Trên giác độ là khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị BĐS thế chấp sẽ thúc đây quá trình chuyển hóavốn trong sản xuất, kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng v
THUC TRẠNG ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP QUAN DOI - CHI NHANH THANG LONG2.1 Tổng quan về Ngân hang TMCP Quân đội - Chi nhánh Thăng Long 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng Thuong mại cổ phần Quân đội (tên giao dịch tiếng Anh là Military Commercial Joint Stock Bank), viết tắt là Ngân hàng Quân đội - MB, là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam Sau gần 30 năm hoạt động, Ngân hàng Quân đội - MB đã đạt được những bước phát triển vượt bậc. Được thành lập ngày 04/11/1994 với số vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng và 25 cán bộ nhân viên, đến ngày 20/10/2022, vốn điều lệ của MB đạt hơn 45.000 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu của ngân hàng đạt gần 46.000 tỷ đồng và tổng tài sản đạt hơn 729.000 tỷ đồng.
Với hoạt động kinh doanh hiệu quả, MB đã khăng định được thương hiệu, uy tín trong ngành dịch vụ tài chính tại Việt Nam Hiện nay, Ngân hàng Quân đội -
MB được các chuyên gia ngành tài chính nhận xét có các hoạt động dịch vụ và sản phẩm đa dạng trên nền tảng quản trỊ rủi ro vượt trội, hạ tầng CNTT hiện đại, phat triển mạnh mẽ mở rộng hoạt động trên các phân khúc thị trường mới bên cạnh thị trường truyền thông của một NHTM Sau gần 30 năm xây dựng và phát triển, hiện nay MB được đánh giá là một định chế tài chính vững vàng, tin cậy, phát triển an toàn bền vững, có uy tín cao.
Ngoài dịch vụ ngân hàng, Ngân hàng Quân đội - MB còn tham gia vào các dịch vụ môi giới chứng khoán, quản lý quỹ, kinh doanh địa ốc, bảo hiểm, quản lý nợ và khai thác tai sản bằng cách năm cô phan chi phối của một số doanh nghiệp trong lĩnh vực này Hiện nay, Ngân hàng Quân đội đã có mạng lưới khắp cả nước với trên 100 chi nhánh và trên 190 điểm giao dịch trải dài khắp 48 tỉnh thành phố.
Không chỉ hoạt động trong nước, ngân hàng còn có văn phòng đại diện tại Liên bang Nga, chi nhánh Lào và Campuchia.
Tiếp nối truyền thống của Ngân hàng TMCP Quân đội - MB, chi nhánh ThăngLong ra đời vào ngày 18/06/2003 tại địa chỉ số 34 Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phó Hà Nội Với tầm nhìn trở thành “Ngân hàng thuận tiện nhất với khách hang”,
39 từ khi thành lập đến nay, MB Thang Long luôn giữ vị thé TOP 3 chi nhánh có kết quả hoạt động kinh doanh xuất sắc nhất Đối với hoạt động thanh toán quốc tế,
MB Thăng Long luôn xếp vị trí Top 5 Chi nhánh/Phòng Giao dịch có chất lượng dịch vụ tốt nhất của toàn hệ thống. Định hướng phát triển của MB Thăng Long là trở thành Ngân hàng số thuận tiện nhất với khách hàng, do đó từ khi thành lập đến nay, chi nhánh luôn phan dau, tìm tòi và phát triển những phương pháp, dịch vụ hỗ trợ khách hàng tốt nhất Điều này được thê hiện qua các yếu tố:
Bán hàng thông minh và thấu hiểu khách hàng:
Song song với chỉ đạo của hội sở, MB Thăng Long triển khai nhóm dự án kinh doanh bao gồm Customer Insight, Smart Channel, Smart Marketing, Digital lending, Customer onboarding với mục tiêu đạt 10 triệu khách hàng trong năm
2025, chuyển đổi 90% giao dịch sang kênh số Mở rộng tệp khách hang sử dụng Smart Bank thu hút và gia tăng lợi ích cho khách hàng; đa dạng hóa các sản phẩm tự động trên kênh số Hoàn chỉnh hành trình onboarding trên kênh online cho
Khách hàng cá nhân và Khách hàng doanh nghiệp Tối ưu thời gian phục vụ khách hàng tại quầy và gia tăng mức độ hài lòng của khách hàng bên ngoài trên các kênh đạt 85%.
Với việc triển khai 2 dự án Tái thiết kế quy trình BPR và Tự động hóa quy trình giao dịch bằng robot RPA, MB Thăng Long sẽ gia tăng đáng kê tốc độ xử lý giao dịch cho khách hàng cũng như quy trình nội bộ, tối ưu hóa nguồn lực Các cam kết TAT (thời gian xử lý giao dịch toàn trình) được ban hành đảm bảo cạnh tranh và phan đấu mục tiêu Top 1 chi nhánh xử lý giao dịch nhanh nhất và chính xác nhất.
Quản trị tài chính và Dữ liệu thông mình
MB Thăng Long thực hiện nâng cao chất lượng dữ liệu khách hàng và làm chủ dữ liệu băng việc đầu tư xây dựng các hệ thống quản trị dữ liệu hiện đại nhưOperational Data Store (ODS), meta data, tối ưu hóa Data Warehouse (DWH); hoàn chỉnh các khung chính sách về quản trị đữ liệu cũng như các công cụ đo lường chất lượng dữ liệu Quan lý lợi nhuận da chiều giúp phân tích chính xác hiệu quả hoạt
40 động theo đơn vị kinh doanh, khách hàng, sản phẩm, kênh phân phối, là cơ sở dé MB Thăng Long quản trị tốt chi phí và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh.
Quản trị rúi ro thông minh
MB Thăng Long đã hoàn thành xây dựng các mô hình đo lường xác suất vỡ nợ (PD), ước lượng tỷ lệ tôn thất dự kiến (LGD), ước lượng giá tri dư nợ tại thời điểm vỡ nợ (EAD) đáp ứng Basel 2, cuối năm 2021 sẽ là thời điểm MB Thăng Long ứng dụng sâu rộng kết quả vào hoạt động với mục tiêu tỷ lệ phê duyệt tự động cho các khoản vay khách hàng cá nhân là 30% và SMEs là 10% Triển khai
Dự án ICAAP (Internal Capital Adequacy Assessment Process- dự án đánh giá mức độ đủ vốn) giúp MB Thăng Long nhận diện và quản trị được 100% các rủi ro trọng yếu trên hệ thống phần mềm, từ đó tối ưu hoá phân bồ vốn, định giá dựa trên
TÁC ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI NGÂN HANG THUONG MAI CO PHAN QUAN DOI - CHI NHANH THANG LONG3.1 Phương hướng phát triển của Ngân hang
Năm 2023, kinh tế Việt Nam đang đối mặt với nhiều khó khăn như sự ảm đạm trên các thị trường bất động sản, chứng khoán, trái phiếu, qua đó sẽ ảnh hưởng tới triển vọng của các ngân hàng Cầu tín dụng yếu, chi phí vốn tăng và nợ xấu tăng, đồng thời các chính sách thắt chặt tiền tệ của các quốc gia phát triển, đặc biệt là chính sách “điều hau” của Cục Dự trữ Liên Bang Mỹ - FED sẽ làm cho ngành ngân hàng càng gặp nhiều khó khăn.
Một số ngân hàng có thể ghi nhận thu ngoài lãi giảm do niềm tin vào trái phiếu suy giảm, ảnh hưởng đến nghiệp vụ ngân hàng đầu tư và thu nhập từ phí bancassurance (phân phối bảo hiển qua ngân hàng) dự kién chậm lại do thị trường bảo hiểm liên kết đầu tư bão hòa và xu hướng ưu tiên gửi tiền lãi suất cao, cùng với sự phản ánh của dư luận xã hội về thực trạng ép mua bảo hiểm tại các ngân hàng hiện nay. Đứng trước khó khăn và nhiều thách thức, Ngân hàng TMCP Quân Đội MB đã có nhiều chính sách hỗ trợ người dân và doanh nghiệp vay vốn để vực dậy sản xuất kinh doanh MB nói chung và MB Thăng Long nói riêng đã dành ra các gói ưu đãi lãi suất dé giúp các chủ thé trong nền kinh tế như doanh nghiệp, tư nhân có thê tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.
Trong bối cảnh chung đó, năm 2023 MB Bank sẽ chú trọng công tác xây dựng các công cụ giám sát, dự báo và quản lý rủi ro, thực hiện nghiêm túc các quy định về đảm bảo an toàn kinh doanh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hệ thống văn bản nội bộ được rà soát và ban hành đầy đủ, công tác truyền thông và đào tạo về quản lý rủi ro được thực hiện nghiêm túc MB Bank đã xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ giúp Tổng giám đốc điều hành thông suốt, an toàn và đúng pháp luật các hoạt động nghiệp vụ
Với định hướng phát triển trở thành một ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam, nhóm khách hàng mà MB Bank tập trung khai thác trong những năm tiếp theo là nhóm khách hàng cá nhân với chính sách kinh doanh phù hợp với từng khu vực địa lý, phân khúc thị trường theo nhân khẩu, đặc điểm hành vi dé xây dựng sản phan phù hợp nhất Tỷ trọng ngành kinh doanh hướng tới của MB Thăng Long trong những
71 năm tới giữa bán lẻ và ngân hang doanh nghiệp là 50/50 Khi phát triển thị trường bán lẻ thì hoạt động cho vay khách hàng cá nhân có tỷ lệ cho vay có TSĐB lên đến trên 92% tông dư nợ cho vay, qua đó ta thấy được hoạt động cho vay có thế chấp tại MB Bank ngày càng phát triển và có tỷ trọng chủ yếu trong cơ cau tổng dư nợ cho vay.
Cũng theo định hướng phát triển trong giai đoạn đến năm 2025, tính theo hạn mức cho vay theo ngành thì tỷ trọng hạn mức cho vay trong hệ thống sản phẩm có TSĐB chiếm đến 95% tông dư nợ cho vay tại MB Thăng Long, trong đó cho vay có TSĐB tại nhóm khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng 22,5% tổng dư nợ, cho vay có thế chấp TSĐB tại nhóm khách hàng doanh nghiệp chiếm tỷ trọng 65% tổng dư nợ toàn hàng, như vậy tỷ trọng cho vay có TSĐB chiếm đến 87,5% tổng dư nợ Cùng với sự phát triển về quy mô ngân hàng (tốc độ tăng trưởng cho vay) thì số lượng tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay sẽ tăng mạnh.
3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
3.2.1 Giải pháp về nguồn nhân lực Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá BĐS
Dé nâng cao chat lượng của hoạt động định giá trước hết cần phải có sự thay đổi trong tư tưởng và nhận thức của chuyên viên cũng như lãnh đạo ngân hàng về định giá BĐS Theo quan điểm trước đây dé dam bao an toàn trong hoạt động cho vay, các ngân hàng thường định giá thấp giá trị BĐS Điều này dẫn đến chất lượng tín dụng được đảm bảo hơn nhưng về dài hạn có thể gây ra tiêu cực là khả năng cho vay thế chấp bằng BĐS giảm do giá trị TSĐB giảm và giá trị định giá không chính xác, do đó giảm sự phát triển tín dụng của ngân hàng, khách hàng có khả năng chuyên nhu cầu sang ngân hàng khác Bởi vậy ngân hàng cần nhận thức được việc xác định giá trị BĐS phù hợp để hoạch định chính sách cho vay hợp lý và đánh giá đúng chất lượng nợ của ngân hàng.
Trong xu thế hội nhập với thị trường tài chính tiền tệ, với sự cạnh tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng, đòi hỏi bộ phận định giá cần phải thay đổi quan điểm của mình trong môi trường cạnh tranh Quan điểm của bộ phận định giá là coi công tác của mình nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, tuy nhiên dé ngân hàng phát triển thì hoạt động cho vay phải có các phương thức đề thu hút khách hàng, trong đó
72 nâng cao khoản vay là một trong những giải pháp Với quan điểm này thì bộ phận định giá cần thay đổi cách nhìn, nhìn nhận vấn đề định giá trên cơ sở đây mạnh cho vay, hỗ trợ don vị kinh doanh tối da dé ngân hàng càng ngày càng phát triển và mở rộng. Định giá là việc xác định giá trị BĐS ở tại thời điểm định giá, song khoản vay thường mang tính chat lâu dài và giá trị BĐS lại thay đổi theo thời gian, do vậy trong quá trình định giá cần phải dự báo được xu hướng biến động, đặc biệt khi phát mại để đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng Đồng thời cũng cần dự báo được tính thanh khoản của TSĐB để xác định được mức độ rủi ro do biến động giá dé từ đó có cơ sở cho ngân hàng xác định được tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Đào tạo đội ngũ nhân sự chất lượng cao phục vụ công tác định giá tài sản và
Dinh giá tài sản dam bao là BĐS là một nghiệp vụ quan trọng và chuyên sâu.
Việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ phụ trách công tác định giá BĐS cần được chú ý thường xuyên Các chuyên viên định giá làm việc tại bộ phận định giá đều có trình độ đại học trở lên, tuy nhiên rất ít người được đảo tạo tại các trường đại học có chuyên ngành dao tạo về lĩnh vực này, do đó ngân hàng cần đặc biệt chú trọng đến việc bôi dưỡng nghiệp vụ cho các chuyên viên định giá, có chương trình bồi dưỡng và đào tạo lại hoặc nâng cao trình độ cho các chuyên viên định giá.
Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết các quy định của ngân hàng, các cơ chế chính sách, văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá để đội ngũ phụ trách công tác định giá tiếp cận nhanh nhất và hiệu quả nhất Bộ phận định giá cần kiểm tra thường xuyên việc nắm rõ các quy định về định giá BĐS của ngân hàng, cần nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của chuyên viên định giá trong việc đưa ra ý kiến của mình, tránh tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả định giá thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả năng của mình.
Ngân hàng cần đề xuất và cử nhân viên đi học các lớp về nghiệp vụ về định giá BĐS dé phục vụ công việc một cách thường xuyên Việc định giá BĐS tại ngân hàng thường đi theo lối mòn và không linh hoạt trong việc sử dụng các phương pháp định giá, một phan là do thiếu chuyên môn nghiệp vụ của các CVTĐ, do đó ngân hang cần nâng cao hơn nữa trình độ của các CVTD đê đáp ứng yêu câu công việc.
3.2.2 Giải pháp về quan lý hoạt động
Hoàn thiện quy trình định giá tại Ngân hàng TMCP Quân đội
Trước nhu cầu vay vốn ngày càng đa dạng, việc định giá BĐS chính là một trong những cơ sở trong việc ra quyết định cho vay vốn, vì thế có thé thay được đây là việc làm hết sức quan trọng Quy trình định giá cần phải được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá Việc định giá tài sản thường có mối liên hệ mật thiết với nghiệp vụ tín dụng, do đó dé đảm bảo tiến độ giải ngân cho khách hàng thi công tác định giá TSBD phải hoạt động hiệu quả, nhanh chóng.
Tuy nhiên trên thực tế, trong công tác định giá tại MB Bank vẫn còn rườm rà thủ tục trong khâu định giá dẫn đến tình trạng tài sản định giá quá lâu, ảnh hưởng đến các khâu khác, các quy định, chính sách về nhận tài sản làm tài sản đảm bảo còn nhiều bat cập Do đó, nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn Quy trình này đảm bảo đơn giản, gọn nhẹ, đầy đủ tính pháp lý và tính chính xác của giá trị cần định giá Có thê nói, quy trình này đảm bảo thời gian định giá và chất lượng định giá.
Quy trình định giá tai MB Bank hiện nay chưa quy định về thời gian cũng tối da thực hiện từng bước đó dẫn đến một thực tế là thời gian thực hiện mỗi bước trong công tác định giá không được quản lý chặt chẽ, tong thời gian định giá tài sản từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi hoàn thiện công tác định giá một tài sản bị tăng lên Đồng thời, các công việc cụ thể trong từng bược được phân công cho các cá nhân khác nhau nên việc chậm trễ của một khâu hoặc một cá nhân sẽ làm cho các khâu khác ảnh hưởng Do đó cần phải quy định chỉ tiết về các trường hợp trong từng bước thực hiện để có thé đưa ra thời hạn tối đa dé thực hiện từng công việc, do đó có thé phân định rõ trách nhiệm của từng cá nhân trong từng khâu và rút ngắn được thời gian định giá. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá bắt động sản