Một số giải pháp khắc phục bất cập trong công tác định giá đất

Thời gian qua, công tác quản lý đất đai nói chung và định giá đất nói riêng ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, gây ra không ít bức xúc cho người dân. Nguyên nhân cơ bản là do cơ chế chính sách quản lý còn nhiều hạn chế. Thực tế này đòi hỏi cần tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý nhằm giải quyết những bất cập, thúc đẩy hoạt động định giá đất để phản ánh đúng giá trị thật của đất đai, phù hợp với tình hình, bối cảnh nền kinh tế Việt Nam, bảo đảm các nguyên tắc khách quan, công bằng và nhất quán. Bài viết phân tích thực trạng định giá đất thời gian qua và đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết vấn đề này trong thời gian tới.

DIỄN ĐÀN KHOA HỌC MỘT SỐ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC BẤT CẬP TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ThS DƯƠNG HẢI PHONG - Đại học Kinh tế Quản trị Kinh doanh Thái Nguyên * Thời gian qua, công tác quản lý đất đai nói chung định giá đất nói riêng nước ta cịn tồn nhiều bất cập, gây khơng xúc cho người dân Nguyên nhân chế sách quản lý nhiều hạn chế Thực tế địi hỏi cần tiếp tục hồn thiện khung khổ pháp lý nhằm giải bất cập, thúc đẩy hoạt động định giá đất để phản ánh giá trị thật đất đai, phù hợp với tình hình, bối cảnh kinh tế Việt Nam, bảo đảm nguyên tắc khách quan, công quán Bài viết phân tích thực trạng định giá đất thời gian qua đề xuất số giải pháp nhằm giải vấn đề thời gian tới Từ khóa: Luật Đất đai 2013, định giá đất đai,quản lý đất đai In recent years, there have been inadequacies in land management and land appraisal in particularcausing negative response from the community The main cause is the management policy is still inadequate This fact requires further improvement of the legal framework to address inadequacies, promote land appraisal to reflect real value of land, in accordance with economic context Vietnam, ensuring the principles of objectivity,equality and consistency The article analyzes the practice of land appraisal and proposes solutions to solve this problem in the coming period Key words: Land Law 2013, land appraisal, land management Ngày nhận bài: 6/10/2017 Ngày hoàn thiện biên tập: 19/10/2017 Ngày duyệt đăng: 23/10/2017 Những bất cập định giá đất đai Theo quy định Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực ngày 1/7/2014), nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng 68 thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Các nguyên tắc giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trường Để tạo thuận lợi việc định giá đất, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất đưa phương pháp xác định giá đất (so với phương pháp trước đó), gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp (Được áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất); Phương pháp chiết trừ (Được áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất); Phương pháp thu nhập (Được áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất); Phương pháp thặng dư (Được áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Được áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định khoản Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đây phương pháp xác định giá đất phổ biến giới Việc áp dụng phương pháp hiệu giúp việc định giá đất xác so với trước sử dụng hai *Email: duongphong1990@gmail.com TÀI CHÍNH - Tháng 11/2017 phương pháp so sánh trực tiếp thu thập Ngoài ra, việc quy định nhiều phương pháp tạo điều kiện dễ dàng cho công tác xác định giá đất, tùy đặc điểm, vị trí loại đất, mục đích sử dụng đất, thuộc tính riêng mảnh đất để có cách tiếp cận, xác định giá đất khác cho dễ dàng chuẩn xác Do đó, giá trị thực đất xác định phù hợp với thị trường khả sinh lời thực tế Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua cho thấy, cơng tác định giá đất gặp khơng vướng mắc, bất cập, gây khơng xúc cho người dân Nhiều địa phương cho rằng, định giá đất mảng công tác mới, khối lượng hồ sơ lớn đa dạng, tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều quy định trước (kể sách đặc thù) mà quy định pháp luật hành khơng tiên liệu hết lực lượng cán thực mỏng, kinh nghiệm hạn chế kiêm nhiệm Đồng thời, chế sách phối hợp quan ban ngành cịn khơng bất cập Trong đó, việc phối hợp quan nhà nước đơn vị tư vấn hạn chế nguồn thông tin giá đất giao dịch thị trường mà chứng thư tư vấn đơn vị tư vấn lập có thơng tin đầu vào tài sản so sánh chưa thực tương đồng với tài sản thẩm định giá, dẫn tới việc đơn vị tư vấn phải thu thập thêm thông tin giao dịch để củng cố chứng thư theo yêu cầu quan nhà nước, từ làm ảnh hưởng khơng đến tiến độ cơng tác bồi thường, hỗ trợ di dời, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, nhiều DN cho rằng, nên giao cho Sở Tài định giá, thay thêm Sở Tài ngun Mơi trường để “quy mối” nhằm giảm phiền phức thủ tục Việc xác định giá đất nơng nghiệp theo giá thị trường để tính bồi thường khu vực quận ven huyện ngoại thành gặp nhiều khó khăn giá chuyển nhượng đất nông nghiệp khu vực nông thôn khơng đủ thơng tin có thấp, theo quy định Luật Đất đai 2013 giá bồi thường xác định phù hợp với thị trường khơng cịn sách hỗ trợ quy định trước (trừ đối tượng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp) Điển TP Hồ Chí Minh, việc xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp theo quy định Thông tư số 36/2014/ TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường thường phải tính theo phương pháp thu nhập hầu hết diện tích đất nơng nghiệp hầu hết quy hoạch để phát triển đô thị phần lớn khơng cịn sản xuất nơng nghiệp, đất lúa Nếu tính theo phương pháp giá đền bù hỗ trợ đất nông nghiệp thấp nhiều so với đơn giá đất nông nghiệp (và khoản hỗ trợ đất) duyệt cho dự án trước theo Luật Đất đai năm 2013 áp dụng để bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nên khó để người dân chấp thuận Ngồi ra, cịn có thực tế khác khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác với chế, sách loại dự án khác như: Dự án thu hồi đất có nguồn vốn từ NSNN, Dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay tổ chức quốc tế, nước mà nước ta có cam kết khung sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư riêng Điều nhiều gây khó khăn cơng tác quản lý người dân dự án có so bì, khiếu nại Việc xác định giá đất tùy thuộc nhiều vào quan, đơn vị quyền địa phương khơng tổ chức độc lập, khách quan đảm nhiệm Do vậy, số ý kiến cho rằng, dù có hội đồng thẩm định giá đất để định giá đất, nhiên giá đất đưa không khách quan, mà giá chủ quan hội đồng quy định Vẫn chưa có quy định cụ thể để bảo đảm việc tư vấn giá đất thực độc lập thẩm quyền đề nghị, định xác định giá đất quan Nhà nước thực Người bị thu hồi đất cịn đứng ngồi quy trình xác định giá đất Nhà nước định giá đất họ Kết mức giá bồi thường nhiều dự án đánh giá thấp, chưa phản ánh giá thị trường Đây vấn đề người bị thu hồi đất thắc mắc, khiếu nại nhiều… Trong đó, dự án cơng trình sản xuất - kinh doanh khơng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi DN phải tự thỏa thuận Tuy nhiên, khơng trường hợp số người dân địi hỏi q cao, hồn tồn khơng có sở, dẫn đến chủ đầu tư gặp khó khăn việc thỏa thuận đất lại dự án Nhiều dự án khơng thể thực một, hai hộ đòi hỏi mức giá bồi thường cao Thời gian qua, tiến độ cổ phần hóa DNNN chậm cho có nguyên nhân từ khó khăn xác định giá trị quyền sử dụng đất Giá đất xác định thấp nhiều so với giá thị trường chưa công khai, minh bạch, gây thất thoát NSNN Hiện nay, việc xác định giá đất (đánh giá lại giá trị quyền sử dụng đất) khu đất, tài sản hàng hóa dang dở, thành phẩm, liên doanh góp vốn DNNN cổ phần hóa theo quy định nghị định cổ phần hóa gặp vướng mắc pháp luật đất đai cịn bất cập, chưa quy định rõ trình tự, thủ tục, quan 69 DIỄN ĐÀN KHOA HỌC chịu trách nhiệm xác định lại giá đất, trường hợp loại trừ khơng tính vào giá trị DN Ngoài ra, số chuyên gia băn khoăn tính khả thi phương pháp định giá đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Chẳng hạn, phương pháp so sánh điểm d, khoản 1, điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ghi rõ ưu tiên lựa chọn thông tin giá khảo sát, giá tài sản so sánh giá trúng đấu giá, giá giao dịch thành công sàn chuyển nhượng Tuy nhiên, thấy rằng, giá đấu giá thành công chưa phải mức giá đại diện cho thị trường Hay khoản 4, điều Thông tư ghi rõ, “xác định giá đất đất cách lấy bình quân số học” “đảm bảo chênh lệch với mức giá đất ước tính khơng q 10%” Quy định mang tính chủ quan, giá trị đưa giá trị mang tính bình qn chưa đại diện cho mức giá tài sản (ThS Vũ Lâm Công, 2015) Tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước chậm cho có nguyên nhân từ khó khăn xác định giá trị quyền sử dụng đất Giá đất xác định thấp nhiều so với giá thị trường chưa cơng khai, minh bạch, gây thất ngân sách nhà nước Một số đề xuất, kiến nghị Nhằm hạn chế bất cập, từ nâng cao hiệu cơng tác định giá đất nói riêng quản lý đất đai nói chung, thời gian tới cần trọng số vấn đề sau: Thứ nhất, tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý định giá đất đai Theo đó, tiếp tục khắc phục hạn chế việc định giá đất thông qua việc sớm ban hành hướng dẫn cụ thể Chẳng hạn, sớm có quy định cụ thể để bảo đảm việc tư vấn giá đất thực độc lập thẩm quyền đề nghị, định xác định giá đất quan hành Nhà nước thực Minh bạch cơng khai q trình khâu công tác định giá đất để người dân thực tham gia… Thứ hai, xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất Các thông tin đất đai sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương Cần xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn; nên có chủ thể cơng bố giá thị trường theo thời điểm… Thứ ba, người có đất phải quyền bình 70 đẳng việc xác định giá bán bán đất cho Nhà nước trường hợp cụ thể phục vụ mục đích Nhà nước Họ phải quyền thỏa thuận giá đất theo nguyên tắc thị trường thông qua tổ chức tư vấn thẩm định giá đất Việc định giá phải để thị trường tự định giá, người mua người bán đưa mức giá hai bên hài lòng Hội đồng thẩm định giá đóng vai trị nghiên cứu, khảo sát để đưa giá khởi điểm Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tính bồi thường Nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá… Thứ tư, quy định nguyên tắc nhằm bảo đảm thống việc định giá với mục đích khác Việt Nam (PGS.,TS Phan Trung Hiền, Châu Hồng Thân Phạm Thanh Thảo, 2015) Theo đó, cần thống nguyên tắc, phương pháp định giá đất, xác định thời điểm cụ thể giá đất mục đích Ngồi ngun tắc “khung”, áp dụng phương pháp khác cho mục đích khác đảm bảo nguyên tắc chuẩn Chẳng hạn, quy định bắt buộc chủ thể tư vấn xác định giá đất phải thực tư vấn độc lập khách quan; Có chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, đặc biệt trường hợp thu hồi đất bắt buộc… Thứ năm, thường xuyên kiểm tra công tác định giá đất địa phương gắn với hoạt động tra, kiểm tra tài đất đai Nghiên cứu gắn kết hoạt động tra đột xuất trình thực định giá số dự án lớn, trọng điểm Tăng cường giám sát tính cơng khai trình định giá xử lý nghiêm sai phạm trình tham mưu, tư vấn định giá đất… Tài liệu tham khảo: Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014),Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTquy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; ThS Vũ Lâm Công (2015), Định giá đất khó!; Thời báo Kinh tế Sài Gịn; Hùng Long (2016),Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất định giá đất, Báo Tài nguyên Môi trường; Đỗ Trà Giang (2017), Nhiều bất cập Luật đất đai sau năm có hiệu lực, Sài Gòn Đầu tư  ... định giá đất; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014),Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTquy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá. .. thể tư vấn xác định giá đất; ThS Vũ Lâm Công (2015), Định giá đất khó!; Thời báo Kinh tế Sài Gịn; Hùng Long (2016),Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất định giá đất, Báo Tài nguyên Môi... sử dụng đất Giá đất xác định thấp nhiều so với giá thị trường chưa công khai, minh bạch, gây thất thoát NSNN Hiện nay, việc xác định giá đất (đánh giá lại giá trị quyền sử dụng đất) khu đất, tài