sản và Kinh tế tài nguyờn, cựng cỏc anh chị trong Ban quản lý dự ỏn của Cụng
ty C’LAND; đặc biệt tới thầy giỏo PGS.TS Hoàng Văn Cường đó tận tỡnh giỳp đỡ
em hồn thành luận văn tốt nghiệp này Mặc dự đó cố gắng nhưng do thời gian,trỡnh độ và kinh nghiệm cú hạn nờn luận văn của em sẽ khụng trỏnh khỏi nhữngthiếu xút Em rất mong nhận được sự đúng gúp của thầy cụ và cỏc bạn để luận văncủa em được hoàn thiện hơn nữa
Em xin chõn thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 thỏng 05 năm 2009
Sinh viờn thực hiện
Trang 12CHƯƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khỏi niệm về dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS
Một cỏch định nghĩa chung nhất đầu tư: là quỏ trỡnh sử dụng cỏc nguồn lực ởhiện tại để tiến hành cỏc hoạt động nhằm thu được cỏc kết quả, thực hiện cỏc mụctiờu nhất định trong tương lai
Ta biết rằng, hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS; vỡ kinhdoanh BĐS là toàn bộ hay một khõu của quỏ trỡnh đầu tư nhằm mục đớch sinh lời.Việc đưa ra khỏi niệm tương đối về dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS được dựa trờn cơsở: khỏi niệm dự ỏn đầu tư và khỏi niệm kinh doanh BĐS
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự ỏn đầu tư là tập hợp cỏc đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành cỏc hoạt động đầu tư trờn địa bàn cụ thể, trongkhoảng thời gian xỏc định”
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm cú:kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầutư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua BĐS để bỏn, chuyển nhượng,cho thuờ, cho thuờ lại, cho thuờ mua nhằm mục đớch sinh lợi Kinh doanh dịch vụbất động sản là cỏc hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Ta xem xột dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giỏc độ sau: [1]
- Về mặt hỡnh thức: dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp cỏc hồ sơ tài
Trang 13- Về giỏc độ quản lý: dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS là một cụng cụ quản lý
trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại cỏc kết quả tàichớnh, kinh tế xó hội trong một thời gian dài
- Về mặt nội dung: dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về
việc bỏ vốn, được bố trớ theo một kế hoạch chặt chẽ để xõy dựng mới, mở rộng hoặccải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đớch tăng trưởng về số lượng, cải tiếnhoặc nõng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xỏc định
Như vậy, dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tưnhằm thiết lập mụ hỡnh kinh doanh trờn một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS
1.1.2 Sự cần thiết của dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS
- Cỏc dự ỏn đầu tư cú vai trũ quan trọng đối với sự phỏt triển của mỗi quốcgia Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật mới hiện đại vàduy trỡ sự hoạt động của cơ sở vật chất kĩ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phỏttriển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp Đầu tư kinh doanh BĐS trongđú cú đầu tư cơ sở hạ tầng luụn giữ vị trớ quan trọng, mang tớnh chiến lược đốivới hạ tầng quốc gia Đầu tư hạ tầng kĩ thuật luụn phải đi trước một bước so vớicỏc lĩnh vực khỏc vỡ nú đúng vai trũ tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng nhưđiều kiện thuận lợi để cỏc ngành khỏc tham gia hoạt động Một thực tế trong cỏcnăm qua ở nước ta, khi cỏc tỉnh thành thực hiện chớnh sỏch thu hỳt đầu tư thỡ lĩnhvực đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng được kờu gọi đầu tiờn và đõy là lĩnh vực đầu tưđược hưởng nhiều ưu đói nhất.
Trang 14chuyển húa vốn từ giỏ trị sang hiện vật (hỡnh thành cỏc BĐS), gúp phần huy độngvốn đầu tư phỏt triển, giỳp việc sử dụng cỏc nguồn vốn trong xó hội đạt hiệu quả
- Dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS khụng chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà cũn cungcấp khụng gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi Đầu tư dự ỏn BĐS là điều kiệnđể hoàn thành cụng nghiệp húa - hiện đại húa đất nước Ngoài ra, cỏc dự ỏn đầu tưnhà ở dành cho người cú thu nhập trung bỡnh cũn cú vai trũ quan trọng – gúp phầnvào ổn định xó hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dõn gúp phần nõng cao chấtlượng và điều kiện sống của nhõn dõn
- Nền kinh tế trong quỏ trỡnh hội nhập và phỏt triển, nhu cầu về BĐS vănphũng dịch vụ càng nhiều Yờu cầu phải cú cỏc dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS đỏpứng được cỏc yờu cầu cho quỏ trỡnh phỏt triển và hội nhập
- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hỡnh thức dự ỏn gúp phần trong quản lý, quyhoạch đụ thị, giỳp cho đụ thị đẹp hơn, phỏt triển đồng bộ Đặc biệt đầu tư theo hỡnhthức dự ỏn gúp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn; và giỳp tăngthờm ngõn sỏch Nhà nước
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Hoạt động kinh doanh BĐS liờn quan tới những loại tài sản cố định khụng
dời Bởi tự cỏi tờn BĐS đó núi lờn điều này; theo điều 181 Bộ Luật dõn sự quy định:"BĐS là cỏc tài sản khụng thể di dời" BĐS cú thể là: nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựnggắn với đất đai, đất đai Đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất đai cú vị trớ địa lýkhụng thể di dời, cú giới hạn về khụng gian và diện tớch Mỗi vựng, khu vực cú điềukiện tự nhiờn, kinh tế - xó hội khỏc biệt, phong tục, tập quỏn, tớn ngưỡng riờng Dovậy, hoạt động kinh doanh BĐS mang tớnh khu vực, tớnh vựng miền, tớnh cỏ biệt
Trang 15hoạch định chiến lược kinh doanh BĐS đũi hỏi phải xem xột ở nhiều gúc độ, vàphải cú một trỡnh độ quản lý, kinh doanh, chuyờn mụn nghiệp vụ nhất định
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thự Tớnhđa ngành được thể hiện: trong quỏ trỡnh sản xuất ta phải quan tõm đến những vấnđề: kinh tế đất đai, kĩ thuật đề đất đai, quy định về phỏp lý, vấn đề về xõy dựng trong khõu lưu thụng: xem xột cỏc vấn đề về hoạt động marketing, mua bỏn, tưvấn trong khai thỏc BĐS thỡ phải xem xột đến cỏc vấn đề về tài chớnh, quản lýBĐS Tớnh đặc thự được thể hiện: BĐS mang tớnh độc quyền, thị trường BĐSkhụng hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố phỏpluật BĐS là tài sản cú giỏ trị lớn, do đú việc Nhà nước quản lý chung bằng phỏpluật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho cỏc giao dịch BĐS.
1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1 2.1 Khỏi niệm, mục đớch, vai trũ, yờu cầu của phõn tớch tài chớnh dự ỏn
1.2.1.1 Khỏi niệm
Ta xem xột khỏi niệm tài chớnh dự ỏn đầu tư, tài chớnh dự ỏn đầu tư là: “tất cả
những quan hệ về tiền tệ trong quỏ trỡnh triển khai thực hiện một dự ỏn đầu tư Baogồm từ khõu quan hệ về vốn, thu chi, phõn phối” [2]
Vậy phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư là: tớnh toỏn đỏnh giỏ phõn tớch cỏc chỉtiờu đo lường cỏc mối quan hệ tài chớnh của một dự ỏn đầu tư BĐS nhằm giỳp chocỏc nhà đầu tư lựa chọn và ra cỏc quyết định phự hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2 Mục đớch
Trang 16+ Xem xột nhu cầu và đảm bảo cỏc nguồn lực tài chớnh cho việc thực hiện cúhiệu quả dự ỏn đầu tư (như là: xỏc định quy mụ vốn, cơ cấu nguồn vốn, cỏc nguồntài trợ cho dự ỏn…)
+ Dự tớnh cỏc khoản chi phớ, lợi ớch và hiệu quả hoạt động của dự ỏn dưới gúcđộ hạch toỏn kinh tế của đơn vị thực hiện dự ỏn Tức là xem xột tất cả cỏc chi phớ sẽphải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thỳc dự ỏn, những lợi ớch mà dựỏn mang lợi Trờn cơ sở đú xỏc định cỏc chỉ tiờu phản ỏnh hiệu quả tài chớnh dự ỏn.
+ Đỏnh giỏ được độ an toàn về mặt tài chớnh của dự ỏn đầu tư Độ an toàn vềmặt tài chớnh của dự ỏn được thể hiện thụng qua: an toàn về nguồn vốn huy động,khả năng thanh toỏn cỏc nghĩa vụ tài chớnh, khả năng trả nợ, hoặc an toàn cho cỏckết quả tớnh toỏn…[3]
1.2.1.3 Vai trũ
Phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư khụng chỉ quan trọng đối với chủ đầu mà cũnquan trọng với cỏc cơ quan cú thẩm quyền quyết định của Nhà nước, cỏc cơ quantài trợ vốn cho dự ỏn [4]
- Đối với chủ đầu tư: Phõn tớch tài chớnh dự ỏn cung cấp cỏc thụng tin cần thiết
cho chủ đầu tư đưa ra quyết định cú nờn đầu tư hay từ bỏ dự ỏn Vỡ mục tiờu của cỏcchủ đầu tư là đầu tư vào đõu để thu lại lợi nhuận thớch đỏng nhất Hay đối với cỏc tổchức kinh doanh phi lợi nhuận, phõn tớch tài chớnh cũng là một nội dung quan trọngvà rất được trỳ trọng Vỡ cỏc tổ chức này muốn cú được cỏc phương ỏn đầu tư hợplý dựa trờn cơ sở chi phớ tài chớnh rẻ nhất nhằm đạt được mục tiờu cơ bản Vớ dụ:những dự ỏn phỳc lợi xó hội (trường học, y tế, giao thụng…cụng cộng) cần phảiphõn tớch để sao cho chi phớ là thấp nhất nhưng vẫn đỏp ứng được nhu cầu xó hội(chứ khụng vỡ mục tiờu lợi nhuận)
- Đối với cỏc cơ quan cú thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Phõn
Trang 17- Đối với cỏc cơ quan tài trợ vốn: Phõn tớch tài chớnh là căn cứ quan trọng để
quyết định tài trợ cho dự ỏn Dự ỏn cú khả năng trả nợ khi nú được đỏnh giỏ khả thivề mặt tài chớnh Điều đú cú nghĩa dự ỏn phải đạt hiệu quả tài chớnh và cú độ antoàn cao về mặt tài chớnh
- Phõn tớch tài chớnh là cơ sở để tiến hành phõn tớch kinh tế xó hội Cả hai nội
dung phõn tớch đều phải dựa trờn việc so sỏnh giữa cỏc khoản chi phớ bỏ ra và cỏclợi ớch thu lại
1.2.1.4 Yờu cầu
Để phõn tớch tài chớnh phỏt huy được vai trũ quan trọng thỡ trong quỏ trỡnh tiếnhành phõn tớch tài chớnh dự ỏn cần phải đảm bảo cỏc yờu cầu sau: [5]
Số liệu sử dụng phõn tớch tài chớnh phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao. Sử dụng phương phỏp phõn tớch phự hợp, hệ thống chỉ tiờu phải phản ỏnh
đầy đủ cỏc khớa cạnh tài chớnh của dự ỏn
Đưa ra được nhiều phương phỏp từ đú lựa chọn phương ỏn tối ưu
1.2.2 Nội dung phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1 Xỏc định tổng mức vốn đầu tư
Khỏi niệm:
Tổng mức đầu tư là: khỏi toỏn chi phớ của dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh,xỏc định trong giai đoạn lập dự ỏn đầu tư, làm cơ sở xỏc định tớnh khả thi và hiệuquả của dự ỏn đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phớ tối đa được sử dụng(đối với cụng trỡnh sử dụng vốn ngõn sỏch Nhà nước)
Trang 18Tổng mức đầu tư được tớnh toỏn và xỏc định trong giai đoạn lập dự ỏn đầu tưphự hợp với nội dung thiết kế cơ sở
Bao gồm cỏc khoản chi phớ:
Theo tớnh chất cỏc khoản chi phớ, tổng mức đầu tư cú thể phõn chia thành cỏckhoản sau: [6]
Chi phớ vốn cố định:
- Chi phớ xõy dựng: chi phớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh, chi
phớ thỏo dỡ cụng trỡnh cũ, chi phớ san lấp mặt bằng, chi phớ xõy dựng cụng trỡnhtạm, cụng trỡnh phụ trợ, nhà tạm
- Chi phớ thiết bị: chi phớ mua sắm thiết bị cụng nghệ, chi phớ đào tạo và
chuyển giao cụng nghệ, lắp đặt thiết bị, thớ nghiệm, hiệu chỉnh, chi phớ vận chuyển,bảo hiểm, thuế và cỏc chi phớ khỏc cú liờn quan
- Chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng và tỏi định cư: gồm chi phớ bồi
thường nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng trờn đất…chi phớ thực hiện tỏi định cư, chiphớ tổ chức bồi thường giải phúng mặt bằng, chi phớ sử dụng đất trong thời gian xõydựng, chi phớ trả cho phần kĩ thuật đó đầu tư
- Chi phớ quản lý dự ỏn đầu tư: bao gồm cỏc chi phớ để tổ chức để thực hiện
cỏc cụng việc quản lý dự ỏn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự ỏn đến khinghiệm thu bàn giao cụng trỡnh đưa vào khai thỏc sử dụng
- Chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng: bao gồm chi phớ tư vấn khảo sỏt, thiết kế,
giỏm sỏt xõy dựng, tư vấn thẩm tra và cỏc chớ phớ tư vấn khỏc
- Chi phớ khỏc: là cỏc chi phớ khụng thuộc chi phớ xõy dựng, chi phớ thiết bị,
Trang 19 Vốn lưu động ban đầu:
Gồm cỏc chi phớ để tạo cỏc tài sản lưu động ban đầu đảm bảo cho dự ỏn cú thểđi vào hoạt động theo cỏc điều kiện kĩ thuật đó dự tớnh Bao gồm:
Tài sản lưu động sản xuất: tài sản dự trữ cho quỏ trỡnh sản xuất (nguyờn nhiờn
liệu, cụng cụ, dụng cụ…đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giỏ trị cỏcsản phẩm dở dang)
Tài sản lưu động lưu thụng: tài sản dự trữ cho quỏ trỡnh lưu thụng (hàng húa,
thành phẩm đang ở trong kho hoặc đang gửi bỏn) và tài sản trong quỏ trỡnh lưuthụng (vốn bằng tiền và cỏc khoản phải thu).
Chi phớ dự phũng:
Dự phũng cho khối lượng cụng việc phỏt sinh chưa lường trước được khi lậpdự ỏn và chi phớ dự phũng cho cho yếu tố trượt giỏ trong thời gian thực hiện dự ỏn
Phương phỏp tớnh tổng mức đầu tư
Đõy là nội dung quan trọng đầu tiờn phải xem xột khi tiến hành phõn tớch tàichớnh dự ỏn đầu tư Tớnh toỏn chớnh xỏc tổng mưc đầu tư cú ý nghĩa quan trọng đốivới việc xỏc định tớnh khả thi của dự ỏn.
Ta cú cỏc phương phỏp sau để xỏc định tổng mức đầu tư của dự ỏn:
Phương phỏp xỏc định theo thiết kế cơ sở của dự ỏn [7]
Phương phỏp xỏc định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự ỏn hay cũngọi là phương phỏp cộng chi phớ Đõy là phương phỏp căn cứ vào cỏc khoản chi phớdự tớnh theo từng bộ phận cấu thành của tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổngmức đầu tư
Tổng mức đầu tư được xỏc định theo cụng thức sau:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trang 20+ GXD: Chi phớ xõy dựng của dự ỏn.+ GTB: Chi phớ thiết bị của dự ỏn.
+ GGPMB: Chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng và tỏi định cư.+ GQLDA: Chi phớ quản lý dự ỏn.
+ GTV: Chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng + GK: Chi phớ khỏc của dự ỏn.
+ GDP: Chi phớ dự phũng.
Trong đú cỏch tớnh toỏn cỏc chi phớ cấu thành tổng mức đầu tư của dự ỏn đượchướng dẫn cụ thể trong thụng tư 05/2007/TT-BXD.
Phương phỏp tớnh theo định mức vốn
Phương phỏp này căn cứ vào định mức chi phớ vốn đầu tư trờn một đơn vị sản phẩm(hay cũn gọi là suất đầu tư) theo từng loại cụng trỡnh để xỏc định tổng mức đầu tưxõy dựng cụng trỡnh
Tổng mức đầu tư được xỏc định theo cụng thức sau: [8]
V = QDự ỏn x S vốn đầu tư x KTrong đú:
V: tổng mức đầu tư của dự ỏnQ Dự ỏn : cụng suất thiết kế của dự ỏn S Vốn đầu tư : Suất vốn đầu tư xõy dựngK: Hệ số điều chỉnh
Trang 21chi phớ như là: chi phớ thuờ tư vấn, chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, lói vaytrong thời gian xõy dựng Vỡ vậy mà khi sử dụng cỏch tớnh toỏn này ta phải nhõnvới hệ số điều chỉnh (hệ số K trong cụng thức) để bổ sung, sao cho tớnh đỳng và đầyđủ mọi chi phớ trong tổng mức đầu tư Khi tớnh tổng mức đầu từ bằng cỏch nàyđược kết quả rất nhanh, tuy nhiờn kết quả lại khụng chớnh xỏc Vỡ vậy, yờu cầutrong tớnh tổng mức đầu tư phải sử dụng kết hợp nhiều phương phỏp khỏc nhau đểtớnh toỏn
Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh nhà ở
STTLoại cụng trỡnh Đơn vị tớnhSuất vốn
đầu tư
Trong đú Xõy
dựng
Thiết bị
INhà chung cư cao tầng
1 Nhà từ 6 đến 8 tầng, kết cấu khung chịu lực bờ tụng cốt thộp (BTCT); tường bao xõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 2.880 2.360 253
2 Nhà từ 9 đến 15 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường baoxõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 3.100 2.570 233
3 Nhà từ 16 đến 19 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường baoxõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
Trang 224 Nhà từ 20 đến 25 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường baoxõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 3.950 3.100 460
II Nhà ở riờng lẻ
1 Nhà 1 tầng căn hộ khộp kớn, kết cấu xõy gạch, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 1.540 1.400
2 Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường baoxõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 2.370 2.150
3 Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng,kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xõy gạch; sàn, mỏi BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2sàn 2.950 2.690
(Trớch: Phần 1 Mục I phần II Cụng văn số 1600/BXD-VP, Cụng văn cụng bốSuất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh năm 2007 của Bộ Xõy Dựng, ngày 25 thỏng 07năm 2007)
Suất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh nhà ở trong bảng trờn bao gồm cỏc chiphớ cần thiết để xõy dựng cụng trỡnh nhà ở tớnh trờn 1m2 diện tớch sàn xõy dựng.Trong đú phần chi phớ thiết bị đó kể bao gồm cỏc chi phớ mua sắm, lắp đặt thang
mỏy và cỏc thiết bị phục vụ vận hành, mỏy bơm nước Suất vốn đầu tư xõy dựng
Trang 23Phương phỏp này tớnh toỏn nhanh nhưng khụng chớnh xỏc, và chưa cụ thểđược từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự ỏn Hiện nay, ngườita thường kết hợp hai phương phỏp này trong xỏc định tổng mức đầu tư
Ngoài hai phương phỏp xỏc định tổng mức trờn, người ta cũn cú thờm haiphương phỏp nữa, nhưng chỳng ớt được sử dụng:
Phương phỏp xỏc định tổng mức đầu tư theo số liệu của cỏc cụng trỡnh xõydựng cú chỉ tiờu kinh tế - kĩ thuật tương tự đó thực hiện
Cỏc cụng trỡnh xõy dựng cú chỉ tiờu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những cụngtrỡnh xõy dựng cú cựng loại, cấp cụng trỡnh, qui mụ, cụng suất của dõy chuyền thiếtbị, cụng nghệ (đối với cụng trỡnh sản xuất) tương tự nhau
Tuỳ theo tớnh chất, đặc thự của cỏc cụng trỡnh xõy dựng cú chỉ tiờu kinh tế- kỹthuật tương tự đó thực hiện và mức độ nguồn thụng tin, số liệu của cụng trỡnh cú thểsử dụng một trong cỏc cỏch khỏc nhau để xỏc định tổng mức đầu tư cuả dự ỏn
Phương phỏp kết hợp để xỏc định tổng mức đầu tư
Áp dụng đối với cỏc dự ỏn cú nhiều cụng trỡnh thỡ ta sẽ sử dụng kết hợp cỏcphương phỏp đó nờu ở trờn để xỏc định tổng mức đầu tư của cả dự ỏn
Sau khi xỏc định được tổng mức chi phớ đầu tư ta phải lập bảng tổng mức đầutư phõn theo cỏc yếu tố cấu thành và xỏc định được cơ cấu sử dụng vốn của dự ỏn.
Để đảm bảo quỏ trỡnh huy động vốn đỏp ứng được cho nhu cầu sử dụng vốn,tổng mức đầu tư cũn được dự tớnh cho từng giai đoạn của dự ỏn đầu tư Vỡ vậy, taphải xỏc định được nhu cầu sử dụng vốn cho từng giai đoạn dự ỏn đầu tư thụng quabảng tiến độ thực hiện dự ỏn
1.2.2.2 Xỏc định cỏc nguồn vốn tài trợ cho dự ỏn, khả năng đảm bảo vốn từ mỗinguồn về mặt số lượng và tiến độ
Trang 24- Nguồn vốn huy động từ đối tỏc và khỏch hàng - Nguồn vốn vay từ cỏc tổ chức tớn dụng
- Nguồn khỏc: tài trợ từ ngõn sỏch, cỏc khoản tài trợ…
Khi đó xỏc định được cỏc nguồn tài trợ cho dự ỏn, ta phải xỏc định cơ cấu củacỏc nguồn Tức là tớnh toỏn được tỉ trọng vốn của từng nguồn huy động chiếm trongtổng mức đầu Căn cứ vào nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện cụng việc và cơ cấu cỏcnguồn vốn tài trợ ta lập đượcbảng tiến độ huy động vốn hàng năm theo từng nguồncụ thể.
1.2.2.3 Dự tớnh doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trự lỗ lói và tớnh toỏn cỏc luồng tiềncủa dự ỏn
Xỏc định doanh thu của dự ỏn
Doanh thu của dự ỏn bao gồm cỏc doanh thu do bỏn sản phẩm chớnh, sản phẩmphụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bờn ngoài Doanh thu của dự ỏnđược tớnh cho từng năm hoạt động của dự ỏn Ta căn cứ vào kế hoạch sản xuất vàtiờu thụ sản phẩm hàng năm của dự ỏn để dự tớnh doanh thu Doanh thu của dự ỏnđược tổng hợp thành bảng doanh thu dự kiến của dự ỏn
Kế hoạch trả nợ của dự ỏn
Để lờn được kế hoạch trả nợ cho dự ta phải căn cứ vào cam kết của dự ỏnvới ngõn hàng trong việc cho vay từng nguồn vay Ta xem xột tới cỏc nội dung như:thời gian trả nợ, mức tiền trả nợ hàng năm, lói suất từng nguồn vay Ta cũn phảixem xột cỏc nguồn trả nợ: lợi nhuận, khấu hao Từ đú ta lập được bảng kế hoạch trảnợ vốn vay và lói vay
Dự trự lỗ lói
Sau khi dự tớnh toỏn được doanh thu dự kiến, lập bảng kế hoạch trả nợ vốn, taphải xỏc định chi phớ sản xuất của dự ỏn để lập được bảng dự trự lỗ lói
Chi phớ hoạt động hàng năm của dự ỏn bao gồm: - Chi phớ phõn bổ cho khấu hao
Trang 25- Chi phớ đất (nếu nộp tiền thuờ đất hàng năm)- Lói tiền vay phải trả hàng năm
- Chi phớ khỏc
Trờn cơ sở số liệu dự tớnh về tổng doanh thu, chi phớ hàng năm, tiến hành dựtớnh mức lỗ lói Đõy là chỉ tiờu quan trọng, nú phản ỏnh hiệu quả tuyệt đối trong từngnăm hoạt động của đời dự ỏn Đến đõy, ta lập được bảng dự trự lỗ lói của dự ỏn
Xỏc định dũng tiền của dự ỏn
Dũng tiền của dự ỏn bao gồm dũng tiền thu vào và dũng tiền chi ra Đú lànhững khoản thu chi từng năm của dự ỏn Dũng tiền rũng của dự ỏn – mức chờnhlệch giữa cỏc khoản thu và cỏc khoản chi trong từng năm hoạt động của dự ỏn.Dũng tiền được sử dụng để tớnh cỏc chỉ tiờu hiệu quả là tiền sau thuế
Dũng tiền sau thuế = Dũng tiền rũng – Dũng thuế
Để xỏc định cỏc dũng tiền ta phải căn cứ vào bảng tớnh doanh thu dự kiến vàbảng dự trự lỗ lói
1.2.2.4 Cỏc chỉ tiờu phõn tớch tài chớnh dự ỏn [9]
Chỉ tiờu đỏnh giỏ tiềm lực tài chớnh của doanh nghiệp
- Hệ số vốn tự cú so với vốn vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đối với
dự ỏn thuận lợi cú triển vọng thỡ hệ số này cú thể nhỏ hơn 1 hoặc bằng 2/3 thỡ dự ỏnthuận lợi.
- Tỉ trọng vốn tự cú trong tổng vốn đầu tư phải lơn hơn hoặc bằng 50% Đối
với dự ỏn thuận lợi cú triển vọng thỡ tỉ trọng này khoảng 40% thỡ thuận lợi
Chỉ tiờu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự ỏn
Chỉ tiờu lợi nhuận thuần (W – Worth): được tớnh từng năm hoặc tớnh từng giai
đoạn hoạt động của dự ỏn
Cỏch tớnh: Wi = Oi – Ci
Trang 26Wi: Lợi nhuận thuận của iOi: Doanh thu thuần năm i
Ci: Cỏc chi phớ năm thứ i Bao gồm tất cả cỏc khoản chi cú liờn quan đến sảnxuất kinh doanh ở năm i, như là: chi phớ sản xuất,, chi phớ khấu hao, trả lói vốn vay,thuế thu nhập, cỏc chi phớ khỏc
Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự ỏn theo mặt bằng hiện tại được xỏc định:
12121W W W(W) = W (1 ) (1 ) (1 )nnipvniPVrrr
Tuy nhiờn trong thực tế khi lập dự ỏn ta cú thể lấy mức lợi nhuận thuần ta tớnhlợi nhuần thuần bỡnh quõn dự ỏn để đỏnh giỏ và lựa chọn dự ỏn đầu tư
Chỉ tiờu thu nhập thuần của dự ỏn
Khỏi niệm: thu nhập thuần của dự ỏn tại một thời điểm là chờnh lệch giữa tổngcỏc khoản thu và cỏc khoản chi phớ của cả đời dự ỏn đưa về thời điểm đú
Thu nhập thuần của dự ỏn để đỏnh giỏ đầy đủ quy mụ lói của cả đời dự ỏn Tathấy chỉ tiờu thu nhập thuần dự ỏn khụng chỉ là tổng lợi nhuận thuần từng năm củacả đời dự ỏn mà cũn bao gồm cả cỏc khoản thu khỏc khụng trực tiếp do hoạt độngkinh doanh mang lại: giỏ trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự ỏn, thu hồivốn lưu động…
Thu nhập thuần của dự ỏn tớnh chuyển về mặt bằng hiện tại được tớnh theocụng thức sau: 0 (1) 0 (1)nniiiiiiBCNPVrrTrong đú:
+ NPV: thu nhập thuần của dự ỏn
Trang 27+ Bi: Khoản thu năm thứ i Bao gồm: doanh thu năm thứ i, giỏ trị thanh lýtài sản cố định ở cỏc thời điểm trung gian và cuối đời dự ỏn, vốn lưu độngbỏ ra ban đầu và thu về cuối đời dự ỏn…
+ Ci: Khoản chi phớ của năm thứ i Bao gồm: chi phớ vốn đầu tư ban đầu đểtạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở cỏc thời điểm trung gian, chiphớ vận hành hàng năm của dự ỏn
+ n: số năm hoạt động của đời dự ỏn+ r: tỉ suất chiết khấu đó được chọn+ Iv0: Vốn đầu tư ban đầu
+ Sv: Giỏ trị thanh lý
Chỉ tiờu giỏ trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là chỉ tiờu chuẩn quantrọng để đỏnh giỏ dự ỏn đầu tư
Cỏch sử dụng chỉ tiờu NPV: dự ỏn được chấp nhận khi NPV ≥ 0, khi đú tổngcỏc khoản thu nhập của dự ỏn ≥ tổng cỏc khoản chi phớ sau khi đó đưa về mặt bằnghiện tại Ngược lại, dự ỏn sẽ bị bỏc bỏ khi NPV ≤ 0, khi đú thu nhập khụng đủ bựđắp cỏc khoản chi phớ bỏ ra Ngoài ra, chỉ tiờu NPV cũn được sử dụng khi lựa chọncỏc dự ỏn loại trừ nhau.
Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (hệ số hoàn vốn: RR – Rate of Return)
Chỉ tiờu này nếu tớnh cho từng năm (RRi) thỡ nú phản ỏnh mức lợi nhuận thuđược từng năm tớnh trờn một đơn vị vốn đầu tư hoặc phản ỏnh mức độ thu hồi vốnđầu tư ban đầu nhờ lợi nhuận thu được hàng năm
Cụng thức tớnh: Trong đú:
Wivp: Lợi nhuận thuần của năm thứ i tớnh về mặt bằng hiện tại (thời điểm dự ỏnbắt đầu đi vào hoạt động)
Trang 280WpvRRIV10( )(1)( )(1)niiiniiiBBrPV BCCPV Cr
IV0: Vốn đầu tư tại thời điểm dự ỏn bắt đầu đi vào hoạt độngRRi cú tỏc dụng so sỏnh giữa cỏc năm của đời dự ỏn
Nếu chỳng ta tớnh tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư bỡnh quõn năm của đời dự ỏn (kớhiệu là RR ) cụng thức xỏc định là: Trong đú là lợi nhuận của đờidự ỏn tớnh về mặt bằng hiện tại
Tỉ số lợi ớch – chi phớ (B/C – Benefits Costs Ratio)
Tỉ số lợi ớch chi phớ được xỏc định bằng tỉ số giữa lợi ớch thu lại và chi phớ bỏra Lợi ớch và chi phớ của dự ỏn cú thể tớnh theo giỏ trị ở mặt bằng thời điểm hiện tạihoặc thời điểm tương lai Tuy nhiờn, trong thực tế người ta thường quy về mặt bằnghiện tại.
Cụng thức tớnh:
Trong đú:
Bi: Doanh thu (lợi ớch) ở năm thứ iCi: Chi phớ năm thứ i
PV(B): Giỏ trị hiện tại cỏc khoản thu (bao gồm doanh thu ở cỏc năm của dự ỏn)PV(C): Giỏ trị hiện tại của cỏc khoản chi
Lưu ý: Khi tớnh chỉ tiờu B/C, giỏ trị thanh lý tài sản được khấu trừ vào tổngchi phớ sau khi đó chuyển về mặt bằng hiện tại
Ngồi ra, chỉ tiờu B/C cũn cú thể tớnh được theo cỏch sau:
( )( )
BAV B
CAV C
Trong đú:
Trang 29AV(C): (Annual Value of Costs) – Chi phớ đều đặn hằng năm
Cỏch dựng: Chỉ tiờu B/C được sử dụng để đỏnh giỏ dự ỏn Dự ỏn được chấpnhận khi tỉ số B/C ≥ 1 Khi đú tổng cỏc khoản lợi ớch của dự ỏn thu được đủ bự đắpchi phớ bỏ ra của dự ỏn và dự ỏn cú khả năng sinh lời Ngược lại, B/C < 1 thỡ dự ỏnbị bỏc bỏ Như vậy, chỉ tiờu B/C được sử dụng như một chỉ tiờu chuẩn trong sosỏnh, đỏnh giỏ, lựa chọn dự ỏn đầu tư.
Thời gian thu hồi vốn đầu tư (Kớ hiệu: T)
Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T): là thời gian cần thiết mà dự ỏn hoạt động đểthu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu Hay núi cỏch khỏc nú chớnh là khoản thời gianhoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng cỏc khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuậnthuần và khấu hao thu hồi hàng năm
Phương phỏp xỏc định thời gian thu hồi vốn:
o Tớnh T giản đơn: (khụng tớnh tới giỏ trị thời gian của tiền) Ta cú:
Nếu CFi (dũng tiền rũng năm thứ i) thu đều đặn hàng năm thỡ cú: 0iIvTCF 01 CFiT Iv
o Tớnh T cú tớnh đến giỏ trị thời gian của tiền: cú 2 phương phỏp Đú là:phương phỏp cộng dồn và phương phỏp trừ dần.
+ Phương phỏp cộng dồn: Thời gian thu hồi vốn được xỏc định như sau:01(W )TipviDIv
Trong đú: T: là năm thu hồi vốn
Hay Chớnh là khả năng sinh lời của dự ỏn
Trang 30+ Phương phỏp trừ dần: Nếu gọi: Ivi : là vốn đầu tư phải thu hồi năm thứ i; (Wi + Di) : lợi nhuận thuần và khấu hao năm thứ i; Δi = Ivi – (W + D)i : là phầnvốn đầu tư phải thu hồi ở năm thứ i cũn lại phải chuyển sang năm thứ i + 1 để thuhồi tiếp Khi đú ta sẽ cú: Ivi+1 = Δi(1 + r) Khi Δi → 0 thỡ i → T Thời gian thu hồivốn đầu tư tớnh theo tỡnh hỡnh hoạt động từng năm:
1( )(1 )tiiiiCF DTr
Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return)
(Chỉ tiờu này cũn gọi là suất thu lợi nội tại, tỉ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ) Tỉ suất hoàn vốn nội bộ là mức lói suất nếu dựng nú làm tỉ suất chiết khấu đểtớnh chuyển cỏc khoản thu, chi của dự ỏn về cựng mặt bằng thời gian hiện tại thỡtổng chi sẽ cõn bằng với thu
Ta cú cụng thức tớnh: 0110(1 IR ) (1 IR )nniiiiiiiBCCFNPVIvRR
IRR là chỉ tiờu cơ bản trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn, IRR được sử dụng đểđỏnh giỏ dự ỏn:
+ IRR ≥ r giới hạn: dự ỏn được chấp nhận+ IRR< r giới hạn : dự ỏn bị bỏc bỏCỏch tớnh IRR:
- Sử dụng mỏy tớnh cú chương trỡnh phần mềm ứng dụng
- Thử dần cỏc giỏ trị chiết khấu (0 < r < ∞) vào IRR của cụng thức trờn Trị sốnào của r làm cho thỏa món cụng thức thỡ trị số r đú chớnh là IRR cần tỡm.Phương phỏp này thường mất rất nhiều thời gian và mang tớnh chất mũ mẫm
Trang 31- IRR được xỏc định bằng phương phỏp nội suy: + Cụng thức tớnh:
Ta cần tỡm 2 tỉ suất chiết khấu r1 và r2 sao thỏa món cỏc điều kiện sau:
NPV1 và NPV2 là giỏ trị tương ứng với tỉ suất chiết khấu r1 và r2 ; NPV1 >0 vàgần 0, NPV2 < và gần 0; r2 > r1, r2 – r1 ≤ 5 %
Điểm hoàn vốn (BEP – Break Event Point)
Khỏi niệm: điểm hũa vốn là điểm mà tại đú doanh thu vừa đủ trang trải cỏckhoản chi phớ bỏ ra Như vậy, tại điểm hũa vốn thỡ tổng doanh thu bằng tổng chiphớ, tức là dự ỏn khụng bị lỗ nhưng cũng khụng cú lói.
Điểm hũa vốn được biểu hiện bằng giỏ trị sản lượng hũa vốn và doanh thu tạiđiểm hũa vốn
Cỏch tớnh: cú 2 phương phỏp xỏc định điểm hũa vốn – phương phỏp đại số vàphương phỏp đồ thị
Phương phỏp đại số: nhằm tỡm ra cụng thức lý thuyết xỏc định điểm hũa vốn,
mối quan hệ giữa điểm hũa vốn với cỏc yếu tố cú liờn quan Ta cú cụng thức sản lượng tại điểm hũa vốn (x):
iFCxP VC
Doanh thu tại điểm hũa vốn: Trong đú:
Trang 32FC: (Fixed cost) tổng định phớ hay chi phớ cố định của đời dự ỏnVCi: (Valuable cost) biến phớ hay chi phớ khả biến tớnh một sản phẩmTừ điểm hũa vốn ta xỏc định được mức hoạt động hũa vốn của dự ỏn (M):
.100%xMXX: tổng mức sản lượng sản xuất
Ta thấy mức hoạt động hũa vốn càng nhỏ thỡ dự ỏn càng cú lói.Từ mức hoạt động hũa vốn ta tớnh được lề an toàn của dự ỏn (L):
100% 100% x 100%
LM
X
Phương phỏp đồ thị: lập một hệ trục tọa độ, trong đú trục hoành thể hiện số
lượng sản phẩm, trục tung thể hiện chi phi hoặc doanh thu bỏn sản phẩm Để hũavốn chớnh là giao điểm của đường doanh thu và đường chi phớ
Đồ thị 1.1: Xỏc định điểm hũa vốn bằng phương phỏp đồ thị
(Trớch: Lập dự ỏn đầu tư – Trường ĐHKTQD, năm 2008)
Sản lượng (x)
xM
Đường chi phớĐường doanh thu
Doanh thu, chi phớMVựng lói yMFCVựng lỗ
Trang 33Đường doanh thu và đường chớ phớ cắt nhau tại điểm M Khi đú, xM là doanhthu tại điểm hũa vốn; yM là sản lượng tại điểm hũa vốn Sản lượng từ xM trở về bờntrỏi là số sản lượng mà dự ỏn chưa thu hồi vốn đủ Sản lượng từ xM trở về bờn phảilà sản lượng sản xuất đem lại lói cho dự ỏn
Một số lưu ý trong quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư
Giỏ trị thời gian của tiền: Tiền cú giỏ trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của
cỏc yếu tố:
Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phỏt: cựng một lượng tiền nhưng lượng hànghúa cung loại mua ở giai đoạn sau nhỏ hơn giai đoạn trước
Do ảnh hưởng của yếu tố ngẫu nhiờn: Giỏ trị thời gian của tiền biểu hiện ởnhững giỏ trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng của những yếu tốngẫu nhiờn
Do thuộc tớnh vận động và khả năng sinh lợi của của tiền: khi đú giỏ trị thờigian của tiền được biểu hiện thụng qua lói suất Vớ dụ: nếu chỳng ta cú một khoảntiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngõn hàng ở hiện tại thỡ sau một thỏng, quý,hay năm… thỡ chỳng sẽ cú một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu
Cụng thức tớnh chuyển cỏc khoản tiền phỏt sinh trong cỏc thời đoạn khỏc củathời kỡ phõn tớch về một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai
Trường hợp tớnh chuyển một khoản tiền phỏt sinh trong thời kỡ phõn tớch về
mặt bằng hiện tại và tương lai: [10]
FV = PV (1+ r)n(1 )nFVPVrTrong đú:
Trang 34(1+ r)n : hệ số lói kộp1
(1r)n
r: tỉ suất sử dụng để tớnh chuyển đổin: số thời đoạn phõn tớch phải tớnh chuyển
Trường hợp tớnh chuyển tổng cỏc khoản tiền phỏt sinh đều đặn hàng năm củathời kỡ phõn tớch theo cựng mặt bằng thời gian:[11]
Gọi A là khoản tiền phỏt sinh đều đặn hàng năm - Giỏ trị hiện tại của tổng cỏc khoản tiền được tớnh:
1211 (1 ) (1 ) (1 ) (1 )nniiAAAPVArrr r
Hay tương đương với cụng thức sau:
(1 ) 1.(1 ) nnrPVAr r
- Cụng thức tớnh chuyển tổng cỏc khoản tiền về tương lai:
(1 ) 1.nrFVAr
Trường hợp tớnh tổng cỏc khoản tiền phỏt sinh kỡ sau hơn hoặc kộm kỡ trướcmột khoản khụng đổi về cựng một mặt bằng thời gian: [12]
Nếu như:
A: là khoản cố định hằng năm
G: là một khoản tăng (giảm) hàng năm
Trang 35(1 ) 1 (1 ) 1.(1 ) (1 ) (1 )nnnnnrGrnPVAr rrr rr
- Giỏ trị tương lai của cỏc khoản gia tăng (giảm) được tớnh:
(1 ) 1 (1 ) 1.nnrGrFVAnrrr
Trường hợp tớnh tổng cỏc khoản tiền phỏt sinh kỡ sau hơn hoặc kộm kỡ trướcmột tỉ lệ (tỉ lệ: j) khụng đổi về cựng một mặt bằng thời gian: [13]
- Giỏ trị hiện tại của cỏc khoản gia tăng (giảm) được tớnh: Nếu r = j: 1APVnrNếu r ≠ j: (1 )1(1 ).nnjrPVArj
- Giỏ trị tương lai của cỏc khoản gia tăng (giảm) được tớnh: Nếu r = j: 1.(1 ) nFV A r nNếu r ≠ j: (1 ) (1 ).nnrjFVArj
Trang 36Xỏc định tỉ suất tớnh toỏn “r”:
Tỉ suất tớnh toỏn “r” được sử dụng trong việc tớnh chuyển cỏc khoản tiền phỏtsinh trong thời kỡ phõn tớch về cựng mặt bằng thời gian Đồng thời nú được dựng đogiới hạn để đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn đầu tư Như vậy, xỏc định độ chớnh xỏc của “r”trong phõn tớch tài chớnh là cú ý nghĩa vụ cựng quan trọng Để xỏc định “r” thỡ phảicăn cứ vào từng điều kiện cụ thể của dự ỏn Tỉ suất “r” được xỏc định căn cứ vàochi phớ sử dụng vốn; chi phớ sử dụng vốn phụ thuộc cơ cấu cỏc nguồn vốn huyđộng Mỗi nguồn vốn cú giỏ trị sử dụng riờng, đú chớnh là suất thu lợi nhuận tốithiểu mà người cung cấp vốn yờu cầu [14]
Một số trường hợp cụ thể: [15]
- Trường hợp đầu tư bằng vốn tự cú: khi đú tỉ lệ tớnh toỏn phải bao hàm cả tỉ lệlạm phỏt và tỉ lệ lợi nhuận của nền kinh tế hoặc của chủ đầu tư khi đầu tư kinhdoanh và xỏc suất xảy ra rủi ro trong suốt quỏ trỡnh đầu tư thực hiện dự ỏn
r = I cơ hội x I lạm phỏt - 11- q
Trong đú: I cơ hội = 1 + r cơ hội; I lạm phỏt = 1 + r lạm phỏt; q: xỏc suất rủi ro cú thểxảy ra, được xỏc định theo hệ số
- Trường hợp đầu tư bằng vốn huy động: Nếu gúp vốn cổ phần thỡ tỉ suất tớnhtoỏn là lợi tức cổ phần Nếu gúp vốn liờn doanh thỡ tỉ suất tớnh toỏn là tỉ lệ lợi nhuậnvốn gúp liờn doanh do cỏc bờn tự thỏa thuận.
- Trường hợp đầu tư bằng vốn ngõn sỏch: tỉ suất tớnh toỏn là tỉ suất lợi nhuậnđịnh mức do Nhà nước quy định Nếu chưa cú tỉ suất của Nhà nước quy định thỡ tỉsuất tớnh toỏn sẽ bằng lói suất vay dài hạn của ngõn hàng hoặc tốc độ lạm phỏt củanền kinh tế
Trang 37Trong đú: Ik: số tiền vay của từng nguồn; r k : lói suất của từng nguồn
- Trường hợp đầu tư từ nhiều nguồn khỏc nhau: tỉ suất tớnh toỏn là tỉ suất bỡnhquõn của tất cả cỏc nguồn
Lưu ý: khi chỳng ta sử dụng nguồn vốn vay ở cỏc kỡ hạn khỏc nhau thỡ ta phảitớnh chuyển lói vay về cựng kỡ hạn (thụng thường là 1 năm)
1m 1
nt
r r
Trong đú:
r n: lói suất trong thời đoạn tớnh toỏnr t : lói suất tớnh theo kỡ hạn
m: số kỡ hạn
Chọn thời điểm tớnh toỏn:
Trong phõn tớch tài chớnh, lựa chọn thời điểm để tớnh toỏn tựy thuộc vào quymụ dự ỏn:
- Dự ỏn cú quy mụ nhỏ, thời gian thực hiện dự ỏn khụng dài thỡ thời điểm tớnhtoỏn là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư dự ỏn
- Dự ỏn quy mụ lớn, thời gian thực hiện dự ỏn là kộo dài thỡ thời điểm lựachọn tớnh toỏn cú thể là ở hiện tại – khi bắt đầu dự ỏn hoặc là thời điểm kết thứcgiai đoạn thi cụng, xõy dựng cụng trỡnh – thời điểm dự ỏn bắt đầu đi vào khai thỏc
1.2.2.5 Đỏnh giỏ độ an toàn về mặt tài chớnh dự ỏn
Trang 38 An toàn về nguồn vốn:
Để xem xột an toàn về nguồn vốn của dự ỏn chỳng ta xem xột cỏc vấn đề sau:Cỏc nguồn vốn huy động phải đảm bảo khụng chỉ đủ về số lượng mà cũn đảmbảo về tiến độ cần bỏ vốn Bảo đảm tớnh phỏp lý và cơ sở thực tiễn của nguồn vốnđược huy động Xỏc định hỡnh thức vay vốn, điệu kiện vay vốn, phương thức thanhtoỏn và trả nợ vốn Ngoài ra cần đảm bảo tỉ lệ vốn tự cú và vốn di vay
An toàn về khả năng thanh toỏn nghĩa vụ tài chớnh ngắn hạn và khả năng trả nợ:
An toàn về khả năng thanh toỏn nghĩa vụ tài chớnh ngắn hạn: Được xem xộtthụng qua chỉ tiờu: tỉ lệ giữa tài sản lưu động và nợ ngắn hạn Tỉ lệ này phản ỏnhkhả năng thanh toỏn ngắn hạn của doanh nghiệp và thường phải ≥ 1 [16]
An toàn về khả năng trả nợ: Khả năng trả nợ của dự ỏn được đỏnh giỏ trờn cơsở nguồn thu và nợ phải trả (cả nợ gốc và lói vay) hàng năm của dự ỏn Việc xemxột này thụng qua bảng cõn đối thu chi và tỉ số khả năng trả nợ của dự ỏn
Tỉ số khả năng trả nợ
của dự ỏn=
Nguồn trả nợ hàng năm của dự ỏnNợ phải trả hàng năm (cả gốc và lói)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự ỏn gồm: lợi nhuận sau thuế, khấu hao cơ bản.Nợ phải trả hàng năm do người cho vay quyết định, cú thể theo mức đều đặn hàngnăm hoặc cú thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lói trả hàng năm tớnh trờn số vaycũn lại cú thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm…
Tỉ số khả năng trả nợ của dự ỏn được so sỏnh với mức quy định chuẩn Dự ỏnđược đỏnh giỏ cú khả năng trả nợ khi tỉ số khả năng trả nợ của dự ỏn phải đạt mứcquy định chuẩn
Ngoài ra, khi xem xột khả năng trả nợ của dự ỏn cũn được đỏnh giỏ thụng quaviệc xem xột sản lượng và doanh thu của dự ỏn tại điểm hũa vốn trả nợ
Trang 39Phõn tớch độ nhạy của dự ỏn: là xem xột sự thay đổi của cỏc chỉ tiờu hiệu quảtài chớnh dự ỏn (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ ) khi cỏc yếu tốliờn quan tới chỉ tiờu này thay đổi Phõn tớch độ nhạy nhằm xem xột mức độ nhạycảm của dự ỏn đối với sự biến động của cỏc yếu tố liờn quan [17]
Phõn tớch độ nhạy nhằm giỳp chủ đầu tư biết được dự ỏn nhạy cảm với nhữngyếu tố nào, yếu tố nào gõy ra sự thay đổi nhiều nhất chỉ cỏc chỉ tiờu, từ đú đưa rabiện phỏp quản lý trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn Mặt khỏc phõn tớch độ nhạy cũncho phộp lựa chọn được những dự ỏn cú độ an toàn cao hơn (Dự ỏn cú độ an toàncao là dự ỏn vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tỏc động đến nú thay đổi theonhững chiều hướng khụng cú lợi)
Phõn tớch độ nhạy được thực hiện theo cỏc phương phỏp sau:
Phương phỏp 1: Phõn tớch ảnh hưởng của từng yếu tố liờn quan đến chỉ tiờu
hiệu quả tài chớnh nhằm tỡm ra yếu tố gõy nờn sự nhạy cảm lớn của chỉ tiờu hiệu quảxem xột Phương phỏp này được tiến hành như sau: [18]
+ Xột cỏc biến chủ yếu - những yếu tố liờn quan ảnh hưởng tới chỉ tiờu hiệuquả tài chớnh xem xột của dự ỏn
+ Tăng giảm mỗi yếu tố đú theo cựng một tỉ lệ % nào đú + Tớnh lại chỉ tiờu hiệu quả xem xột
+ Đo lường tỉ lệ % thay đổi của chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh do sự thay đổi củacỏc yờu tố Yếu tố nào làm cho chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh thay đổi lớn thỡ dự ỏnnhạy cảm với yếu tố đú Yếu tố này cần phải được nghiờn cứu và quản lý trong quỏtrỡnh thực hiện dự ỏn để hạn chế cỏc tỏc động xấu của yếu tố này tới hiệu quả củadự ỏn
Trang 40Phương phỏp 2: Phõn tớch ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiờu
hiệu quả tài chớnh để xem xột độ an toàn của dự ỏn
Để phõn tớch độ nhạy ngoài 2 phương phỏp sử dụng phổ biến như trờn.Tathường sử dụng thờm một số phương phỏp khỏc như: sử dụng độ lệch chuẩn, hệ sốbiến thiờn để phõn tớch…
CHƯƠNG 2:
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3", TẠIĐƯỜNG Lấ ĐỨC THỌ - MỸ ĐèNH – TỪ LIấM – HÀ NỘI CỦA CễNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
2.1 TỔNG QUAN VỀ CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰ ÁN"NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
2.1.1 Tổng quan về Cụng ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội
2.1.1.1 Lịch sử hỡnh thành và phỏt triển
Tổng cụng ty Đầu tư và Phỏt triển nhà Hà Nội (HANDICO) là Tổng cụng tycủa thành phố Hà Nội; với tờn giao dịch quốc tế là: Hanoi Housing Developmentand Investment Coporation; được thành lập năm 1999 nhằm đỏp ứng những yờu cầuđổi mới trong lĩnh vực xõy dựng, phỏt triển nhà ở và cỏc khu đụ thị của thành phố.Hoạt động chớnh của Tổng cụng ty là: đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị, thi cụng xõylắp, tư vấn thiết kế, và một số lĩnh vực kinh doanh khỏc: sản xuất vật liệu xõy dựng,xuất khẩu lao động, thương mại dịch vụ, kinh doanh tài chớnh, kinh doanh BĐS