Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Chuyên đề tốt nghiệp: H " ồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung"là kết trình làm việc nghiêm túc khẩn trương thân với giúp đỡ bảo tận tình Ths Trần Mai Hoa, ý kiến đóng góp quý báu cán phong Quản lý rủi ro BIDV Quang Trung Tôi xin cam đoan sản phẩm thân tơi nghiên cứu viết ra, khơng chép luận văn hay chuyên đề Nếu xảy vấn đề gì, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm Hà Nội, tháng 05 năm 2009 Sinh viên Chu Thùy Linh Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan BIDV Quang Trung 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV Quang Trung 1.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý BIDV Quang Trung 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV Quang Trung thời gian qua 1.1.3.1 Kết hoạt động chung 1.1.3.2 Hoạt động huy động vốn 1.1.3.3 Hoạt động tín dụng 1.1.3.4 Hoạt động dịch vụ 10 1.2 Khái quát công tác thẩm định dự án đầu tư BIDV Quang Trung 12 1.2.1 Những quy định BIDV Quang Trung hình thức cho vay theo dự án đầu tư 12 1.2.1.1 Đối tượng .12 1.2.1.2 Điều kiện cho vay 13 1.2.2 Số lượng quy mô dự án đầu tư thẩm định BIDV Quang Trung17 1.2.2.1 Theo loại hình cho vay 17 1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế .18 1.2.2.3 Theo loại tiền gửi 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 20 2.1 Dự án BĐS yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 20 2.1.1 Khái quát dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 20 2.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS 22 2.1.3 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 24 2.1.3.1 Vai trị cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Chi nhánh: 24 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp 2.1.3.2 Yêu cầu chung đặt công tác thẩm định dự án 24 2.1.3.3 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS 26 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 27 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS 27 2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS 28 2.2.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn .28 2.2.2.2 Thẩm định khách hàng vay vốn .31 2.2.2.3 Thẩm định dự án đầu tư 33 2.2.2.4 Thẩm định tài sản đảm bảo .42 2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS 42 2.2.3.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh tiêu: .42 2.2.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự: 43 2.2.3.3 Phương pháp phân tích dựa độ nhạy dự án đầu tư: 43 2.2.3.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro: .44 2.3 Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS “Trung tâm thương mại Opera” Số Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội .44 2.3.1 Về khách hàng vay vốn 44 2.3.1.1 Giới thiệu chung khách hàng vay vốn 44 2.3.1.2 Thẩm định lực pháp lý khách hàng vay vốn: 45 2.3.1.3 Thẩm định lực tài 46 2.3.1.4 Tình hình quan hệ với ngân hàng: Hiện nay, Doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với Ngân hàng TMCP Bắc Á 47 2.3.2 Về dự án đầu tư 47 2.3.2.1 Giới thiệu chung dự án đầu tư: 47 2.3.2.2 Hồ sơ pháp lý dự án: .48 2.3.2.3 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án .50 2.3.2.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật công nghệ dự án 59 2.3.2.5 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn 61 2.3.2.6 Thẩm định hiệu tài khả trả nợ dự án 62 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp 2.3.2.7 Đánh giá thuận lơi, khó khăn rủi ro xảy với dự án 68 2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 70 2.4.1 Những kết đạt 70 2.4.2 Những hạn chế 71 2.4.3 Những nguyên nhân 74 2.4.3.4 Nguyên nhân khách quan .74 2.4.3.5 Nguyên nhân chủ quan 75 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 77 3.1 Định hướng phát triển hoạt động BIDV Quang Trung thời gian tới .77 3.1.1 Định hướng hoạt động Chi nhánh 77 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh 83 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản BIDV Quang Trung 85 3.2.1 Giải pháp nguồn nhân lực 85 3.2.2 Nâng cao hiệu công tác thu thập xử lý thông tin 87 3.2.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung nâng cao phương pháp thẩm định 89 3.2.4 Hiện đại hố cơng nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ cơng tác thẩm định .92 3.2.5 Một số giải pháp khác 93 3.3 Một số kiến nghị 94 3.3.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 94 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 96 3.3.3 Kiến nghị khác 96 KẾT LUẬN 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư BIDV Quang Trung 28 Sơ đồ 2.2: Tổng tích luỹ diện tích lượng cung văn phòng Hạng A&B Hà Nội 55 Sơ đồ 2.3: Diện tích cho th diện tích cịn trống tồ nhà văn phòng hạng A&B Hà nội 56 Sơ đồ 2.4: Chỉ số giá thuê tồ nhà văn phịng hạng A&B Hà Nội 57 Bảng 1.1: Vốn huy động cấu vốn huy động Bảng 1.2: Dư nợ cho vay BIDV quang Trung .9 Bảng 1.3: Kết hoạt động dịch vụ 10 Bảng 1.4: Số lượng quy mơ dự án theo loại hình cho vay 18 Bảng 1.5: Số lượng quy mô dự án theo thành phần kinh tế 19 Bảng 1.6: Dự án cho vay theo loại tiền gửi 19 Bảng 2.1: Các dự án BĐS vay vốn BIDV Quang Trung .21 Bảng 2.2: Thị trường cho thuê văn phòng HN năm qua 52 Bảng 2.3: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội – Quý I năm 2006 53 Bảng 2.4: Dự đoán thị trường cho thuê cao ốc văn phòng Hà Nội 55 Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư cho dự án 62 Bảng 2.6: Cơ cấu vốn thực cho dự án .62 Bảng 2.7: Chi phí hoạt động cho dự án 64 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp MỞ ĐẦU Sau Việt Nam trở thành thành viên thức WTO, kinh tế nước ta tiếp tục đạt thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ Trong hoạt động ngân hàng, ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phá tăng mạnh quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanh tăng cường tập trung vào nâng cao lực, xúc tiến trình cổ phần hóa số ngân hàng nước ngồi hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động Việt Nam Điều đồng nghĩa với cạnh tranh ngân hàng ngày gay gắt Hoạt động tín dụng hoạt động lớn toàn hoạt động ngân hàng, với vai trò kênh dẫn vốn cho kinh tế, chuyển tải vốn để mở rộng đầu tư Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án đầu tư, đặc biệt dự án BĐS biện pháp quan trọng phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vay vốn Thẩm định xác, lựa chọn dự án đầu tư hiệu mang lại lợi ích cho kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững cho ngân hàng doanh nghiệp Hiện nay, BIDV Quang Trung, BĐS ngành có nhiều dự án vay vốn Vì vậy, sở kiến thức tiếp thu tìm hiểu thực tiễn hoạt động thẩm định BIDV Quang Trung, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung” lựa chọn để nghiên cứu Đề tài nghiên cứu phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, kết cấu bao gồm ba chương sau: Chương I: Tổng quan BIDV Quang Trung công tác thẩm định dự án đầu tư Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung Chương III: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan BIDV Quang Trung 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV Quang Trung Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam trước có tên gọi Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam, thành lập vào ngày 26/4/1957 theo Nghị định số 177-TTg Thủ tướng Chính phủ, hai ngân hàng đời sớm hệ thống ngân hàng Việt Nam Đến ngày 14/11/1990, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam chuyển thành NH ĐT&PT VN từ năm 1995 Ngân hàng phép kinh doanh đa năng, đa ngành, đa lĩnh vực tài chính, tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng phi ngân hàng phù hợp với quy định pháp luật ngân hàng thương mại, góp phần thực sách tiền tệ quốc gia, phục vụ phát triển kinh tế đất nước Trong hệ thống ngân hàng Việt Nam nói BIDV ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn với khối kinh doanh lĩnh vực: - Ngân hàng thương mại: bao gồm 104 chi nhánh cấp với gần 400 điểm giao dịch, hàng ngàn máy ATM hàng chục ngàn điểm POS sẵn sàng phục vụ nhu cầu khách hàng nước Có đơn vị chuyên biệt là: Ngân hàng định toán phục vụ thị trường chứng khốn (Nam Kì Khởi Nghĩa) Ngân hàng bán buôn phục vụ làm đại lý ủy thác giải ngân nguồn vốn ODA (Sở Giao dịch 3) - Chứng khốn: Cơng ty chứng khốn BIDV (BSC) - Bảo hiểm: Cơng ty Bảo hiểm BIC gồm Hội sở 10 chi nhánh - Đầu tư – Tài chính: + Cơng ty Cho th Tài I, II; Cơng ty Đầu tư Tài (BFC), Cơng ty Quản lý Quỹ Công nghiệp Năng lượng, + Các Liên doanh: Công ty Quản lý Đầu tư BVIM, Ngân hàng Liên doanh VID Public (VID Public Bank), Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB); Ngân hàng Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp Liên doanh Việt Nga (VRB), Công ty liên doanh Tháp BIDV Với sách kinh doanh “Chất lượng – tăng trưởng bền vững – hiệu an toàn” phương châm hoạt động “Chia sẻ hội- Hợp tác thành công”, “Hiệu kinh doanh khách hàng mục tiêu hoạt động BIDV”, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam khẳng định ngân hàng lớn có chất lượng – uy tín hàng đầu Việt Nam NHĐT& PTVN chi nhánh Quang Trung tách từ Sở Giao dịch NHĐT& PTVN thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 vụ Tổ chức cán Nhà nước tổ chúc máy NHĐT& PTVN định số 76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 Tổng Giám Đốc NHĐT& PTVN Chi nhánh Quang Trung thành lập sở tách Phòng giao dịch Quang Trung theo định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 Hội Đồng Quản Trị NHĐT& PTVN, giấy phép kinh doanh số 0116000466 sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội vào hoạt động từ 1/04/2005 Trụ sở đặt tòa nhà Chinhfong số 53 Quang Trung, Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Kể từ bắt đầu hoạt động đến nay, Chi nhánh không ngừng phát triển mạng lưới, tăng thêm kênh phân phối sản phẩm phấn đấu giữ vững danh hiệu cờ đầu hệ thống Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 1.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý BIDV Quang Trung Chi nhánh bao gồm 17 phòng ban, chia thành khối chức khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp, khối quản lý nội bộ, khối đơn vị trực thuộc Người đứng đầu chịu trách nhiệm cao Giám đốc Chi nhánh, tham mưu cho Giám đốc Phó Giám đốc trưởng phịng Việc phân chia theo mơ hình tổ chức giúp chi nhánh tạo chun mơn hóa, độc lập cần thiết hoạt động, phát huy hết khả kinh nghiệm cán đảm bảo tính thống mối liên hệ mật thiết phòng ban Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức P.quan hệ khách hàng Khối QHKH P.quan hệ khách hàng P.quan hệ khách hàng Khối QL rủi ro P.quản lý rủi ro P.quản trị tín dụng P.DV KH doanh nghiệp Khối tác nghiệp P.DV KH cá nhân P.thanh toán quốc tế Ban giám đốc P.tiền tệ kho quỹ P.tài kế tốn Khối QL nội P.kế hoạch tổng hợp P.tổ chức hành P.điện tốn P giao dịch Khối ĐVTT P giao dịch P giao dịch P giao dịch 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV Quang Trung thời gian qua 1.1.3.1 Kết hoạt động chung Là chi nhánh thành lập năm 2005 chi nhánh Quang Trung đạt số kết tăng trưởng giai đoạn 2006-2008: + Tăng trưởng huy động vốn: 22%/năm + Tăng trưởng dư nợ: 70%/năm Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Chuyên đề tốt nghiệp + Tỷ lệ nợ xấu: + Tăng trưởng LNST/người: - 10% 75%/năm Kết hoạt động 04 năm có lãi- năm sau cao năm trước Chi nhánh không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động tuyệt đối tuân thủ theo chế độ đạo Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Nền khách hàng có tăng trưởng bắt đầu vào ổn định - Tăng cường tiếp thị khách hàng mới, số lượng khách hàng doanh nghiệp tăng từ khách hàng doanh nghiệp thành lập mở rộng quan hệ với 200 khách hàng doanh nghiệp - Bên cạnh đó, chi nhánh chủ động cấu lại nguồn huy động sử dụng vốn, đảm bảo cấu tài sản hợp lý, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khả toán, khả chi trả theo qui định với mức chi phí hợp lý, đảm bảo hiệu sử dụng vốn Đặc biệt việc cân đối vốn, vay TW kịp thời nguồn vốn tốn để phục vụ cơng tác tốn - Cơng tác tín dụng tiến hành theo nguyên tắc thận trọng, ưu tiên cho vay ngắn hạn doanh nghiệp xuất nhập cho vay tiêu dùng cá nhân Cơng tác rà sốt đánh giá khách hàng, phát khách hàng tiềm ẩn rủi ro coi trọng kiên thu hồi nợ xấu Cơ cấu cho vay chuyển dịch theo hướng an tồn khơng có nợ xấu hặc tỷ lệ nợ xấu thấp kế hoạch - Chi nhánh kiểm soát hoạt động, đảm bảo giao dịch an tồn, có lãi; hồn thiện mơ hình tổ chức theo TA2; xây dựng, đào tạo đội ngũ cán chuyên nghiệp, nâng cao hình ảnh BIDV - Hoạt động quản trị điều hành Chi nhánh thực chặt chẽ, tính tuân thủ coi trọng hàng đầu, sở tập trung, dân chủ, công khai, minh bạch Các đạo điều hành cụ thể hố tới cơng việc, đơn vị, người nguyên tắc vấn đề quan trọng tiến hành thực công khai kết hợp việc định gắn với trách nhiệm Ban giám đốc đội ngũ lãnh đạo cấp phòng Chi nhánh hoàn thiện việc cải tạo sở vật chất môi trường làm việc chi nhánh, đảm bảo thu nhập cán bộ, đời sống cán không ngừng Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C ... quan BIDV Quang Trung công tác thẩm định dự án đầu tư Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu. .. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 20 2.1 Dự án BĐS yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 20 2.1.1 Khái quát dự án đầu. .. đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 20 2.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS 22 2.1.3 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 24 2.1.3.1 Vai trị cơng tác thẩm định dự án đầu tư