MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Một cách định nghĩa chung nhất đầu tư: là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện các mục tiêu nhất định trong tương lai
Ta biết rằng, hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS; vì kinh doanh BĐS là toàn bộ hay một khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời. Việc đưa ra khái niệm tương đối về dự án đầu tư kinh doanh BĐS được dựa trên cơ sở: khái niệm dự án đầu tư và khái niệm kinh doanh BĐS
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Ta xem xét dự án đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giác độ sau: [1]
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan tới quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai
- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản lý trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS
1.1.2 Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật mới hiện đại và duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất kĩ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phát triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia Đầu tư hạ tầng kĩ thuật luôn phải đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động Một thực tế trong các năm qua ở nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút đầu tư thì lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây là lĩnh vực đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi nhất.
- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn lớn để thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội Khi dự án đâu tư kinh doanh BĐS mà hiệu quả nó sẽ thu hút được các nguồn vốn: khách hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính, nhà đầu tư góp vốn nước ngoài Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là trung gian thực hiện quá trình chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình thành các BĐS), góp phần huy động vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả
- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà còn cung cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi Đầu tư dự án BĐS là điều kiện để hoàn thành công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Ngoài ra, các dự án đầu tư nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình còn có vai trò quan trọng – góp phần vào ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp phần nâng cao chất lượng và điều kiện sống của nhân dân
- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS văn phòng dịch vụ càng nhiều Yêu cầu phải có các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp ứng được các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập
- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý, quy hoạch đô thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ Đặc biệt đầu tư theo hình thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn; và giúp tăng thêm ngân sách Nhà nước
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Hoạt động kinh doanh BĐS liên quan tới những loại tài sản cố định không dời Bởi tự cái tên BĐS đã nói lên điều này; theo điều 181 Bộ Luật dân sự quy định:
"BĐS là các tài sản không thể di dời" BĐS có thể là: nhà cửa, công trình xây dựng gắn với đất đai, đất đai Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai có vị trí địa lý không thể di dời, có giới hạn về không gian và diện tích Mỗi vùng, khu vực có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác biệt, phong tục, tập quán, tín ngưỡng riêng Do vậy, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1 2.1 Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu của phân tích tài chính dự án
Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối” [2]
Vậy phân tích tài chính dự án đầu tư là: tính toán đánh giá phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc:
+ Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồn tài trợ cho dự án…)
+ Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự án mang lợi Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án.
+ Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốn huy động, khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an toàn cho các kết quả tính toán…[3]
Phân tích tài chính dự án đầu tư không chỉ quan trọng đối với chủ đầu mà còn quan trọng với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án [4]
- Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết cho chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án Vì mục tiêu của các chủ đầu tư là đầu tư vào đâu để thu lại lợi nhuận thích đáng nhất Hay đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng và rất được trú trọng Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp lý dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản Ví dụ: những dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông…công cộng) cần phải phân tích để sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội (chứ không vì mục tiêu lợi nhuận)
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Phân tích tài chính là một trong các căn cứ để xem xét cho phép đầu tư hay không đối với các dự án có sử dụng vốn ngân sách
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn: Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ cho dự án Dự án có khả năng trả nợ khi nó được đánh giá khả thi về mặt tài chính Điều đó có nghĩa dự án phải đạt hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính
- Phân tích tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội Cả hai nội dung phân tích đều phải dựa trên việc so sánh giữa các khoản chi phí bỏ ra và các lợi ích thu lại
1.2.1.4 Yêu cầu Để phân tích tài chính phát huy được vai trò quan trọng thì trong quá trình tiến hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]
Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án
Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu
1.2.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư
Tổng mức đầu tư là: khái toán chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình, xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư, làm cơ sở xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phí tối đa được sử dụng (đối với công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước)
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư (theo Thông tư05/2007/TT-BXD)
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư phù hợp với nội dung thiết kế cơ sở
Bao gồm các khoản chi phí:
Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các khoản sau: [6]
Chi phí vốn cố định:
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ, nhà tạm
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN " NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" , TẠI ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ, MỸ ĐÌNH, TỪ LIÊM, HÀ NỘI CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
2.1.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) là Tổng công ty của thành phố Hà Nội; với tên giao dịch quốc tế là: Hanoi Housing Development and Investment Coporation; được thành lập năm 1999 nhằm đáp ứng những yêu cầu đổi mới trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và các khu đô thị của thành phố. Hoạt động chính của Tổng công ty là: đầu tư phát triển nhà và đô thị, thi công xây lắp, tư vấn thiết kế, và một số lĩnh vực kinh doanh khác: sản xuất vật liệu xây dựng, xuất khẩu lao động, thương mại dịch vụ, kinh doanh tài chính, kinh doanh BĐS
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội là thành viên thuộc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội Tiền thân của Công ty là đơn vị Thanh niên xung kích Thành phố Hà Nội, được thành lập vào ngày 20 – 10 – 1970
Ngày 03 -04- 1993, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội ra quyết định chuyển đơn vị Thanh niên xung kích thành doanh nghiệp Nhà nước – Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội Đến năm 2003, UBND Thành Phố Hà Nội chuyển Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội về Tổng Công ty Đầu Tư và Phát triển Nhà Hà Nội Đến năm 2004, Công ty được đổi tên thành Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 25 Đến năm 2007, Công ty tiến hành cổ phần hóa – chuyển Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 25 thành “Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội”.
Tên giao dịch: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Tên giao dịch quốc tế: HA NOI REAL ESTATE INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt: C’LAND Địa chỉ: Số 156 Xã Đàn II-Phường Nam Đồng-Quận Đống Đa-Hà Nội
Tổng số cán bộ trong công ty bao gồm 145 người với trình độ: từ sơ cấp cho tới đại học và trên đại học
Bảng 2.1: Trình độ cán bộ trong công ty
STT Trình độ cán bộ Số lượng người Cơ cấu (%)
(Nguồn: Ban Quản lý dự án C’Land)
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của công ty C’Land
Phòng quản lý xây lắp
Phòng tổ chức lao động
Phòng hành chính quản trị
Phòng tài chính kế toán
Phòng kế hoạch tổng hợp
Ban trợ lý thư kí
Ban quản lý dự án
Xí nghiệp xây dựng số 1
Xí nghiệp xây dựng số 2
Xí nghiệp xây dựng số 3
Xí nghiệp xây dựng số 4
Xí nghiệp xây dựng số 6
Xí nghiệp xây dựng số 7
Xí nghiệp xây dựng số 8
Xí nghiệp xây dựng số 9
Trung tâm TMDV Long Biên
(Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội)
- Chức năng của các phòng ban:
Ban trợ lý – thư ký: Tham mưu, giúp việc cho hội đồng quản trị và ban giám đốc trong công tác điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và các công tác khác có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của ban.
Phòng quản trị hành chính: Tham mưu, giúp việc cho giám đốc công ty trong công tác hành chính, quản trị văn phòng và các công tác khác có liên quan trong phạm vi chức năng nhiệm vụ của phòng.
Phòng kinh doanh: Tham mưu, giúp việc cho giám đốc công ty trong lĩnh vực quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng và kinh doanh BĐS
Phòng tài chính kế toán: Tham mưu cho giám đốc công ty trong quá trình thực hiện chế độ hạch toán độc lập, tự chủ tài chính trong sản xuất kinh doanh phù hợp với Luật Doanh nghiệp Nhà nước; Luật kế toán; các quy định khác của Pháp luật và Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội; Quy chế tài chính của Tổng công ty và quy định tài chính của công ty.
Phòng kế hoạch tổng hợp: Tham mưu, giúp việc cho giám đốc trong công tác xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh, chương trình thực hiện, triển khai, kiểm tra kế hoạch, thị trường, đầu tư và liên doanh liên kết.
Phòng quản lý xây lắp: Tham mưu cho giám đốc trong công tác quản lý xây lắp, lập kế hoạch về công tác đầu tư trang thiết bị thi công phục vụ xây lắp, đề xuất việc thanh lý các trang bị thi công, nhà xưởng Tham mưu cho lãnh đạo Công ty trong công tác sản xuất vật liệu xây dựng.
Phòng tổ chức lao động: Phòng có chức năng tham mưu cho giám đốc công ty về công tác tổ chức, lao động, tiền lương.
Ban quản lý dự án: Thực hiện chức năng quản lý, tổ chức thực hiện các dự án do công ty làm chủ đầu tư, bao gồm: Chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện dự án, thực hiện dự án và kết thúc công trình bàn giao đưa vào sử dụng đảm bảo các quy định hiện hành
Các xí nghiệp xây dựng: tiến hành xây dựng các công trình và thực hiện các công việc mà giám đốc giao.
Trung tâm thương mại và dịch vụ Long Biên: kinh doanh dịch vụ thương mại tổng hợp
2.1.1.2 Lĩnh vực, tình hình hoạt động kinh doanh của C'land
Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng: Khu đô thị mới, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, văn phòng cho thuê, dịch vụ công cộng
Xây dựng các công trình: dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị (cấp, thoát nước, chiếu sáng) giao thông, bưu điện, nông nghiệp, thủy lợi, thể dục thể thao, công trình văn hóa, vui chơi giải trí
Thi công xây lắp đường dây và trạm biến áp, điện chiếu sáng, điện dân dụng
(đường dây đến 35KV, biến áp đến 2500KVA)
Thi công lắp đặt hệ thống điều hòa không khí, thiết bị điện lạnh
Kinh doanh, xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị chuyên ngành xây dựng, sản xuất, lắp đặt kết cấu khung thép, lắp đặt thang máy
Kinh doanh mua bán nhà, kinh doanh khách sạn, dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí thể dục thể thao Đào tạo ngoại ngữ, giáo dục mầm non, bậc tiểu học, trung học (trung học cơ sở và trung học phổ thông), trung cấp, cao đẳng, đại học, sau đại học (Chỉ hoạt động sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép);
Tư vấn về đầu tư và xây dựng, nhà đất, lữ hành và du lịch
Kinh doanh, tư vấn, quản lý bất động sản
Liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để phát triển sản xuất kinh doanh
Tình hình hoạt động và đầu tư kinh doanh các dự án của C'land:
Hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty:
Công ty đã đạt được những thành tích xuất sắc trong đầu tư xây dựng, có một số công trình mà công ty xây dựng đạt huy chương vàng chất lượng cao:
Bảng 2.2: Danh sách các công trình của C’land đạt huy chương vàng chất lượng cao
STT Tên công trình Thời gian thi công Đạt huy chương Đơn vị cấp Năm
Thanh Xuân, Hà Nội 1999 - 2000 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Tây Hồ, Hà Nội 1999 - 2000 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Nhà biểu diễn nghệ thuật tổng hợp - Cung
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Khương Đình, Hà Nội 2000 - 2001 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Trụ sở Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà Nội
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
(Nguồn: www.cland.com.vn)
Hiện nay, công ty đang thực hiện đầu tư một số dự án: [19]
Dự án khu đô thị mới tại Xã Tây Tựu
- Vị trí: Xã Tây Tựu, huyện Từ Liêm - Hà Nội
- Thời gian thi công: Năm 2009 - Năm 2012
- Chủ đầu tư: Dự án khu đô thị mới xã Tây Tựu có tổng thể khu đất là 14ha với 113.318m2 diện tích sàn xây dựng Với tổng mức vốn đầu tư xây dựng: 794 tỷ
Dự án xây dựng trường mầm non tại khu đất NT1
- Vị trí: Khu đô thị mới Xuân Phương huyện Từ Liêm - Hà Nội
- Thời gian thi công: Năm 2009 - Năm 2010
NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn
- Bản vẽ thiết kế cơ sở do Trung tâm Khoa học công nghệ và Môi trường - Tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam lập 2008.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng
- Nghị định số 99/2007/NĐ-BXD ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
- Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Công văn 1751/BXD-VP về công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình
- Biểu mức nộp lệ phí thẩm định dự án đầu tư kèm theo thông tư số 109/2000/QĐ-BTC ngày 13 – 11 – 2000 của Bộ Tài Chính
- Thông tư 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 hướng dẫn Nghị địn 158/2003/NĐ- CP; Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 và Nghị định số 156/2005/NĐ-CP ngày 15/12/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật sửa đổi bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng
- Thông tư 33/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn ngân sách
- Tập suất vốn đầu tư các công trình xây dựng của Viện Kinh Tế Xây dựng thuộc
Bộ Xây Dựng năm 2007, tham khảo thêm suất đầu tư xây dựng các công trình tương tự trên địa bàn thành phố và các văn bản pháp quy hiện hành khác trong lĩnh vực xây dựng
2.2.1.2 Xác định tổng mức vốn đầu tư
Tổng mức vốn đầu tư được chia thành các hạng mục như sau: chi phí vốn cố định, vốn lưu động ban đầu, chi phí dự phòng Trong đó:
Vốn cố định gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác
Chi phí xây dựng: 59.664.540.000 đồng
+ Hạng mục chính = 58.566.000.000 (đồng) Bao gồm: Gia cố nền móng: 13.620.000.000 (đồng); phần móng + tầng hầm + kết cấu = 21.792.000.000 (đồng); phần hoàn thiện: 23.154.000.0000 (đồng).
+ Hạng mục phụ trợ = 488.000.000 (đồng) Bao gồm tất cả các chi phí cho: sân đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà…
+ Chi phí cho lán trại tạm: 590.540.000 (đồng)
Tổng hợp chi phí xây dựng ta được bảng dưới đây Cụ thể cách tính chí phí xây dựng xem phụ lục – Bảng 3: tính chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
2 Phần móng+tầng hầm+kết cấu 21792000000
II Hạng mục phụ trợ 488000000
Hệ thống ngoài nhà (sân đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà) 488000000
III Chi phí lán trại tạm 590540000
IV Tổng hợp chi phí xây dựng 59644540000
(Trích Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Chi phí thiết bị: 7.520.000.000 đồng
Cụ thể tính toán chi phí xây dựng và chi phí thiết bị xem ở phụ lục - Bảng 3: tính toán chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
2 Máy phát điện dự phòng 200000000
3 Hệ thống báo cháy tự động và PCCC 1300000000
4 Hệ thống thông tin liên lạc 400000000
5 Hệ thống ĐHKK-Thông gió 2500000000
6 Hệ thống chống sét công nghệ cao 200000000
8 Máy bơm cấp nước sinh hoạt 100000000
9 Tổng hợp chi phí thiết bị 590.540.000
(Trích Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Chi phí để có đất (không phải bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư vì đất đấu giá đã là đất “sạch”): 19.312.881.000 đồng
Dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” công ty C’land đã trúng giá lô đất CT3 với diện tích là: 1609,5 m 2 với mức giá trúng là: 11.500.000 đồng/m 2 ; theo quyết định số 2893/QĐ-UB ngày 23/06/2006 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội Diện tích thực tế được giao: 1.658 m 2 Số tiền sử dụng đất phải nộp = 1.658 m 2 x 11.500.000 đồng/m 2 = 19.067.000.000 đồng.
Tiền sử dụng đất mà C’land nộp được chia làm nhiều lần, xuất hiện tiền lãi do nộp chậm tiền sử dụng đất là: 245.881.000 đồng
Vậy chi phí chuyển quyền sử dụng đất = 19.067.000.000 đồng + 245.881.000 đồng = 19.312.881.000 đồng
Chi phí quản lý dự án: 1.007.431.965 đồng
Chi phí quản lý dự án được tính căn cứ và chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (các chi phí này là tính trước thuế VAT) nhân với hệ số nội suy là 1,6042%
Chi phí quản lý dự án = (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị) x 1,6042%
Ta có: Chi phí quản lý dự án = 61.058.672 727 x 1.6042% = 1.007.431.965 đồng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 3.954.443.509 đồng
Bao gồm các khoản mục chi phí được tổng hợp trong bảng dưới đây Cụ thể cách tính toán xem phụ lục (Bảng 2: Tổng mức đầu tư xây dựng)
Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
1 Chi phí lập dự án đầu tư 233.053.245
4 Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công 64.349.806
5 Thẩm tra tổng dự toán 62.064.759
6 Chi phí thí nghiệm cọc 300.000.000
7 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng 74.775.653
8 Chi phí giám sát thi công 967.807.863
9 Chi phí lựa chọn nhà thầu lắp đặt thiết bị 19.326.400
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 57.377.600
11 Chi phí kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình 338.732.752
12 Chi phí đánh giá tác động môi trường 50.000.000
13 Chi phí tư vấn khác 100.000.000
14 Tổng chi phí tư vấn 3.954.443.509
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Bao gồm các khoản mục chi phí được tổng hợp thành bảng dưới đây Cụ thể cách tính toán xem phụ lục (Bảng 2: Tổng mức đầu tư xây dựng)
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chi phí khác của dự án Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
1 Chi phí thẩm tra dự án đầu tư: 14.400.100
2 Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở: 13.091.000
3 Chi phí bảo hiểm công trình: 201.493.620
4 Chi phí bảo hiểm cháy nổ 60.448.086
5 Chi phí phòng chống mối: 300.000.000
6 Chi phí rà phá bom mìn: 50.000.000
7 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán: 163.263.595
10 Chi phí hoà mạng điện, nước, điện thoại, internet: 100.000.000
11 Một số chi phí khác: 100.000.000
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
- Lãi vay trong thời gian xây dựng được tính = 5.847.541.739 đồng.
Như vậy, công ty đã không tính lãi vay trong thời gian xây dựng vào chi phí khác mà để thành một khoản mục riêng Điều này sẽ có ảnh hưởng đến tính chi phí dự phòng
Vốn lưu động ban đầu: bằng 0
Chi phí dự phòng: 7.396.771.356 đồng Được tính bằng 10% (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị + chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + chi phí tư vấn + chi phí quản lý + chi phí khác) Tính toán ta được chi phí dự phòng = 7.396.771.356 đồng
Như vậy, cách tính chi phí dự phòng mà C’land tính là chưa đầy đủ Vẫn còn thiếu 10% của 2 khoản mục: lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí đất
Tổng hợp tất cả các khoản mục trên, ta tính được tổng mức đầu tư của dự án là: 106.524.027.000 đồng Ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư theo các khoản mục chi phí (chi tiết cách tính toán ở phụ lục: Bảng 2: tính tổng mức đầu tư của dự án)
Bảng 2.9: Bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự án
STT Khoản mục chi phí Giá trị (đồng) Tỉ lệ (%)
4 Chi phí quản lý dự án 1.007.431.965 1,01
7 Lãi vay trong thời gian xây dựng 5.847.541.739 5,49
Nhận xét: Công ty C’land đã sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính toán tổng mức đầu tư của dự án Phương pháp cho ta kết quả khá chính xác Tuy nhiên, trong quá trình tính toán có khoản mục chi phí tính toán chưa đầy đủ (chi phí dự phòng) Một số khoản mục chi phí được tính bằng phương pháp nội suy hệ số - đây là cách hay được sử dụng, nhưng kết quả của nó phụ thuộc nhiều vào trình độ và kinh nghiệm của người lập tổng mức đầu tư.
Nguồn vốn được huy động cho dự án từ các nguồn:
Vốn tự có: dự kiến giá trị khoảng trên 21 tỷ chiếm 20% tổng vốn đầu tư Vốn tự có được sử dụng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư
Vốn huy động từ khách hàng mua nhà đăng kí trước: dự kiến chiếm khoảng 40% tổng nguồn vốn Dự kiến thời gian đăng kí mua căn hộ của khách hàng khi dự án đi vào khởi công quý II năm 2008 Trong quá trình huy động vốn căn cứ vào nhu cầu của thị trường mà đưa ra các thông số về tỉ lệ khác hàng đăng ký mua nhà theo từng năm và tỉ lệ ứng trước vốn đầu tư
Vốn vay thương mại: dự kiến chiếm khoảng 40% tổng nguồn vốn, với lãi suất 1,5%/tháng (hay 4,5%/quý) Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ khách hàng và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay thương mại trong giai đoạn thi công phần ngầm
Bảng dự kiến cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án:
Bảng 2.10: Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án Đơn vị tính: VNĐ
STT Nguồn vốn Giá trị Tỷ lệ
2 Vốn huy động của khách hàng 42.609.610.800 40%
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng CT3 của công ty C’land)
Sau khi xác định được cơ cấu các nguồn vốn để thực hiện dự án Ta xem xét bảng kế hoạch sử dụng vốn (chi tiết tại phụ lục: Bảng 4: Kế hoạch sử dụng vốn)
Bảng 2.11: Kế hoạch sử dụng vốn Đơn vị tính: triệu đồng
STT Khoản mục chi phí Giá trị 2008 2009
Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
C Chi phí quản lý dự án 1.077 135 135 135 135 135 135 135 135
D Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.954 1.920 774 203 203 203 203 261 187
G Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 19.312 19.312
Vốn huy động từ doanh thu dự án 61.868 24.167 9.425 9425 9.425 9.425
Lãi suất vay vốn (tháng) 1,5%
Thời hạn vay vốn (tháng) 3
Tiền lãi vay trong thời gian xây dựng 5.848 38 590 1.129 400 650 914 1.113 1.013
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” tại công ty C’land)
2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính các luồng tiền của dự án
2.2.2.1 Tính doanh thu của dự án
ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3” CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
ĐỊNH HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Với tham vọng mở rộng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS; công ty C’land ngày càng mở rộng các dự án: không chỉ về quy mô mà còn cả phương thức đầu tư Một số dự án mà công ty được cấp phép đầu tư hiện nay đang được xin điều chỉnh dự án - mở rộng quy mô hơn nữa: tăng số tầng cao… sao cho đạt hiệu cao nhất Đối với các dự án đang thực hiện thì không ngừng nâng cao năng lực quản lý dự án để dự án đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, giảm chi phí phát sinh Để các dự án đầu tư thực sự khả thi và có hiệu quả cao thì định hướng đặt ra cho công tác phân tích tài chính dự án là:
Phân tích tài chính dự án phải đưa ra ít nhất là 2 phương án kinh doanh, căn cứ vào các chỉ tiêu tài chính đã được tính toán của các phương án mà đưa ra được đánh giá và lựa chọn dự án tối ưu
Phân tích tài chính dự án không chỉ đơn giản là đưa ra được đánh giá nhận xét dự án có hiệu quả hay không hiệu quả, mà cán bộ phân tích phải đưa ra các giải pháp thực hiện dự án sao cho đúng theo phương án tài chính đã xây dựng.
Phân tích tài chính phải có dự báo tương đối chính xác và lường trước các khả năng có thể xảy ra đối với dự án, tránh trường hợp dự án chậm tiến độ…đảm bảo dựu án khả thi và đem lại hiệu quả cao nhất
Hiện nay, công tác phân tài chính dự án đang ngày càng được ban lãnh đạo công ty quan tâm phát triển cả về nội dung và con người
Phân tích tài chính là công việc phức tạp, có vai trò quan trọng – căn cứ để ra quyết định đầu tư Vì vậy, nhiệm vụ của công tác phân tích tài chính là cần phải: Xác định được nhu cầu vốn và sự đảm bảo các nguồn vốn tài trợ để thực hiện dự án; các nguồn vốn phải được xây dựng chi tiết, cụ thể về cơ cấu, thời gian, quy mô tài trợ… Ước lượng và tính toán các khoản chi phí, lợi ích của dự án chính xác nhất trên giác độ: thực hiện một dự án hoàn chỉnh.Tính đúng, tính đủ các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư
Qua quá trình phân tích và những nhận xét được rút ra ở chương 2, ta thấy nhiệm vụ cần thiết và trước mắt đối với dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” là phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án Đồng thời, cần phải hoàn thiện hơn nữa các chỉ tiêu phân tích trong công tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” nói riêng cũng như là các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của công ty C’land nói chung.
NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3”
3.2.1 Tiến hành phân tích độ nhạy dự án
Những dự án đầu tư xây dựng thường xảy ra những biến đổi về chi phí sản xuất, nguồn… trong quá trình thực hiện dự án, hoặc sự thay đổi về giá bán, lượng sản phẩm bán ra… trong giai đoạn khai thác vận hành Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực đặc thù, sản phẩm có giá trị lớn, hoạt động đầu tư chịu nhiều tác động của yếu tố pháp luật, chính sách, giá cả…
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, em chỉ đi vào phân tích sự thay đổi của hai yếu tố chính tác động tới dự án đầu tư:
- Giá bán và cho thuê BĐS
Sở dĩ, chọn hai yếu tố trên để phân tích là vì: hai yếu tố này quyết định nhiều nhất tới hiệu quả của dự án, đây là hai yếu tố làm thay đổi căn bản dòng tiền của dự án Qua thực tế, ta thấy giá BĐS cao hay thấp tác động mạnh mẽ đến tâm lý và hành vi mua của khách hàng – biểu hiện ra ngoài thị trường đó là những cơn sốt hoặc những đợt đóng băng của thị trường BĐS ở một số năm qua… Để xác định xem đổi của NPV và IRR của dự án khi hai yếu tố trên thay đổi cùng một tỷ lệ Tuy nhiên, cả hai yếu tố trên chúng luôn có sự biến đổi đồng thời, do vậy ta phải tiến hành phân tích đồng thời sự tác động của hai yếu Từ đó, dự đoán một số tình huống xảy ra đối với dự án
Phân tích trường hợp một yếu tố thay đổi:
Khi tiến hành phân tích, ta cho một yếu tố thay đổi, yếu tố còn lại coi như không thay đổi Ta lần lượt cho yếu tố: chi phí hàng năm tăng 10%, giá bán và cho thuê BĐS giảm 10% Tính toán sự biến đổi của NPV và IRR Ta thu được bảng tổng dưới đây (chi tiết tính toán xem phụ lục – Bảng 12, và 13)
Bảng 3.1: Sự thay đổi của NPV và IRR khi các yếu tố thay đổi
T Các yếu tố thay đổi NPV IRR
Giá trị Thay đổi Giá trị (%) % thay đổi
1 Giá trị gốc (không đổi) 14.993 - 22,01 -
2 Chi phí hàng năm tăng 10% 12.340 -2.653 21,6 -1,8%
3 Giá bán và thuê giảm 10% 10.099 -4.894 20,4 -7,3%
Từ bảng trên ta thấy IRR (hoặc NPV) của dự án nhạy cảm nhiều với giá bán và cho thuê BĐS hơn là chi phí hàng năm Vì vậy, trong quá trình thực hiện và khai thác vận hành dự án phải đặc biệt chú ý tới yếu tố giá bán và cho thuê của BĐS
Ta xem xét giới hạn của sự thay đổi của NPV và IRR khi giá bán và giá cho thuê BĐS đến sự thay đổi
Bảng 3.2: Sự thay đổi của NPV và IRR khi mức giá kinh doanh thay đổi
Chỉ tiêu Mức giá bán và cho thuê BĐS thay đổi
Từ bảng số liệu trên, ta vẽ được đồ thị thể hiện sự biến đổi của NPV và IRR khi mức giá kinh doanh thay đổi. Đồ thị 3.1: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của NPV và mức giá kinh doanh Đồ thị thể hiện sự thay đổi của NPV và mức giá
% giá NPV Đồ thị 3.2: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của IRR và mức giá kinh doanh Đồ thị mô tả sự thay đổi của IRR và mức giá
Từ đồ thị biểu diễn sự thay đổi NPV và IRR và mức giá kinh doanh ta thấy rằng: mặc dù mức giá có thay đổi ± 20% nhưng dự án vẫn nằm trong giới hạn đầu tư - NPV (nằm trong khoảng 7.092 tới 19.121) > 0; IRR (nằm trong khoảng 18,8% tới 25% ) > r = 14,4 % (tỷ lệ chiết khấu) Ta có thể kết luận rằng: dự án có độ an toàn cao
Phân tích trường hợp hai yếu tố thay đổi:
Trong trường hợp này, ta xem xét sự thay đổi của IRR khi mức giá khai thác và chi phí hàng năm thay đổi trong phạm vi ± 30%
Bảng 3.3: Sự thay đổi của IRR khi mức giá và chi phí hằng năm thay đổi
Mức độ biến động của các chỉ tiêu
Mức thay đổi của giá bán
Mức thay đổi của chi phí hằng năm
Với những số liệu trong bảng trên ta có thể đưa ra nhận xét:
- Các tình huống có thể chấp nhận được của dự án bao gồm:
+ Khi mức giá kinh doanh giảm 30%, chi phí hàng năm tăng 10% thì IRR 15,4% > r = 14,4%
+ Khi mức giá kinh doanh giảm 20%, chi phí hàng năm tăng 10% hoặc 20 % thì IRR = 17,1% hoặc 15,5% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giá kinh doanh giảm 10%, chi phí hàng năm tăng 20% hoặc 30% thì IRR = 17,2% hoặc 15,6% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giá khai thác không thay đổi (giữ nguyên như phương án kinh doanh ban đầu), chi phí hàng năm tăng 15% thì IRR = 17,2 % vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu
+ Khi mức giá khai thác giảm 30%, chi phí hàng năm không đổi (giữ nguyên như phương án kinh doanh ban đầu) thì IRR = 17, 0% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu
- Các tính huống bất lợi cho dự án:
+ Khi mức giá kinh doanh giảm 30%, chi phí hàng năm tăng 20% hoặc 30% thì IRR = 13,7% hoặc 12,2%, khi đó IRR < r = 14,4% (tỷ lệ chiết khấu)
+ Khi mức giá kinh doanh giảm 20% và chi phí hàng năm tăng 30%, lúc đó IRR = 13,9% < r = 14,4% (tỷ lệ chiết khấu)
- Còn các trường hợp khác thì sự thay đổi của mức giá kinh doanh đều cho kết quả: IRR > tỷ lệ chiết khấu Đây là các tình huống tốt cho dự án
Như vậy, từ sự phân tích trên đây ta rút ra kết luận: trong quản lý dự án phải quan tâm sao cho mức giá kinh doanh và chi hàng năm không được giảm (ứng với mức giá) và tăng (chi phí hàng năm) đồng thời với tỉ lệ là 30%, hoặc tỷ lệ: giảm 30% và tăng 20%; giảm 20% tăng 30%
3.2.2 Hoàn thiện một số chỉ tiêu tài chính
- Hoàn thiện và tính toán chính xác hệ thống các chỉ tiêu tài chính có tính chất bắt buộc phải phân tích, đánh giá như là: mức sinh lời của dự án – phải được xem xét trên cả hai khía cạnh là tổng lợi nhuận thu được của đời dự án và khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư; hiện giá thu nhập thuần, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, thời gian hoàn vốn, xác định đúng tỷ lệ chiết khấu Trong quá trình phân tích tài chính ta phải xác định chính xác các chỉ tiêu trên và các chỉ tiêu chuẩn của ngành để so sánh, đánh giá Ngoài ra, ta cần xem xét những chỉ tiêu bổ sung, hỗ trợ cho việc phân tích; các chỉ tiêu bổ sung được xác định theo từng dự án cụ thể, ví dụ: dự án đầu tư xây dựng công trình thì chi phí về sắt thép, xi măng… là khá lớn, vì vậy trong quá trình phân tích thì chi phí sắt thép, xi măng là chỉ tiêu bổ sung cần được xem xét.
- Để đảm bảo dự án đầu tư được thực hiện đúng tiến độ thì yếu tố quan trọng nhất đó là: vốn cho dự án Vì vậy, phải đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư; phải xây dựng được cơ cấu nguồn vốn phù hợp và phong phú, các như vậy mới hạn chế các rủi ro có thể xảy ra Dự án “Nhà ở cao tầng – CT 3” có tỷ lệ vốn vay khá cao: 40% tổng mức đầu tư Yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục huy động vốn cho giai đoạn còn lại của dự án:
+ Tiếp tục tìm nguồn vốn vay ưu đãi để thực hiện dự án, có thể vay từ Tổng Công ty, các công ty thành viên…
+ Huy động vốn từ người dân: thông qua phát hành cổ phiếu – đây là hình thức huy động khá mới mẻ đối với công ty Công ty mới tiến hành cổ phần hóa từ năm 2007, theo số liệu sổ sách thì lãi trên cổ phiếu của công ty năm 2008 là 2,1. Công ty cần có phương án cụ thể để thu hút vốn theo phương thức này
+ Tiếp tục huy động vốn từ khách hàng Đây là hình thức huy động vốn mang lại hiệu quả cho chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư giảm bớt áp lực về vốn Vì vậy, công ty cần phải có các biện pháp: mở rộng quảng cáo sản phẩm, tư vấn cho khách hàng về lợi ích của việc mua nhà ứng trước – hưởng những chính sách ưu đãi, cần có những cam kết và thực hiện đúng các cam kết đối với khách hàng để khách hàng an tâm ký hợp đồng mua nhà và ứng tiền trước …
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS Ở CÔNG TY C’LAND
3.3.1 Hoàn thiện việc thu thập thông tin
Trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, với sự đa dạng và cách thức xử lý thông tin hiện đại, việc thu thập đầy đủ, kịp thời và chính xác thông tin để phục vụ cho công tác phân tích tài chính dự án đầu tư của C’land là rất cần thiết Khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư thì các cán bộ phân tích tài chính phải dự tính được toàn bộ tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động… Muốn tính toán được yều cầu phải thu thập nhiều thông tin ở nhiều nguồn khác nhau Các thông tin liên quan tới dự án đầu tư như là: thị trường tiêu thụ, nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhân công, giá cả thực tế của các yếu tố đầu vào: máy móc thiết bị … Sau khi đã thu thập thông tin phải tiến hành xử lý, chọn lọc thông tin sao cho thông tin phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của mỗi dự án
Một nguồn thông tin mà công ty C’land còn thiếu sót: thông tin điều tra trực tiếp từ khách hàng Công ty chưa tiến hành phỏng vấn trực tiếp với khách hàng mua nhà, thuê văn phòng siêu thị
Vậy yêu cầu thông tin nội bộ của công ty cần phải tập hợp được những thông tin cần thiết theo các nội chủ yếu sau:
- Thông tin về tình hình kinh tế xã hội chung: thông tin về chủ trương, chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước, tình hình phát triển kinh tế nói chung, sự phát triển của ngành xây dựng, diễn biến của thị trường BĐS, các thông tin quy hoạch phát triển của các ngành, tỉnh thành trong cả nước…
- Thông tin về các văn bản pháp lý liên quan đến quản lý và thực hiện đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, đấu thầu… các nghị định của Chính phủ, thông tư, quyết định quy chế của Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Xây Dựng… Các định mức, quy chuẩn, tiêu chuẩn kinh tế, kĩ thuật
- Thông tin về thị trường giá cả: bao gồm giá cả nguyên vật liệu, vật tư, máy móc thiết bị, nhân công ….
- Thông tin liên quan tới các quy định trong phân tích tài chính dự án: quy định trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng, quản lý dự án, các quy định chung của Chính phủ và các quy định của Công ty và của Tổng Công ty …
3.3.2 Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị
Công ty cần phải đầu tư vào trang thiết bị hiện đại, hệ thống máy tính và các phần mềm chuyên dụng cho quá trình phân tích dự án; áp dụng những kỹ thuật phân tích, tính toán mới để truy cập, xử lý thông tin được kịp thời, chính xác và hiệu quả hơn Có như vậy mới nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính dự án.
Với trang thiết bị hiện đại và phần mềm thông minh sẽ góp phần: khảo sát thông tin về thị trường của sản phẩm chính xác hơn, thu thập, xử lý thông tin nhanh chóng và đầy đủ; quá trình lưu trữ và truy cập số liệu được thuận lợi Hiện nay, trong công ty C’land mỗi người được trang bị một máy tính cá nhân làm việc riêng, tuy nhiên C’land chưa có được phần nào để tính toán chuyên dụng Đề xuất: trong thời gian tới công ty nên đầu tư mua bản quyền phần mềm dự toán…và một số phần mềm chuyên dụng khác
3.3.3 Đầu tư nguồn lực con người
Con người là nhân tố quyết định trong quá trình phân tích, đánh giá Đầu tư và nguồn nhân lực là giải pháp mang tính chiến lược lâu dài, bền vững Đầu tư nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên là giải pháp không thể thiếu được ở bất cứ doanh nghiệp nào Để làm được nội dung này C’land cần trú trọng tới một số điểm sau:
- Từ khâu tuyển dụng chuyên viên phân tích tài chính dự án: cần xây dựng kế hoạch tuyển dụng cho phù hợp với kế hoạch nhiệm vụ của công ty Phân cấp các lao động ở từng trình độ và từng vị trí khác nhau Công tác tuyển dụng cần hợp tác với các trường Đại học có chuyên ngành phù hợp với công ty để thu hút nguồn nhân lực trẻ có chuyên môn, được đào tạo bài bản
- Xây dựng đội ngũ chuyên viên phân tích tài chính giỏi, trên cơ sở rà soát lại đội ngũ cán bộ, xem xét và chuyển các cán bộ không đáp ứng được yêu cầu sang làm nhiệm vụ khác, bố trí cán bộ có trình độ, bản lĩnh, tinh thần trách nhiệm cao, có tinh thần tự học tập, rèn luyện nâng cao kiến thức chuyên môn vào phục trách các khâu chủ chốt trong quá trình phân tích tài chính
- Có chính sách ưu đãi để tăng cường trách nhiệm, ý thức và tinh thần trách nhiệm, cầu tiến của mỗi cán bộ nhân viên Khuyến khích phát huy sáng kiến, khen thưởng kịp thời
- Tạo điều kiện cho các chuyên viên trẻ tiếp tục được học tập, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ, tăng cường và nâng cao khả năng tin học, ngoại ngữ Cần có chính sách ưu đãi thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia giỏi
- Tổ chức các lớp đào tạo và đào tạo lại các cán bộ chuyên viên Tăng cường tổ chức các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ trong công tác lập dự án, thẩm định dự án, quản lý dự án …
- Tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp, thuân tiện cho cán bộ nhân viên. Bên cạnh đó phải gắn quyền lợi và trách nhiệm; quy định rõ ràng, cụ thể chi tiết quyền lợi và trách nhiệm của cán bộ làm phân tích tài chính dự án
3.3.4 Nâng cao năng lực quản lý dự án
Quản lý dự án là công việc mang tính chất quyết định tới sự tồn tại của dự án. Công việc quản lý dự án được thực hiện ngay từ khi dự án bắt đầu từ ý tưởng xây dựng dự án cho đến khi kết thúc dự án Quản lý dự án nhằm mục tiêu cơ bản là: hoàn thành các công việc dự án theo đúng tiến độ, yêu cầu kĩ thuật, chất lượng và trong phạm vi ngân sách mà dự án có Phân tích tài chính dự án là một nội dung trong quá trình soạn thảo dự án; vậy quản lý dự án trong giai đoạn này đặc biệt lưu ý tới các nội dung: tập hợp số liệu, xác định nhu cầu, đánh giá rủi ro, dự tính nguồn lực… Để quản lý công tác phân tích tài chính dự án hiệu quả; ngoài việc cập nhật các chính sách, quy định mới liên quan tới dự án; đầu tư trang thiết bị công nghệ khoa học thì yêu cầu: phải xây dựng được kế hoạch thời gian và tiến độ dự án theo sơ đồ PERT hoặc là biểu đồ GANTT để thuận hơn trong quản lý; lên kế hoạch phân bổ nguồn lực dự án theo từng thời gian, giai đoạn
Với các dự án mà quy mô lớn, có tính chất quan trọng, công ty có thể liên kết hợp tác với các đối tác bên ngoài
3.3.5 Giải pháp phòng ngừa rủi ro
