Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy và ứng dụng cho quận Bình Thạnh

Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh Khoa Kinh t Phát trin Chuyên ngành Kinh t thm đnh giá  tài: NH GIÁ T HÀNG LOT BNG MÔ HÌNH HI QUY VÀ NG DNG CHO QUN BÌNH THNH Ging viên hng dn: TS. Nguyn Qunh Hoa Sinh viên thc hin: Nguyn Thch Lp: Thm đnh giá 1 – K34 Tp. HCM ngày 07, tháng 04, nm 2012. Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa Nguyn Thch VG1 – K34 MC LC CHNG 1: C S LÝ THUYT 1.1 C s lý thuyt v đt đai …… ……………………………… Trang 1. 1.1.1 Khái nim 1.1.2 Vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t 1.1.3 Phân loi đt đai 1.2 Các phng pháp xác đnh giá đt …………………………… Trang 7. 1.2.1 Các phng pháp xác đnh giá đt trên th gii 1.2.2 Phng pháp xác đnh giá đt trong các vn bn pháp lý ti Vit Nam 1.3 Thc trng ca vic xác đnh giá đt ti mt s công ty Thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM ………………………………………………… Trang 21. 1.3.1 Nhóm công ty đc lp 1.3.2 Nhóm công ty con, công ty liên kt ca các Ngân hàng 1.3.3 Nhóm công ty có gc gác t B tài chính 1.4 Qun lý Nhà nc v đt đai và Vai trò ca phng pháp đnh giá đt hàng lot …………………………………………………………… Trang 24. 1.5 Mt s nghiên cu có liên quan ……………………………… Trang 29. 1.6 Nhn đnh v các nghiên cu trên ……………………… Trang 33. CHNG 2: MÔ HÌNH HI QUY 2.1 Khung phân tích ……………………………………………… Trang 35. 2.2 Mô hình hi quy ……………………………………………… Trang 37. 2.2.1 Tng quan v đa bàn tp.HCM 2.2.2 Phân tích các yu t nh hng đn giá đt ti tp.HCM và chn bin cho mô hình Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa Nguyn Thch VG1 – K34 2.3 Phng pháp hi quy …………………………………………. Trang 46. 2.4 Kt qu hi quy ……………………………………………… Trang 48. 2.4.1 Mô hình hi quy đi vi hm 2.4.2 Mô hình hi quy đi vi mt tin CHNG 3: THM NH GIÁ T QUN BÌNH THNH 3.1 Tng quan v qun Bình Thnh ………………………… Trang 63. 3.2 Tài sn thm đnh giá ……………………………………… Trang 63. 3.2.1 Bt đng sn hm 3.2.2 Bt đng sn mt tin 3.3 Mt s hn ch ca đ tài ……………………………………. Trang 68. 3.4 Kt lun và kin ngh ……………………………………… Trang 68. LI CAM OAN Bài lun vn tt nghip này là công trình nghiên cu ca cá nhân tôi, đc thc hin trên c s nghiên cu lý thuyt, kin thc v thm đnh giá và thng kê toán kt hp kho sát tình hình thc tin di s hng dn khoa hc ca Ts. Nguyn Qunh Hoa. Mô hình hi quy và nhng kt qu trong mô hình là hoàn toàn trung thc, s liu tôi s dng cho mô hình đã đc s thông qua ca các công ty Thm đnh giá. Tôi xin cam đoan v nhng điu trên và chu trách nhim hoàn toàn nu có sai phm. LI CM N  hoàn thành chuyên đ tt nghip, bên cnh n lc ca mình, tác gi còn nhn đc s giúp đ t phía quý thy cô, bn bè cng nh các anh ch ti đn v thc tp. Nay tác gi xin có vài li đ bày t s bit n ca mình. u tiên, xin gi li cm n chân thành đn TS. Nguyn Qunh Hoa – ging viên ph trách môn Thm đnh giá Bt đng sn, ngi đã truyn đt nhng kin thc b ích v bt đng sn và thm đnh giá bt đng sn. S hng dn, gi ý tn tình ca cô đóng vai trò vô cùng quan trng cho vic thc hin đ tài này. Tip đn, tác gi xin cm n thy Nguyn Khánh Duy – ging viên khoa Kinh t Phát trin; bng s chuyên sâu ca mình, thy đã đa ra nhng li khuyên vô cùng thit thc và xác đáng cho mô hình này. Tác gi cng cm n 2 bn Mai Lê Thùy Linh và Võ Anh Tun (Lp Thng kê kinh doanh – K34), nhng ngi đã góp ý thêm cho tác gi kin thc v thng kê toán cng nh kinh nghim chy mô hình bng phn mm SPSS. V phía đn v thc tp – Công ty TNHH Thm đnh giá i Vit, các anh ch ti đây đã rt vui v, nhit tình trong vic chia s kinh nghim v nghip v thm đnh giá. Công ty cng to điu kin cho em hc tp, kho sát, ly giá, tip cn thc t. Cui cùng, đó là li cm n đn gia đình và bn bè cùng lp, nhng ngi đã luôn hi han, đng viên tác gi trong sut quá trình thc hin đ tài. Trân trng ! Tp. H Chí Minh ngày 07 tháng 04 nm 2012. Nguyn Thch NHN XÉT CA N V THC TP i din công ty (ký tên và đóng du) NHN XÉT CA GING VIÊN HNG DN . . . . . . . . . . . . . . . . . TS. Nguyn Qunh Hoa Chuyên đ tt nghip GVDH: TS. Nguyn Qunh Hoa Nguyn Thch VG1 – K34 TÓM TT  TÀI Ngoài phn m đu, đ tài này còn bao gm 3 chng, c th nh sau:  Trong chng 1, tác gi đa ra các cách hiu cng nh khái nim v đt đai. Tip đn là h thng hóa nhng phng pháp xác đnh giá trên th gii cng nh ti Vit Nam. Bên cnh đó, nêu lên thc trng công tác xác đnh giá đt ti các công ty Thm đnh giá ti tp.HCM. c bit hn c, tác gi mun nhn mnh vai trò chin lc ca phng pháp đnh giá đt hàng lot thông qua mô hình hi quy trong công tác qun lý Nhà nc v đt đai.  n chng 2, tác gi đi vào phân tích, xác đnh các yu t nh hng đn giá đt ti tp.HCM và tin hành hi quy bng phn mm SPSS.  Chng sau cùng, tác gi chn 2 tài sn bt k ti qun Bình Thnh (1 BS hm và 1 BS mt tin) ng dng vào mô hình hi quy, kt hp vi vic thm đnh giá theo phng pháp so sánh trc tip đ đi chiu kt qu. T đây, tác gi đa ra nhng nhn xét và kin ngh cho mô hình cng nh công tác qun lý Nhà nc v đt đai. Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa Nguyn Thch VG1- K34 Page 1 PHN M U 1. Lý do chn đ tài Hot đng Thm đnh giá ti Vit Nam đang ngày càng phát trin, th nhng công tác đnh giá vn còn đó nhng bt cp; thm đnh viên phi tn nhiu thi gian, công sc và chi phí cho vic tìm hiu, thu thp s liu v tài sn thm đnh. Bên cnh yu t v con ngi thì nguyên nhân chính dn đn nng sut làm vic ti các công ty thm đnh cha cao là do thiu hoc cha có c s d liu. Trong thm đnh giá bt đng sn, đt đai chim mt t trng ln; nu nh đt đai đc đnh giá mt cách chuyên nghip và chính xác hn, điu này s góp phn rt ln trong vic phát trin công tác đnh giá bt đng sn. Nhng nm ti đây, khi mà hot đng mua bán, th chp bt đng sn tng mnh, ngày càng xut hin nhiu hn các doanh nghip hot đng trong lnh vc thm đnh giá. Công tác đnh giá lúc này không nhng cn đc tin hành mt cách nhanh chóng mà mc phí đa ra phi có tính cnh tranh. Vi các phng pháp thm đnh giá truyn thng, gn nh rt khó đ rút ngn các bc thc hin, t đó tit kim thi gian và h thp chi phí đnh giá. Cách đây hàng chc, thm chí hàng trm nm, công tác thm đnh giá đt ti các nc phát trin đã đc tin hành theo kiu “hàng lot” da trên c s d liu khá đy đ thông qua nhng mô hình nht đnh. Xu hng hi nhp trên th gii ngày càng sâu rng và toàn din; mun phát trin đc, Vit Nam chúng ta hin nhiên cng cn có mt s hòa nhp nht đnh. Hin nay, vn đ đánh thu, thu tin s dng đt cng nh công tác đn bù gii ta ca Nhà nc vn còn đó nhng bt cp. ã có khá nhiu thông t, ngh đnh đc ban hành nhng vn cha gii quyt n tha nhng vn đ này. Khung giá đt mà nhà nc đa ra hàng nm quá thp và đc cho là không phn ánh đúng tình hình th trng. Xut phát t thc t trên, sinh viên thc tp đã quyt đnh chn đ tài “nh giá đt hàng lot bng mô hình hi quy và ng dng cho qun Bình Thnh” Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa Nguyn Thch VG1- K34 Page 2 2. Mc tiêu và ni dung nghiên cu Vi đ tài này, tác gi nhm mc tiêu nhn dng các nhân t nh hng đn giá đt đ nh giá đt hàng lot. Ni dung nghiên cu ca tác gi xoay quanh nhng vn đ sau:  H thng hóa li các phng pháp thm đnh giá và công tác xác đnh giá đt ti các công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.  Tìm hiu v các nhân t t nhiên nh hng đn giá đt ti tp.HCM và lng hóa chúng thông qua mô hình hi quy.  ng dng mô hình hi quy đ thm đnh giá đt ca qun Bình Thnh.  M rng phm vi vi s lng mu ln, t đó c lng ra mt mc giá đt trung gian, khách quan và tng đi sát vi th trng nht phc v cho công tác qun lý Nhà nc v đt đai. 3. i tng và phm vi nghiên cu Vi đ tài này, tác gi ch yu tp trung nghiên cu v phng pháp đnh giá đt hàng lot bng mô hình hi quy cng nh thc trng công tác xác đnh giá đt ti các công ty Thm đnh giá, t đó vn dng thm đnh giá đt cho qun Bình Thnh. ây là mt qun nm trên đa bàn tp.HCM, do đó tác gi ly mu là đt ti các qun ca tp.HCM đ nghiên cu, phân tích. ang hc tp và làm vic ti tp.HCM, thi gian thc hin đ tài li có phn hn ch; vì l đó, tác gi không chn tt c các mu đt đai trên đa bàn c nc, nhm:  Gói gn phm vi đ có th tp trung nghiên cu sâu, k càng hn.  n gin hóa vic thu thp s liu, gim thiu chi phí nghiên cu nhng vn đm bo đ tin cy cao.  Tránh đc s khác bit v mt đa lý, v chính sách quy hoch gia các tnh, thành ph.  tài s dng s liu đc thu thp t nhng Công ty chuyên v Thm đnh giá. ây là nhng s liu thc, có đ chính xác cao, do chính tác gi thu thp; vi tng cng 600 mu trên các tuyn đng ti hu ht các qun, huyn ca tp.HCM. [...]... pháp tính giá tr à giá tr òn thì vi th ên viên ho t th ên th : Tính toán giá tr ãl Giá tr c a th t = ng b t - Giá tr hi n t i c a Giá chuy các tài s ng s n = á t í í : ào nh và các th êu trên, ti giá các th Nguy - K34 Page 18 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa bình quân c ã 1.2.2.4 Khi áp d t ph i ti n hành các nh m c 1: td d ng t t nh t và hi u qu nh t c a sau: mc t; Quy ho ch vùng, quy ho ; quy ho... nh giá tr hi n t i c a các tài s ã t Giá tr hi n t i c a các tài = Giá tr xây d ng m i - Ph n giá tr hao mòn s t i th t o nh giá Giá tr chi phí thay th d Nguy - K34 ài s ài s Page 17 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa tái t tài s tài s phí tr o àm Giá tr mòn h òn c ãi h ài s bao g ình và hao mòn vô hình (bao g m òn v ình khai thác s mòn do l ên ngoài) à giá tr các tài s òn c ành c d ài chính và nh... theo t 1.2.1.1 : giá tr trên giá giao d ên th h ành Thu th ên th à khác bi th ng giá giao d ình quân c bi Ti sánh v , Th 1.2.1.2 Giá tr bình th ên th các tài s Nguy òn l h - K34 Page 7 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa ài s khi bi à giá tr òn l ài s ành Thu th h giá giao d ình th òn l L ài s ình th òn l ài s b ìm ra giá à khác bi th d bình quân c bi Ti sánh v Th 1.2.1.3 phân b Giá tr àt (tài s ình... Giá tr àt (tài s ình ên t ho ình ên có các s th êv phân b ình hay giá tr ho Nguy àt ên giá giao d ình và giá tr - K34 Page 8 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa ành: Thu th à di so sánh v , , o VB : giá tr o VL : giá tr o VR : giá tr Áp d h + ình (tài s ình giá giao d àt = = + = = + = = o , , : là nh phân b các s o + = 2.1.4 cách l chia cho t c Nguy - K34 Page 9 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa Công... ninh xã h ình o ho quy Nguy - K34 àn thành ngh ài chính v Page 12 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa Th o s ành công; m giá quy Th o à thanh toán thu th d ên th ình th -CP : So sánh, phân tích thông tin ã kh ti ành t gi êu chí à khác nhau gi êu chí gi à khác bi : Th các th Giá tr Nguy - K34 Page 13 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa M c ti Giá chuy Giá tr th quy = ± u ch nh v giá hình thành t nh ng... ch Th ày h ình hình giá õ ràng, quá trình th ày ít nhi th áy móc, thi Qu 1.4 t và vai trò c àng lo 1.4.1 Qu ùng to l c c à phát tri ên th à th qu t có l ã và òn nh Th vi òng l à s thi ãi, s trì tr ày gây ra ành ch th ành c nh à giúp cho “ ày có ru làm ch êu l ” và nông dân chính là nh ình Th ên c ” ày, c t s àn dân” không khác gì " trong khi 2 quy n quan tr thu Rõ ràng, v (quy à quy ) là là s Nguy... sánh v i th tc n nh giá bi c khác bi à th theo giá tr ên th ình th ti UBND c ào các ch th ành công quy ì theo công th êu trên, c giá chuy s gian này Ch toán t àS ài chính ho à th -BTC ngày 15/9/2005 c i th ê và ê báo cáo giá các lo Nguy - K34 Page 14 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa -CP; ho êc ê (n : bình quân c ác m 1.2.2.2 ã p Vi sau: : Tính t ình ki (nhà c ê thì t chính là s êb và tài s ê b trên... nh Hoa ành c ì tính theo giá th ph ã chi tr quan tài chính có th ành) ã d ng các tài s kho ài s : sau: Thu nh p thu n túy T T ng thu nh p hàng = ã tính c1 - ã tính c2 : í = ú à ã á p, t ng thu nh p, t nh nh c 2 và thu nh p thu n túy xác c 3 ph i là t ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a v v im d t c a lo ã c c p có th m quy n phê duy t và c tính bình quân trong 3 n c th... ng s li u c tc nh giá c s li c th m ì s t Vi c tính t ng thu nh p, t ng chi phí ph i tính theo m t b ng giá t i th hóa, v t b ng cách áp d ch v , và ti i v i kh ph m s n xu t c Nguy - K34 ng t i th ng v chi phí theo kho n m c và kh u lo hàng t ng s n c Page 16 t t nghi p GVHD: TS Nguy n Qu nh Hoa nh thì tính theo giá Nhà n c, n u lo i chi phí không có giá nh thì tính theo m t b ng giá th Lãi su t ti... nh t c a sau: mc t; Quy ho ch vùng, quy ho ; quy ho v xây d ng; quy ho ch, k ho ch s d nh ã c c p có th m quy n phê duy t; c tính t ng giá tr phát tri n c a b c 2: T ng giá tr phát tri n c a b nhà c ng s n ng s n bao g m t ng giá tr t phân lô, v.v d ki n s c khi hoàn thành d án t Vi c tính t ng giá tr phát tri n ph i ti u tra, kh o sát giá chuy nhà c ng th c t trên th , công trình ki t phân lô, v.v . qu hi quy ……………………………………………… Trang 48. 2.4.1 Mô hình hi quy đi vi hm 2.4.2 Mô hình hi quy đi vi mt tin CHNG 3: THM NH GIÁ T QUN BÌNH THNH 3.1 Tng quan v qun Bình Thnh. Kinh t Phát trin Chuyên ngành Kinh t thm đnh giá  tài: NH GIÁ T HÀNG LOT BNG MÔ HÌNH HI QUY VÀ NG DNG CHO QUN BÌNH THNH Ging viên hng dn: TS. Nguyn Qunh. thc v thm đnh giá và thng kê toán kt hp kho sát tình hình thc tin di s hng dn khoa hc ca Ts. Nguyn Qunh Hoa. Mô hình hi quy và nhng kt qu trong mô hình là hoàn toàn