Hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh nghệ an

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T Ế QUỐC DÂN Ĩ O B O Ê Q o a o a NGUYỄN HỮU NAM Đ ẠỊ H Ọ C KTQD TT THONG TIN THƯ VIÊN HONG l u ậ n Án • T LIỆU HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIÊN sử DỤNG ĐẤT ĐỖI VỚI CÁC Dự ÁN TRÊN ĐỊA BẢN TỈNH NGHÊ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VẪN THẠCSỸ QUẢN TRỊ K M DOANH TẮ s Jf03Jư NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYÊN THẾ PHÁN H À NỘI, SĂM 0 MỤC LỤC T n g M Ở Đ Ầ U .1 Tính cấp thiết đề t i M ục tiêu nghiên c ứ u : Đ ối tư ọng, phạm vi nghiên u 3.1 Đổi tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu P hư ơng pháp nghiên u .3 N hữ ng đóng góp luận văn K ết cấu luận v ă n C H Ư Ơ N G I: C SỞ K H O A HỌC V Ề Đ ỊN H GIÁ Đ Ấ T Đ Ể THƯ TIỀN S Ử D Ụ N G Đ Ấ T ĐÓI VỚI D ự Á N S Ừ D Ụ N G Đ Ấ T 1.1 M ột số khái niệm liên q u a n 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 Giá đất Định giá đất Thu tiền sử dụng đất Dự án sử dụng đất 1.2 Vai trị định giá đất đối vói thu tiền sử dụng đất dự án 1.2.1 Đảm bảo phản bo nguồn lực đất đai có hiệu 1.2.2 Tăng ngn thu cho ngân sách Nhà nước 1.2.3 Khuyến khích đầu tư thơng qua đảm bảo lợi ích doanh nghiệp 1.2.4 Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo chế thị trường 1.2.5 Góp phân hồn thiện quản lý Nhà nước đất đai địa bàn 1.2.6 Góp phần ổn định, phát triển kinh tế-xã hội 1.3 Nội dung công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án g 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 Nguyên tắc định giá đất .Error! Bookmark not defined Căn định giá đất 10 Quy trình định giá đất 1Ị Phương pháp định giá đất 12 1.4 Các nhân tô ảnh hưỏ'ng đên đinh giá đất để thu tiền sử dung đất dự n 23 1.4.1 Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất .24 1.4.2 Nhân tố người 24 1.4.3 Thông tin thị trường 25 1.4.4 Quan điểm, mục đích định giá đất 25 1.4.5 Thực trạng công tác quản lý đất đai 25 1.5 Các quy định Nhà nước liên quan công tác định giá đất đe thu tiền sử dụng đất dự n 26 1.5.1 Cơ sở hình thành giá đất 26 1.5.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước 26 1.5.3 Thâm quyên quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất 26 1.5.4 Thâm quyên xác định giá đất 27 1.5.5 Đấu giá, không đấu giá quyền sử dụng đất .27 1.5.6 Phương pháp xác định giá đất 28 1.5.7 Thâm quyền định giá đất 28 1.5.8 Công bổ giá đất 20 1.5.9 Điêu chỉnh giá đất cụ thể địa phương 30 1.5.10 Anh hưởng quy định liên quan công tác định giả đât Nhà nước đến công tác định giảđất 31 1.6 Kinh nghiệm định giá đất thành phố Đà N ằ n g 31 CHUƠNG II : THỤC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC D ự ÁN TRÊN ĐỊA BÀN 33 TỈNH NGHỆ A N ’ 2.1 Đặc điêm Nghệ An liên quan đên công tác thu tiền sử dụng đất địa bàn tỉn h 33 2.1 ỉ Đặc diêm tự nhiên, kinh tế xã hội 33 2.1.2 Tinh hình thực dự án sử dụng đất 35 2.1.3 Tinh hình nộp tiền sử dụng đất: 38 2.1.3 Đánh giá chung 40 2.2 Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dụ án địa bàn tinh Nghệ A n 41 2.2.1 Quy định tỉnh Nghệ An định giá đất .41 Đánh giá chung: 47 2.2.2 Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án sử dụng đất Nghệ An 48 2.3.3 Những vấn đề đặt để hoàn thiện công tác định giả đất thu tiên sử dụng đất đoi với dự án địa bàn tỉnh Nghệ A n 65 CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIỀN s DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC D ự ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ A N 67 3.1 Đ ịnh hu óng phát triển phát triển dự án đầu tư có sử dụng đât địa bàn tỉnh Nghệ An thòi gian tó i 67 3.1.1 Định hướng sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 67 3.1.2 Định hướng phát triển dự án đầu tư sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 09 3.1.3 Phương hướng, nhiệm vụ hoạt động định giả đất để thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ An 71 3.2 G iải pháp hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ A n 73 3.2.1 Hoàn thiện chế quản lý, thực dự án đầu tư có sử dụng đất để phát triển khu đô thị 73 3.2.2 Củng cổ nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực công tác định giá đất 75 3.2.3 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất 78 3.2.4 Giảm bớt thu tục hành tổ chức thực công tác định giá đất 7ọ 3.2.5 ửng dụng phương pháp định giá đất phù hợp cho mục đích định giá đất 82 3.2.6 Các giải pháp khác 83 3.3 K iến n g h ị 83 KÉT L U Ậ N 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ^ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ' QUỐC DÂN £0#DÊOo3O& NGUYỄN HỮU NAM HOÀN THIỆN CỒNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIÊN S Ử DỤNG ĐẤT Đơì VỚI CÁC Dự ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓMTẮTLUẬNVĂNTHẠC SỸ H À NỘI, NĂM 0 MỎ ĐÀU Đất đai tài sản quốc gia, nguồn lực thiếu để phát triển kinh tể Nghệ An tỉnh nghèo so với nước; thu ngân sách tỉnh chưa đáp ứng đủ cho chi thường xuyên chi cho đầu tư phát triển tỉnh Trong điều kiện tiền sử dụng đất nguồn thu quan trọng giúp cho bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh Từ năm 2006 - 2008, Nghệ An phát triển 20 dự án sử dụng đất phát triển khu đô thị, khu chung cư, hộ liền kề với tổng diện tích gần 270 ha, giá trị tiền sử dụng đất 950 tỷ đồng Bên cạnh thành công phát triển dự án sử dụng đất, trình thực cho thấy cịn có bất cập cần hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án khu đô thị, khu chung cư, hộ liền kề thường có chủ đầu tư thực lập dự án xin giao đất nên không tổ chức đấu thầu; chưa áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; máy định giá đất công kềnh, quy trình định giá thiếu khoa học Với mục đích hồn thiện cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý đất đai để phát triển dự án sử dụng đất, học viên chọn đê tài: “ Hồn thiện cơng tác định giá đât đê thu tiền sử dụng đất đổi với dự án địa bàn tỉnh Nghệ An” Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bổ cục gồm 03 chương: Chương I: Cơ sở khoa học định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án sử dụng đất Chương II : Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án sử dụng đất Nghệ An Chương III : Định hướng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án sử dụng đất Nghệ An 11 CHƯƠNG I CO SỞ K H O A H Ọ C VÈ Đ ỊN H G IÁ Đ Á T ĐẺ THƯ T IỀ N SỬ DỤNG Đ Á T Đ Ó I VỚ I D ự ÁN s DỤNG Đ Ấ T 1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CÓ LIÊN QUAN Giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Định giá đất nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị đất đai cho mục đích cụ the thời điểm định có tính đến đặc điểm đất nhân tố kinh tể tiềm ẩn thị trường đất đai, bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư kinh tế Thu tiền sử dụng đất việc quan nhà nước có thẩm quyền thực thu tiền đối tượng sử dụng đất trường hợp: Nhà nước giao đất; chuyến mục đích sử dụng đất; chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đất khu công nghiệp; thu tiền sử dụng đất đổi với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế Dự án sử dụng đất dự án đầu tư đất đai coi yếu tố đầu vào trực tiếp trình đầu tư sản xuất kinh doanh, bao gồm: Các dự án xây dựng nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự, nhà vườn, khu giải trí, thương mại 1.2 VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐỐI VÓI THƯ TIỀN s DỤNG ĐẤT CỦA CÁC D ự ÁN Đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả; Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Khuyến khích đầu tư thơng qua đảm bảo lợi ích doanh nghiệp; Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo chế thị Ill trường; Góp phần hoàn thiện quản lý Nhà nước đất đai địa bàn; Góp phần ơn định, phát triển kinh tế - xã hội 1.3 NỘI DƯNG CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐÊ THƯ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÁC D ự ÁN Các nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù họp; Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc cung cầu; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc ngoại ứng Các định giá đất: Quy mơ vị trí mảnh đất; Chi phí hội đất; Sự thay đổi kinh tế quốc dân; Sự phù họp đóng góp đất; Khả cạnh tranh; Căn vào lợi ích tương lai mà đất mang lại Quy trình định giá đất bao gồm bước: Xác định vấn đề; Lên kế hoạch thực hiện; Khảo sát trường thu thập thơng tin; Phân tích thơng tin; Xác định giá đất; Báo cáo kết định giá đất Các phương pháp định giá đất theo quy định Chính phủ nay: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phổ vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi Việt Nam Đồng kỳ hạn 01 năm (12 74 án sử dụng đất, dự án tiến hành cách tự phát, manh múm Các chủ đầu tư chủ yếu nhìn thấy lợi nhuận trước mặt khơng ý đến lợi ích chung tồn tỉnh, đến có nhiều dự án chậm nộp tiền sử dụng tiến độ thực dự án chậm Đe dự án phát triển đồng bộ, sở kế hoạch sử dụng đẩt xây dựng đến năm 2020, tỉnh Nghệ An cần triến khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển dự án sử dụng đất, ưu tiên phát triển đô thị lớn để giảm sức ép nhu cầu sử dụng đất, tạo mặt khang trang cho đô thị Trong quy hoạch cần ý tận dụng khu vực có đất hoang hóa, hạn chế thu hồi đất nông nghiệp, hướng quy hoạch khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh để tận dụng vốn nhà đầu tư đầu tư sở hạ tầng cho khu vực, hạn chế phát triển khu đô thị vùng trung tâm, vùng có giá trị sinh lợi cao, khu thưong mại để tránh lãng phí quỹ đất có giá trị cao, tránh tập trung dân cư để hạn chế tính trạng ách tắc giao thơng Quy hoạch tổng thể phải tính đến phát triển dài hạn tỉnh, quy hoạch thị cần tính đến gia tăng tự nhiên dân số tốc độ di cư từ nông thôn thành thị để xác định quỹ đất phục vụ cho nhu cầu thị Đe đảm bảo tính khách quan thực dự án đầu tư, hướng tới môi trường đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo cạnh tranh cao, lựa chọn nhà đầu tư có lực thực sự, hạn chế dự án không khả thi tăng nguôn thu cho ngân sách cần minh bạch thông tin dự án: quy mô thực hiện, địa điếm thực hiện, quy hoạch, yêu cầu tiến độ thực đồng thời cần tổ chức đấu thầu dự án sử dụng đất công khai theo quy định Đối với dự án làm đầy đủ thủ tục đầu tư vòng năm nhà đầu tư chưa triển khai triển khai cầm chừng dưa nộp tiền sử dụng đất cần kiểm tra lại lực thực nhà đâu tư đê có biện pháp nhanh tiến độ thực dự án, trường hợp cần 75 thiết thu hồi đất tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư phù hợp thực dự án 2 C ủ n g c ố v n â n g c a o c h ấ t l ợ n g n g u n n h â n lự c t h ự c h iệ n c ô n g t c đ ịn h g iá đ ấ t Mặc dù triển khai công tác định giá đất tư năm 1995, nhiên đến thời diêm nay, nguồn nhân lực để thực công tác định giá đất tỉnh Nghệ An chưa đáp ứng kịp với u cầu cơng tác định giá đất Để hồn thiện công tác định giá đất cần củng cổ, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực theo hướng sau đây: - Đối với cán làm công tác định giá đất phường, xã, thị trấn: Tại xã phường thị trấn đội ngũ cán làm công tác định giá đất bao gồm: Cán địa chính, cán đô thị (hoặc xây dựng, giao thông), cán tài đó: Cán địa người có trọng trách quan trọng Đe công tác định giá đất hồn thiện cán địa cần phải đào tạo qua ngành quản lý đất đai, nhiều đơn vị cấp xã cán địa xã chưa qua đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai làm việc chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, thiếu kiến thức khoa học Nếu cán địa chưa qua ngành quản lý đất đai phải khuyến khích học bổ sung kiến thức chuyên ngành này, trường họp cần thiết phải thay người qua đào tạo Ngồi ra, cán làm cơng tác định giá đất cần phải đào tạo đế có the sử dụng thành thạo tin học văn phịng để có khả cập nhật, khai thác lưu giữ thông tin cần thiết cho công tác định giá đất Đối với xã vùng đồng có diện tích tự nhiên lớn xã có nhiêu dự án đầu tư có biên chế cán địa nên khơng đảm đương u cầu công tác, để công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác định giá đất nói riêng thực thuận lợi cần có biện pháp đê bơ sung thêm cán địa cho xã 76 - Cán làm công tác định giá đất huyện, thành phố, thị xã: Cán làm công tác định giá cấp huyện chủ yếu thuộc phịng Tài Kế hoạch phịng Tài ngun Mơi trường Trong thời gian qua phịng Tài Ke hoạch huyện, thành, thị cơng tác giá (Trong có định giá đất) chủ yếu cán phòng đảm nhiệm với nhiệm vụ quản lý tài khác Cán làm cơng tác giá đa số đào tạo kiến thức tài chính, kinh tể để phục vụ cho cơng tác quản lý tài chính, hầu hết cán làm cơng tác giá không đào tạo chuyên ngành quản lý giá cơng tác cịn nhiều khó khăn Để đáp ứng tốt cơng tác định giá đất, cán làm công tác giá phường Tài Kế hoạch cần phải bồi dưỡng bố sung kiến thức quản lý giá Công tác định giá đất cấp huyện chủ yếu tập trung vào xây dựng bảng giá đất để ban hành vào ngày 01/01 hàng năm theo quy định Luật Đất đai 2003, việc triển khai xây dựng bảng giá đất thường triển khai quý IV năm, thời điếm khối lượng cơng việc lớn với cán đảm nhiệm phần việc khó đáp ứng u cầu cơng tác Đe thực tốt cơng tác định giá đất phịng Tài Ke hoạch cần có hai cán đảm nhiệm công tác định giá đất (đối với huyện đồng có diện tích tự nhiên lớn, có nhiều dự án đầu tư số lượng cán làm công tác định giá đất cần phải nhiều hơn), giai đoạn chưa triển khai xây dựng bảng giá đất cán kiêm nhiệm thêm cơng việc khác phịng - Cần tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức vế định giá đất cho cán làm công tác định giá đất toàn tỉnh, bao gồm: Kiến thức định giá đất (nguyên tắc, quy trình, phương pháp định giá đất ), yêu cầu công tác định giá đất đổi với tỉnh Nghệ An Trong thời gian qua, hàng năm trước triển khai công tác xây dựng bảng giá đất, Sở Tài có tổ chức tập huấn 77 hướng dẫn công tác định giá đất, nhiên lớp tập huấn tổ chức thời gian ngắn (thường khoảng ngày), học viên tham gia học thiếu nghiêm túc, giảng viên giảng dạy chủ yếu truyền đạt kinh nghiệm thực định giá đất, phần hướng dẫn phương pháp định giá đất chưa có giảng viên có kinh nghiệm giảng dạy thực hiệu lóp học thấp Đe đảm bảo trang bị kiến thức cần thiết phục vụ cho công tác định giá đất, cán làm công tác định giá đất xã, phường, thị trấn lóp bồi dưỡng kiến thức cần tổ chức tập trung, đủ thời gian cần thiết (ít ngày), phần kiến thức định giá đất cần mời giảng viên có trình độ chuyên môn lĩnh vực giảng dạy kiến thức định giá đất trường đại học Lóp bồi dưỡng phải có kiếm tra trình độ tiếp thu học viên đế học viên tham gia nghiêm túc, tránh tình trạng có ghi tên khơng tham gia học, học chiếu lệ khơng hiệu - Có sách cán hợp lý đế thu hút nhân tài bố sung vào biên chế cán làm công tác định giá đất; kết họp với trường đại học, cao đẳng đào tạo chuyên ngành định giá đất để bổ sung vào biên chế cán định giá đất nhũng người đạo tạo quy, trang bị đầy đủ kiến thức khoa học định giá đất - Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ cán làm công tác định giá đất cấp, ngành với nhau: Trong thời gian qua, cán làm cơng tác định giá đất Sở Tài Sở Tài ngun Mơi trường có mối quan hệ phối họp hài hòa, nhiên mối quan hệ cán làm công tác định giá đất cấp huyện, cấp xã với ngành cấp tỉnh hạn chế Đe thuận lợi cho công tác định giá đất, cần tăng cường mối quan hệ phối họp cán làm công tác định giá đất cấp huyện, cấp xã với ngành cấp tỉnh, đặc biết mối quan hệ cán địa xã (phường, thị trấn) với cán Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường Sự phối họp hài hịa đội ngũ cán làm 78 công tác định giá đất giúp tăng cường thông tin cần thiết phụ vụ công tác định giá đất: Thông tin thị trường, cập nhật văn quy định nhà nước, đồng thời tiết kiệm thời gian, đảm bảo thủ tục hành tiến hành nhanh chóng Ngồi ra, cán làm công tác định giá đất tỉnh (Đặc biệt cán làm công tác định giá đất thuộc Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường) cần bố trí thời gian cần thiết tạo điều kiện để giao lưu, học hỏi kinh nghiệm định giá đất địa phương như: thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phổ Đà Nằng địa phương có chế định giá đất khoa học Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc cán làm công tác định giá đất, môi trường làm việc yếu tố cần quan tâm cần tạo niềm tin, động làm việc đắn cán bộ, công chức sở xác định tương lai, đường phát triển nghiệp Có chế phân công nhiệm vụ, công việc rõ ràng chế đánh giá kết công việc khách quan, thực tế, không cào đánh giá hời hợt, chung chung 3 T ă n g c n g CO ’ s v ậ t c h ấ t k ỹ t h u ậ t c h o c ô n g t c đ ịn h g iá đ ấ t Cơ sở vật chất điều kiện để cán công chức thực nhiệm vụ, năm qua với tiến khoa học kỳ thuật quan tâm đầu tư Nhà nước, sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác cán công chức ngày tăng cường Tuy nhiên, sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu công tác, tăng cường sở vật chất kỳ thuật yêu cầu cấp thiết huyện, xã vùng kinh tế xã hội - khó khăn vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn Bản đồ địa sở vật chất quan trọng quản lý đất đai, nhiên năm qua công tác đo đạc, quản lý đồ địa Nghệ An cịn nhiều bất cập Hệ thống đồ để thực công tác định giá đất vừa thiếu lại không cập nhật kịp thời Đe khắc phục nhũng tồn 79 nêu cần phải ưu tiên đo đạc lập đồ địa quy phạm hành cho tất xã, phường, thị trấn Tăng cường công tác chỉnh lý biển động đất đai cho phù hợp với đồ địa hồ sơ địa lập Tăng cường sở vật chất cho việc lưu giữ bảo quản hồ sơ địa cấp G iả m b ó t c c t h u t ụ c h n h c h ín h t r o n g tổ c h ứ c t h ự c h iệ n c ô n g t c đ ịn h g iá đ ấ t Theo quy định nay, giá đất dự án ủy ban nhân dân huyện, thành phố, thị xã phối họp Sở Tài ngun Mơi trường xác định trình Sở Tài thẩm định Sở Tài trình Hội đồng định giá đất ủy ban nhân dân tỉnh, sau giá đất Hội đồng định giá đất tỉnh thơng qua ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo kết làm việc Hội động định giá đất Mức giá đất định giá theo mức giá đất quy định cho liền kề, trục đường bảng giá loại đất Trong quy trình thực có chồng chéo nhiệm vụ, cơng việc xác định giá bảng giá loại đất quan: ủy ban nhân dân huyện (thành phố, thị xã), Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường thực chí có địa phương, ủy ban nhân dân cấp huyện yếu cầu ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra để đề xuất giá đất Mặc dù giá đất ủy ban nhân dân cấp huyện Sở Tài ngun Mơi trường xác định trình Sở Tài Sở Tài trình Hội đồng định giá đất Hội đồng định giá đất có thành phần Sở Tài chính, Sở Tài ngun Môi trường, ủy ban nhân dân huyện (thành phổ, thị xã) Trong đó, q trình định giá đất chủ yếu thực theo kết kiểm tra đồ địa chính, trích lục trích đo đô, vẽ quy hoạch, việc khảo sát thực địa, thu thập thông tin chưa quan tâm mức q trình định giá đất thơng tin thị trường, điều kiện thực tế khu đất, thông tin điều kiện thực tế 80 địa phương chưa cập nhật đầy đủ Do đó, thời gian thực cơng tác định giá đất kéo dài chất lượng định giá đất không cao Đe công tác định giá đất đảm bảo rút ngắn thời gian, tránh phiền hà, triệt đê cải cách hành cần đối cơng tác tổ chức áp dụng quy trình định giá cách khoa học vào trình định giá đất, cụ thể sau: - tô chức máy làm công tác định giá đất cho dự án: Khi cỏ dự án yêu cầu phải định giá để giao đất, ủy ban nhân dân tỉnh thành lập Hội đồng định giá đất cụ thể cho dự án, Hội đồng định giá đất bao gồm: + Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh phụ trách đất đai làm Chủ tịch Hội đồng + Lãnh đạo Sở Tài làm Phó chủ tịch Hội đồng + Các ủy viên Hội đồng định giá gồm lãnh đạo quan: Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, ủ y ban nhân dân huyện (thành phố, thị xã) có dự án, Uy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) có dự án Hội đồng định giá đất thành lập tổ chuyên viên giúp việc định giá đất đại diện cho ngành, cấp có thành viên Hội đồng định giá đất đại diện Sở Tài tơ trưởng Tố chuyên viên trực tiếp thực công tác định giá đất, sau có kết báo cáo Hội đồng định giá đất để Hội đông tô chức họp, đại diện tổ chuyên viên trình bày sở khoa học, tình tình hình thực tế khu đất, thông tin thị trường, kết áp dụng phương pháp định giá đất kết định giá khu đất Hội đồng định giá đất cho ý kiến kết thực tổ chuyên viên thơng mức giá khu đất để trình ủ y ban nhân dân tỉnh định - quy trình định giá đất: Khi có định lập tổ chuyên viên giúp việc định giá đất, tổ chuyên viên tiến hành định giá đất theo bước sau: 81 Bước 1: Xác đinh vắn đề Xác định khu đất cần định giá: Vị trí, kích thước, kiểu cách Kiểm tra quy hoạch khu đất, xác định loại đất cần định giá mục đích định giá Dự kiến thời gian định giá, phương pháp áp dụng, tài liệu, thông tin cần thu thập Bước 2: Lên kế hoach thưc hiên Xác định nguồn liệu liên quan, đảm bảo tài liệu thu thập tin cậy, kiếm chứng; sở trách nhiệm ngành, cấp liên quan tổ chuyên viên cần phân công nhân thực công việc cụ thể, đảm bảo người, việc; lên kế hoạch tiến độ thực hiện; đánh giá rủi ro biện pháp ngăn ngừa Bước 3: Khảo sát hiên trường vả thu thâp thông tin - Khảo sát trường: + Xem xét vị trí thực tế đất so với vị trí đồ mơ tả pháp lý + Xem xét diện tích mảnh đất - Thu thập thông tin + Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập mảnh đất so sánh + Thu thập thông tin cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm + Một số thông tin khác như: số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị mảnh đất, thông tin đặc trung thị trường khu vực khu vực lân cận; thông tin yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản Bước 4: Phân tích thơng tin Sau thu thập thơng tin phải tiến hành phân tích 82 - Phân tích thơng tin khảo sát trường mảnh đất, chọn mảnh đất so sánh để định giá sở áp dụng phương pháp định giá - Phân tích thơng tin thị trường: phân tích hành vi ứng xử người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu thị trường, đánh giá ảnh hưởng xu hướng đến giá trị mảnh đất cần định giá; phân tích vê khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu khả tốn - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu mảnh đất Bước 5: Xác đinh giả dất Áp dụng phương pháp khoa học, kết họp với thông tin chọn lọc, phân tích, Tổ tư vấn tiến hành định giá đất khu đất xác định mức giá phù họp cho khu đất Bước 6: Báo cáo kết đinh giá đất Sau có có kết định giá đất, Tổ tư vấn đề xuất Hội đồng định giá đất dự án tố chức họp Hội đồng, họp đại diện Tổ tư vấn báo cáo kết định giá đất với Hội đồng định giá đất dự án Hội đồng định giá đất xem xét, thảo luận kết định giá Tổ tư vấn, xác định mức giá phù họp trình ú y ban nhân dân tỉnh định ứ n g d ụ n g c c p h n g p h p đ ịn h g iá đ ấ t p h ù h ọ p c h o m ụ c đ í c h đ ịn h g iá đ ấ t Yêu cầu công tác định giá đất kết định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường Để đảm bảo khu đất phát triển dự án định giá sát với giá thị trường, phù họp với mục đích định giá đất có tính thuyết phục cao cân thiết phải áp dụng phương pháp khoa học trình thực định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án Hiện giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án xác định theo mức giá bảng giá loại đất kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp Mức giá bảng 83 giá loại đất xây dựng trình định giá hàng loạt chưa sát với giá đất thị trưịng Mặt khác, q trình xây dựng bảng giá đất, lô định giá dựa vào trạng nên mức giá bị cào băng vị trí, khu vực, chưa tính đến khả phát triển cao nhất, tốt khu đất Bên cạnh khu đất để thực dự án tỉnh Nghệ An có tương đồng vị trí, địa hình, quy mơ, quy hoạch phát triển khó có mẫu so sánh phù hợp để áp dụng phương pháp so sánh trực tiêp Theo lý thuyết định giá đất phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất phù họp cần áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyến mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp C c g iả i p h p k h c Ngoài giải pháp chủ yếu nêu trên, để công tác định giá đất địa bàn tỉnh Nghệ An hoạt động có hiệu cần tăng cường công tác kiêm tra tiến độ thực dự án, tra kiểm tra công tác quản lý dự án, công tác định giá đất Kiểm tra tiến độ thực dự án giúp cho quan quản lý xác định lực nhà đầu tư, xác định hiệu dự án đồng thời có biện pháp điều chỉnh kịp thời có bất họp lý thực dự án đầu tư Thanh tra kiểm tra công tác quản lý dự án, công tác định giá đất để đảm bảo dự án thực công khai, công bằng, dân chủ, pháp luật có hiệu 3.3 KIẾN NGHỊ Bên cạnh việc đổi mới, hồn thiện cơng tác định giá đất địa phương, để công tác định giá đất hoạt động hiệu cần có điều chỉnh tầm vĩ mơ quan ban hành sách quản lý đất đai cấp Trung ương 84 Nhà nước cần có sách quản lý đất đai quán, đảm bảo thực dài hạn trường hợp phải sửa đổi, cần có kế thừa, khơng nên để tình trạng sách đất đai Nhà nước liên tục bổ sung, sửa đổi sách mở, thiếu tính kể thừa sau gây khó khăn cho quan thực thi địa phương tố chức, cá nhân có quyền lợi liên quan Theo quy định Quyết định số 1735/QĐ-TTg ngày 01 tháng 12 năm 2008 Thủ tướng Chính phủ v ề việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài sang ngành tài ngun mơi trường từ ngày 01 tháng 12 năm 2008, ngành tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm định giá đất Tuy nhiên, Thông báo số 201/TB-VPCP ngày 16 tháng năm 2009 Văn phịng Chính phủ việc kết luận Thủ tướng Chính phủ họp việc phân định nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất ngành tài nguyên môi trường ngành tài lại xác định trách nhiệm tạm thời định giá đất sau: ngành tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm xác định khung giá xây dựng bảng giá đất, ngành tài định giá lơ, cụ thể Đổ công tác định giá đất thực có hiệu cần gắn trách nhiệm định giá đất cho ngành để có thống phương pháp thực hiện, tránh chồng chéo trách nhiệm dẫn đến lạm quyền đùn trách nhiệm Khung giá đất theo quy định Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ khơng cịn phù họp với mức giá thị trường số vùng địa bàn tỉnh Nghệ An (Ví dụ khung giá đất phi nông nghiệp tối đa theo quy định thị trấn Diễn Châu - huyện Diễn Châu 8.040.000đồng/m2, giá đất giao dịch thành cơng sổ vị trí 85 sinh lợi địa bàn 14.000.000.000đồng đến 15.000.000đồng/m2 (Các vị trí mua bán trao đối không thuộc khu vực xác định có giá trị sinh lợi cao thị trấn Diễn Châu) Mặc dù Chính phủ cho phép thời điểm giao đất giá đất ủ y ban nhân dân tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương để định mức giá cụ thể cho phù họp không bị giới hạn khung giá đất theo quy định Chính phủ nhiên để đảm bảo hài hịa nghĩa vụ quyền lợi nhân dân, cần thiết phải xây dựng mức giá đất bảng giá loại đất phù họp giá đất thị trường Vì vậy, để việc xây dựng giá đất ban hành bảng giá loại đất thuận lợi, quy định Chính phủ cần điều chỉnh tăng mức tối đa khung giá đất phi nông nghiệp 86 KẾT LUẬN Công tác định giá đất khâu quan trọng trình quản lý dự án đầu tư địa phương; kết định giá đế thu tiền sử dụng đất dự án Nghệ An tỉnh nghèo vậy, nguồn thu từ tiền sử dụng đất bổ sung đáng kể cho Ngân sách Tỉnh Bên cạnh đó, tỉnh có điều kiện khơng thực thuận lợi cho phát triển kinh tế chủ trương chung tỉnh Nghệ An kêu gọi, khuyến khích nhà đầu tư vào Nghệ An để đầu tư sản xuất kinh doanh Với nhà đầu tư, mục tiêu lớn sản xuất kinh doanh tạo giá trị lợi nhuận lớn biện pháp thực tối thiểu chi phí Đất đai yếu tổ tạo chi phí đầu vào trực tiếp gián tiếp dự án đầu tư để giảm chi phí nhà đầu tư yêu cầu mức giá đất thấp cho dự án Công tác định giá đất Nghệ An bên cạnh yêu cầu thu ngân sách đảm bảo giá đất sát giá thị trường áp lực khuyển khích đầu tư Đê đảm bảo sở khoa học độ tin tính thuyết phục kết định giá đất, địi hỏi phải hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn tỉnh Nghệ An Luận văn “ Hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ An" đề cập đến khái niệm định giá đất, cứ, nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá đất; đồng thời nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá đất để thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ An; từ đó, đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá để thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ An là: Hoàn thiện chế quản lý, thực dự án đầu tư có sử dụng đất để phát triển khu đô thị; Củng cố nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực công tác định giá đất; Tăng cường sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất; Giảm bớt thu tục hành tơ chức thực công tác định giá đất; ứng dụng phương pháp định giá đất phù họp 87 cho mục đích định giá đất; tăng cường cơng tác kiểm tra tiến độ thực dự án, tra kiêm tra công tác quản lý dự án, công tác định giá đất Các giải pháp đề xuất dựa sở khoa học công tác định giá đất, hệ thống pháp luật Nhà nước thực tiễn hoạt động định giá đất tỉnh Nghệ An Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Phán người hướng dẫn khoa học, toàn thể thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài ngun tận tình hướng dẫn em hồn thành luận văn / 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 Hướng dẫn Nghị định 170/2003/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài Chính (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ, Hà Nội Bộ Tài Chính (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Hướng dẫn Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chỉnh phủ, Hà Nội Hoàng Văn Cường, Nguyễn Thế Phán, Nguyễn Minh Ngọc, Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường Bắt động sản, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội Chính phủ (2003), Nghị định sổ 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 chi tiết thi hành pháp lệnh giá, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định sổ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định sổ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bô sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bo sung sổ điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội 10 Vũ Thị Thảo (2008), Bài giảng môn Định giá Bất động sản, Hà Nội 11 Khoa Bất động sản Kinh tế tài ngun, Tập giảng mơn Định giá lóp ngắn hạn (2008), trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 12 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 13 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 14 Uỷ Ban Thường Vụ Quốc hội (2002), Pháp lệnh giá sổ 40/ 2002/PL UBTVQH10, Hà Nội