Hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng

Bài viết nghiên cứu, khảo sát để đánh giá đúng thực trạng và nguyên nhân gây ra sự sự chênh lệch giá đất thực tế so với giá đất Nhà nước trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà Nẵng, đề xuất một số giải pháp trong việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trong những năm tiếp theo. Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về đất đai và các yếu tố ảnh hưởng.

Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019 HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGŨ HÀNH SƠN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GVHD: ThS Đặng Hồng Dân SVTH: Trần Thị Phượng, Nguyễn Hồ Linh Chi, Trịnh Phương Linh, Vi Thị Minh Châu Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng Ttp19398@gmail.com TÓM TẮT Nghiên cứu, khảo sát để đánh giá thực trạng nguyên nhân gây sự chênh lệch giá đất thực tế so với giá đất Nhà nước địa bàn quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà Nẵng, đề xuất số giải pháp việc nâng cao hiệu công tác định giá đất năm Hệ thống hóa vấn đề lý luận đất đai yếu tố ảnh hưởng Tìm hiểu làm rõ biến động giá đất năm địa bàn quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà Nẵng Nghiên cứu phân tích nguyên nhân gây biến động chênh lệch giá đất thị trường so với giá đất Nhà nước qui định Đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất thời gian tới Giới thiệu Đất đai vùng đất có ranh giới, diện tích, vị trí có giá trị sử dụng đến tương lai, đáp ứng nhu cầu kinh tế đại Đất phần bề mặt trái đất không bị bao phủ nước, theo Khoa học 1/3 diện tích đất liền trái đất sa mạc Ngày nay, số lượng dân số ngày tăng diện tích đất ngày bị thu hẹp khan điều ràng buộc người việc tìm biện pháp phù hợp Thị trường đất đai giao dịch với thơng tin khơng hồn hảo người mua người bán bị hạn chế khơng nắm rõ thơng tin Trong đó, giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, yếu tố nội sinh ngoại sinh khác Do doanh nghiệp chủ sở hữu muốn đầu tư mua bán đất cần phải nắm rõ thơng tin thị trường thông tin Nhà nước cung cấp trước định.Thành phố Đà Nẵng Thành phố trực thuộc Trung ương, trung tâm miền trung thuộc đô thị loại I bao gồm quận, huyện 45 phường Theo số liệu thống kê, có khoảng 50 dự án bất động sản triển khai thành phố Đà Nẵng Tổng số hộ, nhà liền kề, biệt thự khoảng 50.000 Trước đó, vào năm 2008, thị trường bất động sản địa phương xu chung nước rơi vào cảnh khó khăn, giá bán sản phẩm “rơi thẳng đứng”, xuống tận đáy, người mua tỏ thận trọng, nên giao dịch khó chốt nhanh Trong năm gần đây, thị trường BĐS Đà Nẵng có chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi hàng loạt sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, dự án “đắp chiếu” nhiều năm nhà đầu tư khởi động lại Cụ thể, từ năm 2016 đến thị trường nhà đất Đà Nẵng trải qua hết đợt ‘sóng’ đến đợt sóng khác Giá nhà đất Đà Nẵng theo mà tăng vùn “Sóng” giá đất thị trường nhà đất Đà Nẵng bắt đầu tăng đột biến từ năm 2016, chững lại vào quý I năm 2017 thời gian ngắn Hàng loạt kỷ lục giá xác lập liên tục đến cuối năm 2017 kéo dài đến hết quý I.2018, trước tạm lắng vào đầu q II Bất động sản phía đơng, phía biển Đà Nẵng “sóng thần” giá Từ đến cuối quý I.2018, giá đất liên tục lập kỷ lục, tượng mua bán ngày chênh lệch tỉ đồng tái diễn thời sốt đất cách 10 năm Sự biến động mạnh mẽ giá xảy hầu hết khu vực, quận, huyện Đà Nẵng quận Ngũ Hành Sơn trường hợp ngoại lệ.Quận Ngũ Hành Sơn quận nội thành thành phố Đà Nẵng, có diện tích 37 km 133 Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng vng quận dân quận Đà Nẵng Trong đó, quận Ngũ Hành Sơn quận có tổng cộng phường chiếm 8,8889% tổng số phường địa bàn Đà Nẵng Trong năm gần đây, với lượng lớn dân nhập cư du khách đến ngày đông, đa số lượng dân nhập cư khách nước ngồi tập trung đơng vùng lân cận bãi biển Mỹ Khê thuộc quận Ngũ Hành Sơn khiến cho nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn, nhà hàng tiện ích liên quan đến du lịch gia tăng Theo đó, nhà đầu tư đẩy mạnh khai thác quỹ đất ven biển quận tạo nên biến động không nhỏ giá đất khu vực Cùng với sách mở rộng, phát triển thành phố phía Nam tác động tới thị trường đất đai quận Ngũ Hành Sơn nói riêng thành phố Đà Nẵng nói chung Thực tế nay, tình trạng giá đất thực tế tăng đột ngột so với giá đất Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định nên tạo nên tình trạng thất thu thuế lớn nhiều giao dịch đất đai thị trường đất không dừng lại việc tìm kiếm nhà chỗ định cư mà giao dịch thương mại, mua bán lại đẩy giá đất ngày cao Giá bất động sản bị đẩy lên cao khu vực chưa có sách phát triển thu hút dân cư sống sở hạ tầng chưa đảm bảo Tình hình giá đất liên tục “ tăng không phanh” khiến nhu cầu nhà hộ thu nhập trung bình, thấp ngày khó khăn Ở số vùng qua tết Kỷ Hợi vừa giá đất tăng 600-800 triệu, số lớn hộ thu nhập từ 10-15 triệu đồng thời gian dài muốn mua đất định cư khu vực quận Ngũ Hành Sơn Những thay đổi giá đất làm cho doanh nghiệp có tâm lý lo ngại phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn,an tồn dẫn tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu Vì vậy, quản lý tốt thị trường đất đai thành phố thực quan trọng xác định xác giá đất yếu tố thiếu nhằm tạo sở để việc thực hiệu sách quản lý đất đai Trên sở đó, nhóm định chọn đề tài: “ Phân tích thực trạng cơng tác định giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng” làm đề tài nghiên cứu khoa học Cơ sở lý thuyết phương pháp nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý thuyết Theo Huỳnh Duy Khoa (2016), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành Phố Vĩnh Long Ông đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết nghiên cứu cho thấy có ba yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: khoảng cách đến trung tâm Thành Phố, hình dạng đất, chiều rộng mặt đường nơi đất tiếp giáp Tuy nhiên nghiên cứu Hà Văn Dũng ( 2016), cách sử dụng mơ hình định giá Hedonic xác định biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh Tác giả sử dụng mơ hình hồi quy xây dựng hàm hồi quy giá bất động sản phụ thuộc vào biến diện tích đất, diện tích nhà ,vị trí (mặt tiền hay hẻm), chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước, khoảng cách đến trung tâm quận Kết nghiên cứu biến độc lập có ý nghĩa thống kê Nghiên cứu Waseep (2000) vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất Một vị trí thuận lợi giúp cư dân ổn định sống với hội có sẵn để học tập, làm việc sử dụng vào dịch vụ sở vật chất Lyndall, B & E Chris (2012) chứng minh yếu tố sở hạ tầng xung quanh khu vực đất góp phần vàotăng giá bất động sản Cụ thể, nhà hay đất gần đến trường học, trung tâm mua sắm, ngân hàng, sở giao thông vận tải, bệnh viện, nhà hàng, nhà thờ, đền thờ, sân bay nơi khác cung cấp tiện lợi cho người khu vực đó, giá trị ngơi nhà chắn có cao Cũng nghiên cứu Wang Li (2006) ủng hộ quan điểm vị trí đất yếu tố quan trọng để người dân nhà đầu tư xem xét định mua Khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, cửa hàng bán lẻ trạm giao thông công cộng chứng minh đáng ý việc mua nhà đất (Tan, 2011) Mặt khác, quận Ngũ Hành Sơn biết đến với bãi biển đẹp, thu hút lượng lớn khách du lịch nhà đầu tư Do đó, yếu tố khoảng cách tới bãi biển cần xem xét 134 Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019 2.2 Phương pháp nghiên cứu 2.2.1 Thu thập số liệu Số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập chọn lọc từ bảng giá niêm yết Nhà nước năm 2019, Thành Phố Đà Nẵng, Sở tài nguyên Môi trường Thành phố Đà Nẵng, Ủy ban nhân dân Quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà nẵng, Cục thống kê Thành phố Đà Nẵng Số liệu sơ cấp: thu thập từ trang bất động sản, sàn giao dịch bất động sản Đà Nẵng Việc chọn mẫu dựa tổng diện tích phường Cụ thể sau: Phường Hòa Hải: 42 mẫu quan sát Phường Hòa Quý: 52 mẫu quan sát Phường Khuê Mỹ: 41 mẫu quan sát Phường Mỹ An: 40 mẫu quan sát 2.2.2 Phân pháp phân tích Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng + Nhóm tác giả tiến hành thống kê mơ tả phân tích điều chỉnh giá đất Nhà nước qui định + So sánh chênh lệch giá đất qui định với giá đất thị trường + Chạy mơ hình hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất nhà nước giá đất thực tế (doanh nghiệp) địa bàn Thành phố Đà Nẵng Kết đánh giá 3.1 Kết 3.1.1 Hệ số tương quan biến Kết phân tích tương quan Pearson bảng Phụ lục cho thấy cho thấy biến sau có tương quan chặt chẽ với giá đất Cụ thể, biến chiều rộng mặt đường, hình dạng đất, vị trí, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường có hệ số tương quan 0.004 ; 0.000 ; 0.001 ; 0.000 ; 0.000 ; 0.000 Mặt khác, biến chiều rộng mặt tiền có tương quan yếu với biến giá đất, loại biến khỏi mơ hình 3.1.2 Kết chạy mơ hình Kết chạy hồi quy kiểm định độ phù hợp mô hình cho thấy mơ hình xây dựng phù hợp với tổng thể nghiên cứu (F= 31.516, sig= 000) Các biến mơ hình giải thích thay đổi giá đất =0.517 phản ánh mức độ ảnh hưởng biến độc lập lên biến giá đất giao dịch thực tế Các biến độc lập mô hình giải thích 51.7% thay đổi giá đất cịn lại 48.3% biến ngồi mơ hình sai số ngẫu nhiên Mặt khác bảng phụ lục cho thấy có bốn biến có ý nghĩa thống kê mơ hình khoảng cách đến trung tâm thành phố khoảng cách đến biển đất, khoảng cách đến trục đường chiều rộng mặt đường với mức ý nghĩa sig= 0.015 < 0.05, sig = 0.000 < 0.05, sig= 0.000< 0.05 sig = 0.015 < 0.05 Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) VIF < 10 thỏa mãn khơng xảy đa cộng tuyến Kết kiểm tra giả định tượng đa cộng tuyến (tương quan biến độc lập) thông qua bảng ma trận hệ số tương quan giá trị hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation factor) cho thấy hệ số phóng đại phương sai VIF khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường chiều rộng mặt đường, hình dạng đất, vị trí đất có VIF < chứng tỏ biến không xảy tượng đa cộng tuyến 135 Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng 3.1.3 Giải thích ý nghĩa hệ số hồi qui Kết cho thấy biến đưa vào mơ hình có bốn biến có ý nghĩa thống kê khoảng cách đến trung tâm thành phố; khoảng cách đến biển; khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường với mức ý nghĩa bé 5% lại biến vị trí hình dạng đất khơng có ý nghĩa thống kê mơ hình Bảng 2.8: Kết phân tích hồi qui Biến độc lập Hệ số ước lượng Sai số chuẩn Giá trị thống kê t Hằng số 375.712 41.037 9.155 Khoảng cách đến trung tâm thành phố -0.113 4.598 -2.461* Khoảng cách đến biển -0.218 2.909 -7.512* Khoảng cách đến trục đường -0 057 1.282 -4.501* Vị trí đất -6.240 5.328 -1.171 Chiều rộng mặt đường 1.115 0.454 2.457* Hình dáng đất -6.446 5.430 -1.187 Khoảng cách đến trung tâm thành phố: Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan âm (β= -0.113) Điều có ý nghĩa giá đất giảm đất xa trung tâm thành phố, kết phù hợp với ý nghĩa kinh tế trung tâm thành phố nơi có sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần khu hành chính, khu vui chơi giải trí, khu trung tâm thương mại lớn, mua sắm sầm uất , giao thông thuận lợi, đảm bảo an ninh trật tự nơi tổ chức kiện trọng điểm thành phố nói riêng nước nói chung Khi xã hội phát triển người có xu hướng trung tâm hơn, nhu cầu tất người giống kinh tế cầu cao, cung đất hạn chế giá đất cao Cụ thể khoảng cách đến trung tâm thành phố tăng lên mét giá đất giảm 113 nghìn đồng/m2 Khoảng cách đến biển: Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan âm (β = -0.218) Điều có ý nghĩa giá đất giảm đất xa biển, kết phù hợp với ý nghĩa kinh tế biển nơi có sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần khu hành chính, khu vui chơi giải trí, đặc biệt gần khu du lịch, nơi nhiều du khách nước đến năm Cụ thể khoảng cách đến biển tăng lên đơn vị giá đất giảm 218 nghìn đồng/m2 Khoảng cách đến trục đường chính: Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan âm (β = -0.057) Điều có ý nghĩa giá đất giảm đất xa trục đường lớn, kết phù hợp với ý nghĩa kinh tế trục đường lớn nơi có sở hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi,gần khu hành chính, khu vui chơi giải trí, khu trung tâm thương mại lớn, mua sắm sầm uất, giao thông đường xá lớn, thuận lợi cho việc mua bán, thương mại, Cụ thể khoảng cách đến trục đường tăng lên mét giá đất giảm 57 nghìn đồng/m2 Chiều rộng mặt đường: Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan dương (β = 1.115) Điều có ý nghĩa giá đất tăng đất nằm vị trí có chiều rộng mặt đường lớn, kết phù hợp với 136 Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019 ý nghĩa kinh tế Cụ thể chiều rộng mặt đường tăng lên mét giá đất tăng lên 1.115 nghìn đồng/m2 3.2 Đánh giá Phần đánh giá cho biết nhận định tác giả khác biệt kết nghiên cứu đề tài so với nghiên cứu lĩnh vực nhằm cho thấy đóng góp nghiên cứu vào tri thức khoa học mặt lý luận và/hoặc thực tiễn hạn chế nghiên cứu Tác giả đề xuất nghiên cứu tương lai để làm sáng tỏ vấn đề hạn chế kết nghiên cứu Kết luận Nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng cơng tác định giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thuộc thành phố Đà Nẵng yếu tố ảnh hưởng chênh lệch giá đất Nhà nước qui định giá thị trường bất động sản bao gồm: khoảng cách đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách đất đến trục đường chính, hình dáng đất, chiều rộng mặt đường, vị trí, loại đường khoảng cách đến biển Nghiên cứu sử dụng nguồn số liệu sơ cấp nhóm tự thu thập xử lý gồm 175 mẫu điều tra từ giao dịch đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng bao gồm phường khoảng thời gian tháng 12 năm 2018 đến hết tháng năm 2019 số liệu thứ cấp Nhà nước ban hành Bảng so sánh giá đất Nhà Nước giá đất thực tế để thấy rõ chênh lệch lớn giá đất sốt Bất Động Sản quận Ngũ Hành Sơn Cụ thể, nhóm so sánh giá đất giai đoạn năm 2013 - 2019 nhận thấy giá đất điều chỉnh tăng gấp 4.13 lần giá đất vị trí 1, gấp 3.75 lần vị trí gấp 5.4 lần vị trí Đây chênh lệch lớn, cho thấy vòng năm địa bàn quận Ngũ Hành Sơn phát triển du lịch nhanh chóng, đưa Đà Nẵng trở thành thành phố du lịch, thành phố đáng sống Để tìm hiểu nguyên nhân gây chênh lệch giá đất thị trường nay, nhóm nghiên cứu tiến hành hồi quy áp dụng phương pháp ước lượng bình phương bé (OLS) để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng Kết nghiên cứu cho thấy có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khoảng cách đến trung tâm thành phố khoảng cách đến biển, chiều rộng mặt đường, khoảng cách đến trục đường Biến ảnh hưởng nhiều tới giá đất biến chiều rộng mặt đường, ảnh hưởng biến khoảng cách đến đường Cụ thể, với mức ý nghĩa thống kê 5% yếu tố khác không thay đổi khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường tăng lên mét giá đất giảm 113 nghìn đồng/m2, 218 nghìn đồng/m2, 57 nghìn đồng/m2 Và chiều rộng mặt đường tăng lên m giá đất tăng lên 1.115 nghìn đồng/m2 Qua kết nghiên cứu phân tích thực trạng giá đất nhóm có đề xuất số giải pháp để hồn thiện công tác định giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn nhằm mục đích định giá đất xác gần với giá thị trường để tăng nguồn thu ngân sách 4.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thành công tác định giá đất địa bàn quận ngũ hành sơn Kết từ mơ hình hồi quy thể có bốn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế địa bàn quận Ngũ Hành Sơn- thành phố Đà Nẵng : khoảng cách đến trung tâm thành phố khoảng cách đến biển, khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường Khoảng cách đến trung tâm thành phố khoảng cách đến trục đường hai yếu tố nên quan tâm đưa vào bảng giá đất Qua tìm hiểu bảng giá đất Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng bảng giá đất phân chia theo loại đường khác nhiên chưa phản ánh hết yếu tố khoảng cách từ đất đến trung tâm thành phố Do nên vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực và đời sống; đường phố cần phân thành loại sau: 137 Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng + Đường phố loại 1: Là đường phố có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ đời sống; có điều kiện sinh lợi cao sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, nước, vỉa hè, thơng tin liên lạc, );nằm trung tâm trị kinh tế, thương mại khu vực có giá đất phổ biến thị trường cao thành phố + Đường phố loại 2: Là đường phố có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đời sống; có sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thơng tin liên lạc, ); nằm trung tâm trị, kinh tế thương mại; có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại + Đường phố loại 3: Là đường phố có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đời sống; có điều kiện sinh lợi, sở hạ tầng đồng bộ; nằm xa trung tâm trị, kinh tế, thương mại thành phố có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại + Đường phố loại 4: Là đường phố có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đời sống; sở hạ tầng tương đối đồng bộ; Nằm xa trung tâm trị, kinh tế, thương mại, có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại + Đường phố loại 5: Là đường phố có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ đời sống; có sở hạ tầng chưa đồng ,nằm vị trí xa trung tâm trị , kinh tế thương mại thành phố; có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại + Đường phố loại 6: Là đường phố có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ đời sống; có sở hạ tầng khơng đồng bộ; nằm vùng ven thành phố, xa trung tâm trị, kinh tế, thương mại có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại + Đường phố loại 7: Là đường phố cịn lại, có điều kiện khơng thuận lợi hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ đời sống; nằm vùng ven thành phố, xa trung tâm trị, kinh tế, thương mại có giá đất phổ biến thị trường thấp giá đất phổ biến đường phố loại Ngoài việc điều chỉnh lại cách phân lại loại đường nên xác định lại hệ số đường phố Tuỳ theo vị trí, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh - dịch vụ đời sống mà vị trí đất mặt tiền đường phố có hệ số khác Hệ số đường phố xác định từ 0,7 đến 1,5 -Mặt khác yếu tố khoảng cách đến biển quan trọng việc định giá đất Rõ ràng, cung thị trường đất đai coi trọng yếu tố khoảng cách đến biển so với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố Tuy nhiên, bảng qui định giá đất UBND Thành phố Đà Nẵng quận Ngũ Hành Sơn lại khơng đề cập tới yếu tố Do đó, cần xây dựng lại bảng niêm yết giá đất đặt hệ số giá khác khoảng cách đến bãi biển đất khác -Tương tự yếu tố chiều rộng mặt đường yếu tố ảnh hưởng nhiều tới giá đất Mặc dù có khác biệt giá đất Nhà nước qui định độ rộng mặt đường Nhưng nên xem xét lại chênh lệch giá loại đường theo kết nghiên cứu chiều rộng mặt đường tăng lên m giá đất tăng lên 1.115 nghìn đồng/m2 Cần xây dựng thị trường đất đai hồn chỉnh, minh bạch thơng tin thị trường đất đai bất động sản, hoàn thiện pháp luật đất đai, chống đầu đất thông qua quy hoạch, thông qua công cụ thuế Các quan, ngành cần tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ chủ trương, sách, pháp luật nhà nước đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng Nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài phát triển thị trường đất đai lâu dài, bền vững Có kế hoạch triển khai việc thực định giá đất thường kỳ quan định giá nhà nước Cần có quy định bổ sung, quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí Quy định rõ nội dung yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường, định giá trực tiếp cho vị trí, khơng áp dụng hệ số vị trí 138 Hội nghị Sinh viên nghiên cứu khoa học năm học 2018-2019 Tổ chức thực kiểm soát giám sát thực thi giá đất, xây dựng cấu tổ chức quan định giá đất Cơ quan quản lý định giá đất nhà nước cần phải thành lập tổ chức chun trách định giá đất, có tính độc lập chuyên môn, chịu quản lý quan Tài nguyên Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện ,u cầu số lượng định giá viên giá đất Để thống việc xác định quản lý giá đất, nên thành lập quan chuyên trách phải am hiểu chun mơn có kiến thức khoa học định giá đất Tăng cường khả giám sát việc thực định giá đất quan định giá đất, cần phải thực việc phân công trách nhiệm cụ thể cấp trình thực khung pháp lý giá đất định giá đất Cần tăng cường lực cho quan định giá đất Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước 4.2 Đối với UBND Quận Ngũ Hành Sơn Cần tổ chức thường xuyên lớp chuyên đào tạo để nâng cao nghiệp vụ nâng cao lực đội ngũ cán chuyên môn làm công tác định giá Tạo điều kiện cho đội ngũ cán tham gia hội thảo thường niên định giá đất Cử cán chun mơn có lực đào tạo nước phát triển để học tập kinh nghiệm phương pháp kỹ thuật định giá tiên tiến Trước mắt cần tăng cường đào tạo khả chuyên môn nghiệp vụ định giá đất cho đội ngũ cán thực công tác tạo điều kiện để sinh viên trường đại học tiếp cận thực việc định giá đất cách cho giáo viên giảng dạy trường đại học Nhà nước cần trọng quan tâm đến việc đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá để nước ta tương lai có đội ngũ cán làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Đầu tư sở vật chất trang thiết bị phục vụ cho công tác định giá đất Thiết lập trang thông tin điện tử để kịp thời cập nhật thông tin tư liệu giá đất, để dễ dàng hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm, pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá đất để tổ chức,diễn đàn dễ dàng trao đổi kinh nghiệm cập nhật thơng tin nhanh chóng định giá đất đai Cần điều chỉnh, bổ sung cập nhật thường xuyên việc phân loại đường phố Có thể phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô thị, Và cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình dạng đất, chiều rộng mặt tiền, khả sinh lời đất, TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Thế Phượng giáo trình “thẩm định bất động sản” [2] https://nguhanhson.danang.gov.vn/trang-chu2 [3] Niên giám thống kê Đà Nẵng năm 2017 [4] https://nguhanhson.danang.gov.vn/documents/11640/1698401/1407+QDTP+190401.pdf/907df25df598-45cc-b380-7ff8f57fbc9d [5] https://sxd.danang.gov.vn/documents/10637/1179063d-eb6a-45f2-9d22-fcb86e405154 139 Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng [6] ]http://vanban.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/hethongvanban?class_id=2&_page=1&mode=d etail&document_id=171168 [7] http://gdla.gov.vn/uploads/ThongKe2014/DaNang/48.pdf [8] https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx [9] https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bat-dong-san-da-nang-sau-con-sot-la-tram-lang-gioi-dau-co-thaochay-20180715094437669.htm [10] http://tmsgroup.vn/bao-chi-noi-ve-chung-toi/bao-quat-tinh-hinh-bat-dong-san-da-nang-thoi-gian-ganday-398.htm [11] https://123doc.org/document/50139-dat-dai-va-thi-truong-datdai.htm?fbclid=IwAR29qhoKYrV1xVYiyGKFH0zcqX2-XQDD2s-8BBGicvj7Wl56vyFGE6NpF2k [12] Waseep, J.V., Housing Policy: The Link between Welfare and Economic Development Journal of Housing and the Built Environment, 2000 15: p 165-181 [13] Lyndall, B and E Chris The Impact of Infrastructure Charges on New Housing Cost: An International Comparison In 18th Annual Pacific 140 ... từ bảng giá niêm yết Nhà nước năm 2019, Thành Phố Đà Nẵng, Sở tài nguyên Môi trường Thành phố Đà Nẵng, Ủy ban nhân dân Quận Ngũ Hành Sơn Thành phố Đà nẵng, Cục thống kê Thành phố Đà Nẵng Số liệu... trạng giá đất địa bàn quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng + Nhóm tác giả tiến hành thống kê mơ tả phân tích điều chỉnh giá đất Nhà nước qui định + So sánh chênh lệch giá đất qui định với giá đất. .. nhỏ giá đất khu vực Cùng với sách mở rộng, phát triển thành phố phía Nam tác động tới thị trường đất đai quận Ngũ Hành Sơn nói riêng thành phố Đà Nẵng nói chung Thực tế nay, tình trạng giá đất