Khóa luận tốt nghiệp: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Vịệt Nam (VAAE)

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA MARKETING

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGANH MARKETING

DE TAI:

Ho va tén: Tran Thi Kim Hoa

Ma sinh vién: 11192007

Lop chuyén nganh: Marketing 61E

Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Minh Phương

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

LOI CAM ON

Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm on giảng viên hướng dẫn — Thạc sĩ Nguyễn ThiMinh Phương đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

và thực hiện khóa luận này

Thông qua khóa luận này, tôi cũng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các giảng viên Bộmôn Tham định giá khoa Marketing — trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã

truyền đạt cho tôi các kiến thức chuyên ngành từ cơ bản nhất, tạo điều kiện cho

tôi tiếp cận với các kiến thức thực tế giúp tôi hoàn thành chuyên đề một cách tốt

nhât và mang lại trải nghiệm tôt trong môi trường công việc sau này.

Tôi cũng xin cảm ơn ban lãnh đạo và các anh, chị tại Công ty Cô phần Giám định

và Tham định Tài sản Việt Nam đã tạo điều kiện cho tôi được thực tập tại Côngty, tận tình hướng dan tôi giúp tôi giải đáp thắc mắc, có thêm nhiều hiểu biết vềcông việc thấm định giá thông qua công việc thực tế trong suốt quá trình thựctập Với vốn kiến thức hạn hẹp và thời gian thực tập tại công ty có hạn nên tôikhông tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp,

phê bình của thầy cô và đó sẽ là hành trang quý giá giúp tôi hoàn thiện kiến thức

của mình sau nảy.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội,ngày tháng 04 năm 2023Sinh viên thực hiện

Trần Thị Kim Hoa

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp nay là công trình nghiên cứu của riêngtôi Các tài liệu tham khảo, trích dẫn, tổng hợp số liệu trong chuyên đề đều cónguồn gốc rõ ràng, trung thực, khách quan và chưa được công bồ trên bất kỳ côngtrình nghiên cứu nào khác Moi tai liệu tham khảo đều được tôi liệt kê rõ rangtrong danh mục tài liệu tham khảo và được sự đồng ý của cô Nguyễn Thị Minh

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm với lời cam đoan này.

Hà Nội, ngày tháng 04 năm 2023Sinh viên thực hiện

Trần Thị Kim Hoa

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYET VE THÂM ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN

BẰNG PHƯƠNG PHAP THANG DƯ 2-2 s°©sssssseEseEssvssesserserssrssess 31.1 Cơ sở lý luận về phương pháp thang dư trong thẩm định giá bat động sản 3

1.1.1 Bat động sản :- 5c 2222 EE EE21121127121121121121111121121111211211.111 11a 31.1.2 Tham 0g, N4 4

1.1.3 Phuong phap thang 1 a Ở 5

1.2 Các nhân tố có ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tham định giá bat

động sản bằng phương pháp thang dư 5- 5 << s2 se se se sessessesseseeseesesse 81.2.1 Tổng hợp các nghiên cứu trước về phương pháp thặng dư và thực trạng áp

dụng phương pháp thang dư trong thâm định giá bất động sản . 5 5+: 81.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản

bằng phương pháp thang dư - 2-5255 SE‡SE‡EEEEEEEE2EEEE2EEEEEEEEEEEEEEErrrrrrrei 10

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

TRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN

GIÁM ĐỊNH VÀ THẢM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT NAM (VAAE) -« 10

2.1 Giới thiệu về Công ty VA A E e-s<ss<©se+seSxseEkserkeEseErserkttketrserksersssrssske 10

2.1.1 Thông tin cơ bản về công ty VAA ¿5© t2EEE2E2E12121212121111211 21.1 cv, 10

2.1.2 Cơ cau bộ máy tô chức của Công ty VAAIE -¿- 2 2+5£+E2EeEEeEEEeErrrrervees 11

2.1.3 Hoạt động kinh doanh chính của Công ty VAAE - - Sen He 12

2.1.4 Đối tượng khách hàng chủ yếu của Công ty VAAE ¿ -¿©cx+cc+zcsce 122.1.5 Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây tại Công ty

Z7 Ả ÔỎ 13

2.2 Thực trang áp dụng phương pháp thặng dư trong tham định giá bat động

sản tại Công ty VAAE co HH HH KH 000080080186 16

2.2.1 Nghiên cứu tình huống thâm định giá dự án Khu du lịch Nam Biển Đông l62.2.2 Nghiên cứu tình huống thâm định giá dự án Khu chung cư tại 6 TT1 thuộc

khu đô thị Cao Xanh — Hà Khánh A nh HH ng ngư 51

2.3 Đánh giá hoạt động thâm định giá bat động sản bằng phương pháp thing

dư tại Công ty VAAIE: cọ HH HO THỌ 00000000 ø 74

2.3.1 Những kết qua dat đưỢC - : 22-5<+St‡SEE E2 EEEEE21121121171711211211 11111 re.

2.3.2 Nhiing ton tai han 0) '^

CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHAP NHAM NANG CAO CHAT LƯỢNG

HOAT DONG THAM DINH GIA BAT DONG SAN BANG PHUONG PHAP

THANG DU TAI CONG TY CO PHAN GIAM DINH VA THAM DINH TAI

SAN VIET NAM — '-"'-.””.-"^- Ô

3.1 Dinh hướng phát triển hoạt động thấm định giá bat động san tại Công ty

VÀ AE trong fươTig ÌÌ 2-55 5= << < 5s 9 Họ nọ 000.000.0000 4.06 06

3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt đông thâm định giá bat động

sản bằng phương pháp thang dư tại Công ty VA A E e-seescsessecssesssess3.2.1 Hoàn thiện cách tính tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thang dư

3.2.2 Hoàn thiện lại tính toán doanh thu - 7-55-5522 E333 ******££££++++2222 xxx

3.2.3 Dao tạo nghiệp vụ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của TĐV 3.2.4 Quản lý hệ thống thông tin dữ liệu sao cho hiệu quả 2- 2-5 522522 s23.2.5 Hạn chế các rủi ro, sai sót trong công tác thâm định giá - 2-2 zc:3.3 Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước nhằm nâng cao chất lượng hoạt

động tham định giá bat động sản bằng phương pháp thang 3.3.1 Hoàn thiện các quy định luật pháp về ước tính tỷ suất chiết khấu trong Tiêu

dư chuan Thâm định giá Việt Nam TDGVN l [ - 2-2 2+52+E£+E£EEeEEeEEEEEeEkrrrrrerreeg3.3.2 Cập nhật, bồ sung thường xuyên hệ thống cơ sở quản lý dữ liệu quốc gia

DANH MỤC BANG BIEU

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty VAAE

Bang 2.2: Bảng báo cáo kết quả kinh doanh của VAAE giai đoạn 2020 — 2021 — 2022

Bang 2.3: Một số dự án thẩm định tiêu biểu của Công ty VAAE thực hiện từ năm

Sơ đồ 2.4: Quy trình thâm định giá của VAAE

Bang 2.5: Các yếu tố quan trọng anh hưởng đến giá trị dy án Nam Biển Đông

Bảng 2.6: Diện tích sàn xây dựng và sàn sử dụng công trình dự án Nam Biển Đông

Bảng 2.7: Doanh thu từ diện tích gửi xe tầng hằm dự án Nam Biên Đông

Bang 2.8: Bảng thống kê chi số giá tiêu dùng qua các năm (2019-2021)Bảng 2.9: Tỷ suất chiết khấu bình quân (WACC)

Bảng 2.10: Diện tích cho thuê sàn TTTM tầng 1-2-3 dự án Nam Biên Đông

Bang 2.11: Các yếu tô so sánh giá thuê sàn TTTM

Bảng 2.12: Bảng điều chỉnh các yếu tô so sánh giá thuê sàn TTTMBảng 2.13: Giá thuê TTTM trong những năm gần đây (2014-2021)

Bảng 2.14: Diện tích và 36 lượng căn hộ dự án Nam Biển Đông

Bảng 2.15: Các yếu tố so sánh giá bán căn hộ dự án Nam Biển ĐôngBảng 2.16: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh căn hộ

Bảng 2.17: Lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp

Bang 2.18: Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị chung cư Cao Xanh

Bang 2.19: Diện tích sàn xây dựng và san sử dụng khu đô thị Cao Xanh

Bảng 2.20: Các yếu té so sánh giá căn hộ dự án khu đô thị Cao Xanh

Bang 2.21: Bảng ty trọng các yếu tố so sánh

Bảng 2.22: Diện tích Shophouse của khu đô thị Cao Xanh

Bảng 2.23: Lợi nhuận nhà đầu tư

Bảng 3.1: Tỷ suất chiết khấu bình quân (WACC) của dự án Nam Biển ĐôngBảng 3.2: Bảng tỷ trọng các yếu tố so sánh chung cư Cao Xanh

Bảng 3.3: Bảng tiến độ chuyển nhượng căn hộ dự án Nam Biển Đông

Bảng 3.4: Ty suất chiết khấu bình quân (WACC) dự án Nam Biên Đông

Bảng 3.5: Xác định giá trị dự án Nam Biên Đông bằng phương pháp thang dư

Bảng 3.6: Bảng tỷ trọng các yếu tố so sánh chung cư Cao Xanh

DANH MỤC TỪ VIET TAT

VAAE: Công ty Cổ phần Giám định và Tham định Tài sản Việt Nam

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền TDG: Tham định giá

TSTĐ: Tài sản thấm định

TSSS: Tài sản so sánh

TTTM: Trung tâm thương mại

IVSC: Tiêu chuẩn Tham định giá quốc tế

TDGVN: Tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận Quyền sử dung datBĐS: Bất động sản

DT: Diện tíchCP: Chi phí

DN: Doanh nghiệpCSH: Chủ sở hữu

TNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp

HĐ: Hợp đồng

XLN: xử lý nợ

MỞ DAU1 Lý do lựa chọn đề tài.

Hiện nay ngành thấm định giá là ngành đang phát triển và được kỳ vọng trongtương lai Ngành thâm định giá có vai trò quan trọng trong các hoạt động tài

chính, và càng được thé hiện rõ qua các hoạt động như thé chấp vay vốn Ngân

hàng, xử lý tài sản phát mại, tính thuế, hạch toán kế toán, Các chuyên gia chorằng, thời gian tới là thời điểm đặt ra những cơ hội và thách thức lớn đối với sựphát triển ngành thâm định giá Theo cục quản lý giá, ngành thẩm định giá cần

phải được củng cố và có bước tiến bộ vượt bậc thì mới có thé đáp ứng được sự

phát triển kinh tế xã hội trong tình hình mới Các doanh nghiệp cần phải có quymô, năng lực thâm định giá lớn hơn Thâm định viên yêu cầu cần phải có trình độchuyên môn tốt hơn và có tính chuyên nghiệp cao hơn, đồng thời quản lý nhà

nước về lĩnh vực này cần chặt chẽ hơn Bên cạnh đó còn có những hành vi viphạm đạo đức hành nghề dẫn đến chất lượng dịch vụ thâm định giá không được

dam bảo, đặc biệt là khi áp dụng phương pháp thang dư trong thấm định giá tài

Công ty Cé phần Giám định và Tham định Tài sản Việt Nam đã và đang vận

dụng phương pháp thang dư trong thẩm định giá nhiều bat động sản có giá trịlớn, tuy nhiên thực tế lại gặp nhiều bat cập Có thé kế đến một số lý do như: chatlượng nguồn nhân lực chưa đảm bảo, hệ thống thông tin đữ liệu còn chưa hoànthién, khiến cho kết quả thâm định giá chưa chính xác Vậy có thê thay rangthực trạng áp dụng phương pháp thang dư trong thâm định giá tài sản tại Công tyvẫn còn nhiều sai sót

Hiểu rõ được tầm quan trọng của phương pháp thang dư, kết hợp với việc nghiêncứu toàn ngành và quá trình trải nghiệm, thực tập tại Công ty, tìm hiéu thực tế ápdụng phương pháp thặng dư tại doanh nghiệp trong lĩnh vực thâm định, tôi xin

thực hiện chuyên đề tốt nghiệp đề tài: “Thwe trạng áp dụng phương pháp

thang dư trong thâm định giá bat động sản tại Công ty Cổ phần Giám địnhvà Tham định Tài sản Việt Nam (VAAE)”, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằmđề xuất giải pháp hoàn thiện cho Công ty.

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

° Đối tượng nghiên cứu: Ứng dụng phương pháp thặng dư trong thâm định

3 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phối hợp các phương pháp, khảo sát thực tế, thu thập thông tin, so sánhcác dữ liệu trên thị trường, đưa vào đối chiếu, phân tích, kết luận Hầu hết cácthông tin trong bài, tác giả đều sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập được, baogồm các nghiên cứu trước đây có liên quan đến thâm định giá bất động sản bằngphương pháp thu nhập, báo cáo thâm định giá VA AE, các thông tin trên Internet,bài báo, các thông tư, quy định Pháp luật về thâm định,

4 Câu hỏi nghiên cứu

° Các nhân tô ảnh hưởng đến hoạt động thâm định giá bất động sản bang

phương pháp thặng dư là gì?

° Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thâm định giá bất động

sản tại Công ty Cô phần Giám định va Tham định Tài sản Việt Nam như thé nào?

° Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng phương

pháp thang dư trong thấm định giá bat động san tại Công ty Cổ phần Giám định

và Thâm định Tài sản Việt Nam bao gồm những gì?

5 Mục tiêu nghiên cứu

° Tìm hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động

6 — Bố cục khóa luận

Kết cau đề tài bao gồm: Mở dau, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Phụ lục và 3 phan

chính là

° Chương 1: Giới thiệu tong quan về Công ty Cô phần Giám định và Tham

định Tài sản Việt Nam (VAAE)

° Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thâm định

giá bất động san tại Công ty Cé phần Giám định va Tham định Tài sản Việt Nam° Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thâmđịnh giá bất động san băng phương pháp thang dư tại Công ty Cổ phần Giámđịnh và Thâm định tài sản Việt Nam

CHUONG 1: CƠ SO LY THUYET VE THÂM ĐỊNH GIA BAT DONG

SAN BANG PHUONG PHAP THANG DU

1.1 Cosély luận về phương pháp thang dư trong thâm định giá bat động

b Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta, BĐS đượcchia thành nhiều loại phù hợp với đặc điểm, nhu cầu và mục đích sử dụng khácnhau và được phân loại thành 3 nhóm chính: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS

không đầu tư xây dựng, BĐS đặc biệt.

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng va côngtrình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS

là trụ sở làm việc Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản

gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn

Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: Các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

Nhóm 3: BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,

nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang

c Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bat động san

° Quan hệ cung cầu trên thị trường: Giá cả bất động sản phụ thuộc phần lớn

vào quan hệ cung — cầu trên thị trường Trong trạng thái tĩnh, khi cầu lớn honcung, giá cả bất động sản thường bị đây lên cao Ngược lại, khi cầu thấp hơn

cung, giá cả bất động sản có xu hướng giảm xuống Trong trạng thái động, khi

câu tăng làm đường câu dịch chuyên lên trên, cân băng trên thị trường được xác

lập ở mức giá và lượng cao hơn Do cung ít co giãn đối với giá làm cho giá cả

tăng mạnh.

Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn củacung và cau theo giá Chang hạn, khi cầu co giãn, cung tăng lên sẽ thiết lập điểmcân bằng mới trên thị trường tương ứng với mức giá giảm xuống nhỏ hơn mứctăng lên của lượng cầu Ngược lại, khi cung giảm xuống, giá tăng lên, lượng cânbăng giảm xuống Trong cả hai trường hợp này, sự thay đổi của giá đều nhỏ hơn

sự thay đổi sự thay đổi của lượng Nếu cầu ít co gin thì mỗi sự thay đổi tronglượng sẽ làm cho cầu ít thay đôi và giá cả sẽ biến động mạnh.

Mối quan hệ của cung và cầu còn phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, khicầu tăng nhưng cung ít co giãn sẽ dẫn đến giá cả tăng mạnh Trong dài hạn, cungco giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá sẽ tăng ít hơn so với ngắn hạn.

° Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: bao gồm các yếu tố tự nhiên,

nhóm các yếu tô kinh tế, nhóm các yếu tố pháp lý, chính sách của Nhà nước

° Nhóm các yếu tổ tự nhiên: vị trí BĐS; kích thước, hình thể, diện tích

BĐS; điều kiện về thiên nhiên, môi trudng, Chang hạn những BĐS nam taitrung tâm đô thị thường có giá cao hơn những BĐS cùng loại nằm ven trung tâm.Và ngay tại vùng trung tâm, những BĐS namở các vị trí dep cũng có giá cao hơnnhững BĐS năm ở vi trí kém hap dẫn hon

° Các yếu tố kinh tế: bao gồm khả năng mang lại thu nhập, tiện nghi gắn vớiBĐS Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyên nhượng củanó càng cao và ngược lại Những tiện nghi gắn liền với BĐS như: hệ thống điện,nước, vệ sinh, thông tin liên lạc càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm

cho giá BĐS tăng

° Các yếu tô pháp lý: BĐS có day đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sẽ có giá cao hơn các BĐS không day đủ giấy tờ.

° Các yêu tố chính sách của Nhà nước: Các chính sách có tác động gián tiếp

như chính sách thu hút đầu tư có thể làm tăng nhu cầu về BĐS, qua đó có thể làmcho giá BĐS tăng Các chính sách tác động trực tiếp như chính sách cho phép

người nước ngoài được mua BĐS; chính sách cho phép những người không có

hộ khâu thành phố mua nhà tại thành phó, cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS

1.1.2 Tham định giá

Thâm định giá là việc cơ quan, tô chức có chức năng thâm định giá xác định giátrị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định

theo tiêu chuan thâm định giá -điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13.

Thâm định giá bat động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thâm định giáxác thấm định giá trị bằng tiền của bất động sản phù hợp với giá thị trường tại

một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêuchuẩn thâm định giá.

a Vai trò

Thâm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyếtđịnh liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê,đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản (trong đó có bất động sản).

Khi khung pháp lý cho hoạt động TDG ngày một hoàn thiện, hoạt động TDG nói

chung va TDG BĐS nói riêng sẽ thé hiện được vai trò sau đây:

° Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, quađó thúc đây tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡnhững mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường,

góp phan làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu

° Chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng

° Tài chính và tín dụng: ước tính giá trị của một BĐS đảm bảo thế chấp, tạocơ sở dé ngân hàng quyết định cho vay

° Cho thuê theo hợp đồng

° Thâm định giá tài sản doanh nghiệp

° Thâm định giá theo luật pháp: xác thâm định giá trị đánh thuế, bồi thường,

phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.

1.1.3 Phương pháp thang dư trong thẩm định giá bat động san

a Khái niệm

Phương pháp thang dư: Là phương pháp thâm định giá xác thẩm định giá trị BĐScó tiềm năng phát triển bang cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định

của bat động sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tat cả chi phí dự kiến phát sinh(bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) dé tạo ra sự phát triển đó (theo Tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam số 11)

Trong đó: V là giá trị BĐS cần thâm định giá

DT: là tổng doanh thu của dự ánCP: là tổng chi phí dau tư dự án

Giả định quá trình phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sởhữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần dé kinh doanh hoặc bántừng phần BĐS qua nhiều năm

yay PLO) (DT, —CP)

t=0 q +r y

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thâm định giá

DT,: Doanh thu phát triển giả định của BĐS tại thời điểm tCP: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t

r: Tỷ suất chiết khấu

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

t: Năm dự báo

d Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS Cần thực hiện quy đổi tổngdoanh thu phát triển của BĐS về thời điểm TDG

Bước 4: Ước tính tông chi phí phát triển dé tạo ra giá trị sự phát triển của BĐS.Cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phá triển của BĐS về thời điểm TDG

Bước 5: Xác thâm định giá trị quyền sử dụng dat trên cơ sở lay kết quả tính toánở Bước 3 trừ kết quả của Bước 4

e Xác định tổng doanh thu phát triển

Tổng doanh thu phát triển của BĐS là tổng doanh thu dự kiến có được của BĐSTDG phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.Việc chuyên đổi tổng doanh thu phát triển của BĐS về thời điểm thẩm định giáđược thực hiện theo công thức tổng quát sau:

=0 (+r)

f Xác định tổng chi phi phát triển

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí cần thiết dé đầu tư vào một BĐS cótiềm năng phát triển, phù hợp với quy định pháp luật và đáp ứng được mục đíchsử dung tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất TDG Tổng chi phí phát triểnbao gồm:

-Chi phi tư van đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáođầu tư; lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng;

- Chi phi quản lý dự an

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bang, tái định cư

- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình,

chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lắp mặt băng xây dung; chi phí

xây dung công trình tạm, công trình phụ trợ phục vu thi công

- Chi phí trang thiết bi: chi phi mua sắn trang thiết bị; chi phí đào tao và chuyềngiap công nghệ, chi phí lắp đặt, vận chuyền, bảo hiểm,

- Chi phí khác, gồm Chi phí liên quan đến nghĩa vụ Tài chính với Nhà nước,

chi phí liên quan đến Dat đai và xây dựng, chi phí liên quan đến môi trường - Chi phí dự phòng: Chi phí dự phòng cho yếu tô khối lượng và chi phí dự

phòng cho yếu tô trượt giá.

- Chi phí kinh doanh: Chi phí lãi vay; Lợi nhuận cho nhà đầu tư; Chi phíquảng cáo, bán hàng; Thuế

Việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của BĐS về thời điểm TDG được thực

hiện theo công thức:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thé bị thay đổi

tuỳ theo các điều kiện của thị trường.

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giá trị tất cả cácdòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực

1⁄2 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tham định giá batđộng sản bằng phương pháp thặng dư

1.2.1 Tổng hợp các nghiên cứu trước về phương pháp thang dư và thựctrạng áp dụng phương pháp thang dư trong thâm định giá bat động sản

a Nghiên cứu của Vũ Minh Cương

Theo như nghiên cứu của Vũ Minh Cương (2019) về “Hoạt động thẩm định giá

tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán Asco” kết quả chỉ ra rằng nhân tố ảnh

hưởng đến chất lượng hoạt động thâm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dưbao gồm 2 nhân tố chính là nhân tố thuộc về doanh nghiệp Kiểm toán và nhân tố

thuộc về khách hàng.

Nhân tố thuộc về doanh nghiệp:

- Bộ may TDG; qua trình quản ly TDG;

- Chính sách đối với nhân lục TDG và phí dich vụ TDG.

Nhân tổ thuộc về khách hàng:

- Nhu cầu khách hàng;

- Đặc điểm đối tượng thẩm định giá của khách hàng.

Ngoài ra còn có các nhân tố khác như: cơ chế, chính sách; sự cạnh tranh trên thịtrường Tác giả đã chỉ ra răng bộ máy thâm định giá là quan trọng nhất vì bộ máy

hoạt động tốt thì công việc sẽ được giải quyết một cách nhanh chóng, đúng tiến

độ, đảm bảo chất lượng cho khách hàng và ngược lại.

b Nghiên cứu của Đinh Thị Hà

Nghiên cứu: “Hoàn thiện công tác dịch vụ thẩm định giá dự an dau tư bắt độngsản phục vụ mục dich xứ lý nợ tại Công ty TNHH Thẩm định giả và Đại lý Thuế

Việt Nam” của Dinh Thị Hà (2017) đã chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng đến chatlượng thâm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư bao gồm nhân tố chủ quanvà nhân tố khách quan.

Các nhân tố chủ quan:

- Nang luc tổ chức của thâm định giá bao gồm bộ máy quản lý, nhân lực,

phương tiện kỹ thuật, cơ sở dữ liệu

- Năng lực va pham chat đạo đức của các cán bộ nhân viên thâm định giá.

Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng thâm định giá như bản thândự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; sự sẵn có và đầy đủ của cơ sở dữ

liệu, khả năng hấp thụ của thị trường các sản phẩm dự án; môi trường kinh tế;môi trường pháp lý; trong đó yếu tố quan trọng nhất là năng lực tổ chức của

công ty.

C Nghiên cứu của Phan Nguyễn Linh Da

Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bắt động sản tại Công ty TNHHTham định giá và Dịch vụ Tài chính Da Nẵng” của Phan Nguyễn Linh Đa (2013)cho rằng có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá BĐS bằngphương pháp thang dư bao gồm cả các nhân tô chủ quan như: Việc lựa chon vàxây dựng quy trình thâm định giá, hệ thống thông tin thâm định giá và đội ngũnguồn nhân lực và các nhân tố khách quan như: môi trường pháp luật, môitrường kinh tế, xu hướng hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản.

Trong đó tác gia đã xác định được răng mức độ ảnh hưởng của các yêu tô từ cao

đến thấp là: hệ thống thông tin, quy trình thẩm định, đội ngũ nguồn nhân lực, xuhướng phát triển của thị trường và các yếu tố môi trường tác động từ bên ngoài.

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động thẫm định giá bằng

phương pháp thặng dư

a Hệ thống thông tin/cơ sở dữ liệu quốc gia

Do hầu hết các dự án là thẩm định giá trên cơ sở thị trường nên thông tin thịtrường thu thập được là rất quan trọng Mặt khác, khi áp dụng phương phápthang dư thì thông tin cần phải được ước tính trong tương lai, và quy đồi từ tươnglai về hiện tại Tuy nhiên, việc tiếp cận một số thông tin bất động sản vẫn còngặp khó khăn, và do phải ước tính từ tương lai về hiện tại nên thâm địnhviên/chuyên viên thẩm định rất khó năm bắt được hết thị trường và sự biến động

của vùng đó Vậy nên, cần xây dựng hệ thống thông tin/cơ sở dữ liệu quốc gia làcăn cứ, cơ sở giúp cho thẩm định viên tiếp cận với nguồn thông tin một cách dé

b Quy định luật pháp về phương pháp thặng dư

Quy định luật pháp ảnh hưởng mạnh mẽ tới hoạt động thâm định giá của công ty.

Các công ty trong ngành thâm định đều phải thực hiện và làm việc theo luật

pháp, nổi bật nhất là Tiêu chuân thẩm định giá Việt Nam va cụ thé là Tiêu chuẩnsố 11 — Thâm định giá bất động sản Đây cũng là quy chuẩn dé các doanh nghiệplàm theo khi ước tính giá trị bất động sản Điều này cho thấy luật pháp chỉ phốirất mạnh đến cách thực hiện và áp dụng phương pháp thặng dư Nếu quy định

luật pháp về phương pháp thang dư rõ ràng, đúng dan, hợp lí thì các công ty thâmđịnh cũng có nền tảng chuẩn dé tính toán.

c Quy trình thẩm định giá

Quy trình thâm định là các bước thực hiện của công ty từ khâu đầu tiên nhận hồsơ, tìm kiếm thông tin, khảo sát thực địa, tính toán đến bước cuối cùng là viết báocáo chứng thư gửi khách hàng Nếu quy trình thâm định rõ ràng thì việc thẩm

định trở nên dễ dàng hơn, tạo được môi trường làm việc chuyên nghiệp Ngược

lại, Nếu quy trình thấm định gặp van dé, chất lượng của kết quả thâm định giá sẽkhông cao, làm ảnh hưởng đến độ uy tín của công ty Do đó, quy trình thâm địnhđóng vai trò quan trọng trong hoạt động thâm định giá.

d Nguồn nhân lực

10

Chất lượng nguồn nhân lực luôn được coi là yếu tố nòng cốt của công ty, năng

lực và trình độ của thâm định viên/chuyên viên sẽ quyết định rất lớn đến chấtlượng hoạt động thâm định Những dự án khó, đặc biệt là những dự án áp dụngphương pháp thặng dư đều là những dự án lớn, cần phải có đội ngũ giỏi, trình độtốt, vì thâm định viên cần phải xác định giá trị tài sản thẩm định trong tương lai.Nếu nhân viên không có trình độ chuyên môn sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến năng

suất làm việc, ảnh hưởng đến hợp đồng và không đảm bảo được chất lượng đến

khách hàng

e Cách áp dụng phương pháp thing dư trong tham định giá bat động sản

Tác giả xác định đây là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới hiệu quả thâm định,và cũng là yêu tố sẽ được tập trung phân tích trong bài viết, do chất lượng côngtác thâm định bị chi phối rất lớn bởi yếu tố này Có thé nhìn nhận rang đây là

phương pháp khó nhất trong tất cả các phương pháp thấm định giá bat động sản,

nên việc áp dụng kiến thức lý thuyết vào thực tiễn còn nhiều bất cập Tùy theotừng tình huống cụ thê mà thay đổi cho phù hợp, tránh sự rập khuôn trong cách

áp dụng phương pháp thặng dư Hoặc có thể kể đến do thiếu kinh nghiệm chuyênmôn nghiệp vụ, thiếu kiến thức khiến việc áp dụng còn sai sót, nên cần phải tiếptục trau dỗi kỹ năng, chuyên môn nghiệp vụ nhằm nâng cao chất lượng hoạt độngthâm định giá.

f Cơ sở vật chat, trang thiết bị phục vu công tác thắm định

Cơ sở vật chất, trang thiết bị có thé là rào cản hoặc sự giúp ích lớn đối quá trìnhthâm định giá Nếu được cung cấp các trang thiết bị như máy đo đường, đo diệntích thì mức độ chính xác sẽ cao hơn rất nhiều so với sử dụng các công cụ thủ

công Ngoài ra, việc công ty có một hệ thống dữ liệu đồ sộ thống kê giá trị thẩmđịnh của các dự án qua nhiều năm cũng là điều sẽ giúp cho chuyên vién/tham

định viên ước tính giá trị bất động san dé dàng và chính xác hơn Sự thiếu sóttrong cơ sở vật chat, trang thiết bi có thé dẫn đến sự sai lệch kết quả hoặc gâymất thời gian, công sức hơn, gây ảnh hưởng tới năng suất làm việc, từ đó tácđộng tới chất lượng hoạt động thâm định.

g Năng lực và trình độ tổ chức của công ty

Một tô chức làm việc có chuyên nghiệp hay không sẽ phản ánh qua trình độ lãnhđạo của những người đứng đầu công ty Cho nên nhân tố này đóng vai trò quantrọng đến chat lượng hoạt động thẩm định giá tại Công ty Công ty nên chia theo

11

từng phòng ban, và mỗi phòng ban làm việc theo hướng chuyên môn hóa sẽ giúp

nhân viên trong bộ phận dó hiểu được nhiệm vụ và trách nhiệm của bản thânhơn Ngoài ra, ban lãnh đạo Công ty tạo điều kiện gắn kết các phòng ban với

nhau, tạo ra môi trường văn hóa hợp tác cùng làm việc, xử lý công việc cũng dễ

dàng hơn.

h Thời gian và chi phí thực hiện tham định

Hai chỉ tiêu này là hai chỉ tiêu quan trọng ảnh hưởng tới chất lượng dịch vụ cung

cấp và lợi ích của khách hàng Trong nhiều trường hợp, khách hàng cần gấp và

cần sử dụng kết quả tham định ngay lập tức thì công ty cần phải đây nhanh thời

gian, tạo năng suất nhưng vẫn phải đảm bảo hiệu quả Tuy nhiên, công ty cũng

cần phải cân đối thời gian, đôi lúc việc làm quá nhanh cũng khiến khách hàngnghi ngờ kết quả, hoặc làm quá chậm cũng làm chậm trễ công việc của kháchhàng Do đó, thời gian cũng là yếu tố cần nghiên cứu, Hơn nữa, chỉ phí thực hiện

cũng tác động tới công tác thâm định, nếu chi phí quá thấp, thậm chí đến mứckhông đủ chi phí di chuyển khảo sát thì có thé dẫn tới một số van đề như cắt bớt

quy trình, lược bỏ cả những bước quan trọng để tiết kiệm chỉ phí.

Như vậy, dựa trên phân tích cá nhân và từ các nghiên cứu trước đây, tác giả sẽ đề

cập đến các yêu tổ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động thâm định bat động san

băng phương pháp thặng dư trong bài viết, nhưng, sẽ tập trung sâu vào cách thức

áp dụng phương pháp thặng dư Do đây là yếu tố quan trọng nhất và ảnh hưởng

mạnh mẽ nhất, được rút ra từ đánh giá cá nhân và đã được kết luận từ các nghiên

cứu trước.

12

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

TRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHANGIÁM ĐỊNH VÀ THAM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT NAM (VAAE)

2.1 _ Giới thiệu về Công ty VAAE

2.1.1 Thông tin cơ bản về công ty VAAE

Công ty Cô phần Giám định và Tham định Tài Sản Việt Nam (VAAE) được

thành lập từ năm 2010, và được Bộ Tài chính cấp phép theo Nghị định số:

101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định của Chính phủ về

Tham định giá.

° Thông tin doanh nghiệp

Tên giao dịch bằng tiếng Việt: Công ty Cổ phần Giám định và Thâm định Tài

sản Việt Nam

Tên giao dịch băng tiếng anh: Viet nam assessment and evaluation assets joint

Stock company

Dia chi: Tang 9, Toa nha Sky Cty Tower A, S6 88 Lang Ha, Phuong Lang Ha,

Quận Đống Da, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.

- Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.

Hiện nay, VAAE đã thành lập 3 chi nhánh, bao gồm 1 chi nhánh tại Hà Nội, 1chi nhánh Thành phó Hồ Chí Minh và 1 chỉ nhánh Miền Nam Ngoài ra, công ty

còn có 29 văn phòng đại diện tại các tỉnh trên toàn quốc trải dài từ Bắc vào Nam

như: Hà Nội, Hải Dương, Quảng Ninh, Hà Tĩnh, Khánh Hòa, Cà Mau, Lâm

Đồng, Bến Tre,

*Dia chỉ các chi nhánh của Công ty:

10

Chi nhánh Hà Nội: T5 (LK11B-5), khu đô thị Mỗ Lao, phường Mỗ Lao, quận Hà

SOATCHAT MARKETING | |PHONG

Ban lãnh đạo của công ty đứng đầu là Hội đồng Quản trị, tiếp theo là Tổng Giám

đốc, Phó tổng Giám đốc Họ đều là người có thẻ thẩm định viên về giá và có đủchuyên môn, kinh nghiệm ít nhất là 5 năm trở lên Dưới ban lãnh đạo là Phòngnghiệp vu, Phòng tông hợp kiểm soát chất lượng, Phòng tư vấn tài chính, Phòng

Marketing và các văn phòng đại diện khác Phòng nghiệp cụ I, II sẽ trực tiếp

11

nhận hồ sơ và thẩm định tài sản theo quy định, quy trình của công ty Phòng tổng

hợp kiểm soát chất lượng có nhiệm vụ kiểm tra, rà soát lại lỗi sai của báo cáothấm định giá Phòng tư van tài chính sẽ cam quỹ của công ty, đảm nhiệm việc

chi tiêu, lập báo cáo tài chính và báo cáo ngân sách của công ty Phòng

marketing đảm nhận vai trò quảng bá, truyền thông thương hiệu Còn văn phòngquản lý các vấn đề như hành chính nhân sự và các thủ tục nội bộ công ty Tất cảcác chỉ nhánh và các văn phòng đại diện đều chịu sự quản lý của Phó Tổng giám

Hiện nay công ty có 140 nhân sự trực tiếp tham gia vào quá trình thâm định,trong đó: tại trụ sở chính là 45 người, tại Hà Nội là 15 người, tại thành phố HồChí Minh là 25 người, chi nhánh miền nam là 15 người, còn lại là các văn phòng

thuộc các tỉnh khác là 40 người.

2.1.3 Hoạt động kinh doanh chính của Công ty VAAE

VAAE được đánh giá là một trong những Công ty đứng đầu trong các đơn vị

Tham định tài sản, Tư vấn xác thấm định giá đất, Bán đấu giá tài sản và Giámđịnh thương mại hoạt động trên nhiều lĩnh vực, trong đó lĩnh vực kinh doanhchính là: thâm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thâm định giádoanh nghiệp, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản vô hình, ngoài ra còn có các dịch vụkhác như tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua — bán doanh nghiệp, tư van dau gia tai

san, tu van đâu thâu, dich vu giám định

Mục đích tham định giá của Công ty: Mua bán, chuyên nhượng; dau tư, mua sắmmới; chứng minh tài chính, liên doanh, liên kết; thế chấp vay vốn ngân hàng, bảohiểm, bồi thường; thanh lý, phát mãi tài sản; phục vụ điều tra, truy tố và thi hànhán; đề bù, hỗ trợ, giải tỏa khi quy hoạch; góp vốn, giao vốn, chia tách tài sảndoanh nghiệp, phục vụ cho thuê tài chính; hạch toán kế toán dé tính thuế, bảohiểm; bảo hiểm, bồi thường tài sản; tranh chấp, khiếu nại;

2.1.4 Đối tượng khách hàng chủ yếu của Công ty VAAE

Hiện nay, khách hàng chính của VAAE chủ yếu là các Ngân hàng lớn, có thé ké

đến như: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng

Thương mại Cô phần Quân đội (MB bank), Ngân hàng TMCP Công thương ViệtNam (Viettinbank), Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petromimex (PGBank), Ngân

hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Định hướng trong thời gian tới,

12

VAAE sẽ mở rộng tại các tỉnh, thành phố khác trên toàn quốc, không ngừng pháttriển thâm định giá trong lĩnh vực Ngân hàng đối với các Ngân hàng chưa cộng

Doanh thu hoạt động

tài chính 0,7 0,8 SNyChỉ phí quản lý | 3.756 | 3.772 | 3723

Lợi nhuận thuần từ

hoạt động kinh doanh

49,04 | 35,92 | 33,84 | (13,12) | -26,75% | (2,08) | -5,79%Nguồn: Báo cáo tài chính VAAE

Từ báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu của 3 năm 2020-2022 không cao, lợi

nhuận chỉ chiếm 0,5%-0,7% tổng doanh thu Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nàylà do gần đây dịch bệnh Covid-19 diễn biến hết sức phức tạp, đặc biệt là năm2020 — năm đỉnh điểm bùng né dịch bệnh, đồng thời Ngân hàng siết chặt ngân

sách cho vay làm cho Công ty nhận được ít dự án lớn hơn các năm trước Mặc

khác, phí dịch vụ thâm định của Công ty còn khá thấp, Công ty còn chi trả nhiềukhoản chi phí khác như chi phí truyền thông quảng bá sản phẩm, chi phí khảo sát,chi phí mở rộng quan hệ khách hàng, chi phi đào tạo nhân sự mới và tiền lươngcho nhân viên, dẫn đến khoản lợi nhuận thu về của doanh nghiệp là không cao.

Có thé thấy rằng lợi nhuận của Công ty VAAE giảm từng năm Cụ thé là lợinhuận năm 2021 là 35,92 triệu đồng, giảm 26,75% so với lợi nhuận năm 2020 —49,04 triệu đồng và lợi nhuận năm 2022 là 33,84 triệu đồng, giảm 5,79% so vớinăm 2021 Tình trạng này xảy ra là do đại dịch Covid 19 ảnh hưởng đến việc

kinh doanh của Công ty, cùng với việc Công ty đang tìm cách khôi phục lại

doanh thu sau thuế làm cho lợi nhuận sau thuế liên tục giảm.

Mặc dù đối diện với nền kinh tế khó khăn, tuy nhiên chất lượng dịch vụ thâmđịnh giá của Công ty vẫn luôn được đảm bảo Trong 3 năm 2020-2022, Công ty

vẫn có một số dự án nổi bật đưới đây, thể hiện rõ sự nỗ lực của doanh nghiệp

trong thời gian khó khăn vừa rồi.

Bang 2.3: Một số dự án tiêu biếu của Công ty VAAE thực hiện từ năm

Tên khách axe 3 Muc dich

Giá trị lợi thé thương mại và công trìnhxây dựng trên đất tại khu đất diện tíchNH TMCP 30.574m2 thuộc xã Ngọc Hồi, huyện

Công thương Thanh Trì, TP Hà Nội, Giá trị lợi thếVN -CN Thăng thương mại quyền sử dụng đất và hạ

Long tầng dịch vụ tại thửa đất số 261, tờ bảnđồ số 15, địa chỉ xã Kế Thiện, huyện

Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc,

Thế chấp vay

vôn NgânHàng

14

Công ty CP

Đầu tư Nănglượng MiềnBắc

thương mại đầu tưdầu khí nam Sông

tích 73.345,87 m2 đất tai Khu chức năng

đô thị phía Nam đường vành đai 3, P.Đại Kim, Q Hoàng Mai và xã ThanhLiệt, huyện Thanh Trì, Tp Hà Nội do

Công ty Cổ phần Bitexco thực hiện.Giá trị tai sản dự án Dau tư xây dựng

Nha máy xi măng Xuân Thành công

suất 2500 tấn clinker/ngày.

Giá trị toàn bộ tài sản tại Số 33, đường

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất hình thành trong tương lai là cauphần Trung tâm thương mại tại VincomXuân Khánh- Cần Thơ, thửa đất số 20,

tờ bản đồ 41 Địa chỉ: Số 209 đường 30

tháng 4, phường Xuân Khánh, quận

Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Giá trị Quyền sử dụng đất và các công

trình xây dựng trên đât tại 06 tỉnh

Giá trị 02 dự án của Nam Sông Hau tạiCân Thơ và Hậu Giang

Cô phân, cô phiêu, đât đai, nhà cửa, xe

ô tô, máy móc thiệt bị

Thế chấp vayvôn Ngân

Thế chấp vay

vôn NgânHàng

2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp thang dư trong thấm định giá bat

động sản tại Công ty VAAE

2.2.1 Nghiên cứu tình huống thẩm định giá 2 thửa đất tại dự án Khu du lịchNam Biển Đông

- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

* Các hướng tiếp giáp

- Hướng Tây Nam tiếp giáp đường Nguyễn Chí Thanh;- Hướng Đông Nam tiếp giáp đường nội bộ rộng 7m.

- Các hướng còn lại tiếp giáp thửa đất khác.* Hình dáng thửa đất: Hình đa giác.

- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

* Các hướng tiếp giáp:

- Hướng Tây Nam, Tây Bắc, Đông Bắc tiếp giáp đường nội bộ rộng 7m;- Hướng Đông Nam tiếp giáp thửa đất khác.

16

2208.1/2022/HDDG-định Tài sản Việt Nam.

- Mục dich thâm định giá: Dé Công ty cổ phan Xây dựng Sao Vang Tây Đô

làm cơ sở tham khảo trong việc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật

hiện hành.

- Thời điểm thâm định giá: tháng 8 năm 2022.

b Văn bản pháp lý liên quan

- Các văn bản pháp lý về thẩm định giá

- Bộ Luật dân sự số: 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Luật giá SỐ: 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ hop thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012;

- Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 của Chính phủvề việc quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thâm định giá;

- Nghị định số: 12/2021/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2021 của Chính phủvề việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày

06/08/2013 của chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của luật giá về

- Thông tư số: 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc

ban hành tiêu chuẩn thấm định giá số 08, 09, 10;

- Thông tư số: 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về

việc ban hành tiêu chuẩn thâm định giá số 11;

- Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thâm định giá số067/TDG do Bộ Tài chính cấp lần đầu ngày 14/9/2015; cấp lại lần thứ 11 ngày

17

- Thông báo số: 1045/TB-BTC ngày 30/12/2021 của Bộ Tai chính về việc

công bố Danh sách thâm định viên về giá đủ điều kiện hành nghè thâm định giá

tài sản năm 2022 tại các doanh nghiệp thâm định giá được cấp Giấy chứng nhận

đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thâm định giá.

- Cac van ban khac

- Biên bản hiện trạng, phiếu điều tra, khảo sát thông tin thị trường củaTĐV/Chuyên viên Chi nhánh Hà Nội - Công ty Cé phần Giám định và Thâm

định Tài sản Việt Nam tháng 8/2022;

- Dữ liệu Chi nhánh Hà Nội - Công ty Cổ phần Giám định và Tham địnhTài sản Việt Nam và kết quả khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập xử lý thông tintại thời điểm thâm định giá.

- Tài liệu do Công ty cô phần Xây dựng Sao Vàng Tây Đô cung cấp:

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp do Phòng Dang ký doanh nghiệp— Sở Kế hoạch và Dau tư thành phô Cần Tho cấp cho Công ty cổ phần Xây dựngSao Vàng Tây Đô ngày 24 tháng 05 năm 2016 với mã số doanh nghiệp

- Giấy chứng nhận quyén sử dung đất số AP 878475 do Sở Tài nguyên va

Môi trường tinh Bà Rịa — Vũng Tau cấp ngày 11 tháng 9 năm 2009 cho Công tyTNHH Du lịch Nam Bién Đông;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat số AP 878474 do Sở Tài nguyên vàMôi trường tỉnh Ba Rịa — Vũng Tàu cấp ngày 11 tháng 9 năm 2009 cho Công tyTNHH Du lịch Nam Biên Đông;

- Quyết định số 2027/SXD-QHKT ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Sở Xâydựng — UBND tỉnh Ba Ria — Vũng Tau về việc xác nhận quy hoạch dự án Khudu lịch Nam Biển Đông tại số 155-165 Thùy Vân, phường Thắng Tam, thành

phố Vũng Tàu;

- Quyết định số 528/QĐ-UBND ngày 08 tháng 3 năm 2021 của UBND tinhBà Rịa — Vũng Tàu về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ

1/500 trục đường Thùy Vân, thành phố Vũng Tàu;

- Ban tư vấn thiết kế dự án (Báo cáo ý tưởng tháng 01/2022 do Công ty cổphần Thiết kế xây dựng Mỹ An Phú tư vấn thiết kế);

- Các giây tờ khác có liên quan,

18

Nghiên cửu hỗ sơ

vả lựa chọn phuong phap

Thu thập thông tin

Nguồn: Tài liệu Công ty VAAE

Bước 1: Tiếp nhận ho sơ dự án và các yêu cau của khách hàng

Đầu tiên, sau khi kí hợp đồng TDG với khách hàng là Công ty cô phần Xây dựngSao Vàng Tây Đô, Phòng Nghiệp vụ sẽ tiếp nhận hồ sơ, các giấy tờ pháp lý,thông tin về tài sản thâm định, cụ thé là 2 thửa đất số AP 878475 và AP 878474

của dự án Khu du lịch Nam Biển Đông từ 3 nguồn như Văn phòng, Ban lãnh đạo

và Phòng marketing.

19

Bước 2: Phân tích yêu cầu

Từ hé sơ nhận được từ phía khách hàng, chuyên viên thẩm định sẽ phải nghiêncứu dé xác định loại tài sản cần thâm định, địa chỉ cụ thé, thời gian và mục đích

thấm định theo yêu cầu của khách hàng Đồng thời, cần tìm hiểu các đặc tinh kỹthuật, kinh tế của bat động sản cần thâm định như yếu tố lịch sử, xã hội liênquan tới tài sản; các yếu tố về mặt pháp lý: hồ sơ, giấy tờ, vùng quy hoạch, quyềnhạn sử dụng/sở hữu của chủ tải sản Khi thực hiện tài sản thấm định, Công ty

đã nghiên cứu được các thông tin như sau:

- Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất tại 02 thửa đất tại địa chỉ phường Thắng

Tam, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gắn với Giấy chứng nhậnQuyền sử dụng đất số AP 878474 và AP 878475

- Thời điểm thâm định giá: Tại thời điểm tháng 08 năm 2022.

- Mục đích thẩm định giá: Dé Công ty cô phần Xây dựng Sao Vang Tây Đô làmcơ sở tham khảo trong việc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật hiện

STT Nội dung Đánh giá

I | Rủi ro liên quan đến tài sản thấm định giá

Bat động san đã được cấp giấy

1 | Tính pháp lý của tài sản chung nhận quyền sử dụng dat

và phê duyệt quy hoạch chi tiệt

Yêu tô hạn chế quyên sở hữu, sử dụng, chuyên ;

3 Chua phát hiện

nhượng của BĐS thâm định

20

STT Nội dung Đánh giá

4 | Yếu tô tranh chấp tài sản Chưa phát hiện

Yếu tô quy hoạch, giải tỏa tài sản và thời điểm ma

3 A ¬ kan , Chưa phát hiệnxây dựng, thời gian sử dụng (bât động sản)

6 | Yếu tô tiềm ấn rủi ro đôi với BĐS Chưa phát hiện

Tình trạng khai thác sử dụng tài sản; cá nhân/tổ | Bất động sản hiện đang là đất7 | chức đang khai thác tài sản, mối quan hệ với trống với mục đích xây dựng

chủ sở hữu tài sản khách sạn căn hộ du lịch cao câp

II | Rúi ro liên quan đến thị trường

BĐS có diện tích lớn, đã có quy

hoạch 1/500, hiện đang là đất

trong thuộc dự án xây dựng

khách sạn căn hộ du lịch, tính

khả mại tốt1 | Tính khả mại của bất động sản thẩm định

BĐS hiện đang là đất trông déKhuyến nghị về xu hướng biến động giá trị của | làm dự án trong khu vực quy

tài sản trong tối thiêu 1 năm tới hoạch ồn định, giá trị không biến

đôi nhiêu

„ (Nguồn: Báo cáo thẩm định VAAE )

Từ đó, VAAE đã đánh giá môi quan hệ giữa chủ tài sản với người đê nghị thâm

định giá: Chủ sử dụng đất là Công ty TNHH Du lịch Nam Biển Đông Công ty cổ

phần Xây dựng Sao Vàng Tây Đô là bên thứ ba, đồng thời là khách hàng đề nghịthấm định giá Đồng thời, đánh giá hiện trạng thực tế tài sản phù hợp với hồ sơpháp lý của tài sản do khách hàng cung cấp.

Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá

Trong bước này, thấm định viên hoặc chuyên viên thấm định sẽ lập đầu mụccác công việc cần làm và thời gian cụ thê thực hiện từng công việc đó Tiếp theolà lập bảng biểu, liệt kê các thông tin cần thu thập, lên đề cương và hình thức,cách trình bày báo cáo thâm định

Bước 4: Nghiên cứu hô sơ và lựa chọn phương pháp

Hồ sơ tòa nhà dự án khu du lịch Nam Biển Đông do khách hàng cung cấp bao

gồm các tài liệu như sau: Giất chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất của 2 thửa đất; Quyết định xác nhận quy hoạch dự an;

21

Quyết định phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch; Ban tư van thiết kế dự án; cáchồ sơ có liên quan khác Từ những tài liệu đã có này và thông qua nghiên cứu

sơ bộ hình ảnh, thông tin tài sản trên Internet, thấm định viên/chuyên viên thấmđịnh sẽ lựa chọn phương pháp thâm định phù hợp để ước tính giá trị tài sản.

Giá trị bất động sản là quyền sử dụng đất dé thực hiện dự án căn hộ nghỉ dưỡnghình thành trong tương lai, có tiềm năng phát triển, được xác định căn cứ vào ướctính thông qua tổng doanh thu phát triển của dự án trừ đi tat cả chi phí phát sinh

(bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) Do tài sản là khu đất lớn, có thời hạn sử dụng

nên khó khăn trong việc tìm tài sản so sánh nên không thể dùng phương pháp sosánh; Tài sản là đất trong nên không thé dùng phương pháp chiết trừ và chi phí;thửa đất có quy hoạch 1/500 về việc xây dựng căn hộ nghỉ dưỡng nên không thể

sử dụng phương pháp thu nhập từ việc cho thuê đất, như vậy sẽ không phản ánhđược giá tri cũng như mục dich sử dung đất.

Trong quá trình khảo sát thực địa, nghiên cứu hồ sơ tài liệu và điều tra thị trường,

trên cơ sở các tài liệu và mục đích thẩm định giá, sử dụng phương pháp thang dưlà phương pháp chủ đạo, kết hợp với các cách tiếp cận từ thu nhập và cách tiếp cậntừ thị trường + cách tiếp cận từ chi phí dé xác thâm định giá trị quyền sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư: là phương pháp thâm định giá xác thâm định giá trị của

bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của pháttriển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự

kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cách tiếp cận từ thu nhập: là cách thức xác thẩm định giá trị của tài sản thôngqua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

(Áp dụng TCTDGVN số 10).

Cách tiếp cận từ thị trường: là cách thức xác thâm định giá tri của tài sản thẩmđịnh giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệthoặc tương tự đã có thông tin về giá trên thị trường (Áp dụng TCTDGVN số 08).

Cách tiếp cận từ chi phí: là cách xác thẩm định giá trị của tài sản thấm định giáthông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc

tương tự với tài sản thâm định giá và hao mòn của tài sản thâm định giá (Ápdụng TCTĐGVN số 09).

Sau cùng, Công ty sẽ thực hiện tính toán đối chiếu kết quả thâm định bằng

phương pháp thặng dư.

22

Bước 5: Thu thập thông tin

Trong bước này, chuyên viên sẽ đi thu thập các thông tin từ các nguồn như: dữliệu từ đi khảo sát thực tế; thông tin thị trường; tài liệu pháp lý, hồ sơ được cungcấp; tham vấn chuyên gia hoặc từ dit liệu công ty, dữ liệu khác liên quan

Khi thực hiện thâm định giá, các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trìnhthâm định giá là:

- Thông tin hồ sơ, tài liệu được công ty Xây dựng Sao Vàng Tây Đô cung cấp;- Thông tin thấm định viên/chuyên viên khảo sát thực tế hiện trạng tài sản;

- Thông tin tham định viên/chuyên viên khảo sát thu thập thông tin thị trường taithời điểm thâm định giá;

- Thông tin trên các phương tiện truyền thông như Internet.

- Thâm định viên/chuyên viên trực tiếp thu thập thông tin và kiểm chứng thực tếqua các tài liệu, số liệu bằng văn bản hoặc phỏng vấn trực tiếp thận trọng và khách

Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá

Sau khi có đầy đủ thông tin cần thiết rồi, đến bước này, chuyên viên sẽ thực

hiện tính toán, áp dụng phương pháp thặng dư đề ước tính giá trị tài sản Báo cáo

sẽ được trình bày nội dung và hình thức theo mẫu có sẵn của công ty, chuyên

viên sẽ linh hoạt biến đổi khi cần.

Bước 7: Trình phòng tổng hợp kiểm soát chất lượng

Khi hoàn thành báo cáo thâm định, chuyên viên sẽ chuyển báo cáo tới Phòng

tong hợp kiểm soát chất lượng dé kiểm tra kết quả, sai sót cần sửa Nếu khôngđạt sẽ phải quay lại bước 6, chuyển trả cho chuyên viên sửa lại lỗi sai Nếu đạt

tiếp tục đến bước 8.

Bước 8: Trình lãnh đạo và thẩm định viên

Tới bước này, các lãnh đạo và thẩm định viên (người trực tiếp kí chứng thư, báocáo) sẽ kiểm tra, xét duyệt lần cuối kết quả thâm định cùng các lỗi sai Nếu vẫn

còn sai sót cần chỉnh sửa thêm, họ sẽ đưa về lại cho Phòng tổng hợp kiêm soát

chất lượng, nếu đã đạt yêu cau, tiếp tục phát hành báo cáo và chứng thư.

Bước 9: Phát hành bảo cáo và chứng thư

23

Sau việc trải qua các bước xét duyệt, kiểm tra kĩ càng từng khâu, VAAE sẽ thực

hiện in ấn, phát hành báo cáo và chứng thu bản cứng rồi gửi cho khách hang

Bước 10: Tiếp nhận phản hồi của khách hàng

Nhận được báo cáo và chứng thư thấm định tính toán gia tri bat động sản, kháchhàng sẽ có những góp ý sửa đổi bổ sung Điều này sẽ giúp VAAE rút kinh

nghiệm và hoàn thiện quy trình, địch vụ mình vào lần tới.

Bước 11: Kết thúc quá trình TĐG

Khi được khách hàng xét duyệt kết quả, báo cáo và chứng thư thâm định, VAAEsẽ được thanh toán khoản tiền thù lao còn lại Lúc này, qua trình thâm định giá sẽkết thúc, hợp đồng tự động được thanh li.

d Nguyên tắc kinh tế áp dụng đối với dự án:

Qua thu thập và khảo sát thông tin thị trường, tài sản thẩm định giá có có đủthông tin giao dịch phổ biến về tài sản, rõ ràng đặc điểm kinh tế - kỹ thuật va giácả để người mua sẵn sàng mua, người bán sẵn sàng bán trong điều kiện kháchquan Do đó thâm định viên nhận định nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quảnhất, nguyên tắc cung cầu chi phối, tạo nên yếu tố tác động đến quá trình hìnhthành - tác động trực tiếp đến giá tri tài sản và lựa chọn áp dụng TCTDGVN sỐ

02 - Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

e Xử lý sô liệu

Căn cứ theo Báo cáo ý tưởng Khu phức hợp Nam Biển Đông và kế hoạch xây dựng

Dự án của Chủ đầu tư cung cấp được bám theo Quyết định số 528/QĐ-UBND ngày08 tháng 3 năm 2021 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc phê duyệt đồ ánĐiều chỉnh quy hoạch chỉ tiết ty lệ 1/500 trục đường Thùy Vân, thành phố Vũng

Tau Thông sô chi tiét của dự án như sau:

24

BANG 2.6 DIỆN TÍCH SÀN XÂY DUNG VA SÀN SỬ DỤNG CONG

TRÌNH DU ÁN NAM BIEN ĐÔNG

Diên tích sàn xây

Diện tích sàn sử dụng (m2)

Nội dung dựng (m°) Mục đích sử dụng

Ham Noi Căn hộ | Shophouse | Gửi xe

Tang ham 1 | 10.102,0 7.874,90 | Guri xe, các hạng

- - muc phu tro, kyTang hâm 2 | 10.102,0 7.935,30 thuat

Tang 1 5.059,6 2.113,50 Thuong mai

Tang 2 5.059,60 3.077,30 one mại - Tiện

x x Căn hộ nghỉ dưỡng,= | Tang 4 2.528,20 | 1.936,20 Gym, hồ bơi

Tâng mái 371,1 Kỹ thuật

VAAE đã áp dụng phương pháp thang dư trong như sau:

- Xác định doanh thu phát triển dự án:

+ Xác định đơn giá, diện tích và số lượng gửi xe tang ham

+ Xác định đơn giá cho thuê trung tâm thương mại (tầng 1-2-3)

+ Xác định đơn giá bán căn hộ du lịch, khách sạn

- Tính toán các chỉ số ảnh hưởng đến doanh thu

+ Tốc độ tăng trưởng doanh thu (đối với phí dịch vụ trông giữ xe)

+ Tốc độ tăng trưởng doanh thu (đối với đơn giá thuê trung tâm thương mại)+ Công suất tầng hằm

+ Công suất trung tâm thương mại

+ Chi phí liên quán đến khai thác, vận hành tài sản hàng năm (phan tang ham)+ Chỉ phí liên quan đến khai thác, vận hành tài sản hàng năm (phần trung tâm

thương mại)

+ Tỷ suất chiết khấu

+ Tốc độ tăng trưởng doanh thu

- Xác định chỉ phí phát triển dự án+ Chi phí xây dựng hạ tang kỹ thuật.

- Xác định giá trị tòa nhà bằng phương pháp thặng dư

Cách tính toán giá trị tòa nhà dự án Nam Biển Đông được VAAE thực hiện cụthể như dưới

I DOANH THU PHAT TRIEN CUA DỰ ÁN:

Doanh thu của Dự án bao gồm các hạng mục:

- Doanh thu từ gửi xe tang ham

- Doanh thu từ việc cho thuê sàn TTTM (Tang 1-2-3)

- Doanh thu từ việc ban căn hộ du lịch, khách san

(Dự kiến các loại doanh thu phát sinh vào thời điểm cuối năm).

26

1 Doanh thu từ việc gửi xe tầng hầm:

Tham khảo Quyết định số 04/2008/QD - BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựngban hành "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng", tiêu chuẩndiện tích dé xe 6 tô là 25m2/ô tô và 3m2/xe máy (Bao gồm diện tích dé xe, đườnggiao thông nội bộ và các diện tích, công trình phụ trợ) Tầng ham 1 và 2 có số chỗ

gửi xe ô tô là 747 chỗ; xe máy là 1.110 chỗ.

- Diện tích sàn xây dựng tang ham ở cả 2 phân khu là 22.020,2 m2.

- Phí dịch vụ trông giữ xe tang ham: Tham định viên khảo sát đơn giá gửi xe tangham tại các tòa nhà trên địa bàn thành phố Vũng Tàu như Dự án The Sóng đường

Thị Sách, Dự án Vũng Tàu Melody tại đường Võ Thị Sáu, Dự án Vũng Tàu Pearlđường Thi Sách phí dịch vụ trông g1ữ xe như sau:

+ Phí dịch vụ dành cho xe máy: 100.000 đông/xe/tháng.

+ Phí dịch vụ dành cho xe ô tô bình quân: 800.000 đồng/xe/tháng - 1.400.000

Từ các thông tin và thông số diện tích trên, Doanh thu khai thác tang ham I năm

như sau:

Bảng 2.7 Doanh thu từ diện tích gửi xe tang ham dự án Nam Biển Đông

Diện Đơn giá gửi Thành Thành

Khu Doanh thu tích để | SỐ | Số xe tiên tháng tiên năm Ghi chúxe chỗ | lượt (đồng/tháng) (chưa có (chưa có

gimang VAT) VAT)

100% dién tich tang ham2 dé gửi xe Phân bổ diện

Gửi xe 6 85% diện tích tầng hầm 1tôtằng | 8.586,7 | 343] 1 1.100.000 | 377.300.000 | 4.527.600.000 © een en nang

x cho gửi xe 6 tô

Nguồn: Báo cáo thấm định VAAE

* Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Phí dịch vụ trông giữ xe được tính theo đơn

vị tiền tệ Việt nam đồng nên tốc độ tăng trưởng doanh thu chủ yếu tăng theo tốc

27

độ tăng của tỷ lệ lạm phát (Được tính toán dựa trên chỉ số giá tiêu dùng CPI) Ty

lệ lạm phát giai đoạn 3 năm (giai đoạn 2019-2021) đạt 5,53%, chi tiết như sau:Bang 2.8 Bảng thống kê chỉ số giá tiêu dùng qua các năm (2019-2021)

TI | T2 T3 T4 | T5 T6 | T7 T8 | T9 | m9 TII | T12

CPI 0,27 | 1,52 | 0,27 | 0,04 | 0,16 | 0,19 | 0,62 | 0,25 | 0,62 | 0,20 | 0,32 | 0,18% % % % % % % % % % % %

ở mức 85%.

* Chi phí liên quan đến khai thác, vận hành tài sản hàng năm:

Chi phí khai thác vận hành tầng ham bao gồm các hạng mục như: Bảo vệ, vệ

sinh, kỹ thuật, điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng thiết bị Các chi phí này được

28

tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế tại các tòa nhà căn hộ khách sạn dulịch nghỉ dưỡng Chi phí vận hành tang ham dự kiến là 5%.

* Tỷ suất chiết khấu: là tỷ suất được sử dụng để chuyên đổi dòng thu nhậptrong tương lai về giá trị hiện tại Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị

thời gian của tiên mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản

thấm định giá (Tiêu chuân số 10) Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị

biên đôi theo thời gian của tiên tệ và các rủi ro liên quan đên dòng thu nhập dự

kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thâm định giá Dự kiến tínhtỷ suất chiết khấu tính bằng tỷ suất sinh lời bình quân của các công ty kinh

doanh lĩnh vực bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán (làm

D: Vôn vay

Re: Chi phí vốn sở hữu

Rd: Chi phí von vay l

-Bảng 2.9: Tỷ suat chiết khâu bình quân (WACC)

Doanh thu từ diện tích gửi xe tang hầm chiết khấu dòng tiền quy về thời điểmhiện nay, thời gian tính toán từ thời điểm thâm định giá đến hết tháng 10/2053 là:

79.148.000.000 đồng (chi tiết như Phụ lục 2.2 kèm theo)

2 Doanh thu từ việc cho thuê sàn Trung tâm thương mại tầng 1-2-3:- Diện tích sản trung tâm thương mại chỉ tiết như sau:

Bảng 2.10 Diện tích cho thuê sàn TTTM tầng 1-2-3 dự án Nam Biển Đông

STT Block Ting an tích thương phẩm NFA | Diện tích ey phẩm

1 5.059,60 2.113,50I |BlockA+B] 2 5.059,60 3.077,30

3 5.027,20 3.212,201 852,80 326,20IL | BlockC 2 852,80 645,103 852,80 713,30

Tổng cộng 17.704,80 10.087,60

Nguôn: Báo cáo thâm định VAAE

'VA AE đã đưa ra các yêu tô so sánh và thông tin các bat động sản tương tự làm nên

tảng so sánh, phân tích, điều chỉnh, để từ đó đưa ra đơn giá cho thuê sàn TTTM dựatrên giá tri thị trường Thâm định viên đã lựa chọn 3 tài sản so sánh gần tài sản thẩm

định giá là: Melody, căn 05 và căn 04 khách sạn The Sóng 28 Tương ứng với đó là

các yếu tố so sánh như: vị trí, địa điểm; vị trí tầng: loại hình dự án, đặc điểm dự án;nội thất; chất lượng công trình.

30