Luận văn thạc sĩ xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận bình thạnh, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước đất đai” kết trình nghiên cứu tác giả Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hoàn toàn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tp HCM, ngày tháng Người cam đoan Cao Thị Mỹ Linh năm 2015 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắc Diễn giải AN An ninh BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng CLCL Chất lượng cịn lại DTKV Diện tích khn viên ĐVT Đơn vị tính HD Hình dáng KCMT Khoảng cách mặt tiền LTKD Lợi kinh doanh MT Môi trường QĐ Quyết định Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh TRĐ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC HÌNH Diễn giải Hình Hình 3.1 Khung phân tích Hình 3.2 Xác định vị trí Hình 3.3 Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng diễn giải biến mô hình nghiên cứu Bảng 4.1 Kết hồi quy mặt tiền lần đầu Bảng 4.2 Kết kiểm định mơ hình hồi quy đơn Bảng 4.3 Kết hồi quy tất biến khơng có biến trục giao thơng Bảng 4.4 Kết mơ hình hồi quy mặt tiền lần Bảng 4.5 Bảng ma trận hệ số tương quan (mặt tiền) Bảng 4.6 Kết hồi quy có trọng số Bảng 4.7 Kết hồi quy hẻm lần đầu Bảng 4.8 Kết hồi quy hẻm lần Bảng 4.9 Bảng ma trận hệ số tương quan (hẻm) Bảng 4.10 Bảng 4.11 Chênh lệch kết phương trình hồi quy phương pháp so sánh (mặt tiền) Chênh lệch kết phương trình hồi quy phương pháp so sánh (hẻm) MỤC LỤC CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Lý chọn đề tài 1.2.Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu 1.2.2.Câu hỏi nghiên cứu 1.3.Đối tượng nghiên cứu 1.4.Phạm vi nghiên cứu 1.5.Phương pháp nghiên cứu: 1.6.Nội dung nghiên cứu 1.7.Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.Cơ sở lý luận đất đai: 2.1.1.Định nghĩa đất đai: 2.1.2.Phân loại đất đai: 2.2.Thẩm định giá hàng loạt: 2.2.1.Khái niệm thẩm định giá hàng loạt: 2.2.2.Các mơ hình thẩm định giá hàng loạt: 10 2.3.Thẩm định giá hàng loạt công tác quản lý nhà nước đất đai: 11 2.3.1.Quản lý nhà nước đất đai: 11 2.3.2.Nguyên tắc quản lý Nhà nước đất đai: 12 2.3.3.Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai: 13 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 17 3.1.Tổng quan nghiên cứu có liên quan 17 3.1.1.Những nghiên cứu liên quan đến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: 17 3.1.2.Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mơ hình thẩm định giá 19 3.2.Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt địa bàn quận Bình Thạnh 21 3.2.1.Khung phân tích: 21 3.2.2.Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bình Thạnh: 22 3.2.3.Định dạng biến lựa chọn mơ hình: 26 3.2.3.1.Định dạng biến: 26 3.2.3.2.Lựa chọn mơ hình:Theo đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng mơ hình cộng dựa cách tiếp cận so sánh: 34 3.2.4.Mô tả liệu: 36 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 4.1.Mơ hình hồi quy mặt tiền 39 4.1.1.Kết hồi quy: 39 4.1.2.Kiểm định mơ hình khắc phục: 45 4.2.Mơ hình hồi quy hẻm: 49 4.2.1.Kết hồi quy: 49 4.2.2.Kiểm định mơ hình khắc phục: 52 4.3.Ứng dụng ước tính giá đất địa bàn quận Bình Thạnh 55 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1.Kết luận: 58 5.2.Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt công tác quản lý Nhà nước đất đai: 59 5.2.1.Đề xuất ba lĩnh vực ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt: 59 5.2.2.Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý cho thẩm định giá hàng loạt: 60 5.2.3.Đề xuất xây dựng quy trình thực thẩm định giá hàng loạt: 61 5.3.Hạn chế đề tài: 63 5.4.Kiến nghị: 64 CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất đời sống, đối tượng điều chỉnh sách Nhà nước liên quan sách thuế sử dụng đất, bồi thường, thu hồi đất, giao thuê đất Trong quy trình quản lý Nhà nước đất đai thành tựu đạt đáng kể, song bên cạnh khơng bất cập, vướng mắc trình thực Hiện nay, nước ta tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai để khắc phục bất cập công tác quản lý, công tác bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, cơng tác tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thị đặc biệt, trung tâm kinh tế lớn khu vực nước, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội nước, tăng trưởng thành phố có đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài từ đất đai Tuy nhiên, bảng giá đất nhà nước ban hành hàng năm thấp chưa phản ánh giá trị thị trường đất gây bất cập công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất, công tác bồi thường giải phóng mặt Để khắc phục bất cập địi hỏi phải nâng cao chất lượng cơng tác điều tra giá đất hàng năm địa bàn thành phố tạo minh bạch, công việc xác định nghĩa vụ tài đất đai, chống thất thoát tài sản Nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước Với khối lượng công việc lớn q trình xây dựng bảng giá đất, địi hỏi phải áp dụng phương pháp, cách thức thực khoa học, tiết kiệm thời gian, chi phí Tuy nhiên, nước ta chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định giá truyền thống, số nước giới áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, phương pháp phân tích hồi quy thẩm định giá cho khu vực dựa liệu thu thập từ thực tế thị trường cách khách quan khoa học Phương pháp sử dụng rộng rãi cho công tác quản lý Nhà nước, đặc biệt để tính thuế tài sản Tiếp bước số nghiên cứu trước đây, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề Với tâm niệm trên, tác giả định chọn đề tài “Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Nhận dạng lượng hóa yếu tố tác động đến giá đất để xây dựng mơ hình để thẩm định giá đất hàng loạt, từ đề xuất ứng dụng kết cơng tác quản lý Nhà nước đất đai 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu  Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn quận Bình Thạnh?  Khả ứng dụng kết mơ hình công tác quản lý nhà nước đất đai nào? 1.3 Đối tượng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình thẩm định giá đất địa bàn quận Bình Thạnh  Đối tượng khảo sát thông tin BĐS giao dịch thành cơng giao dịch địa bàn quận Bình Thạnh 1.4 Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu địa bàn quận Bình Thạnh  Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu khoảng thời gian từ tháng 12/2014 đến tháng 03/2015 1.5 Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 65.862.069 TSSS 64.733.648 TSSS 64.354.074 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐ-UBND Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Vị trí QL 13 Vị trí QL 13 Vị trí QL 13 Vị trí UVK 24.000.000 24.000.000 24.000.000 22.000.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 116,0 105% -4,76% -3.136.289 62.725.780 -3.136.289 3.136.289 100% 0,00% 100% 0,00% 148,3 105% -4,76% -3.082.555 61.651.093 -3.082.555 3.082.555 63.838.946 92% 9,09% 5.850.370 100% 0,00% 108,0 105% -4,76% -3.064.480 67.139.965 2.785.891 8.914.850 100% 310,0 100% Nguồn: Khảo sát tác giả  Tài sản 4: 82 Huỳnh Mẫn Đạt, phường 17, quận Bình Thạnh  Bảng 24: Bảng thông tin thị trường Tài sản thẩm định giá Stt Đặc điểm BĐS Địa Nguồn tin Vị trí Vị trí Diện tích khn viên (m2) Kích thước (R x D) (m) Hình dáng 59 3,3 x 18 Cân đối Cơng trình xây dựng II TSSS Tài sản so sánh TSSS TSSS 82 Huỳnh Mẫn Đạt, 48 Huỳnh Mẫn Đạt, 54 Huỳnh Mẫn Đạt, Huỳnh Mẫn Đạt, P19, BT Phường 19, BT Phường 19, BT Phường 19, BT Vị trí Hongduc Corp Vị trí Vị trí 97 9,7 x 10 Cân đối Nhà trệt, lầu mái BTCT 82,8 x 20,7 Cân đối Nhà trệt, lầu, mái BTCT 80 x 20 Cân đối Nhà trệt, lửng, lầu, mái BTCT Tổng giá trị cơng trình xây dựng 583.200.000 550.800.000 1.006.020.000 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 7.100.000.000 6.516.800.000 6.200.000.000 5.649.200.000 6.200.000.000 5.193.980.000 67.183.505 68.227.053 64.924.750 Nguồn: Khảo sát tác giả  Bảng 25: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: STT I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 67.183.505 TSSS 68.227.053 TSSS 64.924.750 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐ-UBND Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 22.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 100% 100% 0,00% 103% -2,91% -1.956.801 97,0 100% 0,00% 65.226.704 -1.956.801 1.956.801 100% 0,00% 100% 0,00% 82,8 100% 0,00% 68.227.053 0 66.126.169 100% 0,00% 100% 0,00% 80,0 100% 0,00% 64.924.750 0 3,3 100% 59,4 100% Nguồn: Khảo sát tác giả  Tài sản 5: 110 Bùi Đình Túy, phường 24, quận Bình Thạnh  Bảng 26: Bảng thơng tin thị trường Tài sản so sánh Tài sản thẩm định giá TSSS TSSS TSSS 110 Bùi Đình Túy, 302 Bùi Đình Túy, p12, 304A Bùi Đình 84F Bùi Đình Túy, p12, BT BT Túy, p12, BT p24, BT Liên hệ: 0937 73 26 28 An 0995087966 0935568906 Khương Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Stt Đặc điểm BĐS Địa Liên hệ Vị trí Diện tích khn viên (m2) 50,4 46 36 31,6 Kích thước (R x D) (m) 4,2 x 12 x 11,5 3,3x 11 3,6 x 11 Hình dáng Cân đối Cân đối Cơng trình xây dựng Nhà trệt, lầu mái BTCT Cân đối Nhà trệt, lầu, mái BTCT Cân đối Nhà trệt, lầu, mái BTCT Tổng giá trị cơng trình xây dựng 495.720.000 249.925.500 480.937.500 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 3.100.000.000 2.604.280.000 2.115.000.000 1.865.074.500 2.800.000.000 2.319.062.500 56.614.783 51.379.463 73.388.054 II Nguồn: Khảo sát tác giả  Bảng 27: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 56.614.783 TSSS 51.379.463 TSSS 73.388.054 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐ-UBND Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 23.600.000 23.600.000 23.600.000 23.600.000 100% 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% 56.614.783 0 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% 51.379.463 0 54.815.531 100% 0,00% Tốt 130% -23,08% -16.935.705 56.452.349 -16.935.705 16.935.705 Nguồn: Khảo sát tác giả Khá 100%  Tài sản 6: 143 Võ Duy Ninh, phường 22, quận Bình Thạnh  Bảng 28: Bảng thơng tin thị trường Stt Đặc điểm BĐS Địa Nguồn tin Vị trí Diện tích khn viên (m2) Tài sản so sánh Tài sản thẩm định giá TSSS TSSS TSSS 143 Võ Duy Ninh, 87 Võ Duy Ninh, p22, 134 Võ Duy Ninh, p22, 131 Ngô Tất Tố, p22, BT BT BT p22, BT Hongduc Corp Vị trí VDN Vị trí VDN Vị trí VDN Vị trí NTT 49 72 48,7 60,8 Kích thước (R x D) (m) x 16,3 x 18 x 12,3 3,2 x 19 Hình dáng Cân đối Cân đối Cơng trình xây dựng Cân đối Nhà trệt, lầu, mái BTCT Cân đối Nhà trệt, lầu, mái tole Tổng giá trị cơng trình xây dựng 1.154.250.000 402.339.600 292.500.000 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 5.300.000.000 4.145.750.000 3.200.000.000 2.797.660.400 4.700.000.000 4.407.500.000 57.579.861 57.446.825 72.491.776 II Nguồn: Khảo sát tác giả Nhà trệt, lầu, mái ngói  Bảng 29: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 57.579.861 TSSS 57.446.825 TSSS 72.491.776 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐ-UBND Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Vị trí VDN Vị trí VDN Vị trí VDN Vị trí NTT 15.100.000 15.100.000 15.100.000 21.100.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 57.579.861 0 100% 0,00% 100% 0,00% 48,7 100% 0,00% 57.446.825 0 55.634.896 140% -28,44% -20.613.775 3,2 100% 0,00% 60,8 100% 0,00% 51.878.001 -20.613.775 20.613.775 Nguồn: Khảo sát tác giả 100% 48,9 100%  Tài sản 7: 60/1 Đinh Tiên Hoàng, phường 1, quận Bình Thạnh  Bảng 30: Bảng thơng tin thị trường Stt Đặc điểm BĐS Địa Nguồn Vị trí Diện tích khn viên (m2) Kích thước (R x D) (m) Hình dáng Cơng trình xây dựng II Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh TSSS TSSS Tiên 95/10 Đinh Tiên 127B/C2 Đinh Tiên Hoàng, p3, BT Hoàng, p3, BT Hongduc Corp 60/1A Đinh Hoàng, p1, BT TSSS Tiên 87/23 Đinh Hoàng, p3, BT Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 28 68 102 75 4x7 3,3 x 20,5 x 17 x15 Cân đối Cân đối Nhà + lầu, mái BTCT Cân đối Nhà + lầu, mái BTCT Cân đối Nhà + lầu + sân thượng, mái BTCT 440.640.000 1.032.750.000 531.562.500 3.780.000.000 3.339.360.000 6.080.000.000 5.047.250.000 4.050.000.000 3.518.437.500 49.108.235 49.482.843 46.912.500 Tổng giá trị cơng trình xây dựng Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) Nguồn: Khảo sát tác giả  Bảng 31: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 49.108.235 TSSS 49.482.843 TSSS 46.912.500 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐUBND (vị trí hẻm) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 26.600.000 26.600.000 26.600.000 26.600.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 68,0 100% 0,00% 49.108.235 0 100% 0,00% 103% -2,91% -1.441.248 102,0 100% 0,00% 48.041.595 -1.441.248 1.441.248 48.020.777 100% 0,00% 100% 0,00% 75,0 100% 0,00% 46.912.500 0 Nguồn: Khảo sát tác giả 100% 28,0 100%  Tài sản 8: 82/82 Đinh Tiên Hồng, phường 1, quận Bình Thạnh  Bảng 32: Bảng thông tin thị trường Tài sản so sánh TSSS TSSS TSSS 82/82 Đinh Tiên 95/82 Đinh Tiên Hoàng, 95/84 Đinh Tiên Hoàng, 110E/17 Đinh Tiên Hoàng, p1, BT p3, BT p3, BT Hoàng, p1, BT Hongduc Corp Tài sản thẩm định giá Stt Đặc điểm BĐS Địa Nguồn tin Vị trí Diện tích khn viên (m2) Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 79,2 72 72 52,5 Kích thước (R x D) (m) 3,6 x 22 x 18 x 18 3,5 x 15 Hình dáng Cân đối Cân đối Cân đối Cơng trình xây dựng Nhà trệt, mái tole Nhà trệt, mái tole Cân đối Nhà + lầu đúc, mái tole Tổng giá trị cơng trình xây dựng 193.392.000 193.392.000 391.875.000 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 2.600.000.000 2.406.608.000 2.600.000.000 2.406.608.000 2.000.000.000 1.608.125.000 33.425.111 33.425.111 30.630.952 II Nguồn: Khảo sát tác giả  Bảng 33: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 33.425.111 TSSS 33.425.111 TSSS 30.630.952 Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 21.280.000 21.280.000 21.280.000 21.280.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 33.425.111 0 100% 0,00% 4,0 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 33.425.111 0 32.493.725 100% 0,00% 3,5 100% 0,00% 52,5 100% 0,00% 30.630.952 0 Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐUBND (vị trí hẻm) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Nguồn: Khảo sát tác giả 3,6 100% 79,2 100%  Tài sản số 9: 125/39 đường Nguyễn Cửu Vân, phường 17, quận Bình Thạnh  Bảng 34: Bảng thông tin thị trường Stt Đặc điểm BĐS Địa Liên hệ Vị trí Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh TSSS TSSS 125/39 Nguyễn Cửu 125/31 Nguyễn Cửu 30/37 Nguyễn Cửu 75/11 Nguyễn Cửu Vân, p17, BT Vân, p17, BT Vân, p17, BT Vân, p17, BT 0919170462 C Thoa Hongduc Corp 0945407111 Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Diện tích khn viên (m2) 56,0 90 72 67,50 Kích thước (R x D) (m) x 14 x 18 x 18 x 13,5 Hình dáng Cân đối Cân đối Cân đối Cơng trình xây dựng Nhà + lầu + sân thượng, mái BTCT Cân đối Nhà + lửng + lầu sân thượng, mái BTCT Tổng giá trị cơng trình xây dựng 486.000.000 1.035.180.000 984.150.243 II Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính 4.300.000.000 3.814.000.000 3.840.000.000 2.804.820.000 3.600.000.000 2.615.849.757 Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 42.377.778 38.955.833 38.753.330 Nguồn: Khảo sát tác giả Nhà + lầu, mái BTCT  Bảng 35: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 TS TĐG TSSS 42.377.778 TSSS 38.955.833 TSSS 38.753.330 Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 10.710.000 10.710.000 10.710.000 10.710.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 90,0 100% 0,00% 42.377.778 0 100% 0,00% 4,0 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 38.955.833 0 40.028.980 100% 0,00% 5,0 100% 0,00% 67,5 100% 0,00% 38.753.330 0 Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐUBND (vị trí hẻm) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Nguồn: Khảo sát tác giả 100% 56,0 100%  Tài sản 10: 66/25 Trần Văn Kỷ, phường 14, quận Bình Thạnh  Bảng 36: Bảng thông tin thị trường Stt Đặc điểm BĐS Địa Nguồn tin Vị trí Diện tích khn viên (m2) Kích thước (R x D) (m) Hình dáng Cơng trình xây dựng II Tài sản so sánh Tài sản thẩm định giá TSSS TSSS TSSS 66/25 Trần Văn Kỷ, 67/24 Trần Văn Kỷ, 124/32 Trần Văn 133/6 Trần Văn Kỷ, p14, BT p14, BT Kỷ, p14, BT p14, BT Dữ liệu Hongduc Corp Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 68,0 52,25 49 98 x 17 Cân đối x 13 Cân đối Nhà + gác suốt, mái tole x 12,5 Cân đối Nhà + lầu, mái tole x 24,5 Cân đối Nhà + gác suốt, mái tole Tổng giá trị cơng trình xây dựng 231.154.000 238.875.000 284.400.000 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Giá ước tính Giá QSDĐ ước tính Đơn giá QSDĐ ước tính (đ/m2) 1.550.000.000 1.318.846.000 1.500.000.000 1.261.125.000 2.750.000.000 2.465.600.000 25.241.072 25.737.245 25.159.184 Nguồn: Khảo sát tác giả  Bảng 37: Bảng điều chỉnh thông tin TSSS TS TĐG: Stt I II Yếu tố so sánh Mức giá ước tính/m2 Vị trí Đơn giá theo QĐ 51/2014/QĐUBND (vị trí hẻm) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Mức giá trung bình Nguồn: Khảo sát tác giả TS TĐG Vị trí TSSS 25.241.072 Vị trí TSSS 25.737.245 Vị trí TSSS 25.159.184 Vị trí 7.840.000 7.840.000 7.840.000 7.840.000 100% 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% 52,3 100% 0,00% 25.241.072 0 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% 49,0 100% 0,00% 25.737.245 0 25.379.167 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% 98,0 100% 0,00% 25.159.184 0 Kém 100% 68,0 100% ... pháp thẩm định giá hàng loạt tiến hành xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh thơng qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu, sau định dạng... QUỲNH HOA Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu ? ?Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ứng dụng cho công tác quản... thơng tin nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bình Thạnh  Phương pháp phân tích định lượng để xây dựng mơ hình hồi quy thẩm định giá hàng loạt cho quận Bình Thạnh 1.6 Nội