Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác định giá đất tại tại công ty cổ phần xây dựng đầu tư cơ sở hạ tầng phú thọ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

Dé tai:

HOAN THIEN CONG TAC DINH GIA DAT TAI TAI CONG TY CO PHAN XÂY DUNG DAU TU CƠ SỞ HA TANG PHU THỌ

Sinh viên thực hiện : Lê Thị Thanh Huyền

Mã sinh viên : 11162416

Lóp : Kinh tế tài nguyên 58

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Hữu Dũng

HÀ NỘI - 2023

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành chuyên đề thực tập này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS Nguyễn Hữu Dũng đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trinh viết chuyên đề.

Em chân thành cảm ơn quý thay cô trong khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tang cho quá trình nghiên cứu khoá luận mà còn là hành trang quý báu dé em

bước vào đời một cách vững vàng va tự tin.

Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc, các anh chị phòng ban công ty cổ phần

đầu tư và phát triển hạ tầng Phú Thọ đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ nhiệt tình

trong quá trình em được thực tập tại công ty.

Cuối cùng em xin kính chúc quý thầy, cô đồi dào sức khoẻ và thành công trong sự nghiệp cao quý Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong công ty luôn đồi dào sức khoẻ và đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc.

Sinh viên thực hiện

Lê Thị Thanh Huyền

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề thực tập tốt nghiệp nảy là do bản thân tự thực hiện,

có sự góp ý từ giáo viên hướng dẫn và không có sự sao chép từ công trình nghiên cứu

của người khác Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng công trình nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan nảy!

Sinh viên

Lê Thị Thanh Huyền

CHUONG 1: CO SO KHOA HỌC VE ĐỊNH GIA ĐÁTT - - 4

1.1 Giới thiệu về định gid đất - 2-55 S22 2222121121122 ekerke 4

JNJNN( 10.: m«a 4LDQ VITO occ ae 4

1.1.3 Nguyên tẮC 5 ST TT E21 121211121 1t rớy 4 1.2 Giới thiệu về thị trường đất -¿- 5c 5c 2s 2 2x E211 5

DDD KIGI nnn Ỏ 5

1.2.2 Đặc MiG ieccccecccccccccccsscsscsseeseeseesessessssssssssussecsessessessssssssssssessesseesessessesseaees 6 1.3 Các bước trong qui trình định giá đất 2- cess eesseesteeseeens 8

LB Tht thip dit WO nốố.ốố.ố.ằ 813.2 Phéin tich dit nổ ốốốốốốố 12

1.4 Ung dung các phương pháp định giá - 2-2 2 +scxecxezxerxrrxzex 16

1.4.1 Phương pháp SO SIHÏH - nn THHHknHnHnHknHkHkrry 161.4.2 Phương pháp thang (ÏHr - à St HnkHHkTHnHkHHkHkHkrưy 19

1.4.3 Phương pháp NOG q1y 5 5255 StEEEE E121 eerrre, 21

CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ DAT TẠI CÔNG

TY CO PHAN DAU TU VÀ XÂY DUNG CƠ SỞ HA TANG PHU THỌ 23 2.1 Giới thiệu về công ty cỗ phan đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tang Phú

THQ A 23

2.2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cc+csccce2 24

2.2.1 Quy trình thực hiện định giá đẮC 555cc 24

2.2.2 Các phương pháp sử dụng trong hoạt động định giá đất 26

2.2.3 Kết quả định giá đất trong những năm qua -5:-: 27 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá đắt - 49 2.3.1 Quy định về phương pháp định giá - + 25e+cccterterererssree 49 2.3.2 Thông tin đầu vào 5-5: 5< tt 1112121211111 50

2.3.3 Chuyên môn của thẩm định viên - 2-5: ©52+5ecctecxczecsrerxerres 50

2.3.4 Ung dụng của trí tuệ nhân tq0 52- 5s SccctcEEEEEeEkrrrrrrerkerxee 50

2.3.5 Luật Đất đai sửa đổi 5T HE 221111 51 2.4 Đánh giá chung hoạt động định giá dat tại công ty - 52

2.4.1 Các kết quả đạt được 5-5: SscStEE E111 52 2.4.2 9717)1J i18 nh 52

CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHAP DE XUẤT NHAM HOÀN THIỆN

HOAT DONG DINH GIA DAT TAI CONG TY CO PHAN DAU TU VA

XÂY DUNG CƠ SO HA TANG PHU THỌ 2 22+s£+£+2E£+£Ezzrxeze 54

3.1 Định hướng phat triển công ty trong thời gian tới - 54 3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá dat tại công ty 54 3.2.1 Nâng cao trình độ của thẩm định viên - 2 25c 5ccccccscssce2 54

3.2.2 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất Adi c.cccceccceccescessesseessesseesessesssesseeees 54 3.2.3 Ung dụng công nghệ thong tim -©225cccccctecterEererkerrrrrree 55

3.2.4 Hoàn thiện quy trình thu thập dit itu ccccceeccet eet teeete tenets 553.2.5 Hoàn thiện quy trình xử ly, đánh giá thông tin 56

3.3 Một số đề xuất hoàn thiện hoạt động định giá dat tại nước ta 56 3.3.1 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam -. - 56

3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai 255cc cccceeccet 56 3.3.3 Xác định bảng giá đất dựa trên giá cả thị trườïg - 5+ 57 KET LUẬN - 2-5252 2S 2E211221271221221121121122121121121111211211.11111 2e xerre.58

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -22cccc+++222222215552cxrrrrrt 59

Dự báo tăng trưởng kinh tế của IME 2-5255c22cccxczxsrxrrreersed 27 Diễn biến lạm phát của một số nước phát triỂn 5: 2 s2 s+‡ 28

Dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam - sa Si s 29

Ty giá nhà trên thu nhập của một số quốc gia - +5: s2 s+cs+ss+‡ 34

Biéu đồ histogram của biến GIABAN 2-©22-55c22xcccerxerkrrrrerred 37

Giá bán so cấp phân khúc trung cap ở phường Vinh Tân - 40

Kết quả thống kê mô ta của biến GIABAN 2-©2¿5z+cs+cxczxzcsee 36

Các yếu tô so sánh của mảnh đất cần định giá và các mảnh dat so sánh 42 Bảng so sánh và điều chỉnh các yếu tố so sánh -. ¿5c s2 s2 sz‡ 44 Dinh dạng biến cho mô hình hồi quy giá đất - ¿5 5 s22 46 Kết quả hồi quy giá đất ¿-2¿- 2: ©2s 2 22x 2212211221221 crke.41

Hệ số tương quan giữa các biến độc lập - 2 +++sz+zz+c+rxerxzreee 48

PHAN MỞ DAU

1 Ly do nghiên cứu đề tài

Theo Wikipedia, tài nguyên thiên nhiên được hiểu là của cải, vật chất đã có sẵn trong tự nhiên ma con người có thể khai thác, sử dụng dé phuc vu cho muc dich cua con người Tài nguyên thiên nhiên bao gồm tài nguyên về khoáng san, rừng, năng lượng gió, mặt trời, Ngoài ra, tài nguyên thiên nhiên còn có mối quan hệ vô cùng chặt chẽ với môi trường Tài nguyên thiên nhiên và môi trường là những yếu tố quan trọng giúp duy trì sự sống của con người, con người có thé tồn tại và phát trién nhờ vào tài nguyên và môi trường Chính vì thế, con người sử dụng đến tài nguyên và đều

tác động đến môi trường.

Tuy nhiên, nhu cầu sử dụng tài nguyên ngày càng gia tăng và dẫn đến vấn đề tài nguyên đang một suy giảm và cạn kiệt Do đó, chúng ta cần phải sử dụng tài

nguyên một cách hợp lý, hiệu quả Cùng với đó, việc khai thác và sử dụng tài nguyên

cũng gây ra nhiều 6 nhiễm cho môi trường và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của con người Do đó, các nhà khoa học trên thế giới đã nghiên cứu và xây dựng các phương pháp định giá tài nguyên giúp xây dựng các phương án qui hoạch phát triển

về kinh tế - xã hội dé dam bao sự phát triển bền vững và bảo vệ nguồn tài nguyên

Trong đó, đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quan trọng và cần được sử dụng hiệu quả, hợp lý trong bối cảnh dân số thế giới ngày càng gia tăng lên đến Vì vậy, định giá đất là công tác quan trọng cần thiết trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Định giá đất còn có vai trò trong mua bán, trao đổi, chuyển đổi, cho thuê, , là cơ sở dé đền bù đất khi nhà nước thu hối đất.

2 Mục đích nghiên cứu

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bang hình thái tiền tệ cho một mục

đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định Định giá đất đóng vai trò

quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai.

Kết quả định giá đất không chỉ là cơ sở dé phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử

dụng đất, góp phần 6n định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà

nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng dan trong quan lý, kinh doanh, sử dụng quyền sử dụng đất Hiện này còn tôn tại những bat cập trong công tác định giá đất, hàng hoạt các sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất được phát hiện đã gây ra nhiều hệ luy tiêu cực, tham nhũng, về đất đai gây rối loạn thị trường bất động sản Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá những bắt cập, hạn chế trong

quá trình định giá đất và từ đó đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện về định giá đất

trong bối cảnh sửa đôi Luật Dat đai hiện nay là điều rất quan trọng và cấp thiết.

Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của công ty những năm gan đây dé đánh giá đúng thực trạng hiện tại Trình bày những lợi thế và khó khăn của công ty đối với sự phát triển hiện tại và trong thời gian tới Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn nhằm day mạnh và nâng cao hoạt động kinh doanh của công ty.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: tình hình, kết quả và những thuận lợi, khó khăn với hoạt động định

giá đất của công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng Phú Thọ

- Pham vi không gian: công ty cô phan dau tư và xây dựng cơ sở hạ tang Phú

- Phạm vi thời gian: số liệu phân tích từ năm 2019 — 2022 và định hướng phát

triển của công ty trong tương lai

4 Phương pháp nghiên cứu

- Thống kê, thu thập dữ liệu thông tin từ phòng dé đánh giá hiệu quả của hoạt động định giá của công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng Phú Thọ

- Thu thập thông tin từ internet,

- Phương pháp định lượng: so sánh, thong kê, hồi quy,

- Đánh giá thực trạng định giá của công ty từ đó rút ra các biện pháp khắc phục

còn tôn tại

5 Bố cục chuyên đề

- Phân mở đâu

- Phân nội dung:

+ Chương 1: Cở sở khoa học về định giá đất

+ Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá đất tại công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tang Phú Thọ

+ Chương 3: Một số giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá đất tại công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng Phú Thọ

- Phần kết luận và kiến nghị

CHUONG 1: CO SO KHOA HỌC VE ĐỊNH GIÁ DAT

1.1 Giới thiệu về định giá dat

1.1.1 Khát niệm

Định giá là quá trình phát triển ý kiến về giá trị của một tài sản Định giá đất

tập trung vào động cơ, thái độ và sự tương tác của những người tham gia thị trường

khi họ phản ứng với các đặc điểm cụ thể của mảnh đất và các yếu tô bên ngoài tác động vào giá trị mảnh đất

1.1.2 Vai trò

Trong quản lý và kinh doanh, Nhà nước và người sử dụng đất dùng kết quả định giá dat dé ra quyết định trong những trường hợp sau:

- Là cơ sở phục vụ mua bán, trao đổi và chuyền nhượng đất, góp phần ồn định thị trường đất

- Là cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như cho thuê, thế

châp, câm cô, chuyên nhượng, chuyên đôi, thừa kê

- Là cơ sở dé Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá tri quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất

- Là cơ sở cho các chính sách tính thuế sử dụng đất, thuế chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.

1.1.3 Nguyên tắc

- Cung và cầu: Theo nguyên tắc này, tăng nguồn cung của một loại hàng hoá hoặc giảm sút nhu cầu có xu hướng làm giảm giá trị của hàng hoá đó Cung và cầu

không có tỷ lệ thuận với nhau nhưng có sự tương tác lẫn nhau Giá trị của đất đai thay đôi cùng chiều với sự thay đổi của cầu và ngược chiều với sự thay đổi của cung.

Giá của đất sẽ giảm nếu nguồn cung dôi dào so với nhu cầu Ngược lai, giá của đất sẽ tăng nếu nguồn cung khan hiếm Cung và cầu luôn có xu hướng tiến về trạng thái

cân băng.

Cạnh tranh là nền tang của sự chuyền động của cung và cau trong hệ thống kinh

tế thị trường Cùng một mục đích sử dụng, mỗi mảnh đất cạnh tranh với tất cả các

mảnh đất khác trong cùng một phân khúc thị trường hoặc ở phân khúc thị trường

- Thay thế: Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi có sẵn các mảnh đất tương xứng thì mảnh đất có giá thấp hơn thì được nhiều sự quan tâm hơn Theo nguyên tắc này,

người mua sẽ không trả giá nhiều hơn cho một mảnh đất nếu xuất hiện một mảnh đất khác có giá trị tương đương Mặc dù nguyên tắc này được áp dụng trong hau hết tình huống nhưng khi đặc điểm của mảnh đất trên thị trường được cho là độc nhất thì giá cả của mảnh đất là duy nhất Trong tình huống đó, thẩm định viên phải nghiên cứu mảnh đất thay thế trong thị trường rộng hơn hoặc sử dụng kỹ thuật phân tích phù hợp

với đặc tính thị trường hạn chế.

- Cân bằng: Nguyên tắc này cho rằng giá trị của đất được tạo ra và duy trì khi

các yêu tố đối lập hoặc tương tác nằm trong trang thái cân bằng Cung va cầu có xu hướng tiễn tới trạng thái cân bằng nhưng trạng thái cân bằng tuyệt đối hầu như không bao giờ đạt được Theo thời gian, nhu cầu thay đổi vì sự biến đổi của thu nhập, việc làm và dân số Nguồn cung thay đổi do xây dựng, chuyên đổi mục dich

- Ngoại ứng: Các yếu tô bên ngoài có thê ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá tri của đất Ví dụ như cầu, đường cao tốc và các dịch vụ thiết yếu là các yếu tố tích cực Nhưng các yếu tố này có thé tác động tiêu cực đến giá trị của mảnh đất nêu mảnh đất năm liền kề đường cao tốc đông đúc Vì là vật bất động nên đất đai chịu nhiều tác động từ bên ngoài mạnh hơn hau hết loại hàng hoá hay dịch vụ khác Ngoại ứng đề cập đến các thuộc tính vật lý gần mảnh đất hoặc các điều kiện kinh tế đều ảnh hưởng đến giá trị mảnh đất Mảnh đất cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tô pháp lý như chính sách thuế đất, chính sách pháp lý, các chính sách và sự quản lý của chính quyền

địa phưởng.

1.2 Giới thiệu về thị trường đất

1.2.1 Khai niệm

Thị trường đất đai được hiểu chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa

rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất diễn ra tại một

khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi dién ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất

đai.

1.2.2 Đặc điểm

1.2.2.1 Thị trường đất dai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được

thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường và giá cả thị

trường là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thé khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.

Trong thị trường đất đai, vị trí của mỗi mảnh đất là độc nhất Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin Ngoài ra, thị trường có tính xác định và phân hoá cao theo từng loại đất Cung về đất đai tương đối ôn định, còn cầu thì hoàn toàn không ổn định.

1.2.2.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyên

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của dat làm cho cung của đất không đổi Đồng thời, những nhu cầu về đất dai

ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện thị trường thông thoáng thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát

sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.

Trong thị trường hang hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị

trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thé tái tạo nên dù có những ảnh

hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác, thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.

1.2.2.3 Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở

nhiêu khía cạnh bao gôm:

e Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thé thay thế cho nhau trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị.

e Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thé tác động làm thay đổi đến giá thị trường Trong thị trường đất đai, có thé có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ

đạt được ý nguyện của mình.

e Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc sự kích động do

con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định

của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và

các luật về xây dựng, lãi suất, thué, `

e Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức va

được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nan và độ tin cậy

thấp Nhiều người trong số đó không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục

mua bán trên thị trường.

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất Các thửa đất có

thê không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau 1.2.2.4 Thi trường đất dai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.

Mặt khác, thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội, môi trường xã hội, Việc tổ chức thị trường không tốt có thé là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bắt bình trong xã hội Do vậy, khi không được tô chức và thông tin thiếu đầy

đủ, trong điều kiện vĩ mô không ồn định thì thị trường này sẽ bi chi phối rất mạnh

bởi yêu tố tâm ly, đặc biệt trong những quốc gia chưa trai qua kinh tế thị trường va trình độ dân trí thấp.

1.2.2.5 Chu kỳ phát triển của thị trường đất

- Tăng trưởng: giai đoạn nhu cầu tăng mạnh, giá cả tăng cao, giao dịch diễn ra

soi động

- Ôn định: giai đoạn cân bằng, không có lãi hoặc lỗ rõ rệt

- Suy giảm: giai đoạn nhu cầu giảm dần

- Hồi sinh: giai đoạn tái phát triển và nhu cầu ngày càng gia tăng

Mặc dù, các giai đoạn này có thể mô tả vòng đời của thị trường nhưng chúng không được sử dụng làm đại diện cho xu hướng thị trường Không có số năm cô định cho bat kỳ giai đoạn nào trong chu kỳ Nhiều thị trường vẫn 6n định trong thời gian dai Sự suy giảm có thể xảy ra bởi một tác động bên ngoài như thiên tai, dịch bệnh, kinh tế suy thoái Thị trường đất dai cũng không có tuổi thọ cố định và chu kỳ không phải là một diễn biến tất yếu Tại bất kỳ thời điểm trong chu kỳ, một sự thay đổi lớn

có thê làm gián đoạn thứ tự của các giai đoạn.

1.3 Các bước trong qui trình định giá đất

1.3.1 Thu thập dữ liệu1.3.1.1 Dữ liệu vĩ mô

1 Đặc điểm kinh tế - Lãi suất ngân hàng

Lãi suất là yếu tô tác động trực tiếp tới khả năng vận hành và phát triển của thị trường bất động sản Khi lãi suất giảm, hoạt động của thị trường có xu hướng tăng tốc và giá cả có xu hướng tăng lên vì người mua đủ điều kiện dé có vay thế chấp cao hơn Khi lãi suất tăng, hoạt động của thị trường có xu hướng chậm lại và giá cả có xu hướng giảm Lãi suất tăng kéo theo kéo theo chỉ phí vay cao hơn khiến người có nguyện vọng mua đất trì hoãn làm doanh số bán cũng trượt dốc

- Lạm phát

Khi lạm phát tăng cao sẽ đây giá tất cả hàng hoá lên cao trong đó có giá nhà đất Xét về tính thanh khoản, đất đai thanh khoản kém vì giá trị quá lớn, gia cả tăng cao do trừ hao trượt giá khi lạm phát bị đây lên cao

Lạm phát cũng ảnh hưởng đến hành vi của người tham gia thị trường Khi lạm phat tăng cao thì những người có tiền nhàn rỗi sẽ tìm đến đất đai dé đầu tư khi một kênh dé cất giữ tai sản trong dài hạn Trong khi đó, những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ phải tim cách hạ giá, bán tháo dé cắt lỗ vì không gồng gánh dé chi

trả tiền lãi hàng tháng do Nhà nước tăng mức lãi suất để kiềm chế lạm phát.

- Tăng trưởng kinh tế:

GDP là chỉ tiêu quan trọng dự báo về sức khoẻ của nền kinh tế Khi chỉ số tăng trưởng kinh tế khả quan, lãi suất thấp, các giao dịch trên thị trường trở nên sôi động, giá đất tăng cao Trái lại, khi nền kinh tế bước vào giai đoạn suy thoái, các chỉ số về kinh tế giảm, thị trường sẽ trở nên co cụm, thu hẹp, các giao dịch ít dần, giá cả xuống thấp.

2 Chính sách pháp lý

- Chính sách thuế: mức thuế đánh vào đất đai đều có quan hệ rất lớn đến các quyết định đầu tư Thuế tăng thì tích luỹ của người sử dụng giảm do đó, nhu cầu về

đất đai giảm, nguồn cung không đổi làm giá ca đất đai giảm xuống Người sử dụng không có nhu cầu về đầu tư xã hội kéo theo sự suy giảm của tăng trưởng kinh tế.

Thuế giảm kích thích sự đầu tư vào đất đai nhiều hơn, giá cả tăng lên thúc đây sự

tăng trưởng của nên kinh tê, tạo ra nhiêu việc làm, thu nhập của người dân tăng lên- Trợ câp của nhà nước

Khi nhà nước đầu tư vốn vào một phân khúc nhất định đều có quan hệ rất lớn đến các sự gia tăng của cung và cầu khiến cho các giao dịch trên thị trường diễn ra nhộn nhịp hơn Điều này đã thúc đây sự tăng lên của giá cả Tuy nhiên, mức tăng của giá cả nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mức tăng giữa cung và cầu

- Đầu tư cơ sở hạ tầng

Bên cạnh các yếu tố như chính sách quy hoạch, chỉ số lạm phát, lãi suất thì cơ sở hạ tầng đóng vai trò rất lớn vào sự thay đôi của giá cả đất đai Đầu tư vào cơ sở hạ tầng phát triển thu hút nhiều vốn đầu tư của nước đầu tư nước ngoài tạo ra nhiều việc làm cho người lao động, mật độ dân cư đông đúc khiến giá đất xung quanh khu vực dự án biến động rất mạnh

3 Đặc điểm xã hội

- Mật độ nhân khẩu

Những khu vực trung tâm, kinh doanh thuận lợi, giao thông thuận tiện, nhiều tiện ích đi kèm, môi trường xung quanh phát triển thì tập trung đông dân cư, tỷ lệ

nhập cư cao làm mật độ nhân khâu tăng lên nhưng đất đai thì có hạn nên giá cả đất ở

những khu vực đó bị đây cao và ngược lại.

- Ty lệ đô thị hoá

Đô thị hoá là kết quả của quá trình công nghiệp hoá — hiện đại hoá Nếu trong khu vực có tỷ lệ đô thị hoá càng cao, sự phát triển kinh tế càng lớn, cơ sở hạ tầng hiện đại trong khi đó nguồn cung về đất dai là không đôi, mật độ dân số càng đông đúc, nhu cầu về đất gia tăng kéo theo sự gia tăng của giá đất so với các khu vực khác.

Còn những khu vực xa xôi, héo lánh, cơ sở hạ tầng không phát triển, tăng trưởng

kinh tế thấp thì dân cư thưa thớt, giá đất không tăng.

- Thu nhập của người lao động

Khi nền kinh tế tăng trưởng 6n định, thu nhập của người dan tăng lên, nhu cầu

về đất đai sẽ gia tăng, giao dịch trên thị trường tăng cao, giá cả bị đây lên Khi sự tăng trưởng của nên kinh tế suy giảm, thu nhập của người lao động giảm xuống, nhu

cầu về đất đai sẽ giảm kéo theo sự giảm xuống của giá cả.

1.3.1.2 Dữ liệu vi mô

1 Kích thước và hình dạng

Người thấm định mô ta địa điểm và phân tích kích thước và hình dạng (mặt tiền, chiều rộng và chiều sâu) và liệt kê ưu điểm hoặc nhược điểm ảnh hưởng đến giá

trị mảnh đất, đặc biệt chú ý đến các đặc điểm không bình thường.

Kích thước của một thửa đất được do và thé hiện bang các don vi khác nhau, tuỳ thuộc vào tập quán địa phương và mục đích sử dụng Trong thị trường đất đai ở các đô thị lớn, khu vực tập trung đông dân cư thì mảnh đất có diện tích nhỏ sẽ có tính thanh khoản lớn hơn so với các mảnh đất có diện tích lớn

Những mảnh đất có hình dáng vuông vắn, nở hậu như hình chữ nhật hoặc hình vuông sẽ được định giá cao hơn các mảnh đất hình tam giác, hình dạng kỳ lạ.

Mặt tiền là thước đo của địa điểm tiếp giáp với đường, hồ, sông hoặc đường sắt Mặt tiền có thé hoặc không giống như chiều rộng vì mảnh dat có thé có hình dạng khác thường hoặc có nhiều mặt tiền.

2 Địa hình

Địa hình của mảnh đất cao hay thấp hơn so với các mảnh đất xung quanh tác động tới giá đất Ở các vùng đất trũng, thấp thường sẽ bị ngập lụt vào mùa mưa bão hay khu vực bị ảnh hưởng nhiều bởi thuỷ triều sẽ khiến giá đất bị giảm xuống

3 VỊ trí

Vi tri của đất đai bao gom VỊ tri trong đối và vi trí tuyệt đối.

VỊ trí tuyệt đối là vị trí cụ thể của mảnh đất trên bản đồ địa chính

Vi trí tuong đối là không cách từ mảnh đất đến vị trí kinh tế như cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân cư

4 Các tiện ích

Tham định viên điêu tra tat cả các tiện ích va dịch vụ có săn cho mảnh dat Cáctiện ích chính được xem xét:

- Hệ thống đường xá, giao thông công cộng

- Hệ thống công rãnh, thoát nước, nước sinh hoạt - Hệ thống điện

- Dịch vụ Internet, điện thoại, truyền hình cáp

5 Tình trạng pháp lý

- Tình trạng pháp lý của dat đai: mảnh đất có day đủ các giây tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, giấy phép xây dựng thì tính thanh khoản sẽ cao hơn các mảnh đất không có giấy tờ pháp lý rõ

- Qui hoạch và sử dụng đất: việc sử dụng và phát triển đất thường được qui định

bởi chính quyên thành phố hoặc quận nhưng cũng thường chịu sự kiểm soát của tỉnh hoặc thành phó Nếu mảnh đất bị hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công

trình xây dựng khác gắn liền với mảnh dat thì giá cả sẽ giảm 6 Đặc điểm về môi trường

Các đặc điêm vê môi trường tự nhiên và nhân tạo cũng ảnh hưởng đên giá tri

đât đai như:

- Khí hậu địa phương

- Chất lượng không khí

- Gần hồ, sông, vùng ngập nước

- Đặc diém vé địa hình

- Các tiện ích công cộng như hệ thống điện, nước, công rãnh, điện thoại,

- Những phát sinh từ các cơ sở xung quanh như nhà máy, trường học, bến xe

như mùi hôi, tiếng ồn, rác thải, khói bụi,

- Các tiện tích công cộng như đèn đường, cống rảnh, hệ thống điện - Thảm hoạ tt môi trường như sat lở đất hoặc lũ lụt, động đất, bão

- Mô hình giao thông

- Khả năng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng (xe buýt, đường sắt, ), tường hoc va cơ sở công cộng (công viên, chợ, siêu thi, )

Các đặc điểm về môi trường có thê tác động tiêu cực hoặc tích cực đến giá tri

của đất đai Sự hiện diện của hồ, sông có thể mang lại lợi thế về cảnh quan trong khi mùi hôi, khói bụi, tiếng ồn có thể làm giảm giá trị của đất.

1.3.2 Phân tích dữ liệu

1.3.2.1 Phân tích thống kê

1 Trung bình cộng

Trung bình cộng là thước đo phô biến nhất về báo cáo xu hướng Giá trị trung bình mẫu được tính bằng cách tính tổng các giá trị của tất cả các quan sát trên một

biến và chia cho tổng cỡ mẫu Giá trị trung bình phù hợp với suy luận thống kê khi phân bồ đã biết hoặc có thé gần đúng khi mẫu đủ lớn.

2 Trung vi

Giá tri trung vi là giá tri ở vi tri chính giữa trong tập dữ liệu có thứ tự được

sắp xếp từ thấp nhất đến cao nhất hoặc cao nhất đến thấp nhất Nếu tập dữ liệu chứa số quan sát lẻ, giá trị trung vị là quan sát ở vị trí (n+1)/2, với n là kích thước mẫu.

Nếu tập dữ liệu có số quan sát chan thì giá trị trung vi là giá tri của hai quan sát

đứng ở vi trí giữa cộng lại va chia đôi Trung vi mô tả mức độ đại biểu của tập dữ liệu vì nó ít bị ảnh hưởng bởi các điểm ngoại lai hơn giá trị trung bình.

3 Mốt

Mốt là quan sát xảy ra thường xuyên nhất trong tệp dữ liệu mẫu Mốt có khả năng nêu lên mức độ đại diện cho tập dit liệu vì nó không bị ảnh hưởng bởi các điểm ngoại lai Nhưng nếu tap dit liệu có đặc điểm phân phối không bình thường (có quá

nhiều điểm tập trung hoặc không có điểm chính tập trung) thì không nên xác định mốt

4 Phương sai và độ lệch chuẩn

Hai thước đo cơ bản nhất của sự phân tán là độ lệch chuẩn và phương sai Phương sai là số trung bình cộng của bình phương các độ lệch chuẩn giữa các quan

sát với sô trung bình cộng của các quan sát đó Phương sai thường dùng dé đánh giá độ biến thiên của tập dữ liệu Vì được tính trên cơ sở bình phương các độ lệch chuẩn nên kết quả tính toán bị khuếch đại và không có đơn vị tính phù hợp.

Độ lệch chuan là căn bậc hai của phương sai Độ lệch chuẩn cho phép đưa ra kết luận liên quan dé mức độ không chắc chăn Độ lệch chuẩn thường được tính toán theo thống kê mẫu Độ lệch chuẩn mẫu được ký hiệu là S.

5 Tứ phân vi

Với một dãy số liệu đã được sắp xếp theo thứ tự từ nhỏ đến lớn, tứ phân vị chia tong thé đó thành 4 phan, mỗi phần có số đơn vị bằng nhau và băng 25% tổng số đơn vị của dãy số nghiên cứu Phan tu dùng dé phân tích hình dạng của phân phối dữ liệu.

Phan tư 1 (Q1) kết thúc ở điểm giữa giữa giá trị thấp nhất và trung vị, phần tư 2 (Q2) kết thúc ở trung vị, phần tư 3 (Q3) kết thúc ở điểm giữa giữa giá trị cao nhất và trung

6 Hình dáng

Một dấu hiệu của độ lệch là mối quan hệ giữa giá trị trung bình và trung vị Khi

dữ liệu bị lệch trai, giá trị trung bình sẽ nhỏ hơn giá tri trung vị Khi dữ liệu bị lệch

phải, giá trị trung bình sẽ lớn hơn trung vị Khi dữ liệu đối xứng, giá trị trung bình sẽ bằng với trung vị

1.3.2.2 Phân tích thị trưởng

Bước 1: Phân tích các đặc điểm của mảnh đất

Thâm định viên xác định các đặc điểm liên quan đến tài sản cần thâm định như đặc điểm vật lý, pháp lý, vi trí, khả năng tiếp cận, ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các thông tin về đặc điểm vật lý cần thu thập bao gồm kích thước, hình dạng, địa hình, chất lượng đất, hướng, các tiện ích đi kèm, cảnh quan xung quanh Các đặc điểm

pháp lý có thê ảnh hưởng đến mảnh đất bao gồm thông tin về qui hoạch, quyền sở

Bước 2: Xác định phân khúc thị trường

Thâm định viên có thé chia nhỏ thị trường thành các phân khúc nhỏ và tách

thành các phân khúc theo các đặc điểm như loại bất động sản, vị trí Trong bước này,

thấm định viên sẽ xác định phân khúc thị trường của mảnh đất đang nghiên cứu cũng như phân khúc cạnh tranh dựa trên vi trí của mảnh đất.

Ngoài ra, thâm định viên còn xác định khách hàng tiềm năng cho mảnh đất đó Dé xác định khách hàng tiềm năng, cần thu thập các thông tin như thu nhập, qui mô

gia đình, độ tuôi, sở thích Khách hàng tiềm năng có thể xác định theo

- Mối quan hệ về khoảng cách và thời gian Ví dụ: thời gian di chuyên đến nơi

làm việc và phương tiện giao thông

- Ranh giới xã hội (thành phố và vùng lân cận, khu vực hành chính) - Ranh giới nhân tạo hoặc tự nhiên (đường lớn, hồ, sông)

- Vị trí mảnh đất cạnh tranh Bước 3: Phân tích nhu cầu

Trong phân tích thị trường bất động sản, phân tích nhu cầu tập trung xác định

những người sử dụng tiềm năng của đất đai như chủ sở hữu, người cho thuê, khách

hàng quan tâm Đối với từng loại bat động sản cụ thé, phân tích nhu cau tập trung

vào sản phẩm hoặc dịch vụ cuối cùng mà bat động san cung cấp.

Trong phân tích suy luận, nhu cầu có thê không được định lượng dưới dạng một đơn vị cụ thê Thay vào đó, nhu cầu được suy ra từ dữ liệu sẵn có Dự báo về sự thay đối của nhu cầu thường gắn liền với sự thay đôi của các yếu tô như việc làm, hộ gia đình, thu nhập Tham định viên tìm đến các báo cáo thống kế về số đất được bán gan đây theo khu vực, phạm vi giá, diện tích Ngoài ra, thu thập các báo cáo dự báo về

nhu cầu nhà ở, số lượng hộ gia đình trong khu vực Bước 4: Phân tích nguồn cung

Khi phân tích nguồn cung ở một khu vực, người thâm định cần xem xét nếu ty lệ xây dựng nhà tăng mà nhu cầu không tăng thì giá sẽ giảm Nếu cầu không đổi

nhưng tỷ lệ xây dựng chậm lại thì giá cả sẽ tăng lên Người thâm định sẽ thu thập các thông tin như số lượng nhà xây dựng mới theo phạm vi giá, diện tích theo từng khu

Các yếu tô khác ảnh hưởng đến nguồn cung bao gồm

- Nguồn cung và giá đất trống

- Chi phí của vật liệu xây dựng

- Các tiện tích trong khu vực

- Chính sách cho vay mua nhà, xây dựng

- Chính sách về qui hoạch và xây dựng

Ngoài ra, người thẩm định có thé tập hợp một bản tổng hợp các tài sản cạnh tranh với tài sản được thấm định, bao gồm cả tài sản cạnh tranh đã biết và tài sản trong tương lai nhưng có khả ngăn cạnh tranh trên thị trường Điều này có thê ước tính bằng cách phân tích các dự án trong qui hoạch và đang trong giai đoạn phê duyệt

và các dự án đang xây dựng Thu thập các tài sản cạnh tranh dựa trên các đặc điểm

sau: vi trí, diện tích, tiện ich, chat lượng, giá cả.

Bước 5: Phân tích tác động của cung và câu

Trong bước này, thâm định viên so sánh các điêu kiện câu với các điêu kiệncung và kêt luận về thị trường hiện tại và dự báo trong tương lai Nêu cung, câu hoặccả hai thay đôi đáng kê thì thâm định viên kêt luận vi trí của thị trường so với trạng

thái cân bằng lý thuyết (mở rộng, thu hẹp, suy thoái, phục hồi)

Bước 6: Phân tích xu hướng thị trường

Trong bước cuối cùng, thâm định viên xem xét điều kiện thị trường ở bước 5 và khả năng cạnh tranh của mảnh đất dé đưa ra kết luận về tỷ lệ bán hàng trung bình và giá cả Ví dụ, trong khu vực này đã có tỷ lệ bán hàng trung bình là 3 mảnh đất mỗi

Người thâm định điều tra sự tương tác của cung và cầu dé xác định điều kiện

thị trường hiện tại Tỷ lệ lấp đầy là dấu hiệu cho thấy sự cân bằng của cung và cầu Ty lệ lap đầy dưới mức cân bằng cho thấy cung lớn hơn cau, có thé dẫn đến giá thuê giảm Tỷ lệ lap đầy cao hon mức cân bằng cho thay cung không đủ cầu, dẫn đến tăng

giá thuê.

Thị trường đôi khi đặc trưng cho độ mạnh hoặc yếu Thị trường mạnh có thể phán ánh nhu cầu cao, giá cả tăng hoặc khối lượng giao dịch lớn Thị trường yếu

được xác định bởi nhu cầu thấp, mức giá giảm hoặc lượng giao dịch giảm.

Người thâm định sẽ kết luận về xu hướng giá nhà, tỷ lệ bán hàng trung bình 1.4 Ứng dụng các phương pháp định giá

1.4.1 Phương pháp so sánh

1.4.1.1 Những ưu điểm và hạn chế - Ưu điểm

+ Phương pháp này được áp dụng cho hau hết các BĐS khi có đủ dữ liệu về các

giao dịch đã được thực hiện gần nhất trên thị trường Khi dữ liệu có sẵn, phương pháp nay là phương pháp dé dàng và đơn giản nhất dé định giá BĐS.

- Hạn chê

Đôi khi việc sử dụng phương pháp so sánh bị hạn chế vì thiếu dữ liệu do trong

thị trường, các giao dịch mua bán không diễn ra

1.4.1.2 Các bước thực hiện

- Nghiên cứu thị trường dé biết các mảnh đất tương tự đã được bán gần đây hoặc đã được niêm yết dé bán như mảnh đất đang được định giá Thu thập các thông

tin về giá cả, và các đặc điểm về mảnh dat như loại đất, ngày bán, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, kích thước, tình trạng, vị trí và các hạn chế Mục dich dé tìm ra một tập hợp các đặc điểm có thé so sánh được hoặc càng giống với mảnh đất được định giá càng tốt dé phán ảnh hành động của người mua.

- Chọn các mẫu giao dịch so sánh phù hợp được sử dụng bởi người tham gia thịtrường mục tiêu là giải thích và phản ánh hành vi của thị trường các mẫu giao dịch

so sánh được chọn chủ yếu phụ thuộc vào mảnh đất việc chọn mẫu giao dịch phải đảm bảo các yêu cầu sau:

+ Cùng mục đích sử dụng: đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhà ở, nhà

kho, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, cửa hàng 4n,

+ Phải giống với về hình thức giao dịch: mua bán, cho thuê, đóng cổ phần, thế chấp,

+ Mẫu giao dịch công khai, bình đẳng và tự nguyện

+ Có cùng đặc điêm khu vực và điêu kiện khác biệt: cùng một khu vực có đặc

tính giống với mảnh đất đang định giá

+ Thời gian giao dịch gần với ngày định giá hoặc có thể hiệu chỉnh: mẫu so

sánh không quá 3 năm

- Tìm kiếm sự khác biệt giữa đối tượng được so sánh va đối tượng được sử dụng

các yếu té thích hop Sau đó, điều chỉnh giá mỗi đặc điểm có thé so sánh Bước này thường liên quan đến việc sử dụng các thuộc tính tương tự nhau và sau đó điều chỉnh

các đặc tính khác biệt.

+ Xác định nhân tố so sánh

+ Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá đất bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá

cả đất có thê phát sinh sai lệch như thế nào Phương pháp xác định là phân tích, tính

toán thông tin giao dich đã có để xác định hệ số điều chỉnh, hoặc dựa vào kinh nghiệm của người định giá dé đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp

+ Dùng hệ số hiệu chỉnh dé hiệu chỉnh mẫu giao dịch theo công thức

Giá cả mâu giao dịch sau khi đã hiệu chỉnh = giá cả mẫu so sánh *

chỉ số thừa đất định giá

chỉ số tình huống thửa đất so sánh

a Hiệu chỉnh tình huông giao dịch

Các nhân tô đặc thù trong giao dịch chủ yêu có mây loại sau đây:

+ Giao dịch giữa những người có mối quan hệ lợi ích nhất định Như mỗi quan

hệ giữa bạn thân, những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, những giao dịch này

thường có giá thấp hơn giá thị trường

+ Có động cơ đặc biệt trong giao dịch Như cần bán gấp hoặc mua gap sẽ làm giá lệch xuống thấp hoặc cao hơn giá thị trường

+ Bên mua và bán không có hiểu biết về tình hình thị trường làm cho giá có thé cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thị trường

+ Những tình huống đặc biệt khác Như những mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyên sử dụng dat thì sẽ dé dang mua bán trên thị trường và giá cũng sẽ cao hơn

b Hiệu chỉnh thời gian

Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của mảnh đất là khác nhau.

Thông thường, ngày giao dịch phát sinh trước, ngày định giá phát sinh sau Giữa thời

gian đó, giá cả đất đai có khả năng thay đổi nên cần phải hiệu chỉnh về thời gian dé

giá cả mau so sánh phù hợp với sự thay đối của thị trường

c Hiệu chỉnh về nhân tô khu vực

+ Qui mô phát triển dịch vụ càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại càng giảm thì hiệu qua sử dụng đất có xu thé tăng

+ Tình trạng giao thông bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến xe, tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao

+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội như là tình trạng về hệ thống thoát nước, điện, thông tin, trường học, bệnh viện, rạp chiếu phim

+ Môi trường như cây xanh, công viên, sông, hồ cũng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất

d Hiệu chỉnh nhân tổ cá biệt

+ Diện tích mảnh đất ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích sử dụng Diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn đều ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất

+ Hình dáng của mảnh đất: hình vuông hoặc hình chữ nhật thuận lợi hơn so với hình tam giác hoặc hình bắt qui tắc

+ Điều kiện địa hình: bằng phăng, dốc,

+ Chiều sâu giáp với mặt đường càng sâu thì hiệu sử dụng đất càng kém

+ Vị trí tiếp giáp với mặt đường: góc phố, mặt phố, góc phố ngã tư, góc phố

ngã ba,

e Hiệu chỉnh số năm sử dụng

Số năm sử dụng là theo thoả thuận trong giao dịch Số năm sử dụng đất dài hay ngắn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu nhập của đất đai Nếu thời gian sử dụng càng dai, tổng thu nhập càng nhiều thì hiệu qua sử dụng đất càng lớn và giá đất càng cao

f Hiệu chỉnh suất dung tích

Suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả mảnh

đất trong khu vực đô thị thì qui hoạch đô thị có những qui định hạn chế nhất định đối với suất dung tích của khu vực đó Suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất càng cao, giá đất cũng càng cao

- Xác định giá cả của mảnh đất có 2 phương pháp cơ bản

+ Phương pháp bình quân giản đơn: trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá so sánh làm kết quả tông hợp cuối cùng

+ Lây sô trung gian hoặc sô chiêm đa sô trong nhiêu giá so sánh làm kêt quả

tong hợp cuối cùng

1.4.2 Phương pháp thang dư

1.4.2.1 Những ưu điểm và hạn chế - Hạn chế

+ Không tính đến giá trị thời gian của tiền

+ Mọi ước tính về chi phi và giá bán có thé thay đổi tuỳ theo các điều kiện thi

- Ưu điểm

+ Phù hợp dé đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, chủ yếu dựa trên dữ liệu về thị trường

1.4.2.2 Các bước thực hiện

- Điều tra tình hình cơ bản của mảnh đất chờ định giá

+ Vị trí: tính chất của thành phố có mảnh đất, hiện trạng sử dụng, điều kiện xung

+ Diện tích, hình dáng, địa chất

+ Yêu cau sử dụng đất đai: các qui định của chính phủ về sử sung đất, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng

+ Quyền lợi của mảnh đất đó: niên hạn sử dụng, qui định về chuyên nhượng, cho thuê, thế chấp

- Xác định phương thức sử dụng phát triển đất tốt nhất

Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất dé phát triển thì điều kiện quan trọng nhất

là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất khi lựa chọn mục đích sử dụng dat, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thé phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường, trong thời gian hạng

mục đó hoàn thành, cần nhất là loại công trình nhà đất nào?

- Xác định tong giá mảnh dat sau khi phát triển

+ Đôi với mảnh dat với mục đích xây dựng nhà ở, nhà xưởng, thì tính theo giá cả

thị trường của những mảnh đất cùng mục đích sử dụng, cùng tính chất và kết cầu

+ Đôi với mảnh đât với mục đích cho thuê hoặc thương nghiệp thì căn cứ vào vàomức tiên thuê và mức chi phí cho thuê của các mảnh đât cùng mục đích sử dụng,cùng tính chât và kêt câu khi xác định cụ thê cân phải đánh giá các yêu tô như tiên

thuê tháng/năm trên một đơn vi diện tích, mức chi phí cho thuê, suất lợi tức hoàn vốn - Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi

nhuận ma người phát triên cân có

+ Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, gián tiếp và lợi nhuận nhà

thầu, được tính toán dựa vào tông diện tích xây dựng và giá thành don vị diện tích

xây dựng hoặc bình quân của các công trình tương tự

+ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, dự toán công trinh, tính toán theo một ty lệ nhất định của chi phí xây dựng

+ Chi phí ngoài dự kiến: dé đảm bảo tính an toàn, thường là 2 — 5% tông chi phí xây

+ Xác định chu kỳ xây dựng và tính toán lợi tức vốn phải trả

Chu kỳ xây dựng thường 3 giai đoạn: thiết kế qui hoạch và dự toán công trình, xây

dựng công trình, đề trống hoặc tiêu thụ Đề xác định chu kỳ xây dựng căn cứ vào tính khả thi, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình, và tình hình thị

Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự vốn của phát triển vốn phải trả bao gồm tiền giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vu, khi xác định lợi tức phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vu và thời gian chiếm dụng của từng khoản mục trong quá trình phát triển bất động sản, lãi suất tiền vay

+ Tién thué: thường là thuế trong tiêu thụ bat động sản sau khi hoàn công, được tinh

theo chính sách thuế hiện hành

+ Chi phí cho thuê sau khi xây dựng xong: chủ yêu là chi phí môi giới, chi phí quảng

cáo tiêu thụ, chi phí thủ tục mua bán,

+ Lợi nhuận: được tính toán theo tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng

vốn dự chi Tỷ lệ này cao hay thấp phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực va

loại hình của các hạng mục

- Tính toán và xác định mức giá

Giá đất = tông giá bất động sản — chi phí xây dựng — chi phí nghiệp vụ - chi phó ngoài dự kiến — lợi tức — chi phí cho thuê — tiền thuê — lợi nhuận từ phát triển

Giá tri thang dư tính theo công thức trên là chi phí lớn nhất mà người sử dụng có thé chi trả dé có đất phát triển lúc đó Nhưng dé sử dụng đất, ngoài việc chi trả tiền đất còn phát sinh các chi phí về thủ tục pháp luật đến việc nhận quyền sử dụng dat, chi phí định giá dat, đăng ký cấp giấy chứng nhận, nên phải trừ ra các chi phí này mới ra giá đất cuối cùng.

1.4.3 Phương pháp hoi quy

1.4.3.1 Những ưu điểm và hạn chế

- Ưu điểm

Mang lại kết quả trong thời gian ngắn, cách thức tính toán đơn giản, áp dụng được cho tất cả các BĐS giao dịch trên thị trường

Các biến X1,X2,X3, Xn là các biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân dẫn đến kết quả là tác động đến biến Y

Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân qua đó là các biến X1, X2, X3, Xn có một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y

Hệ số Bo là tung độ gốc của mô hình, hệ số B+,P:,Bs, Bạn được xác định qua quá trình điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tô đến biến Y

Đề khẳng định được một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất

định người ta dựa vào chỉ số kiểm định được tính cho từng hệ SỐ B

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI

CONG TY CO PHAN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CƠ SỞ HA TANG

PHÚ THỌ

2.1 Giới thiệu về công ty cỗ phan đầu tư và xây dung cơ sở hạ tang Phú

Thành lập từ năm 2004, Tập Đoàn Đầu Tư & Xây Dựng Phú Thọ (PHÚ THỌ

GROUP) là một tập đoàn đầu tư tư nhân với các mảng đầu tư: Cơ sở hạ tầng, Bắt

động sản, Du lịch, đặc biệt chú trọng tập trung vào đầu tư y tế Với hơn 15 năm uy tín trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, PHÚ THỌ GROUP xác định rất rõ ràng mục tiêu phát triển 6n định và bền vững PHU THO GROUP định hướng phát triển trở thành một thương hiệu mạnh hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư xây dựng đặc biệt đầu tư trong

lĩnh vực y tế, bệnh viện trên khắp tất cả các tỉnh thành trong cả nước.

PHU THỌ GROUP sở hữu các công nghệ độc quyền trong dau tư, xây dựng và vận hành hệ thống bệnh viện trên cả nước PHU THỌ GROUP phát triển lớn mạnh bằng chính nội lực của bản thân và hợp tác với các đối tác chuyên nghiệp nhằm tạo ra các giá trị gia tăng và sự phát triển bền vững của toàn bộ hệ thống PHÚ THỌ GROUP trở thành một trong những thương hiệu mạnh dẫn đầu thị trường trong lĩnh vực đầu tư xây dựng y tế tư nhân.

PHÚ THỌ GROUP sở hữu nguồn nhân lực chất lượng cao và chuyên nghiệp, bộ máy đồng bộ trong tất cả các giai đoạn dé giảm chi phí mang lại hiệu quả cao nhất Chuyên nghiệp là xây dựng một đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp từ giai đoạn đầu tư đến quản lý, vận hành một hệ thống khép kín để tạo ra các sản phẩm, mang lại giá trị gia tăng cuối cùng cho khách hàng Việc quản lý chủ động từ thiết kế đến xây dựng đến vận hành, kiểm soát chi phí mức hợp lý, đảm bảo chất lượng, tiến độ, mang lại sự hài lòng cao nhất cho khách hàng.

PHÚ THỌ GROUP định hướng trở thành một trong những tập đoàn đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực y tế lớn nhất tại Việt Nam PHÚ THỌ GROUP phát triển hệ thống quản trị đồng bộ và khép kín, chuyên môn hóa cao: Chủ đầu tư, Tổng thầu xây dựng, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và quản lý dự án Trong tương lai, PHÚ THỌ GROUP sẽ phát triển sang thị trường khu vực Đông Nam Á trở thành một trong những nhà đầu tư y tế lớn nhất Việt Nam.

- Ngày 23/02/2004, Sở Kế Hoạch & Dau Tư Tp Hồ Chí Minh cấp Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 2600246418 cho Công Ty Cô Phần Xây dựng Dau Tư Cơ Sở Hạ Tang Phú Tho.

- Tén viét tat: PHU THO GROUP

- Trụ sở chính: 481A Điện Biên Phu, Phuong 25, Quan Binh Thanh, Thanh phố Hỗ Chí Minh, Việt Nam.

2.2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty

2.2.1 Quy trình thực hiện định giá đất

Quy trình thẩm định giá chung của công ty e Xác định van đề

e Lên kế hoạch thâm định giá

e Thu thập tài liệu

e Van dụng và phân tích tài liệu

e_ Đánh giá giá cả tài sản cần định giá

e Báo cáo thấm định giá

a Xác định vấn đề

e Nhận biết về bat động san: vị trí, kích thước, đặc điểm vat ly,

e Nhận biết về các quyên tài sản hoặc quyền lợi được thâm định igas

e© Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thâm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm,

cầm có, đánh thuế,

e Xác định phương pháp thâm định và tài liệu can thiết cho việc định giá.

© Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá.

b Lên kế hoạch thâm định giá

e Nhận biết các yếu tố cung và cầu, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.

e Nhận biết về các tài liệu: thi trường, bat động sản và tài liệu so sánh e Vạch ra đề cương của báo cáo định giá

e Lên chương trình công tác

c Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệue Khảo sát hiện trường

e Vi tri thực tế của bat động sản, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,

các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

e _ Chỉ tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản bao gồm diện tích đất và công trình kiến trúc, tiện ích xung quanh, cơ sở hạ tầng, mục đích sử

e Trong quá trình khảo sát, dé có day đủ chứng cứ cho việc định giá, thâm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở

các hướng khác nhau.e Thu thập tài liệu

e Chon tài liệu có những nội dung thông tin cơ ban

e _ Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo

loại tài sản định giá

e Phan biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu e _ Kiểm chứng số liệu thu thập được

d Phân tích tài liệu

e Phân tích thị trường: các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài e Phân tích thống kê mô ta

e Xác định giá trị tài sản cần thâm định giá

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp định giá phù hợp dé

áp dụng Trong khi lựa chọn, thâm định viên cần cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp, sự thuần lợi và hạn chế của nó Tầm quan trọng của mỗi phương pháp có thể thay đổi phụ thuộc vào thuộc tính của tài sản và mục đích định giá Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp dé thực hiện.

f Báo cáo thấm định giá

Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thâm định giá Báo cáo được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, cách thức thực hiện, kết quả và kết luận của thâm định viên Nội dung của

báo cáo phụ thuộc vào bản chât và mục đích của công việc thâm định giá.

Kết quả được trình bày trong một báo cáo, trong đó bao gồm:

e Muc tiêu định giá

e M6 tả chính xác tài sản cần định giá

e _ Thời hạn ước tính giá tri

e _ Số liệu minh hoa và phân tích

e Ước tính giá trị

e Những điều kiện hạn chế

Báo cáo trình bày mục đích và nhiệm vụ, qui mô và ngày định giá, các chỉ dẫn

của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với thấm định viên 2.2.2 Các phương pháp sử dụng trong hoạt động định giá đất

Hiện nay, ở công ty áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp

thặng dư.

Với bat động sản, phương pháp chi phí thường được áp dung dé định giá những căn nhà quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp Phương pháp thu nhập và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh dé ước lượng giá cả những bat động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo ra thu nhập Những bat động sản phức

tạp hơn thì phải điều hoà các chỉ số giá trị.

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yêu là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập, trong đó, phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo ra thu nhập Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm dat đai dé đi thế chấp cầm có, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và

giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chêch lệch giữa giá mua bán chuyên nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với

số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước Đề đánh giá giá cả đó, công ty sẽ sử

dụng phương pháp so sánh.