Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Quang Trung

Khái quát công tác thẩm định các dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung .1 Những quy định của BIDV Quang Trung đối với hình thức cho vay

Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án là phải khách quan (dự án phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thông lệ Quốc tế, đảm bảo hiệu quả kinh tế-xã hội cho các dự án…); toàn diện (do dự án đầu tư đầu tư có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, nhiều chủ thể nên phải nhìn nhận dự án trên nhiều phương diện, nhiều quan điểm..); khoa học (tính phù hợp, hợp lý trong từng nội dung, có sự liên kết giữa các nội dung, tính chuẩn xác giữa các kết quả đưa ra); kịp thời (thẩm định kịp thời để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư). Quy trình thẩm định dự án đầu tư nói chung và các dự án bất động sản nói riêng giúp cho việc thẩm định được thống nhất, khoa học; đảm bảo kiểm soát được hoạt động nghiệp vụ; góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro trong đầu tư, không ngừng nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định dự án tín dụng đầu tư trong toàn hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Trên cơ sở thực tiễn nào làm nảy sinh dự án, dự án sinh ra để làm gì…Các dự án đầu tư BĐS với sản phẩm có đặc thù là hình thành và tồn tại ngay tại nơi được xây dựng, là cố định nên phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên cũng như chiến lược, quy hoạch phát triển của địa phương nên việc quan tâm xem xét những vấn đề này là hết sức cần thiết.

- Cần phải nghiên cứu thị hiếu của khách hàng xem sản phẩm có phù hợp với phong tục tập quán, sở thích nhu cầu, thu nhập của khách hàng hay không từ đó xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng. Do vậy, Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá sự tính toán tổng vốn đầu tư hợp lý không, đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, các yếu tố làm tăng chi phí do lạm phát, trượt giá, sự thay đổi chính sách chẳng hạn như thuế theo chiều hướng bất lợi, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ..Trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư..), Cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Nội dung của phương pháp là đối chiếu so sánh các chỉ tiêu hiệu quả, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án BĐS đang được thẩm định với các dự án BĐS khác tương tự để kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn; so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định cho các dự án đầu tư xây dựng, BĐS, các tiêu chuẩn (thiết kế, xây dựng, công nghệ, thiết bị…), các định mức kinh tế kỹ thuật (sản xuất, nguyên liệu, nhân công, chi phí đầu tư…), thông lệ quốc tế và trong nước để phân tích lựa chọn phương án tối ưu (địa. điểm xây dựng, giải pháp kỹ thuật và tổ chức xây dựng…).

Do vậy cũng là nơi tập trung nhiều trụ sở của các công ty thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế, cùng với các văn phòng đại diện của các tập đoàn hoặc công ty nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trên toàn quốc, cơ quan ngoại giao các nước trên thế giới..Theo thống kê sơ bộ đến năm 2004, cả thành phố Hà Nội có khoảng 16.000 doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động đó là chưa kể đến hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức hợp tác, tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm…. Ngoài ra, với sự trang bị khá đầy đủ và hiện đại hệ thống máy tính nối mạng, việc sử dụng công nghệ thông tin vào hoạt động thu thập thông tin đã rút ngắn thời gian phân tích, nâng cao độ chính xác của các chỉ tiêu, tránh được các sai sót chủ quan không đáng có trong quá trình tính toán, từ đó giảm đáng kể rủi ro tín dụng, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định, tạo nên phát triển mới trong thành công của Chi nhánh.

Định hướng phát triển hoạt động của BIDV Quang Trung trong thời gian tới

Bên cạnh đó, còn có rất nhiều nguồn cung cấp thông tin bên ngoài khác mà Chi nhánh có thể thu thập để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định như: từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, các đối tác trong các lĩnh vực, các cơ quan thông tấn báo chí, các chuyên gia, internet…Chi nhánh cần tăng cường hợp tác, trao đổi, chia sẻ thông tin với các ngân hàng thương mại trong cùng hệ thống, có thể giám sát được khách hàng và có điều kiện để trao đổi, học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau trong hoạt động thẩm định Thêm vào đó việc kết hợp với các hệ thống thông tin của Ngân hàng Nhà nước (CIC), Bộ Thương Mại, Bộ tài chính, Bộ Công nghiệp, Tổng Cục thuế,…và thiết lập mối quan hệ tốt với các chuyên gia trong các lĩnh vực làm cố vấn cho ngân hàng, đặc biệt trong thẩm định phương diện kỹ thuật công nghệ. Thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro và hay biến đổi vì vậy để nâng cao hiệu quả thẩm định dự án đầu tư BĐS cán bộ thẩm định cần liên tục cập nhật đầy đủ hệ thống các thông tin về bất động sản, đất đai, biến động giá cả, thị trường trong nước và thế giới, xu hướng, thị hiếu người tiêu dùng, các quy chế, luật pháp liên quan đến BĐS…Lưu ý một số thông tin như: tình hình dư nợ, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính của doanh nghiệp, số lượng các dự án có sản phẩm cạnh tranh, cùng loại với dự án, các hoạt động của các ngành liên quan cũng ảnh hưởng tới sản phẩm dự án;. Đối với những dự án dầu tư BĐS có quy mô lớn, phức tạp, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố có khả năng biến động bất thường cần tiến hành phân tích độ nhạy nhiều chiều kết hợp tiến hành cả phân tích tình huống và mô phỏng, dự báo, phân tích, đánh giá kết quả dự án dưới tác động của các nhân tố biến động trong tương lai, có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khác nhau các giá trị có thể có của các biến số nhân tố đó.

Để làm được điều này đòi hỏi ngân hàng phải đơn giản hóa các thủ tục xin vay vốn, hướng dẫn cụ thể, chi tiết các thủ tục cho khách hàng tránh mất thời gian phải bổ sung, sửa chữa nhiều lần; các yếu tố như trình đô, kỹ năng, kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định, hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác, trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định hiên đại cũng giúp rút ngắn thời gian thẩm định, thu hút khách hàng vay vốn.

Một số kiến nghị

Muốn thực hiện được điều này đòi hỏi một số yếu tố là: bản thân các lãnh đạo ngân hàng phải kiên định giữ vững vai trò độc lập khi xem xét thẩm định dự án đầu tư; nêu cao vai trò tham mưu của Chi nhánh cho cấp Uỷ, chính quyền địa phương trong quá trình xây dựng, thẩm định và lựa chọn dự án; tránh sự can thiệp sâu của các cơ quản quản lý Nhà nước vào hoạt động chuyên môn của các lĩnh vực sản xuất-kinh doanh. - Phát huy vai trò tư vấn của NH đối với chủ đầu tư dự án nhằm giảm thiểu những sai sót, lựa chọn được dự án có hiệu quả, tính toán chính xác nhu cầu vốn đầu tư, các nguồn tài trợ cho dự án, xây dựng kế hoạch trả nợ phù hợp với tình hình hoạt động kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, đem lại lợi ích cho cả ngân hành và chủ đầu tư. Đẩy mạnh sự hợp tác, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan tham mưu, các Bộ ngành kinh tế, các cơ quan thống kê, tổng cục Thuế…để có được hệ thống thông tin luôn cập nhật, đầy đủ về các lĩnh vực như: chính sách thuế, tình hình bất động sản, tình hình giá cả, tình hình phát triển của các ngành, lĩnh vực, các doanh nghiệp.

Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống luật pháp minh bạch, mang tính ổn định lâu dài, tạo một môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh, một nền kinh tế phát triển bền vững thu hút đầu tư, nhờ đó mà việc tính toán, xác định các chỉ tiêu hiệu quả của dự án cũng trở nên đơn giản và chính xác hơn, công tác thẩm định dự án ngày càng được nâng cao hơn.