Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Bất động sản .4 Bất động sản chấp .5 Định giá Bất động sản chấp II QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 12 II.1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá .14 II.2 Lập kế hoạch định giá 14 II.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 15 II.4 Phân tích thơng tin 16 II.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 16 II.6 Lập báo cáo định giá 22 III CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 29 I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG QUÁ TRÌNH TMCP Á CHÂU VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 29 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu 29 1.1 Lịch sử hình thành 29 1.2 Quá trình phát triển .29 Hoạt động định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 30 II THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .38 SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp II.1 Các quy định ngân hàng TMCP Á Châu Quy trình định giá Bất động sản chấp 38 II.2 Thực trạng Quy trình định giá cơng ty Thẩm định giá địa ốc Á Châu 43 II.2.1 Xác định tổng quát tài sản cần định giá .43 II.2.2 Lập kế hoạch định giá .47 II.2.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 48 II.2.4 Phân tích thơng tin .57 III ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .70 Những kết đạt được: .70 Hạn chế nguyên nhân: .73 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 79 III.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG TƯƠNG LAI 79 III.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 81 III.2.1.Phát triển hoàn thiện hệ thống thu thập cung cấp thông tin phù hợp với tình hình biến động thị trường thời kì để làm cơng cụ phục vụ cho định giá bất động sản 81 III.2.2 Nâng cao trình độ cho cán công tác thẩm định giá BĐS chấp 83 III.2.3 Bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ cần có đạo kịp thời thị trường Bất động sản biến động 84 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG : Định giá BĐS : Bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu AREV : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ACBR : Sàn giao dịch Bất động sản Á Châu NVTĐ : Nhân viên thẩm định GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất TMCP : Thương mại cổ phần K : Hệ số tỷ lệ đơn giá đất thị trường Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu phê duyệt so với đơn giá đất nhà nước quy định SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Theo nhu cầu vốn để phát triển, mở rộng đầu tư, sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, thành phần kinh tế lớn.Hiện với cơng ty tài chính, thị trường chứng khốn,… hệ thống ngân hàng (đại diện Ngân hàng Thương mại) “kênh” cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp, thành phần kinh tế… Các Ngân hàng Thương mại có chức đặc biệt quan trọng kinh tế quốc gia, địn bẩy cho kinh tế phát triển Các ngân hàng Thương mại - với tư cách trung gian tài – Là nơi thực huy động tiền gửi từ phía cơng chúng – có trách nhiệm hoàn trả vốn vay người gửi, thực việc môi giới người đầu tư người cần vay vốn thị trường thông qua việc cho vay Cho vay hoạt động đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng Thương mại Vậy để Ngân hàng Thương mại trì phát triển bền vững hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại phải an toàn hiệu Thế hoạt động cho vay lại luôn tiềm ẩn rủi ro, yếu tố gắn liền với hoạt động kinh doanh nói chung Nhằm đảm bảo an toàn, hiệu hạn chế đến mức tối đa rủi ro hoạt động cho vay, Ngân hàng thương mại chấp nhận cho vay có bảo đảm việc chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản Trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, bên bảo lãnh để bảo đảm thực nghĩa vụ Tài sản chấp phải có giá trị lớn tương đương với khoản vay Hiện nay, tài sản chấp chia làm hai loại động sản bất động sản Bất động sản thường có giá trị lớn khó SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hồng Văn Cường Chun đề tốt nghiệp xác định xác, để Ngân hàng cho vay phù hợp với tài sản đảm bảo hạn chế rủi ro ngân hàng phải định giá Bất động sản trước chấp nhận cho vay Đây khâu đóng vai trị quan trọng, nhiên Việt Nam định giá Bất Động Sản mẻ cịn tồn nhiều bất cập quy trình định giá Bất Động Sản như: thiếu hệ thống thông tin đồng bộ, văn pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo…Trong điều kiện số ngân hàng Việt Nam đánh giá có quy trình định giá chun nghiệp phù hợp, Ngân hàng TMCP Á Châu ngân hàng Tại ngân hàng TMCP Á Châu lại có quy trình định giá chun nghiệp? Các yếu tố tạo nên chuyên nghiệp đó? Điểm mạnh điểm yếu quy trình gì? Để trả lời câu hỏi này, thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Á Châu, e mạnh dạn chọn đề tài: “Quy trình định giá Bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” Với mong muốn hiểu rõ quy trình góp phần nhỏ việc nghiên cứu nhằm hồn thiện quy trình định giá ngân hàng thương mại Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề viết với mục đích bản: - Hệ thống sở lý luận quy trình định giá Bất động sản chấp ngân hàng - Đánh giá kết đạt hạn chế thực trạng quy trình định giá Bất động sản chấp ngân hàng Á Châu - Đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định giá Bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Chuyên đề sâu nghiên cứu Quy trình định giá Bất động sản chấp Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (thuộc Ngân hàng TMCP Á Châu) SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp - Về khơng gian: tồn quy trình định giá chi nhánh công ty Hà nội - Về thời gian: vòng năm trở lại Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận chung nhất: phương pháp vật biện chứng vật lịch sử - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp phân tích, tổng hợp, điều tra khảo sát, thống kê… 5.Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận chuyên đề chia thành chương: - Chương I: Cơ sở lý luận Quy trình định giá Bất động sản chấp - Chương II: Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu - Chương III: Một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá Bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, anh chị công tác Ngân hàng TMCP Á Châu Đặc biệt thầy giáo hướng dẫn Phó Giáo sư Hồng Văn Cường giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Bất động sản Khái niệm BĐS Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Hiện nay, hầu hết tất nước giới phân chia tài sản theo tính chất di dời hay di dời Theo cách phân chia này, tài sản chia làm hai loại là: động sản bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “ Bất Động Sản tài sản di dời bao gồm: -Đất đai; -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất; -Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, Bất Động Sản trước hết phải tài sản - cải vật chất, có thực có ích cho người Tài sản khơng thể di dời việc di dời khó khăn, di dời gây ảnh hưởng làm thay đổi cơng năng, tính chất hình thái tài sản Tài sản bất động sản phải tồn lâu dài, phải chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người, đo lường giá trị SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản chấp Khái niệm BĐS chấp Bộ Luật dân năm 2005, Điều 342 quy định : “ Thế chấp tài sản việc bên (bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp" Nếu hợp đồng cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên cầm cố giữ, hợp đồng chấp bên chấp giữ tài sản chấp Như vậy, khác chấp cầm cố chuyển giao không chuyển giao tài sản Bất động sản có vị trí cố định, khơng thể di dời nên sử dụng để làm tài sản chấp Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay ngân hàng cho vay quyền phát mại tài sản chấp để thu nợ Vậy, Bất động sản chấp Bất động sản sử dụng làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu Bất động sản Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước ta quy định: “ Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Chính phủ thống quản lý Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định luật pháp luật đất đai.” Như thực chất việc chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất Vai trò Bất Động Sản chấp  Đối với kinh tế: Để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cá nhân, tổ chức hộ gia đình phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trường cạnh tranh nay, chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển Khi kinh tế phát triển nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh lại tăng cao, điều tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay chấp tài sản trở nên phổ biến.Từ bất động sản, thị trường bất động sản lại có đơng lực để phát triển mạnh mẽ Ngoài Bất động sản sử dụng làm tài sản chấp góp phần nâng cao khả quản lí nhà đất quan chức tiến hành hoạt động chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ chứng từ pháp lý, yêu cầu đặt nhà nước phải có hệ thống pháp luật Bất động sản hồn chỉnh, phù hợp, cơng khai, minh bạch Theo khâu cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần hoàn thiện, tránh làm nhiều thời gian chủ sở hữu  Đối với ngân hàng: Tài sản đảm bảo nói chung bất động sản chấp nói riêng có vai trị lớn định cấp tín dụng tổ chức tín dụng Việt nam Việc cấp tín dụng cảm thấy yên tâm nhiều đảm bảo tài sản, loại tài sản có tính khoản giá trị cao bất động sản Việc quản lý loại tài sản dễ dàng tổ SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A GVHD: PGS Hoàng Văn Cường Chuyên đề tốt nghiệp chức tín dụng nắm giữ tài sản giữ giấy tờ sở hữu chúng nhà nước xác nhận BĐS chấp vừa chỗ dựa tin cậy việc đưa định cấp tín dụng vừa có tác dụng tốt việc thúc đẩy khách hàng sử dụng vốn có hiệu Khi khoản tín dụng cấp mà khơng có tài sản đảm bảo, phần vốn bên vay tham gia khơng tham gia vào dự án đầu tư, xu hướng tất yếu bên vay thực dự án có mức độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao dự án thất bại mà họ khơng đáng kể, ngược lại dự án thành cơng lợi ích họ lớn Hành vi bên vay hoàn toàn ngược lại họ phải đem chấp tài sản có để cấp tín dụng Khi tài sản chấp, cấm cố tổ chức tín dụng người vay bị khoản vay họ đầu tư khơng cẩn thận xảy rủi ro Chính mà họ phải thận trọng thực định đầu tư  Đối với chủ sở hữu Bất động sản: Để tiếp cận với nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh từ tổ chức tín dụng Việt Nam cách nhanh chóng thuận tiện doanh nghiệp,cá nhân,hộ gia đình thường sử dụng tài sản đảm bảo Muốn vay vốn lớn tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn, lúc không nhắc đến bất động sản Bất động sản bạn có giá trị lớn mức vay bạn cao Bất động sản thường dùng làm tài sản chấp, bạn phép sử dụng bất động sản không mua bán, trao đổi…Bất động sản chấp cầu nối quan trọng giúp chủ sở hữu tiếp cận với nguồn vốn họ cần Rõ ràng động lực để chủ sở hữu sử dụng khoản vay cách có hiệu khơng có khả trả nợ chủ sở hữu bị Các điều kiện Bất Động Sản chấp Bất động sản dùng để chấp phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây:  Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh KD Bất động sản A