Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank

Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank

LỜI MỞ ĐẦU

Nền kinh tế Việt Nam đang ngày ngày càng phát triển, kéo theo đó là cácngân hàng ngay càng phát triển và cạnh tranh ngày càng gay gắt Để đạt được chấtlượng của công tác thẩm định nói chung, và công tác thẩm định các dự án bất độngsản nói chung thì ngân hàng cần phải luôn luôn thay đổi các chính sách, chỉ tiêuphát triển… của ngân hàng mình.

Các dự án bất động sản thường là những dự án có nhu cầu vốn lớn, độ rủi rocao vì vậy công tác thẩm định cần được đẩy mạnh nâng cao Thẩm định dự án đầutư giúp ngân hàng có kết luận về tính khả thi của dự án, hiệu quả kinh tế của dự án.

Trong thời gian thực tập ở phòng thẩm định của ngân hàng Techcombanksinh viên Võ Thị Như Quỳnh đã lựa chọn đề tài:

“ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vayvốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ”

Bài viết của em được chia làm 2 chương:

- Chương 1: Thực trạng thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàngthương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank

- Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩmđịnh các dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổphần kỹ thương – Techcombank

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤTĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ

Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước Việt Namcấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp Thời hạn hoạt động được giahạn lên 99 năm theo quyết định số 003/ QD- NH5 do Ngân Hàng Nhà nước Việtnam ban hành ngày 8 tháng 10 năm 1997.

Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng được chia thành các giaiđoạn sau:

Từ 1994 - 1995:

- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng

- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thànhlập các chi nhánh của NH tại các đô thị lớn.

Năm 1998:

Trụ sở chính chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội.Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng.

Năm 1999:

Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ.

- Khai trương phòng giao dịch số 3 ở phố Khâm Thiên, Hà Nội.Năm 2000:

Thành lập phòng giao dịch ở phố Thái Hà, Hà Nội.Năm 2001:

- Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng.

- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàngđầu trên thế giới Temosnos Holding NV, về hệ thống triển khai phần mềm ngânhàng GLOBUS cho toàn bộ hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốtnhu cầu của khách hàng.

Năm 2002:

Thành lập chi nhánh Chương Dương và chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội.- Thành lập chi nhánh Hải phòng, tại Hải Phòng.

- Thành lập chi nhánh Thanh khê, tại Đà Nẵng.

- Thành lập chi nhánh Tân Bình, tại TP Hồ Chí Minh.

- là NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội Mạnglưới bao gồm hội sở chính và 8 chi nhánh cùng 4 phòng giao dịch tại các thành phốlớn trên cả nước.

- Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng.

- Chuẩn bị phát hành cổ phiếu mới để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng.Năm 2003:

Chi nhánh phát hành thẻ thanh toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác cùngvới Việtcombank) vào ngày 5/12/2003.

- Triển khai thành công hệ thống Globus trên toàn hệ thống vào ngày16/12/2003 Tiến hành xây dựng một biểu tướng mới cho ngân hàng.

- Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn đi vào hoạt động.- Vốn điều lệ tăng 180 tỷ ngay 31/12/2003.

Năm 2004:

- Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng mới của ngành ngân hàng.

- Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và chuyển thẻvới Compass Plug.

3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên bản mới Tenemos T24R5.

28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ.Năm 2006:

Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ

Trong năm này đã phát hành thẻ thanh toán quốc tế Techcombank visa.Năm 2007:

Năm 2008:

Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng.

- 03/2008: ra mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit.- 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thốngphần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minhthẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lượcHSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, …

- 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008

- 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank- 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệptrẻtraotặng

Và đồng thời trong năm này Techcombank được nhân danh hiệu là “ Dịch vụ đượchài lòng nhất năm 2008 ” do sự bình chọn của độc giả đọc báo Sài Gòn Tiếp Thịbình chọn

1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mạicổ phần kỹ thương - Techcombank

1.1.2.1 Hội đồng quản trị

Gồm một chủ tịch, một phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch và năm thànhviên là cơ quan quản trị cao nhất của Techcombank có nhiệm vụ chức năng địnhhướng các chiến lược phát triển cho ngân hàng trong cả ngắn hạn và dài hạn.

1.1.2.2 Ban kiểm soát

Bao gồm một trưởng ban kiểm soát và bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tragiám sát hoạt động của toàn bộ ngân hàng, các phòng ban.

- Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giácông tác điều hành, quản lý của Hội động quản trị và ban tổng giám đốc theo đúngcác quy chế trong điều lệ công ty, các nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổđông.

- Chức năng: Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổnggiám đốc cung cấp mọi hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điềuhành quản lý công ty Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lý và sựcẩn trọng từ các số liệu trong báo cáo tài chính cũng như các báo cáo cần thiết khác.Ban kiểm soát cũng có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồngcổ đông bất thường theo các nội dung và điều lệ của Ngân hàng.

Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa ra các giải pháp phòngngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán bộ chuyênmôn phù hợp để ban kiểm soát có thể thực hiện chức năng của mình Có quyềngiám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng trong đầu tư Có quyền tham gia cáccuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết.

Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vìlợi ích của cố đông và người lao động trong ngân hàng Ban kiểm soát có tráchnhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Phó giám đốc là người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hànhmột số nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước giámđốc và pháp luật về việc thực hiện các nghiệp vụ được phân công.

1.1.2.4 Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

- Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng là doanh nghiệp lớn, doanhnghiệp vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng ngoại tệ và VND Thực hiện các nghiệpvụ tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành củaTechcombank Trực tiếp tiếp thị và bán các sản phẩm cho đối tượng khách hàngdoanh nghiệp Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp,phân tích tình hình hoạt động kinh doanh.

- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng ngoại tệ và VND từ đối tượng kháchhàng doanh nghiệp

Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sảnphẩm dịch vụ của Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử…

Thẩm định các thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả năng trả nợvà quyết định hạn mức tín dụng.

Thường xuyên theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, các thông tinliên quan đến hoạt động kinh doanh của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.

Thực hiện việc lưu giữ các hồ sơ tín dụng, cập nhật thông tin của kháchhàng nhanh và chính xác nhất.

Tổ chức, theo dõi, đôn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hoặc quá hạn, đềxuất các phương án xử lý nợ quá hạn và tài sản đảm bảo, thế chấp, cầm cố…

1.1.2.5 Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân

- Chức năng: là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân để khaithác vốn bằng VND và ngoại tệ Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng,quản lý các tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hiện hành của Techcombank.Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo và bán lẻ các sản phẩm cho khách hàng là cá nhân.

- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng VND hay ngoại tệ từ đối tượng làkhách hàng cá nhân

Tiếp thị, hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng là cá nhân về các dịch vụ sảnphẩm của Techcombank

Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhucầu giao dịch tín dụng và tài trợ thương mại

Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo Thực hiện phân loại nợ cho từng khách hàng.

Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính củakhách hàng đáp ứng yêu cầu của hoạt động tín dụng

Điều hành và quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động tại các phòng giaodịch, sở giao dịch, chi nhánh.

- Gồm có các phòng:

+ Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư+ Thị trường dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân+ Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân+ Thị trường phát triển sản phẩm thẻ

+ Thị trường bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng+ Thị trường phát triển mạng lưới và kênh phân phối + Thị trường quản lý tín dụng cá nhân

1.1.2.6 Khối quản trị nguồn nhân lực

- Chức năng: thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo theo chủ trương củaNhà nước và của Techcombank.

- Nhiệm vụ: Thực hiện quản lý, tuyển dụng lao động

Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt độngcủa hệ thống ngân hàng

- Gồm có các phòng sau:+ Phòng tuyển dụng

+ Phòng tiền lương và phúc lợi

+ Phòng quản trị thông tin và chính sách nhân sự+ Thị trường đào tạo

1.1.2.7 Trung tâm nguồn vốn

- Gồm có các phòng:+ Phòng kinh doanh tiền tệ+ Phòng quản lý đầu tư tài chính

+ Phòng giao dịch các thị trường hàng hóa+ Phòng kinh doanh thị phần

+ Phòng kinh doanh ngoại hối+ Phòng phát triển sản phẩm+ Ban kinh doanh TreasuryHCM+ Tổ hỗ trợ khách hàng interbank

1.1.2.8 Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng

- Chức năng: phê duyệt các dự án cần vay vốn, số vốn được vay và phòngngừa những rủi ro có thể xảy ra

+ Phòng tín dụng M.Banking miền Nam

+ Phòng giám sát tín dụng và quản lý các khoản vay có vấn đề+ Phòng quản lý tài sản đảm bảo HO

+ Phòng giám sát tín dụng miền Nam

1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổphần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây.

Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ của ngân hàng Techcombank

vốn điều lệ

Báo cáo thường niên năm 2008

Nhìn qua biểu đồ ta cũng thấy được Số vốn điều lệ của ngân hàng đã cónhững bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 là617 tỷ USD, còn năm 2006 là 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ là 143,11%.Năm 2007 so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ là 68%, năm 2008 so vớinăm 2007 tốc độ tăng vốn điều lệ là 44,46% Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốnđiều lệ của ngân hàng đã không ngừng tăng, đây một phần nhờ vào năng lực quản lýcủa ban lãnh đạo ngân hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ công nhân viênnăng động, hoạt bát, linh hoạt, không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đó là sựđổi mới các công nghệ phần mềm tính toán giúp cho việc tính toán của ngân hàngngày càng chính xác hơn tránh được những khoản nợ xấu và khó.

Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần của ngân hàng là5.400.416.700.000 đồng việt nam, mệnh giá mỗi cổ phần là 10.000 VNĐ Ngânhàng có một hội sở chính, một văn phòng đại diện, một sở giao dịch, 50 chi nhánh ,137 phòng giao dịch trên cả nước và 3 công ty con Bên cạnh đó số nhân viên ngânhàng là 5.548 nhân viên tăng 119,698% so với năm 2008 Ngân hàng Techcombankngày càng phát triển bền vững, với chính sách và đường lối rõ ràng, đúng đắn

Techcombank đã duy trì và lập khoản dự phòng chung bằng 0,75% tổng giátrị dư nợ cho vay khách hàng và tổ chức tín dụng được phân loại từ nhóm 1 đếnnhóm 4

1.2 Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầutư kinh doanh bất động sản.

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

◊ Khái niệm:

Theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sảnkhông thể di dời”, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đaivà tài sản gắn liền với công trình, các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tàisản khác theo luật pháp quy định.

◊ Đặc điểm của bất động sản:

+ Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và không có khảnăng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đấtđai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian

+ Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoábất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên bantặng không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế songgiữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau.

Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trìbất động sản là:

P = (I1- C1) - (I2-C2- K.r)Trong đó:

I: thu nhập từ bất động sảnC: chi duy trì BĐS

K: vốn đầu tư xây dựng mớiR: tỷ suất lợi tức.

Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại+ Tính dị biệt:

Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếutố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác Sự khác biệt của bấtđộng sản trước hết là do sự có khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiếntrúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tănggiá trị của bất động sản

+ Tính khan hiếm:

Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn đất đai vàkhông gian phát triển và thời gian xây dựng Vì vậy các chính sách điều tiết cânbằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính sách chốngđầu cơ và hạn chế sở hữu đất.

+ Tính ảnh hưởng:

Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề và ảnhhưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuấtkhác

+ Nhu cầu vốn đầu tư lớn:

Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành.Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần:

Vốn đầu tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tưchiến lược luôn được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn chocác chi phí thường xuyên.

◊ Phân loại thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sảnđược thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản trong đó có một số cách sau:+ Dựa vào trình tự tham gia thị trường:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, chothuê) gọi là thị trường đất đai.

- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thịtrường sơ cấp)

- Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thức cấp)+ Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước:

- Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm soát- Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm◊ Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:- Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầutiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận đượclượng hàng hoá bất động sản trên thị trường

Nhân tố ảnh hưởng:

+ Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theomức diện tích bình quân Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trungdân số

+ Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thịtrường bất động sản Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ởkhác nhau, các nhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên

+ Đô thị hóa và quy hoạch: đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu cáchoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mởra cơ hội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản

+ Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu muanhà, các khu công nghiệp…

+ Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạtđộng kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản

+ Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đếnthị trường bất động sản rất lớn Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chấtvăn hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,

+ Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toántrên thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệmạnh…

+ Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rấtlớn đến thị trường bất động sản Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làmthiệt hại hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản Vì vậy nhà nước cầncó chính sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…

- Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:

Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán rathị trường tại một thời điểm với giá hợp lý.

Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:

+ Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộckhu vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đốitượng tham gia thị trường bất động sản…

+ Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch vàkế hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản,các tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý

+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhântố cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điêù kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra trên thị trường

+ Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa

1.2.1.2 Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bấtđộng sản

- Vai trò:

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơsở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tưvà cho phép đầu tư Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kếtluận về tính khả thi của dự án Công tác thẩm định sẽ giúp ngân hàng tìm ra được

nhữngkhách hàng đủ tiêu chuẩn về pháp lý cũng như tài chính để quyết định có đầutư vốn hay không

- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thựchiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).

Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơhội đầu tư có lợi.

Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọinguồn vốn, mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô vànguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định cácdự án này cũng khác nhau Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trongquản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước

Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo cácđiều kiện sau:

+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sựcần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.

+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích dự án trêncơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trêngiác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)

+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin và cácvấn đề nghiên cứu.

+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự ánnhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.

1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank.

1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank.

Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động sản tại ngân hàng thươngmại cổ phần kỹ thương – Techcombank ngày càng phát triển Công tác thẩm địnhcác dự án bất động sản tại ngân hàng thường phức tạp hơn các dự án kinh doanh ở

các lĩnh vực khác Bởi các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài trong thờigian dài mới thu được lợi nhuận.

Bảng 2: Bảng tỷ trọng giữa các ngành:

Báo cáo phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank

Trong bảng trên thì dự án ngành sản xuất công nghiệp là lớn nhất với số dựán là 4.422 dự án, với số vốn vay VNĐ là 10.531.45, và 2,200.3 USD Ngành xâydựng, bất động sản chiếm vị trí thứ 4 sau ngành sản xuất công nghiệp và ngành dịchvụ, nhóm ngành khác Điều này chứng tỏ số dự án vay vốn bất động sản không lớn,nhưng so sánh vốn vay đối với các ngành khác thì dự án bất động sản chỉ đứng saungành sản xuất công nghiệp Chứng tỏ, dự án vay vốn bất động sản uy ít nhưng vốnvay của nó rất lớn Trong đó, các nhóm thuộc loại hình xây dựng, bất động sản là:

Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bấtđộng sản

Các hoạt động liên quan đến bất động sản khác 52

Nguồn phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Nhìn qua bảng ta thấy được dự án xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nềnmóng có số lượng khách hàng lớn nhất Bởi hiện nay nhu cầu nhà ở rất lớn, muốn

xây được nhà thì cũng cần một khoản tiền để xây dựng, bên cạnh đó là đất ngàycàng hạn chế, đồng thời để có tiền mua nhà cũng rất lớn người dân thấy đủ túi tiềnmình chỉ có nhà chung cư Muốn nhà chung cư xây dựng lên được thì cần phải đấuthầu chọn nhà thầu có tiềm lực về kĩ thuật, tài chính… Nên nhu cầu vốn là rất lớn.Bên cạnh đó ta thấy ngân hàng Techcombank đã chia ngành xây dựng, kinh doanhbất động sản thành 5 lĩnh vực gồm: kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà dândụng – công nghiệp nền móng, không sử dụng, xây dựng công trình giao thông,công cộng và các hoạt động liên quan đến bất động sản Sở dĩ chia theo các loạihình này là vì để lãnh đạo ngân hàng Techcombank dễ quản lý các dự án hơn, đồngthời các nhân viên qua các loại hình vay vốn rút ra các phương án thẩm định củamình.

1.2.2.2 Quy trình thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản1.2.2.2.1 Kiểm tra hồ sơ vay vốn:

Các loại hồ sơ chính phải kiểm tra xem xét gồm:+ Giấy đề nghị vay vốn

+ Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

+ Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng

+ Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án

+ Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn + Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án

1.2.2.2.4 Phân tích rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro

Phân tích, đánh giá, nhận định các rủi ro thường xảy ra trong quá trình thựchiện đầu tư và sau khi đưa dự án vào hoạt động, đưa biện pháp phòng ngừa, giảmthiểu theo các loại rủi ro thường xảy ra.

Sau khi hoàn tất khâu thẩm định và tái thẩm định, chuyên viên khách hàngchuyển báo cáo thẩm định, báo cáo tái thẩm định và toàn bộ các hồ sơ có liên quanđến khoản vay đến cấp phê duyệt xem xét quyết định.

1.2.2.2.7 Hoàn tất thủ tục thế chấp, cầm cố tài sản

Thực hiện định giá tài sản, hoàn tất thủ tục ký hợp đồng đảm bảo tiền vaytheo yêu cầu của cấp phê duyệt Nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo theo quy định củaTechcombank.

1.2.2.2.8 Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay

Tiền vay phải được thanh toán đúng mục đích cho vay: tiền vay được chuyểntrực tiếp cho nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu, các đơn vị thi công xây lắp trêncơ sở biên bản nghiệm thu khối lượng, hồ sơ quyết toán công trình, hoá đơn kháchhàng.

1.2.2.3 Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tạingân hàng Techcombank

1.2.2.3.1 Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án

- Mục tiêu đầu tư của dự án- Sự cần thiết đầu tư của dự án

- Các căn cứ, cơ sở pháp lý của dự án

- Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm vàdịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm.

- Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chíkhác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dựphòng phí, vốn cố định và vốn lưu động) Nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồngốc sở hữu: vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết…

- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án

1.2.2.3.2 Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụđầu ra của dự án

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quantrọng, quyết định việc thành bại của dự án Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét,đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án Các nội dung chính cần xemxét đánh giá gồm:

1.2.2.3.2.1.Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án

- Phân tích quan hệ cung - cầu với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án- Định dạng sản phẩm của dự án

- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, tình hìnhsản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định

- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự toán nhu cầu tương lai đối với sảnphẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thịtrường nội địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án trong đó lưu ý liên hệ vớimức giá tăng trong quá khứ, khả năng xuất khẩu sản phẩm của dự án trong đó liênhệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởicác sản phẩm khác có cùng công dụng.

Kết luận: nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên cácphương diện như:

+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay+ Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm

+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, côngsuất thiết kế)

1.2.2.3.2.2.Đánh giá về cung cầu sản phẩm

- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tạicủa sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêuphần trăm phải nhập khẩu bao nhiêu Việc nhập khẩu là do sản xuất trong nướcchưa đáp ứng được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế cạnh tranh hơn

- Dự đoán biến động thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đốitượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án

- Sản lượng nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập khẩutrong thời gian tới

- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhỵâp khẩu khi Việt Namtham gia với các nước khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC, hiệp định thương mạiViệt - Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án

- Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sảnphẩm, dịch vụ

1.2.2.3.2.3 Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án xemxét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án làthay thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhàsản xuất khác Việc định hướng thị trường này có hợp lý hay không.

Để đánh giá khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ thẩm địnhcần thẩm định khả năng cạnh tranh của các sản phẩm dự án đối với:

- Thị trường nội địa:

+ Hình thức, mẫu mã, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩmcùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không

+ Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụhay không

+ Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơnkhông, có phù hợp với xu hướng thu thập, khả năng tiêu thụ hay không

- Thị trường nước ngoài:

+ Sản phẩm có khả năng đạt được các yêu cầu về tiêu chuẩn để xuất khẩuhay không , tiêu chuẩn chất lượng vệ sinh…

+ Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không

+ Sản phẩm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường xuấtkhẩu dự kiến chưa, kết quả như thế nào

1.2.2.3.2.4 Phương thức tiêu thụ và mạng lước phân phối

Xem xét, đánh giá trên các mặt:

- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệthống phân phối không

- Mạng lưới phương pháp của dự án được lập hay chưa, mạng lưới phânphối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không, ước tính chi phí thiết lậpmạng lưới phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án

- Các chính sách bán hàng, hoa hồng đại lý, đánh giá các chính sách ưu đãiđối với những nhà phân phối lớn để tính toán chi phí bán hàng khi tính hiệu quả củadự án

- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thukhi tính toán nhu cầu vốn lưu động đề phần tính toán hiệu quả dự án

- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì còn có nhận địnhxem có thể xảy ra việc bị ép giá hay không

1.2.2.3.2.5.Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Các chỉ tiêu chính:

- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dựán có nhiều loại sản phẩm

- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm

- Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chínhở các phần sau

1.2.2.3.3.Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vàocủa dự án

- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm

- Các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, đã cóquan hệ từ trước hay mới thành lập, khả năng cung ứng, mứic độ tín nghiệm

- Chính sách nhập khẩu đối với các loại nguyên nhiên liệu đầu vào

1.2.2.3.4.Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật1.2.2.3.4.1.Địa điểm xây dựng

- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, cógần với các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ haykhông, có nằm trong quy hoạch hay không

- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá

so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác

- Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnhhưởng đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ

1.2.2.3.4.2 Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án

- Công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năngtài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ… hay không

- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường- Qui cách, phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào

- Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không

1.2.2.3.4.3 Công nghệ, thiết bị

- Quy trình công nghệ có tiến bộ, hiện đại không, ở mức độ nào của thế giới- Công nghệ có phù hợp với trình độ phù hợp tại của Việt Nam hay không, lýdo lựa chọn công nghệ này

- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không, có đảm bảo chochủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không

- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách chủng loại, danh mụcmáy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất

- Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần phải thay đổi sản phẩm, thì thiết bịnày có đáp ứng được hay không

- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý, đáng ngờ không- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp, đáng ngờ không

- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dựán dự kiến hay không

- Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyênsản xuất các thiết bị của dự án hay không

1.2.2.3.4.4 Quy mô, giải pháp xây dựng

- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án haykhông, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không

- Tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nàocần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặcchưa cần thiết phải đầu tư hay không

- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phùhợp với thực tế hay không

- Vấn đề hạ tầng cơ sở giao thông điện, cấp thoát nước,…

1.2.2.3.4.5 Môi trường, phòng cháy chữa cháy

Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy củadự án có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trongtrường hợp yêu cầu phải có hay chưa

1.2.2.3.5 Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án

- Xem xét, kinh nghiệm, trình độ tổ chức, vận hành của chủ đầu tư dự án.Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hànhcông nghệ, thiết bị mới của dự án

- Xem xét năng lực, uy tín của các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiếtbị công nghệ… (nếu đã có phê duyệt nhà thầu, nhà cung cấp…)

- Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường dự kiến bị mất- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòihỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồnnhân lực cho dự án

1.2.2.3.6 Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồnvốn

1.2.2.3.6.1 Tổng vốn đầu tư của dự án

- Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đãđược tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiếtchưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khốilượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Thôngthường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý Tuy

nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai đoạnthẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về cáchạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầutư…) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ mộtnội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét.Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiếnban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Techcombank nêntham gia vào dự án

Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầutư mới ở dạng khai toán, cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu thống kê đúcrút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của dự án trước để nhận định, đánh giá và tínhtoán.

1.2.2.3.6.2 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án

Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án vànhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đápứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến dộ thi công.Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạncó hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước

Cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thicông và xây dựng tham gia vay trả

1.2.2.3.6.3 Nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lạitừng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia củatừng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánhgiá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu Chi phí của từng loại nguồn vốn,các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tưvà khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi vủacác nguồn vốn tham gia dự án

1.2.2.3.7 Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

Tất cả những đánh giá trên, nhằm hỗ trợ cho phần tính toán, đánh giá hiệuquả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư

Cụ thể:

- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: phần này sẽ dựavào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chiphí sữa chữa, Tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phảitrả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra củadự án và phương án tiêu thụ sản phấm đưa vào tính toán: mức huy động công suấtso với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nhiên liệu đầu vào cùng với đặt tínhcủa dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sảnxuất trực tiếp

- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của cácdoanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án (phầntài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu độnghàng năm

- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xácđịnh phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách…

1.2.2.3.8.Đánh giá về mưc độ rủi ro của dự án

Quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng nhưchủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, một số rủi ro chủ yếu và biện phápgiảm thiểu rủi ro.

- Rủi ro về cơ chế chính sách:

Tất cả những bất ổn tài chính và chính sách của nơi, địa điểm xây dựng dựán Bao gồm: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hoá, tư hữu hoáhay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan đến dòng tiềncủa dự án

+ Phương pháp giảm thiểu rủi ro

Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ về mặt pháp lý của dự ánđể đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các quy luật và quy định hiện hành có liên quantới dự án

Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng quy định về vấn đề này đểgiảm thiểu rủi ro bất khả kháng do thay đổi chính sách của chính phủ

- Những ưu đãi về cung ứng ngoại tệ sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng vấn đềtỷ giá của dự án

- Rủi ro xây dựng, hoàn tất: hoàn tất dự án, không đúng thời hạn, không phùhợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện Biện pháp:

+ Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm + Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chấtlượng công trình

+ Giám sát chặt chẽ tiến độ thi công trong quá trình xây dựng

+ Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàngtrong trường hợp vượt dự toán

+ Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng

+ Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khoá trao tay với sự phân chia rõ ràngnghĩa vụ của các bên

- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán: bao gồm thị trường không chấpnhận hoặc không dư cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, do sức cạnhtranh, giá bán sản phẩm không đủ để bù đắp lại các khoản chi phí của dự án

Loại rủi ro này thường được giảm thiểu bằng cách:

+ Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận+ Dự kiến cung cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc quan)+ Phân tích về khả năng thanh toán, thực hiện chi phí, hành vi của người tiêudùng cuối cùng (không chỉ người bao tiêu)

+ Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biệnpháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệmchi phí sản xuất…

+ Xem xét các hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn với bên có khả năng vềtài chính (nếu có)

+ Hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ (nếu có)

+ Khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra + Giảm thiểu các điều khoản không cạnh tranh (nếu có)

- Rủi ro về cung cấp: dự án không có được nguồn vật liệu (đầu vào chínhquan trọng) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận hành dự án, tạodòng tiền ổn định đảm bảo khả năng trả nợ

Giảm thiểu bằng cách:

+ Trong quá trình xem xét dự án, cán bộ thẩm định phải nghiên cứu, đánh giácẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơdự án Đưa những nhận định ngay từ ban đầu trong tính toán, xác định hiệu quả tàichính của dự án

- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật liệu- Linh hoạt về tham gia và số lượng nguyên vật liệu mua vào

- Những hợp đồng, thoả thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụngcùng.

- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cungcấp có uy tín

- Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì

Đây là những rủi ro về việc dự án không thể vận hành và bảo trì ở mức độphù hợp với các thông số thiết kế ban đầu Biện pháp:

+ Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng

+ Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm

+ Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyếnkhích và phạm vi phải rõ ràng

+ Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiếntranh

+ Kiểm soát ngân sách và khách hàng vận hành

+ Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghiệp vụ- Rủi ro về môi trường và xã hội: những tác động tiêu cực của dự án đối vớimôi trường và người dân xung quanh

+ Tuân thủ các quyết định về môi trường

- Rủi ro kinh tế vĩ mô: đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩmô, bao gồm tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất

Phương pháp:

+ Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản

+ Đưa ra các giả định tính toán có tính đến ảnh hưởng của các yếu tố này đểđánh giá tới hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

- Các loại rủi ro khác: có thể xảy ra đối với dự án và tuỳ từng dự án cụ thểcán bộ thẩm định sẽ đưa ra biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro

1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản1.2.2.4.1 Phương pháp phân tích theo trình tự

- Nội dung: Thẩm định DA theo trình tự được tiến hành theo một trình tự từtổng quát đến chi tiết, cụ thể, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau

+ Thẩm định tổng quát:

Là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án,qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp hợp lý của dự án: hồ sơdự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư Thẩm định tổng quát cho phép hình dungkhái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu,những lợi ích cơ bản Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, liên quan đến

các đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính Là cơ sở, căn cứ đểtiến hành bước thẩm định tiếp theo.

+ Thẩm định chi tiết:

Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định này được tiến hànhtỉ mỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án từ việc thẩm định các điều kiệnpháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tếxã hội của dự án Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng nội dung đầu tưphải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gì cần phảibổ sung, sửa đổi Tuy nhiên mức độ tập trung khác nhau đối với từng nội dung tùythuộc đặc điểm dự án và tình hình thực tế.

Phương pháp này có ưu điểm là có cái nhìn tổng quan về dự án, có thể loạibỏ dự án mà không cần thẩm định các nội dung tiếp theo, tuy nhiên phương phápnày hơi rập khuôn, máy móc.

1.2.2.4.2.Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

- Nội dung: là so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực luật phápquy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ (trong nướcvà quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích so sánh để lựa chọnphương án tối ưu Phương pháp được tiến hành theo một số các chỉ tiêu sau:

+ Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nướcquy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.

+ Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư côngnghệ quốc gia, quốc tế

+ Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi+ Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vồn đầu tư, suất đầu tư

+ Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công,tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chínhthức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.

+ Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư

+ Phân tích so sánh lựa chọn phương án tối ưu

+ Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhànước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp

Phương pháp này có ưu điểm là đánh giá được tính hợp lý và các chỉ tiêu củadự án, từ đó rút ra được kết quả đánh giá chính xác của dự án Tuy nhiên, phươngpháp này quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao, bêncạnh đó các chỉ tiêu so sánh không được so sánh với các doanh nghiệp trong vàngoài nước

1.2.2.4.3.Phương pháp phân tích độ nhạy

Để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tínhtoán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong qua trình thựchiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án

- Nội dung phương pháp:

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tàichính khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xemxét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, haynói một cách khác phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điềukiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với nhữngyếu tố nào hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêuhiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dựán

- Các phương pháp phân tích độ nhạy:

+ Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêuhiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quảxem xét

+ Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉtiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án.

+ Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chínhthay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lí dự án chấp nhận được

+ Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độnhạy

Phương pháp này có ưu diểm lựa chọn dự án có độ an toàn cao, có thể dựkiến được những bất trắc xảy ra trong tương lai Tuy nhiên, phương pháp này bắtđầu với các giả định nên tốn thời gian phân tích…

1.3 Minh hoạ thực tế

Ngày 20/03/2009, chi nhánh Techcombank Hoàn Kiếm gửi hồ sơ dự án “ Dựán Mipec Tower” của công ty cổ phần hoá dầu quân đội cho phòng thẩm định, ngânhàng Techcombank Đây là một dự án xây dựng kinh doanh tổ hợp văn phòng,trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp…

+ Phương thức thu nợ: Gốc trả cuối kỳ, lãi trả hàng tháng

+ Tài sản đảm bảo: toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đấtcủa dự án Mipec Tower Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ

1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn

Khi dự án được đưa đến ngân hàng Techcombank, phòng tín dụng dựa trênphương pháp so sánh, đối chiếu các thông tin khách hàng cung cấp Cán bộ phòngtín dụng đã tổng kết, và rút ra những nét khái quát sau:

1.3.2.1 Giới thiệu khách hàng vay vốn

- Tên công ty: công ty CP hoá dầu Quân đội (Mipec)

- Địa chỉ: số 1B, đường Hoàng Diệu, Phường Quán Thánh, quận Ba Đình,Hà Nội

- Đăng kí kinh doanh: số 0103003405 do sở kế hoạch và đầu tư TP Hà Nộicấp ngày 22/12/2003, thay đổi lần 9 ngày 04/08/2008

- Vốn điều lệ: 330 tỷ đồng

- Vốn chủ sở hữu đến 31/12/2008: 260 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư của chủsở hữu 233 tỷ đồng

- Mã số thuế: 0202436307Loại hình: công ty cổ phần

Ngành nghề kinh doanh: - Kinh doanh các sản phẩm dầu mỡ nhờn - Kinh doanh các sản phẩm hoá dầu và dầu khí - Kinh doanh thiết bị dầu khí

- Tư vấn, môi giới, cho thuê, kinh doanh bất động sản - Tư vấn đầu tư xây dựng

- Dịch vụ quản lý bất động sản, trung tâm thương mại - Kinh doanh dịch vụ kho bãi, cầu cảng, dịch vụ vận tảiphục vụ vận chuyển xăng dầu, khí đốt…

- Người đại diện ký kết vào giấy tờ giao dịch với ngân hàng: Đào Ngọc Thạch

Chức vụ : chủ tịch hội đồng quản trị Cơ cấu cổ đông

Bảng 4: Cơ cấu cổ đông của doanh ngiệp

1 Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp Vạn Xuân 67.980.000.000 21%

Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty cổ phần hoá dầu quân đội có tư cách

pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn của NH thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank

1.3.2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

Công ty đang hoạt động trong 5 lĩnh vực chính bao gồm:

- Xăng pha chế: công ty mua xăng A92 trong nước và nhập khẩu Naptha.Sau dó tiến hành pha chế thành xăng RON 83, mảng này thường chiếm khoảng từ25-30% / tổng doanh thu của công ty

- Đại lý xăng dầu: công ty làm tổng đại lý bán xăng dầu cho Petrolimex.Mảng kinh doanh này thường chiếm khoảng từ 50-55%/ doanh thu.

- Dầu mỡ nhờn: công ty có một nhà máy dầu mỡ nhờn tại Bạch Đằng, HảiPhòng (diện tích 9.000 m2) bắt đầu khai thác từ tháng 12/2005 với công suất 15.000tấn dầu nhờn/năm và 2000 tấn dầu mỡ/năm, mảng kinh doanh này chiếm khoảng6% doanh thu

- Dầu mỡ nhờn thương mại: công ty bán chủ yếu nhập khẩu sản phẩm dầucủa Nhật (Identmitsu) và cung cấp cho các đơn vị trong quân đội Doanh thu từmảng này chiếm khoảng 9% tổng doanh thu.

- Dịch vụ ăn uống và cho thuê bất dộng sản: hiện tại công ty có nhà hàngPhượng Vỹ tại số 04 Bạch Đằng, Hồng Bàng Hải Phòng: gồm 2 tầng, phục vụ ănuống với sức chứa 1000 thực khách, dịch vụ tiệc cưới, hội nghị, hội thảo và chothuê đất tại km5 Hải Phòng - Hà Nội Doanh thu từ mảng kinh doanh này chiếm tỷlệ rất nhỏ trong hoạt động của công ty

1.3.2.3 Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa đượckiểm toán)

Đại diện công ty cổ phần hoá dầu quân đội đã đưa số liệu hoạt động sản xuất,kinh doanh của công ty trong những năm gần đây Cán bộ thẩm định và khái quáttình hình hoạt động của công ty như sau:

Bảng 5: Bảng cân đối tài sản

I Tài sản ngắn hạn

- Tiền- Phải thu- Tồn kho- TSNH ≠

II Tài sản dài hạn

- TSCĐ

-Các khoản đầutư TC dài hạn- Tài sản dài hạn ≠

- Các khoản phải trả người nộp khác- Vay và nợ dài hạnII.VCSH

- Vốn đầu tư của CSH

- Lợi nhuận chưa phân phối

74.61925.90623.694

Bảng 6: Bảng kinh doanh hoạt động kinh doanh

Doanh thu thuầnGiá vốn hàng bánLợi nhuận sau thuế

Khả năng thanh toán

Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Tỷ suất tự tài trợ và đầu tư ở mức độ phù hợp so với các hoạt động của công ty Năm 2008, tỷ suất đầu tư tăng lên do công ty bắt đầu thực hiện dự án Mipec Tower

Các chỉ số thể hiện khả năng thanh toán của công ty đều ở mức độ cao, thanh toán ngắn hạn > 1.3, thanh toán nhanh >1, thanh toná tức thời >0.5, thể hiện việc chủ động vốn trong hoạt động của công ty

Kết luận của cán bộ thẩm định: tình hình tài chính công ty lành mạnh,

nguồn vốn cân đối, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, khả năng thanh toán tốt, cácchỉ tiêu khả năng sinh lời ở mức trung bình

1.3.3 Công tác thẩm định dự án đầu tư

Sau khi cán bộ phòng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân và hồ sơ pháp lýcủa dự án thì dự án được chuyển đến cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định cácnội dung của dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thờigian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án Cán bộ thẩm định đãthẩm định các nội dung sau:

Nội dung 1: Giới thiệu dự án đầu tư

- Chủ đầu tư: công ty CP hoá dầu Quân Đội

- Mục đích đầu tư: Đầu tư XD trung tâm TM, văn phòng cho thuê và chungcư cao cấp

- Vị trí dự án: 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Khu đất dự án hình côngnghiệp, tương đối bằng phẳng, mặt tiền hướng ra đường Tây Sơn Toà nhà nằm trêntuyến đường của ngõ Tây Nam (hướng Ngã Tư Sở) vào trung tâm TP và là nơi TMchính của quận Đống Đa - TP Hà Nội

Nội dung 2: Cơ cấu, quy mô dự án

- Quy mô xây dựng

+ Diện tích toàn khu đất: 24,462.2 m2

Bảng 8: Giải pháp kiến trúc

dựng (m2)

Trung tâm thương mại gồm 2 toà nhà từ tầng 1- 5 26,294Khối văn phòng 1 toà nhà 25 tầng, từ tầng 6 -25 29,464Khối căn hộ 1 toà nhà 27 tầng, từ tầng 6 - 27 47, 541

Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank

- Khối căn hộ bao gồm 314 căn, trong đó: 272 căn hộ tiêu chuẩn với diện tíchtừ 83-136 m2 (từ 2-3 phòng ngủ); 30 căn hộ lớn với diện tích từ 167-226 m2 (từ 3-4phòng ngủ) và 12 căn hộ thông tầng với diện tích từ 266-472 m2 (từ 3-4 phòng ngủ)

Nội dung 3: Hồ sơ pháp lý

- Toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án hiện đang đứng tên chủ đầu tư là công tyCP dụng cụ cơ khí xuất khẩu bao gồm: giấy chứng nhận đầu tư, quyết định củaUBND TP Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng

- Công ty CP hoá dầu Quân Đội đã mua lại dự án và đang thực hiện các thủtục chuyển đổi chủ đầu tư đồng thời làm thủ tục điều chỉnh lại thiết kế kiến trúc banđầu (điều chỉnh khối văn phòng từ 19 tầng lên 25 tầng, khối căn hộ từ 22 tầng lên27 tầng )

- Ngày 19/05/2008 UBND TP Hà Nội đã có công văn chấp thuận chủ trươngchuyển nhượng toàn bộ dự án từ công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu sangcông ty CP Hoá dầu Quân đội

- Về việc điều chỉnh thiết kế kiến trúc: hiện thiết kế cơ sở đã được phê duyệtvà Mipec đang tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng mới

Kết luận của cán bộ thẩm định: thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư vẫn chưa

hoàn thiện, tuy nhiên khả năng chuyển đổi là tương đối chắc chắn

Giấy phép xây dựng điều chỉnh chưa được cấp nhưng đã đựoc phê duyệtthiết kế cơ sở nên việc được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh là khá đảm bảo

- Phòng thẩm định đề xuất chỉ giải ngân khi công ty đã hoàn thành thủ tụcchuyển đổi cổ đông và được cấp giấy phép điều chỉnh

Nội dung 4: Tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn

- Tổng mức vốn đầu tư

Tổng mức đầu tư đã được tính toán đầy đủ các chi phí đầu tư đảm bảo đủnguồn vốn để thực hiện dự án Chi phí dự phòng 10% tổng chi phí xây dựng và chiphí quản lý dự án và chi phí phù hợp với quy định và thông lệ dự án đầu tư hiệnnay Chi phí lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng được tính toán trên cơ sởtổng nhu cầu vốn vay và giải ngân qua các năm là 500 tỷ đồng Trong trường hợpcơ cấu nguồn vốn có sự điều chỉnh thì lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng sẽđiều chỉnh theo

Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn

Đền bù và giải phóng mặt bằngTiền sử dụng đất

Tiền chuyển nhượng dự án

Phần kết cấu móng và tầng hầmKhối thương mại văn phòngKhối căn hộ

Kỹ thuật ngoài nhà

IV Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 63,335

VI Lãi vay trong thời gian xây dựng 128,815

Vốn tự cóVốn từ bán căn hộVốn vay

33%