CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Hiện nay, hầu hết tất cả các nước trên thế giới đều phân chia tài sản theo tính chất có thể di dời được hay không thể di dời được Theo cách phân chia này, tài sản được chia làm hai loại là: động sản và bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định:
“ Bất Động Sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, Bất Động Sản trước hết phải là tài sản - là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người Tài sản đó không thể di dời hoặc việc di dời là khó khăn, khi di dời có thể gây ảnh hưởng làm thay đổi công năng, tính chất hình thái của tài sản Tài sản là bất động sản phải tồn tại lâu dài, phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay một cộng đồng người, và nó có thể đo lường được bằng giá trị.
2 Bất động sản thế chấp
Khái niệm BĐS thế chấp
Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 342 quy định : “ Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp".
Nếu như trong hợp đồng cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên cầm cố giữ, thì trong hợp đồng thế chấp bên thế chấp vẫn được giữ tài sản thế chấp Như vậy, sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố đó là sự chuyển giao hoặc không chuyển giao tài sản Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời nên chỉ có thể được sử dụng để làm tài sản thế chấp.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mại tài sản thế chấp để thu nợ.
Vậy, Bất động sản thế chấp là Bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu Bất động sản.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước ta quy định:
“ 1 Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản chỉ là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất.
Vai trò của Bất Động Sản thế chấp
Đối với nền kinh tế: Để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, các cá nhân, tổ chức hộ gia đình phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển Khi nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh sẽ lại càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản càng trở nên phổ biến.Từ đó bất động sản, thị trường bất động sản sẽ lại có đông lực để phát triển mạnh mẽ hơn Ngoài ra Bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp sẽ góp phần nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ chứng từ pháp lý, yêu cầu đặt ra là nhà nước phải có một hệ thống pháp luật về Bất động sản hoàn chỉnh, phù hợp, công khai, minh bạch Theo đó các khâu cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng cần được hoàn thiện, tránh làm mất nhiều thời gian của chủ sở hữu.
Đối với các ngân hàng:
Tài sản đảm bảo nói chung và bất động sản thế chấp nói riêng có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng Việt nam hiện nay Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao như bất động sản Việc quản lý các loại tài sản cũng sẽ dễ dàng hơn khi các tổ chức tín dụng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chúng và được nhà nước xác nhận BĐS thế chấp vừa là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng vừa có tác dụng rất tốt trong việc thúc đẩy khách hàng sử dụng vốn có hiệu quả Khi những khoản tín dụng được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn của bên vay tham gia rất ít hoặc không tham gia vào dự án đầu tư, thì xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có mức độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì nếu dự án thất bại thì cái mà họ mất là không đáng kể, ngược lại nếu dự án thành công thì lợi ích của họ là rất lớn Hành vi của bên vay sẽ hoàn toàn ngược lại khi họ phải đem thế chấp các tài sản hiện có của mình để được cấp tín dụng Khi tài sản được thế chấp, cấm cố tại các tổ chức tín dụng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro Chính vì vậy mà họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình
Đối với chủ sở hữu Bất động sản: Để có thể tiếp cận với nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh từ các tổ chức tín dụng Việt Nam hiện nay một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất thì các doanh nghiệp,cá nhân,hộ gia đình thường sử dụng tài sản đảm bảo Muốn vay được vốn lớn thì tài sản đảm bảo càng phải có giá trị lớn, lúc này không thể không nhắc đến bất động sản Bất động sản của bạn có giá trị càng lớn thì mức vay của bạn càng cao Bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp, bạn vẫn được phép sử dụng bất động sản nhưng không được mua bán, trao đổi…Bất động sản thế chấp chính là chiếc cầu nối quan trọng giúp chủ sở hữu nó tiếp cận với nguồn vốn họ cần Rõ ràng nó cũng là động lực để chủ sở hữu sử dụng khoản vay một cách có hiệu quả vì nếu không có khả năng trả nợ chủ sở hữu sẽ bị mất nó.
Các điều kiện của Bất Động Sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Đây là những điều kiện chung đối với Bất động sản thế chấp được nhà nước quy định Tuy nhiên trên thực tế đối với mỗi ngân hàng khác nhau, tuỳ theo yêu cầu của mỗi ngân hàng mà có những điều kiện riêng đối với Bất động sản thế chấp để phù hợp với ngân hàng.Ví dụ như: Đối với Khu quy hoạch treo (khu quy hoạch thuộc diện nhà nước sẽ thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế trong một số trường hợp): Theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng thì trong thời gian chưa thu hồi, người sử dụng đất thuộc quy hoạch treo vẫn được quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy vậy, Ngân hàngTMCP Á Châu không nhận thế chấp bất động sản thuộc quy hoạch treo vì một số lí do sau: Thứ nhất, trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường nhưng ACB không xác định được khi nào nhà nước sẽ thu hồi Thứ hai, trương hợp nhà nước chưa thu hồi đất, nếu ACB xử lý tài sản để thu hồi nợ thì không thể xử lý được vì hầu như không tìm được người có nhu cầu nhận chuyển nhượng bất động sản thuộc quy hoạch treo.
3 Định giá Bất động sản thế chấp
Khái niệm định giá Bất động sản thế chấp
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về định giá Bất động sản, nhưng có thể hiểu “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của Bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư” Định giá Bất động sản là tổ hợp của khoa học và nghệ thuật:Tính khoa học thể hiện ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, còn tính nghệ thuật thể hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trường tác động đến sự thay đổi giá trị BĐS cần thẩm định Những đặc trưng cơ bản của định giá giá trị Bất động sản đó là :
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm quy trình định giá
Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Đó là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Sự cần thiết của quy trình định giá bất động sản thế chấp
Tại sao các ngân hàng lại cần thiết phải ban hành quy trình định giá Bất động sản thế chấp? Vì quy trình định giá bất động sản thế chấp phù hợp sẽ có những vai trò sau:
Quy trình định giá bất động sản thế chấp phù hợp sẽ giúp ngân hàng ngăn ngừa và giảm thiểu được các rủi ro trong quá trình định giá Bất động sản thế chấp Những rủi ro đó có thể đến từ phía thị trường, từ phía khách hàng, cũng có thể đến từ chính nhân viên thẩm định Quy trình định giá sẽ quy định chi tiết đầy đủ các bước tiến hành định giá bất động sản từ khâu tiếp nhận hồ sơ cho đến khâu trả lời kết quả với khách hàng Nếu không có quy trình định giá, các nhân viên định giá sẽ không có căn cứ để sắp xếp công việc, các nhân viên quản lí sẽ không có những căn cứ để quản lí quá trình định giá của nhân viên mình Nếu trong quá trình định giá có sai sót, người quản lí rất khó phát hiện ngay lập tực để kịp thời điều chỉnh
Quy trình định giá bất động sản thế chấp chặt chẽ sẽ giúp nâng cao chất lượng, độ tin cậy của báo cáo thẩm định Báo cáo thẩm định sẽ phải nêu đầy đủ các thông tin liên quan đến bất động sản, các yếu tố tác động đến giá bất động sản, phương pháp định giá được sử dụng… Khi quá trình định giá được kiểm soát chặt chẽ bằng quy trình định giá thì rõ ràng báo cáo kết quả thẩm định sẽ có chất lượng tốt và độ tin cậy cao Quy trình định giá chỉ ra chính xác trình tự của các bước, yêu cầu của mỗi bước tiến hành, người định giá phải thực hiện được đầy đủ các yêu cầu đó Giả sử không có quy trình định giá, nhân viên thẩm định sẽ không có hiểu biết chính xác về vấn đề mình cần làm? Sẽ không biết rằng thông tin như thế đã đủ chưa, có hợp lí hay không, yếu tố nào tác động làm thay đổi giá trị bất động sản nhiều nhất…Báo cáo định giá cũng chính là căn cứ để giải thích cho giá trị bất động sản được định giá, nếu khách hàng có khiếu nại thì đây chính là căn cứ để trả lời khiếu nại Vì vậy nhất thiết báo cáo định giá phải đầy đủ, chặt chẽ, có chất lượng cao Theo đó ngân hàng ban hành quy trình định giá bất động sản là rất cần thiết.
Quy trình định giá Bất động sản thế chấp tốt sẽ làm tăng hiệu quả của công tác định giá từ đó nâng cao lòng tin của công chúng đối với ngân hàng Khách hàng sẽ luôn đánh giá cao các ngân hàng biết định giá đúng tài sản của mình Khi đã nắm được lòng tin của khách hàng thì chắc chắn lợi thế cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ được nâng cao.
Quy trình định giá Bất động sản thế chấp
Theo “Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản”, Quy trình định giá Bất động sản gồm 6 bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá Áp dụng vào định giá Bất động sản như sau:
II.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá Đây là bước đầu tiên của qui trình định giá Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có cái nhìn bao quát về bất động sản thế chấp Nếu như bất động sản đủ tiêu chuẩn của ngân hàng thì tiến hành lên kế hoạch một cách chi tiết, ngược lại thì từ chối thẩm định Bất động sản
NVĐG cần yêu cầu khách hàng cung cấp các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của Bất động sản cần định giá như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với BĐS, sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng; chế độ bảo dưỡng, sửa chữa BĐS, lần gần nhất bảo dưỡng là lúc nào, những bộ phận nào được bảo dưỡng quy mô diện tích đất, hướng của BĐS, BĐS tiếp giáp với gì? ; với công trình trên đất thì cần làm rõ diện tích được công nhận, diện tích thực tế, kết cấu, số tầng,
II.2 Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Xuất phát từ đặc điểm của Bất động sản, độ phức tạp của Bất động sản mà xây dựng tiến độ, trình tự thực hiện công tác định giá Người định giá khi đã nắm được đặc điểm của Bất động sản thì phải tự xác định được cần phải thu thập thông tin từ nguồn nào? Việc thu thập thông tin cần bao nhiêu thời gian; việc thẩm định thực tế mất bao nhiêu thời gian, thẩm định thông tin quy hoạch mất bao nhiêu thời gián Sau đó, xây dựng trình tự công việc một cách hợp lí, logic nhất, tránh để công việc chồng chéo mất thời gian Ví dụ như trong lúc thẩm định thực tế có thể kết hợp thu thập thông tin so sánh, các thông tin về mua bán chuyển nhượng tại khu vực BĐS toạ lạc
II.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin là cơ sở quan trọng để NVĐG có thể tiến hành định giá BĐS Nếu bước này thực hiện không tốt sẽ ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá.Đối với định giá BĐS thế cấp thì bước khảo sát hiện trường, thu thập thông tin lại càng có vai trò quan trọng hơn Nó là căn cứ để đảm bảo cho ngân hàng có thể thu lại được cả vốn và lãi vay trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán. Bất cứ một yếu tố nào không đúng với thực tế cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản, và rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn.
Khảo sát hiện trường BĐS thì cơ bản phải xem xét được các yếu tố sau:
Vị trí thực tế của bất động sản có trùng khớp với vị trí trên bản đồ địa chính hay không? Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa….Từ những yếu tố đó, NVĐG phải đánh giá được yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất trên giá trị bất động sản, đến khả năng thanh khoản của BĐS Ví dụ như, trường hợp BĐS nằm gần đền, miếu, nghĩa trang thì do yếu tố tâm linh, khả năng chuyển nhượng của BĐS là rất thấp Ngoài khảo sát BĐS định giá cần kết hợp khảo sát bất động sản so sánh: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh v.v
Về thông tin chung về vùng, khu vực BĐS toạ lạc cần thu thập các thông tin như: dân số, kinh tế, chính sách, quy định của địa phương, môi trường tự nhiên, thời tiết, khí hậu Đặc biệt, NVĐG cũng cần thu thập các thông tin về cung cầu thị trường như tình hình cung cầu, biến động thị trường, tỷ lệ hấp thụ của thị trường về loại BĐS đang định giá cao hay thấp Để thực hiện định giá, NVĐG phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.NVĐG phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
II.4 Phân tích thông tin
Quá trình phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định Để đảm bảo quá trình này được diễn ra theo trình tự, tránh bỏ sót các yếu tố, NVĐG nên phân loại thông tin sau đó đánh giá tác động theo nhóm Có thể phân loại thông tin thành nhóm thông tin về BĐS và nhóm thông tin về thị trường nơi BĐS toạ lạc Thông tin về BĐS sẽ xem xét các yếu tố tác động đến BĐS xuất phát từ chính đặc điểm của BĐS như hình dáng đất; quy mô, kích thước đất; vị trí đất Thông tin về thị trường nơi BĐS toạ lạc bao gồm các đặc trưng của thị trường như dân số, kinh tế, văn hoá, thị hiếu,xu hướng cung-cầu,
NVĐG cần sử dụng kết hợp phương pháp phân tích định lượng và phân tích định tính để chỉ ra sự khác biệt giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, từ đó lượng hoá sự khác biệt đó.
II.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Dựa trên loại Bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để rút ra chỉ số giá trị của
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Để có thể xây dựng được một quy trình định giá bất động sản phù hợp với ngân hàng, cần thiết phải nghiên cứu các yếu tố có thể ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến quy trình Từ đó tìm ra phương pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực và nâng cao ảnh hưởng tích cực để hoàn thiện quy trình Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình định giá Bất động sản thế chấp có thể được chia làm
2 loại là các nhân tố khách quan và các yếu tố chủ quan.
Các nhân tố khách quan:
Quy định của nhà nước về định giá Bất động sản nói chung và về quy trình định giá bất động sản nói riêng.
Thị trường Bất động sản nước ta chính thức hình thành và được công nhận từ sau khi nhà nước ban hành Luật đất đai 1993 Từ đây, hàng loạt những văn bản pháp luật đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường Bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản nước ta Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản( bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh Đây chính là những quy định pháp luật đầu tiên đối với hoạt động thế chấp tài sản để vay vốn Những quy định này đã mở ra những cơ hội mới đối với người dân có nhu cầu vay vốn kinh doanh Đó cũng chính là hành lang pháp lý bảo đảm an toàn cho việc cho vay của các tổ chức tín dụng Qua đó ta có thể thấy được tầm quan trọng của quy định nhà nước đối với thị trường Bất động sản nói chung và thị trường Bất động sản thế chấp nói riêng
Khi pháp luật có quy định đầy đủ, chặt chẽ rõ ràng thì quy trình định giá Bất động sản thế chấp theo đó sẽ có được những căn cứ hợp lý để thực hiện Nếu ngược lại, quy định của pháp luật không đầy đủ, thiếu đồng bộ,chồng chéo thì quy trình định giá bất động sản sẽ gặp phải nhiều khó khăn,hạn chế Ở các nước lớn trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản thị trường Bất động sản được công nhận từ rất sớm, ý thức được vai trò quan trọng của bất động sản do đó họ rất chú trọng đến việc quản lý, điều chỉnh các mối quan hệ trong thị trường Bất động sản thông qua pháp luật Họ ban hành đầy đủ các văn bản quản lý bất động sản từ quyền sở hữu, quyền sử dụng…cho đến các giao dịch liên quan như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…
Mặc dù pháp luật Việt Nam đã bắt đầu chú trọng quan tâm đến quản lí thị trường bất động sản nhưng vẫn còn tồn tại rất nhiều những bất cập như: hệ thống văn bản pháp luật về đất đai từ thấp đến cao quá nhiều, đôi khi chồng chéo, phức tạp cho người sử dụng; việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu và sử dụng đất đai, nhà ở còn chậm, thủ tục rườm rà, mất thời gian; công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém… Tất cả những bất cập này hầu hết đều có ảnh hưởng tiêu cực đến quy trình định giá Bất động sản nói chung và quy trình định giá Bất động sản thế chấp nói riêng: nhân viên thẩm định khó xác định tính chính xác của các thông tin pháp lý, khó tiếp cận với thông tin quy hoạch, mất thời gian nhiều hơn trong vấn đề thu thập thông tin,…
Pháp luật Việt Nam hiện nay đã có những văn bản pháp luật quy định về định giá Bất động sản quy định rõ về các yêu cầu, các phương pháp định giá, các nội dung cần có của báo cáo chứng thư định giá… và đặc biệt là quy định chung về các bước của quy trình định giá Đây là căn cứ quan trọng để hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản thế chấp ở ngân hàng.Hi vọng rằng trong thời gian sắp tới sẽ có nhiều hơn nữa những quy định đúng đắn của pháp luật về lĩnh vực này Một khi quyền sở hữu, quyền sử dụng Bất động sản rõ ràng, các thông tin trên thị trường Bất động sản được quản lí minh bạch, công khai, thẩm định viên sẽ có thể dễ dàng tìm hiểu thông tin để phục vụ cho định giá bất động sản thế chấp.
Đặc điểm của thị trường Bất động sản trong nước
Một thị trường Bất động sản phát triển ổn định, bền vững với hệ thông tin công khai minh bạch sẽ giúp cho quy trình định giá Bất động sản thế chấp được tiến hành thuận lợi, không có nhiều rủi ro trong việc thông tin không chính xác hay mức độ sai lệch thông tin quá lớn, bên cạnh đó rủi ro vì biến động thị trương cũng được hạn chế Từ đó hiệu quả của định giá Bất động sản thế chấp sẽ cao hơn rất nhiều.
Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước mà vẫn bị chi phối bởi nạn đầu cơ Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua vẫn liên tục trải qua những cơn sốt đất và “ đóng băng”, trong đó sốt đất chủ yếu do cầu ảo về nhà đất quá lớn dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường Sự bất thường được thể hiện ở chỗ thu nhập của người dân còn thấp nhưng giá nhà không thua kém gì những nước phát triển Chính việc giá bất động sản nhà ở nhìn chung bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản nhà trên thị trường là một cản trở lớn trong công tác định giá nhà ở thế chấp ở Ngân hàng Bởi phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với lượng thông tin không chính xác trong một thị trường biến động như hiện nay thì hiệu quả công tác định giá đạt được là không cao Hơn nữa việc định giá một nhà ở thế chấp khác so với việc định giá nhà với mục đích mua bán, cho thuê Đối với việc định giá nhằm mục đích mua bán, cho thuê thì mức giá xác định là mang tính thời điểm Trong khi định giá nhà thế chấp thì mức giá xác định phải mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng thế chấp còn hiệu lực Nếu như thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh thì việc đưa ra những dự báo của các chuyên viên định giá không gặp nhiều khó khăn Nhưng với một thị trường luôn biến động như hiện nay, việc dự báo giá cả, nhu cầu về giá nhà ở trong tương lai của các chuyên viên định giá là hết sức khó khăn do không có cơ sở vững chắc bởi thông tin trên thị trường hạn chế và kém chính xác.
Trình độ đào tạo chuyên ngành định giá ở trong nước
Nhân viên định giá là một nhân tố quan trọng quyết định đến hiệu quả của quy trình định giá Một nhân viên định giá được đào tạo tốt sẽ nắm bắt quy trình định giá Bất động sản thế chấp của ngân hàng mình một cách nhanh chóng Có thể thực hiện tốt các bước trong quy trình định giá mà không bị chồng chéo, trùng lặp các bước, từ đó hiệu quả công việc là rất cao. Hiện nay công tác đào tạo chuyên ngành định giá Bất động sản ở Việt Nam còn chưa được chú trọng, chỉ có một vài trường đầu ngành có đào tạo chuyên ngành này Vì thế sẽ rất khó khăn cho các ngân hàng để tìm được những nhân viên thẩm định có chuyên môn cao.
Các nhân tố chủ quan
Các quy định của ngân hàng về định giá Bất động sản thế chấp
Mỗi ngân hàng dựa vào năng lực tài chính của mình, dựa vào kinh nghiệm của người lãnh đạo mà có những quy định riêng về định giá Bất động sản thế chấp Có những ngân hàng có công ty riêng chuyên định giá Bất động sản thế chấp cho ngân hàng, cũng có những ngân hàng nhân viên tín dụng tự phụ trách công việc định giá bất động sản thế chấp… vì thế mỗi ngân hàng có một quy trình định giá bất động sản thế chấp riêng Quy trình đó chịu tác động của nhiều yếu tố như quan điểm lãnh đạo của ngân hàng, sự phân công công việc của ngân hàng, các quy định khác…
Mỗi ngân hàng sẽ có những quy định riêng về quy trình định giá bất động sản thế chấp phù hợp với ngân hàng mình Ví dụ như: Ngân hàng Á Châu chia Bất động sản thế chấp thành các loại khác nhau như nhà chung cư, nhà đất riêng lẻ, đất nông nghiệp,… với mỗi loại lại có quy trình định giá riêng phù hợp với đặc điểm của loại Bất động sản đó Khi bất động sản được nhân viên thẩm định xong thì phải lập báo cáo trình kí lên kiểm soát viên, trưởng bộ phận thẩm định hay giám đốc Mỗi người này có quyền hạn trình kí riêng, đảm bảo quy trình định giá được diễn ra mà không bị chồng chéo.
Trình độ, kinh nghiệm của nhân viên thẩm định giá của ngân hàngMột ngân hàng có đội ngũ nhân viên định giá được đào tạo tốt, có chuyên môn cao, kinh nghiệm lâu năm sẽ giúp cho quy trình định giá được thực hiện nhuần nhuyễn, hiệu quả làm việc cao Nếu nhân viên của ngân hàng ít có kinh nghiệm, chuyên môn không cao, sẽ gặp khó khăn khi làm việc một mình, cần có sự giúp đỡ của cấp trên, các bước phải thực hiện nhiều lần do không đạt yêu cầu Trường hợp khác Bất động sản đã được định giá nhưng không đúng quy trình, thiếu thông tin, chậm trễ do lỗi cá nhân, trường hợp phải định giá lại sẽ khiến cho quy trình định giá lộn xộn, hiệu quả làm việc thấp Do đó, cần thiết phải có một đội ngũ nhân viên được đào tạo tốt, có chuyên môn, kinh nghiệm.
Trang thiết bị cơ sở phục vụ định giá
Nếu trang thiết bị cơ sở phục vụ cho định giá là đầy đủ thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quy trình định giá diễn ra nhanh chóng, chặt chẽ và hiệu quả Ví dụ, ngân hàng có hệ thống thông tin chính xác, minh bạch, với các phần mềm lưu giữ thông tin thô, phần mềm lưu giữ kết quả định giá dễ sử dụng, lưu giữ đầy đủ các thông tin về Bất động sản, báo cáo định giá, kết quả định giá sẽ giúp cho quá trình tiếp cận thông tin của thẩm định viên trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.
Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, Bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay vốn càng ngày càng trở nên phổ biến Số lượng Bất động sản thế chấp cần định giá rất lớn, áp lực công việc cao, mà công việc định giá yêu cầu các nhân viên thẩm định phải làm việc thực tế hầu hết thời gian, do đó, cơ sở trang thiết bị tốt là rất cần thiết để đảm bảo đạt được hiệu quả công việc.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG QUÁ TRÌNH TMCP Á CHÂU VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu 1.1 Lịch sử hình thành
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993; giấy phép số 553/ GP-UB do UBND TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, Ngân hàng TMCP Á Châu chính thức đi vào hoạt động.
Sau hơn 19 năm hoạt động trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, hiện nay ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu được đánh giá là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần mạnh nhất tại Việt Nam Tính đến thời điểm này, Ngân hàng TMCP Á Châu có khoảng 328 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc, với các sản phẩm dịch vụ chính là: Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng; Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn liên doanh) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng; các dịch vụ trung gian như thực hiện thanh toán trong và ngoài nước, thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng; kinh doanh ngoại tệ và vàng; phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu trong những ngày đầu vừa thành lập đã chọn khách hàng mục tiêu mà ngân hàng hướng tới là cá nhân và doanh nghiệp trong khu vực tư Với quan điểm thận trọng trong việc cấp tín dụng, đi vào sản phẩm dịch vụ mới mà thị trường chưa có như cho vay tiêu dùng, dịch vụ chuyển tiền nhanh Western Union, thẻ tín dụng Ngân hàng TMCP Á Châu đã nhanh chóng khẳng định được hướng đi của mình là đúng đắn.
Năm 1997, ACB đã tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại theo một chương trình đào tạo toàn diện kéo dài hai năm, do các giảng viên nước ngoài trong lĩnh vực ngân hàng thực hiện Chính bước đi đúng đắn này đã giúp cho ACB xây dựng được một hệ thống các nguyên tắc vận hành, các chuẩn mực và thông lệ trong quản lý rủi ro phù hợp với ngân hàng Việt Nam lúc bấy giờ. Bước đi này cũng giúp cho các nhà lãnh đạo ngân hàng hiểu được tầm quan trọng của việc định giá tài sản đảm bảo mà trong đó có Bất động sản.
ACB liên tục có những cải tiến trong công tác quản lý để phù hợp với tình hình thị trường; đặc biệt là luôn chú trọng trong việc áp dụng khoa học công nghệ hiện đại phục vụ các công tác trong ngân hàng ACB đã phát triển không ngừng trong suốt hơn 19 năm hoạt động Tốc độ tăng trưởng của ACB trong cả huy động và cho vay cũng như số lượng khách hàng những năm qua là minh chứng rõ nét nhất về sự phát triển của ngân hàng Từ năm 1997 đến nay, ACB liên tục được các tổ chức và tạp chí chuyên ngành đánh giá là ngân hàng tốt nhất Việt Nam.
Như đã nói ở trên, đánh giá được tầm quan trọng của định giá tài sản đảm bảo nhằm tránh rủi ro trong tín dụng được ACB chú trọng rất sớm.Phòng thẩm định tài sản của ACB hiện nay đã được tách ra thành công ty định giá địa ốc Á Châu, một trong những công ty định giá có quy trình định giá chuyên nghiệp nhất tại Việt Nam.
2 Hoạt động định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu a Giới thiệu về công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
Với nhu cầu ngày càng tăng của hoạt động tín dụng cùng với sự ra đời của hàng loạt các ngân hàng thì việc vay vốn để kinh doanh trở nên phổ biến và liên quan đến hoạt động định giá tài sản đảm bảo nên việc định giá tài sản càng trở nên cần thiết và tránh rủi ro cho ngân hàng Và với sứ mệnh của mình đã đặt ra: ACB không ngừng cải thiện bộ máy hoạt động và nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo nên hiểu được tầm quan trọng của việc chuyên môn hóa công tác định giá, ACB đã chuyển mô hình phòng thẩm định giá thuôc Hội sở thành công ty thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV)
AREV được thành lập theo quyết định số 29/ACBR-QĐ, ngày 01/11/2006 của công ty cổ phần Địa ốc ACB, AREV là công ty TNHH thuộc sở hữu của công ty cổ phần Địa ốc Á Châu và Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu là Ngân hàng đầu tiên và duy nhất hiện nay trong hệ thống các Ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam có công ty Thẩm định giá. AREV có trụ sở chính tại 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 5,Q.3, TP.Hồ Chí Minh.
AREV là công ty con thuộc sở hữu của công ty Địa Ốc ACB (ACBR). ACBR là công ty liên kết của ACB, và ACB trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu vốn điều lệ các công ty và thực hiện quyền chi phối đối với hoạt động của ACBR theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốn góp chi phối của ACB hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệ của các công ty.
Bộ phận Thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà nội (AREV Hà Nội) được thành lập theo quyết định số 2139/TCQĐ – TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của tổng giám đốc về việc thành lập Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc Phòng Thẩm định tài sản Hội sở.
AREV là công ty thẩm định giá đầu tiên thuộc hệ thống ngân hàngTMCP (ACB) có được chức năng và đủ điều kiện pháp lý hoạt động về ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
Trụ sở chính của AREV đặt tại Tp Hồ Chí Minh,tuy nhiên hiện nay AREV đã có mạng lưới hoạt động phủ đều từ Nam ra Bắc: chi nhánh tại TP.HCM, Đà Nẵng, Hà Nội và các điểm giao dịch tại hệ thống các chi nhánh, văn phòng giao dịch thuộc ngân hàng ACB.
Hiện nay, AREV đang cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản bao gồm: Bất động sản, động sản và giá trị doanh nghiệp AREV luôn đảm bảo về tiến độ thời gian, chất lượng chứng thư thẩm định giá và hiệu quả mang lại cho các khách hàng.
Hiện nay, ngoài việc thẩm định BĐS giao dịch trên Sàn giao dịch địa ốc ACBR và thẩm định tài sản bảo đảm cho vay thế chấp thuộc ngân hàng ACB, AREV còn liên kết thẩm định tài sản đảm bảo cho một số ngân hàng khác như Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín, Ngân hàng TMCP Đại Á và còn chú trọng vào công tác định giá cho các khách hàng thuê ngoài để đa dạng hóa khách hàng và mở rộng quy mô của công ty.
AREV đã liên kết với hệ thống Call Center 24/7 của ACB để tư vấn miễn phí các thông tin về dịch vụ thẩm định tài, mức phí cho khách hàng có nhu cầu thẩm định hoặc tìm hiểu về công tác thẩm định giá tài sản Việc làm này của AREV đã tiết kiệm thời gian, chi phí cho khách hàng và giúp cho thương vụ diễn ra thuận lợi hơn do khách hàng có thể tiếp cận các thông tin dễ dàng hơn trước khi trực tiếp đến trụ sở của công ty để yêu cầu thẩm định giá tài sản: Khách hàng có thể tìm hiểu về các loại giấy tờ cần có, mức phí thẩm định để có sự chuẩn bị trước tránh việc đi lại nhiều lần Đồng thời, kết hợp với ACBR, AREV cung cấp đơn giá thị trường quyền sử dụng đất mặt tiền tài một số khu vực tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội trên chuyên san BĐS Sắp tới, AREV sẽ triển khai thêm các chương trình hỗ trợ khách hàng như tư vấn sơ bộ giá trị bất động sản, tư vấn đơn giá công trình xây dựng AREV còn nâng cao uy tín với khách hàng bằng chất lượng kết quả thẩm định: Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn đảm bảo chất lượng của kết quả thẩm định
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
II.1 Các quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về Quy trình định giá Bất động sản thế chấp.
Các nguyên tắc phải tuân theo trong suốt quy trình định giá Bất động sản thế chấp: ( Được trích từ “Giáo trình thẩm định tài sản bảo đảm” của Ngân hàng TMCP Á Châu)
“Nguyên tắc độc lập: Người thẩm định phải thẩm định Bất động sản một cách độc lập, không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào.
Nguyên tắc chính trực: Người thẩm định phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thẩm định Người thẩm định phải từ chối thẩm định khi xét thấy không có đủ điều kiện thẩm định hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định.
Nguyên tắc khách quan: Người thẩm định phải thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thẩm định.
Nguyên tắc bí mật: Người thẩm định không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết được trong quá trình thẩm định, kết quả thẩm định cho những cá nhân, đơn vị không liên quan.
Nguyên tắc thận trọng: Người thẩm định phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức.”
Việc thẩm định bất động sản được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1 : Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ
- Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ từ các chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh thuộc khu vực phía Bắc.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, nhân viên văn thư tiến hành phân công hồ sơ cho các nhân viên thẩm định.
Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định
Nhân viên thẩm định sau khi được phân công thẩm định Bất động sản, có kế hoạch liên hệ với khách hàng để hẹn ngày thẩm định.
Bước 3: Thẩm định thực tế
Khi tiến hành thẩm định thực tế Bất động sản, nhân viên thẩm định cần phải thẩm định các nội dung sau:
- Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng Bất động sản: phải làm rõ được ai là người chủ sở hữu, ai là người sử dụng BĐS, có đồng sở hữu, sử dụng BĐS hay không; Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản như thế nào; người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp bất động sản là ai
- Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi Bất động sản toạ lạc: nơi BĐS toạ lạc đã có quy hoạch hay chưa; nếu đã có quy hoạch thì quy hoạch đó như thế nào?
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản: để đánh giá được Bất động sản dễ chuyển nhượng hay không thì nhân viên phải đánh giá các yếu tố liên quan đến Bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền,…), tình hình an ninh, xã hội nơi Bất động sản toạ lạc, trình độ dân trí, tính chất công việc của những người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường (cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu (thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ …).
- Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của Bất động sản: các giấy tờ pháp lý của BĐS đã đầy đủ hay chưa; theo quy định của Pháp luật và quy định của ACB thì BĐS đã đủ điều kiện thế chấp hay chưa; hiện tại, BĐS có tranh chấp hay không; BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác; BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng; mục đích sử dụng hiện tại của Bất động sản là gì? Để thẩm định thực tế BĐS, nhân viên thẩm định phải căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Trên cơ sở các căn cứ thẩm định nêu trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS toạ lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định Để xác định khu vực nơi BĐS toạ lạc đã có quy hoạch hay chưa, nhân viên thẩm định cần làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định.
Bước 4: Định giá Bất Động Sản
Sau khi thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định tiến hành định giá Bất động sản.
Căn cứ định giá Bất động sản:
Diện tích bất động sản: Bao gồm diện tích đất và diện tích tài sản gắn liền với đất.
Đơn giá bất động sản: Bao gồm đơn giá đất và đơn giá tài sản gắn liền với đất.
Cách tính giá trị đất và tài sản gắn liền với đất: Đơn thuần là phép tính nhân giữa diện tích và đơn giá
(1) Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
Khi định giá Bất động sản thế chấp, trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và diện tích thực tế hoặc giữa các chứng từ sở hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì chúng ta xác định diện tích để tính giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc đảm bảo an toàn cho hoạt động của ACB.
Ví dụ: Nếu diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng Bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản Ngược lại, nếu diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
(2) Xác định đơn giá bất động sản Đối với đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp
- Đối với các con đường, đoạn đường, các khu vực đã được ACB phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất thị trường;
- Đối với các con đường, đoạn đường chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này, nhân viên thẩm định phải nhân đơn giá với hệ số K Khi áp dụng hệ số K phải nêu rõ các giao dịch trên thị trường làm căn cứ để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xưởng văn phòng
- Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp nằm trong các khu vực chưa được ACB duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau: o Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm: Đơn giá đất (P sx.ođ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở (P đ.o) có vị trí tương ứng, theo công thức:
P sx.ođ = 50% x P đ.o o Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm : Đơn giá đất ( P sx.th) được tính theo công thức :
P sx.th = [P sx.ođ – ( P sx.ođ x (70 – n) x 1,2 %)]
ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
1 Những kết quả đạt được:
Nhìn chung, trong những năm qua Ngân hàng TMCP Á Châu là một trong những ngân hàng có hoạt động định giá Bất động sản thế chấp được đánh giá cao tại Việt Nam Quy trình định giá Bất động sản thế chấp, chặt chẽ, chuyên nghiệp bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ cho đến khâu giao trả kết quả. Mặc dù vẫn còn tồn tại một số hạn chế, nhưng quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu cũng đã chứng tỏ được vai trò của mình:
- Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á
Châu được quy định rõ ràng, trình tự thực hiện các bước từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu trả lời kết quả, các yêu cầu đặt ra đối với các bước đều được quy định đầy đủ trên văn bản Điều này đã giúp cho ngân hàng ngăn ngừa và giảm thiểu được các rủi ro trong quá trình định giá Bất động sản thế chấp. Những rủi ro đó có thể đến từ phía thị trường, từ phía khách hàng, cũng có thể đến từ chính nhân viên thẩm định Nhờ quy trình định giá, các nhân viên thẩm định có căn cứ rõ ràng để sắp xếp công việc, các nhân viên quản lí có căn cứ để quản lí, phát hiện kịp thời những sai sót quá trình định giá của nhân viên để điều chỉnh Quy trình định giá đúng đắn, phù hợp khiến cho chất lượng báo cáo kết quả thẩm định của AREV được nâng lên, luôn được đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá Bất động sản thế chấp Quy trình định giá tốt giúp tiết kiệm thời gian mà không ảnh hưởng đến chất lượng, qua báo cáo số hàng năm của AREV có thể thấy rõ số lượng Bất động sản được AREV định giá thời gian qua tăng lên đáng kể, số khách hàng không đồng ý với kết quả định giá hay khiếu nại cũng đã giảm nhiều Uy tín của Ngân hàng TMCP Á Châu đối với khách hàng nhờ đó được nâng lên Tạo điều kiện để AREV phát triển hơn nữa về quy mô hoạt động và khu vực hoạt động góp phần vào sự phát triển của hoạt động tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng.
- AREV trong thời gian qua đã xây dựng được một khung lý thuyết định giá chặt chẽ, liên tiếp ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết, kịp thời theo diễn biến của thị trường BĐS và mức độ phức tạp tăng lên cùng với sự đa dạng về chủng loại của BĐS Những văn bản này giúp cho quy trình định giá BĐS thế chấp của ngân hàng trở nên rõ ràng, dễ hiểu, giúp cho nhân viên thẩm định luôn có căn cứ để thực hiện đúng quy trình, đảm bảo tiến độ thẩm định và chất lượng quá trình thẩm định được nâng cao Ví dụ như: ACB quy định rõ ràng về việc trong trường hợp nào thì áp dụng hệ số K, trong trường hợp nào thì không; Nếu trường hợp ACB đã xét duyệt đơn giá đất thị trường mà đơn giá thẩm định theo phương pháp so sánh lớn hơn đơn giá xét duyệt quá 10% thì kết luận đơn giá sẽ bằng 1,1 đơn giá xét duyệt; ACB cũng quy định rõ ràng các Mẫu tờ trình thẩm định áp dụng với từng loại Bất động sản trong từng trường hợp cụ thể…
- Khâu kết nối thông tin giữa các bộ phận trong ngân hàng được thực hiện chuyên nghiệp thông qua đường giao nhận của ngân hàng và Hệ thống CLMS Bộ phận giao nhận của ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định của các chi nhánh, phòng giao dịch, sở giao dịch rồi chuyển đến AREV hàng ngày Nhân viên tín dụng và đơn vị thẩm định có thể theo dõi tiến độ thẩm định BĐS thông qua Hệ thống mà không cần mất thời gian liên hệ với AREV Ngay khi có kết quả thẩm định, nhân viên tín dụng có thể dễ dàng lấy kết quả từ hệ thống để phục vụ cho quyết định cấp tín dụng Việc kết nối các bộ phận tốt giúp cho quy trình định giá ở Ngân hàng TMCP Á Châu diễn ra khá thuận lợi, nhanh chóng do giảm được các rủi ro trong việc thất lạc hồ sơ, hồ sơ đề nghị thẩm định bị chậm trễ Bên cạnh đó nhân viên tín dụng luôn theo sát tiến độ thẩm định nên dễ dàng thông báo thông tin với khách hàng…
- Các phần mềm phục vụ trong quy trình định giá, các sơ sở trang thiết bị cho nhân viên định giá rất được ACB chú trọng Mỗi nhân viên thẩm định đều được trang bị máy vi tính, điện thoại, máy tính cầm tay, máy in, máy fax, báo mua bán hàng ngày … Các công việc của nhân viên thẩm định đều được cập nhật qua phần mềm như phân công hồ sơ, đang thẩm định, đang trình kí…Các mẫu tờ trình thẩm định cho từng loại Bất động sản cũng có sẵn… Nhờ đó nhân viên thẩm định luôn thực hiện đúng theo quy trình định giá mà ngân hàng quy định.
- Hiện nay, đội ngũ nhân viên của ACB đều được đào tạo tại các trường đại học hàng đầu về định giá Bất động sản nên có chuyên môn tốt, nhanh nhẹn, năng động, tiếp thu quy trình định giá nhanh chóng Đáp ứng được nhu cầu định giá Bất động sản đang tăng cao ở ngân hàng Số hồ sơ chậm trễ do lỗi cá nhân ở AREV là không đáng kể Luôn đảm bảo được các nguyên tắc mà AREV quy định khi định giá BĐS nên AREV ít xảy ra tình trạng nhân viên định giá không trung thực, thông đồng với khách hàng để chuộc lợi, gây rủi ro cho ngân hàng.
- AREV là một trong những công ty đầu tiên đi vào lĩnh vực định giá và hoạt động rất có hiệu quả do đó AREV sở hữu một khối lượng thông tin phục vụ định giá rất lớn Cập nhật thông tin thị trường hàng ngày, lưu giữ các kết quả định giá, các xác minh quy hoạch chính là nguồn thông tin quan trọng phục vụ cho bước thu thập thông tin của quy trình định giá Khi cần thông tin nhân viên thẩm định có thể tra cứu một cách nhanh chóng trên các phần mềm.
- Các hoạt động khác liên quan đến định giá của AREV như xây dựng đơn giá đất thị trường phục vụ rất đắc lực cho quy trình định giá Giảm thời gian định giá mà chất lượng định giá vẫn không thay đổi Thời gian qua, mỗi quý có khoảng 30 tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường, đây là sự cố gắng không ngừng nghỉ của các nhân viên AREV Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản tăng cao như hiện nay.
- Phương pháp định giá được AREV sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh Đây là phương pháp định giá dựa trên các bằng chứng trên thị trường nên trong tình hình thị trường bất ổn, nhiều biến động như hiện nay thì đây là phương pháp phù hợp với quy trình định giá BĐS thế chấp tại đây
2 Hạn chế và nguyên nhân:
Cùng với những kết quả đạt được như trên, quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu còn tồn tại một số hạn chế cần được điều chỉnh, giải quyết để hoàn thiện hơn nữa về quy trình như sau:
- Hầu hết tất cả các bước thực hiện của Quy trình định giá Bất động sản thế chấp ngân hàng TMCP Á Châu đều bị tác động lớn bởi việc đảm bảo lợi ích cho ngân hàng Ví nhụ như: khi sử dụng phương pháp so sánh nếu đơn giá của Bất động sản so sánh nào sau khi điều chỉnh thấp hơn thì sẽ sử dụng đơn giá đó đối với Bất động sản thẩm định; về định giá tài sản công trình trên đất, nhiều trường hợp công trình được xây dựng khá lâu, khách hàng làm mất giấy phép xây dựng, mặc dù công trình trên đất vẫn còn giá trị sử dụng song ngân hàng xem như giá trị công trình bằng 0…Quy trình định giá đã vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá, vi phạm tính khách quan, tự nguyện khi hành nghề thẩm định giá Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, tránh rủi ro tín dụng, ngân hàng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nhu cầu vay khách hàng không được thoả mãn Bên cạnh đó, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường tài chính, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư mạo hiểm sẽ khiến cho ngân hàng dễ đánh mất khách hàng.
- Đội ngũ nhân viên của AREV có kinh nghiệm, có chuyên môn cao tuy nhiên so với khối lượng hồ sơ lớn như hiện nay thì trung bình mỗi ngày mỗi nhân viên phải thẩm định thực tế 5-6 bộ hồ sơ; đây là một số lượng hồ sơ lớn khi mà địa bàn Hà Nội lại quá rộng Mặc dù AREV đã có những phân công nhất định trong việc phân công địa bàn song áp lực công việc của mỗi nhân viên vẫn không giảm Tình trạng này có thể dẫn đến tiến độ công việc bị chậm trễ, các bước của quy trình không được đảm bảo, từ đó dẫn đến chất lượng công việc giảm sút.
- AREV có hệ thống trang thiết bị phục vụ định giá khá đầy đủ và chuyên nghiệp nhưng nhân viên định giá chưa tận dụng hết các tính năng của trang thiết bị như phần mềm quản lý giá Bất động sản AREV nên chú trọng hơn để nâng cao chất lượng trang thiết bị, giúp nhân viên tận dụng tối đa các tính năng, tránh lãng phí trang thiết bị phục vụ cho công tác định giá. ngân hàng TMCP Á Châu đều được thực hiện rất chuyên nghiệp, han chế của quy trình này chủ yếu nằm ở khâu áp dụng phương pháp để định giá Bất động sản Những hạn chế đó là: o Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ. Theo tiêu chuẩn định giá, cần có ít nhất từ 3-6 thông tin BĐS so sánh nhưng tại AREV Hà Nội đa số chỉ có từ 2-3 thông tin so sánh Điều này có thể do nhiều nguyên nhân gây ra như: do các giao dịch trên thị trường quá ít hoặc quá trình điều tra thông tin bị giới hạn bởi năng lực, thời gian…Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến tính chính xác của kết quả định giá. o Các tiêu thức so sánh giữa các BĐS chưa đầy đủ, mới chỉ dừng lại ở một số tiêu thức cơ bản như: so sánh về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh, chưa chú ý đến các tiêu thức khác như: các điều kiện, điều khoản giao dịch; đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan. o Tính chất so sánh được của các Bất động sản so sánh nhiều khi còn chưa thích hợp Nhiều trường hợp phải điều chỉnh giá của các BĐS so sánh với tỉ lệ lớn Các tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của người định giá nên độ chính xác không cao. o Khi tiến hành định giá Bất động sản, để đảm bảo về tính chính xác của kết quả thì nhân viên định giá thường phải sử dụng hai phương pháp định giá đối với một bất động sản để đối chiếu kết quả, giải thích lí do dẫn đến sự khác biệt về kết quả AREV cơ bản chỉ sử dụng một phương pháp để định giá, điều này có thể giảm thời gian định giá nhưng lại hạn chế tính chính xác của kết quả. o Về định giá công trình, tài sản trên đất: thực tế gặp phải rất nhiều khó khăn Việc các cơ quan xây dựng chưa kiểm soát được thời hạn đã sử dụng của các ngôi nhà cũng như thời hạn còn lại của nó khiến cho việc đánh giá chất lượng còn lại của công trình cũng chỉ dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết của người định giá AREV cơ bản chỉ mới đánh giá được chất lượng còn lại về mặt kết cấu của công trình mà không quan tâm đến các yếu tố làm tăng giá trị công trình như kiến trúc, kiểu cách, nội thất, các tài sản gắn với công trình
- Các quy định của Pháp luật liên quan đến quy trình định giá Bất động sản còn chưa rõ ràng, nhiều vướng mắc bất cập
Hiện nay nhà nước ta đã có những văn bản pháp luật về Bất động sản, về thị trường Bất động sản, về vấn đề thế chấp bất động sản, quy trình định giá tuy nhiên vẫn còn rất nhiều vướng mắc, bất cập ảnh hưởng đến quy trình định giá Bất động sản thế chấp trong ngân hàng như: Các thông tin về quy hoạch của quận, huyện, thành phố còn thiếu minh bạch, ngay chính chủ sở hữu của Bất động sản cũng không biết chính xác về quy hoạch có liên quan đến Bất động sản của mình Nhân viên thẩm định buộc phải xác minh quy hoạch nhưng lại nhận được sự thiếu hợp tác và giúp đỡ của cán bộ địa chính khiến cho công việc xác minh khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định BĐS…v v
- Sự biến động của thị trường Bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ Vì thế thị trường bất động sản luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá bất động sản tăng cao, khi đó giá trị bất động sản trên thị trường là giá trị ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Đây là một khó khăn và thách thức lớn đối với chuyên viên thẩm định, bởi việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán và cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời điểm, nó không duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường BĐS ổn định Nhưng thực tế không phải như vậy vì thị trường luôn biến động nên điều này sẽ gây khó khăn cho việc thu thập thông tin so sánh, dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai của chuyên viên thẩm định…
- Thiếu thông tin thị trường
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở NGÂN HÀNG
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG TƯƠNG LAI
Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, nhu cầu vốn để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh càng ngày càng tăng cao Ngân hàng TMCP Á Châu lại là một trong những Ngân hàng TMCP mạnh nhất tại Việt Nam hiện nay, với lượng khách hàng có nhu cầu thế chấp Bất động sản để vay vốn lớn, thị trường Bất động sản lại biến động không ngừng Trước tình hình đó làm thế nào để Ngân hàng có thể đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách tốt nhất mà vẫn có thể đảm bảo lợi ích cho ngân hàng? Chú trọng nâng cao chất lượng định giá tài sản đảm bảo, trong đó có Bất động sản là một biện pháp quan trọng để ngân hàng đạt được mục tiêu nêu trên Ngân hàng TMCP Á Châu là ngân hàng đi đầu trong công tác định giá Bất động sản thế chấp, minh chứng rõ ràng nhất phải kể đến là phòng thẩm định tài sản thuộc ngân hàng được tách ra trở thành Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu - một công ty tiên phong trong lĩnh vực định giá Công ty Thẩm định giá địa ốc Á Châu đang càng ngày càng lớn mạnh, có chi nhánh ở nhiều tỉnh thành phố trên cả nước, uy tín của công ty trên thị trường đang dần được khẳng định
Với Sologan “ Vươn tới sự hoàn hảo” và phương châm làm việc “ Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín”, AREV đang phấn đấu trở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia đình AREV đang cố gắng nỗ lực hết mình để đạt được những mục tiêu đã đề ra.
AREV đang hoàn thiện và trong thời gian tới sẽ áp dụng một số phương pháp định giá mới như phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp hạch toán kết hợp để định giá đa dạng các loại Bất động sản.Ngoài việc định giá truyền thống là định giá Bất động sản thế chấp để xét cấp tín dụng cho ACB, AREV sẽ chú trọng hơn nữa đến việc định giá cho các mục đích khác như mua bán, đầu tư, góp vốn Như vậy các loại Bất động sản AREV định giá sẽ phong phú hơn với sự có mặt của biệt thự nghỉ dưỡng, nhà vườn, nhà máy, kho tàng, bến bãi, các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, khu resort…Để thực hiện được những điều đó, trước mắt AREV sẽ cố gắng để đạt được những chỉ tiêu sau:
- Thực hiện việc thẩm định các tài sản, các yêu cầu về dịch vụ một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của ACB nói chung và của AREV nói riêng.
- Thẩm định đúng thời hạn quy định, số lượng hồ sơ thẩm định chậm trễ do lỗi cá nhân không quá 2%
- Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá đất thị trường, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định của ACB về tỷ lệ hẻm, ngõ, đường nội bộ, tỷ lệ giảm giá trên địa bàn.
- Tiếp tục khảo sát và hoàn thành việc đánh giá chất lượng nhà tập thể, chung cư cũ, trên cơ sở đó trình hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt danh sách các nhà tập thể, chung cư cũ ACB không nhận thế chấp trên địa bàn để không mất thời gian thẩm định thực tế.
- Tăng cường đối thoại với các chi nhánh, khách hàng để tiếp nhận các góp ý về hoạt động của các bộ phận; bên cạnh đó cập nhật những thông tin mới về các Bất động sản để hoàn thiện hơn nữa lĩnh vực hoạt động của công ty.
- Kết hợp chặt chẽ với sàn giao dịch Bất động sản ACBR để tư vấn giá trị BĐS.
- Tiếp tục mở những lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức, kiểm tra chất lượng nghiệp vụ định giá cho nhân viên. Để có thể đạt được các mục tiêu nêu trên, AREV cũng đặt ra một yêu cầu rất quan trọng góp phần đạt được những mục tiêu khác đó là hoàn thiện hơn nữa Quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại đây Mục đích là giảm thời gian định giá nhưng chất lượng định giá vẫn được đảm bảo Thời gian qua được thực tập tại AREV Hà Nội được quan sát thực tế hoạt động định giá tại đây, với vốn kiến thức còn hạn chế, em xin mạnh dạn đưa ra một số ý kiến của mình nhằm nâng cao chất lượng quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu.