Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận bình thạnh , thành phố hồ chí minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 TR NG B GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH CAO TH M LINH CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M MÃ S : 60310105 NG NH GIÁ) IH NG D N KHOA H C: TS NGUY N QU NH HOA Tp H Chí Minh, n m 2015 L I CAM OAN S n ph m đ tài nghiên c u “Xây d ng mơ hình th m đ nh giá hàng lo t cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh ng d ng cho cơng tác qu n lý nhƠ n c v đ t đai” k t qu trình nghiên c u c a tác gi S li u, hình nh n i dung phân tích t i đ tài hồn tồn trung th c ch a cơng b b t k đ tài nghiên c u Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung Tp HCM, ngày Ng tháng i cam đoan Cao Th M Linh n m 2015 DANH M C CÁC T VI T T T Vi t t c Di n gi i AN An ninh B S B t đ ng s n CTXD Cơng trình xây d ng CLCL Ch t l DTKV Di n tích khn viên VT ng cịn l i n v tính HD Hình dáng KCMT Kho ng cách m t ti n LTKD L i th kinh doanh MT Môi tr Q Quy t đ nh Tp HCM Thành ph H Chí Minh TR Tri u đ ng UBND ng y ban nhân dân DANH M C CÁC HÌNH Di n gi i Hình Hình 3.1 Khung phân tích Hình 3.2 Xác đ nh v trí Hình 3.3 Tr ng h p cách l đ ng t 100 m tr lên DANH M C CÁC B NG B ng Di n gi i B ng 3.1 B ng di n gi i bi n mơ hình nghiên c u B ng 4.1 K t qu h i quy m t ti n l n đ u B ng 4.2 K t qu ki m đ nh b ng mô hình h i quy đ n B ng 4.3 K t qu h i quy t t c bi n khơng có bi n tr c giao thơng B ng 4.4 K t qu mơ hình h i quy m t ti n l n B ng 4.5 B ng ma tr n h s t B ng 4.6 K t qu h i quy có tr ng s B ng 4.7 K t qu h i quy h m l n đ u B ng 4.8 K t qu h i quy h m l n B ng 4.9 B ng ma tr n h s t B ng 4.10 B ng 4.11 ng quan (m t ti n) ng quan (h m) Chênh l ch k t qu gi a ph ng trình h i quy ph ng ng trình h i quy ph ng pháp so sánh (m t ti n) Chênh l ch k t qu gi a ph pháp so sánh (h m) M CL C CH NG 1: PH N M U 1.1.Lý ch n đ tài 1.2.M c tiêu nghiên c u câu h i nghiên c u 1.2.1.M c tiêu nghiên c u 1.2.2.Câu h i nghiên c u 1.3 it ng nghiên c u 1.4.Ph m vi nghiên c u 1.5.Ph ng pháp nghiên c u: 1.6.N i dung nghiên c u 1.7.ụ ngh a c a đ tài CH NG 2: C S LÝ THUY T 2.1.C s lý lu n v đ t đai: 2.1.1 nh ngh a v đ t đai: 2.1.2.Phân lo i đ t đai: 2.2.Th m đ nh giá hàng lo t: 2.2.1.Khái ni m v th m đ nh giá hàng lo t: 2.2.2.Các mơ hình th m đ nh giá hàng lo t: 10 2.3.Th m đ nh giá hàng lo t công tác qu n lý nhà n 2.3.1.Qu n lý nhà n c v đ t đai: 11 c v đ t đai: 11 2.3.2.Nguyên t c c a qu n lý Nhà n c v đ t đai: 12 2.3.3.Xác đ nh giá đ t ph c v cho công tác qu n lý Nhà n CH NG 3: PH c v đ t đai: 13 NG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN C U 17 3.1.T ng quan nghiên c u có liên quan 17 3.1.1.Nh ng nghiên c u liên quan đ n y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n: 17 3.1.2.Nh ng nghiên c u liên quan đ n xây d ng mơ hình th m đ nh giá 19 3.2.Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t đ a bàn qu n Bình Th nh 21 3.2.1.Khung phân tích: 21 nh h 3.2.2.Phân tích y u t ng đ n giá đ t đ a bàn qu n Bình Th nh: 22 3.2.3 nh d ng bi n l a ch n mơ hình: 26 3.2.3.1 nh d ng bi n: 26 3.2.3.2.L a ch n mơ hình:Theo đ tài nghiên c u này, tác gi s d ng mơ hình c ng d a cách ti p c n so sánh: 34 3.2.4.Mô t d li u: 36 CH NG 4: K T QU NGHIÊN C U 39 4.1.Mô hình h i quy đ i v i m t ti n 39 4.1.1.K t qu h i quy: 39 4.1.2.Ki m đ nh mơ hình kh c ph c: 45 4.2.Mơ hình h i quy đ i v i h m: 49 4.2.1.K t qu h i quy: 49 4.2.2.Ki m đ nh mơ hình kh c ph c: 52 4.3 ng d ng CH c tính giá đ t đ a bàn qu n Bình Th nh 55 NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH 58 5.1.K t lu n: 58 5.2 xu t ng d ng ph lý Nhà n ng pháp th m đ nh giá hàng lo t công tác qu n c v đ t đai: 59 5.2.1 xu t ba l nh v c ng d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t: 59 5.2.2 xu t xây d ng hành lang pháp lý cho th m đ nh giá hàng lo t: 60 5.2.3 xu t xây d ng quy trình th c hi n th m đ nh giá hàng lo t: 61 5.3.H n ch c a đ tài: 63 5.4.Ki n ngh : 64 CH 1.1 NG 1: PH N M U Lý ch n đ tƠi t đai ngu n tài nguyên vô quý giá đ i v i qu c gia, t li u s n xu t đ c bi t, u ki n c n cho m i ho t đ ng s n xu t đ i s ng, đ i t u ch nh c a sách Nhà n b i th c p, v c liên quan nh sách thu s d ng đ t, ng, thu h i đ t, giao thuê đ t Trong quy trình qu n lý Nhà n ngồi nh ng thành t u đ t đ ng c v đ t đai c đáng k , song bên c nh c ng khơng nh ng b t ng m c trình th c hi n Hi n nay, n c ta đư ti p t c hoàn thi n h th ng v n b n pháp lu t v đ t đai đ kh c ph c nh ng b t c p công tác qu n lý, công tác b i th ng, h tr Nhà n c thu h i đ t, c ng nh cơng tác tính thu s d ng đ t phi nông nghi p Thành ph H Chí Minh nói riêng th đ c bi t, trung tâm kinh t l n c a khu v c c n quan tr ng phát tri n kinh t xã h i c a c n c, s t ng tr c, có vai trị ng c a thành ph có s đóng góp quan tr ng t ngu n thu ngh a v tài t đ t đai Tuy nhiên, b ng giá đ t nhà n th tr c ban hành hàng n m r t th p ch a ph n ánh đ c giá tr ng c a đ t gây b t c p công tác thu ti n s d ng đ t, đánh thu đ t, công tác b i th kh c ph c đ ng gi i phóng m t b ng đòi h i ph i nâng cao ch t l c nh ng b t c p ng c a công tác u tra giá đ t hàng n m đ a bàn thành ph t o s minh b ch, công b ng h n vi c xác đ nh ngh a v tài v đ t đai, ch ng th t thoát tài s n Nhà n V i kh i l c, t ng ngu n thu ngân sách Nhà n c ng công vi c r t l n trình xây d ng b ng giá đ t, đòi h i ph i áp d ng m t ph ng pháp, cách th c th c hi n khoa h c, ti t ki m th i gian, chi phí Tuy nhiên, hi n n đ nh giá truy n th ng, m ts n pháp th m đ nh giá hàng lo t, b ng ph c ta ch y u s d ng ph c th gi i đư áp d ng ph ng ng pháp phân tích h i quy có th th m đ nh giá cho c m t khu v c d a d li u thu th p t th c t th tr khách quan khoa h c Ph ng pháp th m ng pháp đư đ ng m t cách c s d ng r ng rãi cho công tác qu n lý Nhà n c u tr c, đ c bi t đ tính thu tài s n Ti p b c m t s nghiên c đây, tác gi ti p t c nghiên c u v v n đ V i nh ng tâm ni m trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Xây d ng mơ hình th m đ nh giá đ t hàng lo t cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh” M c tiêu nghiên c u vƠ cơu h i nghiên c u 1.2 1.2.1 M c tiêu nghiên c u Nh n d ng l ng hóa y u t tác đ ng đ n giá đ t đ xây d ng mơ hình đ th m đ nh giá đ t hàng lo t, t đ xu t ng d ng k t qu công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai 1.2.2 Câu h i nghiên c u  Nh ng y u t tác đ ng đ n giá tr đ t đ a bàn qu n Bình Th nh?  Kh n ng ng d ng k t qu mơ hình công tác qu n lý nhà n cv đ t đai nh th nào? 1.3  it ng nghiên c u it ng nghiên c u y u t th m đ nh giá đ t it  nh h ng đ n giá đ t mô hình đ a bàn qu n Bình Th nh ng kh o sát thông tin B S đư giao d ch thành công giao d ch đ a bàn qu n Bình Th nh 1.4 Ph m vi nghiên c u  Ph m vi không gian: tài t p trung nghiên c u đ a bàn qu n Bình Th nh  Ph m vi th i gian: tài nghiên c u kho ng th i gian t tháng 12/2014 đ n tháng 03/2015 1.5 Ph ng pháp nghiên c u: Tác gi đư s d ng ph ng pháp sau đ nghiên c u đ tài này: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 65.862.069 TSSS 64.733.648 TSSS 64.354.074 V trí n giá theo Q 51/2014/Q -UBND T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình V trí QL 13 V trí QL 13 V trí QL 13 V trí UVK 24.000.000 24.000.000 24.000.000 22.000.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 116,0 105% -4,76% -3.136.289 62.725.780 -3.136.289 3.136.289 100% 0,00% 100% 0,00% 148,3 105% -4,76% -3.082.555 61.651.093 -3.082.555 3.082.555 63.838.946 92% 9,09% 5.850.370 100% 0,00% 108,0 105% -4,76% -3.064.480 67.139.965 2.785.891 8.914.850 100% 310,0 100% Ngu n: Kh o sát c a tác gi  Tài s n 4: 82 Hu nh M n t, ph ng 17, qu n Bình Th nh  B ng 24: B ng thông tin th tr Stt c m B S a ch TƠi s n th m đ nh giá 82 Hu nh M n P19, BT Ngu n tin V trí V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th c (R x D) (m) Hình dáng 59 3,3 x 18 Cân đ i Cơng trình xây d ng T ng giá tr cơng trình xây d ng II n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m ) ng TSSS t, 48 Hu nh M n Ph ng 19, BT TƠi s n so sánh TSSS t, 54 Hu nh M n Ph ng 19, BT TSSS t, Hu nh M n Ph ng 19, BT t, V trí Hongduc Corp V trí V trí 97 9,7 x 10 Cân đ i Nhà tr t, l u mái BTCT 82,8 x 20,7 Cân đ i Nhà tr t, l u, mái BTCT 80 x 20 Cân đ i Nhà tr t, l ng, l u, mái BTCT 583.200.000 550.800.000 1.006.020.000 7.100.000.000 6.516.800.000 6.200.000.000 5.649.200.000 6.200.000.000 5.193.980.000 67.183.505 68.227.053 64.924.750 Ngu n: Kh o sát c a tác gi  B ng 25: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: STT I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 67.183.505 TSSS 68.227.053 TSSS 64.924.750 V trí n giá theo Q 51/2014/Q -UBND T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình V trí V trí V trí V trí 22.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 100% 100% 0,00% 103% -2,91% -1.956.801 97,0 100% 0,00% 65.226.704 -1.956.801 1.956.801 100% 0,00% 100% 0,00% 82,8 100% 0,00% 68.227.053 0 66.126.169 100% 0,00% 100% 0,00% 80,0 100% 0,00% 64.924.750 0 Ngu n: Kh o sát c a tác gi  Tài s n 5: 110 Bùi ình Túy, ph 3,3 100% 59,4 100% ng 24, qu n Bình Th nh  B ng 26: B ng thơng tin th tr Stt c m B S a ch Liên h V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th c (R x D) (m) ng TƠi s n so sánh TƠi s n th m đ nh giá TSSS TSSS TSSS 110 Bùi ình Túy, 302 Bùi ình Túy, p12, 304A Bùi ình 84F Bùi ình Túy, p12, BT BT Túy, p12, BT p24, BT Liên h : 0937 73 26 28 An 0995087966 0935568906 Kh ng V trí V trí V trí V trí 50,4 46 36 31,6 4,2 x 12 x 11,5 3,3x 11 3,6 x 11 Cân đ i Cân đ i Cân đ i Nhà tr t, l u, mái BTCT Hình dáng Cơng trình xây d ng Nhà tr t, l u mái BTCT Cân đ i Nhà tr t, l u, mái BTCT T ng giá tr cơng trình xây d ng 495.720.000 249.925.500 480.937.500 3.100.000.000 2.604.280.000 2.115.000.000 1.865.074.500 2.800.000.000 2.319.062.500 56.614.783 51.379.463 73.388.054 II n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m ) Ngu n: Kh o sát c a tác gi  B ng 27: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 56.614.783 TSSS 51.379.463 TSSS 73.388.054 V trí n giá theo Q 51/2014/Q -UBND T l T l u ch nh M c u ch nh L i th kinh doanh T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình V trí V trí V trí V trí 23.600.000 23.600.000 23.600.000 23.600.000 100% 100% 0,00% T ng đ ng 100% 0,00% 56.614.783 0 100% 0,00% T ng đ ng 100% 0,00% 51.379.463 0 54.815.531 100% 0,00% T t 130% -23,08% -16.935.705 56.452.349 -16.935.705 16.935.705 Ngu n: Kh o sát c a tác gi Khá 100%  Tài s n 6: 143 Võ Duy Ninh, ph ng 22, qu n Bình Th nh  B ng 28: B ng thông tin th tr Stt c m B S a ch Ngu n tin V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th Hình dáng Cơng trình xây d ng T ng giá tr cơng trình xây d ng II TƠi s n so sánh TƠi s n th m đ nh giá TSSS TSSS TSSS 143 Võ Duy Ninh, 87 Võ Duy Ninh, p22, 134 Võ Duy Ninh, p22, 131 Ngô T t T , p22, BT BT BT p22, BT Hongduc Corp V trí VDN V trí VDN V trí VDN V trí NTT c (R x D) (m) ng n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m2) Ngu n: Kh o sát c a tác gi 49 72 48,7 60,8 x 16,3 x 18 x 12,3 3,2 x 19 Cân đ i Cân đ i Nhà tr t, l u, mái BTCT Cân đ i Nhà tr t, l u, mái ngói Cân đ i Nhà tr t, l u, mái tole 1.154.250.000 402.339.600 292.500.000 5.300.000.000 4.145.750.000 3.200.000.000 2.797.660.400 4.700.000.000 4.407.500.000 57.579.861 57.446.825 72.491.776  B ng 29: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 57.579.861 TSSS 57.446.825 TSSS 72.491.776 V trí n giá theo Q 51/2014/Q -UBND T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình V trí VDN V trí VDN V trí VDN V trí NTT 15.100.000 15.100.000 15.100.000 21.100.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 57.579.861 0 100% 0,00% 100% 0,00% 48,7 100% 0,00% 57.446.825 0 55.634.896 140% -28,44% -20.613.775 3,2 100% 0,00% 60,8 100% 0,00% 51.878.001 -20.613.775 20.613.775 Ngu n: Kh o sát c a tác gi 100% 48,9 100%  Tài s n 7: 60/1 inh Tiên Hồng, ph  B ng 30: B ng thơng tin th tr Stt c m B S a ch Ngu n V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th c (R x D) (m) Hình dáng Cơng trình xây d ng II ng 1, qu n Bình Th nh ng Tài s n th m đ nh giá TƠi s n so sánh TSSS TSSS Tiên 95/10 inh Tiên 127B/C2 inh Tiên Hoàng, p3, BT Hoàng, p3, BT Hongduc Corp 60/1A inh Hoàng, p1, BT TSSS Tiên 87/23 inh Hoàng, p3, BT V trí V trí V trí V trí 28 68 102 75 4x7 3,3 x 20,5 x 17 x15 Cân đ i Cân đ i Nhà tr t + l u, mái BTCT Cân đ i Nhà tr t + l u, mái BTCT Cân đ i Nhà tr t + l u + sân th ng, mái BTCT 440.640.000 1.032.750.000 531.562.500 3.780.000.000 3.339.360.000 6.080.000.000 5.047.250.000 4.050.000.000 3.518.437.500 49.108.235 49.482.843 46.912.500 T ng giá tr cơng trình xây d ng n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m2) Ngu n: Kh o sát c a tác gi  B ng 31: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 V trí n giá theo Q 51/2014/Q UBND (v trí h m) T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình Ngu n: Kh o sát c a tác gi TS T G TSSS 49.108.235 TSSS 49.482.843 TSSS 46.912.500 V trí V trí V trí V trí 26.600.000 26.600.000 26.600.000 26.600.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 68,0 100% 0,00% 49.108.235 0 100% 0,00% 103% -2,91% -1.441.248 102,0 100% 0,00% 48.041.595 -1.441.248 1.441.248 48.020.777 100% 0,00% 100% 0,00% 75,0 100% 0,00% 46.912.500 0 100% 28,0 100%  Tài s n 8: 82/82 inh Tiên Hoàng, ph  B ng 32: B ng thông tin th tr Stt c m B S a ch Ngu n tin V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th c (R x D) (m) ng 1, qu n Bình Th nh ng TƠi s n so sánh TSSS TSSS TSSS 82/82 inh Tiên 95/82 inh Tiên HoƠng, 95/84 inh Tiên HoƠng, 110E/17 inh Tiên Hoàng, p1, BT p3, BT p3, BT Hoàng, p1, BT Hongduc Corp TƠi s n th m đ nh giá V trí V trí V trí V trí 79,2 72 72 52,5 3,6 x 22 x 18 x 18 3,5 x 15 Cân đ i Cân đ i Cân đ i Hình dáng Cơng trình xây d ng Nhà tr t, mái tole Nhà tr t, mái tole Cân đ i Nhà tr t + l u đúc, mái tole T ng giá tr cơng trình xây d ng 193.392.000 193.392.000 391.875.000 2.600.000.000 2.406.608.000 2.600.000.000 2.406.608.000 2.000.000.000 1.608.125.000 33.425.111 33.425.111 30.630.952 II n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m ) Ngu n: Kh o sát c a tác gi  B ng 33: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 33.425.111 TSSS 33.425.111 TSSS 30.630.952 V trí V trí V trí V trí V trí 21.280.000 21.280.000 21.280.000 21.280.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 33.425.111 0 100% 0,00% 4,0 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 33.425.111 0 32.493.725 100% 0,00% 3,5 100% 0,00% 52,5 100% 0,00% 30.630.952 0 n giá theo Q 51/2014/Q UBND (v trí h m) T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình Ngu n: Kh o sát c a tác gi 3,6 100% 79,2 100%  Tài s n s 9: 125/39 đ ng Nguy n C u Vân, ph  B ng 34: B ng thông tin th tr Stt c m B S a ch Liên h V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th ng 17, qu n Bình Th nh ng TƠi s n th m đ nh giá TSSS TƠi s n so sánh TSSS TSSS 125/39 Nguy n C u 125/31 Nguy n C u 30/37 Nguy n C u 75/11 Nguy n C u Vân, p17, BT Vân, p17, BT Vân, p17, BT Vân, p17, BT c (R x D) (m) 0919170462 C Thoa Hongduc Corp 0945407111 V trí V trí V trí V trí 56,0 90 72 67,50 x 14 x 18 x 18 x 13,5 Cân đ i Cân đ i Cân đ i Hình dáng Cơng trình xây d ng Nhà tr t + l u + sân th ng, mái BTCT Cân đ i Nhà tr t + l ng + l u sân th ng, mái BTCT T ng giá tr cơng trình xây d ng 486.000.000 1.035.180.000 984.150.243 4.300.000.000 3.814.000.000 3.840.000.000 2.804.820.000 3.600.000.000 2.615.849.757 42.377.778 38.955.833 38.753.330 II n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m2) Ngu n: Kh o sát c a tác gi Nhà tr t + l u, mái BTCT  B ng 35: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 TS T G TSSS 42.377.778 TSSS 38.955.833 TSSS 38.753.330 V trí V trí V trí V trí V trí 10.710.000 10.710.000 10.710.000 10.710.000 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 90,0 100% 0,00% 42.377.778 0 100% 0,00% 4,0 100% 0,00% 72,0 100% 0,00% 38.955.833 0 40.028.980 100% 0,00% 5,0 100% 0,00% 67,5 100% 0,00% 38.753.330 0 n giá theo Q 51/2014/Q UBND (v trí h m) T l T l u ch nh M c u ch nh Chi u r ng m t ti n T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình Ngu n: Kh o sát c a tác gi 100% 56,0 100%  Tài s n 10: 66/25 Tr n V n K , ph ng 14, qu n Bình Th nh  B ng 36: B ng thông tin th tr Stt c m B S a ch Ngu n tin V trí Di n tích khn viên (m2) Kích th c (R x D) (m) Hình dáng Cơng trình xây d ng T ng giá tr cơng trình xây d ng II ng TƠi s n so sánh TƠi s n th m đ nh giá TSSS TSSS TSSS 66/25 Tr n V n K , 67/24 Tr n V n K , 124/32 Tr n V n 133/6 Tr n V n K , p14, BT p14, BT K , p14, BT p14, BT D li u Hongduc Corp V trí V trí V trí V trí n giá QSD (đ/m2) Giá c tính Giá QSD c tính n giá QSD c tính (đ/m ) Ngu n: Kh o sát c a tác gi 68,0 52,25 49 98 x 17 Cân đ i x 13 Cân đ i Nhà tr t + gác su t, mái tole x 12,5 Cân đ i Nhà tr t + l u, mái tole x 24,5 Cân đ i Nhà tr t + gác su t, mái tole 231.154.000 238.875.000 284.400.000 1.550.000.000 1.318.846.000 1.500.000.000 1.261.125.000 2.750.000.000 2.465.600.000 25.241.072 25.737.245 25.159.184  B ng 37: B ng u ch nh thông tin TSSS v TS T G: Stt I II Y u t so sánh M c giá c tính/m2 V trí n giá theo Q 51/2014/Q UBND (v trí h m) T l T l u ch nh M c u ch nh L i th kinh doanh T l T l u ch nh M c u ch nh Quy mô T l T l u ch nh M c u ch nh M c giá ch d n/m2 S l n u ch nh S u ch nh thu n S u ch nh t đ i M c giá trung bình Ngu n: Kh o sát c a tác gi TS T G V trí TSSS 25.241.072 V trí TSSS 25.737.245 V trí TSSS 25.159.184 V trí 7.840.000 7.840.000 7.840.000 7.840.000 100% 100% 0,00% T ng đ ng 100% 0,00% 52,3 100% 0,00% 25.241.072 0 100% 0,00% T ng đ ng 100% 0,00% 49,0 100% 0,00% 25.737.245 0 25.379.167 100% 0,00% T ng đ ng 100% 0,00% 98,0 100% 0,00% 25.159.184 0 Kém 100% 68,0 100% ... 0,0 000 - 2,1 85502 0,0 304 4 2,3 1806 0,0 000 9,0 64943 0,0 000 1 4,6 7516 0,0 000 1,1 01406 0,2 724 1 3,7 2073 0,0 000 - 0,5 80866 0,5 622 Std Error C 6 4,9 4533 1,8 15197 0,0 23935 AN_BT C - 7,0 55743 3,2 28431 5 7,4 8145... c u ? ?Xây d ng mơ hình th m đ nh giá hàng lo t cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh ng d ng cho công tác qu n lý nhƠ n c v đ t đai? ?? k t qu trình nghiên c u c a tác gi S li u, hình. .. 1 0,5 2900 4,0 68559 0,0 001 KHUVUC_1 6,9 82524 3,9 86782 0,0 001 KHUVUC_2 8,7 82101 5,0 87031 0,0 000 LTKD_BT 1 2,8 2964 6,9 33922 0,0 000 LTKD_KHA 2 1,8 0043 1 1,1 6554 0,0 000 LTKD_TOT 2 2,5 5493 9,9 04271 0,0 000