MỤC LỤC
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về định giá Bất động sản, nhưng có thể hiểu “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của Bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá Bất động sản thường là: xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu, xác định giá trị BĐS cho các mục đích tín dụng ( cầm cố, thế chấp, hợp đồng bảo hiểm tài sản), xác định giá trị giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng, xác định giá trị BĐS để phát triển tài sản và đầu tư, xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý ( giá trị tính thuế, giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi,…) ….
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa….Từ những yếu tố đó, NVĐG phải đánh giá được yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất trên giá trị bất động sản, đến khả năng thanh khoản của BĐS. Để thực hiện định giá, NVĐG phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xó hội của vựng cú liờn quan đến tài sản.NVĐG phải nờu rừ nguồn thụng tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
Sau hơn 19 năm hoạt động trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, hiện nay ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu được đánh giá là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần mạnh nhất tại Việt Nam. Tính đến thời điểm này, Ngân hàng TMCP Á Châu có khoảng 328 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc, với các sản phẩm dịch vụ chính là: Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng; Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn liên doanh) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng; các dịch vụ trung gian như thực hiện thanh toán trong và ngoài nước, thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng; kinh doanh ngoại tệ và vàng; phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ. ACB liên tục có những cải tiến trong công tác quản lý để phù hợp với tình hình thị trường; đặc biệt là luôn chú trọng trong việc áp dụng khoa học công nghệ hiện đại phục vụ các công tác trong ngân hàng.
Như đã nói ở trên, đánh giá được tầm quan trọng của định giá tài sản đảm bảo nhằm tránh rủi ro trong tín dụng được ACB chú trọng rất sớm.Phòng thẩm định tài sản của ACB hiện nay đã được tách ra thành công ty định giá địa ốc Á Châu, một trong những công ty định giá có quy trình định giá chuyên nghiệp nhất tại Việt Nam.
Hiện nay, ngoài việc thẩm định BĐS giao dịch trên Sàn giao dịch địa ốc ACBR và thẩm định tài sản bảo đảm cho vay thế chấp thuộc ngân hàng ACB, AREV còn liên kết thẩm định tài sản đảm bảo cho một số ngân hàng khác như Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín, Ngân hàng TMCP Đại Á và còn chú trọng vào công tác định giá cho các khách hàng thuê ngoài để đa dạng hóa khách hàng và mở rộng quy mô của công ty. Một công tác mà AREV luôn chú trọng để nâng cao năng lực hoạt động của mình đó là chú trọng đào tạo, nâng cao năng lực cho cán bộ, nhân viên: Cử cán bộ, nhân viên đi tham dự các khóa đào tạo chuyên ngành trong nước và nước ngoài để đảm bảo các tiêu chuẩn về đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, năng động, nhiệt tình, sáng tạo và có trình độ chuyên môn cao; bồi dưỡng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp cho các cán bộ và nhân viên thẩm định giá. Hiện nay, AREV đang cung cấp các dịch vụ định giá về Bất động sản, Động sản và Giá trị doanh nghiệp.Về định giá Bất động sản, AREV đã tham gia định giá các bất động sản cá thể phục vụ mục đích mua bán, du học, du lịch, tranh chấp vụ án, rao bán trên sàn giao dịch địa ốc,…; các bất động sản doanh nghiệp như nhà xưởng, đất dự án, trạm thu phí, cầu, đường, khách sạn, bệnh viện, resort,… để cổ phần hóa, chuyển nhượng, liên doanh với đối tác trong nước và nước ngoài, thế chấp, xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương maị,..v…v.
Đặc biệt, có nhiều trường hợp các đơn vị khiếu nại vì kết quả thẩm định của công ty quá thấp so với kết quả thẩm định của các tổ chức khác (các Công ty địa ốc, trung tâm thẩm định bất động sản, các Ngân hàng khác…), công ty đều nghiên cứu phương pháp thẩm định, xác định sự hợp lý, bất hợp lý của phương pháp thẩm định của các tổ chức này và trả lời cụ thể cho các đơn vị có khiếu nại về kết quả thẩm định của mình.
- Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng Bất động sản: phải làm rừ được ai là người chủ sở hữu, ai là người sử dụng BĐS, có đồng sở hữu, sử dụng BĐS hay không; Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản như thế nào; người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp bất động sản là ai. - Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản: để đánh giá được Bất động sản dễ chuyển nhượng hay không thì nhân viên phải đánh giá các yếu tố liên quan đến Bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền,…), tình hình an ninh, xã hội nơi Bất động sản toạ lạc, trình độ dân trí, tính chất công việc của những người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường (cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu (thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ …). Để thẩm định thực tế BĐS, nhân viên thẩm định phải căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Trên cơ sở các căn cứ thẩm định nêu trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS toạ lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định phỏp luật, quy định của ACB để làm rừ nội dung cần thẩm định.
Nhân viên tín dụng gửi hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin/ tư vấn về giá tài sản,Phiếu đề nghị thẩm định Bất động sản thế chấp và các giấy tờ pháp lý kèm theo về Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu theo đường giao nhận của ngân hàng hoặc trực tiếp đến. - Thực tế để thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng Bất động sản: Ngoài các thông tin có trên chứng từ sở hữu, hồ sơ pháp lý, các nhân viên thẩm định AREV thường xuyên làm việc với các cán bộ phường xã để xác minh thông tin, từ đó có được thông tin khách quan, chính xác nhất. - Bất đống sản được thẩm định trên thực tế có phù hợp với Bất động sản được công nhận trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không (xét trên các yếu tố: vị trí, về đất)?.
Tại AREV Hà Nội bước phân tích thông tin chỉ mới chú trọng đến việc điều chỉnh các yếu tố như tình trạng pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông… mà không hề quan tâm đến các điều kiện giao dịch như trả chậm, trả góp.v.v…Các thông tin so sánh đôi khi có quá nhiều yếu tố khác với BĐS thẩm định nên mức độ điều chỉnh tương đối lớn, điều này làm giảm tính chính xác của kết quả định giá.