Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoạt động phân tích thị trường bất động sản tại Công ty Cổ Phần Prime Home Quốc tế

Hoạt động phân tích thị trường bất động sản là một khâu quan trọng của quátrình đầu tư và phát triển bất động sản, cung cấp cho doanh nghiệp va nha đầu tưnhững thông tin cần thiết về khu

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

TAI CONG TY CO PHAN PRIME HOME QUOC TE

Ho va tén sinh vién: D6 Thi Thu Phuong

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian làm Chuyên đề tốt nghiệp, em đã nhận được sự hỗ trợ, giúpđỡ tận tình và tạo điều kiện của đơn vị thực tập, giáo viên hướng dẫn và thầy cô củatrường Đại học Kinh té Quéc dân đặc biệt là các thầy cô Khoa Bat động sản và Kinhtế tài nguyên Dé bày tỏ lòng biết ơn, trước hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành đếntoàn thé cán bộ, nhân viên tại Công ty Cé phan Prime Home Quốc tế đã giúp đỡ,

hướng dẫn và tạo điều kiện cho em tiếp cận với những tài liệu hữu ích, những số liệuvà môi trường làm việc thực tế cũng như những thông tin thiết thực liên quan đến đềtài trong khoảng thời gian em thực tập Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất

tới anh Dinh Tuan Linh — Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển (R&D), là người

đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, đưa ra những góp ý dé em có thé hoàn thànhchuyên dé thực tập một cách tốt nhất

Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến GVHD TS.Trần Thị Minh Thư đã truyền đạtnhững kiến thức quý báu, định hướng tư duy khoa học trong suốt quá trình thực hiện

chuyên đề tốt nghiêp Qua mỗi lần góp ý của cô, đã giúp em nhận ra những thiếu sótdé sửa chữa bài sao cho đạt được kết quả tốt nhất Đó là những góp ý thực sự quý báu

không chỉ trong quá trình thực hiện chuyên đề mà còn là hành trang tiếp bước cho emtrong quá nghiên cứu và làm việc sau này.

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến các thầy cô trường Đại họcKinh tế Quốc dân, đặc biệt là các thầy cô Khoa Bắt động sản và Kinh tế tài nguyênđã hết lòng giảng dạy và truyền đạt cho em những kiến thức cần thiết trong suốt 4

năm ngồi trên ghế nhà trường Qua đó giúp em có được một nền tảng vững chắc dé

sẵn sàng bước chân vào thị trường lao động.

Bằng sự cố gang, nỗ lực của bản thân và sự động viên, giúp đỡ từ gia đình và

bạn bè trong quá trình học tập tại trường, thực tập tại doanh nghiệp cũng như trong

quá trình thực hiện chuyên đề, chắc chan rang em sẽ không tránh khỏi những thiếu

sót và hạn chế Chính vì thế, em rất vui khi nhận được sự nhận xét, góp ý của các thầy

cô dé bản thân có thé bé sung những điều còn thiếu sót và bài chuyên đề này được

hoàn thiện chỉnh chu và chuyên nghiệp hơn.

LOI CAM DOAN

Em xin cam đoan kết qua đạt được trong quá trình thực hiện chuyên dé là sảnphẩm riêng của cá nhân, đưới sự hướng dẫn của TS Tran Thị Minh Thư và sự hỗ trợcủa các anh chị nhân viên, cán bộ CTCP Prime Home Quốc tế Trong toàn bộ nộidung của chuyên dé, thông tin được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu đều được tríchdẫn cụ thé, nguồn gốc rõ ràng

Hà Nội, ngày thang Nam 2023

Sinh viên

Đỗ Thị Thu Phương

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG PHAN TÍCH THỊ TRUONG

6:00) 0e79 5 .).).).) 4

1.1 Bat động sản và Thị trường bất động sản -s- << 5° se se csesses 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bat động sản ¿- 2: 22 ©5222x2z+vzxeerxesrxez 41.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bat động sản -22©22- s+cxcce2 71.2 Hoạt động phân tích thị trường bất động sản . -s- 5 sssss 11

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động phân tích thị trường bat động sản¬— 11 1.2.2 Phân loại hoạt động phân tích thi trường .- ¿5+ +cc+sx+eeesexss 12

1.2.3 Quy trình và phương pháp phân tích thi trường ‹++-++ + 18

1.2.4 Nguồn thông tin phục vụ hoạt động phân tích thị trường 231.2.5 Nội dung phân tích thi trường - - «+ + + ++skseeeeeeeeeeerereere 25

1.2.6 Các yếu tô ảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị trường - 29

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN PRIME HOME QUOC TE 32

2.1 Giới thiệu về Công ty Co phan Prime Home Quốc tế - .- 32

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triỀn - 2 2 s2 +2 2+££E+£xezxerxxez 32

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và nhân sự c-¿-c++++ccxxtttrxtrrsrkrrrrrrtrrrrrrrrrrr 33

2.1.4 Kết quả kinh doanh của Công ty Cé phan Prime Home Quốc tế giai đoạn

2020 — 22 00ẼnẺh8<e /(‡ 362.2 Thực trạng hoạt động phân tích thị trường bat động sản tại Công ty Cổ

Phần Prime Home Quốc VỂ HH HT HH9 ch 9u cu su sex see 37

2.2.1 Loại hình phân tích thi trường tại CON fy - 5525 csssseerseeeres 37 2.2.2 Quy trình và phương pháp phân tích + seseesseesessessee 392.2.3 Nguồn thông tin phục vụ phân tích thị trường tại công ty 412.2.4 Nội dung phân tích thi trường minh họa qua báo cáo phân tích thi trường

thành phố Hải Phòng 2-2 5£ £+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE71712211221 21 cxe 42

2.3 Đánh giá chung về hoạt động phân tích thị trường bat động sản tại côngty CP Prime Home Quốc tẾ . s- se ss+s+ss£ssexstvseEssrssrssrrszrssrssrse 62

2.3.1 Kết quả đạt được -:-5c 2s tk 211211211211211211 21111211111 xe 62

2.3.2 Tổn tại, nguyên nhân 2-2 + ©E£+E£+EE+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrkrrkerree 64

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH THỊ

TRUONG BAT ĐỘNG SAN TẠI CTCP PRIME HOME QUOC TẼ 67

3.1 Mục tiêu va Phương hướng hoạt động phân tích thi trường tai công ty.67 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động phân tích thị trường tại CTCP Prime

Home QUỐC KẾ 2-° ° 5 %9 4 9E 29 9 99989 9 9085 99989 999592 68

3.2.1 Đầu tư nguồn nhân lực chất lượng cao -¿ ¿-s©s++cxe+cxe2 69

3.2.2 Xây dựng bổ sung thêm các quy trình phân tích thị trường - 69

3.2.3 Củng có, hoàn thiện các nội dung phân tích thị trường - 69

3.2.4 Mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý, liên kết hợp tác phát triển

với các doanh nghiỆp ÏỚn - - - << E1 1E91011E9101 1 910 19 1 1911 9v ng ke 703.2.5 Dau tư hệ thống quan ly cơ sở dữ liệu (Database Management System) 71

k6h‹ 6 8 nh 71

3.3.1 Đối với Nhà MUG oeceeccececsessesssessessessusssessessessussscssecsecsussusssecsessessuseseeseeses 713.3.2 Đối với các địa phương -:- 2-52 2+ keEEEEEEEEEE121121121 2121211 xe 72

3.3.3 D6i VOi cdc BG, NGA 018 aa 72

3.3.4 Đối với các ngân WAN eceeeecceccesessessesscssessesscscsessessessessesucsesessessessessease 73

0009000575 74TÀI LIEU THAM KHAO 22 2° £©EEEEEV222++d£eeEEE22222vvzzsseee 75

KCN Khu công nghiệp

FDI Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

DDI Đầu tư trực tiếp trong nướcGDP Tổng sản phẩm quốc nội

GRDP Tổng sản phẩm trên địa bàn

PCI Chi số nang luc canh tranh

USD D6 la My

Bảng 2.5: Một số KCN tại Hải Phòng -° 25s secssesseeserseessess 58

Bảng 2.6: Han mức tín dụng ngân hàng <5 << < 5< se 95s 59

Bang 2.7: Một số dự án bat động sản đáng chú ý tại TP Hải Phòng 60

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Các bước thiết kế quy trình phân tích thị trường bat động sản 22Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy công ty -s s ssssscsecsessessess 33Hình 2.2: Quy trình phân tích thị trường bất động sản - ° 5-< 39Hình 2.3: Cơ cau dân số TP Hải Phòng 2-5-2 s©ssessessessesessess 44Hình 2.4: Biểu đồ chỉ số điểm số PCI TP Hải Phòng qua các giai đoạn 44Hình 2.5: GRDP của 5 thành phố trực thuộc trung ương năm 2022 46Hình 2.6: Tổng số KCN và tổng diện tích KCN dự kiến tại một số tỉnh thành(2021 - 2030, tầm nhìn 2050) 2-5 s<©s<©ssevseEseEsEvserserserserrsersrrssersser 48Hình 2.7: Top 10 địa phương có tốc độ tăng trưởng GRDP cao nhất cả nước

nắm bắt được những biến động và diễn biến của thị trường bất động sản Cụ thể, chính

là yêu cầu doanh nghiệp và nhà đầu tư cần có sự tìm hiểu và phân tích thị trườngtrước khi đưa ra quyết định đầu tư, như vậy mới có thé tăng khả năng cạnh tranh với

các đôi thủ và thu được lợi nhuận như mong muôn.

Hoạt động phân tích thị trường bất động sản là một khâu quan trọng của quátrình đầu tư và phát triển bất động sản, cung cấp cho doanh nghiệp va nha đầu tưnhững thông tin cần thiết về khu vực quan tâm, phân tích nhu cầu và xu hướng của

người mua, các dự án trên địa bàn, các chính sách và quy hoạch ảnh hưởng, từ đó, đưa ra những nhận định và dự báo thị trường trong tương lai.

Công ty Cổ phan Prime Home Quốc tế được thành lập và hoạt động dưới hìnhthức là doanh nghiệp chuyên tư vấn và cung cấp các dịch vụ bất động sản như phântích thị trường, marketing, thiết kế nội thất, tư vấn đầu tư, phát triển dự án Phân tíchthị trường bất động sản là lĩnh vực có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm gầnđây Nam bắt được xu hướng đó, hoạt động phân tích thị trường tại công ty luôn đượctriển khai thực hiện thường xuyên dé kịp thời cung cấp cho khách hàng những ban

báo cáo chất lượng

Nhận thấy được tầm quan trọng và xu hướng phát triển của lĩnh vực này, trongquá trình thực tập tại phòng Nghiên cứu và Phát triển (R&D) thuộc CTCP Prime

Home Quốc tế, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài “Hoat động phân tích thị trườngbắt động sản tại Công ty Cé Phan Prime Home Quốc té”.

2 Mục đích đề tài

Tổng hợp lý thuyết cơ sở lý luận về hoạt động phân tích thị trường bất động

sản tại Công ty Cổ phần Prime Home Quốc tế, trình bày thực trạng và đánh giá kếtquả của hoạt động phân tích thị trường trong hoạt động kinh doanh và tư vấn dịch vụcủa công ty Từ những phân tích đó phát hiện các ưu điểm, hạn chế, chỉ ra nguyênnhân và đề xuất các giải pháp giúp hoàn thiện hoạt động phân tích và nghiên cứu thị

trường tại công ty nói riêng và trên thị trường nói chung.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động phân tích thị trường bất động sảnPhạm vi nghiên cứu:

— Không gian: Thị trường bat động sản tại thành phố Hải Phong— Thời gian: từ năm 2021 đến đầu năm 2023

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện chuyênđề gồm: Phương pháp lịch sử và logic, phương pháp phân loại và hệ thống nhằm trìnhbày các nội dung về lý luận, thực tiễn Bên cạnh đó, dé tài còn sử dụng thêm cácphương pháp như: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quan sát; phươngpháp chuyên gia (tham khảo ý kiến các chuyên gia về phân tích thị trường tại công tyvà bên ngoài) dé trình bay các nội dung nghiên cứu thực trạng hoạt động phân tíchthị trường tại công ty.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện hoạt động phân tích thị trường bat động sảntại CTCP Prime Home Quốc tế

1.1.1.1 Khái niệm bat động sản

“Bất động sản là một khái niệm về tài sản được xác định nội hàm cụ thể trong

Bộ luật Dân sự, kể từ khi Bộ luật Dân dự đầu tiên được Quốc hộ ban hành năm 1995.Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân dự năm 2015, bất động

sản được định ngữ nghĩa bao gồm: (1) Dat đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gan liền

với dat đai; (3) Tài sản khá gan liền với dat dai, nhà công trình xây dựng; (4) Tài sản

khác theo quy định của pháp luật Ngược lại với cách định nghĩa bất động sản, động

sản theo quy định (tại khoản 2 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015) theo phương pháp

9999

loại trừ “động san là những tài sản không phải là bat động sản

Định nghĩa trên so với các định nghĩa theo thông lệ quốc tế thì còn 4 vấn đề cầnthảo luận sau:

Thứ nhất là “đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ có thê chuyên thành tài sản

của toàn dân, người sử dụng đất có quyền tài sản, tức là được quyền quyết định về tàisản đất đai; điều này cần được xác định rõ trong định nghĩa bất động sản”

Thứ hai là “các loại cây côi không được xác định “cứng” là một loại tài sản găn liên với dat, thê hiện pháp luật dân sự của nước ta còn coi nhẹ kinh tê nông nghiệp”.

Thứ ba là “tài sản găn liên với đât đai, nhà ở, công trình xây dựng” cũng không

xác định rõ ràng nội hàm cụ thê, khái niệm này ở một sô quôc gia trên thê giới được

xác định rõ là các tài sản có chức năng bảo đảm tiện ích cho vận hành sử dụng đât

đai, nhà ở và các công trình xây dựng găn liên với đât”.

Thứ tur là “bat động sản bao gồm cả các loại tài sản khác theo quy định của phápluật, tức là pháp luật có thé quy định tài sản này là bat động sản hay động sản, làm

cho ngữ nghĩa cua tài sản phụ thuộc ý chi của con người, không tạo nên cách hiêu tự thân mang tính tự nhiên của tài sản”.

Theo khái niệm bat động sản trong nhiều sách, giá trình đào tạo về bất động sảnhoặc kinh doanh bất động sản định nghĩa ngắn gọi như sau “bất động sản bao gồmdat đai và các loại tài sản gan liền với đất đai mà không di doi được” Định nghĩa nhưvậy đã thé hiện được bản chất của bất động sản là không di dời được trong so sánhtương đối với bé mặt trái đất (trừ những trường hợp có biến cô xảy ra ngoài ý muốn

của con người).1.1.1.2 Đặc điểm của bắt động sảna) Tinh da dạng về kết cau

Kiến trúc và kết cấu của bat động sản là da dạng, phức tap và không có qui

chuẩn có định Mặt khác, do bất động sản có nhiều loại khác nhau với các kiều dáng

và kiến trúc khác nhau nên các yếu tố kết cau vật lý được sử dụng dé tạo nên bat động

sản cũng rất đa dạng Đặc điểm này cho thấy, bat động san là một loại hang hóa

chuyên biệt, không mang các đặc tính phố biến mà phan lớn người sử dụng không cóđủ thông tin chỉ tiết như kiến trúc, vật liệu, kết cấu đều dựa duy nhất vào thông tincủa nhà sản xuât cung cap.

b) Môi bát động sản găn liên với vị trí nhất định

VỊ trí địa lý của bat động sản luôn tồn tại trên một mảnh dat không thể di dời.

Đất với tu cách là sản phẩm tách rời như nguyên liệu dat san lap, cát, sỏi, khoáng sảncó thể được di chuyên bằng cách tác động tự nhiên (như xói mòn) hoặc do tác độngcủa con người (như đảo, khai thác) nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫngiữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Dat

c) Tinh lâu bên

Tính lâu bền của hàng hóa bat động sản gắn liền với sự trường tồn của đất dai,loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ trường hợp đặc biệt như

động đất, núi lửa, sat lở đất ) Tính lâu bền của bat động san thể hiện qua hai gócđộ vật lý và kinh tế của bất động sản Tuổi thọ vật lý của bat động sản được hiểu là

giai đoạn thời gian từ khi công trình bất động sản ra đời đến khi nó không thể tồn tạiđược nữa do tác động của thời tiết, khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu theo thời gian.Tuổi thọ kinh tế của bất động sản là thời gian bất động sản phát huy công dụng mang

lại các nguồn lợi kinh tế, thường được tính khi công trình đóng góp vào giá trị chungcủa bat động sản đến khi luồng thu nhập mà nó mang lại bang không.

d) Tinh di biệt

Tính di biệt của bat động sản cho thay rang không thé có hai bat động sản hoàntoàn giống như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùngchiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản Mỗibất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến

trúc riêng không giống như bắt kỳ bất động sản nào khác.e) Tính ảnh hưởng

Hàng hóa bat động sản chịu sự tac động va anh hưởng khá mạnh mẽ bỏi các

bat động sản liền kề Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hang hóa bat động sản này làđiều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng củahàng hóa bất động sản liền kề đã hình thành trước đó Hàng hóa bất động sản cònchịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến việckhai thác và sử dụng bat động sản

f) Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị

Bắt động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cầu thànhnên bat động san là đất dai và công trình mà giá trị của đất dai cao công thêm chi phíđầu tư xây dựng lớn Quan hệ giữa nhà đầu tư, kinh doanh bat động sản và các tổchức tài chính, ngân hàng giúp cho bất động sản có khả năng tái tạo vốn Qua từngthương vu, khả năng sinh lợi từ bất động sản lại tăng thêm trở thành yếu tổ kích thíchnhà đầu tư tiếp tục gia tăng hoạt động của mình và do đó, họ cần tiếp tục tạo ra lượngvốn mới dé tham gia vào thị trường thông qua mối quan hệ với các tổ chức tín dụng

ngân hàng Cũng từ khả năng này mà giá trị tiền vốn mới đã đầu tư vào bất động sản

qua thời gian, giá trị tích lũy của bất động sản thường tnwg lên làm cho giá trị vốntích tũy khi đầu tư vào tài sản là bất động sản không bị hao mòn mà vẫn bảo toàn giá

tri.g) Tinh khan hiém

Bat động san là một loại hang hóa có tinh khan hiém tương đối Sự khan hiếm

trước hết phụ thuộc vào tính có hạn có diện tích bề mặt Trái Đất cũng như của từngvùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất Bên cạnh đó, bất động

muốn phát triển được phải dựa vào không gian phát triển Không gian phát triển mởrộng đến đâu thì chúng ta có thể xây dựng các công trình bất động sản đến đó mớiphát huy tác dụng.

h) Đánh giá của người tiêu ding về hàng hóa bat động sản bị chỉ phối bởi yếu tổ tapquán, thị yếu và tâm lý

Yếu tố tập quán, thị yêu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hóa tiêu dùngtrên thị trường nhưng hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thịyếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác

i) Khả năng khai thác bat động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

Việc quản lý bat động sản đòi hỏi những kỹ thuật chuyên môn dé có thê khaithác được hết các công năng, đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản Mục tiêu củangười quản lý bất động sản không chỉ là tìm được mục đích sử dụng cao nhất và tốtnhất mà còn là tìm được cách khai thác và thực hiện công việc khai thác một cáchhiệu quả nhất đề bất động sản có thể hoạt động tốt nhất, mang lai giá tri cao nhat cho

chủ bat động sản

k) Bắt động sản chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi gia đình và của cả quốc gia Các

giao dịch vê bât động sản có sự tác động mạnh đên hâu hêt các hoạt động kinh tê xã hội do đó, các vân đê vé bat động sản chịu sự chi phôi và điêu chỉnh chặt chẽ của hệ

thống văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản.1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản1.1.2.1 Khái niệm

Không giống với các loại hàng hóa thông thường khác, việc giao dịch hàng

hóa bat động sản không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán bất động sản mà cácđối tượng giao dịch ở đây còn là các quan hệ liên quan đến bất động sản như thuê —

cho thuê, cầm có, thế chấp, chuyên dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bat động sản

Thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là các quan hệ giữa người mua vàngười bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như chothuê, thé chap, bảo hiểm và chuyền dịch quyền sử dung bat động sản Trên thị trường

bất động sản, khi đối tượng giao dịch là các dịch vụ bất động sản, hàng hóa giao dịch

có thê là các dịch vụ vê định giá, môi giới, tư vân, cung cap thông tin liên quan dénhàng hóa bất động sản

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát là “tổng thê các

giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa — tiền tệ diễn ra trong một

không gian xác định, một thời gian nhất định” Theo khái niệm này, thị trường bấtđộng sản không chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yêu tố về khônggian và thời gian được xác định khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bat dong san

“Thi trường bat động sản được hình thành và phát trién cùng với thị trườnghàng hóa, thị trường vốn và thị trường lao động trong nền kinh tế Tuy nhiên, bấtđộng sản là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc tính khác với các loại hàng hóathông thường khác, do vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

chịu sự chi phối của hàng hóa bất động sản”.

a) Cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Do đặc tính cô định, không thé di dời được của bat động sản nên việc giao dich

hàng hóa bat động sản thường không phải là nơi có sự hiện diện của bat động sản, vìthế chợ giao dịch bất động sản mang tính chất một chợ giao dịch hàng hóa ảo Địađiểm giao dịch bất động sản có thé phát triển da dang có thé là một trung tâm dịchlớn day đủ tiện nghỉ như san giao dịch hay chi đơn giản là một phòng giao dịch với

các vận dụng tối thiểu gồm bàn, ghế, điện thoại Địa điểm giao dịch mua bán bất động

sản cũng có khi chỉ là một quán nước, nhà hàng hay tại nhà riêng hoặc có thé chỉ cầntiễn hành giao dịch qua Internet và điện thoại

b) Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyên năng đổi vớibat động san

Dat đai không bi hao mòn hoặc mat đi (trừ các trường hợp đặc biệt như thiêntai, điều kiện tự nhiên thay đôi) mà thậm chí càng sử dụng hợp lý thì sức sản xuất vàlợi ích mang lại từ đất đai lại càng tăng Cái mà người ta mang ra giao dịch trên thịtrường không phải là bản thân hàng hóa đất đai mà là các quyền năng và lợi ích dohàng hóa đất đai đó mang lại cho người sở hữu, người sử dụng đất đai đó Bất độngsản luôn gắn liền với đất đai, do đó khi xem xét hàng hóa bất động sản, không thê xác

định giá trị của nó như các hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựa trêncác quyền năng và khả năng sinh lợi của bất động sản mang lại.

c) Thị trường bắt động sản mang tính vùng và tính khu vực

Bắt động sản là không thê di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực, cung bat động san ở các vùng, các khuvực rất phong phú và da dang, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quymô và trình độ phát triển Thêm vào đó, sự khác nhau về quy mô trình độ phát trién,kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ

khác nhau Chính sự khác nhau giữa cung và cầu bất động sản theo mỗi vùng đã dẫn

đến sự khác nhau về mức độ phát triển và thị trường bất động sản từng vùng, từng

khu vực, từng địa phương Bên cạnh đó, bất động sản còn phụ thuộc vào tâm lý, tập

quán, thị yếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung

và cầu bat động sản Thực tế, tính chat phát triển, mức độ sôi động và giá ca bat độngsản ở những vùng khác nhau thì khác nhau Từ những điều trên cho thấy sự biến độngcác quan hệ giao dịch bat động sản thường chỉ diễn ra trong từng vùng, quan hệ cungcầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít khi

có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bắt động sản của các khu vực

khác.

d) Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Dù có phát triển đa dạng và phong phú, thị trường bất động sản luôn được coilà thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất độngsản trong thị trường không day đủ và phô biến rộng rãi, công khai như các loại hàng

hóa khác Thậm chí, các thông tin về sản phẩm bat động sản thường là thông tin batđối xứng mang tính một chiều từ người cung trong khi người cầu phải chấp nhậnthông tin một cách thụ động Bat động sản không liền kề nhau và không phải bao giờ

cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn

nữa, số lường người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,không đảm bảo đủ tiêu chí của cạnh tranh hoàn hảo.

e) Thị trường bắt động sản là thị trường khó thâm nhập và cũng khó rút lui

Hàng hóa bất động sản không được bày bán như các hàng hóa thông thường

khác, người mua và bán bắt động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin dé lựa

chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, người mua

và bán bất động sản thường có ít kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hóanày, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó, cả người mua cũng như ngườibán đều mat rất nhiều công sức dé tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin Bên cạnhđó, bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyền đổi công năng và tínhchat, do vậy không dé dang gi thay đổi định hướng đầu tư, khai thác các công trình

bat động sản được.

f) Thị trường bat động sản là thị trường có sự dao động theo chu kỳ

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển là hệ quả của diễn biến tìnhtrang phát triển của nền kinh tế Ban thân diễn biến phát triển kinh tế đã được khang

định có sự dao động mang tính quy luật theo chu kỳ, do vậy thị trường bất động sảncũng phát triển theo quy luật và dao động theo chu kỳ

g) Cung bat động sản phản ứng chậm hon so với sự biến động của cầu và giá cả bat

động sản.

Cung bắt động sản có giới hạn và phản ứng chậm trong khi cầu bất động sảnlại luôn luôn thay đổi làm tăng giá nhưng cung không tăng ngay nên cung bất độngsản được cho là ít co giãn so với giá cả.

h) Hoạt động của thị trường bắt động sản phản ứng nhạy cảm với pháp luật

Thị trường bat động san trước hết chịu sự chỉ phối, điều chỉnh trực tiếp của hệ

thống các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành, đặc biệt là hệ thống các vănbản, quy phạm pháp luật về đất dai, nhà ở và kinh doanh bat động sản Ngoài ra, do

thị trường bắt sản còn có sự gắn bó, liên thông với các thị trường khác như thị trườngvốn, thị trường lao động, và các thị trường sản phẩm như xây dựng nên thị trườngbất động sản cũng chịu sự tác động gián tiếp của các quy định Nhà nước đối với các

van dé trong các thị trường liên quan đó.i) Thị trường bat động sản có mối liên hệ liên thông với thị trường tài chính

Bat động sản là có giá trị lớn, đầu tư kinh doanh bat động sản đòi hỏi một

lượng vốn lớn và đầu tư dài hạn, khả năng thanh khoản chậm và rủi ro cao Vì vậy,nguồn vốn đầu tư trong kinh doanh bất động sản luôn cần phải huy động từ các nguồn

tài trợ vôn bên ngoài nhât là các nguôn vôn từ thị trường tài chính.

1.2 Hoạt động phân tích thị trường bat động sản

1.2.1 Khái niệm và sự can thiết của hoạt động phân tích thị trường bat động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Phân tích thị trường bat động sản là việc xác định và nghiên cứu cung — cau

Về phía cầu, đối tượng là người sử dụng cuối cùng Có thé là người mua hoặc ngườithuê bat động sản (người mua nhà, người thuê căn hộ, cửa hàng bán lẻ, doanh nghiệp

tìm kiếm văn phòng hoặc nhà kho) Về phía cung, đối tượng là các đối thủ cạnh tranh,

bao gồm cả những đơn vị bất động sản hiện có và những đơn vị bất động sản ở các

giai đoạn khác nhau Phân tích thị trường xác định người dùng tiềm năng của bấtđộng sản (cả người mua và người bán) và đặc điểm của họ

1.2.1.2 Sự can thiết của hoạt động phân tích thị trường bat dong san

Hoạt động phan tích thị trường bat động sản là một phan không thé thiếu trongquá trình đầu tư bắt động sản Phân tích thị trường giúp các nhà đầu tư, nhà phát triểnvà chủ sở hữu bat động sản đưa ra quyết định mua, bán hoặc đầu tư đúng đắn Bat cứai tham gia vào thị trường bất động sản đều cần thông tin về thị trường Đây là kết

quả của hoạt động phân tích thị trường; để phục vụ quá trình ra quyết định Một sốmục đích và cách ứng dụng cụ thể của hoạt động phân tích thi trường có thé bao gom

những vai trò điển hình như sau:

— Cung cap những những thông tin cơ bản cho việc lập kế hoạch dự án sơ bộ

Các nhà phát triển thị trường sẽ có được một cái nhìn tổng quan về thị trườngtrước khi đưa ra quyết định có nên lựa chọn một lô đất hay tiến hành quy hoạch chomột dự án Báo cáo phân tích này phân tích những lợi thế và hạn chế của vị trí, đề

xuất các loại hình sử dụng phù hợp trong điều kiện thị trường hiện tại

— Cung cấp giả định phân tích khả thi tài chính

Kết quả của hoạt động phân tích thị trường mang đến cho nhà đầu tư nhữnggiả định sử dụng dé phân tích tính khả thi về mặt tài chính của một dự án Kết luận

của nghiên cứu thị trường về giá thuê và giá có thể đạt được, tiềm năng tăng thêm thunhập từ các tiện nghi hoặc từ việc nâng cấp dự án, dự báo tỷ lệ hấp thụ và tỷ lệ trống

là rất quan trọng trong việc xác định dòng tiền dự kiến

— Phát hiện tiêm năng của sản phâm hoặc một địa điêm chưa được chứng minh

Khi nhân khẩu học của một khu vực thay đổi, các sản phẩm bất động sản hiện

tại có thể không đáp ứng được nhu cầu Nhà đầu tư có thé tao ra một thi trường chomột loại sản phẩm mới, ví dụ như sử dụng các tính năng “xanh” để nâng cao khả năng

tiếp thị và tạo nên phong cách sống “xanh” cho các căn hộ chung cư Ngoài ra cácđịa điểm được coi là xa xôi hoặc không thé tiếp cận có thé trở nên hap dẫn khi được

mở rộng dịch vụ giao thông công cộng, cung cấp các nút giao thông đường cao tốc,từ đó có thể thay đổi sức hấp dẫn của các lô đất sẵn có, mang đến cho nhà đầu tư sựtiên phong trong thị trường khu vực.

— Tạo ra sản phẩm tốt hơn, dễ bán hơn

Phân tích thị trường có thê giúp điều chỉnh sản phâm băng cách chỉ ra nhữngđặc điểm và nhu cầu của thị trường Đối với các dự án lớn, nhà phân tích thị trườnglà nhóm tiền xây dựng của chủ đầu tư bao gồm các nhà quy hoạch đất, kỹ sư xâydựng, kiến trúc sư, chuyên gia quan hệ công chúng và luật sư

— Gia tăng sự hỗ trợ của chính phủ

Rất ít dự án có thê tiến hành mà không cần sự chấp thuận hoặc hỗ trợ từ cơquan chính phủ Nhà phát triển và nhà đầu tư yêu cầu trợ cấp cho một dự án thường

phải trải qua quá trình pháp lý hình thành dự án hay nộp dự đoán tài chính doanh

nghiệp, kết quả nghiên cứu đề chứng minh nhu cầu tài trợ và kết luận rằng dự án có

tiềm năng thành công.

— Cung cấp các nghiên cứu phục vụ cho công tác quy hoạch phát triển kinh tế

Việc giám sát thị trường bất động sản là hoạt động thường xuyên của cơ quan

chính phủ Các báo cáo phân tích thị trường giúp cơ quan chính phủ đưa ra những

chính sách phù hợp nhăm điều chỉnh, phát triển thị trường, điều chỉnh thuế bất độngsản và gia tăng thu hút đầu tư trên địa bàn

1.2.2 Phân loại hoạt động phân tích thị trường

Phân tích thị trường thường chia thành 2 loại: phân tích thị trường chung vàphân tích thị trường riêng cho từng địa điểm cụ thé Mỗi loại phân tích thị trường đềucó những mục đích riêng, song phan lớn các phân tích được cấu trúc theo loại sử dụng

đất

1.2.2.1 Phân tích thị trường chung

Phân tích thị trường chung được thiết kế để xác định tiềm năng cho loại sản

phẩm cụ thể của dự án bất động sản trong khu vực địa lý rộng lớn như thành phố hoặcmột phần khu vực địa lý của địa phương hoặc vùng, thậm chí quốc gia Phân tích thịtrường chung chủ yếu để xác định nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khu nghỉ

dưỡng trong khu vực địa lý cụ thé Mỗi loại bat động sản sẽ được phân chia theocác tiêu chí khác nhau như mức giá, vị trí, sở hữu hoặc cho thuê, kiên trúc.

Phân tích thị trường chung bắt đầu bằng việc phân tích dân số trong một khu

vực cụ thé, phân phối thu nhập và việc làm, phân phối quỹ đất cho các sử dung khácnhau Số liệu về dân số và diện tích của từng loại sử dụng đất theo địa phương được

thống kê hàng năm bởi cơ quan thống kê các cấp

Việc phân tích thị trường chung có thé được chia thành phân tích thị trường

cho từng loại bất động san cụ thé Mỗi loại thị trường này đòi hỏi có thông tin khác

nhau phù hợp với đặc điểm của từng loại bất động sản.- Phân tích thị trường nhà ở

Việc xác định cầu nhà ở bắt đầu bằng việc chia dân số thành hai nhóm: nhóm1 là những người sống trong các nhà ở tập thé như ký túc xá sinh viên, doanh trại bộ

đội, nhà dưỡng lão và nhóm 2 là nhà ở của hộ gia đình Nhà ở của hộ gia định là nhóm

tạo ra cầu chủ yếu trên thị trường, do đó ta sẽ tập trung vào phân tích cầu của nhóm

2.

Đề xác định cầu nhà ở, có thể từ số liệu hộ gia đình tăng lên được trừ đi số nhàở mat đi và số nhà ở mat do chuyền đồi Ty lệ nhà ở bỏ trồng hoặc tồn kho là đặc biệtquan trong đề xác định số đơn vị nhà ở cần xây dựng mới Số hộ tăng lên ròng sau đóđược phân chia theo sự chiếm hữu — chủ sở hữu hoặc người đi thuê nhà Thậm chí

trong trường hợp quy mô dân số không đổi vẫn có một số hộ chuyền từ người đi thuê

nhà thành chủ sở hữu nhà ở Thêm vào đó, sự di dân tự do cũng làm cho hộ gia đình

tăng lên và những hộ gia đình này có thể có những đặc điểm về thu nhập, quy mô giađình và sở thích nhà ở không giống các đặc điểm của những hộ gia đình hiện đangsinh sống ở địa phương Sau khi chia hộ gia đình thành chủ sở hữu và người đi thuê

nhà ở, việc phân chia cầu tiếp theo có thé theo nhóm thu nhập hoặc vi trí Thực tế, dé

phân tích phân khúc nhà ở theo vị trí thì việc xem xét phân phối thu nhập là cần thiết

Ví dụ, theo số liệu thống kê của nhiều nước tại khu vực thủ đô, những hộ có thu nhập

cao thường có xu hướng tập trung vào một số khu vực nhất định Những hộ gia đìnhcó thu nhập thấp hoặc trung bình sẽ tụ tập vào những tụ điểm khác và như vậy tạonên các tiểu khu vực với mức thu nhập tập trung khác nhau

Trong mỗi tiểu khu vực, người phân tích có thê liên hệ phân hối thu nhập chophân phối giá nhà để xác định số đơn vị nhà ở cầu tại các mức giá khác nhau Phânkhúc này có thé tiép tuc duoc phan chia theo loai nha (nha riéng biét, nha chung cu,

nhà liền tường ) cho những khu vực nhỏ hơn

Về cầu có thể xem xét cùng quy mô với cung thông qua quá trình phân tiachs

Có thé tập trung phân tích chi tiết các dự án đang thực hiện và dự án được phê duyệttheo từng tiêu khu vực

Việc phân tích theo trọng điểm sẽ chỉ ra đất nào là san có, đất nào đang xâydựng và đất nào đang được phát triển nhà ở Phân tích trọng điểm có thê tiếp tục được

chia thành đất đã được chia nhỏ và sẵn sàng cho xây dựng, và đất có thê được chianhỏ sau Sau đó thực hiện so sánh giữa cung — cầu sẽ chỉ ra trong những năm tới đây

địa điểm nào và trong khoảng giá nào sẽ cần thiết phát triển hoặc vượt cung có thêxảy ra Trong phân tích thị trường chung, tỷ lệ hấp thụ thị trường trong từng khu vựccó thé được tính toán nhưng không can phân bé cho từng dự án cụ thé

- Phân tích thị trường cho bất động sản bán lẻ

Động lực đề phân chia hệ thống bán lẻ là hộ gia đình Ở mức độ nào đó thì vănphòng và những bat động sản khác cũng tạo ra cầu cho mặt bằng bán lẻ bởi các cáchchi tiêu khác nhau, nhưng cầu về mặt bang bán lẻ được miêu tả tốt nhất là sử dụng hộgia đình.

Các diém bán lẻ có thê được phân loại như khu mua bán kinh doanh, trung tâm mua sam vùng, trung tâm mua săm của cộng đông và trung tâm mua săm của khu lân cận, cũng như cơ sở kinh doanh độc lập.

Đề phân tích thị trường, chúng ta sẽ xem xét một trung tâm mua sắm của khu

lân cận Danh số kinh doanh tại trung tâm này sẽ phụ thuộc và sự kết hợp của các

tầng, hàng hóa và dịch vụ sẵn có, chính sách giá và sự quản lý các tầng trong trungtâm, và khoảng cách gần với các hộ gia đình là khách hàng tiềm năng của trung tâm

`

này.

Khoảng cách gần là yếu tố then chốt Đồng thời, khả năng tiếp cận và đi lại dédành, đặc biệt là thời gian đi lại đặc thù cũng là yếu tố chính Thực tế, phần lớn cáctrung tâm mua săm đều nằm sát các cung đường lớn bao quanh trung tâm thành phó,điều này làm tăng khả năng cạnh tranh và thu hút khách hàng tiềm năng Ngoài ra,một trung tâm mua sam có thé cạnh tranh thông qua các tiện nghi (điều này đặc biệt

xảy ra đối với các trung tâm mua sắm ở ngoại ô) Ví dụ nhiều trung tâm mua sắm

thường có những khu vui chơi năm gần lối vào chính hoặc liền kề các khu âm thực —vị trí chiến lược chính trong trung tâm mua sắm, nhằm tăng khả năng chỉ tiêu củakhách hàng Thậm chí nhiều trung tâm mua sắm còn phát triển thêm khu vực trôngcoi trẻ em miễn phí, giúp những bậc phụ huynh có thêm thời gian đến các cửa hàng

khác nhau.

Bên cạnh những yếu tố ké trên, đặc điểm về thiết kế - cấu trúc của trung tâmmua sắm cũng là yếu tố quan trong nhăm thu hút khách hàng Thông thường thiết kếcụ thé của trung tâm mua sắm sẽ phụ thuộc vào khí hậu, mật độ dân cư và các đặcđiểm địa phương

Trung tâm có một số hoạt động kinh doanh ở các khu vực thứ cấp và thậm chí

khu vực thứ ba, nhưng đó là khu vực có vi trí ít cạnh tranh hơn Doanh số kinh doanh

xác định theo diện tích m? cầu và mức tiền thuê Những tầng có doanh số cao nhấtsẽ trả phí tiền thuê lớn nhất, những tầng có doanh số thấp sẽ phải chỉ trả mức tiền

thuê tối thiểu Một số khu vực sẽ bị bỏ trống do chủ sở hữu không thu được tiền thuê

theo thỏa thuận.

Phân tích thị trường sau đó đánh giá doanh số kinh doanh mà hoạt động kinhdoanh này có thé được kỳ vọng là phù hợp nhất tại địa điểm đó Phần lớn phân tíchthị trường cho các trung tâm mua sắm là phân tích cho địa điểm cụ thé Tuy nhiên,về lý thuyết, phân tích thị trường chung vẫn được làm Phân tích này sẽ tổng hợpdoanh số knh doanh của tất cả trung tâm mua săm trong một khu vực để xác địnhtổng diện tích mặt băng cần thiết va phân bé cho những địa điểm khác nhau Nếu các

địa điểm hiện tại có tạo ra doanh số nhiều hơn doanh số kinh doanh trung bình củacác cửa hàng theo quy mô của chúng, thì bằng chứng thị trường cho thấy cần nhiều

trung tâm mua săm hơn.

- Phân tích thị trường bắt động sản công nghiệp

Cau bat động sản công nghiệp được dẫn xuất từ việc làm, nó có mối quan hệtrực tiếp đến yêu cầu của người lao động, chứ không phải người tiêu dùng Cầu vềmặt bằng công nghiệp là kết quả của dự báo gia tăng việc làm của cơ quan quản lý

lao động và sau đó là nhu cầu mặt bằng sản xuất của mỗi ngành công nghiệp Cónhiều phương pháp phân tích: phân tích cơ sở kinh tế dự báo việc làm theo loại laođộng, phân tích chuyền dịch cơ cau kiểm tra thay đổi cấu trúc của nên kinh tế Tuynhiên, về thực hành số liệu thường không sẵn có cho những phân tích như vậy ở cấpđịa phương, và việc xử lý là khá tốn kém cho phan lớn tình huống phân tích thị trường

Cung mặt bằng sản xuất có thé được phân chia theo ngành Cung mặt bằngsản xuất cũng có thể được gộp lại, do có sự thiếu hụt hoặc du dung được xác định, và

phân tích khả năng hấp thụ cũng được thực hiện cho phân khúc này khi phù hợp

Phân khúc thị trường có thể được xác định theo loại ngành công nghiệp (như

công nghiệp năng, công nghiệp vừa và công nghiệp nhẹ), chúng thé hiện các đặc điểm

củ cầu mặt bằng khác nhau, hoặc có thê phân chia theo quy mô diện tích mặt bằng

theo vi trí.

- Phân tích thị trường văn phòng

Yêu cầu mặt bằng văn phòng thường pha tạp Một số văn phòng được dẫn xuấttừ việc làm như đối với các sản phẩm cơ bản dùng đề xuất khâu từ nền kinh tế địa

phương Cầu văn phòng khác lại sẵn xuất từ hộ gia đình như văn phòng được thiết kếcho các dịch vụ đôi với người tiêu dùng là hộ gia đình.

Phân lớn câu mặt băng văn phòng là cơ bản, do đó việc dự báo dựa vào trực tiép sô lượng việc làm của loại lao động này Đôi với việc làm cơ bản ma người sử

dụng văn phòng không cân đên mặt băng đê sản xuât thì phương pháp xác định câu văn phòng cũng giông xác định câu mặt băng sản xuât.

Phan lớn văn phòng về bản chat là dé làm dịch vụ như văn phòng môi giới,văn phòng bán bảo hiểm hoặc các toàn nhà làm dịch vụ y tế, Do đó, khách hànghoặc người tiêu dùng nhạy cảm với sự thuận tiện hơn là với sản phẩm dịch vụ

1.2.2.2 Phân tích thị trường cho địa điểm cụ thể

Phân tích thị trường cho địa điểm cu thé có thé được thực hiện dé tập chungtìm kiếm sử dụng cho địa điểm cụ thể đó Thường thì nghiên cứu này tập trung vào

phân tích theo các đặc điểm từ các hướng khác nhau như: phân tích khả năng phát

triển của đất, phân tích thị trường mục tiêu, đánh giá vị thé cạnh tranh và cuối cùnglà phân tích khả năng hấp thụ Các phân tích này theo cách tiếp cận marketing Tuynhiên, phân tích thị trường cho đại diém cụ thé thường bao gồm những phân tích sau:

- Phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhất

Day là cách dé đánh giá các sử dụng khác nhau của đất Khái niệm sử dung

cao nhất, tốt nhất là sử dụng mang lại cho đất giá trị lớn nhất Giá trị này có thể được

tính toán bằng cách chiết khấu dòng thu nhập ròng của đất hoặc bằng phương pháp

so sánh trực tiếp Sử dụng của đất phải là sử dụng được cho phép hay là sử dụng hợppháp Sử dụng được cho phép có thê được thay đồ do thay đổi của phân vùng quyhoạch và việc sử dụng cap nhất, tốt nhất có thể xem xét dưới góc độ sử dụng tiềm

năng do thay đổi phân vùng

- Phân tích thị trường mục tiêu

Một mảnh đất có khả năng phát triển cho sử dụng cụ té và mật độ cu thể trong

các thị trường mục tiêu khác nhau Tâm lý của một nhóm khách hàng có thể tạo ra

cầu đủ lớn về mặt bằng nhưng lại không được đáp ứng, trong khi đó những gia đìnhtrong cùng khu vực địa lý có thu nhập và lối sống khác lại có ít cầu dẫn đến dư cung.Thị trường mục tiêu có thê được dẫn xuất từ phân tích thị trường đề tìm ra phân khúccầu chưa được đáp ứng Sự khác biệt của các phân khúc cầu có thê từ tâm lý, nhưngcũng có thé từ giá cả và vị trí

- Phân tích cạnh tranh

Việc đánh giá vị trí cạnh tranh trong phân tích cạnh tranh bao gồm đánh giánhững đặc điểm được đưa ra bởi đối thủ cạnh canh cũng như giá cả Giá này là giá

đối với mặt bằng trên cơ sở đơn vị tính trên mỗi m? cho thuê hoặc sử dụng Phân tích

cạnh tranh sẽ tìm kiếm một tập hợp các chi phí tốt nhất đề đạt được quan hệ của giávà chi phí tốt nhất và ty lệ hap thụ tối ưu Phân tích như vật có thé vượt ra ngoài phântích sản pham và đi vào phân tích khả năng hap thụ của thị trường

- Phân tích khả năng hấp thu của thị trường

Phân tích khả năng hấp thụ của thị trường là nhằm xác định tốc độ một loại

bat động san cu thé có thé được bán hoặc cho thuê trong điều kiện thị trường hiện tại.

Đây là một phân tích tổng hợp đối với những khu vực nhỏ với lựa chọn giá và loại

sản phẩm Nó cũng có thể là phân tích cho một địa điểm cụ thé và được thiết kế dé

xác định địa điểm này sẽ được bán nhanh ở mức độ nảo trong điều kiện cạnh tranhhiện tại và tiềm năng cho trước Một cách dé làm phân tích này là kiểm tra đặc điểmcủa các dự án cạnh tranh tại một loạt các dự án so sánh Đôi khi khả năng hấp thụđược dự báo trên lịch sử cạnh tranh nhưng không có sự điều chỉnh về sự khác biệtcủa sản pham Phân tích hap thụ có thé có quan hệ với phân tích phân chia đối vớikhu vực nhỏ và phân tích cạnh tranh đến mức các thay đổi về điều kiện thị trường

được dự báo Tỷ lệ hấp thụ của thị trường là bộ phận then chốt trong phân tích khả

thi.

- Phân tích thi trường cho địa điểm cụ thé khác

Những phân tích thị trường cho địa điểm cụ thé khác có thé được thực hiện làloại phâ tích của khu vực công cộng được thiết kế dé xác định sử dụng đất, để phânvùng quy hoạch hoặc bảo quản đất khi chuẩn bị cho các công trình công cộng Nhữngphân tích này chỉ là những nghiên cứu liên quan đến phân tích thị trường chứ khôngphải phân tích thị trường Những phân tích thị trường khác cho địa điểm cụ thể làphân tích giá trị và phân tích khả thi Mặc dù những phân tích này không phải là phân

tích thị trường nhưng chúng bao gồm cả phân tích thị trường.1.2.3 Quy trình và phương pháp phan tích thị trường

1.2.3.1 Quy trình

Không có một quy trình chung áp dụng trong phân tích thị trường bởi vì mỗi

nhiệm vụ phân tích thị trường có mục tiêu riêng Hơn nữa, những người phân tích thị

trường không phải luôn thống nhất về cách tốt nhất đề tiến hành phân tích thị trường

Có thể có hai cách tiếp cận từ phân tích thị trường:Thứ nhất, từ nghiên cứu tông quát thị trường đến nghiên cứu một bat động san cụ thé

Thứ hai, từ bất động sản cụ thé để nghiên cứu thị trường tông quát cho bất động sản

đó

Theo cách tiếp cận thứ nhất thì những người phân tích thị trường bất động sảnnhư những người nghiên cứu có xu hướng chung nhắn mạnh sự cần thiết bắt đầu băngviệc nghiên cứu phân tích tổng quan về nền kinh tế và khu vực nơi có bất động sản

tọa lạc Sự quan tâm của họ là cơ sở kinh tế của vùng hoặc địa phương, mối quan hệ

của nó đối với nền kinh tế chung thậm chí với nên kinh tế toàn cầu, các tác động của

cung, cầu đến giá cả và tỷ lệ hấp thụ trong thị trường bất độn sản Phụ thuộc vào mục

đích nghiên cứu, những tiêu chí cơ bản trong nghiên cứu tổng quan nền kinh tế có thể

bao gồm những vấn đề về khí hậu, vị trí địa lý, dân số, lao động, các khu công

nghiệp, các trung tâm bán lẻ, xu hướng tăng trưởng đô thi chung.

Như vậy, theo quy trình thứ nhất, bước đầu tiên là phân tích cung cầu Ngườita nghiên cứu các chỉ số nói lên cầu bất động sản trong khu vực (các số liệu về dân

SỐ, việc làm, thu nhập), các số liệu về mặt bằng có sẵn hiện tại (thông qua tỷ lệ chiếm

hữu và số lượng bất động sản còn để trống) và mặt bang dang xay dung hay duoc dé

xuất sẽ ước lượng về cung cạnh tranh So sánh cung và cầu đề xác định tình trạng thịtrường hiện tại và tương lai (cân bằng hoặc mắt cân băng)

Sau khi phân tích cung — cầu, các nhà phân tích thị trường nghiên cứu các sử

dụng thay thể có thê của bất động sản mục tiêu và ước lượng khả năng thị trường hóacủa bất động sản, xác định giá trị liên quan đến các sử dụng này Họ xem xét nhữngđặc tính vật chất, pháp lý và vi trí của bất động sản mục tiêu và di đến kết luận cuối

cùng về sử dụng cao nhất, tốt nhất của nó

Đối với cách tiếp cận thứ hai, có thé hiểu rằng nhà dau tư phải tìm hiểu và thuthập thông tin về một bat động san cụ thé trong khu vực mà mình đang quan tâm, từđó đưa ra nhận định và dự đoán về thị trường bất động sản tông quát Từ cách tiếp

cận này đề phân tích, người ta coi cung và cầu đều được thê hiện trong sản phẩm bắtđộng sản Các nhà phân tích này tin tưởng răng sự hiểu biết về những đặc tính vậtchất, pháp lý và địa điểm của bất động sản là cơ bản để xác định những người tham

gia thị trường có khả nang mua hoặc thuê bất động sản Những người mua hoặc thuêtiềm năng và những người bán hoặc chủ sở hữu thể hiện các lực lượng của cung và

cầu, điều nay tạo nên sự năng động của thị trường bat động san mục tiêu.

Những người ủng hộ cách tiếp cận thứ hai đồng ý rằng phân tích mức độ hiệuquả của bất động sản mục tiêu sẽ tạo điều kiện thuận lợi dé xác điịnh bat động sảncạnh tranh trong khu vực thị trường được phác họa Các số liệu cụ thê về thị trường

được kiểm tra dé đi đến ước lượng cầu hiện tại, tương lai và lập bảng kiểm kê lượngcung hiện có cũng như được dự kiến xây dựng Trên cơ sở đó sẽ xác định tình trạngthị trường bat động sản (xác định quy mô của sự cân bằng hay mat cân bang) và dựboa các điều kiện của thị trường trong tương lai Dé phát triển sự hiểu biết đầy đủ vềthị trường đã được dự báo, nhà phân tích nghiên cứu những biến số cơ bản như tỷ lệ

tăng trưởng việc làm, những thay đồi dân số và quy mô hộ gia đình, mức thu nhập và

doanh sô bán lẻ của hàng hóa.

Tiếp theo, người phân tích xem xét những sử dung thay thé có thé của bat độngsản trong điều kiện có những bằng chứng về sự ủng hộ của thị trường hiện tại vàtương lai Sự phân tích này sẽ xcs định sử dụng thay thế nào là hiệu quả nhất và trên

cơ sở đó xác định sử dụng cao nhât, tôt nhât của bât động sản.

Có nhiều quy trình dé phân tích thị trường bat động sản người phân tích có thélựa chọn bất cứ quy trình nào dé thực hiện phân tích thị trường tùy thuộc vào mụcđích của họ Mục tiêu phân tích thị trường nhìn chung là dé đánh giá xem liệu có sựủng hộ của thị trường đối với bất động sản dưới sử dụng cụ thê hiện tại hay không,

hoặc nếu không thì liệu có sự ủng hộ của thị trường đối với sử dụng của bất động sản

trong tương lai hay không Phân tích thị trường tập chung vào tìm hiểu nền kinh tếảnh hưởng như thế nao đến các điều kiện thị trường, đặc biệt là ảnh hưởng đến các

điều kiện đặc trưng của thị trường mà ở đó bắt động sản mục tiêu phải cạnh tranh.

1.2.3.2 Các phương pháp phân tích thị trường

Phương pháp phân tích định lượng và phương pháp phân tích định tịnh là hai

trong số nhiều phương pháp có thé áp dụng dé phân tích thị trường

Các phương pháp phân tích định tính chủ yếu dựa vào ý kiến đánh giá củanhững người được phỏng vấn như: người cung cấp sản phẩm và dịch vụ, khách hàng,ban quản trị công ty và ý kiến của các chuyên gia Tuy vậy, phương pháp phân tích

này mang ý kiến chủ quan của người tham gia nên tính chính xác không cao

Phương pháp phân tích định lượng chủ yếu sử dụng các phương pháp phântích thong kê dé rút ra các kết luận có căn cứ khách quan trên cơ sở số liệu điều trathu thập được Các kỹ thuật thống kê hiện tại làm cơ sở số liệu điều tra thu thập được

Các kỹ thuật thống kê hiện tại làm phong phú thêm nhiều các kỹ thuật phân tích thịtrường, giúp phân tích và tổng hợp nhanh chóng một lượng lớn số liệu với chi phí

thâp.

Trong tng dung thuc tế, các kỹ thuật thống kê được chia làm hai loại Một loạilà thống kê mô tả, thường được dùng dé ước tinh đặc trưng quan trọng của sự vật vàđưa vào kết luận chủ yếu của nghiên cứu Thống kê mô tả sử dụng các phương phápđịnh lượng dé khắc họa những đặc trưng của sựu việc, những người phân tích sử dungcác giá trị trong thống kê để miêu tả một cách đơn giản mà chính xác sự việc phức

tạp Loại thứ hai là thống kê suy luận dé đưa ra các kết luận từ số liệu có chứng cứ

Bên cạnh những phương pháp phân tích thống kê truyền thống, hiện nay trongnghiên cứu thị trường người ra còn dùng hệ thống thông tin địa ly (GIS) với sự hỗ trợcủa hệ thống máy tính hiện tại dé phát hiện ra các mối tương quan trong phân tích thịtrường bat động sản bao gồm: những đặc trưng về địa hình, hệ thống giao thông, tìnhhình dân số như độ tuổi, giá cả, hành vi khách hàng, đánh giá tiềm năng tài sản bất

động sản, mức sinh lời của bat động san, Cach thé hién truyén thong cua thông tin

tương quan trong không gian là mức tăng chồng lên nhau trên bản đồ của thị trườngkhu vực nơi có bât động sản tọa lạc.

Ngoài việc sử dung GIS dé nghiên cứu thi trường cho một khu vực cụ thể,người ta có thể dùng kỹ thuật này đề nghiên cứu thị trường cho khu vực rộng lớn như

thị trường của một thành phó, một vùng cho một loại bất động sản cụ thể Với yêu

cầu nghiên cứu này, ngoài kỹ thuật GIS cần có thêm các thông tin khác, trên cơ sở đóngười ta có thé nhận ra được đặc trưng kinh tế, xã hội và các yếu tố chủ yêu liên quan

đến khu vực thị trường nghiên cứu Băng việc sử dụng số liệu của các thời kỳ kgacsnhau chồng lên nhau trên bản đồ của khu vực này hay toàn thành phó, chúng ta sẽthay được sự thay đổi phát sinh qua thời gian Bang cách này, người phân tích thitrường sẽ nhận ra nơi nào là noi mới hình thành, nơi nao là nơi phát triển gần đây,nơi nào hầu như không thay đổi theo thời gian hay đã phát triển chin mudi và nơi nàolà nơi tụt hậu GIS không chỉ giúp ta tìm kiếm được tài sản bất động sản tiềm năngphù hợp với nhu cầu mà còn giúp ta quản lý dữ liệu bất động sản từ cách tổng hợpthông tin từ các nguồn khác nhau nhằm giảm thiêu các sai sót liên quan đến thông tin

địa lý.

Việc lựa chọn một phương pháp phù hợp phải dựa trên bản chất của vấn đềnghiên cứu và định hướng của nhà phân tích Cách một nhà phân tích thị trường suynghĩ về thế giới quan và kinh nghiệm của họ có thé định hình được phương pháp

được áp dụng Một bài nghiên cứu thị trường không nhất thiết phải tuân theo một

Một số chuyên gia cho rằng, khung thiết kế nghiên cứu bao gồm bốn bước sau:

Lựa chọn một mô hình nghiên cứu dựa trên bản

chât của vân đê nghiên cứu

Chọn phương pháp phân tích dựa trên mô hình đã

chọn

Xây dựng chiến lược nghiên cứu phù hợp với

phương pháp đã chọn

Chọn cách thứ thu thập dữ liệu phù hợp với chiến

lược nghiên cứu

Hình 1.1: Các bước thiết kế quy trình phân tích thị trường bat động sản

Nguồn Qualitative Research Strategies and Data Analysis Method in Real Estate

Research

Tại bước 1, dựa trên bản chat của van đề nghiên cứu dé lựa chọn một mô hình(quy trình) Sang đến bước 2, nhà phân tích sẽ lựa chọn các phương pháp phân tích

phù hợp với mô hình của mình như phương pháp định tính, định lượng hoặc hỗn hợp.

Các chiến lược nghiên cứu được lựa chọn trong bước 3 phải xuất phát từ bản chất của

phương pháp đã lựa chọn từ bước 2, ví dụ không thể thực hiện các cuộc phỏng vấnkhi sử dụng phương pháp định lượng Cuối cùng, trong bước 4, lựa chọn cách thứcthu thập dữ liệu phù hợp với chiến lược nghiên cứu tại bước 3 nhằm tạo ra sự hài hòatrong phương pháp luận và cung cấp cơ sở cho phân tích dữ liệu

1.2.4 Nguồn thông tin phục vụ hoạt động phân tích thị trường

1.2.4.1 Nguồn tài liệu thứ cấp

Đây là các tư liệu đã được các cơ quan quản lý nhà nước như chính phủ, Tổng

cục thống kê, các bộ, viện nghiên cứu, UBND các tỉnh, thành pho Và Các công ty

chuyên cung cấp thông tin xử lý va in ấn, công bố trên các ấn phẩm hoặc bán lại Cácthông tin này có thể được sử dụng nhiều lần cho đến khi chúng trở nên lỗi thời Tuyvậy, các thông tin này thường không được đưa ra dưới hình thức cần thiết cho mọingười, đơn vị phân tích, phân loại tư liệu cũng thường không có sự thống nhất với

mục đích nghiên cứu của từng người vì vậy ta cần khắc phục bằng cách tổ chức lại

sao cho phù hợp với yêu câu công việc.

Một nguồn tư liệu thứ cấp khác đó là hệ thống tư liệu của các tổ chức như cácviện nghiên cứu, các trường đại học hoặc các công ty nghiên cứu thị trường Phần lớn

đối tượng nghiên cứu của các tô chức này đặt ra cũng là đối tượng mà người nghiêncứu về thị trường bất động sản quan tâm hoặc có liên quan, dé vậy những tư liệu này

rất hữu ích cho việc tham khảo dé phân tích thị trường bat động sản mục tiêu Nhữngcông ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản thường có kho tư liệu khá phong

phú và được cập nhập Chúng được tổ chức theo cách thức phù hợp cho cho các phân

khúc thị trường Khách hàng có nhu cầu cần phải trả phí cho công ty dé được cungcấp hệ thống thông tin này Một số công ty nghiên cứu thị trường cung cấp tư liệu cóthé ké đến là Savills, CBRE và JLL

Ngoài những nguồn tài liệu thứ cấp trên, các nhà phân tích thi trường có thé

tham khảo các trang web của các tô chức chuyên về bất động sản như Vinhomes,VinaCapital, Novaland, Sunshine Group cac trang web chia sẻ kinh nghiệm và kiến

thức về bất động sản như Batdongsan.com, Cafeland.vn, Landtoday.net hay cáccuốn sách về bất động sản dé hiểu rõ về xu hướng của thị trường bat động sản

1.2.4.2 Nguồn tài liệu sơ cấp

Các thông tin thứ cấp thường chỉ cung cấp hệ thống thông tin cho phân tích cá

đặc điểm của thị trường bất động sản theo địa giới hành chính, đôi khi đã quá cũ hoặc

không đáng tin cậy hoặc được phân loại không phù hợp, nên không thỏa mãn yêu cầuphân tích những phân khúc thị trường bất động sản cụ thê cần huyền hướng sang thu

thập tư liệu sơ cấp

Tư liệu sơ cấp là những nguồn tài liệu được thu nhập thông qua “giao lưu” hay“quan sát”, tùy thuộc vào sự quan trọng và tính chất của nghiên cứu mà quyết địnhhình thức thu thập nguồn thông tin này Sử dụng phương pháp thu thập thông tin quađiều tra, khảo sát, trao đổi ý kiến, phỏng vấn hoặc quan sát, thử nghệm là nhữngphương pháp phổ biến dé có được các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu

Khi thu thập thông tin, tùy thuộc vào mục tiêu phân tích thị trường mà thiết kế cácnội dung thu thập thông tin phù hợp, hướng vào làm rõ những điều mà nghiên cứu

muốn biết và người được hỏi cũng dễ hiểu và dễ dàng trả lời

Phương pháp điều tra, khảo sát Dựa vào bảng câu hỏi điều tra thông minh vàthăng thắn, người nghiên cứu có thể phân tích một nhóm khách hàng mẫu đại diệncho thị trường mục tiêu Quy mô nhóm khách hàng mẫu càng lớn bao nhiêu thì kết

quả thu được càng xác thực và đáng tin cậy bấy nhiêu Có 4 hình thức khảo sát: In —

person surveys, Telephone surveys, Mail surveys, Online surveys Nhà nghiên cứuhoặc những người phân tích có thé lựa chọn một trong bốn hình thức hoặc kết hợphai hay nhiều hình thức sao cho phù hợp với mục đích nghiên cứu và hoàn cảnh của

mình.

Các nhóm trọng điểm Trong các nhóm trọng điểm, người điều hối sẽ sử dụngmột chuỗi các câu hỏi được soạn sẵn hay các chủ đề dé dẫn dắt cuộc thảo luận giữamột nhóm người Hoạt động này được diễn ra tại các điểm trung lập, thường đi kèm

theo các thiết bị video và phòng quan sát với các tắm gương Mỗi cuộc thỏa luận nhưthé thường kéo dai 1 — 2 giờ và phải khảo sát ít nhất ba nhóm mới có được kết quảđáng tin cậy.

Phỏng vấn cá nhân Tương tự các nhóm trọng điểm, phỏng vấn cá nhân bao

gồm nhiều câu hỏi mở và không có cấu trúc nhất định Các cuộc phỏng vấn nàythường kéo dai trong khoảng một giờ đồng hé và được ghi âm Phương pháp nghiêncứu thị trường theo nhóm trọng điểm và phỏng vấn cá nhân sẽ đem lại nhiều dữ liệu

hữu ích hơn phương pháp điều tra, thăm dò Mặc dù kết quả nghiên cứu thị trường từnhóm trọng điểm và phỏng bắn cá nhân không thực sự đáng tin cậy nhưng hai phươngpháp này giúp chúng ta có cái nhìn thấu đáo về thái độ khách hàng và đó cũng là cách

thức tuyệt vời để khám phá về những van đề liên quan đến việc phát triển sản phẩm

hoặc dịch vụ mới.

Quan sat Qua việc quan sát hành động của khách hang được ghi lại trong hệthống camera, chúng ta có thấy rõ cách thức khách hàng lựa chọn và sử dụng sảnphẩm bat động sản như những thay đổi câu trúc căn nhà mà khách hàng muốn sau khimua bắt động sản đề vào ở Phương pháp này giúp chúng ta có được một sự tổng hợpchính xác nhất về cách thứ mà khách hàng lựa chọn sản phẩm trong quá trình ra quyết

định mua một bat động san cụ thé, cũng như các thói quen thông thường trong việcsử dụng sản phẩm bat động sản

Thử nghiệm Việc thiết kế những sản phâm mới (những ngôi nhà mẫu) vàomột vài sàn giao dich dé thử phan ứng của khách hàng trong các điều kiện bán hangthực tế có thé giúp chúng ta chỉnh sửa và hoàn thiện sản phẩm, điều chỉnh lai giá cảhay cải tiến chất lượng tốt hơn

1.2.5 Nội dung phân tích thị trường

1.2.5.1 Xác định khu vực thị trường

Bước đầu tiên trong quá trình phân tích thị trường là phải xác định rõ bất động

sản và thị trường mà bat động san cạnh tranh Nhà nghiên cứu cần thực hiện 2 nhiệm

vụ dé b6 sung cho nhau Thứ nhất, phân tích các đặc điểm của bat động sản giúp cho

người phân tích thị trường xác định được bat động san cạnh tranh Thứ hai, xác định

thị trường cho bất động sản mục tiêu một cách rõ ràng giúp người phân tích hiểu đượcnhững yếu tố ngoại sinh ảnh hưởng đến sản phẩm bat động sản như thé nào

Đề xác định khu vực thị trường bat động sản cụ thé, thông thường, người phântích cân nghiên cứu các yêu tô sau:

— Loại bất động sản— Đặc tính của bất động sản như chiếm hữu, khách hàng, chất lượng xây dựng,

thiết kế và các tiện nghi— Khu vực thị trường — xác định theo địa giới hành chính hoặc địa lý— Các bất động sản có thể thay thế - nghĩa là các bất động sản được mong muốn

tương đương cạnh tranh với bất động sản mục tiêu trong cùng khu vực thị

trường, có thé là thị trường địa phương, vùng, quốc gia hoặc quốc tế

— Các bất động sản có thể bổ sung — nghĩa là một bat động san khác hoặc loại

bat động sản khác bổ sung cho bat động sản mục tiêu Những bat động sản này

cũng được xem là các tài sản bô trợ.

vậy, phân tích thị trường cần kết hợp phân khúc thị trường và phân chia sản phẩm.

Số liệu điều tra là quan trọng để xác định khu vực thị trường Điều tra đặc biệthữu ích nhằm xác định sở thích của khách hàng, hành vi mua bán và lối sống Đây lànhững yếu tô quan trọng ảnh hưởng đến việc xác định thị trường cho từng loại batđộng sản cụ thể

1.2.5.2 Phân tích cầu

Phân tích cầu tập trung vào xác định những người sử dụng tiềm năng của bất

động sản mục tiêu — người mua, người thuê hoặc khách hàng sẽ được thu hút vào.

Đối với mỗi loại bất động sản cụ thể, phân tích cầu tập trung vào sản phẩm hoặc dịch

vụ cudi cùng ma bat đông sản cung cap.

Dưới đây là những nhân tố thường được đánh giá trong phân tích cầu thị trườngbất động sản:

— Dân số của khu vực thị trường — quy mô và số hộ, tỷ lệ hình thành hộ, cau trúc

và phân bồ độ tuổi của chủ hộ— Thu thập (của hộ và theo đầu người)— Cac loại việc làm là tỷ lệ thất nghiệp— Ty lệ chủ sở hữu và người đi thuê bat động sản— Các kiểu sử dụng đất, các định hướng phát triển và tăng cường của khu vực

(thành thị, nông thôn)

— Các yêu tô ảnh hướng đến đặc điểm vật chất của khu vực nơi có bat động san

tọa lạc, nghĩa là đặc điểm địa lý và địa chất (khí hậu, địa hình, kênh mương,nền đá, các rào cản tự nhiên và nhân tạo) Khả năng tiếp cận (các phương tiệngiao thông, hệ thông đường sd) và chi phí giao thông

— Sự săn có của các phương tiện ho trợ và các dịch vụ công cộng

Khi nghiên cứu câu đôi với từng loại bât động sản cụ thê cân lựa chọn và đánh

giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cầu loại đó Cầu trong thị trường bat động

sản công nghiệp và nông nghiệp nhìn chung là hạn chế hơn cầu trong thị trường bấtđộng sản dân cư vả thương mại.

Khi xác định câu về các loại bat động sản cân lưu ý một sô diém cơ bản sau:

Thứ nhất, tỷ lệ hình thành hộ gia đình thay đổi đáng ké cùng với sự thay đỏicủa thu nhập và nhóm độ tuôi trong dân số hiện nay, tỷ lệ này thậm chí rất nhạy cảmđối với việc di dân

Thứ hai, quy mô hộ gia đình không cố định, quy mô hộ gia đình trong những

năm vưa qua đã giảm đáng kê

Thứ ba, trong lúc thu nhập bình quân hoặc thu nhập trung bình được dự tínhtheo giá tiền hiện tạ (có lạm phát), thì thu nhập thực tế (theo giá cố định) có thể khôngtăng hoặc tăng không đáng kể

Cuối cùng, các dự báo dân sô cho một khu vực nhỏ thường được các cơ quan

quản lý nha nước và viện nghiên cứu thị trường công bô, nhưng những dự báo như

vậy có thé dẫn đến sai lầm Do đó, người phân tích nên tham khảo các dự báo cho cả

vùng lớn nói chung 1.2.5.3 Phân tích cung cạnh tranh

Đề phân tích cung, người phân tích phải thu thập, kiểm kê những bat động sản

cạnh tranh với bất động sản mục tiêu Các bất động sản cạnh tranh bao gồm các đơn

vị bất động sản đang có sẵn, các đơn vị đang được xây dựng sẽ tham gia vào thị

trường, các dự án đang được lập kế hoạch Ngoài ra, người phân tích cũng phải xácđịnh số lượng đơn vị bất động sản sẽ phải phá bỏ, số lượng đơn vị cần bổ sung hoặcchuyền đổi mục đích Người phân tích cũng cần chú ý, thận trọng khi phân tích số

liệu về cá dự án được đề xuất và đang trong quá trình phát triển, bởi tuy được phêduyệt nhưng không được xây dựng, đó là những dự án treo hoặc bị thiếu vốn dẫn đếnđình trệ, chậm tiến độ

Dưới đây là những yếu tổ phải được nghiên cứu khi phân tích cung cạnh tranh:

- Chat luong va sỐ lượng các bất động sản cạnh tranh có sẵn

- SỐ lượng xây dựng mới (cạnh tranh và bố sung) — các dự án dang được lập kế

hoạch và đang được xây dựng.

- Su sẵn có và gid cả của các mảnh đất trồng

- Chi phí xây dựng và phát triển

- Cac bất động san hiện dang chao ban- Chiém hữu của chủ sở hữu va chiếm hữu của người thuê bat động sản- _ Nguyên nhân và số lượng chỗ trống

- Su chuyền đổi của các sử dụng thay thé- Cac điều kiện và hoàn cảnh kinh tế đặc biệt có ảnh hưởng đến các dư án đầu

tư bất động sản- Susan có của tín dụng cho vay xây dựng và điều kiện tài chính- anh hưởng của tiêu chuẩn xây dựng, các quy định về tỷ lệ sử dụng đất va chi

phí khác

1.2.5.4 Phân tích cân bằng thị trường

Trong ngắn hạn, cung bat động sản tương đối 6n định và giá cả phản ứng lạivới cầu Nếu cầu cao một cách khác thường, giá bán và giá cho thuê bât động sản sẽbắt đầu tăng trước khi những đơn vị bất động sản mới được bắt đầu xây dựng Việcxây dựng hoàn thành có thé chậm đáng ké cho với sự chuyên dịch của cầu Như vậy,mắt cân bằng là đặc trưng chung cho các thị trường trong ngắn hạn

Có rat nhiều cách khác nhau dé miêu tả hoạt động của thị trường bat động sảntại thời điểm phân tích Một thị trường tích cực là thị trường được đặc trưng bởi sựtăng trưởng của cau, sự tăng chậm tương đối của cung và giá tăng Một thị trườnggiảm phát là thị trường mà ở đó cầu giảm đi kèm với dư cung tương đối và giá giảm.Tất cả các thị trường không thể được miêu tả bằng các đặc trưng đơn giản Đôi khicung và cầu không hoạt động như được kỳ vọng Cung có thé giảm phản ứng vớitang cau vì tốc độ phá hủy vượt tốc đô xây dựng mới (giá vẫn tăng) Cung có tế tăngnhanh hơn cầu dẫn đến dư thừa bất động sản

Khi phân tích cân bằng thị trường cần chú ý tới một số yếu tô tác động trongdai han và ngăn hạn như sau:

Các thay đổi về việc làm, dân số và thu nhập Nêu nền kinh tế của một vùngcó khả năng cung cấp và tạo nên những công việc mới, dân số hiện tại của vùng sẽ

được duy trì và tăng số lượng dân nhập cư đến tìm kiếm cơ hội việc làm Điều nàydẫn đến sự thay đổi mức tiêu dùng và sở thích tiêu dùng đối với bất động sản, do đó

làm thay đổi tình trạng thị trường trong dài hạn

Sự săn có về tín dụng Lãi suât tiên vay được coi là chỉnh sô tác động của chu

kỳ ngắn hạn Hoạt động kinh doanh bat động sản được đo lường bằng số lượng những

ngôi nhà được khởi công và được bán, nó đặc biệt nhạy cảm với những dao động của

lãi suất Do đó, ngành bất động sản nói chung thực hiện sự dẫn dắt, dự báo việc mở

rộng hoặc giảm của chu kỳ kinh doanh Việc sắp xếp lại ngành công nghiệp và di cưlao động 6 ạt cũng tao ra những ảnh hưởng trong ngăn hạn

Các yếu tố ảnh hưởng trong ngắn hạn thường chỉ phản ánh tương lai gần, dođó dé phát triển dự báo thị trường, người phân tích cần xác định các xu hướng dàihạn Những yếu tô ảnh hưởng đến xu hướng dai hạn gồm sự phát triển của các đơn

vị kinh tế và kế hoạch phát triển hạ tầng.

1.2.6 Các yếu tô ảnh hướng tới hoạt động phân tích thị trường

1.2.6.1 Các yếu to chủ quan

Kinh nghiệm của nhà phân tích thị tường Mic độ kinh nghiệm mà một nhân

viên cần cho hoạt động phân tích thị trường là rất cao Yếu tố này tác động một phầnlớn đến chất lượng của một bài báo cáo nghiên cứu thị trường Những nhân viên cóít kinh nghiệm thực hiện nghiên cứu thường được giám sát bởi các nhân viên có nhiềukinh nghiệm và điều này sẽ làm giảm năng suất làm việc của cả nhóm và kéo dài thời

gian tiến tới kết quả cuối cùng

Thời gian, chi phí và hiệu quả khảo sát thực địa Nhiều công ty vì muốn tiết

kiệm chỉ phí đi lại, ăn uống, nơi ở cho những chuyến công tác khảo sát dẫn đến việc

rút ngăn thời gian khảo sát thực địa Do đó, thông tin thu thập được rat ít, không chat

lượng và không đủ cơ sở đữ liệu cho hoạt động phân tích và nhận định thị trường.

Khả năng thu thập, tong hợp thông tin Khi thực hiện tìm kiếm một thông tincụ thé, có hàng trăm dit liệu về thông tin đó hiện ra nếu ta tìm kiếm trên Google haycác trang báo điện tử Tuy nhiên không phải tat cả các dữ liệu hiện ra đều chính xác,

vì thế tình trạng nhiễu thông tin xảy ra là thường xuyên Điều này đòi hỏi các nhà

phân tích cần có khả năng sảng lọc sao cho lựa chọn đữ liệu một cách chính xác và

mới nhất

Hệ thống và lưu trữ thông tin Việc hệ thông lại và lưu trữ nguồn thông tin làvô cùng cần thiết, bởi giúp nhà phân tích có thể dễ dàng tìm kiếm cũng như phát hiệnra những dữ liệu còn thiếu trong quá trình phân tích thị trường Hơn nữa, câu hỏi đặt

ra là mỗi một báo cáo sau khi được hoàn thiện sẽ được lưu trữ ở đâu? Báo cáo phân

tích thị trường mặc dù chỉ sử dụng được trong một thời gian nhất định, nhưng những

gì đã được trình bày, phân tích trong đó van là nguồn dữ liệu hữu ích cho những báocáo sau này; giúp nhà phân tích có những nguồn tài liệu tham khảo, theo dõi nhữngchuyên biến của khu vực hoặc dự án đã phân tích

Mục đích phân tích Trước khi thực hiện phân tích thị trường, nhà phân tích

cần xác định rõ mục đích phân tích dé có thể quyết định các công việc cần làm, mứcđộ chỉ tiết của thông tin và dữ liệu phân tích Mục dich phân tích có thé là phân tích

thị trường cho một bất động sản cụ thể, phân tích thị trường chung phục vụ cho việc

thu hút đầu tư, Bên cạnh đó, nhà phân tích cũng có thê dựa yêu cầu của mỗi kháchhàng để xác định được mục đích sử dụng báo cáo của họ, từ đó xây dựng một quytrình phân tích cụ thé sao cho đem lại hiệu quả cao nhat.1.2.6.2 Các yếu tố khách

quan

Điều kiện kinh tế thị trường Nếu một báo cáo phân tích thị trường đã đượchoàn thành sáu tháng trước, liệu nó có còn chính xác cho đến ngày hôm nay Đây là

vấn đề lặp đi lặp lại trong hoạt động phân tích thị trường bất động sản và được coi là

một trong những yếu tổ rủi ro phải được chú ý Nhận định về một thị trường mạnhmẽ có thể biến mất vào thời điểm dự án hoàn thành, tất cả người mua, người cho vay,

nhà đầu tư, nhà xây dựng sẽ phải đối mặt với nhiều vẫn đề Do vậy, các yếu tố điều

kiện kinh tế cần phải được phân tích kỹ lưỡng và cé gắng phán đoán xu hướng tương

lai.

Nhân khẩu học thay đối Điều gì sẽ xảy ra khi một khu vực được quy hoạchtrở thành không gian đô thị xanh Hay điều gì sẽ xảy ra nếu một khu vực được đánhgiá là có tỷ lệ thất nghiệp cao nhưng đột nhiên là địa điểm được các nhà tuyển dụnghướng tới Xu hướng nhân khâu học ngày nay có thể thay đổi bất ngờ khi khác yếu

tố khác thay đôi, đặc biệt là kinh tế

Những hạn chế của chủ dau tư Đây là yêu tô thường bị bỏ qua trong phân tíchthị trường Mục đích của báo cáo phân tích thi trường bat động san là định hướng chochủ đầu tư phát triển dự án của mình sao cho hiệu quả nhất Tuy nhiên, một số chủđầu tư thường không sẵn sàng đi theo những định hướng mà nhà phân tích tư vấn,thường lý do như vậy xuất phát từ việc họ không nhận ra những hạn chế của mình,

do vậy cần phải thực hiện phân tích SWOT khi thực hiện phân tích thị trường cho

một dự án cụ thê.

Nguồn thông tin, dữ liệu Các phân tích và nhận định càng có sức thuyết phụckhi có nhiều thông tin và số liệu chứng minh Tuy nhiên các thông tin và số liệu đôikhi khó có thể tìm thấy hoặc không chính xác dẫn đến việc báo cáo phân tích không

thé cung cấp day đủ thông tin hoặc sai lệch về dữ liệu

Quy mô của bắt động sản mục tiêu Trong trường hợp phân tích thị trường cho

một bat động sản cụ thể, quy mô bat động sản mục tiêu càng lớn, thì việc phân tíchcàng phức tạp, khu vực thị trường cần phân tích càng rộng Việc hoàn thành báo cáophân tích sẽ kéo dài thêm thời gian và đòi hỏi nhiều nhân lực tham gia vào hoạt động

“research”.

Bên cạnh những yếu tô được dé cập ở phía trên, một vài yếu tố sau cũng có sựảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị trường như: tài chính, thiết kế của dự án, tháiđộ của người dân địa phương dự án Tổng quát lại, trong quá trình thực hiện hoạtđộng phân tích thị trường, nhà phân tích cần phải quan tâm đến các yếu tố ảnh hưởngdé có những sự điều chỉnh và cập nhập thông tin kịp thời, đảm bảo chất lượng chokêt quả cuôi cùng.