Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu công tác định giá bất động sản của Công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam

Hiện tại các công tác hoạt động thâm định giá bất động sản ở Việt Nam vẫn gặp nhiều trở ngại và khó khăn trong việcxác định giá trị bất động sản do đó cũng cần sự can thiệp từ phía các d

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

ooh TẾ z

SEED

V

ae

CHUYEN DE TOT NGHIEP

QUAN LY DAT DAI

DE TAI:

giám định và thẩm định tài sản Việt Nam

Họ và tên SV : — Ninh Viết Nam

Lớp : — Quản Lý Dat Đai 61

Mã SV : 11193588

GVHD : — Th.S Trần Thu Thủy

HÀ NỘI, NĂM 2023

MỤC LỤC

LOI CAM DOAN ccccscsceceseseseeeesesescecesescscecesce Ï LOL CAM ON uu sssssssssssssssessssssssessssssesssssssesssssssssssssssssssseeesd DANH MỤC CÁC TU VIET TẮT -s-::scscss Š

DANH MỤC BANG .-c-cccecesesesesesescscscscece.Sf

5

Lời mở đầu @eeeeoeoe©oee©e©°oeoe°e°eeoeoeeoeoôoeoeooôeoooeoeoooeoeooôoeoeooeoeoeooeoeoooeoeooeoeoeooeoeoooeoeooeoeoeooeoeoeeeeeeCHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT DONG SANCUA CONG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THÁM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT

NAM 7

1.1, Cơ sở khoa học về định giá bất động sản -. -s° s5 -se< 7

1.1.1, Khái niệm về bat động sản -. << 5< s£ sssessessesstseesersessessee 7

1.1.2, Khái niệm định giá bat động sản - -s- 5c s2 ssccsecsscssessesserserse 7

1.2, Vai trò, ý nghĩa định giá bất động sản . -s-sc s2 sssses 8

1.3, Co sở pháp lý khi định gid bất động sản . s- s2 sssses 91.3.1, Văn bản pháp lý về định giá . s° s2 scssssessessersesseessesserssrse 9 1.3.2, Văn bản pháp lý về pháp luật đất đai, kinh doanh bat động sản 91.4, Mục đích của định giá bất động sản -. -s- 5 ss< se =sesses 10

1.5, Nội dung của định giá bat động sản -s- << csecse=sesse 11

1.5.1, Nguyên tắc định gid bat động sản 5c scsccsessesseseesersessess 11

1.5.2, Các phương pháp định giá bắt động sản - -5 s-sccss©sses 17 1.5.3, Quy trình định giá bất động sản -°-scsecsscsscssesserssrssrssee 20

1.6, Cơ sở giá trị định giá bất động sản .s s sccsecsecsscssese 21 1.7, Quy định về tổ chức định giá và cá nhân -°-ssscss 22

1.7.1, Quy định về tổ chức định giá - << 5< s<scsessessesessessesessess 22

1.7.2, Quy định về cá nhân -s- s-s<ssssss++ssEss£sexserseEssrssrsserszrssrssrr 23

1.8, Các nhân tổ ảnh hưởng tới công tác định giá bat động sản 24

1.8.1, Nhân tố chủ Quan s- 22s se ©ss©ss©Ss£Es£EseEssExseEseEsstssesserserssrssse 24 1.8.2, Nhân tố khách quan -s- se ssss+ssEssEssEss£xseEseEssvssesserszrssrssee 251.9, Kinh nghiệm và bai học của các tổ chức định giá - 26

1.9.1, Thực trạng định giá đất tại một số công ty -.s-s<ssecssessee 26

1.9.2, Bài học kinh nghiệm rút ra cho công ty cỗ phần giám định và thâm định

tài sản ViEt ÏNam 0G 5s S9 9 0 0.0 0 0.00 000000000009 68096 9.0 26

CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT DONG SAN TẠI

CÔNG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THÂM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT NAM 28

2.1, Giới thiệu chung về Công ty cỗ phần giám định và thẩm định tài sản

Việt Nam (VA A Đ) o G0 ọ 9 ọ cọ TH T0 000000 00009 0009 0000680 28

2.1.1, Khái quát quá trình hình thành và phát triển của công ty 28

2.1.2, Thông tin pháp LY s- << << << 9.9 9899884/999549998899899499488958896664988956 30

2.1.3, Cơ cấu tổ chức công £y -s-scs<ssssvsseessEssvesrvstrserssrssrssrrssrssrssrse 30

2.1.3.1, So đô bộ máy tổ chức CONG Éy ce-cs©csccscescssceeteererrerrrrsrescee 30

2.1.3.2, Quy mô đội ngũ lãnh đạo của CONG Éy S11 1.9 32

2.1.3.3, Lĩnh vực hoạt động CHÍ HÌH «<< s1 ng sen se eee 33

2.1.4, Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2019-2022 của Công ty VAAE 35

2.2, Thực trang công tác định giá bat động sản tại Công ty cỗ phần giám

định và thấm định tài sản Việt Nam (VA AE;) s 5-sccsccsecsessese 37

2.2.1, Quy trình định giá tại công ty VÀ AIE sọ HH me sse 37

2.2.2, Một số tình huống định giá bat động sản tại công ty VA AE 39

2.2.2.1, Tình hudng 1 (định giá về tài sản thi hành án) -s-s scs< 392.2.2.2, Tình huồng 2 (định giá về tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng) 49

2.2.3, Đánh giá về 2 tình huống thẩm định giá - 2 ssss<ss5se 572.3, Đánh giá về hoạt động định giá bất động sản ở công ty VAAE 59

2.3.1, Những thành công trong hoạt động định giá bất động sản 59

2.3.2, Tén tai trong hoạt động định giá bat động sản của công ty cỗ phần giám

định và thấm định tài sản Việt Naim - 2-5 s<sssseesecssvssesserserssrssse 60

2.3.3, Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác định giá bat động sản 61

CHUONG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ KIEN NGHỊ NHÂM NANG

CAO CHAT LƯỢNG ĐỊNH GIA BAT DONG SAN NÓI CHUNG VÀ TẠI

CONG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THẤM ĐỊNH TAI SAN VIỆT NAM nói

riêng 62

3.1, Phương hướng phát triển công tác định giá của công ty VAAE 62

3.2, Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bat động sản

của công ty VÀ AIE o có ó6 S9 9 9 9.9.9.0 099.080098.04.0909.0809680968990050 62

3.2.1, Về quy trình định giá của công ty -e s- «se sssesssessesseesseessesse 62

3.2.2, Xây dựng kho thông tin thị trường và đảm bảo sự chính xác 63

3.2.3, Van dụng các phương pháp định giá o G55 s5 5 S595 8995 64

3.3, Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động

sản ở công ty VAAIE cc s5 << c0 09 000000918000886 006 64

KET LLUÂẬNN - 5 SE SE SEesSssesseseessssesseesessessess-.Õ 8

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp: “Nghiên cứu công tác định giá bất động

sản tai Công ty cô phần giám định và thấm định tài sản Việt Nam” là công trình

nghiên cứu độc lập của em Các kết quả, kết luận nêu trong luận văn đều trung thực,

chính xác và chưa xuất hiện ở bất kỳ công trình nghiên cứu nào Các số liệu và tàiliệu tham khảo đều được thông qua từ công ty nghiên cứu và được trích dẫn có nguồngốc rõ ràng

Hà Nội, ngày tháng 03 năm 2023

Tác giả luận văn

Nam

Ninh Viết Nam

LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề tốt nghiệp “Nghiên cứu công tác định giá bất động sản tại công ty

cô phần giám định và thấm định tài sản Việt Nam” là kết qua không ngừng cốgăng của bản thân cũng như sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy cô, bạn bèvà đồng nghiệp người thân Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới những người

đã giúp đỡ em trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học thời gian qua.

Em xin cảm ơn Ban giám hiệu cùng Quý thầy cô Trường đại học Kinh tế Quốcdân đã truyền đạt kiến thức, những kinh nghiệm quý báu giúp em thực hiện tốt đề tàinghiên cứu Đặc biệt, em xin cảm ơn Th.s Trần Thu Thủy, người đã tận tình giúp đỡ,

sửa chữa bài luận văn cho em trong thời gian qua.

Em xin cảm ơn chân thanh tới Quý công ty Cổ phần giám định và thâm định tài

sản Việt Nam đã tạo điều kiện hỗ trợ dé em tiếp cận những kiến thức và thông tin của

chuyên ngành thâm định giá Em xin gửi lời cảm ơn tới anh Lê Văn Hòa — Phó giám

đốc công ty đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong công việc tại công ty

Cuối cùng xin cảm ơn sự khuyến khích của người thân, bạn bè đã giúp em hoàn

thành khóa luận này.

Hà Nội, ngày tháng 03 năm 2023

Tác giả luận văn

Nam

Ninh Viết Nam

BĐS QSDĐ CLCL CLN

TDV

UBND TSSS

Quyén sir dung dat

Chat lượng còn lại

Đất trồng cây lâu nămTham định viên

Ủy ban nhân dân

Tài sản so sánh

Tài sản thâm định giáCông ty cô phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam

Giấy chứng nhận

DANH MỤC BANG

Hình 2.1 Sơ đồ tô chức bộ máy công ty Hình 2.2 Quy trình thấm định giá của công ty Bang 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh gần đây của

2

Bảng 2.6 Đánh giá về 2 tình huống thâm định giá

LOI MO DAU

1 TINH CAP THIET CUA DE TAI

Thị trường bat động sản những năm gan đây ở Việt Nam dang ngày càng hoạtđộng hết sức sôi nổi và náo nhiệt Không chỉ ở Việt Nam mà hoạt động định giá

bat động sản đã có mặt lâu đời trên các đất nước bè bạn Đây còn là hoạt động có

tính khách quan trong đời sống kinh tế, xã hội của mọi nền kinh tế sản sản xuất

hàng hóa đặc biệt là đối với nền kinh tế chung của thị trường Trong những nămgần đây, nước ta đang trên đà phát triển, các doanh nghiệp thâm định bắt đầu phát

triển góp phần định giá những mặt hàng và tài sản một cách chi tiết va theo đúngluật pháp Tuy vậy, đây vẫn còn là một ngành nghề mới tại Việt Nam bởi nó mangmột vài tính chất đặc thù của công việc; các kết quả thâm định ở các nơi vẫn có sự

khác nhau và chưa được tương xứng dẫn tới việc sai lệch Việc định giá chính xác

giá trị tài sản sẽ làm giảm thiệt hại cho ngân hàng cũng như đại diện cơ quan nhà

nước liên quan tới lĩnh vực bất động sản Hiện tại các công tác hoạt động thâm

định giá bất động sản ở Việt Nam vẫn gặp nhiều trở ngại và khó khăn trong việcxác định giá trị bất động sản do đó cũng cần sự can thiệp từ phía các doanh nghiệpvà những chính sách pháp luật từ phía Nhà nước Tham định bat động sản là côngtác rất quan trọng, là hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì giá trị của bấtđộng sản là giá trị rất lớn trong tông tài sản của cả quốc gia Việc định giá chínhxác giá trị bất động sản sẽ giúp các ngân hàng nhìn nhận được việc khách hàng cầnthế chấp tài sản của mình sẽ có thể cho vay vốn được bao nhiêu và cũng sẽ giảmđược tình trạng nợ xấu Nhận thay tam quan trọng của công tác định giá bat độngsản thì trong thời gian thực tập và học việc tại công ty cổ phần giám định và thâm

định Việt Nam, tôi quyết định chọn đề tài “ Nghiên cứu công tác định giá batđộng sản của Công ty cỗ phần giám định và thấm định tài sản Việt Nam “

Với việc chọn đề tài này, tôi hi vọng sẽ đóng góp phan nào đó vào công tác thầm

định giá bất động sản của công ty, tạo niềm tin và sự uy tín minh bạch với khách

hàng.

2 ĐÓI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản tại Công ty cô phầngiám định và thâm định tài sản Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty cô phần giám địnhvà thấm định giá tài sản Việt Nam, các phương pháp định giá và tài liệu thu thập

được trong quá trình thực tập từ năm 2019 đến nay3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động thâm định giá bất động sản tại Công

ty cô phần giám định và thâm định tài sản Việt Nam

Nghiên cứu thực trang công tác định giá bất động sản tại công ty cô phan

giám định và thầm định tai sản Việt Nam Từ đó đánh giá kết quả đạt được và

những hạn chế của công tác định giá này

Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản tạicông ty cổ phần giám định và thâm định tài sản Việt Nam

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Các phương pháp được sử dụng trong đề tài bao gồm: phương pháp thống kê,

phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phươngpháp liệt kê, phương pháp logic, phương pháp biện chứng, duy vật, điều tra thu

thập số liệu,

5 KET CAU DE TÀI

Kết cau dé tài bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác định giá bat động sản tại công ty cỗ

phần giám định và tham định tài sản Việt NamChương 2: Thực trạng công tác định giá bat động sản tại Công ty cỗ phầngiám định và thẩm định tài sản Việt Nam

Chương 3: Phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượngđịnh giá bat động sản nói chung và tại công ty cỗ phần giám định và thắm định

tài sản việt nam nói riêng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CONG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN

CUA CÔNG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THÂM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT

NAM

1.1, Cơ sở khoa học về định giá bất động sản

1.1.1, Khái niệm về bất động sản

Bắt động sản là tài sản lớn, có ảnh hưởng tới cả quốc gia Bất động sản ở đây

được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Chúng không thể di dời hoặc cóthé di đời tương đối có thể ké đến như là: nhà ở, các loại công trình kiến trúc, mỏkhoáng chất được gắn trên mảnh đất đó Tuy vậy, với thời đại công nghệ hiện nay

việc di dời tài sản có tính có định có thé thực hiện được Người sử dụng bat động sảncó tất cả các quyền như quyền sở hữu, quyền sử dụng, cho thuê, mua bán, chuyềnnhượng, cho tặng, thế chấp Đất đai là tài sản quý báu của quốc gia, nó giúp conngười có thể làm việc, buôn bán, sản xuất và kinh doanh Hơn nữa nó có mối quanhệ khăng khít với thị trường vốn và thị trường tài chính

Thi trường bat động sản được hiểu là hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp,

nhận chuyên nhượng quyền sử dụng bất động sản dựa trên luật pháp và sự quản lýcủa Nhà nước Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bảnthân bat động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch quyền và lợiích chứa trong bất động sản Bởi lẽ bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên thị trườngcủa nó mang nhiều nét đặc trưng riêng Thực tế thị trường bất động sản là thị trườngtiềm năng sinh lợi rất cao nhờ lợi nhuận lớn hơn so với gửi lãi suất của ngân hàng.Điều này đã tác dụng sâu sắc tới thị trường tín dụng Thị trường bat động sản luôn là

thị trường nóng nhất và cạnh tranh cao nhất trong nền kinh tế xã hội

1.1.2, Khái niệm định giá bat động sản

Dinh giá bat động san là việc xác định, tư vấn một mức giá cụ thể nhằm đưa bat

động sản đó vào trong thị trường.

Thẩm định giá bất động sản là việc xác định hoặc đánh giá lại giá trị của bấtđộng sản tại một thời điểm nhất định, phù hợp với thị trường hiện tại và với phươngpháp cụ thê theo pháp luật Việt Nam

Tham định bat động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụthé bang một hình thái tiền tệ cho một mục dich đã được định sẵn Giá bat động sản

phụ thuộc vào cung cau trên thị trường Nếu cau lớn hơn cung, giá bất động sản

thường bị đây cao và ngược lại Giá cả bat động san con phụ thuộc vào nhiều yêu tố

khác của thị trường như: cạnh tranh không lành mạnh, độc quyền phân phối, kháchđầu cơ, tiện ích các khu vực xung quanh sẽ làm thay đổi về giá bat động sản trên thịtrường Vì thế định giá bất động sản là một công việc không hề đơn giản, nó vừamang tính kỹ thuật vừa mang tính khoa học đòi hỏi người thẩm định giá phải có kiếnthức chuyên môn tốt và sự nhạy cảm đối với thị trường

1.2, Vai trò, ý nghĩa định giá bat động san

Vai trò của định giá bat động sảnVai trò của định giá bất động sản nói chung là rất quan trọng đối với sự vậnhành nền kinh tế thị trường, nó được ví như là cầu nối giữa các hoạt động kinh tẾ.Bởi vì tất cả hàng hóa khi lưu thông trên thị trường đều phải chịu tác động của việcđịnh giá dé xác định giá trị trên thị trường mua bán

Vai trò của định giá bất động sản giúp ích rất lớn cho Nhà nước, các doanhnghiệp, cá thê vì nó giúp các cá nhân, tổ chức có quyết định về việc xử lý bất động

sản của mình bằng các trường hợp ví dụ như cho thuê, mua bán, đầu tư, thế chấp,quản lý, phát triển, kinh doanh tài sản, sở hữu và bảo hiểm

Khi mà định giá đúng giá trị tài sản trong hoạt động kinh tế thì sẽ thúc đây batđộng sản tham gia vào thị trường giúp tháo gỡ những rắc rối, mâu thuẫn trong việchình thành giá cả giữa các bên trong giao dịch, góp phần làm giảm các rủi ro cho

các nhà đầu tư và tăng tính công bằng cho cả các bên tham gia

Ý nghĩa khi định giá bắt động san

Định giá bất động sản ngày nay càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý

nghĩa sau:

- Định giá là công tác cơ bản dé bố trí sản xuất kinh doanh bất động sản một

cách hợp lý và hiệu quả.

- Định giá góp phần bảo vệ tài sản của quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình

thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các chủ thể kinh tế trên thị trường

- Định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả duy trì và điều hòa quyền

lợi của người mua va người bán

- Tham định giá bất động sản là điều kiện cần dé khai phá yếu tổ thị trường,

yêu tô sản quyên.

- Thâm định giá bất động sản chính xác theo thông lệ quốc tế là điều kiện để

mở cửa cho các doanh nghiệp dau tư vào trong nước.

1.3, Cơ sở pháp lý khi định giá bất động sản

1.3.1, Văn bản pháp lý về định giá

Luật giá và các văn bản hướng dẫn

Luật giá Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 20/06/2012;

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về Quy định chỉ tiết thihành một số điều của Luật giá về thâm định giá;

Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số

điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật giá về Tham định giá;

Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu

chuan Thâm định giá Việt Nam số 13;

Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban

hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;

Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc banhành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09, 10;

Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban

hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;

Công văn số: 112/QLG — QLTĐG ngày 12 tháng 06 năm 2020 của Cục quản lý

giá về việc khảo sát, thu thập và kiểm chứng thông tin thâm định giá

1.3.2, Văn bản pháp lý về pháp luật dat đai, kinh doanh bat động sản

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/1 1/2014;

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.Luật Kinh doanh Bắt động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/1 1/2014;

- _ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đắt đai;- _ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá

dat;- Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất;- Thong tư hướng dẫn số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính

hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của

Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghi định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.1.4, Mục đích của định giá bất động sản

Định giá xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản,

giúp các bên đưa ra được thỏa thuận về giá trong việc trao đôi mua bán, đảm bảo

chính đáng quyền lợi của hai bên Vì vậy thâm định giá bat động san có nhiều mục

đích phục vụ cho Nhà nước và bên khách hàng có nhu cầu

Trong từng trường hợp mà khách hàng yêu cầu thì mục đích của định giá

thường là:

Xác định giá trị của bắt động sản dé chuyén nhượng, bán lại- Giúp người bán tham khảo được giá bán có thé chap nhận được

- Giúp người mua đưa ra quyết định xem giá đó có hợp lý để bỏ tiền ra chỉ trả

- Thiết lập cơ sở trao đồi giữa tài sản này với tài sản khác

Xác định giá trị bắt động sản nhằm thực hiện việc tín dụng — thế chấp

- Giúp các tô chức tài chính, tín dụng tham khảo mức giá tài sản để xác định chovay von

- Xác định tài sản xử lý nợ

Xác định giá trị bat động sản dé phát triển và dau tu

- Đưa ra lựa chọn cho các cơ hội đầu tư khác- Quyết định khả năng đầu tư

Xác định giá trị tài sản vô hình trong doanh nghiệp

- Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư

10

- Xác định giá trị mua bán doanh nghiệp, sát nhập, đầu tư- Mua bán, hợp nhất, thanh lý tài sản doanh nghiệp

- Cô phần hóa doanh nghiệp cả nước

- Có các phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước

Xác định tài sản nhằm đáp ứng nhu cau pháp lý- Tính giá trị thuế hàng năm

- Xác định giá trị bất động sản khi Nhà nước thu hồi theo quyết định để bồi thường- Xác định giá trị của bất động sản cần được thanh lý

- Xác định giá trị bất động sản nhằm bán đấu giá

1.5, Nội dung của định giá bất động sản

1.5.1, Nguyên tắc định giá bất động sản

Giá trị của bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố khác nhau như sự thayđối của thị trường, khan khiếm, khả năng chi trả và thanh toán vì thế TDV cần phảituân thủ các nguyên tắc sau của định giá bất động sản đề giảm thiếu rủi ro cần thiết:

e Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấtSử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa cóthê cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế— xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá tri cao nhất cho tài sản Một tài sản đang sửdụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của tài sản đó Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau Trongsố rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản

cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong

khoảng thời gian xác định Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếutại thời điểm thấm định giá có đủ bằng chứng cho thay công dụng tài san đáp ứng tốtnhất nhu cầu sử dụng Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thờiđiểm thâm định giá có đủ băng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn

nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhậptrong tương lai là lớn nhất: mục đích tối ưu đó có thé tồn tại và kéo dai liên tục trong

khoảng thời gian nhất định

I1

Nội dung của nguyên tắc:Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài

sản

Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích,đánh giá thị trường, dự báo cà chấp nhận: sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thểthay đổi theo thời gian

Yêu cau của nguyên tắc:Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn đượcnhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người)

Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và

bảo hộ.

Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập

ròng lớn nhất.Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.e Nguyên tắc thay thé

Nội dung của nguyên tắc:Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử

dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài

sản này đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chàobán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài

sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thé cần thiết tươngđương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phi mua một tài sản thay thé

trong cùng một thị trường và một thời điểm

Yêu câu của nguyên tắc:

Tham định viên phải nắm vững nguyên tắc dé lựa chọn những tài sản so sánh có khả

năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thâm định (đối với cách tiếp cận từ thị trường);lựa chọn tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ suất vốn hóa tương đương (đối với

12

cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản có mức độ hao mòn giảm giá tích lũy

tương đương (đôi với cách tiép cận từ chi phí).

e Nguyên tắc cung câu

Cung về tài sản: là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đối trên thị trường tại một

thời diém xác định với một mức giá xác định ma thị trường có thê chap nhận được

Cầu về tài sản: là số lượng tài sản tai một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn

sàng chi trả

Nội dung của nguyên tặc

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trênthị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản

Giá trị của tài san thay đôi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các

yếu tô về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế — xã hội khác biệt với những thuộc tinh

của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung — câu và giá trị tải sản.

Yêu câu của nguyên tắc

Giá trị thị trường của tải sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng

cung và cầu trên thị trường bat động sản Do đó trong thâm định giá bat động sản cầnphân tích các yếu tố cung, cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tưkinh doanh, chủ trương chính sách của Nhà nước đối với thị trường

e© Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tong thu nhập từ toàn bộ tài sản có

tác động đến tông giá trị của tài sản đó

Nội dung của nguyên tắc

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự

vắng mặt của một tác nhân nao đó làm giảm di bao nhiêu giá tri của toàn bộ tài sản,

có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Khi xem

xét giá trị của tài sản bộ phận, thâm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệvới tài sản tông thể Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khảthi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài

sản tôt nhât và có hiệu quả nhât

Yêu câu của nguyên tắc

13

Tham định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thé thốngnhất, mỗi bộ phận có vai trò riêng và có đóng góp tạo thành thu nhập từ tổng thể tài

sản đầu tư

e Nguyên tắc cân bằng

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tô ảnh hưởng đến giá thị trường của một tài sản hoặc

các tài sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, dé giá trị từ chúng duy trì ônđịnh và đạt được cao nhất Khi các yêu tố cau thành của tài sản đạt được sự cân bangthi tai san dat duoc kha nang sinh loi tối da hay mức hữu dụng cao nhất

Nội dung của nguyên tắc:

Khi các yêu tô câu thành của tài sản đạt được sự cân băng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tôi đa hay mức hữu dụng cao nhât Do đó, đê ước tính mức sử dụng tôt

nhât và có hiệu quả nhat của tai sản, cân phải phân tích vê sự cân bang của các yêu tô câu thành của tài sản cân thâm định giá.

Yêu câu của nguyên tắc:

TDV cần điều tra kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị của tài sản

cả ở giác độ nội tại và không gian xung quanh tài sản.

e© Nguyên tắc thay đôi

Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội vàmôi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi Giá trị củatai sản thay đôi theo sự thay đôi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị

thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất.

Yêu cầu của nguyên tắc

Tham định viên phải theo dõi, cập nhật, dy báo, phân tích các yêu tố chung, vĩ mô,tong quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tô vi mô(chính sách chính quyền địa phương, tài sản thâm định, tài sản kê biên) ảnh hưởngđến gi trị của tài sản tại thời điểm thâm định giá

e Nguyên tắc phù hợpTài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đahoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sảnđó có phù hợp với môi trường hay không khi thâm định viên xác định mức sử dụngtài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nội dung của nguyên tắc

Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tàisản đó Nôi dung này thé hiện rõ nhất đối với một bat động sản Trên thực tế, một bấtđộng sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác

nhau: giá trị dé ở, giá trị kinh doanh thương mại Sự phù hợp, nhất quá thê hiện ở chỗmục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống

nhất trong phần thẩm định giá Trong đó, mục đích sử dụng dat là căn cứ mang tinhpháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản

Yêu câu của nguyên tắc

Khi tiền hành thâm định giá, thẩm định viên phải căn cứ vào mục dich sử dụng tài

sản do cơ quan có thâm quyền phê duyệt dé tiền hành thâm định giá Việc sử dung

tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ Trường hợp có mâu thuẫn

giữa mục đích sử dụng hiện hành và mục đích sử dụng ban đầu (được cơ quan có

thâm quyền phê duyệt) thì mục dich sử dụng tài sản ban đầu là cơ sở dé thẩm định

giá tri toàn bộ tài san.

e Nguyên tắc cạnh tranhĐịnh giá tài sản khác dé tối đa hóa lợi ích của ban thân

Nội dung của nguyên tắc

15

Loi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đây cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thểlàm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thé không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối

quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này

với tài sản khác Khi tiến hành thâm định giá, thâm định viên cần xem xét, đánh giátác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách

tiép cận từ thu nhập đê xác định giá tri của tài sản.

Yêu câu của nguyên tắc

Khi tiến hành thâm định giá đối với tài sản đầu tưu (cách tiếp cận thu nhập), thấmđịnh viên cần nhìn nhận và phân tích xu hướng cạnh tranh từ những tài sản đầu tưtương tự, tác động của sự cạnh tranh đó đến việc tăng hiệu quả kinh doanh, vận hành,

cho thuê tài sản tương tự và tài sản thâm định giá.e Nguyên tắc dự báo

Là hành vi phân đoán của người mua tai sản vê quyên, lợi ich tài sản mang lại trong

tương lai, dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị trường

Nội dung của nguyên tắc

Giá trị của tài sản có thé được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong

tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những

người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố nàycũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên cáctriển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người

mua.

Yêu câu của nguyên tắc

Nguyên tắc này là cơ sở cho cách tiếp cận thu nhập Việc dự báo trong tương lai luôn

hàm chứa những yếu tổ rủi ro Do đó lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóacần thể hiện các yếu tố: giá trị theo thời gian của tiền, chỉ phí cơ hội và những rủi ro

đi kèm.

e Nguyên tắc thu thập tăng hoặc giảm

La sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ tài san đầu tư do việc đầu tư đem

lại.

Nội dung của nguyên tắc

16

Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tô kháckhông đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đógiảm xuống Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểmnhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ

giảm dan

Yêu cau của nguyên tắc

Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố kháckhông đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đógiảm xuống Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểmnhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽgiảm dần

e Nguyên tắc phân phối thu thập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,

lao động, quan ly) và có thể được phân phối cho từng yếu tô này Nếu việc phân phối

được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đãphân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

Nội dung của nguyên tắcTheo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các

yếu tố tham gia quá trình tao ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động;

Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phươngpháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thâm định giá tài sản đầu tư

Yêu câu của nguyên tac

Tham định viên phải am hiểu kiến thức về kế toán doanh nghiệp dé xác định doanhthu, chỉ phí hợp lý phát sinh của loại hihf kinh doanh trên bất động sản đi thuê Phảitiễn hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt băng của doanh nghiệp cần

thâm định với tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê phé thông trên thị trường của những doanh

nghiệp cùng loại hình kinh doanh, quy mô, đặc điểm trong khu vực 1.5.2, Các phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh)

17

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá thông qua tài sản so sánh có tính

chất tương đồng hoặc giống hệt như tài sản cần định giá Đây là cách thức xác địnhgiá trị của tài sản thẩm định dé dang thu thập nhất khi nó thu thập trực tiếp thông tin

trên thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường có thé dùng dé xác định giá trị tài sản theo cơ sở thị

trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam

Đề xác định giá trỊ, căn cứ vào các tài sản so sánh trên thị trường, phải thu thậpthông tin vào cùng một thời điểm, cùng thị trường, mang tính chất giống nhau sau đócăn cứ vào mức giá đã giao dịch hoặc đang rao dịch của tài sản sau khi điều chỉnhcác yêu tố khác biệt của các tài sản đó

Giá trị của tài sản thâm định cần được xác định dựa trên mục đích của đối tượng,nhu cầu, lý do mà tài sản đó tham gia vào thị trường mua bán, chứ không đơn thuầnlà xác định các tính cá biệt của một số tài sản tham gia thị trường

Việc thu thập thông tin từ thị trường sẽ gây ra sự không đồng nhất giữa các

thông tin Chi dựa vào phương pháp này thì sẽ không đạt được độ chính xác va hiệu

quả cao Các nguồn thông tin so sánh phải được tham khảo một cách rõ ràng và xácđịnh được mục đích tài sản được đưa ra thị trường như thế nào Từ đó cân đối điềuchỉnh các yếu tố một cách hợp lý để ra được giá trị của tài sản thâm định

Phương pháp tiếp cận bằng chỉ phí

Cách xác định từ chi phí dựa trên chi phi tao ra một tai sản có công dụng, chức năng y hệt hoặc tương tự như tài sản định giá và hao mòn của nó.

- Phuong pháp chi phí tái tạo là phương pháp xác định giá trị của tài sản cần định

giá phụ thuộc vào việc chênh lệch chi phí giữa việc tái tạo ra tài sản tương tự

hoặc giống như tài sản thẩm định và sự hao mòn của tài sản thẩm định.- Phương pháp chi phí thay thé là phương pháp xác định giá trị của tài sản cần định

giá dựa trên cơ sở sự chênh lệch giữa chỉ phí thay thế để tạo ra tài sản tương tựtài sản thâm định theo thị trường giống nhau và sự hao mòn của tài sản cần định

Phương pháp tiếp cận từ thu thập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở chuyên đôicác dòng thu nhập ròng trong tương lai có thé nhận được từ việc khai thác tài sản

thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyền đổi này còn được gọi là quá trìnhvốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá Cách

tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương

pháp dòng tiền chiết khấu:

- Phuong pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thâm định giá xác định giá trị của

tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ồn định hàngnăm dự kiến có được từ tài sản về giá tri hiện tai thông qua việc sử dụng ty suất

vốn hóa phù hợp Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập

- Phương pháp dòng tiễn chiết khấu là phương pháp thâm định giá xác định giá trị

của tài sản thâm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dựkiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiếtkhấu phù hợp Phương pháp dong tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuầndự kiến có được trong một năm và giá tri của tải san

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng dé chuyền đổi dòng thu nhập trongtương lai về giá trị hiện tại Tỷ suất chiết khâu không chi phản ánh giá trị thời gian

của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thâm định giá

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúcgiai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiếtkhấu) Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị

của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phương pháp thâm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất củathửa đất có tài sản gắn liền với đất bang cách loại trừ phan giá trị tài sản gan liền vớiđất ra khỏi tong giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng dat và giá trị tài

sản gan liền với đất)

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kếthợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập

(Tiêu chuẩn thâm định giá số 11 — Thâm định giá bất động sản)

19

Cách tiến hành:

Bước 1: Khảo sát ít nhất 3 bat động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có điềukiện, vị trí tương đồng như vị trí của TSSS Thu thập đầy đủ thông tin về đường đi,pháp lý, giao thông an ninh, tài sản gắn liền với đất, diện tích, hình dáng

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (cácbất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá

Giá trị tài sản gắn liền với đất = giá trị xây mới của tài sản tại thời điểm thâm địnhgiá — giá trị hao mòn tại thời điểm thâm định

Bước 3: Xác định giá tri quyền sử dụng đất của bất động sản tại thời điểm thâm định

giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuân thâm định giá Việt Nam về

cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp thang du

Là phương pháp dựa trên việc bất động sản đó có tiềm năng hay không bằng việc lấytong doanh thu phát trién dự kiến trừ đi chi phí phát sinh bao gồm cả lợi nhuận nhà

đầu tư dé xác định sự phát triển đó

1.5.3, Quy trình định giá bat động sản

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc

phi thị trường làm cơ sở định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá Điều này giúp cho TDV sát sao với kế hoạch, xácđịnh rõ công việc cần phải làm, thực hiện theo đúng nguyên tắc và thời gian đượcđịnh sẵn như trong kế hoạch

20

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Quan trọng là các thông tin phục

vụ cho quá trình định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các giao

dịch mua bán trên thị trường.

Bước 4: Phân tích thông tin Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên

quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chỉ phi, giá bán, lãi suất, yếu tổ cung

— cau của thị trường, v.v.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá TDV phải nêu rõ phương pháp áp dụngtrong cuộc thâm định giá và cần phân tích rõ ràng phương pháp sử dụng Ngoài ra,

TDV phải nêu rõ trong báo cáo thầm định là phương pháp nào được sử dụng chính

và phương pháp được sử dụng như là một biện pháp xác định độ chính xác của

phương pháp đầu tiên từ đó đưa ra kết quả cho cuộc thâm định giá.Bước 6: Lập báo cáo kết quả, chứng thư thâm định giá và gửi cho khách hàng, các

bên có liên quan.

1.6, Cơ sở giá trị định giá bất động sản

Sử dụng giá thị trường làm cơ sở định giá xác định giá trị trong đồng

Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua đi bán lại trên

thị trường đó tại một thời điểm thâm định, giữa một bên là sẵn sàng mua và một bênlà sẵn sàng bán, trong điều kiện giao dịch mua bán hợp lệ, trong điều kiện thương

mại bình thường Cu thé:

- Số tiền ước tính: Đây là yếu tố về mức giá sẽ được đưa ra dé thực hiện giao dịch laybất động sản

- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện, điều này có nghĩa là cả hai bên đều

có thái độ hợp tác, sự lựa chọn và cái nhìn khách quan trong quan hệ giao dịch.

- Mua bán dựa trên một cách thận trọng nghĩa là mỗi bên đều cân nhắc kĩ cảng cácquyết định của mình

- Không có sự ép buộc hay áp đặt đối với người bán và người mua

Không có mối quan hệ, liên hệ giữa hai bên để đảm bảo giá mua bán mộtcách hợp lý nhất

21

1.7, Quy định về tổ chức định giá và cá nhân

quan trong lĩnh vực thâm định giá

Bộ tài chính quy định hồ so đăng ký doanh nghiệp thẩm định giá như sau:(1) Giây đăng ký hành nghề thâm định giá tại doanh nghiệp theo Mẫu quy định

tại Phụ lục số 01 kèm theo Thông tư có xác nhận của người đại diện theo pháp luật

của doanh nghiép;

(2) Bản sao Thẻ thâm định viên về giá hoặc Giấy xác nhận đã cấp thẻ thâm định

viên về giá do Bộ Tài chính cấp;

(3) Ban sao chứng thực hoặc sao y bản chính văn bản về việc cham dứt hợpđồng lao động hoặc thông báo về việc doanh nghiệp giải thé/cham dứt tổn tại của

doanh nghiệp thâm định giá liền kề trước thời điểm đăng ký hành nghề;

(4) Bản sao Giây chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thâm định

giá cho thâm định viên về giá hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính;

(5) Bản sao chứng thực Giấy phép lao động cho người lao động nước ngoài docơ quan có thâm quyền của Việt Nam cấp có thời gian phù hợp với thời hạn lao động

tại hợp đồng lao động đối với trường hợp thâm định viên về giá là người nước ngoài;

(6) Bản sao chứng thực hoặc sao y bản chính Hợp đồng lao động và Phụ lục hợpđồng lao động (nếu có) tại doanh nghiệp thâm định giá của thâm định viên về giáđăng ký hành nghè, ghi rõ thời gian làm việc và công việc phải làm phù hợp với nội

dung đăng ký hành nghề thâm định giá;

(7) Danh sách ít nhất 10 bộ Chứng thư thâm định giá và Báo cáo kết quả thâmđịnh giá trong năm liền trước của thâm định viên về giá hành nghề đã ký Nội dungkê khai 10 bộ Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thấm định giá bao gồm:

Số, ngày tháng năm phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thắm

22

định giá; khách hàng thâm định giá; doanh nghiệp thâm định giá và có xác nhận của(các) doanh nghiệp thâm định giá phát hành

Về Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp: Doanh nghiệp Tham định giá được muabảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp Tham định giá theo quy định của pháp luật kinh

doanh bảo hiểm Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh của doanh

nghiệp Thâm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

Về trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp: Trường hợp doanh nghiệp thầmđịnh giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thâm định giá thì phải tríchlập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức trích hàng năm là 1% trên doanh thudịch vụ tham định giá, được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả.Doanh nghiệp phải xây dựng và ban hành quy chế nội bộ quản lý và sử dụng quỹ dựphòng rủi ro nghề nghiệp Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối nămtài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ thâm định giá trong năm tài chính thìkhông tiếp tục trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp nữa Trường hợp doanh nghiệpcham dứt hoạt động thâm định giá thì số dư quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã tríchlập nhưng chưa sử dụng hết được hạch toán vào thu nhập khác

Doanh nghiệp thâm định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn,toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thâm định giá trong thờihạn lưu trữ Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thâm định giá phải chịutrách nhiệm tô chức bảo quản, lưu trữ, tiêu hủy hồ sơ thâm định giá theo quy định

của pháp luật về lưu trữ

Doanh nghiệp thẩm định giá được chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyềnthực hiện đánh giá chất lượng hoạt động thâm định giá tại doanh nghiệp sau thời gianít nhất 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm công bố kết quả đánh giá chất lượng hoạt động

thâm định giá của doanh nghiệp liền trước đó 1.7.2, Quy định về cá nhân

Căn cứ theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (Sửa đổi bởi khoản 1

Điều 2 Nghị định 136/2018/NĐ-CP, khoản 5 điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy

định cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất chỉ được hành nghề tư vẫn xác địnhgiá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường

hợp sau đây:

- _ Có chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

23

- Có Thẻ thâm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bat động sản và Giấy

chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chươngtrình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.Như vậy cá nhân muốn hành nghé tư vấn xác định giá đất phải có các chứng

chỉ và giây tờ nêu trên, đặc biệt chỉ được hành nghê trong các tô chức có chức năng

tư vân xác định giá đât chứ không được hoạt động riêng lẻ.

Theo quy định tại khoản 3 điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (khoản này

được bồ sung bởi khoản 6 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nay được sửa đổi bởi

khoản 2 điều 2 Nghị định 136/2018/NĐ-CP) như thì cá nhân được cấp Chỉnh chỉ

định giá đất phải có đủ các điều kiện sau:

- C6 trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa

chính, bất động sản, vật giá, thâm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểmtoán, ngân hàng, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật;

- Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành dao tạo từ 36 (ba mươi sáu)

tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tính đếnngày nộp hồ sơ đề nghị cap Chứng chỉ định giá đất;

- (C6 Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo

chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban

định về giá đất sẽ ảnh hưởng tới định giá Tùy từng khu vực mà Nhà nước ra chính

sách về phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phân bồ đất đai cũng ảnh hưởng tới côngtác định giá, là cơ sở dé xác định giá đất khu vực đó

Sự quản ly của Nhà nước

Với sự đặc thù của hoạt động thâm định giá nên là Nhà nước cần có sự quản lýchặt chẽ về mặt pháp lý đối với các doanh nghiệp, tô chức định giá, nhằm ngăn

chặn sự lỏng lẻo và không minh bạch ở các tô chức định giá, gây nên thiệt hại chokinh tế nước nhà và sự không công bằng cho khách hàng cần định giá

24

1.8.2, Nhân tố khách quan

Thời đại công nghệ

Thời đại hiện nay công nghệ phát triển, người thu thập thông tin sẽ đễ dànghơn nhưng thị trường bat động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên việc

thu thập thông tin sẽ không đủ, thậm chí là còn sai sót nhiều

Sự “bành trướng” của thời đại công nghệ đã tác động rất nhiều tới các nguồn

thông tin từ tài sản so sánh Nắm bắt được sự biến động của thị trường, qua đó TDV

có thê ngăn chặn được những rủi ro không đáng có từ việc nhiễu thông tin

Vì thế, khi định giá bằng phương pháp so sánh thì phải có một nguồn thông tinday đủ và chính xác dé thuận tiện cho việc so sánh tài sản Tránh những thông tin

gây nhiễu, thu thập từ những môi giới không có kinh nghiệm, đưa ra giá 1 cách

tương đôi, không có căn cứ.

Các yêu tô về kinh tê - xã hội

Sự phát triển của các yếu tố kinh tế - xã hội cũng ảnh hưởng lớn tới việc giá cảcủa tài sản đó Khi định giá cần xét về các yếu tố giao thông, điện, đường, trường,

trạm, môi trường sống, an ninh khu vực đó, hình dáng, chất lượng còn lại dé có thé

dé dàng làm căn cứ điều chỉnh với tài sản thâm định Thậm chí các yếu tố về mặt

phong thủy, tâm linh ảnh hưởng lớn tới giá cả của tài sản đó.

Định giá là quá trình thâm định dé đưa ra mức giá hợp lý của tài sản với mộtmục đích nhất định Vì thế người thâm định giá phải có năng lực và hiểu biết về

định giá để đưa ra một kết quả chính xác Công tác định giá cần người định giá phảiam hiểu cả về kiến trúc, xây dựng và những văn bản pháp lý, pháp luật về bat động

sản.

Năng lực của người thâm định giá tác động tới quá trình xử lý dữ liệu, thôngtin, trình độ và thuyết minh giá trị tài sản trước hội đồng

25

1.9, Kinh nghiệm và bài học của các tổ chức định giá

1.9.1, Thực trạng định giá đất tại một số công ty

Công ty Cé phan Tham định giá và Giám định Tiên phong Hà Nội

Thị trường định giá còn khá mới, dính dáng tới văn bản pháp lý và pháp luật

nhiều nên việc nguồn nhân lực mỏng và ít kinh nghiệm có thé làm quá tải và gây ra

nhiều sai sót

Tài liệu, thông tin thu thập và số liệu còn nhiều sai sót và chưa được kiểm chứngrõ ràng Đề sử dụng một phương pháp tốt thì việc thu thập thông tin cũng như số liệucần phải được đảm bảo độ chính xác Tuy vậy trong nhiều dự án, việc thiếu hụt nguồnthông tin khiến các TDV gặp không ít khó khăn

Nguồn nhân lực như đã nói ở trên còn trẻ và thiếu kinh nghiệm nên việc sai sót

là không thê tránh khỏi Khối lượng công việc còn nhiều và áp lực công việc lớn dẫntới nhiều khoản mục sai sót

Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông ICA

Biến động đất đai trong thời gian gần đây gây khó khăn cho việc thu thập thông

tin chính xác.

Trình độ kinh nghiệm của chuyên viên, nhân viên còn hạn chê, không tránh khỏi những sai sót.

Hệ thông thông tin còn hạn chê, cơ sở dữ liệu còn sơ sai.

1.9.2, Bài học kinh nghiệm rút ra cho công ty cỗ phần giám định và thẩm định

tài sản Việt Nam

Từ những bai học kinh nghiệm của các doanh nghiệp định giá khác, Công ty

Thâm định và Giám định Tài sản Việt Nam VAAE nhận thấy những thuận lợi, khó

26

khăn trong quá trình thực hiện công tác định giá đất Từ đó rút ra được những bài họcquý báu Đề thực hiện tốt công tác định giá, cần đặc biệt quan tâm một số vấn đề sau:

Thị trường đất đai biến động liên tục và không ngừng thay đổi nên việc tiếp cậnthị trường cần phải chính xác và hợp lý

Xây dựng kho cơ sở dit liệu thông tin nhằm giúp TDV, chuyên viên dé dànghơn trong việc lưu trữ hồ sơ và tìm kiếm thông tin trên thị trường

Tăng cường dao tao, nâng cao kiến thức chuyên môn cho các nhân viên, chuyênviên nhằm cải thiện chất lượng nhân sự và tránh những sai sót nhỏ lẻ không đáng cóxảy ra trong quá trình định giá bất động sản

Bồ sung nguồn nhân lực, nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ cho quá

trình thực hiện việc định giá.

27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TẠICÔNG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THẤM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT NAM

2.1, Giới thiệu chung về Công ty cỗ phần giám định và thẩm định tài sản Việt

Nam (VAAE)

2.1.1, Khái quát quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty Cổ phần Giám định và Thâm định tài Sản Việt Nam (VAAE) đượcthành lập từ năm 2010, và được Bộ Tài chính cấp phép theo Nghị định số:

101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005, Nghị định của Chính phủ về Tham định giá

VAAE là công ty được Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Kếhoạch và Đầu tu, Sở Công thương và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội công nhận làmột Doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực, trong đólĩnh vực kinh doanh chính là: Dịch vụ thâm định giá bất động sản; Dịch vụ tư vấndau thầu; Dịch vụ Tư van xác định giá đất; Dịch vụ giám định tài san

Hiện tại VAAE là đối tác chính của các Bộ, ban, ngành từ trung ương tới địaphương, các Tổng công ty, các Tập đoàn, các Công ty, doanh nghiệp Công tácđịnh giá được tiễn hành khắp cả nước, có chỗ đứng vững chắc trên thị trường, độingũ lãnh đạo trình độ cao, đội ngũ nhân viên am hiểu và nhiệt huyết với nghề

Ngoài ra VAAE còn là đối tác chính của các Ngân Hàng Lớn như là Ngân hàng

TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (thỏa thuận hợp tác) ; Ngân hàng TMCP

Công thương Việt Nam (thỏa thuận hợp tác), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt

Nam (thỏa thuận hợp tác), Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex, Ngân hàngTM TNHH MTV Dầu Khí Toàn Cầu (thảo thuận hợp tác), Ngân hàng TMCP ViệtÁ (thỏa thuận hợp tác) và một số Ngân hàng khác như Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển nông thôn Việt Nam (đối tác lâu năm), Ngân hàng Liên doanh Việt —Nga (đối tác lâu năm), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (đối tác lâu

năm), Ngân hang TNHH Indovina (Indovina Bank Ltd — IVB), Ngân Hàng

Thương Mại Cô Phần Quân Đội, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựngViệt Nam và không ngừng mở rộng phát triển định giá trong lĩnh vực Ngân

hàng đối với các Ngân hàng chưa cộng tác

Định hướng trong thời gian tới phát triển, mở rộng tại các tỉnh, thành phốkhác trên toàn quốc

VAAE vinh dự được đánh giá như là một trong những công ty đứng đầu về

việc: Tư vân xác định giá đât, Thâm định giá tài sản, Bán đâu giá tài sản và Giám

28

định thương mai Công ty có nhiều TDV hành nghề về giá (17 thẩm định viên vềgiá đăng ký hành nghề, 06 thẩm định viên về giá cộng tác viên) cùng đội ngũ lãnhđạo và nhân viên đạt trình độ cao, giàu kinh nghiệm, sáng tạo, năng động gồm cácĐấu giá viên, Giám định viên, Kiểm toán viên, các chuyên gia về Cơ khí, Điện tử- Điện lạnh, Xây dựng, Đất dai, Tài chính — Kế toán, Thuế, các cử nhân, kỹ sưchuyên ngành, VAAE luôn đáp ứng tới quý khách hàng các dịch vụ tốt nhất,trong thời gian ngắn nhất với mức giá dich vụ, chi phí hợp lý nhất, đáp ứng moi

nhu cầu của khách hàng đề ra

Với phương châm làm việc : Trong lĩnh vực thâm định giá, tư vẫn xác định

giá đất : Độc lập — Khách quan — Ủy tín — Chất lượng ; Trong lĩnh vực bán Đấu

giá tài sản : Công khai — Minh bạch — Uy tín — Chất lượng và trong lĩnh vực Giám

định thương mại : Chính xác — Khách quan — Uy tín — Chất lượng, các dịch vụ

VAAE cung cấp cho khách hàng luôn luôn tuân thủ các quy định hiện hành củaNhà nước về Tham định giá, Tư vấn xác định giá dat, bán Dau giá tài sản và Giámđịnh thương mại ; Các quy định về tài chính, xây dựng, thuế, các chuẩn mực kế

toán,

Thông tin doanh nghiệp:

Tên công ty bằng tiếng Việt: CÔNG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THAM

ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM.Tên công ty bằng tiếng nước ngoài: VIET NAM ASSESSMENT AND

EVALUATION ASSETS JOINT STOCK COMPANY.

Tên công ty viết tắt: VIET NAM ASSESSMENT AND EVALUATION JSC.Trụ sở chính: Tang 9, tòa nhà Sky Tower A, số 88 Láng Hạ, Đống Da, Hà Nội.VPGD: Lô 67, ngõ 136 đường Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy

Vốn điều lệ: 4.000.000.000 ( Bốn tỷ Việt Nam Đồng)

2.1.2, Thông tin pháp lý

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số : 0104979887 ngày 17/11/2010 dophòng đăng ký kinh doanh — Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Giấychứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Tham định giá của Bộ Tài chính về

việc cho phép Công ty VAAE được phép hành nghề Tham định giá theo Luật giá

Danh sách doanh nghiệp thâm định giá và thâm định viên về giá đủ điều kiệnhành nghề thẩm định giá tài sản hang năm

Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp

2.1.3, Cơ cấu tô chức công ty

2.1.3.1, Sơ đồ bộ máy tổ chức công ty

HOI DONG QUAN TRI

TONG GIAM BOC

PHO TONG GIAM DOC PHO TONG GIAM DOC

Hình 2.1.1: Sơ đồ cơ cầu tổ chức

30

Công ty có phòng marketing đảm nhiệm vai trò đem lại những hợp đồng từ khắpcác trang mạng, khách hàng về cho công ty dé tạo ra lợi nhuận và gây dựng uy tín

của công ty.

Phòng kế toán thực hiện nhiệm vụ kết toán, chốt sé, đóng dấu

Phó giám đốc và tông giám đốc giám sát những chứng thư khi Tham định viên

trình lên và thực hiện ký kết hợp đồng cũng như quyết định ký ban phát hành chứng

thư.

Phòng tổng hợp và Kiểm soát chất lượng: nơi lưu trữ hồ sơ qua các năm và giámsát hồ sơ

Công ty có hai phòng hoạt động chính về chuyên trách thâm định là phòng

Nghiệp vụ 1 và Nghiệp vụ 2 Phòng Nghiệp vụ 2 thì chuyên định giá về bất động sản,đất đai, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Còn phòng Nghiệp vụ 1 thì chuyênđịnh giá về tài sản liên quan tới mua sắm Tuy nhiên đến năm 2023 thì công ty đã tạmdừng định giá về mảng mua sắm cho nên cả 2 phòng hiện tại đều chuyên trách vềmảng thâm định bất động sản Các đối tượng mà công ty nhắm tới là các doanh

nghiệp, ngân hàng và các đơn hàng của độc lập cá nhân.

Mỗi bộ phận trong chi nhánh sẽ có chức vụ và đảm nhiệm những vai trò khác

nhau:

- Ban lãnh đạo: Các thành viên Ban lãnh đạo của công ty đều là những người có kinh

nghiệm nhiều năm làm việc ở nhiều nơi và đều có thẻ thâm định viên được Bộ tài

chính cấp- Thâm định viên về giá: Hiện tại công ty có tổng cộng 20 người được Bộ tài chínhcấp thẻ thắm định viên Đây đều là những gương mặt cốt cán trong bộ máy điều hành

của công ty.

- Các chuyên gia và cố van: Có nhiều sự hỗ trợ về chuyên môn của các chuyên giá vàcó van trong nhiều lĩnh vực khác nhau như chuyên gia về xây dựng, tài chính — ngân

hàng, kế toán — kiểm toán, luật pháp — tư pháp - Các chuyên viên thâm định: Được tiếp xúc và đào tạo bài bản thông qua những khóa

học và trải qua 3 tháng học việc ở công ty trước khi lên làm nhân viên chính thức.

31

2.1.3.2, Quy mô đội ngũ lãnh đạo của công ty

Hiện nay công ty đang có tông cộng 140 nhân sự trực tiếp tham gia vào quá

trình thâm định giá của công ty trong đó tại trụ sở chính là: 45 người; chi nhánh HàNội có: 15 người; chi nhánh TP.HCM có 25 người; chi nhánh Miền Nam có 15 người;

Địa chỉ : Số 77 Điện Biên Phủ, Phường Da Kao, Quận 1, TP Hồ Chí Minh

+ Chỉ nhánh tại Miền Nam

Địa chỉ: 49 Bùi Đình Túy, Phường 24, Quận Bình Thạnh, Thành phó Hồ Chí Minh

Và 29 văn phòng đại diện ở cả nước, và tiếp tục mở rộng các chỉ nhánh, văn phòng

trên địa bàn toàn quốc

Năng lực đội ngũ lãnh đạo của công ty bao gồm 20 người Đây là những người

có trình độ về năng lực, đã tham gia đào tạo và có nhiều năm kinh nghiệm công tác

trong ngành - lĩnh vực tương tự.

Tắt cả đều có thẻ thâm định viên về giá do Bộ tài chính cấp, có nhiều người học

chuyên ngành thâm định giá tại Dai học Kinh tế Quốc dân Nhiều người vinh dự đượcnhận bằng khen của Bộ tài chính

Đội ngũ lãnh đạo có nhiều người có chứng chi đấu thầu, đấu giá viên, thẻ thẩmđịnh viên, giám định viên, chứng chỉ môi giới sàn bất động sản, chứng chỉ bồi dưỡngnghiệp vụ thâm định giá, chứng chỉ kế toán trưởng, nghiệp vụ đấu thâu

Nhân lực chủ chốt ở văn phòng đại diện Hà Nội là:

Ông: Trần Lê Mạnh Hùng

- _ Chức vụ: Tổng Giám đốc- _ Chuyên môn: Tham định viên (Thẻ thâm định viên về giá số: XIII18.1973)

32

- _ Kinh nghiệm công tác: Cử nhân Kinh tế trường Dai Học Kinh tế Quốc Dân

chuyên ngành Tham định giá; thâm định viên về giá, dau giá viên, giámđịnh viên Chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ Kế toán trưởng, chứng chỉ quảnlý dự án và dau thầu, chứng nhận môi giới và quản lý sàn bất động sản,chứng chỉ nghiệp vụ đấu thầu Chủ tịch hội đồng quản trị của 03 công ty vềThâm định giá, giám định tài sản, tư van đầu thầu, đấu giá

- Tham niên công tác: 06 năm trong lĩnh vực định giá tài sản va quản ly.

Ông Nguyễn Xuân Tiên

- _ Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc- _ Chuyên môn: Tham định viên (Thẻ thẩm định viên về giá số: XIV 19.2279)- _ Kinh nghiệm công tác: Cử nhân Kinh tế trường Dai Học Kinh tế Quốc Dân

chuyên ngành Thâm định giá Thâm định viên về giá, đấu giá viên Chứngnhận môi giới và quản lý sàn bat động sản, chứng chỉ nghiệp vụ dau thầu

- Tham niên công tac: 03 năm trong lĩnh vực định giá cho các doanh nghiệp

thâm định giá.

Ông Lê Văn Hòa

- _ Chức vụ: Phó Tổng giám đốc- _ Chuyên môn: Tham định viên (Thẻ thâm định viên về giá số: IX16.1506)- _ Kinh nghiệm công tác: Cử nhân Kinh tế trường Dai Học Kinh tế Quốc Dân

Tham định viên về giá Chứng nhận môi giới và quản lý sàn bất động sản,chứng chỉ nghiệp vụ đấu thầu

- Tham niên công tác: 03 năm trong lĩnh vực định giá tài sản ngân hàng Bắc

A và Vietiinbank, 06 năm trong lĩnh vực định giá cho các doanh nghiệpthẩm định giá

2.1.3.3, Lĩnh vực hoạt động chính

Dich vụ thấm định giá bat động sản

Các dự án đầu tư về resort, khu nghỉ dưỡng

Dat thuong mai dich vu

Dat thô cư, đất chuyên dụng, dat nông nghiệp

Nhà phó, biệt thự, chung cư

Nhà xưởng công nghiệp, nhà máy kho hàng, bến bãi,

33

Dich vụ thâm định giá động san

Máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất, dây chuyền sản xuất chuyên dùng Máy móc thiết bị xây dựng, y tế, nông nghiệp, công nghệ thông tin, môi trường,các vật tư, trang thiết bị

Máy móc thiết bị gia dụng, máy móc thiết bị điện tử, điện gia dụng, điện công

nghiệp Phương tiện vận tải : Đường bộ, đường thủy

Dich vụ thâm định giá doanh nghiệp, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản vô hình

Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh

Đánh giá uy tín doanh nghiệp.

Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, cô phần hóa.Một số dịch vụ khác

Tư vân đâu tư, kinh doanh, mua — bán doanh nghiệp

Tư vân đâu giá tài sản Tu vân dau thâu

Dịch vụ giám định

Tham định giá với các mục đích

Mua bán, chuyên nhượngĐầu tư mua sắm mới

Chứng minh tài chính, liên doanh, liên kết

Thanh lý, phát mãi tài sản

Thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và bồi thườngPhụ vụ điều tra, truy tố và thi hành án

Đền bù, hỗ trợ, giải tỏa khi quy hoạch

Góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp

Hạch toán, kế toán khi tính thuế, bảo hiểmTranh chấp, khiếu nại

Phục vụ cho thuê tài chính Bảo hiém, bôi thường tài san

34

2.1.4, Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2019-2022 của Công ty VAAE

02

Doanh thu

thuần về

bán hàng và cung

cấp dịch

vụ

20 17.500.486.073 36.794.979.608 37.153.247.231 43.475.371.398

Doanh thu hoạt động

kinh doanh

24 4.950.195.540 19.780.950.156 15.750.850.195 25.891.778

35

LN thuần | 30 | 12.552.570.466 | 17.020.673.169 | 21.404.939.141 | 31.267.117.014

từ hoạt

động kinh

doanh Thunhập | 31 0 0 0 0

khác

Chỉ phí 32 0 0 0 0 khác

LN khác 40 0 0 0 0

Tổng LN 50 | 12.552.570.466 | 17.020.673.169 | 21.404.939.141 | 31.267.117.014

kế toán trước thuế

Chỉ phí 51 | 2.110.514.093 | 3.404.134.634 | 4.280.987.828 | 5.002.318.119

thuế

TNDN Lợi nhuận | 60 | 10.442.056.373 | 13.616.538.535 | 17.123.951.313 | 26.264.798.895

2020 tăng 1,06 lần so với năm 2019 và đến năm 2021 đã tăng mạnh lên đến 13,45%

so với năm ngoái Năm 2020 là năm VAAE mở rộng thêm chi nhánh ở các tỉnh miềnBắc nhằm tạo mạng lưới thông tin liên kết chặt chẽ phục vụ công tác định giá khiếnchi phí kinh doanh tăng mạnh 4 lần so với năm trước Tuy nhiên bù lại sự hiệu quảđã được thể hiện rõ rệt khi lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp từ 2019 đến năm2020 đã tăng 30% (~3,2 tỉ đồng) và đến năm 2021 là đã tăng ~64% so với năm 2019

Năm 2022 đánh giá sự trở lại mạnh mẽ của VAAE trong khoảng thời gian dịch

dã hoành hành Doanh thu tăng lên đáng kể, thực hiện được rất nhiều các hợp đồng

lớn liên quan đến cả động sản và bất động sản, gia tăng lượng khách hàng và có những

mục tiêu lớn trong năm tới.

36