Hiện nay, Công ty Cổ phần Giám định và Tham định Tài sản Việt Nam là doanhnghiệp có nhiều kinh nghiệm trong công tác thâm định giá áp dụng phương pháp thu nhập trong hoạt động thẩm định
CƠ SỞ LÝ THUYET VE THÂM ĐỊNH GIÁ MO KHOÁNG SAN BANG PHƯƠNG PHAP THU NHAP
1.1 Bat động sản và mỏ khoáng sản a Bat động sản
Bất động sản là loại tài sản có tính chất vật chất, không thể đi chuyên hoặc chuyền đối dé dàng thành sản phâm hoặc dich vụ khác Bat động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà cửa, tòa nhà và tài sản như các cơ sở hạ tầng công cộng, đường sá, công, kênh, cầu đường, Tuy nhiên, bất động sản cũng là một lĩnh vực đầy thách thức, đòi hỏi kiến thức, kinh nghiệm và tầm nhìn sâu rộng dé có thé đưa ra quyết định đúng đắn và đem lại kết quả thẩm định giá chính xác nhất.
Theo điều 105 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015, có quy định như sau:
“Điều 105 Tài sản 1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài san.
2 Tài sản bao gồm bat động sản và động sản Bat động sản và động sản có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tải sản Tại điều khoản 1 điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam Năm 2015 quy định thêm như sau:
“Điều 107 Bất động sản và động sản
1 Bất động sản bao gồm: a Đất đai; b Nhà, công trình xây dung gan liền với đất đai; c Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Nhu vậy, thông qua những quy định nêu trên thì ta có thé hiểu bat động sản chính là một dạng tài sản ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế và xã hội gồm có những loại thường gặp như đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất, mỏ, quặng khai thác khoáng sản, b Mỏ khoảng sản
Mỏ khoáng sản là một dạng bat động sản mà ở đó tổn tại vùng trữ lượng lớn các khoáng sản (vi dụ như kim loại, đất hiểm, đá, cát, đá vôi, ) có khả năng khai thác kinh tế và phát triển công nghiệp Do được định hình bởi đặc tính địa chất, chúng có thé nằm ở mặt đất hoặc ở độ sâu khá lớn dưới mặt dat Các khoáng sản trong mỏ có thê nằm thành các khối hoặc lớp, hoặc có thé phan tan trong da, Cac mo khoáng sản có thể chứa nhiều loại khoáng sản khác nhau, bao gồm kim loại, đất hiếm, đá, cat, đá vôi Mỗi loại khoáng sản có đặc tính hóa học, vật ly và địa chất riêng Dựa theo mục 4, 5, 6 điều 3 Quy định chung thông tư số 42/2016/TT-
BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường định nghĩa:
“4 Biểu hiện khoáng sản là tập hợp tự nhiên các khoáng chất có ích trong lòng đất, đáp ứng yêu cầu tối thiểu về chất lượng, nhưng chưa rõ về quy mô và khả năng khai thác, sử dụng, hoặc có tài nguyên nhỏ chưa có yêu cầu khai thác trong điều kiện công nghệ và kinh tế hiện tại.
5 Thân khoáng sản (thân quặng) là tích tụ khoáng sản phân bố trong một yếu tố cấu trúc hoặc tập hợp các yếu tố cấu trúc địa chất nhất định, có kích thước, chất lượng khoáng sản đáp ứng yêu cầu khai thác và chế biến ở thời điểm hiện tại hoặc trong tương lai gần.
6 Mỏ khoáng sản (mỏ quặng) là tập hợp tự nhiên các thân khoáng sản đã được đánh giá, thăm đò; có tài nguyên, trữ lượng, chất lượng, điều kiện khai thác và chế biến đáp ứng yêu cầu tối thiêu về hiệu quả kinh tế hiện tại và trong tương lai gần.”
Thâm định giá là quá trình đánh giá trị của một tài sản, phổ biến nhất là bất động sản như nhà đất, công trình xây dựng, Quá trình thâm định giá thông thường được thực hiện bởi các chuyên gia được cấp phép hoặc các tổ chức chuyên nghiệp có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Kết quả của quá trình thẩm định giá được sử dụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến giá trị tài sản như giao dịch bất động sản, thé chấp, đấu thầu, bảo hiểm, phân chia tài sản trong trường hợp ly hôn hay thừa kế và các hoạt động khác.
Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thâm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm định giá.”
Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế (IVSC): “Thâm định giá là việc đề cập đến hành động hoặc quá trình xác định ước tính giá tri của một tài sản hoặc nợ phải trả bang cách áp dụng các tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế.”
1.3 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá mỏ khoáng sản
Mỏ khoáng sản là một dạng bất động sản đặc biệt, bị tác động bởi nhiều bởi các yếu tổ môi trường, pháp luật, xã hội Thông thường trong quá trình định giá mỏ khai thác nói chung thường áp dụng các phương pháp: phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập; do đặc điểm khi thâm định giá mỏ khoáng sản chính là việc dựa trên thu nhập của mỏ khai thắc trong tương lai Trong khóa luận lần này, tác giả sẽ tập trung vào việc nâng cao chất lượng thâm định giá mỏ khoáng sản bằng phương pháp thu nhập tại Công ty VAAE.
Dựa theo tiêu chuẩn thâm định giá số 10, “Cách tiếp cận từ thu nhập ” được định nghĩa như sau: “là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiên trong tương lai có được từ tài sản vê giá trị hiện tại.”
“Cách tiếp cận từ thu nhập ” được sử dụng dé xác định giá trị tài sản thâm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường Dé xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Tham định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài san dé đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đề xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định.
Cũng theo tiêu chuẩn này, cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu Trong đó:
THUC TRẠNG HOAT ĐỘNG THÁM ĐỊNH GIA MO KHOANG SAN BẰNG PHƯƠNG PHAP THU NHẬP TẠI CÔNG TY CO
2.1 Giới thiệu về Công ty VAAE 2.1.1 Thông tin cơ bản về Công ty VAAE
Công ty Cổ phần Giám định và Thâm định Tài sản Việt Nam (VAAE) được thành lập từ năm 2010, được Bộ Tài chính cấp phép theo Nghị định số: 101/2005/NĐ-
CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định của Chính phủ về Thâm định giá.
VAAE được Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Công thương và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội công nhận là Doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực, trong đó lĩnh vực kinh doanh chính là:
(1) Dịch vụ Tham định giá tài sản;
(2) Dịch vụ Tư vẫn xác định giá đất;
(3) Dịch vụ tư van dau thầu;
(4) Dịch vụ Giám định tài san.
Hiện nay, VA AE đã thành lập 3 chi nhánh, bao gồm 1 chi nhánh tại Hà Nội, 1 chi nhánh tại Miền Nam và 1 chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh Cùng với đó,
Công ty hiện có 29 văn phòng đại diện tai các tinh/thanh phố trên toàn quốc như:
Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Đồng Tháp,
- Tên giao dịch: Công ty Cô phần Giám định và Tham định Tài sản Việt Nam - Địa chỉ: Số 88 Láng Hạ, phường Láng Ha, quận Đống Da, thành phố Hà Nội
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0104979887 ngày 17/11/2010 do phòng đăng ký kinh doanh — Sở kế hoạch Đầu tư Thành phó Hà Nội cap.
- Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thâm định giá của Bộ Tài chính về việc cho phép Công ty VAAE được phép hành nghề Thâm định giá theo
- Danh sách doanh nghiệp thâm định giá và thâm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản hang năm.
2.1.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty VAAE
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty VAAE
PHO TONG GIAM BOC PHO TONG GIAM BOC
CHẤT VAN TAI | | MARKETING
MOT SO GIAI PHAP NHAM NANG CAO CHAT LUQNG
HOAT DONG THAM ĐỊNH MO KHOANG SAN BANG PHƯƠNG PHAP
THU NHAP TAI CONG TY CO PHAN GIAM DINH VA THAM DINH TAI SAN VIET NAM
3.1 Dinh hướng phát triển hoạt động tham định giá mỏ khoáng sản tại Công ty Cỗ phần Giám định và Thâm định Tài sản Việt Nam (VAAE) trong tương lai
Trong tương lai, VAAE sẽ tập trung vào lĩnh vực bất động sản và mở rộng mối quan hệ dé chủ động nhận các dự án sử dụng phương pháp thu nhập như mỏ khai thác, công trình xây dựng và trung tâm thương mại có giá tri lớn Việc hoàn thiện và nâng cao cách áp dụng phương pháp thu nhập trong thâm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng đối với VAAE, nhằm đảm bảo kết quả thâm định chính xác và tăng thêm uy tín cho công ty cũng như bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Các định hướng của VAAE có thê kê đến như:
- Mở rộng mối quan hệ với khách hàng là các doanh nghiệp điều hành tài sản là mỏ khai thác thương mại, đồng thời gắn kết duy trì hợp tác với bên ngân hàng là bên nhận tài sản thế chấp của doanh nghiệp.
- Hoàn thiện chất lượng dịch vụ, cung cấp các dich vụ một cách toàn diện nhất, tối ưu thời gian với mức giá dịch vụ, chi phí hợp lý nhất Tiếp tục nâng cao, nghiên cứu cách vận dụng phương pháp thu nhập, cải thiện việc tính toán các chỉ số để mang lại tính chuyên nghiệp, chính xác trong giá trị ước tính Đồng thời, thực hiện tính toán đối chiếu, kiểm soát chất lượng từng khâu, liên tục cập nhật điều luật mới cùng với dé xuất bồ sung, chỉnh sửa dé dem lại kết qua đúng nhất cho khách hàng.
- Chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhân viên thâm định giá Tiếp tục bồi dưỡng, đào tạo, gia tăng chuyên môn, trải nghiệm thực tế, đảm bảo tính chính xác trong hoạt động áp dụng các phương pháp thâm định Song hành với đó là tuyển chọn sát sao, nâng cao tiêu chuan về nhân lực, trang bị đầy kiến thức chuyên môn nền tang trong ngành dé biết cách thâm định hiệu qua hơn.
- Trong những năm tới, VAAE sẽ đầu tư vào nghiên cứu va phát triển các công nghệ, tiêu chuẩn và liên tục cập nhất các quy định, quy trình thâm định giá mới nhất, nhằm nâng cao tính chính xác và tin cậy của các dịch vụ thâm định giá mỏ khoáng sản.
3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thắm định mỏ khoáng sản bằng phương pháp thu nhập tại Công ty Co phần Giám định và
Tham định Tài sản Việt Nam (VAAE)
3.2.1 Hoàn thiện cách tính tỷ suất chiết khấu bình quân (WACC) trong áp dụng phương pháp thu nhập
Thứ nhất, khi sử dụng báo cáo tài chính, sẽ tốt hơn nếu VAAE tiếp cận được số liệu tài chính của các doanh nghiệp so sánh tương tự (có cùng quy mô, cùng ngành với doanh nghiệp vận hành TSTĐ) Hiện tại ở Việt Nam đang có 02 nguồn dữ liệu khá tốt, cập nhật tình hình cũng như báo cáo tài chính của các công ty niêm yết và chưa niêm yết đó là: cafeF.vn và vietstock.vn Đây là 02 trang chuyên môn uy tín, cập nhật liên tục và có nguồn dữ liệu phong phú, đa dạng Nếu trong trường hợp phải lựa chọn doanh nghiệp lớn hơn, kinh doanh đa ngành dé so sánh thì nên áp dụng theo báo cáo riêng lẻ, việc tính toán sẽ hợp lý hơn vì báo cáo riêng lẻ chỉ tính đến công ty mẹ kinh doanh cùng ngành, cùng mặt hàng mà không tính đến các hoạt động kinh doanh của công ty con trong lĩnh vực khác Những nguồn báo cáo này có thể tiếp cận từ các công ty kế toán, kiếm toán khác hoặc từ chính những công ty thâm định giá khác có nhiều kinh nghiệm hoạt động thâm định giá trên thị trường có thé kế đến như: Công ty Cổ phan Định giá và Tư van đầu tư Quốc Tế Valuinco, Công ty Cé phan Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam VVEC hoặc có thể tham khảo ý kiến từ phía các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong ngành.
Thứ hai, VAAE nên chọn lọc kĩ hơn các doanh nghiệp so sánh, lựa chọn các công ty cùng ngành, cùng quy mô, cùng danh mục sản phẩm và địa bàn hoạt động, có các chỉ số tài chính gần tương đồng như: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA), tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế TNDN trung bình trong 3 năm gần nhất, việc lựa chọn chính xác, kỹ lưỡng những yếu tổ liên quan tới hoạt động tính toán sẽ góp phan đưa ra kết quả thâm định giá một cách chính xác, minh bạch Tác giả đề xuất chỉnh sửa việc lựa chọn doanh nghiệp so sánh theo trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 Tỷ suất chiết khấu bình quân sau khi do tác giả đề xuất
Tỷ suất chiết khấu bình quân 12,6%
(Nguồn: Tác giả dé xuất)
Thực hiện loại bỏ 3 doanh nghiệp có chỉ số không phù hợp như đã nêu trong chương 2 và thay đổi tỷ suất chiết khấu từ trước thuế thành sau thuế, ta được kết quả tính tỷ suất chiết khấu bình quân (WACC) mới là 12,6% (gần sát với tỷ suất chiết khấu cũ - 12%) Điều này cho thấy, mặc dù cách tính và lựa chọn doanh nghiệp chưa that sự chuẩn xác, giá trị WACC cũ của VAAE có sai số rất nhỏ, hau như không ảnh hưởng tới giá trị thẩm định cuối cùng.
Thứ ba, Khi tiễn hành nghiên cứu, so sánh 2 bộ tiêu chuẩn, thì cả 2 bộ tiêu chuan có nhiều sự tương đồng nhất định, tuy nhiên một sé quan điểm được cả 2 bộ tiêu chuẩn đưa ra chưa có được sự nhất quán như việc thong nhất đặc điểm tài sản/doanh nghiệp để thực hiện xác định dòng tiền, cũng phải xem xét rằng Hệ thống Tiêu chuẩn Thâm định giá quốc tế có nhiều điểm tiến bộ, hoàn thiện hơn so với Hệ thống Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam Tiêu chuẩn thâm định giá ViệtNam (TDGVN 10) vẫn còn gây mâu thuẫn trong cách tính tỷ suất chiết khấu và dòng tiền, cụ thé là chưa có quy định cụ thé về sự đồng nhất về dòng tiền và ty suất chiết khấu Và chưa có quy định cụ thể về một số loại tài sản tính chất đặc biệt như mỏ quặng khoáng sản VAAE có thể tiến hành nghiên cứu, tham khảo việc áp dung dòng tiền và thuế thu nhập doanh nghiệp dựa trên IVSC — Tiêu chuẩnThẩm định giá quốc tế (2022) Từ đó, đề xuất cho Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính dé chỉnh sửa, bố sung quy định thực hiện phương pháp thu nhập trong Tiêu chuẩn Tham định giá Việt Nam số 10, tạo sự liên kết trong khâu tính toán tỷ suất chiết khấu Một số điểm đã được IVSC — Tiêu chuẩn Thâm định giá quốc tế (2022) hoàn thiện trong phương pháp tiếp cận từ thu nhập và có thể tham khảo như:
Muc 50.30 “The discount rate must be consistent with the type of cash flow” (Tam dịch: Ty suất chiết khấu phải phù hợp với loại dòng tiền) Ở đây muốn nhân mạnh việc lựa chọn dòng tiền cần phải có sự nhất quán Tiếp theo, điều a) mục 50.4
“choose the most appropriate type of cash flow for the nature of the subject asset and the assignment (ie, pre-tax or post-tax, total cash flows or cash flows to equity, real or nominal, etc),” (Tam dịch: Lua chọn loại dòng tién thich hop nhat cho những đặc điểm của tài sản và chuyền nhượng (nghĩa là trước thuế hoặc sau thuế, tổng dòng tiền hoặc dòng tiền vào vốn chủ sở hữu, thực tế hoặc danh nghia, ). Đặc biệt ở mục 50.27 “The terminal value of some assets may have little or no relationship to the preceding cash flow Examples of such assets include wasting assets such as a mine or an oil well.” (Tam dich: Gia tri cudi cùng của một số tài sản có thể có ít hoặc không có mối quan hệ nào với dòng tiền trước đó Ví dụ về những tài sản như vậy bao gồm lãng phí tài sản như một mỏ hoặc một giếng dầu.) Ở mục này có đề cập rõ ràng rằng, một số loại tài sản đặc biệt như mỏ, quặng khoáng sản hoàn toàn có thé không liên quan tới dòng tiền được sử dụng trước đó
Tác giả đề xuất, cần thêm các quy định trong Tiêu chuẩn Tham định Việt Nam về quy tắc như sau: Đầu tiên, dòng tiền và tỷ suất chiết khấu sử dụng phải đồng nhất, điều chỉnh giữa thuế suất trước và sau thuế có thể phức tạp và dé bị sai sót và nên được tiếp cận một cách thận trọng Tiếp theo, đối với doanh nghiệp và tài sản liên quan trực tiếp tới chi phí, doanh thu của toàn bộ doanh nghiệp thì áp dụng dòng tiền sau thuế thu nhập doanh nghiệp, tài sản không điều hành bởi doanh nghiệp, không liên quan trực tiếp tới chỉ phí, doanh thu của doanh nghiệp thì dòng tiền và tỷ suất chiết khâu đều tính trước thuế Tiếp đó, đối với các loại tài sản có tính chất đặc thù, cần được liệt kê, xem xét rõ ràng dé tránh gây nhằm lẫn trong quá trình thấm định giá.
Với dự án mỏ khai thác Đồng Tâm, hiện nay, Công ty VAAE đang sử dụng tỷ suất chiết khâu sau thuế và dòng tiền trước thuế đề tính toán Theo quy định hiện hành, đây là tài sản được sử dụng bởi doanh nghiệp nên cách tính toán này là hoàn toàn chính xác, tuy nhiên, tác giả đề xuất, do tài sản này đều được điều hành trực tiếp bởi doanh nghiệp, liên đem lại doanh thu chính cho doanh nghiệp, vậy tác giả kiến nghị chỉnh sửa thu nhập hàng năm thành sau thuế thu nhập doanh nghiệp dé thực hiện tính toán.
Bang 3.2: Xác định giá trị mỏ khai thác cát, sói Đồng Tâm x ` spay Thu nhap hang suat Hệ Thu nhập hàng Tỷ
STT | Năm hoạt | Doanh thu hàng Chi phí hàng x F ok sô năm (quy về
Năm động năm năm TNDN (CF) a chiết hiện tại)
15 |Nămthứl| 23.454.645.882 14.967.085.321 6.790.048.449 12,00 | 0,84 5.728.564.919 25 | Nămthứ2| 23.454.645.882 14.721.557.041 6.986.471.073 12,00 | 0,75 5.262.750.832 35 | Nămthứ3| 23.454.645.882 14.890.022.761 6.851.698.497 12,00 | 0,67 4.608.240.799 45 |Nămthứ4| 23.454.645.882 14.644.494.481 7.048.121.121 12,00 | 0,60 4.232.454.098 5,5 | Nămthứ5 | 36.084.070.588 16.139.043.189 15.956.021.919 12,00 | 0,54 8.555.108.061 6,5 | Nam thir 6 | 36.084.070.588 16.969.284.219 15.291.829.095 12,00 | 0,48 7.320.526.014 7,5 | Nam thi 7} 36.084.070.588 16.969.284.219 15.291.829.095 12,00 | 0,43 6.536.183.941
(Nguon: Tác giả dé xuất)
Như vậy, tông giá trị mới của Mỏ khai thác Đồng Tâm khi tính theo lợi nhuận sau thuế TNDN là 54.516.600.000 đồng Kết quả cũ tính theo lợi nhuận trước thuế là 68.105.900.000 đồng, tức là giá trị mới đã giảm đi 13.689.300.000 đồng Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận răng, đây là một dạng tài sản đặc biệt, được nêu rõ răng giá trị cuôi cùng có thê không có liên quan gì tới dòng tiên được sử dụng trong