Định giá bất động sản Dé bàn về DG BĐS thì có khá nhiều quan điểm của những người đi trước.Theo Chủ tịch Hiệp hội DG Australia GS.Greg Mc Namara: “Dinh giá giá tri bất động sản là việc x
Cỏc khỏi niệm ChuInng - se s9 9 9 9.9999 9999584 9599ứ 11 1 Bắt động sản - 2-56 ST EEEEE1211 1111112111111 1xx 11 2 Dinh giá bat động sản ese ecsessessecssessessessesseeseeaes 11 1.2 Vai trò và mục dich của định giá bất động sản
Vai trò của định giá bat động sản -2- 5c cseccccec 12 1.2.2 Mục đích của định giá bất động sản 5- 555cc 12 1.3 Nội dung của cụng tỏc định giỏ bất động sản .- ô- 13
DG BĐS là cốt lõi của quản lý giá TT BĐS, vai trò của nó chủ yếu thé hiện ở
Thứ nhất, DG BĐS có thé ước tính giá tri của BĐS trên TT chứng khoán hiện tai, làm cơ sở cho hoạt động quản lý của các nhà quản lý BĐS trong thời kỳ mới.
Thứ hai, quy DG cơ ban trong giao dịch BĐS, mua bán, chuyển nhượng
QSDD thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ ba, xác DG tri TS đảm bảo bằng BĐS thông qua DG BĐS để làm cơ sở cho vay thé chấp ngân hang.
Thứ tu, DG BĐS là cơ sở dé nhà nước thu thuế, phí BĐS, có tác dụng chống thất thu thuế, phí.
Thứ năm, DG BĐS được sử dụng làm căn cứ bồi thường phá dỡ nhà ở.
Thứ sáu, DG BĐS cũng cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp BĐS.
Thứ bay, DG BĐS là nhu cầu của hoạt động kinh doanh như liên doanh, liên kết, khoán DN, sáp nhập DN.
Thứ tám, việc DG BĐS cũng là nhu cầu DG thanh lý TS khi DN phá sản.
1.2.2 Mục đích của định giá bat động sản
DG BĐS phục vụ được cho rất nhiều mục đích, tuỳ thuộc vào đối tượng và các nhu cầu khác nhau của người muốn DG Tuy nhiên, có sáu mục định DG BĐS phổ biến sau đây:
1) Dinh giá chuyển nhượng quyền sở hữu bat động sản
DG chuyền nhượng quyên sở hữu BĐS giúp người có nhu cầu bán BĐS xác DG bán chấp nhận được; giúp người mua xác DG mua chấp nhận được; tạo cơ sở dé trao đôi BĐS với nhau.
2) Dinh giá bat động sản phục vụ mục dich tài chính, tín dụngMục đích DG ở trường hợp này là khi người có QSDĐ phát sinh các nhu cầu
13 về mặt tài chính, vay tin dụng thì họ sẽ can DG BĐS làm cơ sở thé chấp vay vốn;
DG hợp đồng bảo hiểm BĐS.
3) Định giá bất động sản để xác định số tiền thuê theo hợp đồng
Khi người có QSDĐ muốn cho thuê đất thì họ cần DG dé giúp thiết lập giá thuê; thiết lập các điều khoản cho thuê sao cho phù hợp với giá trị của mảnh đất và TT.
4) Dinh giá bat động sản phục vụ đầu tư phát triển BĐS
DG BĐS để so sánh với các cơ hội đầu tư BĐS khác; xác định tính khả thi đầu tư.
5) Định giá bat động sản doanh nghiệp
Các DN cũng can DG BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác DG TT của vốn đầu tư; xác DG trị DN; mua bán, sáp nhập, thanh lý BĐS DN; phương án xử lý BĐS trong quá trình tái cơ câu DN nhà nước DN.
6) Định giá bat động sản theo quy định của pháp luật
Theo quy định của pháp luật, hàng năm cần DG BĐS dé tìm giá tri tính thuế hàng năm cho BĐS; xác DG trị bồi thường khi nhà nước thu hồi BĐS; đánh thuế khi bán, thừa kế BĐS; giá khởi điểm; bán sung công quỹ
1.3 Nội dung của công tác định giá bất động sản 1.3.1 Căn cứ định giá bất động sản
Căn cứ dé DG BĐS dựa vào 3 nhóm nhân t chính, cụ thé:
Thứ nhất, bản thân các yếu tổ của BĐS như: giá trị đóng góp, kết tinh của BĐS; công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng của đó; các yếu tố cau thành của BĐS; vi trí của BĐS và các ảnh hưởng do vi trí của BDS mang lại.
Thứ hai, điều kiện TT như: tính cạnh tranh trên TT và khả năng thay thế của BĐS đó; thực trạng của nền KT và các phân khúc của BĐS; đặc điểm của các lực lượng cung cầu (độc quyên - cạnh tranh, tiêu dùng - đầu tư, ), vv
Thứ ba, căn cứ pháp luật như: các quy định của pháp luật đối với BĐS trong thời điểm hiện tại; các xu hướng thay đối của luật pháp; các quy định đối với công tac DG và mục đích DG.
1.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản
Theo Thông tư 158/2014/TT-BTC về Ban hành Tiêu chuẩn DG Việt Nam số01, 02, 03 và 04 thì có 11 nguyên tắc dé DG, cụ thể như sau:
Nguyên tắc thứ nhất: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
“Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thê cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá tri cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.”
Như vậy có thé hiểu, khi DG BĐS cần phải suy xét đến giá trị cao nhất mà BĐS có thé đạt được dé đưa ra các phán đoán DG, chứ không chi dựa trên giá tri tại thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc này yêu cầu phải xác định rõ các yếu tô sau:
+ Yếu t6 sử dung hợp pháp của BĐS + Yếu tô về các nguồn thu nhập ròng của BĐS + Yếu tổ khả thi về mặt KT của BĐS
+ Yếu t6 về tiêu chuẩn lựa chọn phổ thông của BĐS Nguyên tắc thứ hai: Nguyên tắc cung - cầu
“Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý va đặc điểm kinh tế — xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.”
Nguyên tắc này chỉ ra rang giá của BĐS có thé thay đổi trực tiếp nhưng sẽ không phụ thuộc vào cung và cầu của TT.
Khi sử dụng nguyên tắc này cần đặc biệt lưu ý rằng giá trị của BĐS là giá trị đàm phan hay ép buộc, bên cạnh đó cũng cần lưu ý đến các nhân tố của thé thay đổi cung và cau trên TT.
Nguyên tắc thứ ba: Nguyên tắc thay đỗi
“Giá trị của tài sản thay đôi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành va tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đôi liên tục phản ánh hàng loạt các môi quan hệ nhân quả giữa các yêu tô ảnh hưởng dén giá trị Ban
15 thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá tài sản, định giá viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.”
Căn cứ định giá bat động sản 2 2 2 z+cxerxerxersee 13 1.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản . -2- 5-csecsccec 13 1.3.3 Quy trình định giá bắt động sản -2- 2-5 cscrseccec 17 1.3.4 Các phương pháp định giá bat động sản
+ Cần có cái nhìn tổng quát va tư duy tổng hợp dé có thé ước tính ra các khoản mục khác nhau
Tiêu chuẩn của Nhà nước đối với các tổ chức định giá bất động sản —
Doanh nghiệp định giá bat động sản - - -55¿ 23 1.4.2 Tiêu chuẩn đối với doanh nghiệp cung cấp dịch vu
Theo quy định của Bộ Tài chính: “Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thâm định giá, được thành lập và hoạt đông dưới hình thức công ty cô phan, công ty trách nhiệm hữu hạn (công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên), công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tu ”
Nhu vay, mot “doanh nghiép dinh gia bat động sản” là một DN có những đặc điểm sau:
+ Là DN, có đầy đủ các đặc điểm và chức năng của một DN theo quy định của pháp luật
+ Cung cấp dịch vụ DG BĐS, tư vấn DG và TDG theo quy định của pháp luật
Các hoạt động DG BĐS của DN cho cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân đều phải được ràng buộc bằng các hợp đồng văn bản rõ ràng.
1.4.2 Tiêu chuẩn đối với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
Thứ nhất, đáp ứng đủ tất cả các quy định của pháp luật về quy định thành lập doanh nghiệp nói chung.
Luật Doanh nghiệp quy định:
“Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam, trừ các trường hợp sau:
- Cơ quan nhà nước, đơn vi lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dung tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
- Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vi thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, ha sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vi thuộc Công an nhân dân Việt Nam;
- Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại điện theo uỷ quyền dé quan lý phan vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
- Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mắt năng lực hành vi dân sự;
- Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bi Toà án cam hành nghề kinh doanh;
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.”
Thứ hai, t6 chức phải có ít nhất từ ba người có thẻ thâm định do Bộ Tài chính cấp phép Trong đó bắt buộc người đại diện trên pháp luật của công ty phải là người có thẻ thâm định.
Tiêu chuẩn đối với cá nhân hành nghề 2- 5+ 24 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bat động sản
Theo Điều 34 Luật giá 2012 dé được cấp thẻ TD về giá hành nghề trong lĩnh vực giá thì tiêu chuân DGV về giá phải có các điều kiện sau:
“- Có năng lực hành vi dân sự.
- Có phâm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
- Có bang tot nghiệp đại hoc, sau dai học chuyên ngành vat giá, thâm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thâm định giá do các tổ chức dao tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
- Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.
- Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thâm định giá do cơ quan, tô chức có chức năng đảo tạo chuyên ngành thâm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thâm định giá; b) Người đã có băng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế — kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thâm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao dang chuyên ngành thẩm định giá.
- Có Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.”
Bên cạnh các yêu cầu về luật pháp thì còn có các yêu cầu về mặt đạo đức, bởi lẽ kết quả sau khi DGV tính toán ra sẽ anh hưởng rất nhiều đến các khách hàng và tổ chức có nhu cầu DG Hậu quả của việc sai lệch trong công tác DG trong trường hợp xấu nhất chính phải trả giá trước pháp luật.
Tiêu chuẩn Việt Nam số 01: 158/2014/TT-BTC về những quy tắc đạo đức hành nghề DG, ghi rằng: “Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thâm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn, trung thực, khách quan của kết quả thâm định giá trước pháp luật, khách hàng và bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thâm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thâm định giá.”
Van dé nay sẽ được làm rõ hơn khi phân tích các nhóm nhân té ảnh hưởng đến công tác DG BĐS.
1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bat động sản 1.5.1 Các nhân tố chủ quan
DGV là người trực tiếp tham gia vào công tác DG và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả đầu ra của quá trình này, vì vậy việc xếp DGV lên đầu tiên trong các yếu tô chủ quan ảnh hưởng đến công tác DG BĐS là điều hoàn toàn dễ hiéu.
Một DGV bên cạnh các yêu cầu về năng lực chuyên môn cao, có kiến thức đa mang, dày dặn kinh nghiém, thi cũng cần có các yêu cầu về đạo đức Một DGV cần phải có phâm chat đạo đức tốt: trung thực, công bằng, chính trực, không dé bị mua chuộc, không tư lợi cá nhân
Bởi chi cần DGV cố ý nâng giá BĐS lên cao hay có ý hạ giá bất động xuống thấp cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng DG nói chung và ảnh hưởng gifan tiếp đến quyền lợi khách hàng, các bên liên quan nói riêng.
Mỗi một BĐS sẽ có các đặc tính riêng và phù hợp với các cách tiếp cận riêng.
Tương tự, đối với mỗi phương pháp DG khác nhau cũng sẽ có ưu điểm, nhược điểm và đối tượng áp dụng khác nhau Vì vậy, chỉ khi DGV lựa chọn ra được phương pháp DG phù hợp với BĐS thì mới có thé DG được chính xác nhất giá trị mà BĐS
Chang hạn như khi DG một BĐS không có công trình trên đất thì phương pháp DG tối ưu nhất là phương pháp so sánh Nếu sử dụng các phương pháp khác sẽ không đủ dữ liệu dé tính toán, kết qua tính ra cũng không chính xác do thiếu dữ liệu.
3) Kho dữ liệu bat động sản
Cho dù đã có một DGV đạt chuẩn và một phương pháp DG thích hợp cũng sẽ là dư thừa nếu không có các dữ liệu phục vụ công tác DG Việc xây dựng và phát triển một kho CSDL là điều cực kì quan trọng thúc đây công tác DG diễn ra được nhanh chóng, mượt mà hơn Dé có một kho thông tin chất lượng thì cần đảm bảo các tiêu chí: độ tin cậy cao, đa dạng, chính xác, cập nhật thường xuyên.
Kho dữ liệu nếu như quá cũ hoặc quá ít thông tin thì DGV sẽ không thé nào tìm được các con số thích hợp nhất cho với BĐS cần DG Từ đó khiến mức giá đưa sẽ không đúng với thực tế của TT.
Quy trình DG sé ít nhiều dẫn đến các sai khác về kết qua DG BĐS.
Từ 6 bước DG tiêu chuẩn các công ty, đơn vi DG sẽ tự đúc kết cho mình một quy trình tổ chức thực hiện DG khác nhau, tuỳ vào đặc điểm của mỗi đơn vị, tô chức sẽ có một quy trình phù hợp với nguồn lực và năng lực.
1.5.2 Các nhân tố khách quan
1) Môi trường pháp luật và các chính sách của Nhà nước
BĐS luôn được quản lí chặt chẽ dưới sự giám sát của Nhà nước và hệ thống các chính sách, các văn bản pháp luật Khi Nhà nước ban hàng một chính sách mới hay một quy hoạch mới, kế hoạch sử dụng đất mới sẽ ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS trên TT Chính vì vậy pháp luật và hệ thống các chính sách của Nhà nước là yếu tố ảnh hưởng không thé không ké đến ở đây.
2) Điều kiện kinh tế xã hội
Bên cạnh pháp luật thì điều kiện KT XH cũng ảnh hưởng không nhỏ đến công tác DG Khi KT XH phát triển, đời sống người dân được nâng cao, từ các nhu cầu cơ bản “ăn no mặc âm” họ sẽ dân chuyên sang “ăn ngon mặc đẹp”, xu hướng nhà ở
Công ty Tham định giá và Tư van Việt Nam (VNVC)
Công ty Thâm định giá và Tư vấn Việt Nam (VNVC) bắt đầu hoạt động từ năm 2013 VNVC là một công ty định giá chuyên nghiệp, chuyên về TDG va bán dau giá TS.
Về TT, các địa điểm hoạt động của công ty trải dài từ Bắc vào Nam và lan rộng khắp đất nước, chiếm 53/64 tỉnh thành của Việt Nam.
Về mặt nhân sự, công ty có 01 phòng DG, phòng DG của VNVC có cả thay 20 người Trong đó, tất cả các cán bộ đều đạt trình độ cử nhân đại học chính quy, và có 5 người có trình độ thạc sĩ Các chuyên viên đều xuất thân từ các ngành học phù hợp với công việc Phòng DG của VNVC hiện nay đang có 07 cán bộ DG được cấp thẻ DG.
Tại VNVC, từ sáu bước DG được bộ Tài chính quy định, công ty đã nghiên cứu và phát triên thành quá trình DG BĐS được chia làm tám bước.
Sơ đồ 1.2 Quy trình tiến hành DG BĐS ở VNVC
TIẾP NHẬN YÊU CẦU ĐỊNH GIÁ '
PHAN TÍCH HO SƠ BĐS ị
LẬP KẾ HOẠCH ĐỊNH GIÁ ị
KHẢO SÁT HIEN TRẠNG, THU THẬP THONG TIN BĐS Ỉ
LÊN KẾT QUẢ SƠ BỘ ị
KIEM SOÁT CHẤT LƯỢNG BAO CAO, CHUNG THU ĐỊNH GIÁ |
TRAO ĐỔI, PHAN HOI TIẾP NHẬN Ý KIEN KHÁCH HÀNG |
HOÀN THÀNH HỖ SƠ ĐỊNH GIÁ '
Công ty đã làm khá tốt trong công tac DG: luôn nắm bắt và cập nhật các biến động của môi trường pháp luật, áp dụng đa dạng các phương pháp DG BĐS, sang lọc thông tin kĩ lưỡng từ nhiều nguồn dữ liệu, và đáng nhắc đến hơn cả là công ty
30 đã xây dung được một quy trình DG với tám bước làm việc.
Bên cạnh các mặt tốt thì vẫn tồn tại các mặt hạn chế:
+ Các thông tin về BĐS vẫn còn mơ hồ, chưa mô tả rõ ràng + Khâu kiểm soát chất lượng vẫn còn rời rạc, thiếu tính liên kết và liền mạch
+ Các thông tin tham khảo đa số còn lay từ trên internet nên độ xác thực còn chưa cao
Bài học cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực (NIATD) Ác HH HH HH HH Hà Hà Hà HH HH nh HH như 30
Dựa trên cơ sở phân tích và quan sát những hoạt động, trải nghiệm DG BĐS của ngành nói chung và của hai công ty Lotus Vfi và VNVC nói riêng, NIAD đã từ đó đúc kết ra những chú ý và bài học cho mình.
Một là không ngừng boi dưỡng và tuyển dụng các nhân lực có chuyên môn cao Bên cạnh việc gia tăng số lượng DGV cũng cần nâng cao chất lượng của chuyên môn kiêm định Cần tổ chức thêm các buổi workshop trao đổi kiến thức chuyên sâu và liên kết cùng các DN khác cùng ngành, thúc đây trao đối cán bộ dé có cái nhìn đa chiều về công tác DG.
Hai là đảm bảo nguồn thông tin được uy tín Đến nay vẫn tồn tại tình trạng các DGV tự đi dò hỏi, tìm thông tin ở các nguồn không chính thống khiến kết quả DG bị giảm sút độ chính xác Vì lẽ đó phải xây dựng được một kho dữ liệu “sạch” chắt lọc tỉ mi, giữ cho chất lượng của kết quả DG ở mức chính xác nhất Dé làm được điều đó các DN trong nghành cần triển khai hợp tac để mở rộng nguồn dữ liệu và trao đôi thêm các kinh nghiệm tích luỹ, làm đòn bay cho ngành DG có thé phát triển hơn trong tương lai.
Ba là cần kết hợp nhiều phương pháp DG vao trong quá trình DG BĐS Một phan dé tránh phụ thuộc vào một phương pháp nào đó quá nhiều Một phan là dé tránh cho kết quả thu được khi chỉ áp dụng một phương pháp còn tồn đọng các thiếu sót, đảm bảo kết quả đầu ra được tối ưu.
Bốn là phải định kỳ kiểm tra giám sát lại quy trình làm việc và hoạt động của bộ phận DG Đề ra các khoảng thời gian cố định để điều chỉnh và tối ưu lại quy trình tiến hành DG BĐS sao cho phù hợp với thời thế, đồng thời khắc phục những điểm chưa tốt và phát huy nhiều hơn những điểm đang là thế mạnh.
THỰC TRANG CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY
CO PHAN ĐẦU TƯ VA PHÁT TRIEN NGÂN LỰC (NIAD) 2.1 Giới thiệu Công ty Cé phần Dau tư va Phát triển Ngân Lực (NIAD) 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
1) Về Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực + Tên công ty: Công ty Cổ phan Đầu tư và Phát triển Ngân Lực / Ngan luc
Investment and development joint stock company
Hình 2.1 Logo Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực
+ Trụ sở chính: Tang 6, Tòa nhà BIDV, 263 Cầu Giấy, P.Dịch Vong, Q Cầu
Giấy, Hà Nội, Việt Nam
+ Web: nganluc.vn - Email: hotro@nganluc.vn
+ Mã số thuế/Mã số DN: 0102306332 + Giấy phép kinh doanh số : 0102306332 cấp ngày : 28/07/2007 bởi Cục Thuế
Thành phô Hà Nội - Người đại diện : ông Hà Trung Nghĩa
+ Về cơ cấu tô chức gồm có: Ban giám đốc, Ban điều hành, Ban kiểm tra,kiểm soát chất lượng, Khối hỗ trợ, Khối kinh doanh và các đơn vị thành viên khác
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cau tô chức Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực
KHOI HO TRO KHOI KINH CAC DON VI ( \ BAN KIEM TRA, KIEM
DOANH THANH VIEN i SOAT CHAT LUGNG
(Nguồn: Công ty Cổ phan Đầu tư và Phát triển Ngân Lực)
Trong đó Ban kinh doanh thuộc Khối kinh doanh gồm Phòng DG 1, Phòng DG 2 và Phòng quản lý CSDL giá Hai phòng DG của NIAD chủ yếu DG các BĐS và các loại máy móc, thiết bị Các khách hàng chủ yếu của công ty là các tô chức, DN, ngân hang và các cá nhân có nhu cầu DG TS.
Mỗi phòng DG bao gồm chín người, một trưởng phòng, một phó phòng và bay chuyên viên DG Các thành viên đều có trình độ Đại học, được dao tạo ở các khối ngành đúng với công việc DG (quản lí đất dai, DG, KT xây dung, BDS ), trong đó có có 6/18 người là hoc vi thạc sĩ, còn lại 12/18 người là cử nhân chính quy 6/18 chuyên viên thuộc bộ phận DG của NIAD đã có thẻ TD do Bộ Tài chính cấp, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của ngành.
Các nhân sự tại bộ phận DG đều là những người có nhiều kiến thức ở các lĩnh vực liên quan (kế toán, đấu thầu, ngân hàng, chứng khoán ) Các nhân sự chủ chốt đều có thâm niên trong ngành, đa số mọi người đã từng có kinh nghiệm công tác ở công ty khác trước khi đến với NIAD.
Bảng 2.1 Hồ sơ nhân sự chủ chốt
TTỊ Họ và tên Chuyên môn/Nghiệp vu Đơn vị đã công tác
- Kỹ sư trường Đại học Thuỷ Lợi |- Công ty Pepsi Co Việt : Nguyễn | - Chứng chi Thâm định viên về | Nam
Trường Sơn | Giá do Bộ tài chính cấp - Công ty CP Đầu tư và
- Thẻ TDV về giá (VII13.941) Phát triển Ngân Lực
- Cử nhân KT: Đại học KT Quốc | ˆ Ngân hàng NN và PINT
Dân — Tông công ty vàng
2 Nguyễn - Chứng chỉ kế toán trưởng, chứng te ahaa Quan
Dinh Dé | chi tín dụng ngân hàng, chứng chi | ' môi giới và đầu tư chứng khoán _ |~ Công ty CP Dau tư và - Thẻ TĐV về giá(IX14.1088) — | Phat triên Ngân Lực
- Cử nhân KT: Học viện tài chính
3 Hoàng Văn | - Chứng chi Tham định viên về | - Công ty CP Đầu tư và
Thiện Giá do Bộ tài chính câp Phát triên Ngân Lực
- Thẻ TDV về giá (XIII13.989)
- Cử nhân KT: Học viện tài chính
- Chứng chỉ Thâm định viên về |- Công ty TNHH Kiểm Nguyễn Giá do Bộ tài chính cấp Toán VACO Đức Giang | - Chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ | - Công ty CP Đầu tư và đâu thâu Phát triên Ngân Lực
- Thẻ TDV về giá (XI16.1483)
- Cử nhân KT: Đại học KT Quốc | Công ty CP Định giá và
Dân Đầu Tư Việt s Lương - Chứng chỉ kế toán trưởng - Công ty Tham định giá
Xuân Phong | - Chứng chỉ kiêm toán viên Đông Bac
- Bằng thạc sĩ Kế toán - Thẻ TDV về giá (X15.1372)
- Công ty CP Đầu tư vàPhát triển Ngân Lực
- Cử nhân KT: Đại học KT Quốc
Dân - Công ty Thâm định giá
6 | La Mạnh Tú | - Các khoá học ngăn han của hiệp hội TĐG Việt Nam
- Thẻ TDV về giá (XIV19.2288)
- Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ngân Lực
(Nguồn: Công ty Cổ phan Đầu tư và Phát triển Ngân Lực)
2) Về quá trình hình thành và kết quả hoạt động những năm gần đây
Bắt đầu đi vào hoạt động vào tháng 7 năm 2007, đến nay NIAD đã có 16 năm hoạt động trong nghề.
Trong suốt khoảng thời gian đó, NLAD đã thực hiện DG cho hon 15.000 TS (75% là BĐS, 10% là các máy móc thiết bị, 8% là phương tiện vận tải, 7% còn lại là các dự án đầu tư BĐS và các TS trong tương lai).
Sơ đồ 2.2 Kết quả hoạt động của NAID những năm gần đây
OD) May móc thiết bị
Oo Các dự án đầu tư
(Nguồn: Công ty Cổ phan Đầu tư và Phát triển Ngân Lực)
Trong đó, các BĐS đã được DG đã phần được sử dụng cho mục đích vay vốn ngân hàng, thanh lý TS Khách hàng đa số là cá nhân, nhà đầu tư, các công ty (tổ chức) nắm giữ TS.
Hau hết các TS BĐS mà công ty đã DG đều sử dụng phương pháp so sánh đối
35 với TS là nhà ở và đất đai là chính; sử dụng kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí dé DG đối với TS là các công trình xây dung; sử dụng kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp dòng tiền chiết khẩu đối với TS là sàn thương mại dịch vụ của DN cho thuê.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bat động sản 56 k0) 0186
1) Củng cố chất lượng đội ngũ bộ phận định giá
NIAD sở hữu cho minh hai phòng DG với tổng số nhân sự lên đến 18 người, mọi người đều trải qua các bài kiểm tra đủ để khăng định kiến thức và chuyên môn của họ.
+ Chỉ có 6 trong tổng số 18 người đạt học vi thạc sĩ, còn lại là trình độ cử nhân + Chỉ có 6 trong tông số 18 người đã có thẻ TD do Bộ Tài chính cấp
Trên thực tế đây là một tỷ lệ khá thấp, công ty kì vọng thời gian tới số cán bộ dat học vi thạc sĩ phải chiếm 50% tổng số nhân sự, số chuyên viên có thẻ TD cũng phải đạt con số 50% Để làm được điều đó, NIAD cần có các kế hoạch đào tạo và mở rộng đội ngũ cho bộ phận DG.
Trong thời gian tới, công ty cần tổ chức các khoá học bồi dưỡng, các đợt tập huấn, cử nhân viên đi công tác tại các địa phương dé có thêm các góc nhìn thực tế hơn về ngành DG Công ty cũng cần tích cực tổ chức các hội thảo chuyên ngành, mời các chuyên gia trong và ngoài nước về dé chia sẻ thêm kiến thức.
Ngoài ra, đội ngũ DGV của công ty cũng cần tích luỹ thêm kiến thức ở các lĩnh vực khác ngoài kiến thức chuyên môn dé phục vụ cho công tác DG (xây dựng, phong thuỷ, kiến truc, ) Dé bu dap được các lỗ hồng đó, nội bộ các phòng ban cũng cần có sự cố gắng thay đổi, ví dụ như tổ chức các buổi workshop vào cuối tuần dé từng người có thé chia sẻ với nhau về các khó khăn và các kĩ năng mà minh có được, các kiến thức thú vị mà ít ai biết đến, tập thể cùng nhau thảo luận và trao đổi dé cùng nhau tiến bộ.
Cùng với các hoạt động đào tạo, công ty cũng phải chú ý đến đời sống tỉnh thần và khuyến khích tinh thần của các cán bộ nhiên viên tại đây Cần ra các chính sách cụ thể về quyền lợi và lợi ích của mọi người dé họ lay đó làm tiền đề nỗ lực, một tô chức chỉ trở nên vững mạnh khi các cá nhân biết cùng nhau cố găng Kết hợp tổ chức các đợt thi đua, khen thưởng, phát động các phong trào làm mới phương pháp ÐG
Tiếp theo đó là việc mở rộng hệ thống nhân viên Hiện nay mỗi phòng DG chi có 09 thành viên, ban quản lý có thể suy nghĩ đến việc tuyên thêm 2-3 thành viên vào đội ngũ, hoặc thậm chí có thé tổ chức sắp xếp thêm một phòng DG thứ 3 Việc tăng thêm nhân sự là cần thiết, nhăm đảm đáp ứng kịp thời tiến độ công việc.
2) Thắt chặt đầu vào của các nguồn dữ liệu
Hiện nay, công tác DG ở Ngân Lực van đang tồn tại một van đề đó là mỗi lần sử dung một phương pháp DG khác nhau lại cho ra các kết quả khác nhau. Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân chính:
+ Các nguồn dữ liệu chưa chính xác + Trình độ của DGV còn yếu kém
Về phía nguyên nhân của DGV, công ty đã có các đề xuất dé nâng cao nghiệp vụ như phan trình bày trên.
Còn về phía nguyên nhân nguồn dữ liệu sơ cấp & thứ cấp, thì công ty cần có các biện pháp siết chặt lại khâu quản lí và thu thập dữ liệu NIAD có thé thành lập các tổ công tác viên tại địa phương, chuyên phụ trách việc điều tra tình hình thực tế, giữ liên lạc với các văn phòng môi giới để nắm bắt được các thông số chính xác nhất Cần phải biết, nguồn tin từ các nhà môi giới là nguồn thông tin cực kì chất lượng, bởi những người này là những người hiểu rõ các BĐS tại địa phương đó nhất. Đối với nguồn thông tin trên internet thì cần phải chat lọc kĩ lưỡng, đối chiếu cặn kẽ với các thông tin giao dịch trên TT Bởi internet là nơi mà bất kì ai cũng có thé trở thành một nguồn phát thông tin, các thông tin nơi này nhiều vô kế và cũng không có một đơn vi cơ quan nào có thé đứng ra đảm bao rang chúng chính xác. Đối với các BĐS so sánh thì cần phải lựa chọn các BĐS có các điểm tương đồng về vị trí địa lí, tình trạng pháp lí, thời điểm phát sinh giao dịch, Các thông trên cần phải cập nhật liên tục, đầy đủ và sát với BĐS cần DG nhất có thé Các sai lệch về BĐS so sánh sẽ ảnh hưởng trực tiêp đến mức giá tính toán ra của BĐS cần ĐG. Đối với những nguồn tin về lấy chi phí: đơn giá vật liệu, định mức của cơ quan Nhà nước, thông tin tham khảo kiến trúc sư, nhà thầu thì người DG cần hết sức sát sao theo dõi biến động của nền KT, vì giá cả sẽ thay đối liên tục theo thời gian, lạm phát, thuế cộng với ảnh hưởng đến từ các môi trường vi mô và vĩ mô.
Bên cạnh việc tự mình thu thập dữ liệu, công ty cũng có thể thuê một bên thứ ba có chuyên môn cao (outsource) cung cấp dit liệu cho mình Trên TT có rất nhiều công ty chuyên làm về mang dữ liệu và phân tích (data analysis), đây cũng là một loại hình dịch vụ rất được ưa chuộng trong các năm gần đây về tính ứng dụng cao và độ tiện lợi Công ty hoàn toàn có thể cân nhắc sử dụng dịch vụ này.
3) Nâng cấp hệ thống quản trị Ở NIAD hệ thống dữ liệu còn cũ và chưa có tính cập nhật Cơ sở vật chất chưa thé đáp ứng được khối lượng công việc dẫn việc cập nhật các thông tin về kho
CSDL còn rất chậm CSDL còn chưa đồng bộ và có tinh thời sự, chưa theo kip với biến động của TT.
Nguyên nhân của hiện tượng này là do hệ thống máy móc của công ty vẫn còn các trục trặc về hệ thống, khiến tiến độ công việc của các nhân sự bị trì trệ, lâu dần khiến cho công việc bị dồn ứ, tích luỹ lại lâu ngày gây ra sự chậm trễ.
Cụ thé là hệ thống lưu trữ hồ sơ đang bị quá tải, các dữ liệu cũ quá nhiều, mỗi khi thêm các bộ hồ sơ, đữ liệu mới thì thường có hiện tượng giật, lag Nếu muốn vận hành trơn tru thì cần phải xoá bớt các dữ liệu cũ, điều này có thé gây thất thoát thông tin khách hàng.
Việc đầu tiên NIAD cần làm là tinh lọc kho dữ liệu, các CTTDG chỉ có hiệu lực trong vòng 02 năm, vậy nên các hồ sơ lưu trữ quá 5 năm nên lược bỏ hoặc lưu trữ ở các dạng khác Hiện tại xu hướng lưu trữ trên đám mây đang cực kì được ưa chuộng, người dùng sẽ đăng tải các thông tin muốn lưu trữ lên một không gian ảo.
Cách làm này hoàn toàn trực tuyến, không chiếm dụng dung lượng bộ nhớ thiết bị truy cập Độ bảo mật của các dam mây dtr liệu cũng được dam bảo chặt chẽ bởi các nhà phát hành, tuy nhiên dé có thé sử dụng không giới hạn thì người dùng phải trả phí, nhưng mức phí không hề cao Cho nên NIAD hoàn toàn có thể áp dụng biện pháp này dé giảm sức nặng cho hệ thống cơ sở vật chất của mình.
