Xây dựng mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả trong và ngoài nước để xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại quận Cầu Giấy, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Cầu Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Lợi thế kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ rộng ngõ vào mảnh đất.

Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021 ISBN: 978-604-82-5957-0 XÂY DỰNG MƠ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY Trần Văn Khiêm Trường Đại học Thủy lợi, email: khiemtv@tlu.edu.vn GIỚI THIỆU CHUNG Vấn đề thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài có liên quan đến việc sử dụng đất ln vấn đề xã hội quan tâm Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường đất đai giao dịch đất để xác định khoản thu từ đất xu tất yếu kinh tế thị trường Trong cơng tác quản lí nhà nước đất đai, phương pháp thẩm định giá hàng loạt giải pháp tối ưu Nghiên cứu viết vào lý thuyết thẩm định giá hàng loạt, kế thừa nghiên cứu thực nghiệm học giả ngồi nước để xây dựng mơ hình hồi quy thẩm định giá đất quận Cầu Giấy, TP Hà Nội Theo đó, giá đất quận Cầu Giấy chịu ảnh hưởng yếu tố: lợi kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh đất, chiều rộng mặt tiền mảnh đất độ rộng ngõ vào mảnh đất PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp thẩm định giá hàng loạt phát triển Mỹ vào năm 1960 lan rộng khắp giới từ năm 70-80 kỉ XX Ngày nay, kết thẩm định giá hàng loạt sử dụng làm sở việc xác định thuế tài sản cho số mục tiêu quản lý nhà nước Một số phương pháp định giá đất thông dụng áp dụng số nước khu vực Việt Nam: - Phương pháp thu nhập phương pháp dựa vào thu nhập đất đai để xác định giá đất đai, phù hợp dùng để định giá đất đai tài sản tài sản nhà đất có thu lợi - Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay Giá đất cần xác định đối chiếu so sánh với giá đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần - Phương pháp thặng dư: sở tính tốn giá giao dịch bình thường bất động sản hoàn thành việc phát triển, sau khấu trừ chi phí xây dựng cơng trình chi phí chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế Phần lại giá đất đai thuộc đối tượng định giá - Phương pháp chi phí: giả định giá trị bất động sản có đo chi phí làm bất động sản tương tự vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành - Phương pháp phân tích hồi quy: sở giao dịch thu thập thị trường xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố lên giá bất động sản để từ dự báo cho bất động sản khác Các dạng mơ hình thẩm định phương pháp hồi quy: Lý thuyết thẩm định giới thừa nhận ba dạng mơ hình thẩm định giá hàng loạt: Mơ hình cộng, mơ hình nhân, mơ hình hỗn hợp - Mơ hình cộng: V = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn (1) Trong đó: V: Biến phụ thuộc, giá trị bất động sản; X1, X2 , Xn: Các biến độc lập, yếu tố tác động đến giá trị bất động sản; a0: Hệ số chặn; a1, a2 , an: Các hệ số hồi quy 423 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021 ISBN: 978-604-82-5957-0 - Mơ hình nhân: V  b0 Y1b1 Y2b2 K Ynbn với: Y1, Y2, , Yn: Các biến độc lập bi: Trọng số biến độc lập - Mơ hình hỗn hợp mơ hình cộng mơ hình nhân: Nghiên cứu viết sử dụng phương pháp định lượng, dựa nguồn số liệu sơ cấp thu qua điều tra khảo sát địa bàn quận Cầu Giấy Nghiên cứu sử dụng mơ hình đơn giản mơ hình cộng để hồi quy giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mơ hình sử dụng là: Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn Trong đó: Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị đơn giá bất động sản (triệu VNĐ/1m2); ai: Các hệ số hồi quy; Xi: Các biến độc lập, yếu tố tác động lên giá đất, đề xuất dựa quan sát nghiên cứu thị trường bất động sản quận Cầu Giấy Cụ thể là: NGO: Độ rộng ngõ vào mảnh đất (mét); MAT_TIEN: Độ rộng mặt tiền mảnh đất (mét); Khu_vuc: Biến giả, nhận giá trị gần trung tâm quận, cách xa trung tâm; loi_the_kd: Biến định tính, nhận giá trị 1, 2, 3, ứng với đánh giá BĐS khơng có lợi kinh doanh, lợi trung bình, lợi tốt, lợi tốt; hinh_dang: Hình dáng lơ đất, biến giả, nhận giá trị lô đất cân đối nở hậu, vậy; khoang_cach: Khoảng cách đến trục đường giao thơng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Kết hồi quy Kết hồi quy với 184 quan sát thu thập khoảng thời gian từ tháng 6/2020 đến tháng 9/2020 địa bàn quận Cầu Giấy, sau kiểm định khuyết tật khắc phục tượng Phương sai sai số thay đổi phương pháp Ước lượng với phương sai sai số chuẩn (standard errors or robust standard errors): Bảng Kết mơ hình hồi quy Hệ số hồi quy Sai số chuẩn Robust P-value NGO 3.6784 0.5888 0.000 MAT_TIEN 1.3906 0.9538 0.044 1.khu_vuc 15.4524 6.669 0.022 34.404 5.4671 0.000 45.830 11.4965 0.000 81.914 16.2727 0.000 1.hinh_dang 21.7051 4.3524 0.000 Khoang_cach -0.0239 0.0183 0.194 _cons 31.2431 8.4108 0.000 Biến độc lập loi_the_kd R R2 điều chỉnh F(8; 175) Prob > F 0.7865 0.7767 75.60 0.000 (Nguồn tác giả tổng hợp) Kết hồi quy Bảng cho thấy hệ số R2 hiệu chỉnh 0,7767 nghĩa 77,67% khác biệt đơn giá đất giải thích khác biệt biến độc lập mơ hình; giá trị thống kê F = 75,60 giá trị Prob (thống kê F) = 0,000 < 0,05 nghĩa mơ hình hồi quy phù hợp với tổng thể Ý nghĩa hệ số hồi quy: 1  3,6784 : Khi yếu tố khác không đổi, ngõ vào bất động sản rộng mét giá đất cao 3,6784 triệu VNĐ/m2;   1,3906 : Khi yếu tố khác không đổi, mặt tiền lô đất rộng thêm mét giá đất cao 1,3906 triệu VNĐ/m2; 3  15, 4524 : Khi yếu tố khác không đổi, bất động sản nằm trung tâm quận có giá cao 15,4524 triệu VNĐ/m2 so với bất động sản nằm cách xa trung tâm Liên quan đến lợi kinh doanh, yếu tố khác khơng đổi thì: 424 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021 ISBN: 978-604-82-5957-0 - BĐS có lợi trung bình có giá cao 34,404 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có lợi - BĐS có lợi tốt có giá cao 45,830 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có lợi - BĐS có lợi tốt có giá cao 81,914 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có lợi Về hình dáng đất, yếu tố khác nhau, mảnh đất có hình dáng cân đối nở hậu có giá trung bình cao 21,705 triệu VNĐ/m2 so với mảnh đất có hình dáng khơng cân đối Biến khoang_cach có P-value = 0,194 > 0,05 cho thấy biến khơng có ý nghĩa thống kê mơ hình Khoảng cách từ BĐS đến trục đường giao thơng khơng ảnh hưởng đến giá đất Đơn giá theo phương pháp so sánh Đơn giá theo mơ hình % chênh lệch 75 75.44 -0.59 61.302 57.92 5.51 11 Nguyễn Chánh 210.368 171.25 18.59 12 Trần Duy Hưng 334.52 316.60 5.36 13 Hoàng Quốc Việt 75 76.41 -1.88 TT Tên trục đường BĐS Trần Bình 10 Hồng Quốc Việt (Nguồn tác giả tổng hợp) Kết so sánh cho thấy kết định giá đất mơ hình sai lệch trung bình khoảng 10% so với giá ước tính theo phương pháp só sánh 3.2 Ước tính giá đất mơ hình Mơ hình hồi quy sử sử dụng để ước tính đơn giá đất số BĐS địa bàn quận Cầu Giấy vị trí khác nhau, đối chiếu với đơn giá đất theo phương pháp so sánh Kết tổng hợp Bảng Bảng Đối chiếu kết ước tính đơn giá đất mơ hình hồi quy TT Tên trục đường BĐS Đơn giá theo phương pháp so sánh Đơn giá theo mơ hình % chênh lệch 140 137.91 1.49 85.233 80.78 5.23 Hồng Quốc Việt Dỗn Kế Thiện Hoàng Ngân 150 126.70 15.53 Nguyễn Thị Định 140 77.61 44.56 Trần Bình 56.5 72.77 -28.79 Đông Quan 69.5 73.68 -6.02 Cầu Giấy 126 123.75 1.78 Nguyễn Đình Hồn 61.44 59.64 2.92 KẾT LUẬN Kết hồi quy cho thấy giá đất quận Cầu Giấy chịu ảnh hưởng yếu tố: lợi kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh đất, chiều rộng mặt tiền mảnh đất độ rộng ngõ vào mảnh đất Sử dụng mơ hình để ước tính giá đất cho số bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy làm rõ kết giá đất ước tính từ mơ hình giá đất tham khảo thị trường sai lệch trung bình khoảng 10%, điều hồn tồn phù hợp với yêu cầu xác định mức giá tiệm cận giá thị trường phục vụ cho cơng tác quản lí áp dụng vào việc thẩm định giá BĐS ngân hàng thương mại TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Hồ Thị Lam Trà (2006) Giáo trình Định giá đất Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội [2] Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương (2015) Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Gị Vấp, TPHCM Tạp chí Phát triển kinh tế, 26(3), 82-103 [3] Trần Thanh Hùng (2008) Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lí thuyết Vị Chất lượng Tạp chí Địa T6/2008, 425 ... chiều rộng mặt tiền mảnh đất độ rộng ngõ vào mảnh đất Sử dụng mơ hình để ước tính giá đất cho số bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy làm rõ kết giá đất ước tính từ mơ hình giá đất tham khảo thị trường... kết định giá đất mơ hình sai lệch trung bình khoảng 10% so với giá ước tính theo phương pháp só sánh 3.2 Ước tính giá đất mơ hình Mơ hình hồi quy sử sử dụng để ước tính đơn giá đất số BĐS địa bàn. .. liệu sơ cấp thu qua điều tra khảo sát địa bàn quận Cầu Giấy Nghiên cứu sử dụng mô hình đơn giản mơ hình cộng để hồi quy giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mơ hình sử dụng là: Don_gia = a0 + a1X1