Báo cáo tốt nghiệp: “ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” docx

Báo cáo tốt nghiệp “ Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” Mục lục Báo cáo tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank năm gần 13 1.2 Tình hình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 18 1.3 Minh hoạ thực tế 35 Ngày 20/03/2009, chi nhánh Techcombank Hoàn Kiếm gửi hồ sơ dự án “ Dự án Mipec Tower” cơng ty cổ phần hố dầu qn đội cho phịng thẩm định, ngân hàng Techcombank Đây dự án xây dựng kinh doanh tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cao cấp… 35 1.3.1 Nhu cầu vốn 35 1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 35 Khi dự án đưa đến ngân hàng Techcombank, phịng tín dụng dựa phương pháp so sánh, đối chiếu thông tin khách hàng cung cấp Cán phịng tín dụng tổng kết, rút nét khái quát sau: 35 1.3.3 Công tác thẩm định dự án đầu tư 40 Sau cán phịng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân hồ sơ pháp lý dự án dự án chuyển đến cán thẩm định để tiến hành thẩm định nội dung dự án Cán thẩm định thẩm định thẩm định dự án thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án Cán thẩm định thẩm định nội dung sau: 40 1.3.4 Nhận định đề xuất phòng thẩm định 50 1.3.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án “Mipec Tower” 56 1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương –Techcombank 57 1.4.1 Những kết đạt được, nguyên nhân đạt kết 57 1.4.2 Những hạn chế tồn nguyên nhân 62 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNGTECHCOMBANK 67 2.1 Định hướng phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank 67 2.1.1 Định hướng phát triển chung 67 2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 68 2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 72 2.2.1 Nhóm giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 72 2.2.2 Nhóm giải pháp chung 75 2.3 Một số kiến nghị 76 2.3.1 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam 76 2.3.2 Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 77 2.3.3 Kiến nghị quan quản lý nhà nước 78 2.3.4 Kiến nghị khác 78 KẾT LUẬN 80 LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam phát triển, kéo theo ngân hàng phát triển cạnh tranh ngày gay gắt Để đạt chất lượng công tác thẩm định nói chung, cơng tác thẩm định dự án bất động sản nói chung ngân hàng cần phải ln ln thay đổi sách, tiêu phát triển… ngân hàng Các dự án bất động sản thường dự án có nhu cầu vốn lớn, độ rủi ro cao cơng tác thẩm định cần đẩy mạnh nâng cao Thẩm định dự án đầu tư giúp ngân hàng có kết luận tính khả thi dự án, hiệu kinh tế dự án Trong thời gian thực tập phòng thẩm định ngân hàng Techcombank sinh viên Võ Thị Như Quỳnh lựa chọn đề tài: “ Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” Bài viết em chia làm chương: - Chương 1: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank - Chương 2: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, NH thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank xem NH cổ phần Việt Nam bối cảnh kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường với số vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng trụ sở ban đầu đặt số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp Thời hạn hoạt động gia hạn lên 99 năm theo định số 003/ QD- NH5 Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành ngày tháng 10 năm 1997 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng chia thành giai đoạn sau: Từ 1994 - 1995: - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập chi nhánh NH đô thị lớn Năm 1996: - Thành lập chi nhánh Techcombank Thăng Long với sở dao dịch Nguyễn Chí Thanh Hà Nội - Thành lập phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng Năm 1998: Trụ sở chuyển sang tịa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng Đà Nẵng Năm 1999: Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ - Khai trương phòng giao dịch số phố Khâm Thiên, Hà Nội Năm 2000: Thành lập phòng giao dịch phố Thái Hà, Hà Nội Năm 2001: - Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng - Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu giới Temosnos Holding NV, hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày tốt nhu cầu khách hàng Năm 2002: Thành lập chi nhánh Chương Dương chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội - Thành lập chi nhánh Hải phòng, Hải Phòng - Thành lập chi nhánh Thanh khê, Đà Nẵng - Thành lập chi nhánh Tân Bình, TP Hồ Chí Minh - NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng thủ đô Hà Nội Mạng lưới bao gồm hội sở chi nhánh phòng giao dịch thành phố lớn nước - Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng - Chuẩn bị phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng Năm 2003: Chi nhánh phát hành thẻ toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác với Việtcombank) vào ngày 5/12/2003 - Triển khai thành cơng hệ thống Globus tồn hệ thống vào ngày 16/12/2003 Tiến hành xây dựng biểu tướng cho ngân hàng - Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn vào hoạt động - Vốn điều lệ tăng 180 tỷ 31/12/2003 Năm 2004: - Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng ngành ngân hàng - Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch chuyển thẻ với Compass Plug Năm 2005: - Thành lập chi nhánh cấp Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh phúc, Bắc Ninh, TP Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu Đưa vào phòng giao dịch Techcombank Phan Chu Trinh ( Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều (Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh (TP Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu, Techcombank Kim Liên (Hà Nội) 3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên Tenemos T24 R5 28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ Năm 2006: Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ Trong năm phát hành thẻ toán quốc tế Techcombank visa Năm 2007: - Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD Trong năm ngân hàng có bước tiến vượt bậc phát hành thẻ với tổng khối lượng thẻ loại đạt 200.000 thẻ loại Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh Năm 2008: Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng - 03/2008: mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit - 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM - Triển khai hàng loạt dự án đại hóa cơng nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên T24.R7, thành viên hai liên minh thẻ lớn Smartlink BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, … - 06/2008: Tài trợ thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản Techcombank - 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 Hội Doanh nghiệp trẻtraotặng Và đồng thời năm Techcombank nhân danh hiệu “ Dịch vụ hài lòng năm 2008 ” bình chọn độc giả đọc báo Sài Gịn Tiếp Thị bình chọn 1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2.1 Hội đồng quản trị Gồm chủ tịch, phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch năm thành viên quan quản trị cao Techcombank có nhiệm vụ chức định hướng chiến lược phát triển cho ngân hàng ngắn hạn dài hạn 1.1.2.2 Ban kiểm soát Bao gồm trưởng ban kiểm soát bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra giám sát hoạt động tồn ngân hàng, phịng ban - Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá công tác điều hành, quản lý Hội động quản trị ban tổng giám đốc theo quy chế điều lệ công ty, nghị quyết, định Đại hội đồng cổ đơng - Chức năng: Ban kiểm sốt có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc cung cấp hồ sơ thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý cơng ty Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, xác, hợp lý cẩn trọng từ số liệu báo cáo tài báo cáo cần thiết khác Ban kiểm sốt có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng cổ đông bất thường theo nội dung điều lệ Ngân hàng Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa giải pháp phịng ngừa hậu xấu xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán chun mơn phù hợp để ban kiểm sốt thực chức Có quyền giám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng đầu tư Có quyền tham gia họp Hội đồng quản trị thấy cần thiết Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực lợi ích cố đơng người lao động ngân hàng Ban kiểm sốt có trách nhiệm thực nghĩa vụ 1.1.2.3 Ban tổng giám đốc Gồm tổng giám đốc, hai phó tổng giám đốc thường trực sáu phó tổng giám đốc Giám đốc người đứng đầu, thực quyền hạn nghĩa vụ theo quy định pháp luật chịu trách nhiệm hoạt động ngân hàng Giám đốc có quyền phân cơng ủy quyền cho phó giám đốc giải ký số văn thuộc thẩm quyền Phó giám đốc người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành số nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng phải chịu trách nhiệm trước giám đốc pháp luật việc thực nghiệp vụ phân công 1.1.2.4 Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp - Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa nhỏ để khai thác vốn ngoại tệ VND Thực nghiệp vụ tín dụng, quản lý sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hành Techcombank Trực tiếp tiếp thị bán sản phẩm cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn ngoại tệ VND từ đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng sản phẩm dịch vụ Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử… Thẩm định thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả trả nợ định hạn mức tín dụng Thường xun theo dõi tình hình sử dụng vốn khách hàng, thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh khách hàng để đảm bảo khả trả nợ Thực việc lưu giữ hồ sơ tín dụng, cập nhật thơng tin khách hàng nhanh xác Tổ chức, theo dõi, đôn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hạn, đề xuất phương án xử lý nợ hạn tài sản đảm bảo, chấp, cầm cố… - Gồm có phịng sau: + Phịng phát triển kinh doanh thị trường + Phòng quản trị sản phẩm + Phòng quản lý tiền tệ tài trợ thương mại miền Bắc miền Trung + Phòng quản lý tiền tệ tài trợ thương mại mien Nam + Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa nhỏ + Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn + Phòng dịch vụ sở khách hàng doanh nghiệp + Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình 1.1.2.5 Khối dịch vụ ngân hàng tài cá nhân - Chức năng: phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng cá nhân để khai thác vốn VND ngoại tệ Thực nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hành Techcombank Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo bán lẻ sản phẩm cho khách hàng cá nhân - Đầu tư nhiều phương tiện có khả tính xác tiêu hiệu tài chính, giảm thiểu rủi ro đẩy nhanh tiến độ thực dự án khả thi Các phần mềm sử dụng để tính tốn tiêu IRR, T, ROA, ROE,… xác tốt, bên cạnh phần mềm lưu giữ thơng tin cá nhân xếp theo thứ tự tên doanh nghiệp Khi nhân viên cần lấy thông tin cách dễ dàng, giúp q trình thẩm định dự án cách nhanh chóng - Đánh giá kỹ lực chủ đầu tư, dự án đầu tư Chủ đầu tư người nắm đằng chuôi dự án - người ảnh hưởng đến phần thành bại dự án Vì chủ đầu tư cần có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh, khơng làm theo qn tính, am hiểu pháp luật, biết trọng dụng người tài, nắm bắt thời kinh tế… Bên cạnh lựa chọn dự án đầu tư phải phù hợp với điều kiện thực tiễn - Tăng cường nhận thức nhân viên thẩm định công tác thẩm định Thẩm định công việc quan trọng Thẩm định dự án giúp cho việc kiểm tra, kiểm soát dự án đảm bảo tiêu chuẩn đề không Loại bỏ dự án không hiệu quả, gây thiệt hại cho kinh tế Vì việc tăng cường nhận thức cho đội ngũ cán quan trọng, đưa buổi thảo luận bàn dự án bật để nhân viên rút học bổ ích cho thân, bên cạnh vạch thiệt hại xảy dự án triển khai… 2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 2.2.1 Nhóm giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 2.2.1.1 Giải pháp nguồn nhân lực Nguồn nhân lực yếu tố quan trọng công tác thẩm định Dù có phương tiện đại, nhân viên khơng có kỹ thuật làm ảnh hưởng nhiều đến công tác thẩm định Đẩy mạnh chất lượng nguồn nhân lực không giúp ngân hàng đưa định chiến lược đắn mà giúp thu hút, phát huy tối đa tiềm nhân viên ngân hàng Bởi vậy: - Ngân hàng cần làm tốt công tác tuyển dụng: lựa chọn người có trình độ chun mơn tốt, đào tạo quy củ, có khả giao tiếp, ứng xử tốt… - Công tác tổ chức đào tạo: nhân viên vào, cịn bỡ ngỡ cơng việc cần phải trau dồi, đào tạo cho họ có kĩ làm việc chuyên nghiệp Đưa nhân viên sang tu nghiệp nước để học hỏi kinh nghiệm nước bạn - Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát cán thẩm định - Đánh giá trình công tác, hiệu năng, suất lao động nhân viên tín dụng nói riêng, nhân viên tồn ngân hàng nói chung - Thực thi chế độ đãi ngộ, lương thưởng nhân viên Bên cạnh việc khuyến khích nhân viên tự tìm tịi cơng việc, cán cấp cao ngân hàng cần phải thường xuyên kiểm tra, đôn đốc nhân viên làm nghĩa vụ đồng thời thẩm định dự án tiến độ 2.2.1.2 Về quy trình thẩm định tổ chức thẩm định - Hoàn thiện văn hướng dẫn cụ thể cho công tác thẩm định dự án bất động sản Đây cơng việc địi hỏi cần có nghiên cứu chun sâu, phân tích, tích luỹ kinh nghiệm Do cần có phân cơng công việc cho chuyên viên cho phù hợp - Nội dung quy trình cần chi tiết, cụ thể để nhân viên thẩm định tham khảo giúp công tác thẩm định hướng, công tác thẩm định dễ dàng hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro xảy - Quy định phân cấp làm nhiệm vụ chuyên biệt lĩnh vực mình, sau có phận tập hợp lại tồn số liệu chuyển hội sở dự án có số tiền vay lớn 500 triệu đồng 2.2.1.3 Hoàn thiện nội dung nâng cao phương pháp thẩm định - Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần chi tiết hồn thiện nữa, góp phần giúp cho công tác thẩm định diễn nhanh chóng Chẳng hạn cơng tác thẩm định dự án nhân viên thẩm định chủ yếu xem xét bảng cân đối kế toán, lợi nhuận doanh nghiệp mà quan tâm đến số vốn lợi nhuận lấy từ đâu Bên cạnh đó, thẩm định dự án bất động sản cần nghiên cứu kĩ thị trường, tham khảo thông tin từ dự án khác tương tự địa phương địa bàn khác - Phương pháp thẩm định theo trình tự có tác dụng lựa chọn dự án khả thi cách nhanh chóng, dự án khơng phù hợp với tiêu đầu loại bỏ mà khơng cần thẩm định tiêu sau Nên rút ngắn thời gian thẩm định lại có mặt hạn chế, khơng phải dự án tồn mỹ nên đơi tiêu nhỏ mà loại dự án thiệt hại khơng đáng có cơng tác thẩm định Phương pháp thẩm định theo trình tự phù hợp phân tích theo lĩnh vực sau thẩm định điều kiện pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức quản lý, thẩm định tài kinh tế xã hội dự án - Phương pháp thẩm định so sánh, đối chiếu tiêu Phương pháp có tác dụng đánh giá hợp lý tiêu, nhiên phương pháp thường phức tạp phương pháp nên áp dụng với dự án có nhiều yếu tố kỹ thuật, có số liệu cụ thể phục vụ cho việc tính tốn, áp dụng khía cạnh phân tích pháp lý phân tích kỹ thuật tài - Phương pháp phân tích độ nhạy Xác định hiệu dự án điều kiện biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu tài Sử dụng phương pháp để kiểm tra tính vững hiệu tài dự án có tình bất lợi xảy Sau đó, khảo sát thay đổi hiệu dự án thông qua tiêu chủ yếu NPV (Giá trị rịng), hệ số hồn vốn nội (IRR), thời gian thu hồi vốn (T), khả hịa vốn từ kết luận tính vững ổn định dự án, làm sở cho việc đề xuất biện pháp quản lý phòng ngừa rủi ro nhằm đảm bảo tính khả thi dự án Phương pháp thường áp dụng cho dự án lớn, phức tạp dự án có hiệu cao mức bình thường có nhiều yếu tố thay đổi khách quan Đây phương pháp đại áp dụng đánh giá hiệu tài DA đầu tư 2.2.1.4 Hiện đại hố cơng nghệ, nâng cao phương tiện phục vụ cơng tác thẩm định Hiện nay, kinh tế ngày phát triển, khoa học chế tạo máy tính điện tử,… phát triển vũ bão, ngân hàng thương mại cạnh tranh ngày gay gắt khoa học kĩ thuật đại góp phần để doanh nghiệp lựa chọn ngân hàng đơn vị mà gửi gắm dự án để xin vay vốn thời gian ngắn để doanh nghiệp triển khai dự án kịp thời, chớp lấy hội Ngân hàng nên trọng đầu tư trang thiết bị máy móc đại, thiết kế phần mềm tin học phục vụ cho việc tính tốn tiêu tài ROA, ROE,… Rút ngắn thời gian thẩm định dự án, đồng thời hiệu đánh giá dự án tốt Giống thời trước năm 1986, kinh tế chưa mở cửa việc tiếp xúc với phương tiện đại vi tính, máy tính… khó Nhưng từ nhà nước có sách thơng thống, cắt cử nhiều nhân viên sang tu nghiệp nước học hỏi kiến thức, đồng thời tiếp xúc với phương tiện đại đưa nước máy móc giúp việc tính tốn dễ hơn, đồng thời độ xác cao hơn… Ngồi ra, cần hỗ trợ phương tiện lại cho nhân viên xuống trường dự án khảo sát, có sách đãi ngộ hợp lý, quan tâm đến nhân viên nhân viên tâm huyết với công việc hơn, thực công tác thẩm định tốt Tránh yếu tố bên tác dụng vào nhân viên thẩm định dự án, nhân viên thẩm định đánh giá dự án khách quan 2.2.2 Nhóm giải pháp chung - Rút ngắn thời gian thẩm định: Ngân hàng rút ngắn thời gian cách đơn giản hoá thủ tục xin vay vốn, có bảng hướng dẫn chi tiết khách hàng, tránh thủ tục sai sót thời gian sữa lại Bên cạnh trang thiết bị đại giúp cho ngân hàng tính tốn tiêu tài cách nhanh chóng - Thực tốt quy định đảm bảo tiền vay Khoản tiền ngân hàng mà doanh nghiệp đồng ý cho vay, ngân hàng cần phải lập kế hoạch lấy lại khoản tiền cho phù hợp với dự án để đảm bảo dự án vừa thực tốt, lại khả hồn trả lại vốn cho ngân hàng - Đảm bảo tính khách quan, minh bạch việc thẩm định dự án Tránh tình trạng người quen biết mà công việc thẩm định sơ sài, không cẩn thận Làm việc cần phải công khai, dự án phải công khai, minh bạch Cuối tháng nửa tháng cần có họp thảo luận tồn nhân viên thẩm định để thảo luận phương án thẩm định dự án có số vốn vay lớn, nhận xét dự án thực khoảng thời gian vừa qua, đánh giá hạn chế, mặt tích cực mà nhân viên thẩm định làm Đồng thời trưng bày ý kiến để khắc phục hạn chế - Thường xuyên kiểm tra công tác thẩm định: Công tác thẩm định quan trọng ngân hàng, ban lãnh đạo cấp cao thường xuyên kiểm tra, đôn đốc nhân viên làm việc tiến độ… Thường xuyên theo dõi tiến độ làm việc nhân viên, công tác thẩm định dự án đến đâu, đồng thời đưa lời khuyên nhân viên thắc mắc,… giúp công tác thẩm định dự án hiệu quả, nhanh chóng - Tăng kinh phí cơng tác thẩm định: Hoạt động thẩm định cần chi phí lại, cơng tác phí điều tra, phân tích dự án… Nếu cơng tác phí mà phù hợp nhân viên yên tâm làm việc, công việc thẩm định ngày hiệu cao Cần có sách ưu đãi cho nhân viên thẩm định dự án xa, việc lại khó khăn, giúp nhân viên có tinh thần trách nhiệm cơng việc 2.3 Một số kiến nghị 2.3.1 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam Ngân hàng nhà nước quan cấp cao có sách vĩ mô để điều hành hệ thống ngân hàng nước Vì ngân hàng nhà nước cần: - Thực chức đạo, định hướng, xây dựng hệ thống pháp luật đa chiều, có độ xác cao để hỗ trợ ngân hàng khác trình thu thập thông tin - Xây dựng, ban hành quy trình thẩm định nội dung thẩm định thống cho ngân hàng Quy tình thẩm định giúp ngân hàng nhà nước quản lý ngân hàng nước tuân theo quy trình Đồng thời giúp ngân hàng dễ dàng thẩm định dự án hơn, rút ngắn thời gian thẩm định mà công tác thẩm định đạt hiệu cao - Tổ chức hội thảo, hội nghị để đưa kinh nghiệm công tác thẩm định: hội thảo tổ chức giúp cho nhân viên ngân hàng trao đổi kinh nghiệm công tác thẩm định dự án đầu tư, từ nhân viên rút học kinh nghiệm tốt phục vụ cho công tác thẩm định dự án đầu tư - Thường xuyên tổ chức việc kiểm tra, giám sát việc thẩm định dự án ngân hàng Việc tổ chức kiểm tra, giám sát ngân hàng nhà nước có tác dụng làm cho ngân hàng hoạt động hiệu quả, quy trình hơn, giảm thiểu rủi ro, hối lộ không đáng có ngân hàng - Đưa phương hướng, mục tiêu, tiêu đặt ngân hàng Giúp ngân hàng có động lực phấn đấu hồn thành nhiệm vụ giao, bên cạnh trao tặng q ý nghĩa cho ngân hàng hồn thành nhiệm vụ mà ngân hàng nhà nước đặt 2.3.2 Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương số ngân hàng thương mại phát triển nước Nhưng khơng thể dừng lại ngân hàng muốn phát triển cần phải luôn tự đổi mình, đồng thời học hỏi kinh nghiệm ngân hàng khác Sau số kiến nghị cho ngân hàng Techcombank: - Tăng cường phối hợp với quan chức khác thuế, quan thống kê… để có số liệu xác, thơng tin doanh nghiệp vay vốn từ loại bỏ doanh nghiệp có thơng tin sai lệch so với thực tế - Xây dựng đổi quy trình thẩm định theo hướng chun mơn hoá hơn, học hỏi kinh nghiệm ngân hàng tiên tiến nước Khắc phục sai sót, nội dung mà ngân hàng mắc phải, hoàn thiện, chi tiết quy trình thẩm định - Sàng lọc, dự án theo tiêu, lĩnh vực, thời hạn vay vốn Giúp công tác thẩm định dự án tốt hơn, giúp việc đánh giá dự án dễ dàng hơn, rút ngắn thời gian thẩm định dự án - Đào tạo đội ngũ cán thẩm định ngày động, sắc sảo công tác thẩm định dự án Đưa số cán thẩm định du học nước để học hỏi kinh nghiệm, tinh hoa từ nước bạn, rút học bổ ích cơng tác thẩm định dự án - Bên cạnh đó, ngân hàng cần đổi trang thiết bị, giúp cơng tác tính tốn tiêu hiệu tài tốt hơn, từ giúp cơng tác thẩm định lựa chọn dự án khả thi, đem lại hiệu kinh tế - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát công tác thẩm định dự án chi nhánh Giảm thiểu rủi ro xảy ngân hàng 2.3.3 Kiến nghị quan quản lý nhà nước Nhà nước đóng vai trị quan trọng q trình quản lý đất nước nói chung lĩnh vực ngân hàng nói riêng Nhà nước có vai trò điều tiết thị trường bất động sản thể chủ trương, đường lối sách Đảng nhà nước Sau số kiến nghị nhà nước: - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản Bất động sản tham gia hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luât liên quan đến chi phối nhiều đến thị trường bất động sản ví dụ luật đất đai, luật kinh doan bất động sản, luật xây dựng… + Ban hành sách tài thuế đăng kí bất động sản, với loại hình giao dịch bất động sản khung giá đất, khung giá nhà… + Ban hành sách đền bù giải phóng mặt bằng… + Ban hành quy định đăng ký hành nghề kinh doanh loại dịch vụ bất động sản 2.3.4 Kiến nghị khác - Các chủ đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường cách kĩ càng, từ đề xuất dự án vay vốn gửi đến ngân hàng - Kiến nghị quan pháp luật nhà nước cần ban hành đồng luật với nhau, tránh gây chồng chéo luật với nhau, gây hiểu lầm người sử dụng - Bộ tài cần cơng bố cơng khai hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, giúp ngân hàng tiếp cận thơng tin xác, tránh gây thiệt hại ngân hàng - Nhà nước cần luôn đổi mới, học hỏi kinh nghiệm nước bạn, thay đổi sách cho phù hợp với chuyển kinh tế, giúp đất nước ngày phát triển - Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy nhà nứơc thị trường bất động sản Quy định quản lý lĩnh vực thị trường bất động sản tránh chồng chéo Công khai quyền sử dụng đất đai, quy hoạch phủ tránh dự án triển khai lại nằm khu vực nhà nuớc làm quy hoạch - Nhà nước cần hỗ trợ cho doanh nghiệp nâng cao lực lập, phân tích báo cáo tài Bên cạnh ban hành quy định, chế tài nghiêm khắc xử lý mhững hành vi gian lận việc lập báo cáo tài dự án KẾT LUẬN Qua q trình thực tập ngân hàng Techcombank tiếp xúc, với quy trình thẩm định, dự án minh họa cụ thể thẩm định dự án đầu tư bất động sản, máy tổ chức hoạt động ngân hàng Techcombank, em rút nhiều học Tuy vậy, ngân hàng Techcombank cần thay đổi nghiệp vụ, quy trình thẩm định, đào tạo đội ngũ cán ngày động hơn, ham học hỏi kinh nghiệm, bên cạnh áp dụng nhiều khoa học kĩ thuật đại giúp việc tính tốn tiêu hiệu Thị trường bất động sản thị trường phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố sách nhà nước, biến động tình hình giới,… Vì việc thẩm định dự án bất động sản phức tạp, ngân hàng cần tìm hiểu tình hình bất động sản cách tỉ mỉ, cẩn thận hơn… Đồng thời cần có quy trình thẩm định riêng cho thị trường bất động sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG TECHCOMBANK 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2.1 Hội đồng quản trị 1.1.2.2 Ban kiểm soát 1.1.2.3 Ban tổng giám đốc 1.1.2.4 Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp 1.1.2.5 Khối dịch vụ ngân hàng tài cá nhân 10 1.1.2.6 Khối quản trị nguồn nhân lực 11 1.1.2.7 Trung tâm nguồn vốn 12 1.1.2.8 Khối thẩm định quản trị rủi ro tín dụng 12 1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank năm gần 13 1.2 Tình hình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.1.1 Đặc điểm, loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.1.2 Vai trò yêu cầu công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 17 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 18 1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank 18 1.2.2.2 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 20 1.2.2.2.1 Kiểm tra hồ sơ vay vốn: 20 1.2.2.2.2 Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 21 1.2.2.2.3 Thẩm định dự án đầu tư 21 1.2.2.2.4 Phân tích rủi ro, biện pháp phịng ngừa, giảm thiểu rủi ro 21 1.2.2.2.5 Lập báo cáo thẩm định 21 1.2.2.2.6 Trình duyệt khoản vay 22 1.2.2.2.7 Hoàn tất thủ tục chấp, cầm cố tài sản 22 1.2.2.2.8 Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay 22 1.2.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng Techcombank 22 1.2.2.3.1 Xem xét, đánh giá sơ theo nội dung dự án 22 1.2.2.3.2 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án 23 1.2.2.3.2.1 Đánh giá tổng quan nhu cầu sản phẩm dự án 23 1.2.2.3.2.2 Đánh giá cung cầu sản phẩm 23 1.2.2.3.2.3 Thị trường mục tiêu khả cạnh tranh sản phẩm dự án 24 1.2.2.3.2.4 Phương thức tiêu thụ mạng lước phân phối 24 1.2.2.3.2.5 Đánh giá, dự kiến khả tiêu thụ sản phẩm dự án 25 1.2.2.3.3 Đánh giá khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào dự án 25 1.2.2.3.4 Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật 25 1.2.2.3.4.1 Địa điểm xây dựng 25 1.2.2.3.4.2 Quy mô sản xuất sản phẩm dự án 26 1.2.2.3.4.3 Công nghệ, thiết bị 26 1.2.2.3.4.4 Quy mô, giải pháp xây dựng 27 1.2.2.3.4.5 Môi trường, phòng cháy chữa cháy 27 1.2.2.3.5 Đánh giá phương diện tổ chức, quản lý thực dự án 27 1.2.2.3.6 Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn 27 1.2.2.3.6.1 Tổng vốn đầu tư dự án 27 1.2.2.3.6.2 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án 28 1.2.2.3.6.3 Nguồn vốn đầu tư 28 1.2.2.3.7 Đánh giá hiệu mặt tài dự án 29 1.2.2.3.8 Đánh giá mưc độ rủi ro dự án 29 1.2.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32 1.2.2.4.1 Phương pháp phân tích theo trình tự 32 1.2.2.4.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu 33 1.2.2.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 34 1.3 Minh hoạ thực tế 35 1.3.1 Nhu cầu vốn 35 1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 35 1.3.2.1 Giới thiệu khách hàng vay vốn 35 1.3.2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh 37 1.3.2.3 Tình hình tài (báo cáo tài cơng ty lập, chưa kiểm toán) 37 1.3.2.4 Quan hệ với tổ chức tín dụng 40 1.3.3 Công tác thẩm định dự án đầu tư 40 1.3.4 Nhận định đề xuất phòng thẩm định 50 1.3.4.1 Nhận định đánh giá phòng thẩm định 50 1.3.4.2 Đề xuất phòng thẩm định 51 1.3.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án “Mipec Tower” 56 1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương –Techcombank 57 1.4.1 Những kết đạt được, nguyên nhân đạt kết 57 1.4.1.1 Những kết đạt 57 1.4.1.2 Nguyên nhân đạt kết 62 1.4.2 Những hạn chế tồn nguyên nhân 62 1.4.2.1 Những hạn chế tồn 62 1.4.2.2 Nguyên nhân hạn chế 65 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG- TECHCOMBANK 67 2.1 Định hướng phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank 67 2.1.1 Định hướng phát triển chung 67 2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 68 2.1.2.1 Xu hướng phát triển ngành bất động sản thời gian tới 68 2.1.2.2 Định hướng phát triển ngành bất động sản thời gian tới 71 2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 72 2.2.1 Nhóm giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 72 2.2.1.1 Giải pháp nguồn nhân lực 72 2.2.1.2 Về quy trình thẩm định tổ chức thẩm định 73 2.2.1.3 Hoàn thiện nội dung nâng cao phương pháp thẩm định 73 2.2.1.4 Hiện đại hố cơng nghệ, nâng cao phương tiện phục vụ công tác thẩm định 75 2.2.2 Nhóm giải pháp chung 75 2.3 Một số kiến nghị 76 2.3.1 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam 76 2.3.2 Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 77 2.3.3 Kiến nghị quan quản lý nhà nước 78 2.3.4 Kiến nghị khác 78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ ngân hàng Techcombank 13 Bảng 2: Bảng tỷ trọng ngành: 19 Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản 19 Bảng 4: Cơ cấu cổ đông doanh ngiệp 36 Bảng 5: Bảng cân đối tài sản 38 Bảng 6: Bảng kinh doanh hoạt động kinh doanh 39 Bảng 7: Bảng tiêu khả sinh lời, khả độc lập tài 39 Bảng 8: Giải pháp kiến trúc 41 Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn 43 Bảng 10: Nhu cầu vốn 43 Bảng 11: Điều tra dự án xây dựng hộ cao cấp địa bàn Hà Nội 47 Bảng 12: Bảng dự kiến nguồn vốn trả nợ 49 Bảng 13: Bảng đề xuất tín dụng 52 Bảng 14: Bảng dự án bất động sản vay vốn năm 2009 57 Bảng 15: Bảng cam kết chất lượng năm 2009 60 Bảng 16: Bảng phân loại dự án theo loại nợ 63 Bảng 17: Bảng số lượng hộ bán TP Hồ Chí Minh 69 Bảng 18: Bảng thị trường bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh: 70 Bảng 19: Bảng thị trường hộ dịch vụ cho thuê thành phố Hồ Chí Minh 70 ... cho vay thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank Quá trình thẩm định cho vay dự án bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương. .. thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN... LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNGTECHCOMBANK 67 2.1 Định hướng phát triển ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thươngTechcombank