CƠ SỞ VỀ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát chung về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con người sáng tạo ra.Tài sản là của cải vật chất dùng và mục đích sản xuất hay tiêu dùng.Tài sản bao gồm nhiều loại,tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.Nhìn chung các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bât động sản và động sản.Hình thức phân chia này đã có từ hàng nghìn năm nay từ thời La Mã cổ đại và được ghi vào bộ luật La Mã Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 được thông qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự
2005) quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”.Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai.Nhứng vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức,chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lừng giá trị ( căn cứ vào số lượng,chất lượng của đất đại đó ).
- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của gánh xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nahf nghỉ di động trên xe lăn trên xe không phải là BĐS mà là các động sản hay công cụ lao động ).
+ Các công trình gaio thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trinhg nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối.
+ các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định. Định nghĩa trên đã bao trùm hầu hết các loại bất động sản,yaoj ra sự thống nhất trong cả nước,giúp cho người dân một cách đúng đắn nhất về bất động sản,góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản tuân theo các quy định các quy định về bất động sản kể trên.
Thứ nhất: mỗi bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm
Do bất động sản luôn luôn gắn liền với đất đai , mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Bên cạnh đó yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…và chính các cách tiếp cận này đã tạo ra giá trị cho bất động sản hay nói cách khác yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích của bât động sản mang lại
Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản thì phải dự tính được các thay đổi này để đánh giá một cách chính xác giá trị của bất động sản đó Đồng thời, khi đầu tư bất động sản phải biết tạo lập vị trí cho bất động sản như phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng,cơ sở kỹ thuật.
Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể Và nó được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không bằng nhau, thông thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải nghiên cứu, dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý để tránh lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay thay đổi bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do bất động sản có vị trí cố định nên không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản và làm giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với giá trị của nó.
Thứ tư: tính dị biệt của bất động sản
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc,đều có yếu tố riêng biệt Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác biệt của lô đất , khác nhau về thiết kế, kết cấu, về cảnh quan, hướng Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng
Thứ năm: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Mỗi quốc gia, mỗi dân tộc có phong tục tập quán khác nhau mà nhu cầu về bất động sản lại chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán thị hiếu va tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau thì nó có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ về công dụng, đặc tính từ đó tạo nên giá trị khác nhau của mối bất động sản Sự ra đời hay sự hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia Bất động sản là loại tài sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các bất động sản liền kề và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội Do vậy khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tính toán được sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản với nhau và với ảnh hưởng của bất động sản với điều kiện kinh tế môi trường xã hội
Thứ bẩy: bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn
Do bất động sản bao gồm có đất và công trình xây dựng mà trong khi đó đất có giá trị rất cao và chi phí xây dựng cũng lớn nên bất động sản có giá trị rất lớn
Vì vậy muốn đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn như vậy mới đủ thời gian thu hồi vốn bên cạnh đó phải huy động được từ nhiều nguồn vốn khác nhau để đủ vốn tập trung đầu tư dứt điểm, tập trung.
Thứ tám: hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
Giá trị, giá cả và các yếu tố ảnh hưởng tới BĐS
1.2.1 Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra
200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu.
Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.
Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
1.2.2 Giá cả bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm, phân loại giá cả BĐS:
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình.
Định giá bất động sản
1.3.1 Khái niệm định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh).
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore). Định giá BĐS. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
1.3.2 Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan.
Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
1.3.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường,mọi hoạt động kinh doanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị.Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiêm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường.Chính vì vậy,định giá giá trị BĐS rất quan trong trong các quyết định mua – bán,cho thuê,, bảo hiểm,đền bù khi Nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất, đầu tư,thừa kế.
1.3.4 Căn cứ định giá BĐS
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS Đất : quy mô, vị trí mảnh đất.
Vật liệu xây dựng : số lượng, chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lương lao động tham gia tạo dựng bất động sản. Đó chính là những chi phí để tạo BĐS, là căn cứ để đánh giá theo phương pháp chi phí.
- Chi phí cơ hội để tạo ra BĐS ; chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS chính là việc sử dụng cao nhất, tố nhất BĐS nó phản ánh giá thị trường của BĐS.Nghĩa là BĐS được sử dụng hợp lý cả về kỹ thuật,pháp lý, kinh tế để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu.Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỷ lệ vốn hóa, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân.Giá trị của BĐS bị tác động cảu nhiều yếu tố.Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác động trực tiếp vào giá cả BĐS, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến động của các nhân tố có tác động tiêu cực hay tích cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến BĐS.
- Căn cứ vào sự phù hợp của BĐS và đóng góp của BĐS.yếu tố này thể hiện sự phù hợp của mục đích đàu tư và mục đích sử dụng : thể hiện qua sự phù hợp của chính BĐS với các BĐS xung quanh,môi trương xung quanh tạo ra sự hài hòa về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể, thể hiện trong mối quan hệ cấu thành nên BĐS và sự đóng góp của chính BĐS trong việc làm tăng giá trị BĐS xung quanh và ngược lại.
- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của BĐS.Giá trị của BĐS phụ thuộc vào quy mô, số lượng các bộ phận cấu thành nên công trình.BĐS sẽ có giá trị nhất khi tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên BĐS đạt được tỷ lệ tối ưu.
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của BĐS.Việc phân tích khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và câu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BDS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH Á ÂU
Giới thiệu về Công ty cổ phần giám định và thẩm định Á Âu
2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển
Công ty định giá á âu là một trong số những doanh nghiệp giám định, thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt nam, được thành lập theo các văn bản dưới đây:
-Nghị định số: 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định của chính phủ về thẩm định giá.
-Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103018201 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 29 tháng 06 năm 2007.
-Quyết định số:2971/QĐ-BTC ngày 31/08/2006 của Bộ trưởng Bộ tài chính về cấp thẻ thẩm định viên về giá.
Công ty định giá á âu áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001 :
2000 trong quản lý và điều hành hướng về Khách hàng
Công ty định giá á âu đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về rào cản pháp lý, nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, được đặt ra đối với một Doanh nghiệp chuyên nghiệp.
Công ty định giá á âu liên tục củng cố hoàn thiện và cải tiến mọi hoạt động của Công ty theo nguyên tắc: Độc lập – Trung lập – Khách quan tuân thủ phương châm phục vụ: Chính xác – Trung thực – Kịp thời nhằm thoả mãn các yêu cầu chính đáng của khách hàng.
Công ty định giá á âu có đội ngũ cán bộ giám định viên, thẩm định viên chuyên nghiệp, năng động, thạo nghề và sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu chính đáng của khách hàng.
Công ty định giá á âu hoạt động độc lập – chuyên nghiệp, nhiều năm tích luỹ kinh nghiệm trên cơ sở khoa học, phân tích và nghiên cứu ứng dụng có hiệu quả các phương pháp pháp luật qui định, cũng như sử dụng những phương pháp phù hợp thực tế với từng đặc tính tài sản giám định, thẩm định giá.
2.1.2 Giới thiệu chung về công ty
Tên công ty :Công ty cổ phần giám định và thẩm định á- âu
Trụ sở chính:P310 TT Ban Vật Gía Chính Phủ- Phường Cống Vị- Quận
Ba Đình- TP Hà Nội Điện Thoại:04.62734005
- Dịch vụ thẩm định giá
- Dịch vụ cung cấp thông tin kinh tế
- Dịch vụ tổ chức bán đấu giá tài sản
- Dịch vụ tư vấn đầu tư, quản lý kinh doanh
Mục đích thẩm định giá:
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
- Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức hoạt động của doanh nghiệp
- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
- Mua bán chuyển nhượng, , bảo lãnh vay vốn ngân hàng
- Hạch toán kế toán, hoặc chuyển nhượng
- Xử lí tài sản trong các vụ án, tranh chấp tài sản
- Chứng minh tài sản để hợp tác lao động, du học
2.1.3 Giới thiệu năng lực chuyên môn của đơn vị và bộ máy điều hành
1 giới thiệu về đơn vị
Tên đơn vị: Công ty cổ phần giám định và thẩm định giá á- âu
Trụ sở chính: P 310 TT Ban Vật Gía Chính Phủ- Phường Cống Vị - Quận Ba Đình- Hà Nội Điện thoại:04.62734005/ 04.3996 3819Fax: 04.62734005
Số tài khoản : 10014999 tại Ngân hàng Dầu khí Toàn cầu- CN Kim Mã
Cơ cấu công ty: Bộ phận quản lý, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bộ phận khác.
Số lượng cán bộ- nhân viên: 11 người
Chi nhánh Công ty tại TP Hồ Chí Minh
12/7 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 19, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh Điện thoại: 08 3840 7979 Fax: 08 38401927
Chi nhánh công ty tại khu vực Miền Trung- Tây Nguyên
Số 33 Tôn Thất Tùng, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng Điện thoại: 0511.6 252625
Chi nhánh Công ty tại TP Bắc Ninh
105 Nguyễn Gia Thiều, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Điện thoại: 0241.224 0179 Hotline: 0912.072.070
Email: aecbacninh@aecontrol.com.vn
2.1.4 Giới thiệu lãnh đạo đơn vị
1 Họ và tên : Ông Ngô Cao Tùng
Chức danh : Chủ tịch HĐQT
Trình độ học vấn : Cử nhân Luật- Quản trị Doanh nghiệp
2 Họ và tên : Bà Ngô Thị Thủy Liên
Chức danh : Phó Chủ tịch HĐQT Kiêm Tổng Giám đốc
Trình độ học vấn : Cử nhân Luật
3 Họ và tên : Bà Phan Thị Thu Hoài
Chức danh : Thành viên HĐQT
Trình độ học vấn : Cử nhân Kinh tế
B Ban giám đốc công ty
1 Họ và tên : Bà Ngô Thị Thủy Liên
Chức danh : Tổng giám đốc
Trình độ học vấn : Cử nhân Luật
Thẩm định viên về giá số IV 06187 do Bộ Tài Chính cấp ngày 21/08/2006 Đấu giá viên:Số 317/ TP – ĐGV do Bộ Tư Pháp cấp ngày 04/01/2008
2 Họ và tên : Bà Ngô Thị Thu Thủy
Chức danh : Giám đốc khu vực phía Nam
Trình độ học vấn : Cử nhân Luật
3 Họ và tên : Bà Nguyễn Hồng Minh
Chức danh : Giám đốc Tài Chính
Trình độ học vấn : Cử nhân Kinh tế
Công ty cổ phần giám định và thẩm định á- âu
Giám đốc khu vực phía Nam
Bộ phận bán đấu giá tài sản
Bộ phận tư vấn và hỗ trợ DN
Bộ phận bán đấu giá tài sản
Thực trạng công tác định giá bất động sản ở Công ty cổ phần giám định và thẩm định Á Âu
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định Á Âu
Việc định giá tài sản của CTCP giám định và thẩm định á âu căn cứ vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành, bao gồm:
1.Nghị định số: 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định của chính phủ về thẩm định giá.
2.Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103018201 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 29 tháng 06 năm 2007.
3.Quyết định số:2971/QĐ-BTC ngày 31/08/2006 của Bộ trưởng Bộ tài chính về cấp thẻ thẩm định viên về giá.
4 Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá
5 Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC Ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ
6 Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC Ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV về giá
7 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 1)
8 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
9 Thông tư 7/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ- CP
11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất Đai
12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và Khung giá các loại đất
13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất
14 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2005/NĐ-CP
15 Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
16 Luật Kinh Doanh BĐS năm 2006
18 Chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam.
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành.
Như vậy liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trường…và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và cong nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá Trong quá trình định giá đòi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một các linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất
2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản
Với vị thế là một doanh nghiệp trẻ tuy nhiên các hợp đồng định giá của công ty định giá á âu đa dạng và phong phú, với các tài sản thẩm định là các BĐS, doanh nghiệp, máy móc thiết bị,…song lĩnh vực hoạt động nổi bất hơn cả đó là định giá các BĐS, trong đó là thẩm định các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt, chung cư, biệt thự,…Do vậy với các BĐS phương pháp định giá chủ yếu trong thời gian qua chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư Để có cái nhìn khách quan và tổng thể hơn về phương pháp định giá BĐS ở công ty định giá á âu có thể phân tích qua ví dụ cụ thể như sau:
Thông tin chung về BĐS cần định giá:
BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà D8 lô 12 , khu đô thị mới Định Công-Hoàng Mai- Hà Nội
KHÁCH HÀNG YÊU CẦU :Nguyễn Tuyết Hoa ĐỊA CHỈ: D8 lô 12 Định Công –Hoàng Mai –Hà Nội
MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ:Để bán
TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ:công ty cổ phần giám định và thẩm định á âu ĐỊA CHỈ: : P310 TT Ban Vật Gía Chính Phủ- Phường Cống Vị- Quận
Ba Đình- TP Hà Nội
Việc định giá bất động sản căn cứ vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành.
- Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
-Luật nhà ở :Luật số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006.
-Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 củaUBTVQH khóa 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá.
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng về việc ban hành:” Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng
- Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá đất Hà Nôi năm 2011
-Giấy phép xây dựng ngày 16 tháng 10 năm 2006 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Hoàng Mai cho phép xây dựng tại địa chỉ D8 lô 12 khu đô thị mới Định Công Hoàng Mai Hà Nội
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ngôi nhà D8 lô 12 khu đô thị mới Định Công Hoàng Mai Hà Nội
- Hợp đồng dịch vụ thẩm đinh giá số : 88/2011/HĐTĐ ngày 10 tháng 5 năm 2011giữa Bà Nguyễn Tuyết Hoa và trung tâm định giá Bất Động Sản 50A. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH : ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ-KỸ THUẬT:
-Thuộc lô 12 khu ĐTM Định Công , đây là khu nhà liền kề , dân trí cao, môi trường và an ninh tốt có thê vừa để ở vừa để dùng làm văn phòng làm việc.
-Hướng mặt tiền: Hướng nam
-Địa thế: Đối diện với khu đất trống, cây xanh
Hiện trạng sử dụng đất:
-Hình dáng lô đất: chữ nhật
-Diện tích đất sử dụng:60m2
Hiện trạng kết cấu công trình :
-Kiến trúc, kiểu dáng: Hiện đại
-Vật liệu xây dựng: Loại tốt
-Thời gian sử dụng:5 năm
-Tình trạng kĩ thuật:tốt
-Chế độ bảo dưởng:tốt
Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
+Đường trước nhà rộng 12m, loại đường 1
+Cách trung tâm thành phố Hà Nội 5km
+Theo đường đường Lê Trọng Tấn có thể ra Trường Trinh
+Các con đường phố Định Công ra Kim Giang,Giải Phóng
+Có các tuyến xe buýt và 3 khu để xe
Tuy nhiên với mật độ dân số lớn mà các con đường này không đủ rộng nên khu này thường xuyên bị tắc đường
-Hiện trạng cấp điện, nước:khá đồng bộ tuy nhiên hệ thống trạm bơm nước còn nhỏ bé , hệ thống thoát nước không tốt hay bị ngập lụt vào mùa mưa
Hiện trạng hạ tầng xã hội xã hội
+Gần Trường học: trường Phương Nam ,giảng đường KTQD(50m) ,trường dạy nghề số 17(40m), nhà mẫu giáo (40m)
+Gần nhà văn hóa Định Công :cách 60m
+Gần công viên, sân tenis,bể bơi Định Công:cách 50m
+Gần bệnh viện Bưu Điện số 2: Cách 1200m
+Gần siêu thị: Siêu thị Thạch Kim(30m), chợ Xanh (40m)
+Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: chung cư AZ sky 25 tầng với 3 tầng đế bố trí làm trung tâm thương mại, bể bơi, nhà trẻ, phòng tập, cafe và 22 tầng trên là khu vực căn hộ để ở.
+An ninh tốt: Gần trụ sở của CA phường Định Công, trụ sở Doanh trại quân đội Việt Nam.
Hiện trạng môi trường kinh tế:
-Trong bán kính 2km của ngôi nhà có các khá nhiều PGD ngân hàng , văn phòng làm việc và các công ty xí nghiệp, siêu thị , cửa hàng như:
+Ngân hàng TMCP Á Châu, các văn phòng nhà đất ,sàn GD Bất Động Sản,các văn phòng các công ty nhỏ khác…
+Cty CPDV đường sắt,nhà máy bánh kẹo Hữu Nghị,Cty thiết bị thương mại,xí nghiệp thiết bị thông tin…
+Khu vực chợ Xanh và siêu thị Thạch Kim việc buôn bán khá sầm uất.Các cửa hàng ăn uống ,dịch vụ, các cửa hàng ,đại lí phát triển rất mạnh …
Hiện trạng qui hoạch , môi trường :
-Khu đô thị mới Định Công là khu đô thị đầu tiên của Hà Nội được qui hoạch đồng bộ :
+Ở giữa là công viên , bể bơi , trường học , xung quanh là các lô nhà và ngoài cùng là các tòa chung cư Công viên và hệ thống cây xanh tạo môi trường trong lành cho KĐT
+Tầng cao các tòa nhà thấp tầng và liền kề là 3,5 đến 4 tầng…tạo thành
1 khu vực đẹp đồng bộ về mặt không gian kiến trúc.
+Xung quanh khu đô thị có khu sinh thái Đầm Bông ,Đầm Sòi ,hồ hình thang,điều hòa khí hậu.
=>Nhà D8 lô 12 môi trường rất thích hợp để ở và cũng có thể cho thuê làm văn phòng , phù hợp với qui hoạch , phân vùng
-Các tài liệu thể hiện tính pháp lí
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở số : 123456789 của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 19 tháng 03 năm 1999.
+Giấy phép xây dựng ngày 16 tháng 10 năm 2006 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Hoàng Mai cho phép xây dựng tại địa chỉ D8 lô 12 khu đô thị mới Định Công Hoàng Mai Hà Nội
+Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ngôi nhà D8 lô 12 khu đô thị mới Định Công Hoàng Mai Hà Nội.
NHỮNG GIẢ THUYẾT VÀ HẠN CHẾ:
1.Bất động sản cần định giá không có bất cứ sự cản trở hoặc chi phối nào.
2.Bất động sản phải phù hợp với phân vùng qui hoạch , an toàn xây dựng và môi trường
3.Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng cung cấp là đáng tin cậy 4.Mọi giấy tờ liên quan đến bất động sản là hợp pháp
