Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất đai theo đường phố và bản đồ địa chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực phường quang trung quận hà đông TP hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN *** NGUYỄN THỊ GIANG "NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC PHƢỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI" LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội, 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN *** NGUYỄN THỊ GIANG " NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC PHƢỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI " LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60850103 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Trịnh Hữu Liên Hà Nội, 2015 LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài, nhận hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo thầy, cô giáo, nhà khoa học ý kiến đóng góp quý báu nhiều cá nhân, tập thể để hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trịnh Hữu Liên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn đến thầy, cô giáo Ban Giám hiệu nhà trường, khoa Sau đại học, Khoa địa lý- môn Quản lý đất đai phòng ban Trường Đại học Khoa học tự nhiên- Đại học Quốc Gia Hà Nội giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán phòng Tài nguyên Môi trường Quận Hà Đông; Lãnh đạo Sở, cán bộ, phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Quận Hà Đông giúp đỡ tạo điều kiện cho trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Hà Nội, ngày tháng…… năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Giang LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Hà Nội, ngày tháng…… năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Giang DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 2.1 Cơ cấu diện tích đất tự nhiên Phƣờng Quang Trung 43 Bảng 2.2 Bảng giá đất theo quy định hành tuyến phố 47 phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông 47 Bảng 3.1 Kết tƣơng quan vùng giá đất theo quy định 66 Bảng 3.2 Giá đất tƣơng quan vùng giá trị đất đai đƣờng phố theo G1 (vị trí 1) 67 Bảng 3.3 Giá đất tƣơng quan vùng giá trị đất đai đƣờng phố theo G3 (vị trí 1) 67 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1 Sơ đồ vị trí phƣờng Quang Trung 30 Hình 3.1 Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL địa 49 Hình 3.2 Kết xây dựng sở liệu địa phƣờng Quang Trung50 Hình 3.3 Quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố 50 Hình 3.4 Kết xây dựng hệ thống giao thông phƣờng Quang Trung 52 Hình 3.5 Kết xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông 53 đƣờng Ngô Quyền 53 Hình 3.6 Kết xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông 54 đƣờng Bế Văn Đàn 54 Hình 3.7 Kết xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông số tuyến đƣờng 55 Hình 3.8 Kết xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đƣờng Quang Trung 55 Hình 3.9 Kết xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông 56 phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông 56 Hình 3.10 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành 58 đƣờng Bế Văn Đàn 58 Hình 3.11 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành 59 đƣờng Nguyễn Thái Học 59 Hình 3.12 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định đƣờnng Ngô Quyền 60 61 Hình 3.13 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định đƣờng Phan Đình Giót 61 Hình 3.14 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định Phƣờng Quang Trung62 Hình 3.15 Kết xây dựng sở liệu phƣờng Quang Trung 63 Hình 3.16 Kết xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn 64 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 1.4.2 Phương pháp thống kê, phân tích 1.4.3 Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 1.4.4 Phương pháp chuyên gia 1.5 Nội dung nghiên cứu đề tài 1.6 Cấu trúc luận văn Chƣơng TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm sở liệu địa 1.1.1 Hệ thống sở liệu địa 1.1.2 Hệ thống sở liệu địa đa chức 1.1.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 1.2 Cơ sở khoa học định giá đất hệ thống giá đất 1.2.1 Định giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.2 Hệ thống giá đất 11 1.2.3 Định giá đất, định giá hàng loạt định giá đến đất 16 1.3 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở ứng dụng GIS 18 1.3.1 Vùng giá đất vùng giá trị đất đai 18 1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố phương pháp thành lập 21 1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 22 1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị 24 1.4 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất số nƣớc 26 1.4.1 Thế giới 26 1.4.2 Việt Nam 28 Chƣơng 30 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ QUẬN HÀ ĐÔNG 30 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 32 2.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Quận Hà Đông 33 2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai 38 2.2.1 Công tác quản lý đất đai 38 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 43 2.3 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 44 2.4 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông 45 Chƣơng 49 NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰA VÀO ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH PHƢỜNG QUANG TRUNG 49 3.1 Xây dựng sở liệu địa liệu phục vụ định giá đất 49 3.2 Kết xây dựng hệ thống giao thông vùng dân cƣ 51 3.2.1 Xây dựng hệ thống giao thông 51 3.2.2 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 52 3.3 Kết xây dựng giá đất giá đất theo quy định hành 56 3.3.1 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành đường Bế Văn Đàn 57 3.3.2 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành đường Nguyễn Thái Học 58 3.3.3 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành đường Ngô Quyền 59 3.3.4 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định hành đường Phan Đình Giót 60 3.3.5 Kết xây dựng giá đất theo quy định hành phường Quang Trung- Quận Hà Đông 61 3.4 Kết xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố 63 3.5 Xác định tƣơng quan vùng theo đƣờng phố 64 3.5.1 Khái quát tương quan vùng giá đất 64 3.5.2 Phương pháp xây dựng ma trận tương quan vùng giá đất 64 3.5.3 Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố Phường Quang Trung- quận Hà Đông 65 3.6 Giải pháp cho công tác định giá đất đô thị 68 KẾT LUẬN 70 Kết luận 70 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU Các chữ viết tắt Ký hiệu Bản đồ địa BĐĐC Bất động sản BĐS Kỹ thuật định giá CAMA Cơ sở liệu CSDL Bộ xử lý trung tâm CPU Dữ liệu DL Giấy chứng nhận GCN Tài nguyên môi trường TN & MT Quản lý đất đai QLĐĐ Quyền sử dụng đất QSĐĐ Ủy ban nhân dân UBND MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Khi thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá quyền sử dụng đất công nhận hàng hóa Giá quyền sử dụng đất gọi giá đất lên thành điểm nóng trình đổi kinh tế - xã hội, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước đưa khung giá, địa phương xác định giá đất cụ thể hàng năm; Còn theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước đưa khung giá đất địa phương xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm lần Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước quy định giá đất theo thị trường cần phải tiến đến thống nhất, nhiên thực tế điều khó khả thi Mặt khác vào mẫu thống kê thu để xác định khung giá đất việc đảm bảo công thu thuế sử dụng đất theo giá trị sử dụng đất đạt tính công hợp lý bảng giá đất chưa tính tới đất đất có giá trị khác Hiện nay, với quy định Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 nghị định số 53/2011/NĐ- CP ngày 01 tháng năm 2011 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho thấy thuế suất đất bao gồm trường trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến phần với ba mức từ 0,03 đến 0,07 0,15% giá trị đất Tiền thuế sử dụng đất vào thuế suất với diện tích sử dụng đất giá đất Những quy định cho thấy để đảm bảo công cho người dân, bảo đảm chống thất thu cho nhà nước, bảo đảm công khai minh bạch trình quản lý việc thực định giá đất hàng loạt đến đất đến lúc cần đặt ra, để đạt điều cần giải bước, trước hết thiết lập vùng giá đất vùng giá trị đất đai theo đường phố, nhiên cần có thực nghiệm tổng kết lý luận thực tiễn giải pháp việc đặt định giá hàng loạt thông qua ứng dụng sở liệu địa để thành lập vùng giá đất vùng giá trị đất đai Hà Đông quận thuộc thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 10km phía Tây Nam, vùng đất giàu truyền thống văn hóa Hình 3.13 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định đƣờng Phan Đình Giót Tương tự vậy, ta tiến hành tính toán tuyến đường khác, vùng giá đất theo quy định hành đường lại thành lập theo vị trí tương ứng Tổng hợp vùng giá đất theo quy định hành loại đường ta kết vùng giá trị theo quy định hành phường Quang Trung 3.3.5 Kết xây dựng giá đất theo quy định hành phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông Trên sở xây dựng giá đất theo quy định hành tuyến đường phố trên, xây dựng vùng giá đất theo quy định hành phường Quang Trung Việc xây dựng giá đất khu vực theo giá đất quy định giúp có nhìn tổng thể, khái quát so sánh dễ dàng, đảm bảo đất có giá phù hợp từ dễ quản lý đất để làm tính tiền sử dụng đất, tính thuế Khảo sát đồ địa đối chiếu với thực tế, để xây dựng cụ thể vùng thực tế ta xây dựng vùng giá đất theo quy định hành phường Quang Trung thể hình 3.14 61 Hình 3.14 Kết xây dựng vùng giá đất theo quy định Phƣờng Quang Trung Trên sở sau xác định giá loại đất theo quy định đến đất, từ bảng sở liệu hình 3.9, ta xác định vị trí diện tích đất, mã vùng giá trị đất (dựa số thứ tự theo bảng giá đất hình 3.13), tên đường phố, Giá đất 1m2 theo giá quy định, giá cho đất tính thuế sử dụng đất theo đất cách thức tính: Phần diện tích hạn mức tính 0,03% thuế suất Phần diện tích vượt không lần hạn mức tính 0,07% thuế suất Phần diện tích vượt lần hạn mức tính 0,15% thuế suất Kết thể hình 3.15: 62 Hình 3.15 Kết xây dựng sở liệu phƣờng Quang Trung Quá trình phân vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố khu vực đô thị cho thấy liệu địa đóng vai trò quan trọng Các vùng giá đất theo hệ thống giao thông đường phố vị trí đường phố quan trọng xác định vùng giá trị yếu tố định cho trình xác định xác vùng giá trị 3.4 Kết xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố Trên sở giá đất theo quy định hành, tiến hành xây dựng giá đất thực tế theo vị trí biện pháp gán giá trị điều tra theo thực tế khu đất để xây dựng giá đất thực tế theo vị trí Tại đường Bế Văn Đàn, sau khảo sát điều tra thực tế nhận xét thấy rằng, dọc theo trục đường Bế Văn Đàn giá đất thị trường cao so với giá đất theo quy định Qua điều tra, phân loại giá đất tương ứng với vị trí Vị trí 1: 38 triệu Vị trí 2: 30 triệu Vị trí 3: 27 triệu Vị trí 4: 24 triệu Bằng việc gán giá trị điều tra theo thực tế khu đất điều tra đường Bế Văn Đàn vào sở liệu xây dựng, có kết giá đất cụ thể đất tuyến đường Kết thể hình 3.16 63 Hình 3.16 Kết xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn Như nhìn thấy, vị trí đất đường Bế Văn Đàn có loại giá khác Cụ thể: Giá đất theo quy định đường Bế Văn Đàn: 16tr Giá đất theo thực tế đường Bế Văn Đàn: 38tr Giữa giá đất có chênh lệch lớn Giá đất theo quy định 42,10% giá đất theo thực tế 3.5 Xác định tƣơng quan vùng theo đƣờng phố 3.5.1 Khái quát tƣơng quan vùng giá đất Để xác định giá đất thực tế tuyến đường phố nguyên tắc phải điều tra mẫu giá bán thực tế đường phố vị trí đường phố, nhiên thực tế lượng mẫu giao dịch thường không đủ đặc trưng cho tuyến phố Vì vậy, để giải tồn vấn đề đặt sử dụng việc xác định tỷ số giá đất hai đường phố, gọi tắt tương quan giá đất hai đường phố lập bảng tương quan giá đất đường phố từ tính toán giá đất đường phố khác 3.5.2 Phƣơng pháp xây dựng ma trận tƣơng quan vùng giá đất Khi xem xét phân tích nhân tố tác động đến giá đất vùng có giá đất, ta nhận thấy giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố gần giống Hãy 64 giả sử tác động thời điểm có ổn định tương đối, xem xét đến tương quan giá đất hai vùng giá đất; nghĩa quan tâm đến tỷ số: Giá đất vùng A(đ/m2)/ Giá đất vùng B(đ/m2) Ví dụ: thời điểm t1 ta tìm tương quan TQ(t1) = Giá đất vùng A(đ/m2năm t1)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm t1), thời điểm t2 ta có TQ(t2) = Giá đất vùng A(đ/m2- năm t2)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm t2)… Tại năm thứ ti ta lập tương quan TQ(năm ti)= Giá đất vùng A(đ/m2- năm thứ ti)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm thứ ti) Nếu tác động đột biến, tương quan tiến đến giá trị đại diện cho quan hệ giá đất vùng A B; ta gọi trị số tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất vùng A B Nếu khu vực xem xét, khu vực có n vùng giá trị đất tương ứng với khoảng thời gian t1-t2, ta có giá trị đất đai tương ứng GTĐ (vi) Nếu lấy giá trị đất đai vùng so sánh tỷ số với vùng lại, giá đất đai vùng 1/ giá trị đất đai vùng i lập thành ma trận tương quan hàng với TQGT (vùng 1) với vùng thứ j, làm ta ma trận hình tam giá gọi ma trận tương quan vùng giá trị đất đai thời điểm t1 đến t2.[9] Dưới chi tiết phần ứng dụng toán chi tiết vào tuyến đường phường Quang Trung 3.5.3 Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố Phƣờng Quang Trung- quận Hà Đông 3.5.3.1 Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo quy định Chúng ta tiến hành xác định tương quan giá đất theo quy định (giá đất theo định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội) Xem xét vị trí với 13 vùng giá đất tương ứng thời điểm ti, ta có giá đất tương ứng theo vị trí giá đất vùng j, ký hiệu Vj Lấy giá đất G1 so sánh tỷ số vơi vùng lại, giá đất vùng (đ/m2)/ giá đất vùng j (đ/m2) lập thành ma trận tương quan Kết xây dựng so sánh tương quan giá đất theo quy định thể bảng số 3.3 65 Bảng 3.1 Kết tƣơng quan vùng giá đất theo quy định G1 G2 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 0,89 0,89 0,82 0,82 0,82 0,76 0,76 0,76 0,69 0,69 0,58 1 0,92 0,92 0,92 0,86 0,86 0,86 0,77 0,77 0,66 0,92 0,92 0,92 0,86 0,86 0,86 0,77 0,77 0,66 1 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 1 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 1 1 0,76 1 1 0,76 1 0,76 1 0,85 0,85 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 Nguồn: Kết tính toán học viên Trong đó: G1: Quang Trung = 25 triệu G8: Lý Thường Kiệt = 16 triệu G2: Tô Hiệu = 21 triệu G9: Trần Đăng Ninh = 16 triệu G3: Ngô Thị Nhậm = 18,6 triệu G10: Bế Văn Đàn = 16 triệu G4: Nguyễn Viết Xuân = 18,6 triệu G11: Phan Huy Chú = 14,4 triệu G5: Nguyễn Thái Học = 17,2 triệu G12: Phan Đình Giót = 14,4 triệu G6: Lê Trọng Tấn = 17,2 triệu G13: Ngô Quyền G7: Phan Đình Phùng = 17,2 triệu = 12,2 triệu 3.5.3.2 Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo thực tế Điều tra thực tế giá số tuyến đường phố phường Quang Trung: G1: giá đất đường Quang Trung, G1= 60tr; G3: giá đất đường Ngô Thị Nhậm, G2 = 50tr; G10: giá đất đường Bế Văn Đàn, G3 = 38tr; G13: giá đất đường Ngô Quyền, G4 = 32tr; Lúc ta tiến hành xác định tương quan vùng giá trị đất đai đường phố (G1, G3, G10 G13) Theo bảng 3.2 Kết tương quan vùng giá đất theo quy định: Tương quan (G2/G1) = 0,84, tính G2= 0,84 * 60tr = 50,4 (tr/m2) 66 Như qua việc vận dụng lý thuyết tương quan, thực tế phường Quang Trung thấy toàn phường có 13 tuyến đường, thực tế mẫu điều tra có tuyến, để tính mẫu tuyến lại ta dựa tương quan bảng 3.4 Kết giá đất tương quan vùng giá trị đất đai đường phố (vị trí 1) ta tính sau: Bảng 3.2 Giá đất tƣơng quan vùng giá trị đất đai đƣờng phố theo G1 (vị trí 1) Đvt:triệu đồng G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 Giá đất QĐ 25 21 18.6 18.6 17.2 17 17.2 16 16 16 14.4 14.4 12.2 Tương quan 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 50.4 44.4 44.4 41.4 41.4 41.4 38.4 38.4 38.4 34.8 34.8 29.4 0.84 0.74 0.74 0.69 0.69 0.69 0.64 0.64 0.64 0.58 0.58 0.49 Gía đất tính theo tương 60 quan Tương quan (Tính lại) Nguồn: Kết tính toán học viên Giá đất tính theo tương quan tuyến G3 lệch nhiều so với giá điều tra thực tế G3= 44,4/50 triệu; sát giá tuyến G10= 38/38,4 triệu Tiếp tục tính tương quan cho tuyến G3, ta tính sau: Bảng 3.3 Giá đất tƣơng quan vùng giá trị đất đai đƣờng phố theo G3 (vị trí 1) G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 Giá đất QĐ 25 21 18.6 18.6 17.2 17 17.2 16 16 16 14.4 14.4 12.2 Tương quan 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 Gía đất tính theo tương 60 50.4 50 44.4 41.4 41.4 41.4 38.4 38.4 38.4 34.8 34.8 29,4 0.84 0.83 0.74 0.69 0.69 0.69 0.64 0.64 0.64 0.58 0.58 0.49 quan Tương quan (Tính lại) Nguồn: Kết tính toán học viên Tương tự vậy, ta tính giá đất theo tương quan cho tuyến G10 G13 Sau xác định giá đất tính theo tương quan vị trí 1, ta tiếp tục lập tương quan cho vị trí 2, vị trí 3, vị trí để tính giá đất Theo bảng 3.2 Bảng giá đất theo quy định hành tuyến phố phường Quang Trung- Quận Hà Đông, tuyến đường Bế Văn Đàn, giá đất vị trí so với vị trí = 16 tr/ m2 là: Vị trí = 9,76tr/ m2 67 Vị trí = 8,16tr/ m2 Vị trí = 7,36tr/m2 Lập hệ số tương quan: vt2/vt1= 0,61; vt3/vt1=0,51; vt4/vt1=0,46 Giá đất thực tế theo mẫu điều tra vị trí tuyến đường Bế Văn Đàn 38tr/m2, lập bảng ma trận ta tính giá đất thực tế vị trí thuộc tuyến đường Bế Văn Đàn là: vt2 = 38 tr/m2 * 0,6 1= 23,18 tr/m2 vt3 = 38tr/m2 * 0,51 =19,38tr/m2 vt4 = 38tr/m2 * 0,46 =17,48tr/m2 Như xác định tương quan giá đất theo đường phố góp phần tạo sở xác định giá đất điều kiện giá đất tuyến phố đủ mẫu điều tra trực tiếp Việc kết hợp bảng tương quan giá trị có ý nghĩa thực tiễn cao, sử dụng kết giá đất điều tra khoảng thời gian dài mà không cần phép quy đổi giá đất thời gian 3.6 Giải pháp cho công tác định giá đất đô thị Qua công tác nghiên cứu thử nghiệm nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố đồ địa vào công tác định giá loại đất ở, đến giải pháp định giá đất hàng loạt dựa vào đồ địa chính, hệ thống GIS kỹ thuật hỗ trợ máy tính (CAMA) theo bước cụ thể sau : - Sử dụng sở liệu địa số phục vụ xây dựng vùng dân cư theo đường phố phục vụ công tác định giá đất Chúng ta biết giải pháp mở rộng sở liệu địa xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai có khả hỗ trợ đắc lực cho công tác định giá đất hàng loạt đất Qua nghiên cứu thử nghiệm đề tài việc sử dụng đồ địa chính, mở rộng hệ thống giao thông, gắn địa danh đường phố hỗ trợ việc đánh giá vùng dân cư theo đường phố đánh giá vùng giá trị đất công tác định giá đất Dựa vào liệu đồ địa kết điều tra khảo sát kết theo văn pháp quy kết hợp với ứng dụng GIS ta quản lý cách dễ dàng xây dựng vùng dân cư vùng giá trị theo đường phố Kết tiền đề cho việc đánh giá đất hàng loạt 68 - Trên sở vùng dân cư theo đường phố xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố phục vụ mục tiêu định giá đất hàng loạt theo đường phố Xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố sở để xây dựng vùng giá đất tính g iá đất trường hợp cần định giá hàng loạt - Ứng dụng vùng dân cư vùng giá trị theo đường phố đồ địa để định giá đất hàng loạt đến đất Vùng giá đất xây dựng thời điểm có khả sử dụng để giá đất đến đất, tính thuế đất đảm bảo công thực nghĩa vụ thuế Vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá phù hợp với thị trường kể với công tác định giá đất đơn lẻ, đồng thời dạng thông tin quan trọng công tác quản lý đất đô thị - Toàn địa bàn phường Quang Trung chia 13 vùng giá trị đường phố khác Mỗi vùng giá trị theo đường phố có vùng giá trị theo vị trí khác - Để liên kết sở liệu giá đất với bảng giá đất thành phố, Phường Quang Trung cần tạo 13 mã đường phố tương ứng với thứ tự bảng giá đất đô thị - Kết thử nghiệm khăng định khả ứng dụng tương quan giá đất đường phố vị trí đường phố kết hợp liệu điều tra để xác định giá đất tin cậy mẫu điều tra giá đất thu hàng năm rời rạc, không phân bố đều; lấy giá đất thời điểm khác để so sánh Tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất vùng thông qua ma trận tương quan, giúp ta ước lượng trị đáng tin cậy giá đất vùng khác thông qua số lượng có hạn mẫu thời điểm 69 KẾT LUẬN Kết luận Qua nghiên cứu đề tài "Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố đồ địa vào công tác định giá loại đất khu vực Phường Quang Trung - Quận Hà Đông - Thành Phố Hà Nội" có kết luận sau: - Ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố đồ địa giúp xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố, sở để xây dựng vùng giá đất tính giá đất trường hợp cần định giá hàng loạt Bên cạnh đó, vùng giá đất xây dựng thời điểm sử dụng để tính giá đất đến đất, tính thuế đất…đề tài áp dụng xây dựng 13 tuyến đường phố phường Quang Trung việc sử dụng sở liệu địa để xây dựng vùng dân cư theo đường phố - Đề tài đưa cách xác định tương quan giá đất đường phố vị trí đường phố kết hợp liệu điều tra để xác định giá đất thực tế từ lập bảng tương quan giá đất đường phố tính toán giá đất đường phố khác dựa tuyến đường phường Quang Trung, sở để áp dụng vào việc xây dựng bảng giá đất mẫu điều tra giá đất không đủ - Việc nghiên cứu vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố phường Quang Trung sở giúp ích khai thác thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá phù hợp với thị trường kể với công tác định giá đất đơn lẻ, đồng thời dạng thông tin quan trọng công tác quản lý đất đô thị sau Kiến nghị - Quận Hà Đông nên nghiên cứu phân chia giá đất theo tuyến phố chia theo đơn vị phường Việc phân loại đường phố thành phố không làm rõ khác biệt giá đất loại đường mà làm phức tạp quy định - Cần nghiên cứu mối quan hệ ảnh hưởng giá đất tuyến phố xác định tương quan cần thiết, loại bỏ việc xem xét tương quan tuyến thực tương tác với giá đất 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên môi trường, Giáo trình Hệ thống thông tin đất, Hà Nội, 2003 Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa Bộ Tài nguyên môi trường, Quyết định số 05/QĐ-BTNMT ngày 27/02/2007 Về sử dụng hệ thống tham số tính chuyển Hệ tọa độ quốc tế WGS-84 Hệ tọa độ quốc gia VN-2000 Bộ Tài nguyên môi trường, Quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 việc ban hành Quy phạm thành lập đồ địa tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5.000 1/10.000 Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2010), Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010; Quy định kỹ thuật chuẩn liệu địa Chính Phủ, Nghị định 44 ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất Trần Quốc Bình (2006), Bài giảng ESRI ArcGIS 9.2, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội Cục công nghệ thông tin, Bộ Tài nguyên môi trường Thiết kế kỹ thuật sở liệu tài nguyên môi trường, 2010 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), giáo trình Kinh tế tài nguyên đất trường đại học Nông lâm Thái Nguyên Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất quản lý đất đai Nhà xuất Nông Nghiệp 10 Trịnh Hữu Liên (2011), Tập giảng Công nghệ thành lập quản lý hệ thống đồ địa Khoa sau đại học trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Trịnh Hữu Liên (2013) Lý luận thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng xây dựng đồ giá đất Tạp chí Khoa học Đất số 41 12 Trịnh Hữu Liên nhóm tác giả trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội (2013), Giáo trinh định giá đất Nhà xuất KHKT 13 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Tổng cục Địa chính., Thông tư hướng dẫn áp dụng Hệ quy chiếu Hệ toạ độ Quốc gia VN-2000 số 973/2001/TT-TCĐC ngày 20/06/2001 71 15 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 83/2000/QĐ-TTg ngày 12/7/2000 việc sử dụng Hệ quy chiếu Hệ tọa độ quốc gia Việt Nam 16 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 96/2014 ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội 17 Nguyễn Trường Xuân (2002), Giáo trình hệ thống thông tin địa lý trường Đại học Mỏ địa chất, Hà Nội 72 PHIẾU ĐIỀU TRA Các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất …… Số phiếu:………………… Ngày…….tháng……năm 2015 I Thông tin nguời cung cấp: Tên người cung cấp:………………………… Địa - số nhà:……… tổ:……………………phường:…………………………… I Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: (Thông tin bắt buộc với ngƣời điều tra) A Các trung tâm Kinh tế, văn hóa (Có thể đánh dấu đồ điều tra) - Khoảng đến trung tâm chính: - Khoảng đến trung tâm phụ: - Khác: B Điều kiện hệ thống giao thông khu vực - Độ thông thoáng, tình trạng giao thông: - Độ thuận lợi hệ thông giao thông công công: - Mật đô xe cộ: - Khác: C Các yếu tố môi trường D Giá đất điều tra:đ/ m2 (Giá điều tra… hay vấn tham khảo ….) Địa chỉ: Vị trí đồ (Mô tả đánh dấu trực tiếp đồ): Thông tin điều tra không băt buộc( cán điều tra ghi thông tin thu thập đƣợc) A Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí Khu đất : a Vị trí tương đối: Theo sơ đồ hình (Ông,(Bà) cho biết: - Vị trí nhà (Ông, Bà) nằm ô nào: - Ông (bà) giá mua bán BĐS (QSDĐ)tại khu vực năm: Cao nhất:…… ( đ/m2); Giá trung binh:…… ( đ/m2); Thấp nhất:…… ( đ/m2) b Vị trí tuyệt đối: Ông( bà) cho biết giá mua bán BĐS(QSD Đ) đường phố ông bà sinh sống: Tên phố, ngõ: …………độ rộng (m)……….chất liệu:…………… Mặt đường: Cao nhất:……… ( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2) Thấp nhất:………………….(đ/m2) 73 Trong Ngõ: Cao nhất:……… ( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2) Thấp nhất:………………….(đ/m2) Thông tin thêm giá mua bán bán BĐS(QSDĐ) ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông khu ngõ phố mà ông bà biết (cán điều tra ghi chép theo số phiếu) Thông tin thêm hệ số giảm giá mua bán bán BĐS(QSDĐ) theo chiều sâu khu vực (án điều tra vấn ghi chép theo số phiếu điều tra) Nếu nhà ông B mà mua bán cho biết thông tin về: Kích thước:…………… mặt tiền…………… chiều sâu:……………… Hình thể:……………… hướng:………………… Diện tích đất lô đất:…………………… c Y ếu tố địa hình địa lý : Địa hình khu vực: cao trung bình Thoát nước : ngập thấp không * Hình thức (kiến trúc): khu vực: đẹp đa dạng đại BĐS (có giao dịch): đẹp đa dạng đại Đánh giá khác: (Cán điều tra chụp ảnh mô tả) * Đặc điểm khác: Nền đát để xây nhà_ ốt: bình thường yếu Đánh giá khác: (Cán điều tra mô tả) * Tình trạng môi trƣờng: lành ô nhiễm (nặng nhẹ ồn ) * Các tiện lợi nguy rủi ro khác tự nhiên: (Cán điều tra mô tả) B Các yếu tố kinh tế: a Thông tin chung * Mức thu nhập từ BĐS: Theo(tháng,năm)- Hình thức: Kinh doanh cho thuê Mặt đường: Cao nhất:……… ( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2) Thấp nhất:………………….(đ/m2) Trong Ngõ: Cao nhất:……… ( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2) Thấp nhất:………………….(đ/m2) ( Cán điều tra vấn ghi chép theo số phiếu điều tra) b Thông tin riêng: 74 * Thu nhập bình quân:…………… (gia đình/tháng) * Nguồn thu nhập từ 3số nhân gia đình:… Nam:…… Nữ:………… * Số người lao động (có thu nhập):……………………………………………… * Trình độ học vấn:……………………………………………………………………… *.Thu nhâp theo ngành nghề: Dịch vụ:……… Nông nghiệp:……….Công nghiệp:…… Ngành nghề khác… * Các loại thuế phải nộp hàng năm:…………………………………………………… c Những tiện nghi khác: - Hệ thống điện, nước vệ sinh thông tin II Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: ( Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v ) a Diện tích:………….m2 - Số thửa:…… - Mục đích sử dụng:…… b Tình hình pháp lý đất: - Có GCN: - Không : - Có tranh chấp hay không? Có……….không - Diện tích xây dựng: - Giấy phép xây dựng: c Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐSQSDĐ khu vực: (Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung ) 75 [...]... phần vào hoàn thiện lý luận và thực tiễn về giải pháp định giá hàng loạt thông qua ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính để thành lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố và bản đồ địa chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực Phường Quang Trung- Quận Hà Đông- Thành Phố Hà Nội 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên. .. trạng đất đô thị của quận Hà Đông nói chung và phường Quang Trung nói riêng - Ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung để xác định giá đất thực tế - Đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung 1.6 Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của đề tài Luận văn gồm 3 chương: Chương... ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó.[9] 1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đƣờng phố, vị trí đƣờng phố 1.3.3.1 Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình... Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố và tương quan (quan hệ giữa các vùng) giá đất, cơ sở dữ liệu địa chính vào việc định giá đất thực tế và giá đất theo quy định tại phường Quang Trung 1.3 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên toàn bộ Phường Quang Trung - Quận Hà Đông Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở vấn đề sau: Nghiên cứu. .. vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó 1.3.2.2 .Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố: 21 Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng... lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá và công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất 1.5 Nội dung nghiên cứu của đề tài Các nội dung nghiên cứu chính của đề tài gồm: - Nghiên cứu cơ sở lý luận về vùng giá trị đất đai và vùng giá trị đất đai theo 3 đường phố - Đánh giá khái quát về địa bàn nghiên cứu: điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế xã hội, nghiên cứu đánh giá thực trạng đất đô thị của quận. .. trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện.[12] 1.3 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 1.3.1.1 Vùng giá đất Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình... giới hạn nghiên cứu ở vấn đề sau: Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố dựa trên cơ sở dữ liệu địa chính để phục vụ công tác định giá đất và định giá hàng loạt đến từng thửa đất, giá đất theo quy định và giá đất thực tế tại phường Quang Trung, từ đó đưa ra những kết luận và khả năng ứng dụng tại Quận Hà Đông 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài... cần nghiên cứu Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông Chương 3: Nghiên cứu và đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính a Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi Về cơ bản. .. vùng giá trị đất đai theo từng đường phố Dựa vào các vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trí theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng giá trị theo đường phố theo các quy định hiện hành Nếu các vùng giá trị được phân tích chi tiết ta sẽ được vùng giá trị