Xác định khung giá đất theo giá thị trường và xây dựng hệ số hẻm trên đoạn đường Phan Đăng Lưu, Đinh Tiên Hoàng Quận Bình Thạnh Chuyên đề tốt nghiệp - TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

T t Nghi p i GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRI N CHUYÊN NGÀNH KINH T TH NH GIÁ T T NGHI P T THEO GIÁ TH XÂY D NG H S H NG & NG PHAN -QU N BÌNH TH NH GVHD: T.S Nguy n Qu nh Hoa SVTH: Hu nh Th Di u MSSV: 108209206 TP H CHÍ MINH, 2012 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p ii GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA L IC t t nghi nh r t t n tình c a th l ic n bè Tôi xin bày t i nh ng viên r t nhi u trình th c hi Xin c cs y cô khoa Kinh T Phát Tri y cô t tình gi ng d kính g i l i c c bi t n cô giáo Nguy n Qu th c hi n chuyên nh t t nghi p n Công ty C ph nh Ngân Hà ( Micontrol), anh, ch phòng th t kinh nghi m, ki n th c th c t cho tháng th c t p t i công ty TP H Sinh viên Hu nh Th Di u SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p iii GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA C NG HÒA XÃ H I CH c l p T T NAM H nh phúc NH N XÉT TH C T P H tên sinh viên : Hu nh Th Di u MSSV: 108209206 Khóa : 34 Th i gian th c t p B ph n th c t p Tinh th n trách nhi m v i công vi c ý th c ch p hành k lu t K t qu th c t Nh n xét chung tài TP H th c t p SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p iv GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA NH N XÉT C A GIÁO VIÊN T.P H Giáo viên T.S Nguy n Qu nh Hoa SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p v GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA M CL C L IM Ch U ng 1: C S LÝ LU N 1.1 C s lý lu n v 1.1.1 Khái ni 1.1.2 Các thu c tính c 1.1.3 Phân lo 1.1.4 c tr ng c 1.2 C s lý lu n th tr 1.2.1 Khái ni m th tr 1.2.2 Phân lo i th tr 1.2.3 m c a th tr 1.2.4 Các l c l ng tham gia th tr 1.2.5 Vai trò v trí c a th tr 1.3 C s lý lu n v 1.3.1 Khái ni 10 1.3.2 M 11 1.3.3 C s giá tr c 11 1.3.4 Các ph 12 10 1.3.4.1 Ph ng pháp so sánh giá bán 12 1.3.4.2 Ph ng pháp chi phí 13 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p 1.4 vi H m cách tính h s GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA u ch nh gi a h m m t ti n theo quy nh pháp lu t 14 1.4.1 Khái ni m h m 14 1.4.2 Phân lo i h m 15 1.4.3 Cách tính tốn h s u ch t h m m t ti ng theo -LS c a UBND Thành ph H Chí Minh 15 1.4.4 Ngun nhân c n ph i tính tốn h s 1.4.5 ah s 1.4.6 Ch u ch nh 18 M t s cách tính h s ng 2: TH TR u ch nh 17 NG B u ch nh 18 NG S N KHU V C- GI I THI U NG NGHIÊN C U & PHÂN TÍCH THƠNG TIN CÁC TÀI S N KH O SÁT 19 2.1 2.1.1 19 nh h ng phát tri n quy ho a thành ph H Chí Minh 19 2.1.2 20 2.1.3 22 2.2 2.2.1 2.2.1.1 V 23 23 a lý 23 2.2.1.2 Vai trò & th c tr ng phát tri n kinh t n Qu n Bình Th nh .23 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p vii 2.2.1.3 GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA c kh Qu n Bình Th nh .25 2.2.2 27 2.2.2.1 V a lý 27 2.2.2.2 Vai trò & th c tr ng phát tri n kinh t Hồng, Qu n Bình Th nh 27 2.2.2.3 2.2.3 l c kh o sát 28 Phân tích y u t n giá tr c ng g 30 2.3 B ng th ng kê s li thu th tc c 31 2.3.1 ng Pha u 31 2.3.2 32 2.4 t theo giá th tr u- ng Phan nh Tiên Hồng, Qu n Bình Th nh 34 2.4.1 u 34 2.4.2 35 2.5 So sánh k t qu nghiên c u v t Nhà n qu n Bình Th nh UBNN T.P H 2.5.1 2.5.2 Ch B t Nhà n NH H S CHÊNH L M T TI 35 c qu n Bình Th t th tr c khu v c 35 t Nhà n c ban hành 36 T GI A H M VÀ -QU N BÌNH TH NH 39 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p 3.1 viii Quá trình xây d ng h s GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA u ch nh h m m t ti n c n ng kh o sát 39 3.1.1 nh h s u ch nh di v trí m t ti n ng kh o sát 39 3.1.2 nh h s t gi a h m m t ti u 42 3.1.2.1 H s h m 3m m t ti n 42 3.1.2.2 H s h m 4m m t ti n 44 3.1.2.3 H s h m 5m - m t ti n 46 3.1.2.4 H s h m 6m m t ti n 48 3.1.2.5 H s h m 7m m t ti n 50 3.1.2.6 K t lu n 52 3.1.3 nh h s t gi a h m m t ti 52 3.1.3.1.H s h m c p 2-4m m t ti n 52 3.1.3.2 H s h m 3m- m t ti n 53 3.1.3.3 H s h m 4m m t ti n 54 3.1.3.4 H s h m 6m m t ti n 55 3.1.3.5 H s h m 8m m t ti n 58 3.1.3.6 K t lu n 59 K T LU N VÀ KI N NGH 60 TÀI LI U THAM KH O 61 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p ix GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA DANH M C CÁC T CX CLCL DT KV DT SXD GT GT KCC KHTL TGSD TS TS SS SVTH: HU NH TH DI U VI T T C T t Nghi p x GVHD: TS.NGUY N QU NH HOA DANH M C CÁC B NG BI U Trang Chí Minh 15 31 Hoàng 33 37 37 40 42 SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p H s h m 5m 48 GVHD: NGUY N QU NH HOA m t ti 3.1.2.4 C p 1: (40,782%+39,913% + 40,341%)/3 = 40,345% 6m m tích (m2) 42 164.303.000 72072000 97,43% m2) 63 100% 2,638% 4.333.970 m2) 168.637.000 - 42,738% C p 2: m m2) 56 164.303.000 75.067.000 97,43% m2) 63 100% 2,638% 4.333.970 m2) - SVTH: HU NH TH DI U 168.637.000 44,514% T t Nghi p 49 GVHD: NGUY N QU NH HOA C p 3: 3C- m2) 94,44 166.651.000 72.204.000 110% m2) 108 100% -9,091% -15.150.091 151.500.000 m2) - 47,659% C p 4: 32D, m2) 115,2 166.651.000 66.318.000 110% m2) 94,44 100% -9,091% -15.150.091 m2) - SVTH: HU NH TH DI U 151.500.000 43,774% T t Nghi p 50 GVHD: NGUY N QU NH HOA C p 5: m2) 94,44 166.651.000 66.012.000 110% m2) 109 100% -9,091% -15.150.091 151.500.000 m2) - 43,572% H s h m 6m m t ti n (42,738%+44,514%+47,659%+43,774%+43,572%) / = 44,415% 3.1.2.5 C p1 m m2) m2) - SVTH: HU NH TH DI U 41,7 42 166.112.000 79.287.000 47,731% T t Nghi p 51 GVHD: NGUY N QU NH HOA C p2 m2) 94,44 166.651.000 6.9878.000 110% m2) 108 100% -9,091% -15.150.091 151.500.000 m2) - 46,124% C p3 P.6, Q Bì m2) 99 166.651.000 74.941.000 110% m2) 94,44 100% -9,091% -15.150.091 c m) - SVTH: HU NH TH DI U 151.500.000 49,466% T t Nghi p H s h m 7m 52 GVHD: NGUY N QU NH HOA m t ti (47,731%+46,124%+49,466%) /3 = 47,774% 3.1.2.6 T - - - - 47,774% 3.1.3 nh h s t gi a h m m t ti ng 3.1.3.1.H s h m c p 2-4m m t ti n - 4m (m2) m2) - SVTH: HU NH TH DI U 41,5 41 170.874.000 40.223.000 23,539% T t Nghi p 53 GVHD: NGUY N QU NH HOA Hoàng - 4m m2) 51,8 m2) 41 148.769.000 40.223.000 - 27,037% -4m ( 23,539%+27,037%) / = 25,288% 3.1.3.2 H s h m 3m- m t ti n C p1 tích (m2) m2) 41,5 43 165.874.000 49.740.000 - 29,987% C p2 m2) SVTH: HU NH TH DI U 60 168.933.000 51.142.000 99,6% m2) 67,5 100% T t Nghi p 54 GVHD: NGUY N QU NH HOA 4,02% 678.446 c m2) 169.611.000 - 30,152% -m (29,987% +30,152%) / = 30,069% 3.1.3.3 H s h m 4m m t ti n C p1 Hoàng, m2) 37 172.670.000 61.464.000 97,85% m2) 36,3 100% 2,197% 3.793.975 sau m2) ( - SVTH: HU NH TH DI U 176.464.000 34,831% T t Nghi p 55 GVHD: NGUY N QU NH HOA C p2 m2) 37 164.149.000 61.464.000 97,85% m2) 23,8 100% 2,197% 3.606.749 167.756.000 m2) - 36,639% : (34,831% + 36,639%) / = 35,735 % 3.1.3.4 H s h m 6m m t ti n C p1 P.1, Q Bình m2) m2) SVTH: HU NH TH DI U 23,8 29,8 164.149.000 77.079.000 T t Nghi p 56 GVHD: NGUY N QU NH HOA 97,85% 100% 2,197% 3.606.749 167.756.000 m2) - 45,947% C p2 (m2) 37,5 172.670.000 78.462.000 97,85 m2) 23,8 100% 2,197% 3.793.975 m2) - SVTH: HU NH TH DI U 176.464.000 44,463% T t Nghi p 57 GVHD: NGUY N QU NH HOA C p3 P.3, Q Bình m2) 37.5 167.525.000 78.462.000 97,85% m2) 46 100% 2,197% 3.680.927 m2) ( - 171.206.000 45,829% : ( 45,947%+44,463% +45,829% )/ = 45,413% SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p 58 GVHD: NGUY N QU NH HOA 3.1.3.5 H s h m 8m m t ti n C p1 m2) 51,7 167.525.000 80.912.000 97,85% m2) 46 100% 2,197% 3.680.927 m2) 171.206.000 - 47,260% C p2 m2) 51,7 168.933.000 80.912.000 99,6% m2) 67,5 100% 4,02% 678.446 m2) - SVTH: HU NH TH DI U 169.611.000 47,704% T t Nghi p 59 GVHD: NGUY N QU NH HOA % +47,704%)/2 = 47,482 % 3.1.3.6 K t lu n - -4m - SVTH: HU NH TH DI U T t Nghi p 60 GVHD: NGUY N QU NH HOA K T LU N VÀ KI N NGH Giá - l Tóm l i, vi c tính tốn h s nhi u ch nh c n ph i thu th có th nhìn th ng giá c c a c m t m c giá c cm ts m u khu v c i g n th c t nh ng c n tính p có th n nh t u qu ng h p tính h s m t ti p nh u ch nh h m ng h p KI N NGH H s u ch c ch mang tính ch ng kh o sát nh t i ch nh vào m t kho ng th i gian nh c n có cách tính h s quan tr ng nh t công tác th pháp so sánh ti n hành nh t h s i mang tính xác có m SVTH: HU NH TH DI U th c u ch nh thích h p ph n c ta s d ng ch y Bên c c n ph i luôn c p m c m t k t qu th thuy t ph c v ng vàng T t Nghi p 61 GVHD: NGUY N QU NH HOA TÀI LI U THAM KH O c Quy t nh s -BTC c a B Vi t Nam, ngày Quy ng B Tài Tiêu chu n nh s 295 -BXD ngày c a B Xây D ng Công b su t v n Quy nh s BTC c a B ng B Tài Th i gian s d ng t l tính hao mịn lo i TS c 13/LB-TT Liên B Xây d ng Tài Chính - V t giá ph , QCVN 03: 2009 BXD Quy Chu n K Thu t Qu c gia v phân lo i, phân c p cơng trình xây d ng dân d ng, công nghi p h t ng k thu Ngh -CP - Ngh t khung lo nh c a Chính ph v t ban hành ngày 16 -BTC - ng d n th c hi n Ngh nh -CP c a Chính ph ban hành ngày 06 7575/HD-LS c a UBND Thành ph H Chí Minh ban hành ngày - V vi c hành kèm theo Quy nh s ng d n áp d ng B ng giá lo t ban - a y ban nhân dân thành ph Lu t xây d ng Lu t c c C ng Hòa Xã H i Ch t Nam s xây d ng 10 Pháp l nh giá s 40/2002/PL - ng v Qu c H i, ngày 26 tháng Tài li u t sách 11 k thu ng, Tuy n t 2007 SVTH: HU NH TH DI U tr TS, NXB Khoa h c T t Nghi p 62 GVHD: NGUY N QU NH HOA 12 T.S Hay Sinh, Th.S Tr n Bích Vân, Nguyên Lý i H c Kinh T Thành ph H Chí Minh 13 Nhà Xu t B n Tài chính, Tiêu Chu n Tài Chính Marketing biên d 14 Th.S Tr n Ti Nguyên lý i b ), 2010 Qu c T 2005 on Standars Committee, i H c Kinh T Thành ph H Chí Minh, Tài li u t Internet 15 C n t B Tài Chính http://www.mof.gov.vn 16 C ng th n t B Xây d ng http://www.xaydung.gov.vn 17 Kênh thông tin v 18 H i iH c http://www.batdongsan.com.vn Vi t Nam http://www.vva.org.vn SVTH: HU NH TH DI U ... phân chia di a l c m t ti khung di n tích 30m2 - 60m2, 60m2 - 80m2, 80m 2- 100m2 iv t ti khung di n tích 20m 2- 40m2, 40m 2- 60m2, 60m 2- 80m2 i v i nh c di n tích giá trung bình c ng Ta th ng kê SVTH:... 119,8 80.912.000 15 Tiên Hoàng, P.3, Q Bình 48,6 48,6 79.287.000 16 Hồng, P.3, Q 60 123 51.142.000 17 Hoàng, P.3, Q 37 67 61.464.000 2.4 t theo giá th - n Bình Th nh 2.4.1 ta / m2 kinh doanh, SVTH:... ho c c bi t, giá tr ng ph i g n li n v c bán th u ki n th ng n hình hay ng: giá tr s d ng, giá tr bán tháo hay bu c bán, giá tr tính thu , giá tr b o hi m, giá tr lý, giá tr ng, giá tr th ch