CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNHTRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VAN DAU TU QUOC TE VALUINCO 2.1.Một số phương pháp thẩm định giá thườn
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN
Trang 2LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên đã hướng dẫn chuyên
đề thực tập ThS Nguyễn Thị Minh Phương-trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và hỗ trợ tôi suốt thời gian thực hiện chuyên đề thực
^
tập.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các giảng viên Bộ môn Dinh giá khoa Marketing
đã nhiệt tình giảng day, chia sẻ kiến thức bổ ích trong chương trình học tại trườngcho các sinh viên khoa Marketing, tạo điều kiện để giúp tôi được tiếp cận với kiếnthức chuyên môn và kiến thức thực tế, đem lại những trải nghiệm tốt trong môi
trường công việc sau nảy.
Tôi cũng xin cảm ơn ban lãnh đạo và các anh, chi tại Công ty Cổ phan Dinh giá vàĐầu tư Quốc tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được thực tập tại công ty, đượctiếp xúc thực tế, giải đáp thắc mắc và giúp tôi có thêm hiểu biết về công việc thực
tế trong suốt quá trình thực tập Với vốn kiến thức hạn hẹp và thời gian thực tậptại công ty có hạn nên tôi không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận đượcnhững ý kiến đóng góp, phê bình của thầy cô và đó sẽ là hành trang quý giá giúptôi hoàn thiện kiến thức của minh sau này
Hà Nội, ngày tháng 4 năm 2023
Sinh viên thực hiện
Triệu Ngọc Huyền
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp là hoàn toàn do tôi nghiên cứu, xây dựng
và hoàn thiện trên cơ sở phân tích, đánh giá, tổng hợp các tai liệu tham khảo Mọi
số liệu được sử dụng được trích dẫn từ các nguồn đáng tin cậy Kết quả của chuyên
dé là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa được công bồ trên bat kì công trìnhnghiên cứu nào khác Trong quá trình nghiên cứu, tôi đã tham khảo một số tài liệuđược liệt kê rõ rang trong danh mục tài liệu tham khảo dưới sự góp ý và hướngdẫn của cô Nguyễn Thi Minh Phương dé hoàn thiện đề tai này
Hà Nội, ngày tháng 4 năm 2023
Sinh viên thực hiện
Triệu Ngọc Huyền
Trang 4MỤC LỤC
LOI CAM ON
LOI CAM DOAN
DANH MUC KY HIEU, CHU VIET TAT
087100575 1
CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VAN DAU TƯ QUOC TẾ (VALUINCO) 5-5 se se+sesseexsersersee 4 1.1 GIỚI THIỆU VE CÔNG TY VALUINCO 5- 5s° scsecses<esese 4 1.2 CƠ CÁU TO CHỨC BỘ MAY TẠI CÔNG TY VALUINCO <<<<<<ssesssssesss 5 1.3 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHÍNH TẠI CÔNG TY VALUINCO «-<<s« 6 1.4 DOI TƯỢNG KHÁCH HÀNG CHỦ YEU TẠI CÔNG TY VALUINCO 6
1.5.KET QUA HOAT ĐỘNG KINH DOANH NHỮNG NĂM GAN ĐÂY TẠI CÔNG TY 00h s0 7
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIA VA TƯ VAN DAU TƯ QUOC TE (VALUINCO) 9
2.1.MOT SO PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ THUONG DUOC SU DỤNG 9
VN Han 0 1 1 9
2.1.2.Phurong phap chi phi 9
2.1.3.Phương pháp vốn hóa trực tiẾp - 2 ++2+++2EE£2EEE£EEE+2EEESEEEerrkxrrrkerrred 9 2.1.4.Phương pháp dòng tiền chiết khấu - 2 +¿++£+EE++2£+++EEEezrxerrrseree 10 2.1.5.Phuong phap thang 1 10
2.1.6.Phương pháp chiẾt trit scccccccssssesssssessssesssssessssesssseessssessssecesseeesssesssseesssecesseeee 11 2.2 PHƯƠNG PHAP SO SANH TRONG THÁM ĐỊNH GIA BAT DONG SẢN 11
2.1.1.Bat dng SAN eceeccscsssssessssescsssessssecsssssssssecssssccsssssssssssssssssssesssssccssuecsssecesssecessess 11 2.1.2, Tham định gid eesceeccecccecscscscesseessesssesssessvessvessecssesssessvessecssecssesssesssessesseessessessecs 12 2.1.3.Phương pháp so sánh trong thâm định giá bat động sản -: 12
2.3.CÁC NHÂN TO ANH HUONG DEN CHAT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THÁM ĐỊNH GIÁ
BAT DONG SAN BẰNG PHƯƠNG PHAP SO SÁNH o s55 55 55553 655555555665955555 15
2.3.1.Téng hợp một số nghiên cứu trước về thực trạng áp dụng phương pháp so
2.4.THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SANH TRONG THẤM ĐỊNH GIÁ
BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY VALUINCO c- 5< <5< 59558593 5249525585959555455855 19
Trang 52.4.1 Nghiên cứu tình huống thâm định giá dự án Kim Ngọc Tân Lập về quyền sử
dụng đất tai số 27, xã Kim Ngọc, huyện Dan Phượng, thành phô Hà Nội 192.4.2 Nghiên cứu tình huống thâm định giá dự án CT960 về quyền sử dung dat tại
phòng 13, nhà 66, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, thành phó Hà Nội 30
2.5 DANH GIÁ HOAT DONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN BANG PHƯƠNG
PHAP SO SANH TẠI CONG TY VALUINCO ccccccsssssssssccessccsssccssscccssssccssecscsseses 35
2.5.1 Nhiing kết quả dat QUOC ccecceecesssesssesssesssesseessesssesssessvesseessesssesssesssesseesseesseessees 352.5.2.Những tồn tại, hạn ChE cceceesseessesssesssesssesseessesssecssesssesseesscssesssesssesseessesseessees 37
CHUONG 3: MỘT SO GIẢI PHÁP NHẰM NANG CAO CHAT LƯỢNG
THAM ĐỊNH GIA BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH
GIA VA TU VAN ĐẦU TƯ QUOC TE (VALUINCO) sssssssssscssscssesssesseess 40
3.1.DINH HUONG PHAT TRIEN HOAT DONG THAM DINH GIA BAT DONG SAN CUA
CONG TY VALUINCO TRONG TƯƠNG LAI - 5 << <5 5584594594554 594559 40 3.2.MOT SO GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHAT LƯỢNG VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH VÀO THÁM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY VALUINCO 41
3.2.1 Tiếp tục nâng cao và bồi dưỡng trình độ đội ngũ nhân viên 413.2.2 Hoàn thiện phương pháp so sánh - 5 6 S292 1911912111 811.1 re, 423.2.3.Xây dựng quy trình về việc đánh giá lại các báo cáo định giá 453.2.4.Xây dựng hệ thống quản lý và lưu trữ thông tin nội bộ 46
3.3.MOT SO KIÊN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC NHAM NÂNG CAO CHAT
LƯỢNG HOAT ĐỘNG THẢM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN BANG PHƯƠNG PHAP SO
3.3.1.Xây dựng va cập nhật thường xuyên hệ thống co sở quan ly đữ liệu quốc gia 473.3.2 Kiểm soát chặc chẽ thông tin giao dịch bat động sản trên thị trường 48
80000000535 — 50
TÀI LIEU THAM KHẢO 5-2-2 2< s2 s2 se SseSs£ssessEseesersessesse 51
Trang 6DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIET TAT
Valuinco Công ty Cô phan Dinh gia va Dau tư
DT Diện tích
DVT Don vi tinh
Trang 7DANH MỤC BANG
Bảng 2.1 VỊ trí và đặc điểm bat động sản được thâm định tại dự án Kim Ngọc
'Tân LLẬ - - - - HS TT TH và 20Bang 2.2: Bang tỷ trọng các yếu tố dự án Kim Ngọc Tân Lập - 27Bang 2.3: Vị trí và đặc điểm bat động sản dự án CT960 - 2-2: 31Bang 2.4: Bang tỷ trọng các yếu tố so sánh trong dự án CT960 34Bảng 3.1: Bảng ty trọng các yếu tố so sánh thâm định giá Bat động sản 43Bảng 3.2.:Hệ số điều chỉnh diện tích dé xuất - 2 2 s+sz+x+£z+x+£zzxecszz 45Bảng 3.3: Hệ số điều chỉnh mặt tiền ¿2© zSE2E2E£EEEE+EEEEEEEEeEererkrrrrs 45Bảng 3.4: Hệ số điều chỉnh số mặt tiỀn ¿St ‡ESE‡E+E+ESEEEEEEErErrrrree 45
DANH MỤC SƠ ĐÒ
Sơ đồ 2.1: Quy trình thâm định giá của Valuinco - ss+cs+s+cezxece+ 22
Trang 8MỞ ĐẦU
1 Lý do lựa chọn đề tài
Là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, bất động sản
đóng vai trò to lớn trong việc tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thu hút các
nguồn lực trong và ngoài nước, đồng thời thúc đấy các ngành kinh tế khác cùngphát triển Chính vì vậy việc đánh giá đúng giá trị của bất động sản cũng rat quan
trọng, bởi điều này gây ảnh hưởng không chỉ tới một vài khía cạnh thị trường màcòn tới cả nền kinh tế Việt Nam nói chung và thế giới nói riêng Với việc dịch vụ
thâm định giá ngày càng được ứng dụng rộng rãi trong nền kinh tế, điều này khiếnthị trường thâm định giá Bat động sản ngày càng sôi động và cạnh tranh Các doanhnghiệp phải nỗ lực nâng cao chất lượng dịch vụ và khả năng cạnh tranh dé giànhthị phần
Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thẩm định giá tại Việt Nam là khá mạnh mẽbởi số lượng doanh nghiệp thâm định giá tăng nhanh trong những năm gan đây.Theo thống kê của Hiệp hội Thâm định giá Việt Nam, hiện nay có khoảng hơn 130doanh nghiệp thấm định giá đang hoạt động, tăng gấp 3 lần so với 10 năm trước.Điều này dẫn đến tình trạng cung vượt cầu Ngoài ra với xu hướng hội nhập kinh
tế quốc tế ngày càng sâu rộng, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp thấm định giánước ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam Điều này làm gia tăng áp lực cạnh tranh
cho doanh nghiệp trong nước Bên cạnh đó, công nghệ thông tin ngày càng phat
triển, giúp các doanh nghiệp dé dàng tiếp cận khách hang và giảm chi phí Điềunày thúc đây sự cạnh tranh về giá cả của dịch vụ thâm định giá
Trong khi đó, hoạt động định thâm giá Bất động sản của công ty chủ yếu sử dụngphương pháp so sánh Điều này một phan là do phương pháp so sánh dé thực hiện,
không có công thức cô định va kỹ thuật đơn giản, thé hiện sự đánh giá đúng giá trị thị
trường, sử dụng bằng chứng rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Tuy nhiên, công tyValuinco trong việc áp dụng phương pháp này vẫn còn những thiếu sót lớn, có thê dẫnđến đưa ra kết quả thiếu tính chính xác giá trị của bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến sựhài lòng của khách hàng đối với dịch vụ của công ty
Từ những vân đê được nêu ra phía trên cùng với quá trình tìm hiệu và học hỏi tại
Valuinco, tôi đã lựa chọn cho mình đề tài khóa luận “Nâng cao chất lượng hoạt
Trang 9động thẩm định giá bat động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ
phần Dinh giá và Tư van Dau tư Quốc tế (Valuinco)” nhằm tìm hiểu thực trang
và tìm ra những giải pháp phù hợp nhất dé thỏa mãn được nhu cầu của khách hàngtốt hơn
2.Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và hệ thống hóa lý luận cơ bản về phương pháp so sánh trong thẩm định
giá bất động sản
Làm rõ thực trạng phương pháp thâm định giá so sánh được áp dụng trong công
tác thấm định giá một số loại bat động sản Từ đó đánh giá các yếu tô ảnh hưởngđến chất lượng hoạt động thẩm định giá sản tại Công ty Cổ phan Định giá và Tư
van Dau tư Quốc tế (Valuinco)
Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng việc áp dụng phương pháp so sánh vào thâm
định giá bat động san tai công ty Valuinco.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm địnhgiá bất động sản
Phạm vi nghiên cứu: Việc áp dụng phương pháp so sánh trong thấm định giá batđộng sản tại Công ty Cé phan Dinh giá và Tư van Dau tư Quốc tế (Valuinco) từ
2020 đến nay
4.Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập, xử lý thông tin
Phương pháp thống kê, chọn lọc, so sánh
Phương pháp đối chiếu, phân tích, kết luận
5.Cau hỏi nghiên cứu
Những yếu tổ gì ảnh hướng đến chất lượng thâm định giá bat động sản bằng
phương pháp so sánh?
Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh thâm định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phan Định giá và Tư van Dau tư Quốc tế như thế nào?
Trang 10Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thâm định giá bất động
sản bằng phương pháp so sánh tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư
Trang 11CHUONG 1: TONG QUAN VE CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VA TƯ
VAN DAU TU QUOC TE (VALUINCO)1.1 Giới thiệu về Công ty Valuinco
Thông tin công fy
Tên công ty: Công ty Cổ phan Định giá và Tư van Dau tư Quốc tế
Tên viết tắt: VALUINCO
Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 76A, ngõ 9 Phố Đào Tan, phường Ngọc Khánh, quận
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103016044 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
TP Hà Nội cấp ngày 08 tháng 03 năm 2007;
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thâm định giá của Bộ Tài chính
về việc cho phép Công ty Valuinco được phép hành nghề Tham định giá theo Luật
giá;
Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và thâm định viên về giá đủ điều kiện hành
nghề thâm định giá tài sản hàng năm;
Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.
Giới thiệu công ty:
Được thành lập từ tháng 3 năm 2007 theo quy định của Quy chế giá 2002, Valuincođược Bộ Tài chính chấp thuận cho phép hoạt động dịch vụ thẩm định giá và xácđịnh giá trị doanh nghiệp trên toàn quốc vào năm 2008 Với hơn mười năm hìnhthành và phát triển, Valuinco có một đội ngũ tai năng chuyên nghiệp Lãnh đạochủ yếu là các thâm định viên đã được đào tạo chuyên sâu, đã có nhiều năm côngtác tại Vụ vật giá nhà nước, Trung tâm thâm định giá - Bộ Tài chính, tích lũy đượckiến thức và kinh nghiệm, hiện đang công tác tại Vụ thâm định giá Các thấm địnhviên và chuyên gia tư vấn tận tâm, có trình độ và tay nghề cao tại các trường đạihọc và hiệp hội nghê nghiệp nôi tiêng cả trong nước và quôc tê.
Trang 12Hiện tại, bên cạnh trụ sở chính Valuinco còn có các các chi nhánh đặt tại Hà Nội,
Hồ Chí Minh, Tiền Giang và Thái Nguyên Văn phòng đại diện của Valuinco cũng
được đặt tại khắp nơi trên cả nước như Tuyên Quang, Hà Nam, Bình Định, NghệAn,
1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy tại Công ty Valuinco
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tô chức Công ty Valuinco
Hội đồng quản trị
Ban giảm đốc Van phòng Valuinco
Pho tông giam đốc Phỏ tang giảm đốc Pho tong giảm đốc
Đứng đầu quan ly là Hội đồng quản trị, phía dưới lần lượt là Tổng giám đốc, Phó
Tổng giám đốc Ban lãnh đạo công ty đều là người có bằng cấp chuyên môn trongnghề, đã có Thẻ Tham định viên về giá va có thâm niên cao
Dưới quyền quản lý là các phòng ban, bao gồm: Nghiệp vụ 1, Nghiệp vụ 2, Nghiệp
vụ 3, Ban đảm bảo chất lượng và Marketing, Phòng tư vấn tài chính, Phòngmarketing và Văn phong, Cac phòng Nghiệp vụ 1,2,3 sẽ trực tiếp thực hiện công
tác thâm định theo quy trình của công ty, Ban đảm bảo chất lượng và Marketing
chịu trách nhiệm kiểm tra, rà soát, đối chiếu báo cáo chứng thư thâm định giá Ban
kế toán, tài chính làm nhiệm vụ kê khai chỉ tiêu, báo cáo ngân sách, lập báo cáo tài
chính công ty Còn Văn phòng quản lý xử lý các thủ tục hành chính, quản lý nhân
Trang 13sự Các chi nhánh va văn phòng đại diện được chịu trách nhiệm bởi các Phó Tổng
giám đốc
Tổng số lượng nhân sự trực tiếp tham gia quá trình thâm định giá tại Công ty và
các Chi nhánh: 60 nhân sự và đội ngũ cộng tác viên tại các tỉnh Số lượng chi nhánh
của Công ty được phép ký phát hành chứng thư thâm định giá: 03 Chi nhánh (Chinhánh Công ty CP Dinh giá và Tư van Dau tu Quốc tế tại TP Hồ Chí Minh và Chinhánh tại Hà Nội, Chi nhánh Thái Nguyên).
1.3 Hoạt động kinh doanh chính tại Công ty Valuinco
Valuinco là một công ty được Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế
hoạch và Đầu tư, Sở Công thương và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội công nhận làmột doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực Hiện nay
Valuinco cung cấp các dịch vụ vô cùng đa dạng như : Thâm định giá BĐS; Thâmđịnh giá hàng hóa tài sản; Tham định giá trị doanh nghiệp ; Tham định tài sản vôhình; Tư vấn , xây dựng phương án cổ phần hóa ; Dao tạo nghiệp vụ định giá,kinh tế thị trường giá cả; Tư van — nghiên cứu chính sách — pháp luật , nghiên cứuthị trường giá cả ; Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Các dịch vụ này đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đa dạng của khách hàng như: phục
vụ điều tra, truy tố, thi hành án; góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp;
hạch toán kế toán dé tính thuế, bảo hiểm; tranh chấp, khiếu nại, mua bán, chuyển
nhượng: liên doanh, liên kết; thanh lý, phát mãi tài sản; đền bù, hỗ trợ giải tỏa khiquy hoạch; đầu tư, mua sắm mới; thé chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm, bồithường
1.4 Đối tượng khách hang chủ yếu tại Công ty Valuinco
Hiện tại, đối tượng khách hàng chủ yếu mà Valuinco nhắm tới vẫn là các Bộ, ban,ngành từ trung ương tới địa phương, các Tổng công ty, các Tập đoàn, các Công ty,doanh nghiệp lớn nhỏ, Một số khách hàng tiêu biểu phải kế đến như Cục quantrị Văn phòng Chính Phủ, Tổng cục thuế, Tổng cục Hải Quan, Kho Bạc Nhà nước,Tập đoàn than khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn FLC, Tổng công ty VNPT trong
đó có nhiều bên đã trở thành đối tác lâu năm của Công ty Bên cạnh đó cho đếnnay, Valuinco cũng không ngừng mở rộng phát triển định giá trong lĩnh vực Ngânhàng đôi với các Ngân hàng chưa cộng tác.
Trang 141.5.Kết quả hoạt động kinh doanh những năm gan đây tại Công ty ValuincoBang 1.1: Bang báo cáo kết quả kinh doanh rút gọn của Valuinco giai đoạn
Năm 2021
Chênh lệch
tién
Doanh thu ban
hang va cung cap
7.529 7.708 12.915 2,38% 5.207 |67,55%
Gia von ban hang
Lợi nhuận gop về
12 Chi phi khac 0,09 0,2 0,91 1011,11% -0,8 — |-80%
Trang 15Tham khảo báo cáo tài chính của Công ty, trong năm 2019-2021, doanh thu khôngcao, lợi nhuận Công ty chỉ rơi vào khoảng 1%-1.26% tổng doanh thu Có tình trangnày xảy ra là do, trong những năm gan đây dịch bệnh Covid-19 hoành hành, đikèm với việc Ngân hàng siết chặt ngân sách cho vay, doanh nghiệp ít có dự án lớn.
Mặt khác, tiền công, phí dịch vụ của Công ty vẫn còn khá thấp, việc chi trả cho
các khoản chi phí như chi phí nhân sự, chi phí khảo sát, chi phí quảng bá, mở rộngquan hệ khách hàng Vậy nên, khoản lợi nhuận thu về của doanh nghiệp là khôngcao Tuy nhiên, công ty vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn khi thấy lợi nhuậnValuinco năm 2020 giảm 14,69% so với 2019, nhưng đến năm 2021 đã bắt đầu cókhởi sắc khi doanh thu tăng đến 171,52%khi so với 2020 do dịch bệnh COVID cótiên triên tôt hơn.
Trang 16CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN
ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VAN DAU TU QUOC TE (VALUINCO)
2.1.Một số phương pháp thẩm định giá thường được sử dụng
2.1.1.Phương pháp so sánh
Là phương pháp thâm định giá, xác định giá trị của tài sản thấm định giá dựa trên
cơ sở phân tích mức giá của các tai sản so sánh dé ước tính, xác định giá trị của tàisản thâm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo
Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,
09 và 10 (Ký hiệu: TDGVN 08) Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường
của tài sản cần thâm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương
tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả
những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài
chính ) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phố
biến trên thị trường; Thị trường ôn định
2.1.2.Phương pháp chỉ phí
Tham định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá tri của tài sảnthâm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức
năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tải sản thâm định giá sau khi đã khấu
trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thâm định giá Phương pháp chi phí thuộccách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TTBTC Ban hành tiêu chuẩn thâm
định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TDGVN 09) Phương pháp chi phí
áp dụng thâm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường dé ápdụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập Ngoài ra phươngpháp chi phí áp khi các thâm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi
thâm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
2.1.3.Phương pháp vẫn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thâm định giá xác định giá trị củatài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hang
năm dự kiên có được từ tai sản về giá trị hiện tai thông qua việc sử dụng von hóa
Trang 17ty lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tudiđời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn Rủi ro của thu nhập có thể có trong
tương lai là cố định
2.1.4.Phương pháp dòng tiền chiết khẩu
Là phương pháp thâm định giá xác định giá trị của tài sản thâm định giá dựa trên
cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trịhiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp dòng tiền
chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Banhành tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TDGVN 10)
Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện
tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản Phương pháp dòngtiền chiết khâu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi quacác giai đoạn khác nhau (không ổn định) Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng
dụng trong thực tiễn khi: Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin
cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi,các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương
lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thâm định viên là có cơ sở khoa
học Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dong tiền không thường xuyên và khôngđều Dùng đề kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác
2.1.5.Phương pháp thang dư
Là phương pháp thâm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát
triên dựa trên cơ sở lây giá tri ước tính của phát triên giả định của tai sản (tông
Trang 18doanh thu phát triển) trừ di tat cả các chi phí dy kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận
nhà đầu tu) dé tạo ra sự phát triển đó
Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất băng thu nhập từ đất đóng góp trongtong thé bat động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp
Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bấtđộng san có tiềm năng phát triển (đất có thé sử dụng vào mục dich đầu tư); Kiémtra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thâm định giá đất khác (sử dụng vào mụcđích đầu tư)
2.1.6.Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thâm định giá bắt động sản, là phương pháp
xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giátrị tài sản gắn liền với đất) Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thé xác định giátrị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tong thé va giá tri bộ phan kia Phươngpháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gan liền với đất khi
có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài san gan liền với đấttương tự tải sản cần thâm định giá Đối với từng loại tài sản thấm định viên sẽ căn
cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thâm
định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thâm định giá
2.2 Phương pháp so sánh trong thâm định giá bat động sản
2.1.1 Bắt động sản
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đã liệt kê những tài sản là bất độngsản, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khácgắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;Tài sản khác theo quy định của phápluật Cụ thể hơn thì:
+ Đất đai: Phải là đất không thé phá dỡ, phải là đất có chủ quyền rõ ràng, phải
được đo đếm bằng giá trị
+ Công trình xây dựng trên đất: nhà ở, công trình giao thông (đường, cầu, sân bay,bến bãi, bến cảng ), công trình công nghiệp (nhà máy, xưởng, ); tài sản khôngthé tách rời khỏi công trình xây dựng như: : điều hòa trung tâm, Hệ thống điều
Trang 19trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo
tiêu chuẩn thẩm định gid.”
Theo đó, thẩm định giá hiện là một dich vụ tư van tài chính không thé thiếu về việcxác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường Đây cũng là yếu tố góp phanlàm minh bạch, thúc đây sự phát triển hiệu qua của thị trường Đồng thời, khi thâmđịnh giá đúng thì sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của công dân
2.1.3.Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản
Theo Tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam số 8: “Phương pháp so sánh là phươngpháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản so sánh dé ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Cách tiếp cận từ
thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc
so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các
thông tin về giá trên thị trường ”
Cũng theo đó: “Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các
tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Thẩm định viên căn cứ
vào sự khác biệt vỀ các yếu tô so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm địnhgiá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mứcgiá chỉ dẫn của tài sản so sánh ”
Đối với việc áp dụng phương pháp so sánh vào việc thâm định giá bất động sản,
các yêu tô so sánh thường được sử dụng bao gôm:
Trang 20a) Đặc điểm pháp lý của bất động sản
Các điểm không giống nhau phổ biến về đặc điểm pháp lý của bat động sản như:
đã được cấp giấy hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thờihạn sử dụng đất 6n định lâu dài hoặc ổn định có thời hạn hoặc thời hạn sử dụng
đât còn lại là bao nhiêu), các quyên của người sử dụng đôi với bât động sản
Các điều khoản tài chính không giống nhau thường gặp là: Trả tiền một lần hoặcnhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thé chấp
c) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua
Nếu có chỉ phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công
d) Giá trị tài sản không phải bat động san
Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thìphải xem xét loại trừ hoặc cộng giá tri các tải sản này vào giá ban tùy thuộc vàotrường hợp tài sản bán kèm này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá
đ) Điều kiện thị trường lúc giao dịch
Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản thâm định giá và các tài sản so sánh
phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ lệ
điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường
e) Vị trí, địa điểm
Đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh: thuộc trung tâm
thành phó, khu ngoại 6, khu vực nông thôn, ; khoảng cách đến chợ, siêu thị,
trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus, khu dân cư đặc điểm về giao thông,đường xá,
Trang 21Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tô địa điểm này cần quy đồi thành chênh lệch
ty lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi
lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
ø) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng
Việc điều chỉnh yếu tố này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên
thị trường hoặc chi phí phát sinh dé khắc phục điểm bat lợi, căn cứ vào chứng cứ
thu thập từ thị trường.
h) Quy hoạch
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản thâm
định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có tương tự với nhau về mặt quy
hoạch của khu vực hay không.
i) Đặc điểm tai sản trên đất
Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bat động
sản và đóng góp vào chỉ phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động
sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét,điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối
Việc tiễn hành thâm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thâmđịnh giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05:
Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thấm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thâm định giá
Bước 2 Lập kế hoạch thâm định giá
Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4 Phân tích thông tin.
Bước 5 Xác định giá tri tai san cần thầm định gia
Bước 6 Lap báo cáo kết qua thâm định giá, chứng thư thâm định giá va gửi cho
khách hàng, các bên liên quan.
Trang 22a.Nghiên cứu của Nguyễn Thị Thu Hương (2015)
Với đề tài "Hoàn thiện công tác thâm định giá dự án đầu tư tại ngân hàng TMCPdau tư và phát triển Việt Nam-chi nhánh Hà Thành." (2015), luận văn đã phân tích
và chỉ rõ những yếu tô khách quan chi phối chất lượng công tác thẩm định dự án
đầu tư, đây là những nhân tố bên ngoài ngân hàng không thê kiểm soát được, bao
gồm: (1) Sự hợp tác và tính trung thực của khách hàng: (2) Môi trường kinh tẾ,
chính tri, xã hội và pháp luật.
Yếu tô chủ quan Trong luận văn đã chỉ rõ những nhân tố chủ quan chi phối côngtác thâm định dự án đầu tư, đó là: (1) Năng lực, kiến thức và kinh nghiệm của cán
bộ thâm định; (2) Thông tin, tài liệu thu thập phục vụ cho quá trình thầm định; (3)
Phương pháp, tiêu chuẩn và cách thức tô chức công tác thâm định: (4) Hệ thốngtrang thiết bị phục vụ cho công tác thâm định
b.Nghiên cứu của Hồ Thị Sáu (2015)
Nghiên cứu "Nâng cao chất lượng dịch vụ tại Công ty Cổ phần thấm định giá
BTCValue." (Hồ Thị Sáu, 2015) đã khám phá và phân tích ra các yếu tổ ảnh hưởngđến chất lượng dịch vụ thâm định như sau, cũng với 2 yếu tố bên trong và bên
ngoài doanh nghiệp Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp là: cơ chế chính sách quản
lý kinh tế của nhà nước, tình hình cạnh tranh thị trường, sức ép từ phía khách hàng,trình độ tiến bộ khoa học công nghệ
Còn các yêu tố bên trong doanh nghiệp bao gồm, chiến lược phát triển công ty, đội
ngũ nhân viên của doanh nghiệp, cơ sở vật chất và công nghệ sử dụng, trình độ tổ
chức quản lý của ban lãnh đạo công ty Bài nghiên cứu đã kết luận rằng, mức độ
ảnh hưởng các yếu tố từ cao đến thấp là: hệ thống cơ sở đữ liệu, đội ngũ nhân viên,năng lực quản lý và kiêm soát của công ty và cơ sở vật chât
Trang 23c.Nghiên cứu của Nguyễn Hong Nhung (2015)
Trong bài luận án với đề tài "Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bấtđộng sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàngTMCP Công Thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội", tác giả đã đưa ra các yếu tốảnh hưởng tới kết quả thâm định giá bao gồm:
Các nhân tố chủ quan (1) Quan điểm khác nhau của các Ngân hàng về van đề thẩm
định giá bất động sản là tài sản đảm bảo (2) Cách thức tổ chức và quy trình thâmđịnh giá bất động sản là tài sản đảm bảo(3) Lựa chọn phương pháp thâm định giáthích hợp (4)Hệ thống co sở dir liệu (5) Nguồn nhân lực thâm định giá
Các nhân tố khách quan (1) Môi trường pháp lý (2) cơ chế chính sách (3) Môi
trường kinh tế (4) Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp
2.3.2 Xác định các yếu tổ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động thẩm định giábat động sản
a Thông tin và cơ sở dit liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá
Yếu tố này vô cùng quan trọng, và khi được xây dựng đủ tốt nó sẽ giúp các chuyênviên trong các công việc như: Cung cấp thông tin chuyên sâu về thị trường bấtđộng sản bao gồm giá cả, diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh, tình trạng pháp lý,
dự án mới, thay đôi về quy hoạch va hạ tang Bên cạnh đó còn có các thông tin
khác như phần mềm thẩm định giá, các mô hình dự đoán giá, các tài liệu thamkhảo, Ngoài ra, nó hỗ trợ quản lý dữ liệu và thông tin, chuyên gia thẩm định giá
có thê lưu trữ và quản lý thông tin về các bat động sản được thầm định trước đó
Nhờ các yếu tố trên mà chuyên gia thâm định giá có thê tiếp cận thông tin và dữ
liệu một cách nhanh chóng, dễ dàng, hiệu quả hơn Thông tin phong phú và chuyên
sâu cũng giúp cho chuyên gia thâm định giá có thé đưa ra đánh giá chính xác về
giá trị của bat động sản, đồng thời giảm thiểu thời gian và chi phí cho quá trìnhthấm định giá
b.Nguồn nhân lực thẩm định giá
Nguồn nhân lực đóng vai trò cực kỳ quan trọng đối với một công ty Nhân lực lànhững người tạo nên sự thành công của công ty, họ thực hiện các hoạt động kinh
doanh, đưa ra các quyết định chiến lược và đảm bảo chất lượng sản pham/dich vu.
Trang 24Các nhân viên có năng lực, chuyên môn cao và kinh nghiệm sẽ giúp công ty tăng
cường sức cạnh tranh, mở rộng thị phân và đem lại lợi nhuận cao hơn.
Ngoài ra, nguồn nhân lực còn đóng vai trò trong việc giữ chân khách hàng Nhânviên tận tâm, nhiệt tình và chuyên nghiệp sẽ giúp khách hàng cảm thấy hài lòng vềdịch vụ của công ty và sẽ trở thành khách hàng trung thành Nhân lực còn giúp tạonên một môi trường làm việc tích cực, khuyến khích sự sáng tạo và đóng góp ý
tưởng, tăng động lực cho các nhân viên dé phát triển bản thân và công ty
Đối với mot thâm định viên, các yếu tố thiết yêu cần phải có như: Chuyên môn vàkinh nghiệm, kỹ năng phân tích và đánh giá, tính trung thực và đạo đức nghềnghiệp hay khả năng giao tiếp tốt dé truyền dat thông tin và giải thích các kết quảthấm định giá một cách rõ ràng và dé hiểu cho khách hàng
c.Quy trình thấm định giá
Nếu quy trình thiết lập không rõ ràng hoặc thiếu sót, đó có thê ảnh hưởng đến chất
lượng thâm định giá và độ tin cậy của dịch vụ Ví dụ, nếu quy trình không được
thiết lập đầy đủ hoặc không được thực hiện đúng cách, các nhân viên thâm định
giá có thé bỏ qua các thông tin quan trọng va đưa ra kết luận không chính xác vềgiá trị của tài sản Hay nếu như quy trình không được định rõ và thực hiện đúng
cách, có thể dẫn đến sự không nhất quán trong kết quả thâm định giá giữa các nhânviên thầm định giá hoặc giữa các lần thẩm định giá khác nhau
Vì vậy, việc thiết lập và thực hiện một quy trình chính xác và đáng tin cậy là cực
kỳ quan trọng Việc đầu tư thời gian và nguôn lực dé thiết lập và đảm bảo quytrình hoạt động đúng cách sẽ giúp tăng tính chuyên nghiệp và hiệu quả cao củadich vụ thâm định giá
d Hệ thống trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định
Nếu được trang bị các trang thiết bị đo lường như máy đo đường, đo diện tích, thì
độ chính xác trong việc thâm định giá sẽ tăng lên đáng ké so với việc sử dụng công
cụ thủ công Ngoài ra, nếu công ty có một hệ thống dữ liệu đồ sộ thống kê giá trịthâm định của các dự án trong nhiều năm, chuyên viên hoặc thâm định viên có thể
dễ dàng và chính xác hơn ước tính giá trị bất động sản Tuy nhiên, nếu cơ sở vật
chất và trang thiết bi không day đủ, có thé dẫn đến sai lệch kết quả hoặc tốn thêm
Trang 25và hình ảnh thâm mỹ và chuyên nghiệp.
e Thị trường bat động sản
Khi thị trường BĐS ồn định, thanh khoản tốt, có nhiều thông tin minh bạch về giá
cả giao dịch, thì các thâm định viên sẽ dễ dàng hơn trong việc thu thập thông tin,phân tích và đánh giá chính xác giá trị BĐS Hoạt động thâm định giá trong giai
đoạn này sẽ mang lại kêt quả chính xác và tin cậy hơn.
Tuy nhiên khi ngược lại thì thị trường thì công tác thâm định giá sẽ gặp nhiều khókhăn Các thẩm định viên khó có thé thu thập đủ thông tin để đánh giá chính xácgiá trị BĐS Kết quả thâm định giá trong trường hợp này sẽ kém tin cậy và có sai
số lớn hơn
Quy định của pháp luật về phương pháp so sánh
Quy định của pháp luật là một trong những yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt
động thâm định giá của các công ty trong ngành Các công ty đều phải tuân thủ vàlàm việc theo các quy định luật pháp như Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam, và
đặc biệt là Tiêu chuẩn số 8 - Cách tiếp cận từ thị trường Day là một quy chuẩn
quan trọng để các doanh nghiệp áp dụng khi ước tính giá trị bất động sản Điềunày cho thấy pháp luật có sức ảnh hưởng rất lớn đến cách thực hiện và áp dụngphương pháp so sánh Nếu quy định pháp luật về phương pháp so sánh được định
rõ, chính xác, hợp lý, các công ty thâm định sẽ có nền tảng chuẩn dé tính toán
g Cách áp dụng và tính toán các chỉ số trong phương pháp so sánh
Mặc dù có luật và các quy trình tính toán được đề ra rõ ràng, nhưng thực tế vẫngap nhiều khó khăn Có sự chênh lệch giữa lý thuyết và thực tế, và từng tình huống
Trang 26đòi hỏi sự linh hoạt và tính toán phù hợp, như trong trường hợp thiếu thông tin cần
thiết hoặc thông tin sai lệch Người thực hiện phải biết kiểm soát và điều chỉnh để
tránh rập khuôn trong cách áp dụng phương pháp so sánh Đôi khi, do thiếu kinhnghiệm hoặc kiến thức cần thiết, việc áp dụng có thé sai sót Do đó, cần liên tục
nghiên cứu và rà soát các quy trình tính toán dé cải thiện chất lượng dịch vụ và
đưa ra giá trị bất động sản chính xác nhất cho khách hàng
2.4.Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẫm định giá bat động
sản tại công ty Valuinco
2.4.1 Nghiên cứu tình huống thẩm định giá dự án Kim Ngọc Tân Lập về quyền
sử dụng đất tại số 27, xã Kim Ngọc, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
Tổng quan về tài sản thẩm định giá
+ Diện tích đất nằm ngoài quy hoạch: 120 m2
+ Diện tích đất nằm trong quy hoạch: 0 m2
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
Mục đích sử dụng: Đất ở
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng dat
Các hướng tiếp giáp:
Hướng Tây Bắc là hướng chính tiếp giáp đường Kim Ngọc rộng 6m.
Các hướng khác còn tiếp giáp với các thửa đất khác
Kích thước, hình dáng thửa đất:
Trang 27Kích thước: Mặt tiền 9,72m, chiều sâu 11,98m
Hình dáng thửa đất: Tương đối vuông vắn
Công trình xây dựng trên đất: Trên đất hiện đang có nhà 03 tầng để ở Tuy nhiên,theo yêu cầu của khách hàng, Valuinco không tính toán giá trị công trình xây dựng.Thông tin pháp lý
Giấy chứng nhận quyền sở dụng dat số P 833172 do UBND huyện Dan Phượngcấp ngày 08/12/2000 cho Ông Trịnh Đình Phượng
- Mặt bằng Hoàn thiện - Đặc điêm dân cư Dân cư nông thôn
Đường trải nhựa
- Giao thông và lộ giới - Môi trường Trong lành
rộng 6m
Cách Trường THPT
, Tan Lập Ikm, cách
- K/c đên trung tâm "
Trường Tiêu học Tân
- Via hè Không có hành chính, trường
lién lac doanh
Nguồn: Báo cáo thẩm định Valuinco
Phân tích các yếu tô ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bat động sảnbằng phương pháp so sánh
a Thông tin va cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá
Trang 28Hiện nay thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá đến từ các nguồn như sau:
Đối với thông tin từ tài sản thâm định giá: Bên cạnh đó nguồn thông tin và dữ liệu
về tài sản thâm định giá do khách hàng cung cấp, thẩm định viên/chuyên viên còn
cần phải thu thập thêm thông qua khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
Đối với các tài sản sử dụng dé so sánh: Tham định viên khảo sát thu thập thông tinthị trường tại thời điểm thâm định giá Việc khảo sát thông tin thị trường có thểđược thực hiện theo 2 cách chính là trực tiếp và gián tiếp thông qua các thông tin
từ phương tiện truyền thông trên Internet Tuy nhiên do giới hạn về thời gian vàkinh phí, phần lớn thông tin tham khảo được đều đến từ phương thức gián tiếp.Thông tin đến từ cách này có ưu điểm là rất phong phú, nhưng tính chính xáckhông cao bởi đa phần là thông tin chưa xác thực
Đối với cơ sở dữ liệu Quốc gia bao gồm có: Hệ thống Cơ sở dit liệu quốc gia về
giá của Bộ Tài chính, Cổng dữ liệu quốc gia của Bộ Thông tin và truyền thông và
Trung tâm Dữ liệu quốc gia và dịch vụ về giá của Cục Quản lý giá điều hành Tuynhiên trong thời điểm hiện tại thì hau như các trang thông tin dữ liệu quốc gia đều
chưa được cập nhật, bỗ sung mới hoặc van đang trong quá trình cập nhật Ngoài
ra, đối với các nguồn thông tin khác như những báo cáo trước hoặc các tài sảnthâm định có liên quan, thầm định viên có thé tham khảo trong hệ thống dữ liệunội bộ của công ty.
b.Nguồn nhân lực thẩm định giá
Mỗi dự án sẽ được thâm định bởi một nhóm gồm ba người, trong đó có hai chuyên
viên thâm định và một thầm định viên Các chuyên viên thầm định sẽ đảm nhiệmviệc nghiên cứu hé sơ và lựa chọn phương pháp thầm định Sau khi được cấp trên
chấp thuận, họ sẽ thu thập thông tin liên quan, thực hiện khảo sát tài sản và tính
toán giá trị Đây là những nhân lực trẻ nhiệt huyết được đào tạo chuyên sâu tronglĩnh vực này tại trường đại học, và sở hữu bang Cử nhân Tham định giá hoặc Bất
động sản Thâm định viên sẽ có thẻ thâm định viên về giá và đảm nhiệm việc kiêm
tra và giám sát quy trình định giá tài sản cũng như kết quả thẩm định
c Quy trình thẩm định giá
Trang 29Trách nhiệm Sơ đồ M6 tả biểu mẫu
3.1 Lãnh đạo phan công nhiệm vụ vao công văn để
Lãnh đạo Phân công thực hiện nghị TDG, HĐTDG(Phân công vào phiêu
QD.CNN; TLBDNV
5.2 Xác định tổng quát về tai sản thăm định giá;
Dac điểm kinh té-k} thuật tài sản TDG
IMuc đích va thời điểm TDG
Xác định gia trị thị trường hoặc phi thị trường 1am co
sở TDG va khả năng thực hiện VBNN, TLBDNV, bẻ
sơ khách hang cung cap dữ liêu Valuinco
3.3 Lập kẽ hoạch TDG nhằm xác định rõ phạm vị, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung vả tiên lđộ thực hiện toàn hộ cuộc TDG
Can bộ thực hiện hảo sat thực té, thu
thap thang tin
5.4 Khảo sát thực tế tai sản (nếu can)
Lựa chọn va khai thắc nguồn cung cap thong tin Tham khảo DLG, thông tin trực tiếp và thảo sat
3.5 Phan tích toan bộ các thong tin thu thập được
liền quan đến tai sản TDG va các tai sản so sảnh, cả
số liệu tham khdo đề đánh giá tác động của các yé
tô đến KQ TDG cuối cũng
3.6 Lựa chọn phương pháp TDG Tinh toán va dự kiên kêt qua
Tham định viên Dự thảo báo cáo TDG TDV ||Š.7 Viết bảo cáo TDG
Chuyên viên.trợ lý ký bao cáo, chứng thư TDG | |Dự thao văn ban tra lời (Chứng thư TDG)
TDV va dự thảo chứng thư TDG IVBNN;TL BDNV
Lãnh đạo (Đại
điện pháp lý em xét va phê duyệt, 3.8 Xem xét phê duyệt
doanh nghiệp)
5.9 Bệ phan quan lý chat lượng
(Can bệ thực hiện 5.10 Thâm định viên in bao cáo TDG
Ky báo cáo, chứng thư TDG
chứng thư TDG
Bước 1: Phân công thực hiện
Lãnh đạo Valuinco căn cứ chức nhăn nhiệm vụ các phòng ban và năng lực cán bộ
dé giao việc cho cán bộ thực hiện (Tham định viên về giá và trợ lý TDV/Chuyén
ban theo yêu cau va phát hanh lưu trữ
Nguồn: Tài liệu công ty Valuinco
Trang 30viên TDG) hoặc các nhóm cán bộ thực hiện vào phiếu giao việc đính kèm văn bản
đề nghị thẩm định giá hoặc hợp đồng thâm định giá
Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ tài liệu
Cán bộ thực hiện nghiên cứu hồ sơ tài liệu đề nghị tham định giá dé xác định tongquát tài sản (TDGVN 05); mục đích, thời điểm, địa điểm thẩm định giá (TDGVN
07) phân loại tài sản thâm định giá và xem xét khả năng thực hiện
Tài sản thẩm định giá: Bat động sản là quyền sử dụng đất tại số 27 đường KimNgọc, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội (Chi tiết như Phụ lụckèm theo).
Thời diém thẩm định giá: Tại thời điểm tháng 06 năm 2022
Mục đích thẩm định giá: Đề Ông Trịnh Đình Phượng làm cơ sở tham khảo trong
việc thương thảo làm tài sản bảo đảm vay vốn Ngân hàng theo quy định hiện hành
Hiện trạng sử dụng: Sử dụng làm đất để ở, trên đất hiện đang có nhà 03 tầng để
ở Tuy nhiên, theo yêu cầu của khách hàng, Valuinco không tính toán giá trị công
trình xây dựng.
Từ đó, Valuinco đã đánh giá mối quan hệ giữa chủ tài sản với người đề nghị thâm
định giá: Chủ tài sản là ông Trịnh Đình Phượng, đồng thời là khách hàng đề nghịthâm định giá Đồng thời, đánh giá hiện trạng thực tế tài sản phù hợp với hồ sơpháp lý của tài sản do khách hàng cung cấp
Bước 3: Lập kế hoạch thâm định giá
Việc lập kê hoạc thâm định giá nham xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiên độ thực hiện từng nội dung công việc và tiên độ thực hiện của toàn bộ cuộcthấm định giá
Trong bước này, thâm định viên hoặc chuyên viên thâm định sẽ lập đầu mục cáccông việc cần làm và thời gian cụ thé thực hiện từng công việc đó Tiếp theo là lập
bảng biểu, liệt kê các thông tin cần thu thập, lên đề cương và hình thức, cách trình
bày báo cáo thâm định Xây dựng tiễn độ thực hiện, xác định trình tự thu thập vàphân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Xác định việc tôchức thực hiện, phân bổ nguồn lực
Trang 31Xác định các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thâm định giá và mức
độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó
- Thông tin hồ sơ, tài liệu được Ông Trịnh Đình Phượng cung cấp;
- Thông tin thâm định viên/chuyên viên khảo sát thực tế hiện trạng tài sản;
- Thông tin thâm định viên/chuyên viên khảo sát thu thập thông tin thị trường tạithời điểm thẩm định giá;
- Thông tin trên các phương tiện truyền thông như Internet;
- Thông tin từ các quy định, hướng dẫn về đất đai hiện hành của thành phó Hà Nội;
- Tham định vién/chuyén viên trực tiếp thu thập thông tin và kiêm chứng thực tế quacác tài liệu, số liệu bằng văn bản hoặc phỏng vấn trực tiếp thận trọng và khách quan.Bước 4: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Từ các nguồn thông tin thông tin từ bước trên, thâm định viên tiến hành khảo sátthực tế và lựa chọn ra những thông tin cần thiết dé xác định giá trị của tài sản thâm
định.
Bước 5: Phân tích thông tin
Bước 6: Xác định giá tri tai sản thâm định giá
Căn cứ kết quả thu thập thông tin về giá của các tài sản tương tự với tài sản thầm
định trên thị trường, thầm định viên lựa chon sử dụng cách tiếp cận từ thị trường
và phương pháp so sánh đề thâm định giá quyền sử dụng đất
*Cách tiếp cận từ thị trường: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua việc so sánh tài sản thâm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương
tự đã có các thông tin về giá trên thị trường (Ap dụng TCTDGVN số 8)
*Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản
thâm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức gid của các tài sản so sánh dé ước tính,xác định giá trị của tài sản thâm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếpcận từ thị trường (Ap dụng TCTDGVN số 8)
Bat động sản thắm định là quyền sử dụng đất thông tin về giá trên thị trường giao
dịch phô biến, vì vậy theo tiêu chuẩn thâm định giá hiện hành thẩm định viên sửdụng cách tiếp cận từ thị trường (Do thông tin về giao dịch quyền sử dụng đất phố
biến, nên phương pháp so sánh được sử dụng dé ước tính giá trị quyền sử dụng
đất Mặt khác khu vực không có thông tin cho thuê các tài sản tương tự nên không
Trang 32áp dụng được phương pháp thu nhập; bat động sản thuộc khu vực dân cư mới, ôn
định nên không xác định được tiềm năng phát triển áp dụng phương pháp thặngdư).
Từ đó áp dụng phương pháp dé tiến hành xác định giá trị của tài sản thâm định
Bước 7: Lập báo cáo TDG và dự thảo chứng thư
Kết quả quá trình TDG được cán bộ thực hiện viết thành Báo cáo kết quả và chứng
thư và văn bản thu tiền dịch vụ thâm định giá
Trường hợp thâm định theo nhóm thì các thầm định viên hoặc thầm định viên làmtrưởng nhóm thay mặt nhóm lập báo cáo, chứng thư và đại diện ký trình Lãnh đạophê duyệt Trong trường hợp can thiết, từng cán bộ vié báo cáo cho phan việc củamình và trưởng nhóm viết báo cáo kết quả tông hợp trình Lãnh đạo
Trường hợp chuyên viên thâm định giá chưa có Thẻ thâm định viên về giá thựchiện việc thâm định thì sau khi viết Báo cáo kết quả, dự thảo Chứng thư, chuyên
viên chuyền toàn bộ hồ sơ tài liệu cho thầm định viên về giá được giao thực hiện
Nếu thâm định viên đồng ý kết quả dự kiến thì Tham định viên ký và Báo cáo kếtquả, chuyên cho chuyên viên dé trình Lãnh đạo Nếu Thâm định viên chưa đồng ývới kết quả dự kiến thì hcuyeen viên giải trình thêm hoặc sửa đổi nếu cần thiết,
sau khi Thâm định viên ký vào Báo cáo kết quả, chuyên cho chuyên viên để trình
Lãnh đạo.
Bước 8: Xem xét, phê duyệt
Lãnh đạo xem xét dự thảo báo cáo, chứng thư TDG (Kèm theo hồ sơ tài liệu của
việc định gái và dự thảo, công văn thu tiền dịch vụ) ký phê duyệt
Bước 9: Trường hợp lãnh đạo chưa đồng ý kết quả dự kiến
Lãnh đạo chuyên cho bộ phân chuyên môn sâu xem xét, đê xuât ý kiên báo cáo Lãnh đạo
Trường hợp không cần qua bộ phận chuyên môn sâu thì Lãnh đạo xem xét phêduyệt ngay.
Bước 10: Trường hợp lãnh đạo đồng ý kết quả dự kiến
Lãnh đạo kts phê duyệt và chuyền cho các bộ thực hiện in
Trang 33Cán bộ thực hiện /TDV phải ký vào báo cáo, chứng thu vàn hoàn chỉnh hồ sơ thanh
toán trình lãnh đạo ký phê duyệt,
Bước 11: Vào số, đóng dấu, phát hành và lưu trữ văn bản trả lời
Sau khi Lãnh đạo ký Hồ sơ TDG (Báo cáo, chứng chư, CV thu tiền) người thựchiện chuyển hồ sơ TDG về văn phòng thực hiện kiểm soát chat lượng và in pháthành, lưu hé sơ theo QT.09
Bước 12: Hồ sơ lưu
d.Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác thâm định
Về hệ thống cơ sở đữ liệu, công ty vẫn chưa có 1 hệ thống chung mà chỉ phụ thuộc
vào kết quả các dự án trước đây được lưu trên máy tính nhân viên Khi thực hiệnthấm định, chuyên viên thâm định đã được bàn giao, chuyền tài liệu liên quan về
các đợt thâm định trước và các dự án tương tự Về công cụ đo lường, hầu như sử
dụng các công cụ cơ bản như điện thoại, thước dây, dé đo đạc đối chiếu, chưa
có công cụ nâng cao, chuyên sâu đê đảm bảo kêt quả chính xác.
e.Thi trường bat động sản
Sau năm 2021 thị trường Bắt động sản Hà Nội có dấu hiệu phát triển trở lại, hàng
loạt các phân khúc như chung cư, liền kề, biệt thự được các chủ đầu tư bung ratrên thị trường như Ecopark, Vingroup, Bitexco Bên cạnh đó chính sách Ngân hàng được nới lỏng, tạo điêu kiện cho nhà đâu tư cũng khiên câu tăng lên.
Tài sản thâm định giá tại khu vực huyện Đan Phượng, được quy hoạch chung cho
thời gian sắp tới nên hạ tầng xã hội đang được đầu tư mạnh mẽ, ngày càng hoàn
thiện, giúp phần cải thiện tình hình giao thông, môi trường và phát triển kinh tế
TSTDG là một trong các phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm nhất của người
mua vì có thời hạn sử dụng lâu dài, giá trị quyền sử dụng đất có thê tăng theo thời
gian do tính khan hiếm
Tài sản thâm định giá tại huyện Dan Phượng, có vi trí thuận lợi trong việc dé ở, đilại cũng như kinh doanh tốt tại khu vực Với đặc điểm như vậy, thị trường chuyênnhượng bat động sản những năm gần đây tương đối 6n định
Tốc độ tăng trưởng kinh tế nước ta duy trì ở mức khá, lạm phát được duy trì Ổn
định, an ninh chính tri đảm bảo tạo đà thúc day đầu tư, làm tăng giá của bất động
Trang 34sản thâm định giá trong tương lai Ngoài ra thay đổi về chính sách thuế, giá cả
cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản cần thâm định
f Cách áp dụng phương pháp so sánh
Giá đất theo quy định của UBND tỉnh đang áp dụng: Dat ở vị trí 1 đường giaothông liên xã Tân Lập có đơn giá là: 9.240.000 đồng/m? x 1,25 = 11.550.000
đồng/m2
Các tài sản so sánh được lựa chọn bao gồm:
TSSS 1: Tài sản nằm ở số 2 ngõ 1 đường Kim Ngọc, thôn Kim Âu, xã Tân Lập,huyện Dan Phượng, thành phố Hà Nội Đường trước tài sản rộng 6m, tài sản nam
cách mặt đường Kim Ngọc 10m VỊ trí: Kém hơn
TSSS 2: Tài sản tại mặt đường Bình Minh, cụm 5, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng,thành phố Hà Nội Đường trước nhà trải nhựa rộng 6m, năm trên trục đường liên
xã người dân qua lại nhiều, xung quanh có hoạt động kinh doanh buôn bán Vị trí:Tốt
TSSS 3: Tài sản tại mặt đường Bình Minh, cụm 5, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng,
thành phố Hà Nội Đường trước nhà trải nhựa rộng 6m, nằm trên trục đường liên
xã người dân qua lại nhiều, xung quanh có hoạt động kinh doanh buôn bán Vị trí:Tốt
Đồng thời, Công ty Valuinco cũng đưa ra bảng tỷ trọng với từng yếu tố so sánh,
trong đó tổng tỷ trọng các tiêu chí là 100% Do trên thực tế, để xác định giá đơn
giá bat động sản, một sỐ yếu tố như vị trí, địa điểm, số mặt tiền cũng được coi
trong hơn các yêu tô khác vi đó là nhân tổ mang lại giá trị kinh doanh cao hơn;
nhu cầu, mức độ quan tâm của người mua đến các yếu tố đó cũng cao hơn những
cái khác, nên Valuino đã xác định tỷ trọng như sau:
Bảng 2.2: Bảng tỷ trọng các yếu tố dự án Kim Ngọc Tân LậpSTT Tiéu chi Ty trong
1 |Đặc điểm pháp lý 10%
2 |Vị trí, địa điểm 30%
Trang 35Nguồn: Tài liệu công ty Valuinco
Sau khi xác định yếu tố so sánh và tỷ trọng từng yêu tô đó, Valuino sẽ tiễn hành
lập bảng so sánh và đưa vào châm điểm, điều chỉnh các yếu tố dựa trên đặc điểm
tài sản thâm định và tài sản so sánh:
TSSS1 là khu đất trong ngõ, đường trước tài sản rộng 6m, tài sản năm cách mặt
đường Kim Ngọc 10m Do đó, độ thuận tiện về mặt kinh doanh kém hơn han ,
trong khi các TSSS khác đều có đường trước nhà trải nhựa rộng 6m, nằm trên trụcđường liên xã người dân qua lại nhiều, xung quanh có hoạt động kinh doanh buôn
bán Ta có tỉ lệ điều chỉnh của TSSS1 là 90%, với ti trọng là 30%, tương đương ti
lệ điều chỉnh là -3,33%
Trang 36Số mặt tiền
TSSS1 có lợi thế hơn so với các TSSS khác khi có 2 mặt tiền, năm tại lô góc, với
tỉ lệ tương đương 120%, tỉ lệ điều chỉnh là -3%
Đặc điểm khu dân cư
Do đặc điểm tại khu dân cư của các TSSS đều giống nhau, an ninh tốt, đảm bảo
và trình độ dân trí khá nên dự kiện không có điều chỉnh
Quy mô diện tích
Diện tích của TSTD là lớn nhất với 120m2, trong khi đó diện tích của các TSSS
khác rơi vào 52,8-64,1m2 ta có tỉ lệ của các TSSS1, TSSS2, TSSS3 lần lượt là
tương đương với tỉ lệ là 160%, 160% và 170% Do đó các tỉ lệ điều chỉnh lần lượt
là -3,8%, -3,8% và -4,12%.
Như vậy, về nguyên tắc khống chế
Theo B2 thì chênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ năm
trong khoảng từ 0,08% - 1,60%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
Về thống nhất mức giá chỉ dẫn
Trang 37Tham định viên đánh giá chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương
nhau Mức độ chênh lệch giữa các mức giá chỉ dẫn với các mức giá trước điều chỉnh
là không đáng kẻ
Thâm định viên áp dụng trung bình 3 mức giá chi dẫn là: 58.221.409 đồng/m2 Lamtròn: 58.000.000 déng/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất thấm định giá là: 58.000.000đồng/m? x 120 m2 = 6.960.000.000 đồng
Quy định của pháp luật về phương pháp so sánh
Quy định về phương pháp so sánh (cách tiếp cận từ so sánh) được ghi rõ ở Thông
tư số 126/2015/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20/08/2015 ban hành Tiêu chuẩnThẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 Trong đó cách tiếp cận từ thu nhập viếttrong Tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam số 8 (TDGVN 8) Tiêu chuẩn đã đưa
ra các khái niệm, cách áp dụng, công thức và các bước tính toán làm nên tảng chocác thâm định viên và chuyên viên ước tính giá trị tài sản
2.4.2 Nghiên cứu tình huống thẩm định giá dự án CT960 về quyền sử dụng đất
tại phòng 13, nhà 66, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, thành phố HàNội
Tổng quan về tài sản thấm định giá
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Nguồn gốc: Xử lý nợ thé chấp đất được Công nhận QSDD như giao đất có thu tiền
sử dụng đất
Ghi chú:
Trang 38Số tờ, số thửa được xác định theo ban đồ địa chính đo đạc dự án tổng thé
Giấy chứng nhận này được cấp đổi từ Giấy chứng nhận số AN 279254 do UBNDquận Hai Bà Trưng cấp ngày 07/10/2008 tại thửa đất số 106, tờ bản đồ số 6H-IV-31.
Là tài sản riêng của bà Nguyễn Hương Giang theo Văn bản thỏa thuận xác định
tài sản riêng số công chứng 1074/2022/VBTT quyền số 01 TP/CC-SCC/HĐGD
lập ngày 18/02/2022 tại Văn phòng công chứng Trương Thị Nga, thành phố Hà
Nội.
Các hướng tiếp giáp:
Hướng Đông Bắc tiếp là hướng chính giáp ngõ 106 Lê Thanh Nghị;
Hướng Tây Nam tiếp giáp ngõ 40 Tạ Quang Bửu
Hướng còn lại giáp hộ liền kẻ
Kích thước, hình dáng thửa dat:
Hình dáng thửa đất: Tương đối vuông van
Thông tin pháp lý
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số DE 367248, số vào số cấp GCN số CS-HBT 15137 do Sở Tài Nguyên
và Môi Trường thành phố Hà Nội cấp ngày 25/7/2022 cho Bà Nguyễn HươngGiang.
Trang 39` Hoàn ' Dân cư đô thị, mật độ dân cư
- Mặt băng ; - Dac diém dan cu
thién đông đúc
Giao thông và | Đường
-¬ - Môi trường Trong lành
lộ giới nhựa
- K/c đến trung Cách trường tiểu học Lê Van
tâm hành chính, Tám 35m, cách Cao đăng
Nguồn: Tài liệu công ty Valuinco
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bằng phương
pháp so sánh
a.Quy trình thâm định giá
Bước 1: Phân công thực hiện
Lãnh đạo Valuinco căn cứ chức nhăn nhiệm vụ các phòng ban và năng lực cán bộ
dé giao việc cho cán bộ thực hiện (Tham định viên về giá và trợ lý TDV/Chuyénviên TDG) hoặc các nhóm cán bộ thực hiện vào phiêu giao việc đính kèm văn bản
dé nghị thâm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá
Bước 2: Nghiên cứu hô sơ tài liệu
Trang 40Cán bộ thực hiện nghiên cứu hồ sơ tài liệu đề nghị thâm định giá dé xác định tổng
quát tài sản (TDGVN 05); mục dich, thời điểm, địa điểm thẩm định giá (TDGVN07) phân loại tài sản thâm định giá và xem xét khả năng thực hiện
Tài sản thấm định giá: Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Phòng 13, nhà 66, phường
Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội (Chi tiết như Phụ lục kèm theo).Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm tháng 08 năm 2022
Mục đích thẩm định giá: Đề Bà Nguyễn Hương Giang làm cơ sở tham khảo trong
việc thương thảo làm tài sản bảo đảm vay vốn Ngân hàng theo quy định hiện hành
Hiện trạng sử dụng: Sử dụng làm đất đề ở, trên đất hiện đang có nhà 03 tang dé
ở Tuy nhiên, theo yêu cầu của khách hàng, Valuinco không tính toán giá trị côngtrình xây dựng.
Từ đó, Valuinco đã đánh giá mối quan hệ giữa chủ tài sản với người đề nghị thâmđịnh giá: Chủ tài sản là bà Nguyễn Hương Giang, đồng thời là khách hàng đề nghịthâm định giá Đồng thời, đánh giá hiện trạng thực tế tài sản phù hợp với hồ sơpháp lý của tài sản do khách hàng cung cấp
Bước 3: Lập kế hoạch thâm định giá
Việc lập kê hoạc thâm định giá nhắm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiên độ thực hiện từng nội dung công việc và tiên độ thực hiện của toàn bộ cuộcthẩm định giá
Trong bước này, thâm định viên hoặc chuyên viên thâm định sẽ lập đầu mục cáccông việc cần làm và thời gian cụ thể thực hiện từng công việc đó Tiếp theo là lập
bảng biểu, liệt kê các thông tin cần thu thập, lên đề cương và hình thức, cách trình
bày báo cáo thâm định Xây dựng tiễn độ thực hiện, xác định trình tự thu thập vàphân tích dir liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Xác định việc tô
chức thực hiện, phân bổ nguồn lực
Xác định các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thâm định giá và mức
độ kiêm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó:
Thông tin hồ sơ, tài liệu được Bà Nguyễn Hương Giang cung cấp;
Thông tin thâm định viên/chuyên viên khảo sát thực tế hiện trạng tài sản;
Thông tin thâm định viên/chuyên viên khảo sát thu thập thông tin thị trường tại
thời điểm thấm định giá;