Facebook @Dethivaonganhang www facebook com/dethivaonganhang www ThiNganHang com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 1 LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, cùng với sự phát triể[.]
Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng trở thành phần khơng thể thiếu Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế quốc dân có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Với ngân hàng, hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức hạn chế mức rủi ro thấp nhất, ngân hàng đưa yêu cầu người vay phải chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Đối với xã hội, hoạt động góp phần tạo hội cho nhiều tổ chức, cá nhân vào hoạt động thông qua nguồn vốn chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực cho vay chấp, công tác định giá bất động sản chấp, quản lí xử lí bất động sản chấp công tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, nhiều yếu tố môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính khơng hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, công tác định giá, xử lý bất động sản chấp cịn nhiều bất cập thực tế hoạt động cho vay chấp bất động sản Việt Nam đạt hiệu chưa cao Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang thiện Trong trình thực tập ngân hàng Techcombank, em có hội tìm hiểu quy trình định giá bất động sản ngân hàng Bên cạnh mặt tích cực quy trình định giá cịn mặt thiếu sót cần quan tâm hồn thiện Hoạt động cho vay chấp nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường Quy trình định giá bất động sản chấp nhà cụ thể nhiều Vì vậy, em sâu vào nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đặc biệt, em chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Techcombank” để nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học: sở lí luận thực tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Techcombank Đề giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện hoạt động định giá chấp nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung thời gian tới Phạm vi nghiên cứu - Chỉ sâu vào quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Về không gian: toàn hoạt động định giá ngân hàng Techcombank thị trường Hà Nội - Về thời gian: Trong vòng năm trở lại Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học… www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Kết cấu luận văn Chương I Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà hoạt động cho vay Techcombank Chương III Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động san chấp nhà ngân hàng Techcombank Do thời gian trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót mong nhận ý kiến thầy bạn để có viết hoàn chỉnh Em xin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phỏn giúp đỡ hỗ trợ em q trình thực tập hồn thành chuyên đề www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG I Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Bất động sản đặc điểm bất động sản *Bất động sản: Theo Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều 174 quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng -Các tài sản gắn liền với đất -Các tài sản khác pháp luật quy định *Đặc điểm bất động sản: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai tài sản có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Vì giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí khác khác Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Các công trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền bất động sản thường đề cập đến hai tiêu tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm để đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi tài sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn cú cỏc yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu tâm lý xã hội chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể rõ nét quan niệm người phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm giúp người định nhà đầu tư xác định yếu tố giá trị gia tăng bất động sản Thứ sáu, bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi cao, đồng thời tạo vốn Điều có nghĩa nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu chi phối pháp luật sách nhà nước Do bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan, đơn vị người dân Giao dịch bất động sản chiếm giữ vị trí quan trọng www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang kinh tế Nhà nước liên tục ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thể vai trò chức thị trường bất động sản Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp Thế chấp bất động sản 2.1 Khái niệm Thế chấp bất động sản để vay vốn việc bên có nhu cầu vay vốn (bên chấp) dùng bất động sản sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay vốn (bên nhận chấp) Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay ngân hàng cho vay quyền phỏt mói tài sản chấp để thu nợ Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: “ Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Chính phủ thống quản lý Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định luật pháp luật đất đai.” Như thực chất việc chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu nhà www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang 2.2 Phân loại cho vay chấp bất động sản Để đảm bảo hoạt động cho vay minh bạch rõ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay chấp bất động sản thành loại sau: a Căn vào thời gian cho vay - Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn ngắn hạn cá nhân, tổ chức - Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn từ năm đến năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường toán thành nhiều kì trình vay vốn - Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn năm, có quy mơ lớn so với khoản vay khác b Căn vào mục đích vay vốn khách hàng - Mục đích mua nhà: Các khoản vay thường có quy mơ lớn thời gian tương đối dài so với khoản vay thông thường, việc mua sắm, tạo lập bất động sản phức tạp, đòi hỏi vốn lớn - Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhõn kinh doanh chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh Thời hạn khoản vay thường khơng dài, tốn sở vòng quay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh - Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay thường có thời hạn ngắn, quy mơ nhỏ, rủi ro không cao nên ngõn hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng c Căn vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản chấp - Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay đó, người vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản chấp cho ngõn hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Theo đó, người vay khơng trả www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang nợ ngõn hàng có toàn quyền bán cho thuê bất động sản chấp với tư cách chủ sở hữu - Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay ngõn hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản chấp Khi người vay khơng thể trả nợ bên phải có thoả thuận can thiệp án 2.3 Đặc điểm phân loại bất động sản chấp * Khái niệm: Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngõn hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản * Đặc điểm bất động sản chấp - Do đặc điểm bất động sản di dời nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật cũn bất động sản chấp quyền bất động sản - Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía ngõn hàng Thông thường giá trị bất động sản chấp tớnh tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp - Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường bình thường * Phân loại bất động sản chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm: “- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đú, cỏc tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” 2.4 Điều kiện bất động sản chấp: -Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản, trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai -Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác Khơng có tranh chấp thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang * Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bất động sản chấp Để thực vay vốn hình thức chấp bất động sản, trước hết cần thực nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bất động sản chấp khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bất động sản khách hàng, trường hợp bên thứ ba bảo lãnh tài sản khách hàng vay cá nhân, pháp nhân nước ngồi việc thực bảo lãnh phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu Nếu bên bảo lãnh tổ chức tín dụng thực bảo lãnh phải tuân theo quy định Luật tổ chức tín dụng quy định ngân hàng nhà nước Việt Nam Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật việc chấp bảo lãnh đồng thời giá trị quyền sử dụng đất đai tài sản gắn liền với đất hay tách rời tài sản gắn liền đất giá trị quyền sử dụng đất đai tổ chức tín dụng nhận chấp, bảo lãnh phải có khả quản lí tài sản trình cho vay xử lý tài sản để thu hồi nợ khơng trả 2.5 Mối quan hệ cỏc bờn liên quan chấp bất động sản * Bên khách hàng vay - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản chấp - Cho thuê, cho mượn bất động sản chấp, có thỏa thuận pháp luật quy định - Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi thường thiệt hại bất động sản chấp, giấy tờ bất động sản bị mất, hư hỏng nhận lại bất động sản, giấy tờ bất động sản hoàn www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 10 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang thành nghĩa vụ bảo đảm trường hợp ngân hàng bên thứ ba giữ - Giao bất động sản chấp (nếu có thỏa thuận); giao giấy tờ bất động sản chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật - Không bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh bất động sản chấp trừ trường hợp nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th ngân hàng chấp nhận văn Phải sử dụng mục đích, khơng hủy hoại làm giảm giá trị đất - Trường hợp bất động sản chấp bị hư hỏng mà bất động sản tiền bảo hiểm khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng * Bên ngân hàng - Giữ bảo quản giấy tờ bất động sản chấp, giữ bất động sản chấp (nếu bên có thỏa thuận), hư hỏng, thiệt hại, mát phải bồi thường, yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin thực trạng bất động sản chấp - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản chấp theo thỏa thuận trường hợp ngân hàng giữ bất động sản chấp, có quyền yêu cầu bên vay sử dụng khơng mục đích làm giảm giá trị bất động sản chấp phải ngừng sử dụng bổ sung bất động sản chấp - Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật - Không bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh dùng bất động sản chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ khác (nếu ngân hàng giữ) www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 11 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang - Không tiếp tục khai thác công dụng bất động sản chấp việc tiếp tục khai thác có nguy giá trị, giảm sút giá trị bất động sản trường hợp ngân hàng giữ - Trả lại bất động sản chấp, giấy tờ bất động sản chấp cho khách hàng khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trường hợp ngân hàng giữ 2.6 Vai trò ý nghĩa hoạt động cho vay chấp - Thế chấp bất động sản góp phần phát triển kinh tế xã hội thông qua việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh - Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng tăng quy mơ chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu thơng - Nâng cao khả quản lí nhà đất quan chức tiến hành hoạt động chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Khi kinh tế phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh ngày tăng cao, điều tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển II Định giá bất động sản chấp Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.1 Định giá bất động sản chấp Có nhiều khái niệm định giá bất động sản giới, ta đề cập đến khái niệm phổ biến sau: Định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm nhẩt định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 12 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang + Tính khoa học: việc phân tích liệu, tính tốn mặt tốn học giá trị bất động sản + Tính nghệ thuật: kỹ nắm thông tin, đưa đánh giá hình thành quan điểm riêng Theo điều pháp lệnh giá Việt Nam ngày 8/5/2002 “Định giá tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế” Định giá bất động sản tính tốn tài sản giá trị quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ ràng điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản chấp -Các yếu tố tự nhiên bất động sản Vị trí bất động sản: nằm trờn cỏc trục lộ giao thơng quan trọng quan trọng lại có giá trị cao Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng có giá trị cao Bất động sản nằm nơi có địa hình thuận lợi giá cao ngược lại Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lớ…), tình trạng mơi trường Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất -Các yếu tố kinh tế: bất động sản có khả tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao giá chuyển nhượng cao ngược lại, hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 13 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang bất động sản gia tăng Cầu bất động sản thị trường cao giá cao ngược lại -Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quỏn,… -Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lí hợp lệ tất nhiên giá cao giá bất động sản không hợp lệ, bất động sản phụ thuộc vào quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản Ngoài kể đến thay đổi đường lối sách nhà nước (chính sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương, sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản Việt Nam, sách thuế, tín dụng, lạm phỏt…) Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.1 Các định giá a Căn vào thân yếu tố bất động sản - Căn yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản gồm: Các yếu tố trình lao động: sức lao động, tư liệu lao động, đất đai nguồn lực khác Kết tinh yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị Các yếu tố thuộc tài ngun mơi trường có ảnh hưởng lớn tới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiờn… - Căn vào cơng dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: sử dụng cao tốt bất động sản tức bất động sản sử dụng hợp lí vật chất phù hợp pháp lí để tạo khả sinh lời cao cho chủ sỏ hữu vào thời điểm định giá www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 14 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang - Căn vào hình thái bất động sản: kết cấu, kiến trúc bất động sản, bền bất động sản, tính mỹ thuật bất động sản, tâm lý liên quan đến thân bất động sản - Căn vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản b Căn điều kiện thị trường - Sự cạnh tranh thị trường: cạnh tranh sử dụng cao nhất, tốt nhất, cạnh tranh cung- cầu, cung- cầu, cạnh tranh nội vùng, khu vực khu vực nước tai thời điểm định giá, cạnh tranh phù hợp với thị hiếu tiêu dùng Tất yếu tố tính đến định giá - Những yếu tố kinh tế: thay đổi sách đất đai, nhà ở, tăng trưởng phát triển kinh tế, biến động thị trường bất động sản, thay đổi nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần người dân, thay đổi thị hiếu người tiêu dùng …tất yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản - Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết định giá Cung độc quyền hay cạnh tranh, ngắn hạn dài hạn giá trị bất động sản khác Cầu cho người tiêu dùng giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng bất động sản, cầu cho nhà đầu tư giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản Giá trị thị trường thời điểm định giá tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo quan định giá c Căn pháp lí Các yếu tố liên quan đến bất động sản: luật đất đai, nghị định, thơng tư liên quan đến sách thuế, tài bất động sản…tất điều ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà quy định chung: sách thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư… www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 15 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang 2.2 Các nguyên tắc định giá a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu bất động sản Là đạt mức sử dụng tối đa bất động sản cho phép mặt kĩ thuật phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy định pháp luật bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao tạo lãi rịng hay giá trị lớn vào ngày thẩm định giá b Nguyên tắc sử dụng phù hợp Tức phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hợp với quy định pháp luật sử dụng xây dựng, phù hợp với cầu thị trường d Nguyên tắc thay Khi có hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước e Nguyên tắc đóng góp Giá trị phận cụ thể bất động sản đo lường đóng góp tới giá trị tồn bất động sản f Nguyên tắc cân Giá trị bất động sản tạo bền vững yếu tố tác động đến bất động sản trạng thái cân bằng, kết hợp đất cơng trình mức tối ưu g Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo nhân tố xã hội, kinh tế, trị, mơi trường… tác động thời gian ngắn không kéo dài l Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường vào ngày thẩm định giá Khi thẩm định giỏ thỡ cỏc lực lượng thị trường phải phân tích, đánh giá cẩn thận www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 16 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang h Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch thu hút người tham gia thị trường làm giảm lợi nhuận i Nguyên tắc dự báo Giá trị bất động sản xác định khả sinh lời tương lai, dự đốn qua thị phần tham gia thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá j Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị bất động sản chịu tác động yếu tố bên ngồi ngược lại chi phí làm tăng chi phí bất động sản làm giá bất động sản tăng lên có khơng có chi phí làm giá bất động sản tăng lên Nội dung phương pháp định giá bất động sản cho vay chấp Có phương pháp áp dụng để định giá bất động sản: Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Phương pháp vốn hóa Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Thơng thường có phương pháp định giá bất động sản định giá bất động sản chấp nói chung sử dụng ba phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập chủ yếu 3.1 Phương pháp định giá so sánh * Khái niệm: Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu cách so sánh cách trực tiếp với bất động sản tương tự giao dịch thị trường nhằm tìm giá trị bất động sản mục tiêu từ giao dịch trước www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 17 ... I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG I Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Bất động sản đặc điểm bất động sản *Bất động sản: Theo Bộ luật dân... dẫn đến hoạt động cho vay chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển II Định giá bất động sản chấp Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.1 Định giá bất động sản chấp Có nhiều... Hoạt động cho vay chấp nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường Quy trình định giá bất động sản chấp nhà cụ