Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế

Thành phố Huế là một trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của cả nước, sự tăng trưởng của thành phố có sự đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai.tuy nhiên bảng giá đất ban hành hàng năm còn rất thấp chưa phản ánh được giá thị trường của đất gây bất cập trong công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất,công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.nên vấn đề thẩm định giá đất để xác định các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất vì thế luôn là vấn đề được xã hội quan tâm. Hướng tới việc sử dụng giá thị trường của đất đai trong các giao dich về đất cũng như để xác minh các định các khoản thu từ đất là xu thế tất yếu của nền kinh tế thi trường. tuy nhiên , trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, phương pháp thẩm đinh giá cả riêng lẻ áp dụng cho từng lô đất sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và gây ách tắc trong công tác thực hiện. Trong trường hợp này, kinh nghiệm thế giới cho thấy thẩm định giá đất hàng loạt là giải pháp tối ưu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế Đoàn Quốc Phong PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai thành phần vô quan trọng môi trường sống tư liệu sản xuất đặc biệt,là điểu kiện cần cho hoạt động sản xuât đời sống, từ đất đai mà yếu tố sống hình thành phát triển Đối với xã hội loài người, đất đai tư liệu sản xuất vô quan trọng, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng…[2] Với quốc gia, đất đai dấu hiệu quan trọng để xác định chủ quyền, xác định thống nhất, toàn vẹn lãnh thổ, toàn vẹn chủ quyền quốc gia Đất đai đối tượng điều chỉnh sách nhà nước liên quan đến thuế sử dụng đất, bồi thường, thu hồi đất, giao thuê đất quy trình quản lý nhà nước đất đai, thành tựu đạt đáng kể , song bên cạnh có khơng bất cập, vướng mắt q trình thực nước ta tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai để khắc phục bất cập công tác quản lý, công tác bồi thường, hổ trợ nhà nước thu hồi đất, cơng tác tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp[3] Thành phố Huế trung tâm kinh tế lớn khu vực nước, có vai trị quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội nước, tăng trưởng thành phố có đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài từ đất đai.tuy nhiên bảng giá đất ban hành hàng năm thấp chưa phản ánh giá thị trường đất gây bất cập công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất,cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.nên vấn đề thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài có liên quan đến việc sử dụng đất ln vấn đề xã hội quan tâm Hướng tới việc sử dụng giá thị trường đất đai giao dich đất để xác minh định khoản thu từ đất xu tất yếu kinh tế thi trường nhiên , công tác quản lý nhà nước đất đai, phương pháp thẩm đinh giá riêng lẻ áp dụng cho lô đất tốn nhiều thời gian, công sức gây ách tắc công tác thực Trong trường hợp này, kinh nghiệm giới cho thấy thẩm định giá đất hàng loạt giải pháp tối ưu [1] Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, đồng ý Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp – Trường Đại học Nông Lâm Huế, hướng dẫn ThS Hồ Việt Hồng, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung Xây dựng mơ hình đánh giá hàng loạt đất phi nông nghiệp thành phố Huế 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình thẩm định giá đất đô thị địa bàn thành phố Huế - Xây dựng mơ hình đánh giá - Đối tường khảo sát thông tin bất động sản giao dich thành công giao dịch địa bàn 1.3 Yêu cầu đề tài - Nắm vững luật đất đai, văn pháp luật, nghị định, thông tư liên quan hướng dẫn thực có liên quan đến cơng tác thẩm định giá đất - Số liệu thu thập phải đảm bảo độ tin cậy xác cao - Kết nghiên cứu đảm bảo tính khoa học thực tiễn, phản ánh thực trạng công tác định giá đất - Nắm rõ tính chất cơng tác thẩm định giá đất địa bàn nhằm đưa giải pháp phù hợp - Các giải pháp đề xuất phải mang tính khả thi, phù hợp với thực tiễn địa phương, phù hợp với quy định pháp luật PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất đai vai trò đất đai 2.1.2.1 Khái niệm Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bên lớp vỏ bề mặt như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” [6] Như vậy, “Đất đai” khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, chiều nằm ngang mặt đất, giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người [6] Đất đai tài sản tự nhiên, có trước lao động với trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai điều kiện bắt buộc lao động Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội lồi người Nếu khơng có đất đai rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn loài người hay loài sinh vật Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật người trái đất [6] Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế – xã hội Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi vá cơng trình khác [6] Vai trò đất đai ngành khác nhau: Trong ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức sở khơng gian vị trí để hồn thiện trình lao động, kho tàng dự trữ lịng đất (các ngành khai thác khống sản) Q trình sản xuất sản phẩm tạo không phụ thuộc trực tiếp vào đặc điểm, độ phì nhiêu đất, chất lượng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất [6] Trong ngành nông – lâm nghiệp: Đất đai yếu tố tích cực q trình sản xuất, điều kiện vật chất – sở không gian, đồng thời đối tượng lao động (luôn chịu tác động trình sản xuất cày, bừa, xới xáo,…) công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni,…) Q trình sản xuất nơng – lâm nghiệp liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu trình sinh học tự nhiên đất [6] Thực tế cho thấy trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất – văn minh tinh thần, thành tựu kỹ thuật vật chất – văn hóa khoa học xây dựng tảng – sử dụng đất [6] Có thể thấy đất đai ngày có giá trị vấn đề sử dụng đất đai trở nên quan trọng mang tính tồn cầu 2.1.2.2 Phân loại đất đai Trên giới Việt Nam tùy theo mục đích mà có nhiều cách phân loại khác Ở Việt Nam đất đai thường phân loại theo thỗ nhưỡng mục đích sử dụng Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, cách phân loại theo mục đích sử dụng quan tâm Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013, vào mục đích sử dụng, đất đai phân thành ba nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng - Thứ nhóm đất nơng nghiệp: Đất nông nghiệp đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mục đích bảo vệ, phát triển rừng Gồm: +Đất trồng năm gồm đất trồng lúa đất trồng năm khác + Đất trồng lâu năm + Đất rừng sản xuất + Đất rừng phòng hộ + Đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thủy sản + Đất làm muối + Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh - Thứ hai nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm loại đất sau: + Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị + Đất xây dựng trụ sở quan + Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh + Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, ngoại giao công trình nghiệp khác + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm + Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải + Đất sở tơn giáo, tín ngưỡng + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng + Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đất xây dựng cơng trình khác người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất - Thứ ba nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 2.1.2.3 Quyền nghĩa vụ tài người sử dụng đất Điều 107 Luật Đất đai 2013 đưa khoản tài mà người sử dụng đất phải có nghĩa vụ thực quan nhà nước sau: - Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; - Thuế sử dụng đất; - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; - Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; - Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Căn tính tiền sử dụng đất, thuê đất a Sử dụng đất - Diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, cơng nhận quyền sử dụng đất; - Mục đích sử dụng đất; - Giá đất theo quy định; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá đất giá trúng đấu giá b Cho thuê đất - Diện tích đất cho thuê; - Thời hạn cho thuê đất; - Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất giá đất thuê đơn giá trúng đấu giá; - Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Miễn giảm tiền thuê đất, sử dụng đất Điều 110 Luật Đất đai có quy định trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất Bao gồm: - Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại; - Sử dụng đất để thực sách nhà ở, đất người có cơng với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở; đất cho người phải di dời Nhà nước thu hồi đất có nguy đe dọa tính mạng người; - Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số; - Sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp công lập; - Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng sở, cơng trình cung cấp dịch vụ hàng không; - Sử dụng đất làm mặt xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hợp tác xã nông nghiệp; - Các trường hợp khác theo quy định Chính phủ 2.1.2.4.Ưu ,nhược điểm phương pháp thẩm định giá đất - Ưu điểm: - Đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững để cơng nhận dựa vào chứng giá thị trường - áp dụng tài sản khơng có sở để so sánh thị trường sử dụng cho mục đích riêng biệt - Nhược điểm: + Chi phí khơng phải lúc với giá trị; giá trị thị trường tồn khơng giá trị phận cộng lại + khó tìm tài sản mua bán thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá + Phải có liệu từ thị trường + Khấu hao mang tính chủ quan + Thẩm định viên giá phải có kinh nghiệm 2.2.Quản lý nhà nước đất đai 2.2.1.Thuế sử dụng đất 2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền xử sử dụng đất 2.2.3 Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai 2.3.Mô hình thẩm định giá đất hàng loạt 2.3.1 Khái niệm thẩm định giá đất hàng loạt 2.3.1.1 Chức thẩm định giá hàng loạt Theo Ecker (1990) thẩm định giá hàng loạt gồm ba chức sau: - Một tái thẩm định giá Thông qua thực q trình phân tích xem giá trị bất động sản có phù hợp với thị trường khơng với cơng cụ cho việc phân tích nghiên cứu, thống kê hệ số, tỷ lệ để so sánh đối chiếu giá trị thị trường với giá trị thẩm định - Hai trì số liệu Thơng qua q trình lưu trữ cập nhập thay đổi số liệu khứ Ba cập nhật giá trị Thông qua điều chỉnh hàng năm bất động sản liên quan đến trình tái thẩm định 2.2.1.2 Đặc trưng thẩm định giá đất hàng loạt - Đối tượng phương pháp thẩm định giá hàng loạt nhóm bất động sản có chung số tiêu chí xác định - Chủ yếu sử dụng để tính thuế tài sản quản lý nhà nước đất đai - Được sử dụng đa phần quan nhà nước có liên quan đến cơng tác quản lý đất đai - Mức độ chuẩn hóa cao, vận dụng tối đa phương pháp xử lý thống kê số liệu, mơ hình vận dụng thường phức tạp, tập trung phân tích yếu tố quan trọng tác động đến giá trị bất động sản - Việc kiểm tra kết thẩm định giá chủ yếu dựa cơng cụ tốn thống kê 2.3.2.Các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt ứng dụng phương pháp quản lý đất đai 2.3.2.1 Phương pháp thẩm định: + Phương pháp so sánh + Phương pháp thu thập + Phương pháp chi phí 2.3.2.2 Dạng mơ hình: + Dạng mơ hình cộng + Dạng mơ hình nhân + Dạng mơ hình hổn hợp 2.4 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 2.4.1 Tình hình thẩm định đất đai Việt Nam 2.4.2 Tình hình thẩm định giá đất hàng loạt thời gian trước thành phố huế 2.4.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Công tác thẩm định giá đất hàng loạt thành phố Huế - Các văn bản, quy phạm pháp luật liên quan thẩm định giá đất hàng loạt 3.2 Phạm vi nghiên cứu 3.2.1 Phạm vi không gian Đề tài thực địa bàn thành phố Huế 3.2.2 Phạm vi thời gian - Thời gian thu thập số liệu: Giai đoạn 2015 – 2018 - Thời gian thực đề tài: 1/2018 – 5/2019 3.3 Nội dung nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành Phố Huế - Đánh giá tình hình sử dụng đất đai thành phố Huế biến động sử dụng đất - Đánh giá tình hình thẩm định giá đất địa bàn nghiên cứu - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá đất - Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả, tốc độ thẩm định giá đất đai địa bàn huyện thời gian tới 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Nghiên cứu tiến hành thu thập số liệu, tài liệu thông tin liên quan bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo tình hình quản lý nhà nước đất đai, thu thập từ người dân sinh sống thành phố Huế giai đoạn 2015 – 2018 Các thông tin, tài liệu thu thập Phòng Tài ngun Mơi trường, Phịng Thanh tra, chi cục thuế, vấn người dân thành phố Huế 4.1.1.5 Tài nguyên thiên nhiên *Tài nguyên đất Theo kết điều tra thổ nhưỡng, thành phố Huế có tiểu vùng địa lý thổ nhưỡng: tiểu vùng đất đỏ vàng tiểu vùng đất phù sa - Đất đỏ vàng (đất Feralit): hình thành từ sản phẩm phong hố nhiều loại đá mẹ khác Đặc điểm chung nhóm đất đỏ vàng chua, khả hấp phụ khơng cao; hàm lượng sắt, nhơm tích luỹ tương đối cao; kim loại kiềm kiềm thổ bị rửa trôi mạnh - Đất phù sa: sản phẩm hình thành từ nguồn vật liệu bùn cát, sơng Hương bồi đắp nên *Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt: nguồn nước địa bàn thành phố cung cấp chủ yếu từ nguồn nước sông Hương, nhánh sông 48 nhánh hồ lớn nhỏ - Nguồn nước ngầm: nguồn nước ngầm có độ sâu - 10 m khu vực gò đồi Các khu vực khác mực nước ngầm có độ sâu 1,5 - m *Tài nguyên rừng: Diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu tạo vành đai xanh phục vụ cho cơng trình di tích, văn hóa, tạo cảnh quan góp phần cải thiện mơi trường sinh thái khu vực *Tài nguyên nhân văn Thành phố Huế trung tâm văn hoá lớn Việt Nam, lưu giữ kho tàng tài nguyên văn hoá vật thể phi vật thể đồ sộ, đặc sắc, tiêu biểu cho văn hoá dân tộc Việt Nam; địa bàn vừa có quần thể di tích UNESCO xếp hạng di sản văn hoá nhân loại với cơng trình kiến trúc cung đình danh lam thắng cảnh tiếng; di tích văn hố, cơng trình kiến trúc độc đáo, quần thể di tích triều Nguyễn bao gồm cung điện, đền đài, miếu mạo, thành quách, lăng tẩm, kiến trúc chùa chiền, nhà thờ, giữ nguyên nét uy nghi, cổ kính, trang nghiêm Các lễ hội dân gian truyền thống, lễ hội tơn giáo tín ngưỡng; thể loại mỹ thuật, nghệ thuật cổ truyền dân gian cung đình lưu truyền 17 Nét đặc trưng văn hóa Huế cịn kết hợp hài hịa văn hóa dân gian văn hóa cung đình Những điệu hị, điệu lý dân gian tiếp thu cải biên phục vụ cho vua chúa trở thành ca, múa nhạc cung đình có giá trị nghệ thuật cao Người dân Huế cần cù, thông minh, lịch thiệp, giữ gìn sắc văn hố Việt Nam vùng văn hố Phú Xn Trình độ dân trí người dân Huế cao, nguồn lao động dồi dào, nhiều tài sáng tạo, đội ngũ nghệ nhân ngành nghề truyền thống cịn đơng Đây lợi quan trọng đẩy nhanh tiến trình phát triển thành phố Huế 4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế Tính tới thời điểm năm 2017, kinh tế thành phố Huế tập trung phát triển chủ yếu ngành như: du lịch, dịch vụ, thương mại Bên cạnh đó, ngành cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, nơng nghiệp trì với quy mơ nhỏ số địa phương - Về du lịch: Hoạt động du lịch tiếp tục trì mức tăng trưởng Năm 2017, doanh thu du lịch đạt 2.321 tỷ đồng, vượt 0,01% so với kế hoạch đề tăng 15,7% so với kỳ năm 2016 Các sản phẩm du lịch tiếp tục đa dạng hóa nâng cấp chất lượng đáp ứng nhu cầu phục vụ du khách - Về thương mại – dịch vụ: Tình hình hoạt động ngành thương mại, dịch vụ năm 2017 địa bàn thành phố Huế tăng trưởng khá, công tác đạo kinh doanh quản lý thị trường tiếp tục tăng cường, tình hình thị trường hàng hóa đáp ứng nhu cầu mua sắm người dân, hệ thống thương mại phong phú, giá số mặt hàng thiết yếu bình ổn, sức mua người dân ổn định Tổng mức bán lẻ hàng hoá doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2017 đạt 26.613 tỷ đồng, tăng 14% so kỳ năm trước - Về cơng nghiệp – tiểu thủ cơng nghiệp: trì mức ổn định, năm 2017 giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp địa bàn đạt 7.351,14 tỷ đồng, tăng 13,01% so với kỳ năm 2016 Các mặt hàng xuất tiêu dùng nội tỉnh dệt may, da giày, chế biến thực phẩm đặc sản, sản phẩm gỗ, thủ công mỹ nghệ, tiếp tục trì mức tiêu thụ ổn định - Về nơng nghiệp: Tổng diện tích gieo trồng tồn thành phố 1.758,96 ha, suất bình qn đạt 61 tạ/ha 18 4.1.2.2 Dân số lao động - Dân số: Theo niên giám thống kê năm 2017, dân số trung bình thành phố có 380.139 người Trong đó: nữ có 192.997 người nam có 187.142 người Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2017 0,88% Nữ; 50.77% Nam; 49.23% Biểu đồ 4.1 Cơ cấu nam nữ thành phố Huế (Nguồn: Theo số liệu thống kê năm 2017 UBND thành phố Huế) - Lao động việc làm: Trong năm 2017, số lao động hỗ trợ giải việc làm 9.200 lao động Thu nhập bình quân đầu người 2500 USD Cơ cấu lao động chuyển dịch nhanh, hướng, tiến tới hình thành cấu kinh 19 tế tăng du lịch - thương mại - dịch vụ, giảm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp 4.1.2.3 Hiện trạng sử dụng đất Thành Phố Huế Tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố Huế tính đến ngày 31/12/2018 là: 7.067,31 Trong đó: - Đất nơng nghiệp: 2.342,64 ha, chiếm 33,15% tổng diện tích tự nhiên - Đất phi nông nghiệp: 4.548,59 ha, chiếm 64,36% tổng diện tích tự nhiên - Đất chưa sử dụng: 176,08 ha, chiếm 2,49% tổng diện tích tự nhiên Bảng: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2018 STT Loại đất Ký hiệu Tổng diện tích đất Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) 7.067,31 100,00 Nhóm đất nông nghiệp NNP 2.342,64 33,15 1.1 Đất trồng lúa LUA 968,31 13,7 Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 968,31 13,7 1.2 Đất trồng hàng năm khác HNK 314,40 4,45 1.3 Đất trồng lâu năm CLN 736,76 10,42 1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 0 1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 300,81 4,258 1.6 Đất rừng sản xuất RSX 3,08 0,046 1.7 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 11,75 0,168 1.8 Đất nông nghiệp khác NNK 7,53 0,108 Đất phi nông nghiệp PNN 4.548,59 64,36 2.1 Đất quốc phòng CQP 52,86 0,748 2.2 Đất an ninh CAN 14,86 0,21 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 0 2.4 Đất khu chế xuất SKT 0 2.5 Đất cụm công nghiệp SKN 29,59 0,418 2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 79,39 1,123 20 STT Loại đất Ký hiệu Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) 2.7 Đất sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 51,80 0,733 2.8 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 1,47 0,021 2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã DHT 1.085,51 15,36 2.9.1 Đất xây dựng sở văn hóa DVH 49,63 0,7 2.9.2 Đất xây dựng sở y tế DYT 22,17 0,316 2.9.3 Đất xây dựng sở giáo dục - đào tạo DGD 191,67 2,712 2.9.4 Đất xây dựng sở thể dục - thể thao DTT 33,78 0,478 2.9.5 Đất xây dựng sở khoa học công nghệ DKH 0,54 0,008 2.9.6 Đất xây dựng sở dịch vụ xã hội DXH 4,41 0,062 2.9.7 Đất giao thông DGT 704,73 9,972 2.9.8 Đất thủy lợi DTL 55,52 0,785 2.9.9 Đất cơng trình lượng DNL 10,75 0,152 2.9.10 Đất cơng trình bưu chính, viễn thơng DBV 2,44 0,035 2.9.11 Đất chợ DCH 9,86 0,14 2.10 Đất có di tích lịch sử, văn hóa DDT 251,40 3,557 2.11 Đất danh lam thắng cảnh DDL 0 2.12 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0 2.13 Đất nông thôn ONT 0 2.14 Đất đô thị ODT 1.454,84 20,585 2.15 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 31,05 0,439 2.16 Đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp DTS 4,53 0,064 2.17 Đất xây dựng sở ngoại giao DNG 0 2.18 Đất sở tôn giáo TON 115,02 1,627 2.19 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 650,93 9,21 21 STT Loại đất Ký hiệu Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) 2.20 Đất sản xuất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 17,25 0,244 2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 1,72 0,026 2.22 Đất khu vui chơi, giải trí cơng cộng DKV 68,73 0,972 2.23 Đất sở tín ngưỡng TIN 82,35 1,165 2.24 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối SON 519,75 7,354 2.25 Đất có mặt nước chuyên dùng SMN 35,39 0,5 2.26 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,17 0,004 Đất chưa sử dụng CSD 176,08 2,49 Số liệu Bảng cho thấy, tỷ lệ ba nhóm đất có chênh lệch rõ ràng chưa hợp lý Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn 64,36%; nhóm đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ 33,15%; cịn lại nhóm đất chưa sử dụng chiếm 2,49% Điều phản ánh với cấu kinh tế thành phố tập trung chủ yếu vào sản xuất nhóm đất phi nơng nghiệp 4.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng Trong năm qua, thành phố Huế tập trung đầu tư sở hạ tầng, xây mới, nâng cấp cải tạo nhiều cơng trình cấp điện, nước, thuỷ lợi, giao thơng, bưu viễn thông, trường học, trạm y tế, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, với gia tăng dân số, tốc độ đô thị hố ngày cao nên nhìn chung chưa đáp ứng yêu cầu phát triển 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.1.3.1 Thuận lợi - Thành phố Huế có vị trí địa kinh tế địa trị thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội thành phố: trung tâm trị tỉnh Thừa Thiên Huế, nằm tuyến trục giao thông quan trọng quốc gia quốc tế (quốc lộ 1A, gần sân bay quốc tế Phú Bài gần cảng nước sâu Chân Mây, cảng biển Thuận An); Cố đô khắc sâu tâm khảm nhiều người dân Việt Nam tiếng giới 22 - Là trung tâm văn hoá lớn với hệ thống tài nguyên văn hoá vật thể phi vật thể phong phú, đa dạng đặc sắc, cảnh quan thiên nhiên đẹp khai thác, phát huy phục vụ phát triển kinh tế, xã hội Mặc dù quy mô dân số Thành phố có 30 vạn người, song nhiều nét văn hoá Huế lan toả khắp nơi nước, có sức hấp dẫn lớn, lơi tác động đến sống thường ngày nhiều người dân - Thành phố trung tâm đào tạo đại học, trung tâm y tế lớn thứ ba nước, nơi tập trung đội ngũ trí thức đơng đảo có tiềm lớn nghiên cứu lĩnh vực khoa học - công nghệ, y học, văn học, nghệ thuật, lịch sử , cung cấp dịch vụ đào tạo, y tế chất lượng cao cho nước quốc tế - Nguồn nhân lực chất lượng cao, trình độ học vấn cao, đào tạo tốt chuyên môn nghiệp vụ, quy tụ nhiều đặc tính quý (văn minh, lịch thiệp, cần cù khéo tay, ham học thông minh) cần thiết cho phát triển, thực CNH, HĐH điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế - Nền kinh tế phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Cơ cấu kinh tế có chuyển dịch tích cực, tỷ trọng ngành phi nông nghiệp tăng nhanh so với mục tiêu quy hoạch đề ra, đặc biệt cấu nội ngành có bước thay đổi đáng kể theo hướng phát huy lợi so sánh tỉnh - Cơ sở hạ tầng thị xây dựng tích luỹ qua nhiều năm, cịn chưa đồng bộ, có phần thiếu bị xuống cấp, song tiền đề quan trọng phục vụ cho phát triển thành phố 4.1.3.2 Khó khăn Cùng với lợi thế, bước vào thời kỳ mới, thành phố Huế cịn có hạn chế đứng trước thách thức lớn Đó là: - Thời tiết, khí hậu khắc nghiệt tác động không thuận lợi đến điều kiện đầu tư phát triển (thời gian nắng nóng, khơ hạn mưa dầm kéo dài năm); - Diện tích thành phố khơng lớn (7.168,49 ha), tạo hạn chế định cho phát triển Kết cấu hạ tầng đô thị thành phố cải thiện đáng kể thời gian qua chưa đáp ứng u cầu, khơng tuyến đường xuống cấp, hệ thống quy hoạch mạng lưới giao thông, điện, nước thiếu đồng chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 23 - Quy mô kinh tế nói chung ngành kinh tế, doanh nghiệp cịn nhỏ, trình độ phát triển, chất lượng tăng trưởng chưa cao, lực cạnh tranh toàn kinh tế, doanh nghiệp sản phẩm thấp so nhiều địa phương nước Sức mua bán, giao dịch chưa cao, sản xuất kinh doanh mang tính nhỏ lẻ, tính chất tự cung tự cấp chưa cao (sản phẩm hàng hoá, dịch vụ chủ yếu tiêu thụ thành phố), thị trường hàng hoá phát triển chưa đủ mạnh Các quan hệ liên doanh, liên kết nước để phát triển hạn chế, khả vươn thị trường khu vực quốc tế yếu hội nhập kinh tế bước sang giai đoạn với nhiều thời thách thức cao - Kinh tế phát triển chưa đều, thiếu bền vững, vốn đầu tư cịn thấp, sản xuất hàng hố quy mơ nhỏ, công nghệ chưa cao, chưa tạo bước đột phá để tăng trưởng nhanh Khu vực dịch vụ - du lịch tảng kinh tế thành phố, song dạng tiềm năng, chưa khai thác nhiều, hoạt động dịch vụ mang tính nhỏ lẻ, phân tán, tự phát Kinh tế quốc doanh, HTX xếp, đổi chậm Kinh tế tư nhân phát triển chậm, chưa sôi động số lượng, quy mô doanh nghiệp chất lượng sản phẩm Năng lực, điều kiện để xây dựng thương hiệu, chất lượng sản phẩm tham gia vào hội nhập khu vực quốc tế hạn chế; giá trị xuất nhập thấp tăng chậm, thu hút vốn đầu tư từ địa phương khác nước từ nước thấp - Quản lý đầu tư đô thị: việc lập quy hoạch chậm, thiếu, chưa đồng chất lượng chưa cao Quản lý nhà nước quy hoạch, xây dựng thị cịn nhiều bất cập không đồng Triển khai đầu tư, quản lý đầu tư khai thác cơng trình chưa phát huy hết hiệu quả; công tác đền bù giải toả gặp nhiều khó khăn thiếu quỹ đất để tái định cư; chất lượng tư vấn dự án xây dựng đầu tư chưa cao ảnh hưởng xấu đến hiệu đầu tư - Chưa khơi dậy ý thức tự giác chủ động cộng đồng dân cư tham gia vào hoạt động văn hóa, bảo tồn, mơi trường, trật tự thị; thiết chế văn hóa chưa đủ nên chưa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người dân - Khoa học - công nghệ, môi trường: chưa quan tâm mức, đề tài nghiên cứu đăng ký; ứng dụng khoa học công nghệ vào thực tiễn hạn chế, chưa di chuyển hết sở gây ô nhiễm khỏi vùng dân cư tập trung khu vực nội thị Chưa có giải pháp hữu hiệu để thu hút nhà khoa học địa phương tham gia tích cực vào việc ứng dụng khoa học, kỹ thuật để phát triển kinh tế - xã hội thành phố - Người dân Huế có trình độ học vấn kỹ thuật, chuyên môn nghiệp vụ cao, cần cù, khéo tay, nhiên tâm lý cẩn trọng, thiếu động làm ăn, 24 dè dặt đầu tư yếu tố khơng thuận lợi tình hình phát triển thành phố Huế 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố huế 4.2.1 Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố huế 4.2.1.1 Tình hình thực luật văn luật thành phố huế 4.2.1.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4.2.1.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 4.2.1.4 Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 4.2.1.5 Quản lý tài đất đai giá đất 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố huế 4.3 Tình hình thực cơng tác thẩm định giá đất giá nhà nước giá thị trường 4.4 Đánh giá kết công tác thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn thành phố Huế 4.4.1 Đánh giá tổ chức triển khai hướng dẫn thực pháp luật công tác thực thẩm định giá đất hàng lạt 4.4.2 Đánh giá trạng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác thẩm định giá đất 4.4.3 Đánh giá việc chấp hành thực quy định pháp luật thẩm định đất đai quan hành nhà nước địa bàn 4.5 Đánh giá chung công tác thẩm định giá đất thị trường với giá đất nhà nước 4.5.1 Đánh giá kết đạt trong công tác điều tra a Kết đạt b Nguyên nhân kết đạt đưọc 25 4.5.2 Đánh giá tồn tại, hạn chế công tác thẩm định giá đất địa bàn thành phố Huế a Tồn tại, hạn chế b Nguyên nhân tồn tại, hạn chế c Xây dựng mơ hình 4.6 Một số trường hợp nghiên cứu điển hình thẩm định giá đất 4.6.1 Các trường hợp nghiên cứu thầm định giá đất 4.6.2 Những học kinh nghiệm rút từ công tác thẩm định giá 4.7 Giải pháp nâng cao hiệu công tác thẩm định giá đất hàng loạt thành phố Huế PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 5.2 Kiến nghị PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Hồng Dương, Nguyễn Huỳnh Hoa, Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn Quận Gị Vấp, TP Hồ Chí Minh.Đại Học Kinh Tế TP Hồ Chí Minh [2] Dương Quốc Nõn (2017), Giáo trình Định giá đất, nhà xuất Đại Học Huế [3] Dương Thị Thu Hà (2017), Quản lý Hành Chính Về đất đai, nhà xuất Đại Học Huế [4] Trần Thị Phượng (2014), Giáo trình hệ thống thông tin địa lý, Nhà Xuất Bản Đại Học Huế [5] Quốc hội, Luật đất đai 2013, nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [6] Lê Sỹ Hải (2013), Vai trò ý nghĩa sử dụng đất đai – khái niệm quy hoạch sử dụng đất, voer.edu.vn, Hà Nội 26 PHIẾU ĐIỀU TRA (Tôi sinh viên trường Đại học Nông Lâm Huế thực tập tốt nghiệp, phiếu điều tra sử dụng để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp, khơng dùng vào mục đích khác Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Quý ông/bà) I Thông tin người vấn Họ tên : …………………………………… …………… Địa chỉ: ………………………………………… II Thông tin đất (Đánh dấu X vào ô trống) Tờ đồ số: ; Thửa số: Loại đất: Diện tích đất: m2; Diện tích mặt tiền: m; Chiều sâu: m Hình thể đất: Hình chữ nhật Hình bình hành Hình vung Hình thang xi Hình ngược Hình đa giác Hình chữ L Khác: Vị trí đất: - Tên đường: - Kiểu đường: Đường bê tông Đường Đất - Độ rộng: .; Loại đường xác định: - Nguồn gốc đất: Mua bán chuyển nhượng Của ông bà tổ tiên Nguồn gốc khác: - Giá bất động sản: Giá đất: .; Giá tài sản đất: - Thửa đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay khơng ? Có Khơng Ghi rõ loại giấy tờ (nếu có): - Thửa đất có nằm gần bệnh viện, trường học, siêu thị, khu vui chơi giải trí khơng ? Khoảng cách từ đất đến khu vực (m) ? 27 - Khoảng cách đất so với trung tâm thành phố (m) ? - Khu vực ơng/bà sinh sống có thường xun tắc nghẽn giao thơng vào cao điểm hay khơng? Có Khơng Nếu có nêu rõ ? - Khu vực ông/bà sinh sống thường xuyên bị ngập lụt vào mùa mưa khơng ? Có Khơng Nếu có nêu rõ ? Loại tài sản gắn liền với đất ? Ý kiến ông/bà giá đất thị trường ? Huế, ngày tháng năm 2019 Người điều tra Đoàn Quốc Phong 28 PHIẾU PHỎNG VẤN Dành cho cán quản lý nhà nước THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: Giới tính: Nam Nữ Cơ quan: Chức vụ: Số năm công tác: Trình độ chuyên môn: II.Thông tin điều tra Theo ông/bà đường mà chổ giá có đất cao, chổ có giá thấp đâu ngun nhân khiến giá đất bị chệnh vậy? Ơng/bà nêu rõ ? 2.Theo ông /bà đâu nguyên nhân ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất nhà nước với giá đất thị trường? ơng/bà nêu rõ? - Điều kiện giao thông 10 - Mặt tiền, hẻm 10 - Các loại cơng trình đất 10 - Gần khu vực trung tâm thành phố 10 - Các loại nguyên nhân khác 10 29 3.Theo ông/bà mô hình thẩm định giá đất gồm: mơ hình nhân, mơ hình cơng, mơ hình hỗn hợp, đâu mơ hình tối ưu nhất? Ơng/bà nêu ưu điểm phương pháp không? III Thông tin điều tra (đánh dấu x vào trống) Theo ơng/bà, tình hình giá đất thị trường so với giá đất nhà nước phương nào? - Rất cao - Cao - Bình thường - Thấp - Rất thấp - Nguyên Nguyên nhân khác nhân khác: Theo ơng/bà, ngun nhân dẫn đến trình trạng giá đất nhà nước lúc thấp giá thị trường thời gian gì? - Đất đai có giá trị - Pháp luật chưa rõ ràng, cụ thể - Cơ quan chức chưa có chế tài xử lý - Do người dân đầu trục lợi - Nguyên nhân khác Nguyên nhân khác: Ông/bà đánh công tác thẩm định giá đất đai địa phương?  Về thực trạng cán tham gia công tác thẩm định giá đất hàng loạt : - Trình độ học vấn Trung cấp Cao đẵng Đại học Thạc sĩ Trình độ khác: - Độ tuổi: 30 - Giới Tính: Nam Nữ - Vị trí cơng tác: - Số năm công tác: Theo ơng/bà, ngun nhân dẫn đến tình trạng chênh lệch giá đất trường với giá đất nhà nước ngày cao? - Sự phối hợp thiếu chặt chẽ quan chuyên môn - Sự hiểu biết nắm bắt thơng tin người dân cịn hạn chế - Quy trình xử lý khơng rõ ràng, cụ thể - Năng lực cán giải hạn chế - Nguyên nhân khác Nguyên nhân khác (ghi rõ): Theo ơng/bà, số người dân không phối hợp thực hiên kê khai giao dịch thị trường đất đai việc đóng thuế đất? - Khơng muốn tốn nhiều tiền đóng thuế - Không sợ chế tài pháp luật - Không liên quan đến họ - Nguyên nhân khác Nguyên nhân khác (ghi rõ): Theo ông/bà, giải pháp để nâng cao hiệu việc thẩm định đất đai địa phương? Huế, ngày… tháng… năm 2018 Người điều tra Đoàn Quốc Phong 31