Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Thị Mai Hoa LỜI CAM ĐOAN Tên là: Phạm Ngọc Thanh Sinh viên lớp: Đầu tư 49A Khoa: Kinh tế Đầu tư Sau thời gian thực tập Phịng Tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Dưới hướng dẫn cco giáo Ths Trần Mai Hoa lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập khơng có chép khác, thông tin tài liệu tham khảo ghi rõ nguồn gốc Nếu sai xin chịu trách nhiệm trước nhà trường khoa Sinh viên Phạm Ngọc Thanh Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Thị Mai Hoa MỤC LỤC GIÁM ĐỐC PHỤ LỤC Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Thị Mai Hoa DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU GIÁM ĐỐC Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Thị Mai Hoa DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐQT: Hội đồng quản trị TGĐ: Tổng Giám Đốc CBTĐ: Cán thẩm định BĐS: Bất động sản TSĐB: Tài sản đảm bảo UBND TP: Ủy ban nhân dân thành phố Sở XD: sở xây dựng GTGT: giá trị gia tăng Công ty TNHH: công ty trách nhiệm hữu hạn 10 NH TMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần 11 Vốn CSH: Vốn chủ sở hữu 12 TTTM: Trung tâm thương mại 13 TT: Trung tâm 14 CBD: Centre Building District – Khu nhà trung tâm 15 NHNN: Ngân hàng Nhà nước 16 NH: Ngân hàng Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần đây, với phát triển thị trường chứng khốn thị trường Bất động sản ngày trở nên sôi động thu hút quan tâm khơng nhà đầu tư nước nước Để đáp lại nhu cầu ngày cao nhà ở, hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, dự án đầu tư nhằm mục đích kinh doanh Bất động sản ngày tăng Các dự án kinh doanh Bất động sản thường dự án địi hỏi nguồn vốn lớn, Ngân hàng trở thành nguồn cung cấp vốn đắc lực cho thị trường Tuy nhiên, Bất động sản thị trường nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro nên khiến cho Ngân hàng dè dặt việc cho vay với dự án nguồn lợi nhuận thu từ thị trường khơng nhỏ Để cấp vốn cho dự án kinh doanh Bất động sản mà giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng thiết phải trọng đến cơng tác thẩm định Q trình thẩm định giúp cho ngân hàng có nhìn đầy đủ, xác, tỉ mỉ với dự án kinh doanh Bất động sản để đưa định hợp lý, vừa không bỏ qua hội, vừa đạt hiệu cho vay cao Vì vậy, việc thẩm định dự án đầu tư góp phần quan trọng thành bại hoạt động kinh doanh Ngân hàng Trong thời gian thực tập Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa em nhận thấy công tác thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản nhiều vướng mắc, tỷ trọng dư nợ ngành cịn so với tổng dư nợ ngân hàng so với yêu cầu vốn ngành Do đó, nhằm giúp cho Ngân hàng mạnh dạn việc cho vay với dự án kinh doanh Bất động sản, tăng tỉ lệ dư nợ ngành đồng thời đảm bảo hiệu thu hồi vốn, góp phần giải phần nhu cầu Bất động sản lên cao thị trường, tháo gỡ khó khăn việc huy động vốn nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản Với hướng dẫn nhiệt tình đóng góp q báu giáo Thạc sĩ Trần Mai Hoa với hướng dẫn nhiệt tình cán NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa Lê Thị Hương Giang em chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa” Ngoài lời mở đầu trang kết luận, nội dung đề tài bao gồm chương: Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa Chương I: Tổng quan Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Chương II: Thực trạng công tác Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác Thẩm định dự án kinh doanh Bất Động Sản ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận lực thân hạn chế, chuyên đề thực tập không tránh khỏi thiếu sót, em mong giúp đỡ thầy cô giáo bạn để viết em đạt kết tốt Em xin chân thành cảm ơn! Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK ĐỐNG ĐA 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng Năm 1988 hệ thống ngân hàng chuyển đổi từ cấp sang hai cấp Cùng với chế quản lý hệ thống ngân hàng nhu cầu chế thị trường tiết kiệm, đầu tư gia tăng, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng phát triển NHNo & PTNT Việt Nam ngân hàng có mạng lưới chi nhánh cấp I thành lập theo QĐ/27/06/1988 Tổng Giám Đốc NHNo & PTNT Việt Nam sở tách chuyển từ NHNo Thành phố, nhằm đáp ứng nhu cầu huy động vốn cho đàu tư, phát triển kinh tế Thủ đô hà Nội đặc biệt lĩnh vực No & PTNT Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa chi nhánh cấp II ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hà Nội, sau chuyển sang mơ hình cấp I trực thuộc ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Trụ sở đặt 211 Xã Đàn - Đống Đa - Hà Nội Hoạt động kinh doanh kinh tế thị trường với thực trạng nhiều doanh nghiệp nhà nước chưa đứng vũng cạnh tranh, tốc độ cổ phần hố cịn chậm Trong đó, doanh nghiệp ngồi quốc doanh gặp nhiều khó khăn vốn tự có đảm bảo tiền vay Chính điều ảnh hưởng lớn đến hoạt động Ngân hàng Hơn nữa, doanh nghiệp có quan hệ truyền thống với nhiều ngân hàng khác nên Chi nhánh hoạt động từ tháng 5/2001 việc chiếm lĩnh thị trường, thị phần gặp nhiều khó khăn, địi hỏi phải khai thác triệt để mạnh sở vật chất, mối quan hệ, phong cách phục vụ, tuyên truyền, tiếp thị, đổi công nghệ, linh hoạt lãi suất, dịch vụ tiện ích ngân hàng Khắc phục khó khăn ban đầu, hoạt động Chi nhánh điều chỉnh cho phù hợp kịp thời với sách kinh doanh, tích cực tìm hiểu nhu cầu thị trường , từ đem lại kết kinh doanh khả quan NHNo&PTNT Việt Nam ngân hàng khác đánh giá Chi Nhánh hoạt động có hiệu quả, có quy mơ lớn Thực sách đảng Nhà nước CNH- HĐH kinh tế đất Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa nước, năm qua Chi nhánh NHNo&PTNT Đống Đa lấy hoạt động đầu tư tín dụng chiến lược kinh doanh hàng đầu Vượt qua khó khăn, thách thức ban đầu, đóng góp Chi nhánh thời gian qua thật đáng ghi nhận Trong năm tới, ngân hàng tiếp tục trình đổi phục vụ ngày tốt cho mục tiêu phát triển, hội nhập quốc tế 1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ ngân hàng Ban lãnh đạo NHNo&PTNT Chi nhánh Đống Đa gồm có giám đốc, ba phó giám đốc phụ trách ba mảng công việc khác Bộ máy tổ chức hành chi nhánh bố trí thành 07 phịng ban sau:  Phịng tín dụng  Phịng kiểm tra- kiểm tốn nội  Phịng hành nhân  Phịng tốn quốc tế  Phịng kế tốn ngân quỹ  Phịng thẩm định  Phòng nguồn vốn kế hoạch tổng hợp SƠ ĐỒ 1: SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CỦA CHI NHÁNH NHNO&PTNT ĐỐNG ĐA GIÁM ĐỐC 03 Phó Giám Đốc Phịng tín dụng Phịng kiểm trakiểm tốn nội Phạm Ngọc Thanh Phịng hành nhân Phịng tốn quốc tế Phịng kế tốn ngân quỹ Phịng thẩm định Phòng nguồn vốn kế hoạch tổng hợp Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa Chức năng, nhiệm vụ phòng ban Phịng tín dụng: Phịng kinh doanh với chức thực cho vay đầu tư dự án doanh nghiệp, nhằm đem lại kết kinh doanh có lãi cho Chi nhánh Nghiên cứu, đề xuất chiến lược phân loại khách hàng, đề xuất chiến lược huy động nguồn vốn địa bàn Tổng hợp, báo cáo kiểm tra chuyên đề theo quy định Theo dõi giám sát việc thực tiêu kế hoạch kinh doanh, toán tiêu kế hoạch cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn Tổng hợp báo cáo kịp thời xác kết hoạt động kinh doanh hàng quý, hàng năm Dự thảo báo cáo sơ kết, tổng kết theo quy định Là đầu mối thực hiện, cung cấp thơng tin phịng ngừa rủi ro Thực việc phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trình ngân hàng cấp phê duyệt Thống kê, phân tích thơng tin, đề xuất chiến lược kinh doanh lựa chọn phương pháp đầu tư vốn vay an toàn, đạt hiệu Thẩm định đề xuất cho vay dự án sản xuất kinh doanh, đời sống, dịch vụ… theo phân cấp uỷ quyền Tiếp nhận thực chương trình, dự án Thực dịch vụ uỷ thác đầu tư Phân tích dư nợ, nợ hạn, tìm nguyên nhân đề xuất giải pháp xử lý đạt hiệu cao Trực tiếp đạo, kiểm tra, giám sát hoạt động tín dụng địa bàn thuộc quyền quản lý chi nhánh Thực nghiệp vụ khác ban lãnh đạo chi nhánh giao Phịng kiểm tra- kiểm tốn nội bộ: Chức phòng kiểm tra, giám sát việc chấp hành quy định nghiệp vụ kinh doanh theo quy định pháp luật NHNN Giám sát việc chấp hành quy định chi nhánh đảm bảo an tồn hoạt động tiền tệ, tín dụng dịch vụ ngân hàng Kiểm tra công tác điều hành hoạt động kinh doanh chi nhánh Kiểm tra việc thực quy trình nghiệp vụ kinh doanh gồm: Kế tốn, tín dụng Phạm Ngọc Thanh Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa Kiểm tra công tác thông tin, báo cáo theo định kỳ không định kỳ Giải công việc tiếp dân, đơn thư phản ánh, khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động kinh doanh chi nhánh Thực báo cáo kiểm tra chuyên đề theo quy định nhiệm vụ khác ban lãnh đạo chi nhánh giao Thực công tác thông tin báo cáo theo chế độ quy định chi nhánh Phịng hành nhân sự: Xây dựng chương trình cơng tác hàng tháng, hành quý có trách nhiệm thường xun theo dõi, đơn đốc việc thực chương trình Giám đốc chi nhánh phê duyệt Thực công tác tham mưu cho Giám đốc việc tuyển dụng đào tạo nguồn nhân lực, đề bạt lương cho cán công nhân viên Thực quy định Nhà nước NHNo&PTNT có liên quan đến sách cán tiền lương, BHXH, bảo hiểm y tế… Thực công tác điều động xếp cán phù hợp với lực, trình độ, yêu cầu nhiệm vụ kinh doanh theo thẩm quyền chi nhánh Thực công tác xây dựng bản, mua sắm sửa chữa tài sản, công cụ lao động chi nhánh Tổ chức thực công tác y tế chi nhánh Quản lý dấu chi nhánh, thực công tác văn thư, văn phịng, phương tiện lại chi nhánh; cơng tác bảo vệ, an ninh an toàn chi nhánh Chuẩn bị điều kiện cần thiết để hội họp, hội thảo, sơ kết, tổng kết… Thực công việc khác ban lãnh đạo chi nhánh giao Phịng tốn quốc tế: Khai thác ngoại tệ hợp lý giá cả, đảm bảo nhu cầu toán khách hàng Thực dịch vụ toán quốc tế, bảo lãnh quốc tế kinh doanh ngoại tệ Phòng kế toán ngân quỹ: Trực tiếp hạch toán, kế toán thống kê toán theo quy định chi nhánh Xây dựng tiêu kế hoạch tài chính, tốn kế hoạch thu chi tài quỹ tiền lương chi nhánh, trình NHNo cấp phê duyệt Trực tiếp thực cơng tác hạch tốn kế tốn hoạt động kinh doanh chi nhánh theo chế độ quy định Phạm Ngọc Thanh 10 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa độ chuyên môn đạo đức tốt không đơn giản Vì vậy, lựa chọn cán thẩm định nên dựa số tiêu chí như: + Được đào tạo quy trường đại học có uy tín, chun ngành kinh tế đầu tư, tài ngân hàng Qua thực tế cho thấy, sinh viên đào tạo từ ngành có tảng kiến thức dự án tài tốt, việc đào tạo lại dễ dàng thuận tiện so với sinh viên đào tạo từ ngành khác + Có kiến thức pháp luật, điều kiện tiên cho cán làm thẩm định Hoạt động thẩm định liên quan đến nhiều ngành nghề lĩnh vực nên hiểu biết pháp luật quan trọng + Có tư động, tích cực theo dõi diễn biến thị trường kinh tế xã hội ngồi nước để nắm mơi trường kinh doanh doanh nghiệp vay vốn lẫn ngân hàng, để có nhận định tốt phục vụ cho việc thẩm định + Có đạo đức tốt lối sống tích cực Hoạt động kinh doanh tín dụng chứa đựng nhiểu rủi ro nghề nghiệp, tiêu chí cần thiết q trình lựa chọn cán - Hiện nhiều ngân hàng ngồi nước sử dụng sách khuyến khích học tập, thực tập tốt nghiệp để đón đầu sinh viên giỏi sinh viên tốt nghiệp để họ làm việc Ngân hàng sau trường NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa chưa quan tâm đến vấn đề Do đó, ngân hàng nên ý đến sách thực buổi giao lưu giới thiệu Ngân hàng tới sinh viên trường đại học Đây điều Ngân hàng cần ý chiến lược phát triển nhân • Phân công công việc cách khoa học: Lựa chọn cán khó, nhiên biết bố trí cơng việc cho họ cách khoa học cịn quan trọng hơn, ngân hàng cần phải ý điếm sau: - Trong q trình cơng tác, cán quản lý nên ý đến lực, sở trường cán thẩm định để linh hoạt phân công công việc phù hợp cho họ, tránh việc xếp cách máy móc, cứng nhắc - Những cán vào ngân hàng cần phân công hai cán có kinh nghiệm nghiệp vụ ngân hàng hướng dẫn quy trình nghiệp vụ vấn đề liên quan Phạm Ngọc Thanh 87 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa • Tiến hành đào tạo lại cán thẩm định cách liên tục Thẩm định dự án cơng việc địi hỏi người cán ngồi nắm vững nghiệp vụ chun mơn cịn phải có kiến thức tổng hợp, cán NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa tuyển chọn chủ yếu đào tạo kinh tế nói chung, đào tạo chuyên sâu kinh tế đầu tư Do việc đào tạo lại cần thiết cần tiến hành theo hướng sau: + Chi nhánh kết hợp với trung tâm huấn luyện ngân hàng hay trưịng đại học kinh tế có uy tín tổ chức lớp chuyên sâu thẩm định dự án đề cử cán học nâng cao nghiệp vụ Ngồi ra, phối hợp cử cán tham gia khoá hội thảo Hiệp hội ngân hàng tổ chức hoạt động thẩm định dự án + Cử cán học khoá học ngắn hạn luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật dân sự… khố học nâng cao trình độ ngoại ngữ tin học Đây kiến thức bổ trợ cần thiết cho công việc cán thẩm định • Hồn thiện sách đãi ngộ cán thẩm định Chính sách đãi ngộ bao gồm điều kiện làm việc đảm bảo thu nhập ổn định cho nhân viên - Về điều kiện làm việc: NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa, nhìn chung cán thẩm định có mơi trường làm việc tương đối tốt, người có máy điện thoại cố định, vi tính nối mạng internet, có bàn làm việc tủ hồ sơ riêng Tuy nhiên, với phát triển ngân hàng, số lượng cán tăng nhanh, không gian làm việc trở nên chật chội, thời gian tới, ngân hàng nên tạo không gian làm việc rộng cho cán thẩm định - Những năm gần đây, sách tiền lương NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa cải cách đáng kể, mức thu nhập bình quân cán NHNo&PTNT chi nhánh Đống Đa thuộc loại cao so với nhiều ngân hàng Tuy nhiên việc đánh giá nhiều chưa phản ánh hết lực cống hiến cá nhân Trong thời gian tới, ngân hàng nên tiếp tục tiến hành cải cách theo hướng: + Nên áp dụng khung lương cho cán thẩm định cao lĩnh vực khác, lĩnh vực mang tính gián tiếp, tạo doanh thu cho ngân hàng, công việc cán thẩm định áp lực cao, vất vả nhiều rủi ro + Xây dựng kế hoạch công việc cho cá nhân cụ thể, khoa học để đến Phạm Ngọc Thanh 88 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa cuối năm làm xét thưởng, xác, tránh tình trạng người làm việc tốt lại khơng đánh giá lực cống hiến + Thực sách tiền lương linh hoạt, vừa xét tăng lương theo định kỳ, vừa tăng trước hạn cho cán thẩm định hồn thành xuất sắc cơng việc giao + Ngân hàng nên công khai hình thức kỷ luật cán thẩm định khơng hồn thành tốt cơng việc để tạo công minh bạch người làm tốt người làm khơng tốt Hiện có xu hướng nhiều nhân viên thường xuyên thay đổi chỗ làm có nhân viên ngân hàng, sách đãi ngộ tốt biện pháp hữu ích để giữ chân nhân viên giỏi cho ngân hàng, cán thẩm định 3.2.5 Có điều chỉnh cơng tác phí phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định Một nguyên nhân làm cho cơng tác thẩm định khó khăn, vấn đề cơng tác phí phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định Các cán thẩm định đánh giá dự án dựa vào hiểu biết vốn có mà phải thu thập nhiều thơng tin có liên quan khác nhằm đánh giá dự án xác, trung thực Hơn nữa, cơng tác phí chi cho khoản lại, ăn địa phương (không phải Hà Nội) với mức đặt thấp so với giá thị trường tại, gây khó khăn cho cán thẩm định phải đánh giá dự án ngoại thành Hà Nội Phương tiện phục vụ cho hoạt động thẩm định có máy tính cá nhân, u cầu công tác thẩm định cần phải hoạt động nhiều ngồi văn phịng, u cầu phương tiện hỗ trợ ngồi máy tính cần thiết cho hoạt động thẩm định Ngân hàng 3.2.6 Xây dựng phương pháp để đánh giá hiệu công tác thẩm định Ngân hàng Cho đến hiệu công tác thẩm định Ngân hàng đánh giá gián tiếp qua thơng số dư nợ tín dụng, tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu mà chưa có hệ thống đánh giá hiệu cơng tác thẩm định, điều làm hạn chế chất lượng tác dụng thật công tác thẩm định Ngân hàng Phạm Ngọc Thanh 89 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa 3.2.7 Các biện pháp khác 3.2.7.1.Tăng cường công tác kiểm tra tín dụng khách hàng Hiện việc giám sát trình sử dụng vay vốn, kiểm tra định tế doanh nghiệp cịn chưa tốt Đây nguyên nhân dẫn đến việc khách hàng sử dụng vốn vay khơng mục đích, làm ảnh hưởng đến hiệu đồng vốn, ảnh hưởng đến chất lượng dự án Do đó, ngân hàng cần: - Kiểm tra định kỳ khoản vay theo dự án Các khoản giải ngân cần kiểm tra q trình thi cơng dự án lẫn hồn thành vào khai thác Có thể kết hợp phương thức kiểm tra định kỳ với phương thức kiểm tra đột xuất thấy cần thiết - Kết việc kiểm tra cần lập thành biên có chữ ký doanh nghiệp để làm sở đối chiếu cho lần kiểm tra sau 3.2.7.2 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội ngân hàng Kiểm tra kiểm sốt nội có vai rị quan trọng, giúp hỗ trợ cho cán thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ góp phần nâng cao hiệu tài trợ cho ngân hàng 3.2.7.3.Phát huy vai trò tư vấn Ngân hàng chủ đầu tư Khả lập dự án ln khó khăn cac doanh nghiệp, doanh nghiệp vừa nhỏ Vì vậy, với vai trị người tài trợ vốn, ngân hàng cần phát huy vai trò tư vấn chủ đầu tư để soạn thảo dự án khoa học Mặt khác, vai trò ngân hàng hiệu trình thẩm định sau dễ dàng hơn, dự án lập theo yêu cầu ngân hàng, chủ đầu tư không thời gian cho việc chỉnh sửa hay bổ sung nội dung thiếu cho dự án Như vậy, trình thẩm định rút ngắn thời gian, giảm chi phí, đem lại hiệu cho chủ đầu tư uy tín cho ngân hàng 3.3 Một số kiến nghị Để việc thẩm định dự án ngân hàng đạt chất lượng tốt nỗ lực thân ngân hàng cần có giúp đỡ ngân hàng Nhà nước, quan hành khác Nhà nước 3.3.1.Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước quan thực chức quản lý Nhà nước lĩnh vực tiền tệ ngân hàng, việc tạo sân chơi bình đẳng hỗ trợ cho NH phát triển nội dung mà NHNN cần quan tâm Để hỗ trợ NH việc Phạm Ngọc Thanh 90 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa thẩm định dự án vay vốn, ngân hàng Nhà nước cần: - Cụ thể hoá luật ngân hàng để cán thẩm định vận dụng hiệu xác hơn, tránh việc khơng hiểu xác, áp dụng sai dẫn đến rủi ro khó khăn việc giải vấn đề có tranh chấp xảy làm giảm hiệu hoạt động - Tăng cưòng hỗ trợ NH việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định phát triển đội ngũ cán thẩm định Nhờ đó, cán thẩm định học tập kinh nghiệm, trao đổi tìm cách giải vấn đề nan giải… Tổ chức lớp học với chuyên gia đến từ Ngân hàng nước ngồi thành cơng lĩnh vực tài trợ dự án chuyên gia World Bank để nâng cao nghiệp vụ Hàng năm tổ chức hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường hiểu biết hợp tác NH hoạt động thẩm định - Tiếp tục hoàn thiện phát triển hệ thống cung cấp thông tin NHNN NHNN cần nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng Những thơng tin chưa đáp ứng yêu cầu NH bối cảnh quy mơ, tính phức tạp, độ rủi ro hoạt động đầu tư ngày tăng Vì vậy, NHNN cần mở rộng nội dung nâng cao chất lượng thông tin trung tâm - Ngồi ra, NHNN u cầu ngân hàng thành viên thực hình thức trao đổi thông tin, tức ngân hàng thàn viên muốn khai thác thơng tin phải thường xun cung cấp thơng tin tín dụng, thị trường doanh nghiệp cách đảm bảo xác mà NH chủ động tự liên hệ - NHNN cần có phận chuyên trách thu thập xử lý thông tin Cán làm việc phận cần đào tạo chuyên sâu Cũng cần có trang thiết bị máy móc hỗ trợ cho cán làm cơng việc Có vậy, đảm bảo thu thập xử lý nhanh thông tin - Phát triển nâng cao hiệu công tác tra, giám sát hoạt động NH để kịp thời phát sai phạm điều chỉnh kịp thời để tránh rủi ro đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống - Có biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động trung tâm phòng ngừa rủi ro, cần đưa mức rủi ro ngành nghề, lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp để làm cho Ngân hàng phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án - Tư vấn cho NH thông tin phương hướng, nhiệm vụ mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã Phạm Ngọc Thanh 91 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa hội, ngành kinh tế mũi nhọn để giúp ngân hàng đầu tư hướng, tạo điều kiện để NH tiếp cận với sách, văn bản, nghị Đảng Chính phủ nhanh chóng xác 3.3.2.Kiến nghị với quan Nhà nước Với vai trò người quản lý điều tiết vĩ mô đất nước, quan Nhà nước cần quan tâm đến hoạt động thẩm định dự án NH cụ thể: - Nhà nước cần phải công bố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội theo ngành, vùng lãnh thổ theo thời kỳ, để tạo điều kiện cho NH có sở lập kế hoạch tín dụng trung dài hạn cho phù hợp với yêu cầu ngành kinh tế vừa đảm bảo đựoc nhu cầu vốn đầu tư doanh nghiệp, vừa phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đồng thời tránh rủi ro đầu tư sai hướng NH Đây để cán Thẩm định tiến hành thẩm định nội dung dự án - Bộ kế hoạch đầu tư cần có văn hướng dẫn cụ thể lập quản lý dự án đầu tư, giúp chủ đầu tư dễ dàng việc lập tiến hành hoạt động đầu tư - Bộ tài cần có chế tài khống chế việc thực chế độ kiểm toán cơng khai tình hình tài doanh nghiệp để đảm bảo độ tin cậy cho báo cáo tái gửi đến ngân hàng vay vốn - Các ngành cần phối hợp để hoàn thiện hệ thống tiêu ngành bao gồm tiêu kinh tế - kỹ thuật riêng ngành Đây sở cho cán thẩm định so sánh q trình thẩm định, Các thơng tin phải công bố công khai thường xuyên cập nhật theo thay đổi ngành Đặc biệt tiêu khấu hao, mức tiêu hao nguyên vật liệu, đơn giá xây dựng… cần xây dựng thật đầy đủ chi tiết - Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường biện pháp để giữ ổn định kinh tế vĩ mơ, ổn định trị, tạo mơi trường tốt cho NH hoạt động Như thấy thẩm định dự án đầu tư trình phức tạp việc nâng cao chất lượng thẩm định dễ dàng Chất lượng thẩm định dự án ảnh hưởng tới hiệu dự án Hiệu dự án không mối quan tâm nhiều ngành liên quan Do vậy, nâng cao chất lượng thẩm định dự án không công việc riêng ngân hàng hay quan riêng biệt mà cần có góp sức tất bên Việc nâng cao chất lượng thẩm định phải tiến hành đồng theo định hướng đề tất khâu, nội dung đề cập Phạm Ngọc Thanh 92 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa KẾT LUẬN Trong hoạt động phát triển Ngân hàng thương mại, việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án yêu cầu cấp bách tất Ngân hàng Việt Nam Việc nghiên cứu góp phần nhỏ bé với mong muốn đóng góp vốn kiến thức ỏi đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Trên sở lý luận học trường thực tiễn thực tập Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa em nghiên cứu công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản, quy trình, nội dung, phương pháp, trình tự thẩm định dự án Thông qua nghiên cứu, đánh giá em đưa số giải pháp kiến nghị liên quan đến cấp, ngành, nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Đây đề tài không không đơn giản, hy vọng giải pháp, kiến nghị, đề xuất luận văn tốt nghiệp đóng góp nhỏ tổng thể biện pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Phạm Ngọc Thanh 93 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thường niên Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa (2008,2009,2010) “Báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Trung tâm Sunrise” Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản Luận văn tham khảo môn Kinh tế đầu tư Luận văn tham khảo khoa Ngân hàng Tài Giáo trình Lập dự án Đầu tư – chủ biên PGS.TS Nguyễn Bạch NguyệtNXB Thống kê 2008 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/q-a/ http://www.mof.gov.vn/ 10 http://vietnamnet.vn Phạm Ngọc Thanh 94 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa Phụ lục 01: Bảng cân đối kế tốn cơng ty Ever Marinford A I II IV V B I II A I CHỈ TIÊU TÀI SẢN Tài sản ngắn hạn Tiền Tiền mặt Các khoản tương đương tiền Các khoản phải thu Phải thu khách hàng Trả trước cho nhà cung cấp Phải thu từ đơn vị nội Các khoản phải thu khác Dự phịng khoản phải thu khó địi Hàng tồn kho Các tài sản lưu động khác Chi phí trả trước ngắn hạn Các khoản thuế phải thu Tài sản ngắn hạn khác Tài sản dài hạn Tài sản cố định Tài sản cố định hữu hình Nguyên giá Giá trị hao mòn lũy kế Tài sản cố định vơ hình Ngun giá Giá trị hao mịn lũy kế Chi phí xây dựng dở dang Các tài sản dài hạn khác Chi phí trả trước dài hạn Tài sản thuế hoàn lại Các tài sản dài hạn khác Tổng tài sản Nợ phải trả Nợ ngắn hạn Phải trả khách hàng Người mua ứng tiền trước Các nghĩa vụ pháp lý Phạm Ngọc Thanh 2005 2006 4.858.307,00 398.941,00 398.941.00 3.546.193,00 3.495.491,00 50.702,00 913.173,00 501,00 531.726,00 380.946,00 22.595.471,00 21.890.452,00 259.621,00 316.348,00 (56.727,00) 742,00 786,00 (44,00) 21.630.089,00 705.019,00 702.328,00 2.691,00 27.453.778,00 22.133.723,00 22.133.723,00 546.389,00 18.585.190,00 21.028,00 95 6.577.565,00 4.609.008,00 4.609.008,00 1.512.576,00 1.454.043,00 58,53 455.981,00 501,00 124.050,00 331.430,00 7.689.641,00 7.206.804,00 279.187,00 297.427,00 (18.240,00) 6.927.617,00 482.810,00 480.119,00 2.691,00 14.267.179,00 9.592.902,00 9.592.902,00 63.862,00 9.458.169,00 9.146,00 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp II B I II GVHD: Ths Trần Mai Hoa Phải trả cơng nhân viên Chi phí phải trả Phải trả nội Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Các khoản phải trả khác Nợ dài hạn Nguồn vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu Vốn đầu tư chủ sở hữu Chênh lệch tỷ giá hối đoái Thặng dư vốn cổ phần Các quỹ khác Tổng cộng nguồn vốn 41.983,00 4.575,00 1.043.723,00 18.889.544,00 29.186,00 2.419,00 - 2.291,00 5.320.055,00 5.320.055,00 8.904.000,00 (27.935,00) (3.556.010,00) 27.453.778,00 30.120,00 4.674.277,00 4.674.277,00 7.329.723,00 (5.703,00) 2.649.743,00 14.267.179,00 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Phạm Ngọc Thanh 96 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa Phạm Ngọc Thanh 97 Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Trần Mai Hoa NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Phạm Ngọc Thanh 98 Lớp: Đầu tư 49A ... ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác Thẩm định dự án kinh doanh Bất Động Sản ngân hàng Nông nghiệp. .. TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN AGRIBANK ĐỐNG ĐA 2.1 Tình hình thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực kinh doanh bất động sản ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi. .. đàu tư, phát triển kinh tế Thủ đô hà Nội đặc biệt lĩnh vực No & PTNT Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa chi nhánh cấp II ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hà