Facebook @Dethivaonganhang www facebook com/dethivaonganhang www ThiNganHang com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang ngày ngày càng phát triển, kéo the[.]
Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam phát triển, kéo theo ngân hàng phát triển cạnh tranh ngày gay gắt Để đạt chất lượng cơng tác thẩm định nói chung, cơng tác thẩm định dự án bất động sản nói chung ngân hàng cần phải ln ln thay đổi sách, tiêu phát triển… ngân hàng Các dự án bất động sản thường dự án có nhu cầu vốn lớn, độ rủi ro cao cơng tác thẩm định cần đẩy mạnh nâng cao Thẩm định dự án đầu tư giúp ngân hàng có kết luận tính khả thi dự án, hiệu kinh tế dự án Trong thời gian thực tập phòng thẩm định ngân hàng Techcombank sinh viên Võ Thị Như Quỳnh lựa chọn đề tài: “ Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” Bài viết em chia làm chương: - Chương 1: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank - Chương 2: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang CHƢƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG - TECHCOMBANK 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng thƣơng mại cổ phần kỹ thƣơngTechcombank 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, NH thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank xem NH cổ phần Việt Nam bối cảnh kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường với số vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng trụ sở ban đầu đặt số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp Thời hạn hoạt động gia hạn lên 99 năm theo định số 003/ QD- NH5 Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành ngày tháng 10 năm 1997 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng chia thành giai đoạn sau: Từ 1994 - 1995: - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập chi nhánh NH đô thị lớn Năm 1996: - Thành lập chi nhánh Techcombank Thăng Long với sở dao dịch Nguyễn Chí Thanh Hà Nội - Thành lập phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng Năm 1998: Trụ sở chuyển sang tịa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng Đà Nẵng Năm 1999: Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ - Khai trương phòng giao dịch số phố Khâm Thiên, Hà Nội Năm 2000: Thành lập phòng giao dịch phố Thái Hà, Hà Nội Năm 2001: - Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng - Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu giới Temosnos Holding NV, hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày tốt nhu cầu khách hàng Năm 2002: Thành lập chi nhánh Chương Dương chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội - Thành lập chi nhánh Hải phòng, Hải Phòng - Thành lập chi nhánh Thanh khê, Đà Nẵng - Thành lập chi nhánh Tân Bình, TP Hồ Chí Minh - NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng thủ đô Hà Nội Mạng lưới bao gồm hội sở chi nhánh phịng giao dịch thành phố lớn nước - Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng - Chuẩn bị phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng Năm 2003: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Chi nhánh phát hành thẻ toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác với Việtcombank) vào ngày 5/12/2003 - Triển khai thành cơng hệ thống Globus tồn hệ thống vào ngày 16/12/2003 Tiến hành xây dựng biểu tướng cho ngân hàng - Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn vào hoạt động - Vốn điều lệ tăng 180 tỷ 31/12/2003 Năm 2004: - Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng ngành ngân hàng - Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch chuyển thẻ với Compass Plug Năm 2005: - Thành lập chi nhánh cấp Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh phúc, Bắc Ninh, TP Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu Đưa vào phòng giao dịch Techcombank Phan Chu Trinh ( Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều (Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh (TP Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu, Techcombank Kim Liên (Hà Nội) 3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên Tenemos T24 R5 28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ Năm 2006: Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ Trong năm phát hành thẻ toán quốc tế Techcombank visa Năm 2007: - Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD Trong năm ngân hàng có bước tiến vượt bậc phát hành thẻ với tổng khối lượng thẻ loại đạt 200.000 thẻ loại www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh Năm 2008: Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng - 03/2008: mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit - 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM - Triển khai hàng loạt dự án đại hóa cơng nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên T24.R7, thành viên hai liên minh thẻ lớn Smartlink BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, … - 06/2008: Tài trợ thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản Techcombank - 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 Hội Doanh nghiệp trẻtraotặng Và đồng thời năm Techcombank nhân danh hiệu “ Dịch vụ hài lòng năm 2008 ” bình chọn độc giả đọc báo Sài Gịn Tiếp Thị bình chọn 1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2.1 Hội đồng quản trị Gồm chủ tịch, phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch năm thành viên quan quản trị cao Techcombank có nhiệm vụ chức định hướng chiến lược phát triển cho ngân hàng ngắn hạn dài hạn 1.1.2.2 Ban kiểm soát Bao gồm trưởng ban kiểm sốt bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra giám sát hoạt động toàn ngân hàng, phòng ban - Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá công tác điều hành, quản lý Hội động quản trị ban tổng giám đốc theo www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang quy chế điều lệ công ty, nghị quyết, định Đại hội đồng cổ đông - Chức năng: Ban kiểm sốt có quyền u cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc cung cấp hồ sơ thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý cơng ty Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, xác, hợp lý cẩn trọng từ số liệu báo cáo tài báo cáo cần thiết khác Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng cổ đông bất thường theo nội dung điều lệ Ngân hàng Ban kiểm sốt có quyền u cầu tổng giám đốc đưa giải pháp phịng ngừa hậu xấu xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán chun mơn phù hợp để ban kiểm sốt thực chức Có quyền giám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng đầu tư Có quyền tham gia họp Hội đồng quản trị thấy cần thiết Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực lợi ích cố đơng người lao động ngân hàng Ban kiểm sốt có trách nhiệm thực nghĩa vụ 1.1.2.3 Ban tổng giám đốc Gồm tổng giám đốc, hai phó tổng giám đốc thường trực sáu phó tổng giám đốc Giám đốc người đứng đầu, thực quyền hạn nghĩa vụ theo quy định pháp luật chịu trách nhiệm hoạt động ngân hàng Giám đốc có quyền phân cơng ủy quyền cho phó giám đốc giải ký số văn thuộc thẩm quyền Phó giám đốc người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành số nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng phải chịu trách nhiệm trước giám đốc pháp luật việc thực nghiệp vụ phân công 1.1.2.4 Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp - Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa nhỏ để khai thác vốn ngoại tệ VND Thực nghiệp vụ tín dụng, quản lý sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hành www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Techcombank Trực tiếp tiếp thị bán sản phẩm cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn ngoại tệ VND từ đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng sản phẩm dịch vụ Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử… Thẩm định thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả trả nợ định hạn mức tín dụng Thường xuyên theo dõi tình hình sử dụng vốn khách hàng, thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh khách hàng để đảm bảo khả trả nợ Thực việc lưu giữ hồ sơ tín dụng, cập nhật thơng tin khách hàng nhanh xác Tổ chức, theo dõi, đơn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hạn, đề xuất phương án xử lý nợ hạn tài sản đảm bảo, chấp, cầm cố… - Gồm có phịng sau: + Phịng phát triển kinh doanh thị trường + Phòng quản trị sản phẩm + Phòng quản lý tiền tệ tài trợ thương mại miền Bắc miền Trung + Phòng quản lý tiền tệ tài trợ thương mại mien Nam + Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa nhỏ + Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn + Phòng dịch vụ sở khách hàng doanh nghiệp + Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình 1.1.2.5 Khối dịch vụ ngân hàng tài cá nhân - Chức năng: phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng cá nhân để khai thác vốn VND ngoại tệ Thực nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang quản lý tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hành Techcombank Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo bán lẻ sản phẩm cho khách hàng cá nhân - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn VND hay ngoại tệ từ đối tượng khách hàng cá nhân Tiếp thị, hỗ trợ tư vấn cho khách hàng cá nhân dịch vụ sản phẩm Techcombank Thẩm định, xác định, quản lý giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhu cầu giao dịch tín dụng tài trợ thương mại Quản lý khoản tín dụng cấp, quản lý tài sản đảm bảo Thực phân loại nợ cho khách hàng Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả tài khách hàng đáp ứng yêu cầu hoạt động tín dụng Điều hành quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động phòng giao dịch, sở giao dịch, chi nhánh - Gồm có phịng: + Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư + Thị trường dịch vụ tài đầu tư cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm thẻ + Thị trường bán dịch vụ chăm sóc khách hàng + Thị trường phát triển mạng lưới kênh phân phối + Thị trường quản lý tín dụng cá nhân 1.1.2.6 Khối quản trị nguồn nhân lực - Chức năng: thực công tác tổ chức cán đào tạo theo chủ trương Nhà nước Techcombank - Nhiệm vụ: Thực quản lý, tuyển dụng lao động www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang Tổ chức thực cơng tác hành quản trị phục vụ cho hoạt động hệ thống ngân hàng - Gồm có phịng sau: + Phịng tuyển dụng + Phòng tiền lương phúc lợi + Phòng quản trị thơng tin sách nhân + Thị trường đào tạo 1.1.2.7 Trung tâm nguồn vốn - Gồm có phịng: + Phịng kinh doanh tiền tệ + Phịng quản lý đầu tư tài + Phịng giao dịch thị trường hàng hóa + Phịng kinh doanh thị phần + Phòng kinh doanh ngoại hối + Phòng phát triển sản phẩm + Ban kinh doanh TreasuryHCM + Tổ hỗ trợ khách hàng interbank 1.1.2.8 Khối thẩm định quản trị rủi ro tín dụng - Chức năng: phê duyệt dự án cần vay vốn, số vốn vay phịng ngừa rủi ro xảy - Các phòng: + Phòng quản trị rủi ro tín dụng + Phịng mơ hình quản trị rủi ro tín dụng + Phịng tín dụng HO + Phịng tín dụng miền Trung + Phịng tín dụng miền Nam www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang + Phịng tín dụng dự án + Phịng tín dụng M.Banking miền Nam + Phịng giám sát tín dụng quản lý khoản vay có vấn đề + Phịng quản lý tài sản đảm bảo HO + Phịng giám sát tín dụng miền Nam 1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank năm gần Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ ngân hàng Techcombank 4000 3500 3000 2500 2000 vốn điều lệ 1500 1000 500 2005 2006 2007 2008 Báo cáo thường niên năm 2008 Nhìn qua biểu đồ ta thấy Số vốn điều lệ ngân hàng có bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 617 tỷ USD, năm 2006 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ 143,11% Năm 2007 so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ 68%, năm 2008 so với năm 2007 tốc độ tăng vốn điều lệ 44,46% Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốn điều lệ ngân hàng không ngừng tăng, phần nhờ vào lực quản lý ban lãnh đạo ngân hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ cơng nhân viên động, hoạt bát, linh hoạt, không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đổi cơng nghệ phần mềm tính tốn giúp cho việc tính tốn ngân hàng ngày xác tránh khoản nợ xấu khó Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần ngân hàng 5.400.416.700.000 đồng việt nam, mệnh giá cổ phần 10.000 VNĐ Ngân www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 10 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang hàng có hội sở chính, văn phịng đại diện, sở giao dịch, 50 chi nhánh , 137 phòng giao dịch nước công ty Bên cạnh số nhân viên ngân hàng 5.548 nhân viên tăng 119,698% so với năm 2008 Ngân hàng Techcombank ngày phát triển bền vững, với sách đường lối rõ ràng, đắn Techcombank trì lập khoản dự phòng chung 0,75% tổng giá trị dư nợ cho vay khách hàng tổ chức tín dụng phân loại từ nhóm đến nhóm 1.2 Tình hình thẩm định dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1.1 Đặc điểm, loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ◊ Khái niệm: Theo điều 181 luật dân quy định: “ Bất động sản tài sản di dời”, bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình, tài sản khác liên quan đến đất đai tài sản khác theo luật pháp quy định ◊ Đặc điểm bất động sản: + Bất động sản có vị trí cố định vị trí đại lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian + Bất động sản loại hàng hố có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hố bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Tính lâu bền bất động sản thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không ngang Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục trì bất động sản là: P = (I1- C1) - (I2-C2- K.r) Trong đó: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang 11 Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/dethivaonganhang I: thu nhập từ bất động sản C: chi trì BĐS K: vốn đầu tư xây dựng R: tỷ suất lợi tức Nếu P> 0, nên tiếp tục trì, P