- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này qu[r]
(1)Kinh nghiệm Kiểm tốn - Cơng táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài ngun Khống sản
*Trưởng phịng kiểm tốn ngân sách 1, Kiểm toán nhà nước Khu vực I
một số sai sót thưƠøng gp
qua Kiểm tốn thu tieÀn sử DuÏng đất đối vƠùi DưÏ án Khu đô thị
PHẠM THàNH NGọC*
Qua số liệu toán thu ngân sách Tỉnh, Thành phố năm gần cho thấy số thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn tổng số thu nội địa, tạo nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư phát triển sở hạ tầng địa phương Vì vậy, kế hoạch kiểm toán ngân sách, tiền tài sản nhà nước Tỉnh, Thành phố việc kiểm tốn tính tuân thủ pháp luật thu tiền sử dụng đất nội dung trọng tâm để đạt mục tiêu kiểm toán đề Qua kiểm toán, Kiểm toán nhà nước khu vực I phát nhiều sai sót việc xác định số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, tồn công tác quản lý thu tiền sử dụng đất quan quản lý thu, cấp quyền địa phương; kết kiểm toán kiến nghị tăng thu ngân sách nhiều tỷ đồng Thông qua hoạt động kiểm tốn đã giúp cho quyền địa phương chấn chỉnh công tác quản lý thu tiền sử dụng đất, ngăn ngừa tiêu cực quản lý nhà nước tài lĩnh vực đất đai.
Dưới số sai sót, tồn việc tuân thủ pháp luật thu tiền sử dụng đất mà KTNN khu vực I phát thời gian qua:
1 Sai sót xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất
(2)thập chứng kiểm toán Thực tiễn nay, để kiểm toán nội dung này, kiểm toán viên dựa phương pháp tính giá đất địa phương, đối chiếu với quy định Nhà nước để từ tìm sai sót, bất hợp lý việc tính giá đất dự án đưa kết luận, kiến nghị kiểm toán Việc xác định tăng thu tiền sử dụng đất số nhỏ, chưa phải số xác (hợp lý) theo quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất
1.1 Một số quy định pháp luật giá đất làm tính thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ, khoản Điều Nghị định quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm giao đất Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi chung Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh) ban hành theo quy định Chính phủ.”
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ, khoản Điều Nghị định quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá
đất theo mục đích sử dụng đất giao Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định công bố; trường hợp thời điểm giao đất mà giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giá đất cụ thể cho phù hợp”
(3)Kinh nghiệm Kiểm tốn - Cơng táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài nguyên Khoáng sản
phù hợp không bị giới hạn quy định khoản Điều Nghị định này.”
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ; khoản Điều Nghị định quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất nghĩa vụ tài xác định theo sách giá đất thời điểm có định giao đất cho thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không với thời điểm ghi định giao đất, cho thuê đất nghĩa vụ tài xác định theo sách giá đất thời điểm bàn giao đất thực tế.”
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Điều 11 Nghị định quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”
“Giá đất cụ thể xác định lại theo quy định khoản Điều không bị giới hạn quy định khoản Điều Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (sau gọi Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).”
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP; khoản Điều Nghị định quy định:
“Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm có định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không với thời điểm ghi định giao đất giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm bàn giao đất thực tế
c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất điểm a điểm b khoản giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp.”
Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất: quy định định giá đất cụ thể (Mục 3), phương pháp định giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Điểm b Khoản Điều Nghị định quy định: “Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp sau:
(4)miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại trường hợp: Tổ chức giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân
được giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất vượt hạn mức
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.”
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất: quy định xác định giá đất cụ thể, phương pháp định giá đất
Qua việc thống kê quy định cho thấy, giá đất để tính tiền sử dụng đất giá đất phù hợp với thị trường thời điểm có định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không với thời điểm ghi định giao đất giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm bàn giao đất thực tế
1.2 Một số sai sót thường gặp xác định giá đất
1.2.1 Địa phương xác định đơn giá đất cho dự án cụ thể:
Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp (Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp
định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá) phương pháp thặng dư (Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản) Thông thường địa phương thuê đơn vị tư vấn có chức định giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất giao, sau quan quản lý nhà nước có chức thẩm định lại trình UBND Tỉnh, Thành phố định Trong trường hợp này, kiểm toán viên thực thu thập tài liệu Chứng thư thẩm định đơn vị tư vấn, tài liệu kết thẩm định quan chức năng, Tờ trình giá đất, Quyết định giá đất UBND tỉnh sau đối chiếu với quy định pháp luật để tìm sai sót, bất hợp lý
(5)Kinh nghiệm Kiểm tốn - Cơng táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài nguyên Khoáng sản
sử dụng đất (SDĐ) không phù hợp giá thị trường, không với văn hướng dẫn xác định giá đất dẫn đến giá đất đất cần định giá thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch thị trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN; nội dung cần trao đổi để có kiến nghị xử lý phù hợp:
- Theo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản cần định; nhiên đơn vị tư vấn lấy thông tin đất rao mạng, giá giao dịch thực tế;
- Giá đất đất so sánh thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch thành công thị trường;
- Việc điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá khơng có quy định ràng buộc dẫn đến việc điều chỉnh phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn;
- Xác định chi phí phát triển dự án (chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng…) phương pháp thặng dư khơng áp sai thơng số diện tích, sai suất đầu tư, sai số giá làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền sử dụng đất
(2) Giá đất tính thu tiền SDĐ khơng phù hợp với thời điểm giao đất thực tế
Giá đất dùng làm để thu tiền sử dụng đất đưa thời điểm việc giao đất chưa tiến hành Tuy nhiên, có biến động xảy thực tế giá đất tăng/ giảm theo giá thị trường biến động quan trọng khác không quan có
thẩm quyền xem xét điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế dẫn đến thất thu ngân sách ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp
2 Các sai phạm thường gặp khác kiểm toán thu tiền sử dụng đất
Tính tiền SDĐ theo định giao đất có diện tích thấp đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quan có thẩm quyền phê duyệt
Chưa thực tính tiền SDĐ diện tích tăng thêm cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Một đặc thù dự án đầu tư giao đất dự án thường kéo dài qua nhiều năm Trong trình thực thường có điều chỉnh quy hoạch so với ban đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp tiền sử dụng đất Theo quy định diện tích tăng thêm phải tính thu tiền sử dụng đất theo giá thời điểm có định điều chỉnh quy hoạch Khi thực kiểm toán, kiểm toán viên phát kiến nghị tăng thu ngân sách nhà nước tiền sử dụng đất diện tích tăng thêm Tuy nhiên, số kiến nghị tăng thu số tạm tính theo giá đất phê duyệt ban đầu
Không tuân thủ quy hoạch sử dụng đất dự án: xây dựng nhà khu đất công cộng (đất vườn hoa, xanh…)
Xác định giá tính tiền SDĐ khơng phù hợp giá thị trường, không với văn hướng dẫn xác định giá đất cụ thể
Xác định tiền đền bù, hỗ trợ đất khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp không quy định: Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ đất không với thực tế, định phê duyệt phương án bồi thường cấp có thẩm quyền