Chuyên đề thực tập: Hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long Number One của Công ty Cổ phần VISAHO

Hàng loạt các dự án chung cư trong những nămgần đây được xây dựng và đưa vào vận hành, với mục đích tạo lập phát triển bềnvững thì bên cạnh việc đảm bảo chất lượng công trình xây dựng, đ

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

cụNH TẾ @y,` > XS

\ ỹ

_-Dé tài:

HOAT DONG QUAN LÝ VẬN HANH CHUNG CƯ THĂNG LONG

NUMBER ONE CUA CONG TY CO PHAN VISAHO

Ho va tén : Vũ Hồng NgọcMãsinhviên : 11193868

Lớp : Bat động sản 61AKhóa : 61

GVHD : TS Trần Thị Minh Thư

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

LỜI CẢM ƠN

Sau những năm tháng được giảng dạy dưới mái trường Kinh tế Quốc dân, emxin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới toàn thê thầy cô giáo các bộ môn trong nhàtrường nói chung và thầy cô trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên nóiriêng Những kiến thức quý báu mà thầy cô truyền dạy giúp em có định hướngtương lai ngay từ khi còn ngồi trong ghế nhà trường, là hành trang to lớn trong quátrình học cũng như trải nghiệm thực tế

Đề hoàn thiện chuyên dé này, em xin đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành nhất

tới cô giáo của em - TS Trần Thị Minh Thư người mà trong suốt quá trình viết vàhoàn thành chuyên đề đã định hướng và chỉ bảo em tận tình nhất

Xin chân thành cảm ơn ông Đặng Thanh Hải — Giám đốc Ban Quản lý vanhành tòa nhà chung cư Thăng Long Number One cùng với các đồng nghiệp, đã giúpđỡ tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành chuyên đề thực tập

Do thời gian thực tập tại đơn vi có hạn nên việc quan sát, nhận định và đánh

giá sẽ không tránh khỏi những sai sót và hạn chế nên rất mong nhận được nhiều ýkiến đóng góp của thay cô giáo dé bài chuyên đề của em được hoàn thiện hon

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Vũ Hồng Ngọc, sinh viên khóa 61, chuyên Ngành Bat động sản, KhoaBat động san & Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tôi xin cam đoan: Đề tài khóa luận tốt nghiệp “HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ

VAN HANH CHUNG CƯ THĂNG LONG NUMBER ONE CUA CONG

TY CO PHAN VISAHO” là công trình nghiên cứu của tôi, được thực hiện dướisự hướng dẫn của TS Trần Minh Thư Mọi số liệu, tài liệu, trích dẫn và kết quả

khảo sát được trình bày trong bài nghiên cứu rõ ràng, trích dẫn nguồn đầy đủ

Hà Nội, ngày 15 tháng 04 năm 2023

Tác giả

Vũ Hồng Ngọc

Mục lục

LOI CAM 090 909.) 099.9) 0Ẽ00 aa< 2

MỤC LỤC QQQnnnS cee 3

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIET TẮT c S222 1332223221111 x+2 6M90 000: 6= 7DANH MỤC HÌNH VẼ -L 2222210101 1111111151211 11 1111111581111 1xx 8

LOI MO DAU eee eecccceeceeeeeceeeeteeceeeceseeeeeeeeeeeeeettseeeeestteeesestteeesense

I Lý do lựa chon đề tài - 7c 1112211111221 111112111 nhà nà

Il Mục đích nghiên cứu đề tai 0 cece ec ccceeeeeccceeeeueeeeeeseesaaneeeeesII Đối tượng và phạm vi nghiên cứu + 2 22c s22 10

IV Phuong pháp nghiên cứu -c sec se 10

V Kết cấu của chuyên đỀ 2cc S222 2S re 10

CHƯƠNG |: CO SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT DONG QUAN LY VAN HANH

CHUNGCU 12

1.1 CHUNG CU 5 12

1.1.1 Khái niệm, phân loại chung CƯ - - 5S +3 EEevrereeerrserrrrererre 12

1.1.2 Đặc điểm nhà chung Cư - 2-2 2+ £+E£EE£EE#EESEEEEEEEEEEEEEEEEEEerkerkrree 15

1.2 Hoạt động quản lý vận hành chung Cư - 5-53 Sc + sssseerseerssrreree 18

1.2.1 Khai 0 dd 18 1.2.2 Vai trò của hoạt động quản ly vận hành chung cư - -+++-+ 19 1.3 Nội dung hoạt động quản lý vận hành chung Cư 5-5555 <+<<<++ss2 22

1.3.1 Quản lý tài chính ch 9v 99g TH HH HH nh nh gg 22

1.3.2 Quan ly cư dân, khách hang 2 S131 ng 22

1.3.3 Quản lý việc cung cấp dỊch VỤ ccGQQ SH HH ng nen re 23

1.3.4 Quản lý hành chính — nhân SựỰ - 5 2c 13113 EsEsreerseerrseeree 25

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý vận hành chung cư 25

1.4.1 Yếu tố khách hàng - 2-2 2++E+E+E£EEEEEEEEEEE2E1211211211 21711111 cxe 251.4.2 Yếu tố chất lượng chuyên môn, trình độ của cán bộ công nhân vién 26

1.4.3 Yếu tố Ban quản trị tòa nhà 2- + 52+2x+22xt2EE2EESExerExerkrerkrrrrees 261.4.4 Yếu tố chủ đầu tư -c-ccc+ErttttrntH HH re 27

1.4.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật tòa nhà -¿- 2 s+c++cz+Ezzrerxersee 27

1.4.6 Yếu tố pháp luật - +- 2 %+S£+EE+E+E£EEEEEEEEEEEEEE2E121121121 712121 27CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG QUAN LÝ VAN HANH CHUNG

CƯ THANG LONG NUMBER ONE CUA CÔNG TY CÔ PHAN VISAHO 31

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần VIS.AHO 2- 2 2+52+E+Ee£EeEEerxerxsree 31

2.1.1 Quá trình hình thành và phat triỂn 2- 2 2 22 £+£+Ee£Ee£xezxerxzrez 31

2.1.2 Cơ cau tô chức bộ máy của VISAHO -¿-©5¿2c+2z+vzxesrxrsrxees 33

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động - - + 1n HH 1T TH HH ng tr 34

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cô phần VISAHO từ giai đoạn

"0 v22 3 35

2.2 Giới thiệu về chung cư Thăng Long Number One và bộ phận cung cấp dịch

vụ Quản lý Vận hành chung Cư - c5 131119111 91 1991 19 ng ng ng 35

2.2.1 Chung cư Thang Long Number Ône - 5s + + svsvesseesessesske 35

2.2.2 Bộ phận cung cấp dịch vụ Quản lý Vận hành chung cư tại dự án Thăng

Long Number One của VISA HO Gà HH HH 39

2.3 Thực trạng hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long Number One

của Công ty Cô phân VISA HO - LH HH HH HH HH ky 45

2.3.1 Tình hình lực lượng cung cấp dịch VỤ cccss S2 seesseee 45

2.3.2 Thực trạng họat động quản lý vận hành của các bộ phận tại chung cư

Thang Long Number Ône G 1313311211 3931 11111111 111 1 11g ng rưy 47

2.4.1 Kết quả đạt QUOC :-©5c 52221 xEE2E221271221211211211 111111111 1xx 73

2.4.2 Tôn tại, nguyên nhân - 2 2 £E£+E£E£EEEEEEEEEEEEEE2E17121 71212 xe 77CHƯƠNG 3: _ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOAT ĐỘNG QUAN LÝ VẬN |

HANH CHUNG CƯ THANG LONG NUMBER ONE CUA CONG TY CO PHAN

MA 82

3.1 Mục tiêu, phương hướng phát triển của công ty - 2 2 scs+cs+zs+ce2 82

3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long

Number One của công ty VISAHO - - LH“ HT ng 82

3.2.1 Đối với dịch vụ vệ sinh -¿- -ccStx+EEESkSEEEEEESEEEEEEEEEEEEkrkekrrerkerrrrrx 823.2.2 Đối với dịch vụ an ninh ¿tt k+E£E+E+EEEEEESEEEEEEEEeEerkrkekererkerrrrrx 833.2.3 Đối với dich vụ và hệ thống kỹ thuật 2-2 2 2+s+E+£+ezxerxzxe2 833.2.4 Đối với dịch vụ chăm sóc khách hằng - -SĂ sStsnnieeirerrrerree 843.2.5 Đối với dịch vụ lễ tân -. ccv+c+c2vttttEktrttrkrrtrtrtrrrrrirrrriirrrrrriio 853.2.6 Đối với dịch vụ cây xanh, cảnh quañ -. 5 55 + *+ss+essereeeseerse 853.2.7 Đối với dich vụ kiểm soát côn trùng - ¿ ©5+2cx++cx+cxezrxesrxee 85

3.2.8 Giải pháp chung cho Công ty Cổ phần VISAHO và Ban quản lý vận hành

0i 2N i80 ố 86

Ec8‹ 6i) ï 8n 86

3.3.1 Đối với ban quan trị và cộng đồng cư đân 2- 2¿©z+cs+cs+rxerse+ 86

3.3.2 Đối với cơ quan quản lý nhà nước - ¿2s x+zx+zx++ze+zxerxersez 86

4000900115757 88

TÀI LIEU THAM KHẢO c1 221111122111 111151111 1111511111 EExke 89

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIET TAT

TLNol Thang Long Number One BQL Ban quan ly

BỌT Ban quản tri

DANH MỤC BANGBảng 2.1 Cơ cau nhân sự của VISAHO làm việc tại dự án TLNolBảng 2.2 Cơ cầu nhân sự thuê ngoài làm việc tại dự án TLNol

Bảng 2.3 Chất lượng nhân sự VISAHO cung cấp dịch vu tại TLNol

Bảng 2.4 Bảng sỐ lượng nhân sự vệ sinh tại các vi trí

Bảng 2.5 Phạm vi khu vực làm vệ sinh

Bảng 2.6 Tần suất và mô tả công việc ở các khu vựcBảng 2.7 Vị trí chốt và thời gian làm việc của bộ phận an ninh

Bảng 2.8 Nội dung công việc của bộ phận an ninh

Bảng 2.9 Thời gian vận hành các hạng mục kỹ thuật

Bảng 2.10 Kế hoạch kiểm soát côn trùng của nhà thầu

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần VISAHO

Hình 2.2 Chung cư Thăng Long Number Ône

Hình 2.3 Mặt bằng mẫu căn hộ Al diện tích 143,54 — 3 phòng ngủHình 2.4 Sơ đồ bộ máy hoạt động của BQL tòa nhà của VISAHO tại các dự án

Hình 2.5 Sơ đồ bộ máy hoạt động của BQL tòa nhà của VISAHO tại dự án TLNol

Hình 2.6 Biéu đồ đánh giá của cư dân về dich vụ vệ sinh

Hình 2.7 Biểu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ an ninhHình 2.8 Biéu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ QLVH, bảo trì, bảo đưỡng hạ tầng

kỹ thuật

Hình 2.9 Biểu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ chăm sóc khách hang

Hình 2.10 Biểu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ lễ tânHình 2.11 Biểu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ chăm sóc cây xanhHình 2.12 Biểu đồ đánh giá của cư dân về dịch vụ kiểm soát côn trùngHình 2.13 Biểu đồ thống kê đánh giá dịch vụ theo mức hài lòng

LỜI MỞ ĐẦUL Lý do lựa chọn đề tài

Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đây mạnhcông nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa và chuyên dịch lực

lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, cùng

với sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân thì nguồn quỹ đất cóhạn không đủ đáp ứng điều đó Chung cư được coi là giải pháp giải quyết hàng

nghìn nhu câu bức thiệt về nhu câu nhà ở của người dân.

Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội

Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với mỗi cá nhân, là

thành phần quan trọng cau tao nén bat động sản Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở

còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, thể hiện sự pháttriển kinh tế của chính quốc gia đó Hàng loạt các dự án chung cư trong những nămgần đây được xây dựng và đưa vào vận hành, với mục đích tạo lập phát triển bềnvững thì bên cạnh việc đảm bảo chất lượng công trình xây dựng, đầu tư đồng bộ thì

dịch vụ quản lý vận hành các tòa chung cư đóng một vai trò quan trọng không kém

trong việc tạo lập niềm tin đối với khách hàng sử dụng Mức sống người dân cao

dẫn tới nhu cầu của khách hàng ngày càng cao Do vậy những nhà quản lý cung cấphoạt động quan lý vận hành cũng cần thay déi chiến lược trong việc tao lòng tin vớikhách hàng, đồng thời với đó là thay đổi tư duy: “bán cái mình có” thành “bán cái

khách hàng cần” Khi chất lượng dịch vụ không được nâng cao, hoàn thiện thìkhông những nhà cung cấp dịch vụ không chỉ khó giữ chân được những khách hànghiện tại mà còn có nguy cơ làm mất đi rất nhiều những khách hàng tiềm năng trong

tương lai.

Việc nghiên cứu về hoạt động quản lý vận hành tòa nhà, tìm ra những điểmhạn chế dé khắc phục đồng thời phát huy những điểm mạnh của công việc này, từđó có biện pháp nâng cao cải thiện quản lý vận hành tòa nhà là yêu cau cấp thiếthiện nay Đó là lý do em chọn đề tài: “Hoạt động quản lý vận hành chung cưThăng Long Number One của Công ty Cổ phần VISAHO” làm chuyên đềnghiên cứu tốt nghiệp

H Mục đích nghiên cứu đề tài

Phân tích, đánh giá đúng thực trạng của hoạt động quản lý vận hành tòa chung cư Thăng Long Number One của công ty VISAHO Từ đó, nêu rõ những

thành tựu, hạn chế và nguyên nhân, tìm ra giải pháp cho các vấn đề cần giải quyết

Chuyên dé được viét nhăm vào 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động quan lý vận hành chung

cư.

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về hoạt động quan lý vận hành chung cu Thăng

Long Number One của công ty VISAHO

- Thứ ba: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý dịch vu

chung cư Thăng Long Number One của công ty VISAHO

HI - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu- Doi tượng nghiên cứu:

Hoạt động quản lý vận hành chung cư - Pham vi nghiên cứu:

Phạm vi về không gian: Đề tải được nghiên cứu, điều tra, khảo sát tại chung cư

Thăng Long Number One do công ty Cổ phần VISAHO làm đơn vị quản lý và cungcấp dịch vụ

Pham vi về thời gian: Dit liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2019 - 2022 Thôngtin thu thập thông qua phỏng van sâu trong tháng 3 và tháng 4 năm 2023

IV Phuong pháp nghiên cứu

Dé thực hiện các mục tiêu nghiên cứu trên, em đã tiễn hành thu thập dit liệuthứ cấp Dữ liệu thứ cấp là những đữ liệu về kết quả khảo sát mức độ hài lòng về

chất lượng dịch vụ tại dự án của cư dân thông qua khảo sát của ban QLVH thường

niên 6 tháng/lần Ngoài ra em tiến hành thu thập thông tin thông qua phỏng vấn sâu

cư dan trong tòa nhà và các đồng nghiệp tại công ty VISAHO

Phương pháp thu thập thông tin: Thông tin được thu thập qua trao đổi tròchuyện cùng cư dân và tham gia đóng góp ý kiến và xây dựng chia sẻ cùng nhữngđồng nghiệp trong mối quan hệ làm việc ngay trong ban quản lý tòa nhà

V, Ket cau của chuyên đê

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì bài viết này

gồm 3 chương:

e_ Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động quản lý vận hành chung cư

e Chương 2: Thực trạng hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long

Number One của Công ty Cô phần VISAHO

e Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành chung cư

Thăng Long Number One của Công ty Cổ phần VISAHO

Theo quy định tai Khoản 3 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nha chung cư là

nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữuriêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộgia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich dé ởvà nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tr số 28/2016/TT-BXD: “Tòa nhàchung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé

noi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thâmquyền phê duyệt.”

Định nghĩa chung cư tại Singapore: Tại Singapore, khái nệm chung cư được

sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý nham mô tả sự

phát triển những nha ở, căn hộ nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Chung cu

được phân thành 2 dạng là dạng Flat và dạng Condominium (Theo Singapore

standard classification of type of dwelling 1/2012)

Dang Flat: Dự án nhà ở không sở hữu đất Mỗi căn hộ chi dành riêng chomục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chungcư dang Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung bình va mật độ cao, số tầng

từ 4 - 30 tầng Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồngtối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân khu nhà đó Dự án Flatkhông bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu dat

Dạng Condominiu: Chung cư dạng condominium yêu cầu quy mô diện tích

khu đất lớn Chung cư Condominium phải có diện tích công cộng và giải trí nghỉ

ngơi bên trong khuông viên Các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung củatoàn cộng đồng dân cư và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án xây dựng chung cưCondominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu

đât.

b) Phân loại chung cư

Bộ xây dung ban hành 7hông tw 31/2016/TT-BXD phan hang chung cư thành

3 loại A, B, C Trong đó có 4 nhóm tiêu chí chính dé phan loai nhu sau:

© Quy hoạch - kiến trúce Hệ thống thiết bị, kỹ thuật¢ Dịch vụ, ha tầng xã hội

e Chất lượng, quản lý, vận hành

Chung cư hang A

Các chung cư đáp ứng được đầy đủ 18 trên 20 tiêu chí sẽ được công nhận là

chung cư hạng A cụ thê như sau:

Về quy hoạch, kiến trúc:e Có vị trí gần hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới

0,5km cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao

trong phạm vi dưới 0,5km.

© Có mật độ xây dựng công trình không quá 45% tổng diện tích

e Sanh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ,

thương mại tòa nhà, có quây lễ tân

e Hành lang căn hộ rộng tối thiểu Im8.e Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2.e Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, tối thiểu mỗi hộ phải đủ cho một

chỗ đỗ ô tô có mái che.

Về hệ thong thiết bị - kỹ thuật:e Phải được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp

điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếusáng chung khi tòa nhà mắt điện

e Dung tích bê chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt

1.600 lít.

e Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet tốc độ cao cho từng căn hộ

© Có hệ thống thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng va cho từng căn hộ

vẻ dịch vụ - hạ tang xã hội:

e Có trung tâm thương mại hoặc siêu thi trong bán kính Ikm.

e C6 2 trong số các tiện ích phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thé thao

khác, sân chơi trẻ em dành riêng trong công trình hoặc tổng thé quy hoạch

công trình.

e Phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiêu học trong bán

kính 0,5km.

Về chất lượng quản lý - vận hành:

e Phải có đơn vi quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét don, hút

bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ.

e Có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm

soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử; các thiết bị chiếu sáng, thangmáy, máy phát điện phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành với

chất lượng cao

Chung cư hạng B

Chung cư hạng B cũng phải đáp ứng được những tiêu chí trên tương tự như

chung cư hạng A nhưng với yêu cầu thấp hơn; chăng hạn có một số khác biệt nhỏ

như sau:

Về quy hoạch, kiến trúc:

e Chung cư hạng B sẽ có mật độ xây dựng cao hơn nhưng không được quá

55% tông diện tích.e Hanh lang căn hộ tối thiểu 1,5m.e Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ, tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ dé 6 tô.e Bình quân diện tích căn hộ trên sé phong ngu tối thiêu đạt 30m2

Về hệ thong thiết bị - kỹ thuật:

e Dung tích nước sinh hoạt/căn hộ đạt 1.200 lít.

vẻ dịch vụ - hạ tang xã hội:e Có bệnh viện, phòng khám, trường mam non, trường tiểu học trong bán kính

1km

Chung cư hạng C

Những chung cư không đáp ứng được những tiêu chí trên của chung cư hạng

A và B sẽ được xếp vào Chung cư hạng C

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cwNhà chung cư cũng bao gồm các đặc điểm của một bat động sản, tuy nhiênnó cũng có những đặc điểm riêng nhất định Cụ thể như sau:

a) Tinh cô định về vị trí

Chung cư là một BĐS có vi trí có định do được xây dựng gan liền với đất.Tính cô định về vị trí của chung cư được xét theo hai phương diện là vi trí tương đốivà vị trí tuyệt đối Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định trên bản đồ, đolường dia lý thông thường như kinh độ, vĩ độ; còn vi tri trong đối lại được đánh giá

chủ yếu bởi khoảng cách của chung cư đến các trung tâm, các công trình công cộng

như thương mại, văn hóa, y tẾ, giáo dục, và khả năng tiếp cận từ chung cư đến

các trung tâm, công trình đó.

Chung cư là BĐS nhà ở được phát triển ở những đô thị có mức độ tập trungdân số cao nên các yếu tổ được quan tâm nhiều bao gồm khu vực, cảnh quan, tiện

ích, đặc biệt là các yếu tố về đặc điểm kinh tế - xã hội như cơ hội việc làm, hạ tầnggiao thông, trung tâm mua săm, trường học, Tính cố định về vị trí ảnh hưởng trực

tiếp đến chung cư nên nó chịu ảnh hưởng từ yếu tố vùng và khu vực nhiều hơn cácloại hang hóa BĐS khác Vì vậy, việc đầu tư và định giá BĐS phải dự tính trước sựthay đối của tính tương đối, dé tinh đúng được giá trị thực của chung cu cũng như

nhìn thây được cơ hội — rủi ro của nó.

c) Tinh lâu bền

Chung cư cũng giống như các BĐS khác bao gồm đất và các công trình gắn

liền với đất Với điều kiện thiên nhiên ở Việt Nam, thông thường chung cư xâydựng trên điều kiện khó có thể bị tiêu hủy Mặt khác phần công trình trên đất có hailoại tuôi thọ và tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trìnhxây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơicó nhà chung cư” Niên hạn chung cư trên 50 năm về mặt công trình nên chung cưcó tính lâu bền về mặt vật lý Tuy nhiên thời gian chung cư phụ thuộc vào các yếu

tô tự nhiên, đặc điêm kinh tê của vùng, khu vực.

“Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấpcác loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xâydựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của

Bộ xây dựng”.

d) Tính da dạng và khúc biệt

Kiến trúc và kết cau của chung cư được phát triển đa dang và không có giớihạn Sự khác biệt thé hiện qua vi trí lô đất, kiến trúc và kết cấu, hướng, cảnh quanvà các vật ngoại cảnh, Chính vì những yếu tố nay đã mang lại giá trị gia tăng

không thể so sánh với hàng hóa bat động san khác Đề đạt được giá tri gia tang cao,

các nha dau tư cần quan tâm hàng dau tới công tác quy hoạch và thiết kế dé tao nên

tự phong phú, đa dạng thêm tính di biệt cho chung cư đó.

Thách thức đặt ra cho các nhà quản lý, phải làm sao đảm bảo được tính thốngnhất, khắc phục nhược điểm mà tính dị biệt tạo ra để công tác quản lý không giankiến trúc được tối ưu, nhằm phát triển đô thị một cách bền vững, hài hòa, mỹ quan,

hiện dai, hơn nữa.

e) Tinh ảnh hưởng lẫn nhau

Chung cư cũng giống các các bất động sản khác, là một dạng “hàng hóa” rất

đặc biệt có thể tác động và chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự thay đôi giá tri cua một bat

động sản nào đó có thé khiến giá trị của một bat động sản liên quan tăng hoặc giảm.Đây là tính chất được nhiều nhà đầu tư vận dụng để làm gia tăng giá trị bất động

sản và đem lại nhiêu lợi ích về kinh tê.

f) Có giá trị lớn

Chung cư là tài sản có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá tri

Hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản cần lượng vốn lớn và đài hạn, huy độngtừ nhiều nguồn khác nhau Chi phí và giá cả của bất động sản cao hơn giá cả củaloại hàng hóa khác nhiều lần Ngoài ra, khả năng thé chap dé tái tạo von kinh doanhcũng đem lại lượng vốn thực tế hơn nhiều cho các nhà đầu tư Do đó, phải sử dụngcác đòn bay tài chính, huy động thêm nguồn vốn bên ngoài dé bổ sung va phân tánrủi ro, mặt khác nhà đầu tư phải có nguồn vốn dài hạn mới đáp ứng được nhu cầu

cơ bản đê triên khai và vận hành dự án.

8) Chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà

nước

Chung cư cũng giống các loại hình bất động sản khác, là tài sản quan trọng

của quốc gia, dân tộc, cơ quan, cá nhân Mỗi giao dịch về bất động sản, đặc biệt là

những bat động sản lớn có tac động mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế, xã hội

trong khu vực, liên quan mật thiết với chất lượng cuộc sông của người sử dụng, dođó mọi hoạt động liên quan đến chung cư như tiêu chuẩn xây dựng, giao dịch, quảnlý vận hành, đều chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật Vậy nên, nhà nước cầnthê hiện rõ vai trò quản lý với loại tài sản đặc biệt này, đồng thời cũng cần đảm bảongười kinh doanh, đầu tư chung cư có khả năng am hiểu pháp luật và có thể vận

dụng các chính sách trong các hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình Các quyđịnh pháp luật được thể hiện rõ thông qua luật nhà ở, luật kinh doanh bắt động sản,luật đầu tư, và các thông tư nghị định khác của cơ quan quản lý nhà nước về đấtđai và bất động sản

h) Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa bat động sản

phụ thuộc vào năng lực quan ly

Bat động sản nói chung là tài sản có giá trị lớn, kết cau đa dạng và phức tap,có khả năng sinh lợi cao Vì vậy dé phát huy hết được công dụng của nó cần có sự

quản lý bài bản Mặt khác, chung cư là loại hình nhà ở đặc biệt, có tính chất phức

tạp và nhạy cảm do người sử dụng là đa dạng, có phần sở hữu riêng và chung Yêu

câu đặt ra đôi với năng lực vận hành, khai thác, bảo duGng, can có chuyên môn,

năng lực cao cùng với các kỹ năng quản lý tốt, nhằm đem lại cuộc sống tốt nhất cho

cư dân trong tòa nhà.

i) Nhà chung cư có hai phan là phan sở hữu riêng và phan sở hữu

chung

Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộhoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu

riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc

trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư”

“Phân sở hữu chung của nhà chung cư là phân diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phân diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nha chung cư va

các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.”

Sống trong chung cư thì sự riêng — chung được phân định rất rạch ròi nên đãhạn chế sự tùy tiện Chang hạn, không thê tùy tiện coi thang máy là của riêng mìnhdé chở đồ đạc; không thé coi hành lang chung là cái sân riêng của nhà mình dé đốtvàng mã; không thể khac nhé, vứt rác nơi hành lang, trong buồng thang máy Điềuđó giúp cải thiện văn hóa người dân rất đáng kê

j) Người dân sống trong nhà chung cư tạo dựng nên một cộng đồng

sông

Người ở trong chung cư đến từ tứ xứ, với nhiều thành phan, lứa tuổi tạonên một cộng đồng cư dân đa dạng về khâu ngữ, về thói quen, về lối sống Điều đókhiến chung cư trở thành một hình thức nhà ở ít riêng tư hơn so với chỉ ở một hộ giađình vì chung cư là sự chia sẻ không gian chung, chính yếu tố này góp phan lớn déhình thành nên một cộng đồng

1.2 Hoạt động quản lý vận hành chung cư

1.2.1 Khái niệm

Theo Điều 10, thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định, hoạt động quản lý

vận hành nhà chung cư bao gôm các công việc sau:

“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy,máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy,dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu

chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung câp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư

hoạt động bình thường; c) Các công việc khác có liên quan.”

Theo khía cạnh của đời sống thì chung cư được hiểu là khu nhà ở mà ở đóbao gồm hàng trăm hộ gia đình sinh sống Trong từng căn hộ đều được bố trí khépkín nhằm phục vụ nhu cau sinh sống của gia đình trong căn hộ đó Dé đảm bảo chocác hoạt động trong tòa nhà được diễn ra một cách thuận lợi và tốt đẹp nhất, tạo môitrường sống an toàn, văn minh, 6n định lâu dai cho cư dân va gin giữ giá tri Bất

động sản, cần có hoạt động quản lý vận hành chung cư

1.2.2 Vai trò của hoạt động quản lý vận hành chung cư

Với quy mô và diện tích lớn, việc có nhiều dịch vụ cùng hoạt động trongmột tòa nhà, khu chung cư đòi hỏi tòa nhà phải đảm bảo hoạt động ôn định Do vậy

có thể thấy được vai trò vô cùng lớn và quan trọng của dịch vụ quản lý vận hànhchung cư Cụ thể đối với từng chủ thể như sau :

a) Đối với chủ đầu tư/chủ sở hữuKhi lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà thì mục đích của chủ đầu tưchính là tối đa hóa lợi ích và tối thiểu hóa chi phí, thu hồi vốn va tăng lợi nhuận

se Thứ nhất, tăng lợi nhuận:

Nếu đơn vị QLVH làm tốt công việc thì sẽ hạn chế được sự rời đi củakhách hàng, tỉ lệ bỏ trống cũng giảm đi đối với các tòa nhà văn phòng Điều đó làmtăng lợi nhuận trong việc cho thuê mặt bang của chủ đầu tư, chi phí vận hành từ đó

cũng giảm bớt, tăng số tiền thu về

e Thứ hai, giảm bot chi phí:

Khi áp dụng quy trình quản lý vận hành tòa nhà một cách đồng bộ, các rủiro luôn được phòng ngừa và kiểm soát, các kế hoạch vận, sửa chữa và bảo dưỡngcác trang thiết bị máy móc được tiến hành thường xuyên, khắc phục kịp thời nhữngrủi ro tiềm ân thì các chi phí sẽ được giảm thiểu một cách tối đa nhất Khi có quanlý vận hành sẽ không có tình trạng các trang thiết bị hỏng hóc thường xuyên, chỉ phísửa chữa hay thay mới cũng sẽ giảm đi rất nhiều Với một đơn vị quản lý vận hành

chuyên nghiệp, có kinh nghiệm tại các dự án quản lý vận hành BĐS thì các chi phíliên quan đến kỹ thuật, bảo trì bảo dưỡng sẽ luôn ở mức thấp nhất, mang lại lợi íchcho chủ đầu tư

e_ Thứ ba, bảo đảm chat lượng:

Đơn vị QLVH phải lên các kế hoạch cho các dịch vụ có mặt trong tòa nhà,

theo dõi, kiểm soát dé các dịch vụ ấy hoạt động hiệu quả, đảm bảo chat lượng dịch

VỤ Cung cấp đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng sông cho cư dân

e Thự tư, gia tăng gid trị cua tòa nhà:

Giá tri tòa nhà ở đây có thể được hiểu là giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Giá trị hữu hình chính là hình anh của của tòa nhà, tuổi tho vật lý cũng như tudi thọ

kinh tế của tòa nhà Giá trị vô hình chính là danh tiếng của chủ đầu tư, danh tiếng

của đơn vị quản lý vận hành tại tòa nhà Khi khâu quản lý vận hành chuyên nghiệp,

dam bảo vận hành trơn tru khoa học thì tuổi thọ của các kết cấu trong tòa nha cũngđược tăng lên; hình ảnh của tòa nhà luôn được chăm sóc, duy trì Khi đó danh tiếngcủa chủ đầu cũng được nâng cao, uy tín của đơn vị quản lý vận hành tại tòa nhà

cũng từ đó mà tăng lên.

© Thứ năm, mang đến cho khách hàng và chủ dau tư niềm an tâm:

Khi có sự xuất hiện của BQL tòa nhà, mọi vấn đề phát sinh sẽ luôn đượcđội ngũ vận hành xứ lý nhanh nhất, khiến cho khách hàng và CĐT an tâm làm việcvà sinh sống Mọi thứ trong tòa nhà cũng được quản lý, kiểm soát ngăn ngừa rủi rocũng khiến CĐT và khách hàng an tâm hơn về tài sản của mình được bảo dưỡng và

chăm sóc cân thận.

b) Đối với xã hội

Một toa nha được quan lý vận hành sé han chế được rủi ro (VD: PCCCkhông tốt gây ra cháy nô, an ninh không chặt xảy ra trộm cắp cướp đoạt tài sản, ),tạo cho khu vực nói riêng và xã hội nói chung một cảnh quan đẹp, chất lượng sống

khu vực tăng cao Mỗi dự án đi vào vận hành thành công sẽ tạo công ăn việc làm

cho người lao động phổ thông, lao động có tay nghé, xã hội giảm tỉ lệ thất nghiệp,

cuộc sông môi người được cải thiện và nâng cao hơn.

c) Đôi với người sw dụng tòa nha

Sô lượng người sinh sông ở một chung cư lớn, việc chông chéo các vân đê

từ phức tạp đến đơn giản đan xen lẫn nhau đòi hỏi cần phải có một đơn vị quản lý

vận hành chuyên nghiệp.

Khi có sự cố về kỹ thuật, hư hỏng trang thiết bi máy móc hay sự cô kỹthuật khác lập tức có đội ngũ kỹ thuật của ban QLVH hỗ trợ 24/7 Hệ thống máymóc phức tạp cần người có chuyên môn vận hành cũng do chính ban QLVH đứng

Ta.

Lượng dan cư lớn cũng là cơ hội tốt cho nhiều đối tượng xấu lẻn vào trộm

cắp, gây rồi trật tự an ninh, lúc này ban QLVH cũng là đơn vị phòng ngừa rủi ro đó.Và rất nhiều những phát sinh liên quan xảy ra trong quá trình sinh sống của cư dân

Do vậy với vai trò đảm bảo an toàn, các đơn vị quản lý tòa nhà uy tín luôn

có quy trình làm việc rõ ràng, chuyên nghiệp và đội ngũ nhân viên giàu kinh

nghiệm, am hiểu về lĩnh vực quản lý tòa nhà và được đảo tạo bài bản nên đảm bảotòa nhà luôn được bảo vệ an toàn ở mức tối đa Đồng thời khi có sự cố hay có tìnhhuống bất ngờ xảy ra, nhân viên của công ty cũng sẽ khắc phục nhanh chóng, hạnchế các rủi ro Luôn có kế hoạch kiểm tra để kip thời phát hiện và ngăn chặn các rủiro xâu có thê xảy ra đối với tòa nhà giúp đảm bảo an toàn về người và tài sản Đối

với các bên thuê ngoài như vệ sinh, anh ninh, đơn vi quản lý vận hành sẽ giảiquyết tất cả các rắc rối, tồn đọng cho người làm việc trong tòa nhà từ việc bố trícông việc cho các nhân công, đến việc quản lý thời gian, khối lượng công việc của

họ Như vậy, đối với người sinh sống, làm việc trong tòa nhà sẽ có thé tập trung vào

công việc của mình, họ chỉ cần nhận các báo cáo ngày, tuần, tháng, quý từ đơn vi

quản lý vận hành tòa nhà dé xem xét các diễn biến trong tòa nhà Họ không phảimất thời gian tự minh theo dõi, giám sát từng công việc một, họ không phải mat

thời gian dé quản lý các đơn vi an ninh, làm sạch, chăm sóc cây, sửa chữa hệ thongkỹ thuật, mà ho chỉ cần quản lý mỗi đơn vị quản ly vận hành tòa nhà Điều nàygiúp họ có thêm thời gian, giảm được các loại chi phí, có thé tập trung hoàn thành

công việc một cách hiệu quả.

1.3 Nội dung hoạt động quản lý vận hành chung cư

Một sô các công việc chính của việc quản lý vận hành tòa nhà được quy

định rõ như sau:

1.3.1 Quản lý tài chính

Ban quản lý có nhiệm vụ rach roi các khoản thu chi, chi trả mọi chi phí

phát sinh sao cho hợp lý dé tòa nhà vận hành một cách tốt nhất

Gồm có: Quy trình thu chi tài chính và chi quỹ tiền mặt, quy trình báo cáothu chi thường kỳ và định kỳ, cùng với các bộ phận khác dé thực hiện những công

việc trên.

1.3.2 Quan ly cw dân, khách hang

Đối với các dự án bat động sản dé ở, việc quản lý cư dân là việc vô cùng

quan trọng, đặc biệt là tại Việt Nam hiện nay các tranh chấp luôn có thé dé dàng xảyra giữa cư dân với Ban quản lý, cư dân với Ban quản trị hay thường xuyên nhất có

lẽ là chính các cư dân với nhau Nguyên nhân của việc này có lẽ đến từ văn hóa ởnhà chung cư chưa được phô biến, cũng như là thành phan cư dân đa dạng, sự khácbiệt có thể đến từ quê quán, hay thậm chí là có sự đan xen khách thuê và người sống

tại dự án.

e Quan lý cư dân chung cư

Quản lý cư dân chung cư là một mảng dịch vụ trong quản lý tòa nhà, trong

đó ban quản lý có trách nhiệm quản lý thông tin cá nhân chi tiết của mọi cư dantrong tòa nhà, giải quyết các yêu cầu phát sinh trong quá trình sinh sống của cư dân,quản lý những hộ dân chưa đăng ký hộ khẩu thường trú và nhắc nhở họ đăng ký,

quản lý quá trình đóng phí dịch vụ của cư dân trong tòa nhà Quy trình quản lý cư dân chung cư toản diện và tôi ưu của các tòa nhà hiện nay.

Có thể nói, dịch vụ quản lý cư dan trong tòa nhà chính là ban quản lý cótrách nhiệm quản lý môi trường sống và tiện ích của cư dân, đồng thời chịu tráchnhiệm xây dựng môi trường sống tối ưu nhất cho cư dân trong tòa nhà

Vệ sinh của tòa nhà cần phải được quản lý chặt chẽ Mọi ngóc ngách, khu

vực chung và riêng tư sẽ được đội ngũ dọn dẹp vệ sinh thực hiện hàng ngày Vệ

sinh sẽ được chia là các bộ phận thực hiện vệ sinh khác nhau như: vệ sinh bên trong

tòa nhà, đội ngũ dọn vệ sinh bên ngoài tòa nhà như công, đường nội bộ, khu vực sân

chơi,

Ban quản lý vận hành chung cư, tòa nhà sẽ trực tiếp điều động nhân sựthực hiện cũng như kiểm tra và đảm bảo công tác vệ sinh Dịch vụ vệ sinh chung cư

sẽ giúp chung cư luôn trong tình trạng sạch sẽ, sáng bóng, không khí thoáng đãng

đảm bảo sức khỏe cho người dân khi sinh sống tại chung cư đồng thời giúp chochung cư không bị xuống cấp sau một thời gian sử dụng bởi tình trạng chung cưxuống cấp do không được chăm sóc vệ sinh tốt dang rất phổ biến

e Quản lý an ninh tòa nha

An ninh trong tòa nhà là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu mà

bat cứ tòa nhà nào cũng phải thực hiện tốt dé dam bảo tài sản và cu dân được sôngvà làm việc trong môi trường an toàn va chat lượng nhat.

- _ Hệ thống kiểm soát bãi đỗ xe- Hệ thống giám sát an ninh khu vực cửa ra vào- _ Hệ thống kiểm soát ra vào thang máy

- _ Hệ thống báo động, báo cháy- Hệ thống quản lý cham công

Hệ thống giám sát cameraHệ thống giám sát ra vào tầng ham

Hệ thống quản lý kháchQuản lý bảo trì — sửa chữa hệ kỹ thuật tòa nhà

Đây là một trong những hoạt động đặc biệt quan trọng trong công tác quản

lý vận hành tòa nhà Dựa vào thực trạng của hệ thống trang thiết bị trong tòa nhà màbộ phận kỹ thuật sẽ đưa ra phương án cụ thé Công việc chính như:

Đảm bảo vận hành an toàn và đúng kỹ thuật toàn bộ hệ thống kỹ thuật trong

chung cư.

Bảo trì, bao dung thiết bị kỹ thuật trong chung cư

Xử lý những sự cé liên quan đến thiết bị kỹ thuật

Sữa chữa và thay thế các thiết bị kỹ thuật trong chung cư

Qua đó duy trì sự ôn định, góp phần đảm bảo sự an toàn cho cư dân, nâng

cao chât lượng dịch vụ của tòa nhà.

Một tòa nhà khi đi vào hoạt động sẽ được lắp đặt rất nhiều các thiết bị, hệthống khác nhau như:

Hệ thống điệnHệ thống cấp thoát nước

Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống thang máy và thang cuốnHệ thống thông tin và camera

Hệ thống thông gió và điều hòaHệ thống quản lý trong tòa nhàHệ thống máy phát điện

Các hạng mục xây dựng trong tòa nhà

Các hạng mục liên quan khác.

Quản lý cảnh quan, môi trường Quản lý cảnh quan là một trong những dịch vụ được các doanh nghiệp ưa

chuộng nhất bởi tính hiệu quả của nó trong việc tạo nên tính thâm mỹ và chất lượng

sông tại tòa nhà đó Không gian và cảnh quan được chăm sóc cân thận làm tăngCLDV cung cấp cho cư dân đồng thời tăng uy tín cho ban quản lý và chủ đầu tư tòa

`

nhà

Thông thường, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý cảnh quan sẽ bao gồm

những công việc chăm sóc cây xanh ngoại thât và cây nội thât như:

- _ Cắt tia cây cảnh, vườn hoa, hàng rào: Đội ngũ bảo dưỡng day kinh nghiệm sé

duy trì cảnh quan môi trường đẹp hoàn hảo, phù hợp và đảm bảo tính thâm

mỹ bằng việc thực hiện cắt tỉa cây cảnh, hàng rào định kỳ hoặc theo nhu cầu

của khách hàng.

- Trồng và chăm sóc cây cảnh, vườn hoa: Tiến hành từ khâu trồng đến các

bước chăm sóc cây cảnh, vườn hoa dé không gian được duy tri đúng cách và

tươi đẹp quanh năm.

- Bon phân cho cây, cỏ: Don vị cung cấp dịch vụ quản lý cảnh quan còn bao

gồm việc thực hiện bón phân vô co, phân hữu cơ và duy trì tưới nước cho

cây, cỏ dé chúng phát triển và luôn tươi xanh, giữ gìn nét dep tự nhiên cho

cảnh quan môi trường.

- Kiém tra phát hiện và phòng ngừa trước các loại sâu bệnh thường gặp theo

mùa và đặc tính các chủng loại cây dé có hướng khắc phục, xử ly kịp thời

1.3.4 Quản lý hành chính — nhân sự

Hành chính: Quy trình chuyên nhận thư tín, chứng từ, văn bản; Quy trình tiếpnhận phản hồi ý kiến khách hang; Quy trình báo cáo số liệu định kỳ; Kết hợp các bộ

phận khác đề triển khai công việc.

Nhân sự: Quy trình tuyển dụng và đào tạo nhân sự dự án; Chế độ quản lý và

phân phối nhân sự; Kết hợp các bộ phận khác dé triển khai công việc

1.4 Các yếu tô ảnh hưởng đến hoạt động quản lý vận hành chung cw

1.4.1 Yếu tố khách hàngBat kỳ một doanh nghiệp nào muốn tồn tại đều phải có khách hàng Kháchhàng là yếu tô sống còn của mỗi doanh nghiệp, bất kỳ một doanh nghiệp nào muốntồn tại và phát triển lâu dai trên thị trường đều phải có được tập hợp khách hànghiện hữu, muốn vậy doanh nghiệp cần phải đáp ứng thỏa mãn được mong muốn, yêu

cầu của khách hàng Khách hàng có vai trò rất quan trọng với doanh nghiệp, vì vậy

tat cả các doanh nghiệp đều có gang giữ và thu hút thêm khách hàng của minh bằngnhiều hình thức trong đó chăm sóc khách hàng, nâng cao chất lượng hoạt động

cung cap dich vụ là một trong các công cụ quan trọng dé doanh nghiệp giữ và pháttriển khách hàng của mình Trong thị trường quản lý bất động sản, nhỏ hơn là quảnlý vận hành tòa nhà chung cư, khách hàng chính là cư dân sống trong chung cư đó.Các yếu tố khách hàng như độ tuổi, thu nhập, học van đều trực tiếp hay gián tiếpảnh hưởng đến chất lượng vận hành của Ban quản lý tòa nhà

1.4.2 Yêu to chat lượng chuyên môn, trình độ của can bộ công nhân viên

Nguồn nhân lực đóng vai trò trực tiếp và quan trọng trong sự thành công của

hoạt động quản lý vận hành chung cư Nó quyết định hiệu quả của hoạt động quản

ly, dam bảo các hoạt động diễn ra đúng quy trình Nhân viên phải dam bảo các yếutố về trình độ chuyên môn, đồng thời phải có các kỹ năng cơ bản như xử lý van đềnhanh nhạy, giao tiếp tốt, Con người là yếu tố quyết định mọi hoạt động Vi vậy,nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là một giải pháp quản lý tòa nhà hiệu quả

1.4.3 Yếu tổ Ban quản trị tòa nhaBan quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu vàhoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty Cé phần hoặc Ban Chủ

nhiệm của hợp tác xã Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư

bầu ra với những nhiệm vụ và trách nhiệm sau:

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trongviệc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cưtheo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo

cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận

hành nhà chung cư;

- Đại diện ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhàchung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn;

- Đại diện ký hợp đồng với đơn vi có năng lực bảo trì nhà ở;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Phối hợp với chính quyền địa phương để giữ an ninh trật tự, an toàn xã hội trong

nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết

định của Hội nghị nhà chung cư;

- Thực hiện các công việc khác theo nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư;

- Chiu trách nhiệm trước pháp luật và các chủ sở hữu nhà chung cư khi thực

hiện những quyền và nghĩa vụ trên

Nhiêm vụ và trách nhiệm của Ban quan tri tòa nhà là rất nặng nề, là nhữngngười trực tiếp đưa ra những quyết định mà Ban quản lý vận hành phải thực hiện

theo Chính vì vậy Ban quan trị cũng là một trong các yếu tô rất quan trọng ảnhhưởng đến chất lượng vận hành của Ban quản lý tòa nhà

1.4.4 Yếu tô chủ đầu tw

Thị trường bất động sản phát triển sôi động, lượng lớn vốn được đồ vào

chung cư cao cấp, căn hộ cho thuê, mặt bằng thương mại Thực tế cho thấy, tốc

độ tăng trưởng của lượng lớn bất động sản vẫn chưa đáp ứng được nhu cau sinhsống, làm việc và kinh doanh đang tăng nhanh Tuy nhiên, với sự xuất hiện ngàycảng nhiều các chung cư hiện đại, đạt tiêu chuẩn khu vực và quốc tế, chủ đầu tưcũng chú trọng đến danh tiếng cho dự án, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp làm gia

tăng giá trị bất động sản và rõ ràng có tính cạnh tranh cao hơn so với các dự án lớnkhác Hiện nay, nhu cầu về quản lý bất động sản ngày càng lớn, bởi việc lựa chọn

những nhà quản lý bất động sản nước ngoài, chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệmcó thê coi là một trong những cách để xây dựng danh tiếng cho chính chủ đầu tư.Do đó, tâm lý muốn tạo dựng danh tiếng của nhà đầu tư là yếu tố làm thay đổi nhu

cầu về dịch vụ quản lý BĐS

1.4.5 Yếu t6 cơ sở hạ tang kỹ thuật tòa nhà

Với định mức đầu tư lớn nhỏ sẽ phân loại các tòa nhà cao cấp, trung bình, nhàở xã hội, Mỗi tòa nhà sau khi đầu tư đã được định hướng đến phân khúc nhất địnhvà đi kèm với nó là địch vụ quản lý tòa nhà tương xứng Chính vì vậy cơ sở hạ tầng

kỹ thuật tòa nhà khi được đầu tư ban đầu sẽ là mục tiêu hướng đến cho chất lượng

dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà đó.

1.4.6 Yếu tô pháp luật

2015: Đưa ra các quy định về trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng

liên quan đến tòa nhà.- Luật dat đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm2013: Dua ra các quy định về việc xác định phân loại diện tích đất thuê

+ Luật Kinh doanh bat động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25

tháng 11 năm 2014: Quy định về phạm vi quản lý, khai thác bất động sản, phạm vi

kinh doanh các dịch vụ trong công tác quản lý tòa nhà

+ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 06 năm

2014: Đưa ra các quy định về phạm vi thực hiện xây dựng bắt động sản, chất lượng bất động sản, các quy định về trách nhiệm và thời gian bảo hành các hạng mục

trong tòa nhà.

+ Luật đầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm2014: Đưa ra các quy định về công tác đầu tư kinh doanh của các công ty, của cáccá nhân, người sử dụng bắt động sản trong tòa nhà

+ Luật Phòng cháy chữa cháy số 40/2013/QH13 về sửa đổi, bé sung một số điềucủa Luật phòng cháy và chữa cháy số 27/2001/QH10 được Quốc hội thông qua

ngày 22 tháng 11 năm 2013: đưa ra các quy định về tiêu chuẩn thực hiện, các trách

nhiệm, nghĩa vụ của đơn vi quản lý bat động sản và người sử dụng bất động sản đó

trong công tác phòng cháy chữa cháy.

Các văn bản nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành luật

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010: Quyđịnh về việc chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm nộp khoản kinh phí tươngđương 2% tiền bán bất động sản, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ

hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồngmua bán Khoản kinh này được trích trước thuế dé nộp (Nhà nước không thu thuếđối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quảntrị nhà chung cư quản lý dé phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theoquy định về quản lý sử dụng nhà chung cư Trường hợp kinh phí bảo trì theo quyđịnh này không đủ dé thực hiện bảo tri phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhachung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích

thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009: Quy định về cách tính giá dịchvụ đối với nhà chung cư Trong đó bao gồm các quy định về lợi nhuận định mức

dành cho nhà quản lý chỉ dao động từ 5 + 10%.

° Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Hướng dẫn Luật Nhà ở, dự án đầu tư nhà ở, pháttriển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở tái định cư, quản lý sử dụng nhà ở, nhà chung

cư.

- Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày

15/02/2016: Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.- Thông tư số 10/2015/TT-BXD của Bộ Xây: Quy định về việc đào tạo, bồidưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư

- Thông tư số 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dung ban hành ngày 31/10/2019 sửa

đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến Quản lý, sử dụng nha

chung cư

- Thông tư 28/2016/TT-BXD ban hành ngày 15/12/2016 sửa đổi, b6 sung một sốquy định của thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/ 2015 của bộ xây dựngquy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vậnhành nhà chung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 củabộ xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng

dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hànhsàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tô chức hoạt động của sàn giao dịchbất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban

hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của bộ

trưởng bộ xây dựng

* Ngày 07/9/2021, Bộ Xây dựng ban hành văn ban hợp nhất số 05/VBHN-BXDvề việc hợp nhất Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

* Và nhiêu văn bản nữa có liên quan

Khi pháp luật quy định chặt chẽ, rõ ràng, sẽ có tác dụng định hướng cho

hoạt động quản lý vận hành tòa nhà của các doanh nghiệp Ngược lại, nếu quyđịnh lỏng lẻo sẽ tạo cơ hội cho doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý làm việc

thiếu minh bạch, thiếu tiêu chuẩn gây thiệt hại cho cả cư dân và chính bản thâncác công ty làm ăn lành mạnh trên thị trường.

CHUONG 2: THUC TRẠNG HOẠT DONG QUAN LÝ VẬN

HANH CHUNG CU THANG LONG NUMBER ONE CUA

CONG TY CO PHAN VISAHO

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phan VISAHO

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triểnVISAHO là công ty bất động sản tổng hợp liên doanh giữa Nhật Bản và Việt

Nam, hoạt động kinh doanh chính là quản ly Toa nhà như văn phòng, chung cư.,

Vào tháng 09 năm 2015, VISAHO bắt đầu hoạt động quản lý tòa nhà tại Việt Namthông qua việc quản lý tổng thé Tòa nhà Viglacera Tower

“VISAHO là công ty con của tập đoàn Sankei Building — thương hiệu hàng

đầu về lĩnh vực bất động san tại Nhật Bản - công ty chủ chốt của Tập đoàn FujiSankei Group (Tập đoàn truyền thông lớn nhất Nhật Bản) Với lịch sử hình thànhcủa mình Sankei Building là một trong những đơn vị vận hành tốt nhất Nhật Bản đãcó hơn 70 năm kinh nghiệm Đây cũng là tập đoàn đứng đầu về số lượng dự án

quản lý tại Nhật Bản với gần 500 dự án Các dự án Sankei Building đang quản lý và

vận hàng bao gồm các toà nhà văn phòng, khu khách sạn nghỉ dưỡng, nhà máy,bệnh viện, cơ sở y tế, toà nhà thương mại tại Tokyo và Osaka Đây cũng là chủ đầu

tư sở hữu hơn 100 dự án bất động sản, nghỉ dưỡng khách sạn, căn hộ cao cấp tại

Nhật Bản Sankei Building cũng tham gia quản lý và vận hành những dự án chung

cư và nhà ở tại nhiều nước trên thế giới Doanh thu năm 2020 của tập đoàn này cán

mức 1 tỷ Đô Trong 26 toà nhà cao cấp nhất của Nhật Bản thì có đến 8 toà nhà doSankei Building quản lý 26 dự án căn hộ hạng sang tại Nhật Bản thì có đến 6 dự án

do tập đoàn này quản lý”.

Với tầm nhìn “hướng tới trở thành doanh nghiệp dịch vụ bất động sản số 1

Việt Nam với năng lực dịch vụ chất lượng cao và chuyên nghiệp vượt trội”,

VISAHO đang là doanh nghiệp tiên phong trong hoạt động cung cấp dịch vụ chất

lượng Nhật Bản tại thị trường Việt Nam.

- _ Ngày thành lập: 11/9/2015- Vốn chủ sở hữu: 36.000.000.000 VND

- Tru sở chính: Tầng 12A, tòa nhà VIGLACERA, số 1 Đại lộ Thăng Long,

quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

- Chi nhánh TP.HCM: Tang 6 Tòa Miss AoDai, 21 Nguyễn Trung Ngạn, TP

Hồ Chí Minh

Ngành nghề kinh doanh:

* Quan lý chung cư, văn phòng

* Tu van thiết kế, xây dựng, kinh doanh tòa nhà v.v

» - Môi giới chung cư, văn phòng

¢ - Kinh doanh căn hộ dịch vụ

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy của VISAHO

Mr Thành quản lý PHÒNG XÚC TIẾN TIÊU

ae CHUAN NHAT BAN

Mr Hattori quan ly

Hình 2.4 So đồ tổ chức công ty cỗ phan VISAHO

(Nguôn: Phòng tổ chức hành chính công ty VISAHO)

Văn phòng Tổng công ty:

Ban giám đốc (1 tổng giám đốc, 2 phó tổng giám đốc): Trực tiếp quản lýchung, đưa ra các chỉ đạo đến các dự án

Phòng tổ chức hành chính: Phụ trách hành chính, nhân sự tại các dự án

Phòng Giám sát chất lượng dịch vụ: Phụ trách bộ phận QC các dự án.

Phòng Quản lý cấp cao: Hỗ trợ quản lý các dự án.Phòng Kế toán: Phụ trách kế toán chung, hỗ trợ kế toán các dự án

Phòng Kỹ thuật: Phụ trách Kỹ thuật, hỗ trợ công việc kỹ thuật các dự án.

Phòng Kinh doanh: Phụ trách làm việc, hợp đồng với các bên chủ đầu tư Phòng Truyền thông: Phụ trách truyền thông các dự án

Phòng Xúc tiến tiêu chuẩn Nhật Bản: Phụ trách dao tạo nhân viên từng dự ántheo bộ tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ Nhật Bản do chính VISAHO tạo ra.Nghiên cứu và bổ dung bộ tiêu chuẩn này hang năm

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động

- Quản lý vận hành hòa nhà

e Quan lý vận hành các loại tòa nhà như chung cư, văn phòng

e Cung cấp nhân sự chủ chốt để quản lý, vận hành.e Bao trì bảo dưỡng Hệ thống kỹ thuật

- Tư vấn bắt động sản

e Đánh giá, phân tích tình trạng thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật

từ góc độ quản lý và vận hành tòa nhà.

e Đảo tạo, chi đạo thực hiện dé xây dựng bộ máy quản lý, vận hành

e Lập ngân sách quản lý, vận hành tòa nhà.

e Tu vấn nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành.- Môi giới bất động sản

e Đánh giá và môi giới Bat động sản như chung cư, đất nền, căn hộ

khách sạn, biệt thự, nhà liền kề, shophouse

e Môi giới cho thuê căn hộ, căn hộ dịch vụ.

e Môi giới văn phòng, TTTM.

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần VISAHO từ giai

đoạn 2019 - 2022

Sau gần 8 năm, hiện tại VISAHO là thương hiệu uy tín, có chỗ đứng trên thị

trường kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam Hiện tại, VISAHO đang thựchiện quan lý vận hành cho khoảng 20 dự án tại Hà Nội và Thành phó Hồ Chí Minh

Không chỉ được vinh danh là công ty có dịch vụ chất lượng vàng vì quyền

lợi người tiêu dùng Việt Nam, cùng trong năm 2019, VISAHO cũng đã được bình

chọn vào “Top 10 Dịch vụ chất lượng vàng vì quyên lợi người tiêu dùng ASEAN”

Điều này chứng minh năng lực của VISAHO được đánh giá và công nhận theo tiêuchuẩn Quốc tế

Hơn nữa, năm 2020 VISAHO cũng được chọn trở thành đơn vi quan lý vận

hành tòa nhà Capital Place — tòa văn phòng dang cấp nhất của trung tâm thành phố

Hà Nội.

Với những nỗ lực phát triển không ngừng trong nhiều năm qua trong việccung cấp dịch vụ quản lý vận hành bất động sản đến khách hàng, VISAHO đã đượcvinh danh "Top 10 doanh nghiệp tiêu biểu” tại sự kiện Vietnam Award 2022

2.2 Giới thiệu về chung cw Thăng Long Number One và bộ phận cung cấp

dịch vụ Quản lý Vận hành chung cư

2.2.1 Chung cw Thăng Long Number One

(Nguôn: Internet)Chủ dau tư: Tống công ty Viglacera

Nhà thầu xây dựng: CotecCons, Lạc Hồng và Long GiangTư vấn giám sát: AIC Management Co., Ltd

Tư vấn thiết kế: Campbell Shillinglaw and Partners

Tên nhà chung cư: Nhà chung cư Thăng Long Number One

Loại nhà chung cư: Căn hộ dé ở

Vị trí tọa lạc: Số 1 Đại Lộ Thăng Long, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy,

Hà Nội

Quy mô nhà chung cư (Số tầng, số căn hộ): Bao gồm 2 tòa: Tòa chung cư A

(cao 40 tầng, tương ướng với 446 căn hộ) và tòa chung cư B (cao 40 tầng,

tương ứng với 627 căn hộ), với thông tin chỉ tiết:

Tổng diện tích 39.062 m?Diện tích đất xây dựng 17.706 m?

Diện tích nhà khu A 2.386,012 mZ Diện tích nhà khu B 2.567,64 m? Diện tích căn hộ ở 125.377,24 m7

Diện tích dịch vụ thương mai và tang ham thuộc 15.563,88 m2

sở hữu riêng của CĐT

Diện tích xây dựng bề bơi 519,00 m?Diện tích trồng cây xanh 1.747,00 m?

Diện tích sân 2.579,00 m?

Diện tích ham đỗ xe 46.486,35 m?- Mat bang căn hộ toa A được chia thành 12 can/san gồm các loại diện tích:

87m2 - 111m2 - [16m2 - 143m2 - 161m2.

Mat bang căn hộ tòa B duoc chia thành 17 căn/sàn Diện tích từ 91m2

-173m2 (thiết kế 2 - 4 phòng ngủ), gồm các loại diện tích như sau:

e Căn hộ 2 phòng ngủ: 91m2 - 95m2 e Căn hộ 3 phòng ngủ: 108m2 - 111m2 - 116m2 - 130m2 e Căn hộ 4 phòng ngủ: 136m2 - 138m2 - 161m2 - 169m2 - 173m2

„ `= THANG LONG

Phòng tắm 2: 8.0m?

Logia: 7.5m?

Hình ảnh: mặt bằng căn hộ phía trăn:

có thể thay đối theo điều kiện thực tế.

Hình 2.6 Mặt bằng mẫu căn hộ A1 diện tích 143,54 — 3 phòng ngủ

(Nguôn: Internet) Hiện tai, TLNol dang có 1073 căn hộ có cu dân sinh sống.

tòa nhà cũng như khách tới tòa nhà.

Và toàn bộ các công trình phục vụ sinh hoạt khác của các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư như:

Trạm biến ápHệ thống quản lý tòa nhà BMSHệ thống thang máy

Hệ thống máy bơm nước

Cứu hỏa

Và các trang thiết bị khác thuộc khu vực chung của tòa nhàMỗi căn hộ đều được trang bị hệ thong diéu khién tir xa tich hop ca bốn hệ

thông chiêu sáng, điêu hòa không khí, rèm cửa và hệ thông an ninh:

Cửa ra vào được lắp dat hệ thống Doorphone và cameraHệ thống rèm cửa tự động

Phòng tam lắp đặt thiết bi Audio Bathphone cho phép chủ nhà giao tiếp vớikhách và mở cửa từ phòng tắm

«Hệ thống năng lượng đun nước nóng, hệ thong thông gió cung cấp khi tưới

cho các căn hộ

2.2.2 Bộ phận cung cấp dịch vụ Quản lý Vận hành chung cư tại dự án

Thăng Long Number One của VISAHO

a) Chức nang, nhiệm vu

e Chức năng nhiệm vụ chung

Chức năng và nhiệm vụ chung của Ban QLVH khu chung cư là: - Là don vị chịu trách nhiệm quan lý tại tòa nhà TLNol được lựa chọn thông

qua Hội nghị nhà chung cư tổ chức vào tháng 7 hàng năm, được sự nhất trí từ toànthể cư dân đang sinh sống tại tòa nhà và BQT Ban QLVH là đơn vị quản lý mọihoạt động diễn ra tại tòa nhà thông qua hợp đồng ký kết giữa công ty cung cấp dịchvụ quản lý tòa nhà (Công ty Cổ phần VISAHO) và BQT, cung cấp các dịch vụ cầnthiết (kỹ thuật, lễ tân, an ninh ) phục vụ nhu cầu của cư dân

- Ban QLVH sẽ thu phí quản lý vận hành nhà chung cư.

- Thực hiện việc thu phí cư dân dé chi trả thù lao cho các thành viên Ban quảntrị nhà chung cư hoặc đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, thu tiền điện, nước, củangười sử dụng (nếu có)

- Được tạm ngừng các cung cấp dịch vụ trong trường hợp chủ sở hữu , ngườisử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ 2 yêu cầu nộp

kinh phí QLVH và kinh phí khác do Đơn vị vận hành quản lý tòa nhà thu nhưng

nhưng vẫn không nộp các kinh phí này.

- Được quyền tổ chức các sự kiện cho cụm nhà chung cư dưới sự phê duyệt

của BQT và CDT.

e Công việc cu thể của Ban QLVH toà nhà

a) Lập và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, phạm vi khuvực công cộng của nha chung cư;

b) Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành

nhà chung cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộphận kiểm soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung

CƯ;