Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá dé hình thành giátrị của
ĐỊNH VÀ ĐỊNH GIA PHƯƠNG DONG
anh dạng thửa Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Duong giao |Đường trước tai | Đường trước tài | Đường trước tài 11.612 - on 2 thong sản rộng 3m sản rộng 3,5m sản rộng 2,5m
117 Hạ tang của khu | Đây đủ, hoàn |Đây đủ, hoàn|Đây đủ, hoàn
"| vue thiện thiện thiện Điều kiện môi | x h k
11.8 ` Tot Tot Tot trường, an ninh Điều kiện kinh | „„ : Có thể kinh
2 doanh buôn bán Kém Kém doanh
-So voi tai sản |-So với tài san|-So với tài sản định giá có: định giá có: định giá có:
^ re -Diện tích nhỏ |-Diện tích nhỏ |-Diện tích nhỏ
Nhận xét đánh lá ánh cá hơn ; hon ; hon ; sia se sane") Mặt tiền nhỏ|-Mặt tiền nhỏ |-Mặt tiền nhỏ
12 |yêu tô với tài sản cần thâm hơn à hơn x hon x -Chiéu sâu nhỏ | -Chiêu sâu nhỏ |-Chiêu sâu nhỏ định hơn hơn hơn
-Có 02 mặt | -Đường trước tài | -Đường trước tài thoáng sản lớn hơn sản nhỏ hơn
-Năm ở vị trí đông dân cư, giao thông thuận lợi
-Có thoáng -Năm ở vị trí
02 mặt -Có thoáng -Năm ở vị trí
-Hình dáng | đông dân cư, giao | đông dân cư, giao vuông văn thông thuận lợi thông thuận lợi -Các yếu tố khác | -Hình dáng | -Hình dáng tương đồng vuông van vuông vắn
-Các yêu tố khác | -Các yêu tố khác tương đồng tương đồng
Bước 4: Phân tích, đánh giá: Qua xem xét cơ sở đữ liệu của OVI, tham khảo nhu cầu và thị hiểu của thị trường chúng tôi đánh giá các yếu tố liên quan đến các tài sản so sánh và tài sản thâm định như sau:
- Thửa đất có diện tích từ 100m? đến 150m7 có giá bán thấp hơn 5% so với thửa đất có diện tích từ 40m? đến 50m’.
- Thửa đất có mặt tiền rộng từ 9m đến1 1m có giá bán cao hơn 4% so với thửa đất có mặt tiền rộng từ 4m đến 5m và có giá bán cao hơn 2% so với thửa đất có mặt tiền rộng từ 6m đến 7m.
- Thửa đất có hình dạng đa giác có giá thấp hơn 5% so với thửa đất có hình dạng vuông vức chữ nhật.
- Thửa đất có chiều sâu từ 10m đến 12m có giá bán cao hơn 1% so với thửa đất có chiều sâu từ 8m đến 10m.
- Thửa đất có đường trước tài sản rộng 2,5m đến 3m có giá bán thấp hơn 2% so với thửa đất có đường trước tài sản rộng 3,5m đến 4m.
- Thửa đất có 01 mặt thoáng có giá bán thấp hơn 3% so với thửa đất có 02 mặt thoáng.
- Thửa đất có điều kiện mua bán thuận lợi có giá cao hơn 20% so với thửa đất có điều kiện mua bán phức tạp, qua thi hành án.
- Thửa đất nằmở vị trí kém thuận lợi có giá bán thấp hơn so với thửa đất nam ở vị trí thuận lợi hơn từ 0% đến 30% tùy từng vị trí cụ thể.
Bước 5: Lập bảng so sánh điều chỉnh
Vì tỷ lệ so sánh của các yếu tổ so sánh giữa tài sản thấm định và các tài sản so sánh có nhiều điểm khác nhau nên chúng tôi tiến hành lập bảng so sánh điều chỉnh như sau:
Stt Yếu tố so sánh thấm Tài sản Tài sản Tài sản định SS1 SS2 SS3
A Dién tich (m2) 140,10 |40,0 45,0 50,0 p | CỐ bán ước tinh 25,68 25,78 26,26
C Tình trạng pháp lý Có sô đỏ |Cósốđỏ |Cósôđỏ | Có số đỏ
Ty lệ điều chỉnh -0,0476 -0,0476 | -0,0476 Mức điều chỉnh (triệu) -1,223 -1,228 -1,250 D2 | Chiều rộng (m) 10,17 4,4 4,00 5,90
Ty lệ điều chỉnh 0,0417 0,0417 0,0204 Mức điều chỉnh (triệu) 1,070 1,074 0,536 D3 Hình dáng Da giác | Vuông van | Vuông văn | Vuông van
Ty lệ điều chỉnh -0,0476 -0,0476 | -0,0476 Mức điều chỉnh (triệu) -1,223 -1,228 -1,250 D4 | Chiều sâu (m) 11,74 9,1 11,3 8,5
Ty lệ điều chỉnh 0,0101 0,0000 0,0101 Mức điều chỉnh (triệu) 0,259 0,000 0,265
D5 Điều kiện mua bán : Trực tiếp Trực tiếp Trực tiếp án
WR aon ca ˆ Đường Đường Đường Đường
D6 Điêu kiện giao thông ` ` ` ` rộng3m_ | rộng 3m rộng 3,5m | rộng 2,5m
Tỷ lệ điều chỉnh 0,0000 -0,0196 0,0000 Mức điêu chỉnh (triệu) 0,000 -0,505 0,000
02 mặt | 02 mặt | 02 mặt | 01 mặt D7 Sô mặt thoáng : : „ : thoáng thoáng thoáng thoáng
Tỷ lệ điều chỉnh 0,0000 0,0000 0,0309 Mức điêu chỉnh (triệu) 0,000 0,000 0,812
Bất động |Bất động |Bất động |Bất động sản ở khu | sản ở khu | sản ở khu | sản ở khu
- đông dân |đông dân |đông dân |đông dan D8 Khu vuc, vi tri - cu, ỉl4O |CƯ, giao|cu, giao|cu, giao thong thong thong thong thuận lợi | thuận lợi thuận lợi thuận lợi
Tỷ lệ điêu chỉnh 0,0000 0,0000 0,0000 Mức điều chỉnh (triệu) 0,000 0,000 0,000 E Mức giá chỉ dân (triệu/m2) 20,280 19,595 20,996
Giá trung bình của mức giá chỉ
Mức độ chênh lệch với giá trị E2 ơ ~ | -0,05% -3,42% 3,48% trung bình của các mức giá chỉ dân
F Tổng hợp các số lan diéu chỉnh tại mục D
Fl Số lần điều chỉnh 5 5 6
F2 | Số điều chỉnh tuyệt đối 8,054 8,331 8,491
Theo nguyên tắc khống chế: Tại E2, chênh lệch giữa các mức giá với mức giá trung bình đảm bảo không quá 15%
Thống nhất giá chỉ dẫn:
+ Chất lượng thông tin: Chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương nhau.
+ Chênh lệch mức giá: Mức độ chênh lệch giữa các mức giá chỉ dẫn với các mức giá trước điều chỉnh của các tài sản so sánh không đáng kê.
+ Khả năng giao dịch thành công: Khả năng giao dịch thành công của các mức giá chỉ dẫn là như nhau.
+ Ước tính giá trị đất: Tham định viên ước tính giá trị thị trường của đất ở đối mảnh đất cần định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên với mức trọng số cụ thé như sau: 20.290.000vnđ/m2 b Xác định giá trị tài sản bằng phương pháp chỉ phí - Nhà 3 tang kết cau BTCT tổng diện tích sàn xây dựng 211mẺ.
+ Diện tích sàn xây dựng: 211m?
+ Đơn giá xây dựng: 5.392.000 vnđ/m2 (Theo Quyết định số 18/2019/QĐ- UBND ngày 14/10/2019 của Ủy ban nhân dân thành phó Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)
+ Do không biết chính xác tuổi của công trình, qua khảo sát thực tế chúng tôi đánh giá chất lượng còn lại của công trình là: 40%
+ Giá trị còn lại của công trình là: 211m? x 5.392.000vnđ/m? x 40% =
455.084.800 vnđ c Kết quả thâm định giá:
Trên cơ sở các hồ sơ chứng từ về tài sản được định giá do khách hàng cung cấp và kết quả khảo sát thực tế tại hiện trường; với cơ sở và phương pháp định giá được áp dụng; thu thập và xử lý thông tin thị trường của các tài sản cùng loại hoặc có tính năng tương đương đối với tài sản được định giá tại thời điểm giao dịch trên thị trường tháng 03 năm 2022, Chi phí đầu tư xây dựng công trình thời điểm hiện tại có điều chỉnh khấu hao theo thời gian; Công ty Cổ phần Giám định và Dinh giá Phương Đông thông báo kết quả định giá tài sản theo yêu cầu tại thời điểm tháng 03 năm 2022 như sau: Đơn | Số Đơn gia
Stt | Tên tài sản vi lugng | (vnd) Giá trị (vnđ)
Quyên sử dung dat của thửa dat số 397-2, tờ bản đồ số 2, diện 1 | tích 140,1m? tại địa chỉ: Tổ 4 | m? 140,1 | 20.290.000 | 2.842.629.000
Nhân Huệ, phường Đồng Mai, quận Hà Đông, Hà Nội
Bang chữ: Ba ty, hai tram chín mươi bảy triệu, bảy trăm mười bon nghìn đồng./.
-Nhận xét giữa 2 trường hợp A và B:
Qua bản tóm tắt định giá bất động sản ở 2 ví dụ A và B của 2 thâm định viên đều được phục vụ cho công tác thi hành án thì ta nhận thay được rằng ở Trường hợp A thẩm định viên đã làm rất kỹ càng, nhất là trong việc xác định giá trị tài sản bằng phương pháp chi phí Ở trường hợp A thâm định viên đã kết hợp 2 phương pháp đó là xác định chất lượng còn lại theo tỷ lệ kết cau và xác định chất lượng còn lại theo tuổi đời sau đó tính trung bình cả 2 phương pháp Như vậy sẽ cho ra kết quả khách quan nhất Còn ở trường hợp B nhận thấy rằng thâm định viên không xác định được tudi của công trình, qua khảo sát thực tế dé đánh giá chất lượng còn lại của công trình.
Qua 2 trường hợp này nhận thấy trên thực tế có rất nhiều công trình xây dựng lâu năm mà thâm định viên không xác định được tuổi thọ của công trình do vậy đánh giá qua sự khảo sát sẽ có phần ít khách quan hơn.
- Công ty Phương Đông thực hiện rất đúng quy trình về giám định tài sản, tất cả những tài sản đều được công ty đi khảo sát rất kĩ càng.
- Giải đáp thắc mắc về giá cũng như các quy định tiếp nhận hồ sơ của công ty cho khách hàng hiểu rõ hơn
- Luôn đưa ra mức giá hợp lý nhất, đánh giá khách quan và trung thực nhất
- Các cán bộ được trang bị đầy đủ dụng cụ đo đạc, kiến thức đề giải quyết công việc một cách chính xác
- Các cán bộ luôn cô găng hoàn thành hồ sơ sớm nhât có thê
- Với những trường hợp tu van đấu giá dat cụ thé hay những Bat Động Sản được định giá dé phục vụ cho công tác xử lý tố tụng hình sự thì phải bảo vệ quan điểm định giá, tài sản so sáng, cách lấy giá đền bù, phương pháp tính trước hội đồng Cũng có rất nhiều trường hợp phải đi bảo vệ lại nhiều lần Xong kết quả cuối cùng luôn khiến khách hàng hài lòng.
2.5.2 Tôn tại và nguyên nhân ton tại trong hoạt động định giá bat động sản
Bên cạnh những thành công đã đạt được, trong công tác định giá BĐS tại van còn tôn tai những han chê sau:
Thứ nhất: Các hợp đồng định giá BĐS đa phần phục vụ cho việc mua bán các tài sản có nguồn gốc Nhà nước do đó khi tiến hành thâm định, người làm thâm định phải vừa đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuan định giá vừa đảm bảo tuân thủ theo các tiêu chuẩn định giá hiện hành
pháp hoàn thiện công tác định giá
bất động sản tại Công ty Cô phần Giám định và Định giá
3.1 Mục tiêu, phương hướng phát triển công tác định giá bds tại công ty công ty Cổ phần Giám định và Tham định giá Phương Đông
Công ty quyết tâm phan đấu dé luôn cung cấp sản pham và dịch vụ tốt nhất đáp ứng nhu cầu của khách hàng Công ty coi chất lượng là nhiệm vụ đầu tiên và quan trọng nhất trong hoạt động kinh doanh của mình. Đề luôn đạt được chất lượng tốt và ôn định, công ty sẽ cam kết thực hiện các nguyên tac sau:
* Tim hiêu kỹ các yêu câu của khách hàng đê đảm bao san phân va dich vu của mình đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.
* Thường xuyên phô biến và quán triệt cho cán bộ CNV dé mọi người luôn hiểu rằng: chất lượng sản phẩm quyết định sự phát triển của công ty Mọi cán bộ, công nhân, nhân viên phải không ngừng học tập nâng cao năng lực chuyên môn, tích lũy kinh nghiệm dé đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của chất lượng sản phẩm nhằm thỏa mãn nhu cau ngày càng cao của khách hàng.
* Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về chất lượng của cơ quan quản lý Nhà nước và mọi yêu câu chât lượng của khách hàng.
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bat Động Sản tại công ty Cỗ phần Giám định và Tham định giá Phương Đông
3.2.1 Bỗ sung số lượng va nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên thẩm định giá Đề dap ứng kịp tiến độ công việc, phòng định giá cần mở rộng quy mô phòng, bồ sung từ 2 đến 3 chuyên viên định giá có năng lực chuyên môn và có kinh nghiệm. Đồng thời, phòng cần nâng cao chất lượng đội ngũ thâm định viên, cụ thé là:
- Tổ chức, tham gia các hội thảo về định giá với các doanh nghiệp, tổ chức định giá khác cho nhân viên, dé học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm.
- Phối hợp với các trung tâm đào tạo định giá tô chức cho nhân viên đi học, hoặc tô chức các buôi nói chuyện, mời các giảng viên, các chuyên gia, những người có
82 kinh nghiệm, hành nghề lâu năm trong lĩnh vực định giá tới giảng, trao đối kinh nghiệm với nhân viên tại công ty Các lớp học và các budi trao đổi kinh nghiệm này sẽ được tô chức sau giờ làm hoặc bố trí vào thứ bảy, chủ nhật, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên và không làm ảnh hưởng tới công việc.
- Tiệp tục tạo điêu kiện cho nhân viên học tập, nâng cao năng lực chuyên môn; và khuyến khích tat cả nhân viên thi thẻ thâm định viên. Đối với bản thân thâm định viên cần:
- Chủ động học tập, nâng cao năng lực chuyên môn.
- Tự cập nhật và năm bắt những văn bản, quy định pháp luật, thông tin chính sách có liên quan tới công việc.
- Trau đồi đạo đức nghề nghiệp, tích lũy kinh nghiệm.
- Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin đưa ra những ý kiến của mình về mức giá ước tính cho tài sản.
3.2.2 Xây dựng quy định chung hướng dẫn định giá bằng các phương pháp
Phòng định giá bất động sản cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn thống nhất về cách thức tính toán các khoản mục trong dong chỉ phí và doanh thu dé tránh tinh trạng tính toán sau hoặc tính thiêu các khoản mục.
Bên cạnh đó, công ty Phương Đông cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn về mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các tài sản trên đất, tuy nhiên các quy định này không nên quá cứng nhắc, thâm định viên có thể linh hoạt áp dụng nhưng phải nêu rõ và giải thích được quan điêm của mình.
3.2.3 Có những định hướng, kế hoạch trong dài hạn nhằm phát triển công ty cả về quy mô lẫn chất lượng
Trong ngắn hạn công ty đã xây dựng, hoạch định những công việc cần làm cũng như tầm nhìn và sứ mệnh của mình Trong dài hạn công ty cần có những bước cải thiện đáng kế trong cách thức hoạt động cũng như cơ cau tô chức đề có thé cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cơ chế thị trường đầy sức cạnh tranh khốc liệt như hiện nay Sau đây là một vài biện pháp cá nhân tôi đưa ra để định hướng phát triển công ty trong dài hạn:
- Mở rộng quan hệ hợp tác, tăng cường năng lực cạnh tranh, tìm kiếm thị trường, giữ vững uy tín, củng cô thương hiệu va nâng cao vi thê của công ty.
- Từng bước hoàn thiện cơ cấu tô chức, hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy quản lý, lãnh đạo, xây dựng các quy chế quản lý điều hành phù hợp với điều kiện phát triển công ty.
- Tiếp tục đổi mới nội dung và phương thức lãnh đạo của ban giám đốc, phan dau xây dựng công ty trở thành môi trường thân thiện và củng có nề nếp, tạo ra văn hóa riêng cho công ty.
- Trong năm 2021 và 2022, công ty đã có những bước tiến đáng ké trong cách thức hoạt động và tạo được nguồn doanh thu khá cao Tuy nhiên, cũng cần đáng lưu ý không vì chạy đua theo lợi nhuận, doanh thu mà quên mắt đạo đức hành nghề định giá của các thâm định viên, cần tôn trọng khách hàng, tôn trọng pháp luật thâm định giá Thường xuyên mở các lớp tập huấn về đạo đức hành nghé, trau dồi không ngừng kiến thức về ngành, về xã hội và trừng phạt nghiêm minh với những trường hợp mà cá nhân vi phạm đạo đức, cô tình làm giả hay gian lận trong các báo cáo nhằm trục lợi.