Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Quang Trung

Sau khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, nền kinh tế nước ta tiếp tục đạt được những thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ. Trong hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phá tăng mạnh về quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanh tăng cường tập trung vào nâng cao năng lực, xúc tiến quá trình cổ phần hóa và một số ngân hàng nước ngoài đang hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Điều này cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt hơn. Hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất trong toàn bộ hoạt động của ngân hàng, với vai trò là kênh dẫn vốn cho nền kinh tế, chuyển tải vốn để mở rộng đầu tư. Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án BĐS thì một trong những biện pháp quan trọng nhất là phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vay vốn. Thẩm định chính xác, lựa chọn được những dự án đầu tư hiệu quả sẽ mang lại lợi ích cho cả nền kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững chắc cho ngân hàng và doanh nghiệp. Hiện nay, tại BIDV Quang Trung, BĐS đang là một trong những ngành có nhiều dự án vay vốn nhất. Vì vậy, trên cơ sở kiến thức tiếp thu được cùng những tìm hiểu thực tiễn về hoạt động thẩm định của BIDV Quang Trung, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung” được lựa chọn để nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, kết cấu bao gồm ba chương sau: Chương I: Tổng quan về BIDV Quang Trung và công tác thẩm định các dự án đầu tư Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

Khóa luận tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Chuyên đề tốt nghiệp: "Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung" kết trình làm việc nghiêm túc khẩn trương thân với giúp đỡ bảo tận tình Ths Trần Mai Hoa, ý kiến đóng góp quý báu cán phong Quản lý rủi ro BIDV Quang Trung Tơi xin cam đoan sản phẩm thân nghiên cứu viết ra, không chép luận văn hay chuyên đề Nếu xảy vấn đề gì, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm Hà Nội, tháng 05 năm 2009 Sinh viên Chu Thùy Linh Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan BIDV Quang Trung 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV Quang Trung 1.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý BIDV Quang Trung 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV Quang Trung thời gian qua 1.1.3.1 Kết hoạt động chung 1.1.3.2 Hoạt động huy động vốn 1.1.3.3 Hoạt động tín dụng 1.1.3.4 Hoạt động dịch vụ 10 1.2 Khái quát công tác thẩm định dự án đầu tư BIDV Quang Trung 12 1.2.1 Những quy định BIDV Quang Trung hình thức cho vay theo dự án đầu tư 12 1.2.1.1 Đối tượng 12 1.2.1.2 Điều kiện cho vay 13 1.2.2 Số lượng quy mô dự án đầu tư thẩm định BIDV Quang Trung 17 1.2.2.1 Theo loại hình cho vay 17 1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế 18 1.2.2.3 Theo loại tiền gửi 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 20 2.1 Dự án BĐS yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 20 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp 2.1.1 Khái quát dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung .20 2.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS 23 2.1.3 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 24 2.1.3.1 Vai trò cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Chi nhánh: 24 2.1.3.2 Yêu cầu chung đặt công tác thẩm định dự án 24 2.1.3.3 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS 26 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 27 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS 27 2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS 28 2.2.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn .28 2.2.2.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 31 2.2.2.3 Thẩm định dự án đầu tư .33 2.2.2.4 Thẩm định tài sản đảm bảo .42 2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS 43 2.2.3.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh tiêu: 43 2.2.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự: 43 2.2.3.3 Phương pháp phân tích dựa độ nhạy dự án đầu tư: 44 2.2.3.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro: 44 2.3 Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS “Trung tâm thương mại Opera” Số Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội 45 2.3.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 45 2.3.1.1 Giới thiệu chung khách hàng vay vốn 45 2.3.1.2 Thẩm định lực pháp lý khách hàng vay vốn: 45 2.3.1.3 Thẩm định lực tài 46 2.3.1.4 Tình hình quan hệ với ngân hàng 49 2.3.2 Về dự án đầu tư .49 2.3.2.1 Giới thiệu chung dự án đầu tư: 49 2.3.2.2 Hồ sơ pháp lý dự án 50 2.3.2.3 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp dự án 52 2.3.2.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật công nghệ dự án 61 2.3.2.5 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn 62 2.3.2.6 Thẩm định hiệu tài khả trả nợ dự án 64 2.3.2.7 Đánh giá thuận lơi, khó khăn rủi ro xảy với dự án .71 2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung .72 2.4.1 Những kết đạt 72 2.4.2 Những hạn chế 74 2.4.3 Những nguyên nhân 77 2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan 77 2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan 78 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 79 3.1 Định hướng phát triển hoạt động BIDV Quang Trung thời gian tới 79 3.1.1 Định hướng hoạt động Chi nhánh 79 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh .85 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản BIDV Quang Trung 87 3.2.1 Giải pháp nguồn nhân lực 87 3.2.2 Nâng cao hiệu công tác thu thập xử lý thông tin .89 3.2.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung nâng cao phương pháp thẩm định 91 3.2.4 Hiện đại hố cơng nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định 94 3.2.5 Một số giải pháp khác 95 3.3 Một số kiến nghị 96 3.3.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 96 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam .97 3.3.3 Kiến nghị khác 98 KẾT LUẬN 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư BIDV Quang Trung 28 Sơ đồ 2.2: Tổng tích luỹ diện tích lượng cung văn phòng Hạng A&B Hà Nội 56 Sơ đồ 2.3: Diện tích cho th diện tích trống tồ nhà văn phòng hạng A&B Hà nội 57 Sơ đồ 2.4: Chỉ số giá th tồ nhà văn phòng hạng A&B Hà Nội 58 Bảng 1.1: Vốn huy động cấu vốn huy động Bảng 1.2: Dư nợ cho vay BIDV quang Trung Bảng 1.3: Kết hoạt động dịch vụ .10 Bảng 1.4: Số lượng quy mơ dự án theo loại hình cho vay 18 Bảng 1.5: Số lượng quy mô dự án theo thành phần kinh tế 19 Bảng 1.6: Dư nợ dự án cho vay theo loại tiền gửi 19 Bảng 2.1: Các dự án BĐS vay vốn BIDV Quang Trung giai đoạn 2005 - 2008 21 Bảng 2.2 : Bảng cân đối kế toán 47 Bảng 2.3 : Báo cáo kết kinh doanh 48 Bảng 2.4: Các tiêu tài .48 Bảng 2.5: Thị trường cho thuê văn phòng HN năm qua .54 Bảng 2.6: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội – Quý I năm 2006 54 Bảng 2.7: Dự đốn thị trường cho th cao ốc văn phòng Hà Nội 57 Bảng 2.8: Tổng mức đầu tư cho dự án 63 Bảng 2.9: Cơ cấu vốn thực cho dự án 64 Bảng 2.10: Chi phí hoạt động cho dự án .66 Bảng 2.11: Kế hoạch trả nợ năm 70 Bảng 2.12: Cân đối trả nợ năm 70 Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp MỞ ĐẦU Sau Việt Nam trở thành thành viên thức WTO, kinh tế nước ta tiếp tục đạt thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ Trong hoạt động ngân hàng, ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phá tăng mạnh quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanh tăng cường tập trung vào nâng cao lực, xúc tiến q trình cổ phần hóa số ngân hàng nước hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động Việt Nam Điều đồng nghĩa với cạnh tranh ngân hàng ngày gay gắt Hoạt động tín dụng hoạt động lớn tồn hoạt động ngân hàng, với vai trò kênh dẫn vốn cho kinh tế, chuyển tải vốn để mở rộng đầu tư Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án đầu tư, đặc biệt dự án BĐS biện pháp quan trọng phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vay vốn Thẩm định xác, lựa chọn dự án đầu tư hiệu mang lại lợi ích cho kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững cho ngân hàng doanh nghiệp Hiện nay, BIDV Quang Trung, BĐS ngành có nhiều dự án vay vốn Vì vậy, sở kiến thức tiếp thu tìm hiểu thực tiễn hoạt động thẩm định BIDV Quang Trung, đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung” lựa chọn để nghiên cứu Đề tài nghiên cứu phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, kết cấu bao gồm ba chương sau: Chương I: Tổng quan BIDV Quang Trung công tác thẩm định dự án đầu tư Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung Chương III: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan BIDV Quang Trung 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV Quang Trung Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam trước có tên gọi Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam, thành lập vào ngày 26/4/1957 theo Nghị định số 177-TTg Thủ tướng Chính phủ, hai ngân hàng đời sớm hệ thống ngân hàng Việt Nam Đến ngày 14/11/1990, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam chuyển thành NH ĐT&PT VN từ năm 1995 Ngân hàng phép kinh doanh đa năng, đa ngành, đa lĩnh vực tài chính, tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng phi ngân hàng phù hợp với quy định pháp luật ngân hàng thương mại, góp phần thực sách tiền tệ quốc gia, phục vụ phát triển kinh tế đất nước Trong hệ thống ngân hàng Việt Nam nói BIDV ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn với khối kinh doanh lĩnh vực: - Ngân hàng thương mại: bao gồm 104 chi nhánh cấp với gần 400 điểm giao dịch, hàng ngàn máy ATM hàng chục ngàn điểm POS sẵn sàng phục vụ nhu cầu khách hàng nước Có đơn vị chuyên biệt là: Ngân hàng định toán phục vụ thị trường chứng khoán (Nam Kì Khởi Nghĩa) Ngân hàng bán bn phục vụ làm đại lý ủy thác giải ngân nguồn vốn ODA (Sở Giao dịch 3) - Chứng khốn: Cơng ty chứng khốn BIDV (BSC) - Bảo hiểm: Cơng ty Bảo hiểm BIC gồm Hội sở 10 chi nhánh - Đầu tư – Tài chính: + Cơng ty Cho th Tài I, II; Cơng ty Đầu tư Tài (BFC), Cơng ty Quản lý Quỹ Cơng nghiệp Năng lượng, + Các Liên doanh: Công ty Quản lý Đầu tư BVIM, Ngân hàng Liên doanh VID Public (VID Public Bank), Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB); Ngân hàng Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp Liên doanh Việt Nga (VRB), Cơng ty liên doanh Tháp BIDV Với sách kinh doanh “Chất lượng – tăng trưởng bền vững – hiệu an toàn” phương châm hoạt động “Chia sẻ hội- Hợp tác thành công”, “Hiệu kinh doanh khách hàng mục tiêu hoạt động BIDV”, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam khẳng định ngân hàng lớn có chất lượng – uy tín hàng đầu Việt Nam NHĐT& PTVN chi nhánh Quang Trung tách từ Sở Giao dịch NHĐT& PTVN thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 vụ Tổ chức cán Nhà nước tổ chúc máy NHĐT& PTVN định số 76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 Tổng Giám Đốc NHĐT& PTVN Chi nhánh Quang Trung thành lập sở tách Phòng giao dịch Quang Trung theo định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 Hội Đồng Quản Trị NHĐT& PTVN, giấy phép kinh doanh số 0116000466 sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội vào hoạt động từ 1/04/2005 Trụ sở đặt tòa nhà Chinhfong số 53 Quang Trung, Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Kể từ bắt đầu hoạt động đến nay, Chi nhánh không ngừng phát triển mạng lưới, tăng thêm kênh phân phối sản phẩm phấn đấu giữ vững danh hiệu cờ đầu hệ thống Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 1.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý BIDV Quang Trung Chi nhánh bao gồm 17 phòng ban, chia thành khối chức khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp, khối quản lý nội bộ, khối đơn vị trực thuộc Người đứng đầu chịu trách nhiệm cao Giám đốc Chi nhánh, tham mưu cho Giám đốc Phó Giám đốc trưởng phòng Việc phân chia theo mơ hình tổ chức giúp chi nhánh tạo chun mơn hóa, độc lập cần thiết hoạt động, phát huy hết khả kinh nghiệm cán đảm bảo tính thống mối liên hệ mật thiết phòng ban Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức P.quan hệ khách hàng Khối QHKH P.quan hệ khách hàng P.quan hệ khách hàng Khối QL rủi ro P.quản lý rủi ro P.quản trị tín dụng P.DV KH doanh nghiệp Khối tác nghiệp P.DV KH cá nhân P.thanh toán quốc tế Ban giám đốc P.tiền tệ kho quỹ P.tài kế tốn Khối QL nội P.kế hoạch tổng hợp P.tổ chức hành P.điện tốn P giao dịch Khối ĐVTT P giao dịch P giao dịch P giao dịch 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV Quang Trung thời gian qua 1.1.3.1 Kết hoạt động chung Là chi nhánh thành lập năm 2005 chi nhánh Quang Trung đạt số kết tăng trưởng giai đoạn 2006-2008: + Tăng trưởng huy động vốn: 22%/năm + Tăng trưởng dư nợ: 70%/năm Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Khóa luận tốt nghiệp + Tỷ lệ nợ xấu: + Tăng trưởng LNST/người: - 10% 75%/năm Kết hoạt động 04 năm có lãi- năm sau cao năm trước Chi nhánh không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động tuyệt đối tuân thủ theo chế độ đạo Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Nền khách hàng có tăng trưởng bắt đầu vào ổn định - Tăng cường tiếp thị khách hàng mới, số lượng khách hàng doanh nghiệp tăng từ khách hàng doanh nghiệp thành lập mở rộng quan hệ với 200 khách hàng doanh nghiệp - Bên cạnh đó, chi nhánh chủ động cấu lại nguồn huy động sử dụng vốn, đảm bảo cấu tài sản hợp lý, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khả toán, khả chi trả theo qui định với mức chi phí hợp lý, đảm bảo hiệu sử dụng vốn Đặc biệt việc cân đối vốn, vay TW kịp thời nguồn vốn tốn để phục vụ cơng tác tốn - Cơng tác tín dụng tiến hành theo ngun tắc thận trọng, ưu tiên cho vay ngắn hạn doanh nghiệp xuất nhập cho vay tiêu dùng cá nhân Cơng tác rà sốt đánh giá khách hàng, phát khách hàng tiềm ẩn rủi ro coi trọng kiên thu hồi nợ xấu Cơ cấu cho vay chuyển dịch theo hướng an tồn khơng có nợ xấu hặc tỷ lệ nợ xấu thấp kế hoạch - Chi nhánh kiểm soát hoạt động, đảm bảo giao dịch an tồn, có lãi; hồn thiện mơ hình tổ chức theo TA2; xây dựng, đào tạo đội ngũ cán chuyên nghiệp, nâng cao hình ảnh BIDV - Hoạt động quản trị điều hành Chi nhánh thực chặt chẽ, tính tuân thủ coi trọng hàng đầu, sở tập trung, dân chủ, công khai, minh bạch Các đạo điều hành cụ thể hoá tới công việc, đơn vị, người nguyên tắc vấn đề quan trọng tiến hành thực công khai kết hợp việc định gắn với trách nhiệm Ban giám đốc đội ngũ lãnh đạo cấp phòng Chi nhánh hồn thiện việc cải tạo sở vật chất môi trường làm việc chi nhánh, đảm bảo thu nhập cán bộ, đời sống cán không ngừng Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xiii  Bổ sung: Giấy ủy quyền, hồ sơ kinh nghiệm ban lãnh đạo 2.3.1.3 Thẩm định lực tài Qua phân tích tình hình tài doanh nghiệp, cán thẩm định nhận thấy quy mơ hoạt động doanh nghiệp ngày tăng, tình hình tài ổn định, cấu tài tương đối hợp lý, hiệu hoạt động kinh doanh tốt 2.4.3.3 Tình hình quan hệ với ngân hàng: Trong quan hệ tín dụng với TCTD thời gian qua, doanh nghiệp khách hàng có uy tín, trả nợ đủ, hạn 2.4.4 Về dự án đầu tư 2.3.2.1 Giới thiệu chung dự án đầu tư: Dự án đầu tư Trung tâm thương mại OPERA với diện tích cơng trình 891m2, tổng vốn đầu tư 200159 triệu đồng Mục tiêu dự án kinh doanh văn phòng cho th dịch vụ văn phòng Mục đích vay vốn để bổ sung nguồn vốn xây dựng cho dự án, tài sản đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay 2.3.2.2 Hồ sơ pháp lý dự án: Qua xem xét, xác minh Cán thẩm định kết luận: - Hồ sơ dự án cung cấp đến thời điểm theo tiến độ dự án hợp lệ Các thủ tục có liên quan đến quyền sử dụng đất, thiết kế cấp phép xây dựng thực đầy đủ Các thỏa thuận phòng cháy chữa cháy, mơi trường, điện nước thực - Có số cơng văn/ hồ sơ có báo cáo nghiên cứu khả thi CĐT chưa cung cấp đủ (Đề nghị bổ sung)  Bổ sung: + Hồ sơ cung cấp thiết bị, hợp đồng ký với đối tác + Công văn số 976/KTST-HC ngày 24/09/1998 Kiến trúc sư trưởng Thành phố v/v thỏa thuận KT-QH cơng trình Trung tâm thương mại OPERA + Công văn số 228/TVXD-KC3 ngày 21/03/2000 v/v thẩm định thiết kế kỹ thuật cơng trình Công ty tư vấn xây dựng dân dụng Việt Nam – Bộ Xây dựng thực + Công văn số 04 ngày 29/03/2000 Trung tâm nghiên cứu ứng dụng kỹ thuật xây dựng v/v Bổ sung thiết kế kỹ thuật sau có kết thẩm định Cơng ty tư vấn xây dựng dân dụng Việt Nam 2.3.2.3 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp  xiv Về nhu cầu thuê cao ốc văn phòng địa bàn Hà Nội Lượng cầu thuê cao ốc văn phòng Hà Nội có mức tăng lớn do:  Hà Nội thủ đơ, trung tâm trị, kinh tế văn hóa nước, nơi tập trung nhiều trụ sở công ty thuộc lĩnh vực, thành phần kinh tế, với văn phòng đại diện tập đồn, cơng ty nước ngồi, chi nhánh văn phòng đại diện doanh nghiệp toàn quốc, quan ngoại giao nước giới  Đầu tư nước vào Việt Nam tiếp tục tăng, đặc biệt có xu hướng chuyển dần phía Bắc Những thay đổi sách giao thơng thành phố xây dựng tuyến phố văn minh thương mại  Sự ổn định tình hình trị xã hội tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan thời gian gần sách khuyến khích đầu tư nước ngồi, đầu tư nước Việt Nam hội nhập kinh tế  Ngày nhiều doanh nghiệp nhận lợi ích rõ ràng việc đặt văn phòng khu văn phòng cao cấp  Diện tích đất hầu hết tòa nhà chật hẹp, Tòa nhà có đủ chỗ để xe ơtơ, xe máy  Về cung cho thuê văn phòng, siêu thị địa bàn Hà Nội Qua thống kê số liệu Cơng ty Chesterton Petty, thấy lượng cung cho th văn phòng có xu hướng tăng mạnh năm từ 1996-2005, đặc biệt khoảng thời gian từ 2001-2005, mức tăng bình quân hàng năm 92%/năm (i) Cung cho th văn phòng khơng đủ đáp ứng cầu Tính đến đầu năm 2006, hầu hết văn phòng hạng A&B Hà Nội đạt hiệu suất cao (97-98%) Trong tương lai gần có nguồn cung cho mặt văn phòng có chất lượng khu vực trung tâm kinh doanh thương mại Theo điều tra CB Richard Ellis Chesterton Petty văn phòng cho thuê loại A Hà Nội cho thuê hết, nhà loại B C cho thuê từ 97-99% diện tích Về cho thuê tầng làm siêu thị: Hiện nay, Hà Nội có tòa nhà có diện tích cho thuê tầng làm siêu thị, cửa hàng Tầng tòa nhà địa bàn gần cho thuê, diện tích cho thuê chỗ trống tòa nhà tại: 1-2% Về mặt dài hạn, có thêm trung tâm thương mại lớn xây dựng Hà Nội: The Garden Mỹ Đình Viet Tower đường Thái Hà, đáng kể Trung tâm thương mại Ciputra Mall (ii) Cung thị trường cho thuê văn phòng tương lai Dự đoán thời gian khoảng 3-4 năm tới, lượng cung thị trường cho thuê cao Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xv ốc văn phòng có diễn biến sau: Năm 2006 2007 2008 2009 Diện tích cho thuê tăng thêm (m ) 122.825 57.135 161.699 32.128 Tổng diện tích cho thuê (m ) 287.118 409.943 467.078 628.777 Về giá thuê văn phòngtrong tương lai: Theo dự báo công ty khai thác văn phòng cho th có uy tín CBRE giá văn phòng cho thuê Hà Nội tăng từ 1015% thời gian tới → Nhận xét: thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội nhiều tiềm năng, mức cung không đủ đáp ứng nhu cầu ngày tăng ,nhất Tòa nhà vị trí trung tâm, dự kiến xu hướng tiếp tục tăng năm tới Đến Tòa nhà vào hoạt động, nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao Hà Nội dự báo chưa giảm nhiệt, khẳng định khả khai thác thương mại Tòa nhà triển vọng  Thị trường mục tiêu đánh giá khả cạnh tranh dự án (1) Thị trường mục tiêu dự án: Thị trường đầu dự án bao gồm việc cho thuê văn phòng tầng trên, riêng tầng Tòa nhà cho thuê làm siêu thị Giá cho thuê dự kiến tầng 100$/m2/tháng, giá cho thuê văn phòng tầng 35$/m2/tháng (2) Đánh giá khả cạnh tranh dự án: - Vị trí địa lý: Nằm trung tâm thành phố, cách Hồ Hoàn Kiếm 500m, tọa lạc vị trí trung tâm sang trọng bậc Hà Nội.Tòa nhà nhận hợp đồng thuê văn phòng, khách hàng hãng có thương hiệu giới tạo cho Tòa nhà vị sức cạnh tranh hẳn Tòa nhà cho th khác - Chất lượng tiện ích tòa nhà: Tòa nhà có đầy đủ nội thất đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế Mức độ đầu tư cho 1m2 văn phòng cho thuê đạt 1.276$/m2 - Chất lượng dịch vụ: Với thiết kế đại tổng thể kiến trúc cổ điển mang đường nét châu Âu, tòa nhà Opera diện cho phong cách chuyên nghiệp, lịch lãm sang trọng →Nhận xét: Qua xem xét đánh giá thấy Tòa nhà có ưu điểm tòa nhà hạng A Thị trường đầu dự án có nhiều yếu tố khả quan có khả đạt cơng suất dự kiến 2.3.2.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật công nghệ dự án (1) Địa điểm xây dựng Xét vị trí địa lý Dự án có lợi thương mại lớn tòa nhà tọa vị trí trung tâm sang trọng bậc Hà Nội, khu vực tập trung đông Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xvi văn phòng quan hành →Nhận xét: Tòa nhà Trung tâm thương mại OPERA có vị trí thuận lợi, tạo lợi cho Dự án việc thu hút khách th văn phòng (2) Quy mơ cơng trình Gồm khối nhà chính, tòa nhà tầng 4.200m tòa nhà tầng 1.560m Tầng hầm đặt độ sâu 3,5m dùng để làm gara, kho, phòng kỹ thuật trạm biến áp Tầng dùng làm siêu thị, trung tâm thương mại, tầng lại làm văn phòng - Giải pháp kiến trúc: Được thiết kế xây dựng theo kiến trúc đại Pháp coi phù hợp với cảnh quan xung quanh quy hoạch tổng thể kiến trúc Hoàn Kiếm →Nhận xét: So với văn phòng cho th khác, diện tích xây dựng Dự án (850 m2) xếp vào loại trung bình (Tháp Bắc Á: 1.000 m2; Tháp VIT: 900 m2) Bên cạnh đó, mật độ xây dựng dự án thấp (58,5%), phần diện tích dùng để thiết kế, xây dựng cảnh quan, không gian chung lớn, tạo cho Tồ nhà khơng gian xung quanh rộng rãi, thoáng đãng Đây lợi Dự án 2.3.2.5 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn Tổng vốn đầu tư 158.378 triệu đồng vốn đầu tư trước VAT 147.014 triệu đồng, thuế VAT 11365 triệu đồng Tổng vốn đầu tư dùng tính tốn hiệu tài dự án tổng vốn đầu tư trước VAT.Cơ cấu nguồn vốn với vốn tự có 47.013 triệu đồng, chiếm 32%, vốn vay ngân hàng 100.000 triệu đồng, chiếm 68% tổng vốn đầu tư →Nhận xét: Tổng mức vốn đầu tư cầu vôn dự án tương đối hợp lý 2.3.2.6 Thẩm định hiệu tài khả trả nợ dự án (1) Suất đầu tư Dự án đầu tư với suất đầu tư 1.276 USD/m2 xây dựng 1.907 USD/m2 sàn cho thuê → Như vậy, suất đầu tư Tòa nhà mức cao (2) Hiệu tài khả trả nợ (2.1) Các giả định tính tốn: Trên sở hồ sơ Chủ đầu tư cung cấp, Tổ Thẩm định tiến hành tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án sở giả định vốn đầu tư, chi phí sử dụng vốn, giả định thuế suất, chi phí hoạt động hàng năm, khấu hao dự án, vè đơn giá kinh doanh, kỹ thuật dự án giả định khác phù hợp với điều kiện cụ thể dự án thời điểm xem xét (2.2) Kết tính tốn: * Phương án tĩnh: Với thơng số nêu trên, dự án có kết sau: - Đối với dự án: NPV: 23.410 triệu đồng (r=12%); IRR: 14%; Hệ số trả nợ DSCR Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xvii trung bình: 1,2 - Đối với chủ đầu tư: NPV: 26.870 triệu đồng (r=12%); IRR: 16% * Các phương án thay đổi: - Phương án 1: Giá giảm 5%, công suất tăng 5%, dự án có NPV 10.510 triệu đồng DSCR trung bình 1,1 - Phương án 2: Giá tăng 5%, cơng suất giảm 5%, dự án có NPV 26.664 triệu đồng DSCR trung bình 1,27 →Nhận xét: Sau tiến hành tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án sở giả định cho thấy dự án đầu tư dự án khả thi, có hiệu quả, đảm bảo khả trả nợ 2.3.2.7 Đánh giá thuận lơi, khó khăn rủi ro xảy với dự án (1)Thuận lợi: - Hiện nay, Trung tâm thành phố Hà Nội, mảnh đất rộng có vị trí đẹp khơng còn, cung thị trường văn phòng Trung tâm có giới hạn - Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội sôi động, cung cho thuê không đủ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng ngày tăng - Dự án có định mức chi phí/doanh thu thấp hẳn Tòa nhà có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh - Tòa nhà có vị trí đẹp, quy mơ thuộc mức trung bình, nên khả đạt cơng suất dự tính có khả Doanh nghiệp khơng phải tốn nhiều chi phí quảng cáo, tiếp thị đầu (2)Khó khăn : khả quản lý tổ chức bản, chuyên nghiệp vấn đề quan trọng để trì nâng cao hiệu hoạt động (3) Những rủi ro gặp phải: Rủi ro tổ chức, quản lý kinh doanh; Rủi ro thị trường → Đánh giá chung: Trên sở nội dung thẩm định trên, Phòng Thẩm định & QLTD có nhận xét đánh giá sau: - Khách hàng có đủ tư cách pháp nhân để vay vốn Ngân hàng - Hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ - Thị trường đầu dự án có nhiều yếu tố khả quan dự kiến việc đạt được công suất cho thuê dự kiến khả thi Thời hạn cho vay năm hợp lý - Dự án cần mua bảo hiểm trình khai thác - Lãi suất cho vay: trung bình lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau cộng (+) biên độ 3,6% không thấp 1%/ tháng - Bảo đảm tiền vay: Tồn tài sản hình thành từ vốn vay - Các điều kiện khác: giải ngân có kết kiểm toán phần xây dựng; Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xviii Yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cháy nổ cơng trình đưa vào khai thác 2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS BIDV Quang Trung 2.5.1 Những kết đạt Thứ nhất, chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định ngày nâng cao, cập nhật, đa dạng, phong phú Ngồi ra, việc sử dụng cơng nghệ thơng tin vào hoạt động thu thập thông tin rút ngắn thời gian phân tích, nâng cao độ xác tiêu, tránh sai sót chủ quan khơng đáng có q trình tính tốn Thứ hai, quy trình thẩm định rõ ràng, thống nhất, khoa học, ln tuân thủ nghiêm ngặt Đã tách quy trình cho vay làm phận: Bộ phận quan hệ khách hàng (front ofice); Bộ phận quản lý rủi ro; Bộ phận Quản trị tín dụng (back office) Thứ ba, nội dung thẩm định: dự án đầu tư mà BIDV Quang Trung tài trợ tiến hành thẩm định đầy đủ tất nội dung đảm bảo tính xác, nâng cao chất lượng thẩm định hiệu cho vay Thứ tư, áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp thẩm định khác phù hợp với dự án cụ thể Thứ năm, chất lượng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngày nâng cao Các tiêu phân tích tình hình tài phần phản ánh chất hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng vay vốn 2.5.2 Những hạn chế Thứ nhất, Số lượng cán thẩm định chưa nhiều thiếu kinh nghiệm thực tế ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án Đặc biệt dự án BĐS có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động rủi ro đòi hỏi cán thẩm định phải có kinh nghiệm dày dặn, có chun mơn lĩnh vực xây dựng để thẩm định yêu cầu mặt kỹ thuật, kiến trúc…của dự án Thứ hai, Số liệu sử dụng để làm thẩm định thiếu xác không khách quan Việc thẩm định thường dựa thông tin chủ quan khách hàng cung cấp Thứ ba, Một số nội dung thẩm định dự án chưa chi tiết, xác: + Cơng tác đền bù, giải phóng mặt thường phức tạp, chế đền bù hỗ trợ cho người dân chưa thống nhất, dự án khác nên khó khăn thẩm định yếu tố + Trong số dự án, nội dung thẩm định thị trường chưa đề cập kỹ Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xix quan tâm mức yếu tố đầu vào đầu dự án Việc lấy dự án khác để so sánh nhiều không tương xứng + Thẩm định yếu tố tài dự án: trọng nhiều đến tiêu chủ yếu NPV, IRR, T, chưa đề cập hết lợi ích chi phí dự án Việc cố định lãi suất chiết khấu suốt vòng đời dự án nhiều chưa tính hết tác động trượt giá, lạm phát + Khi thẩm định kinh tế xã hội dự án, cán thẩm định chưa thẩm định chi tiết nội dung mà đánh giá cách tổng qt, phân tích đơn giản, chưa định lượng Thứ tư, Phương pháp phân tích độ nhậy, triệt tiêu rủi ro áp dụng nhiều chưa đánh giá toàn diện tính khả thi dự án Thứ năm, Hiệu sử dụng công nghệ chưa cao, khả khai thác thông tin chưa đạt hiệu tối ưu Thứ sáu, Kinh phí cho cơng tác thẩm định chưa quan tâm mức Thời gian thẩm định kéo dài, hạn chế phổ biến hầu hết ngân hàng, gây tổn thất cho doanh nghiệp vay vốn thân ngân hàng Thứ bảy, Việc đánh giá tài sản, quản lý TSBĐ với hiệu chưa cao 2.5.3 Những nguyên nhân 2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan - Tính xác khách quan tài liệu khó kiểm chứng Có doanh nghiệp không trung thực việc cung cấp thông tin Hơn nữa, lúc ngân hàng có điều kiện để mời tổ chức chun mơn tái thẩm định để xác định tính xác tài liệu Mơi trường thơng tin nhiều bất cập, gây nhiễu cho hoạt động NHTM Sự hỗ trợ NHNN Hiệp hội ngân hàng việc cung cấp thông tin hạn chế - Hiện nay, mà kinh tế nước giới có biến động phức tạp khiến cho tình hình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp thay đổi, gây khó khăn việc phán đốn đánh giá xác - Mơi trường pháp luật chưa nghiêm, có bất cập hạn chế 2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan - Trước hết lực trình độ nghiệp vụ cán thẩm định Số lượng cán thẩm định mỏng số lượng dự án cần tài trợ ngày nhiều, trình độ chun mơn cán thẩm định chưa đồng đều, hạn chế - Nhiều dự án đòi hỏi phải có nhiều thời gian nghiên cứu thị trường, đánh giá mức độ xác nguồn thơng tin, thẩm định yêu cầu kỹ thuật, công nghệ… Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xx song thời gian thẩm định bị hạn chế không cho phép - Do thay đổi sách tín dụng ngân hàng ảnh hưởng sâu sắc đến trình thẩm định đánh giá doanh nghiệp, khách hàng vay vốn CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 3.4 Định hướng phát triển hoạt động BIDV Quang Trung thời gian tới 3.4.1 Định hướng hoạt động Chi nhánh - Mục tiêu hoạt động kinh doanh lấy an toàn, chất lượng hiệu bền vững Quy mô chất lượng hoạt động đạt tiêu chuẩn DN hạng 1, LNST bình quân đầu người năm sau cao năm trước nằm nhóm đầu hệ thống BIDV - Quảng bá rộng rãi hình ảnh, thương hiệu Chi nhánh BIDV, thực chiến lược maketing để tiếp tục trì vốn huy động mở rộng mạng lưới - Chủ động cấu lại nguồn huy động, sử dụng vốn; đảm bảo cấu tài sản hợp lý…tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực, tiệm cận với chuẩn quốc tế - Tăng cường công tác dịch vụ truyền thống, nâng cao tỷ trọng hoạt động dịch vụ tổng lợi nhuận - Hoạt động quản trị điều hành chuyên nghiệp, đảm bảo thông tin minh bạch, an tồn, hiệu quả, chế độ thơng tin báo cáo - Đào tạo đội ngũ cán chuyên nghiệp, động, nghiệp vụ vững vàng đặc biệt có đạo đức nghề nghiệp, tác phong giao dịch chuẩn mực - Tỷ lệ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2009 - 2010 đạt khoảng 25% Huy động vốn, 32-35% Tín dụng, 60%-70% dịch vụ 3.4.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xxi Đánh giá lực quản lý, lực chuyên môn, kinh nghiệm quản lý chủ đầu tư lĩnh vực BĐS, uy tín chủ đầu tư thơng qua mối quan hệ với ngân hàng bạn hàng, hiệu khả vận hành dự án sau đầu tư Đánh giá kỹ lưỡng lực tài chủ đầu tư, khả tham gia vốn tự có chủ đầu tư vào dự án, đảm bảo cho chủ đầu tư có khả chịu đựng rủi ro dự án xảy tương lai Cần quan tâm, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường dự án, ý đến người tiêu dùng cuối cùng; Các giải pháp xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật dự án phải khả thi, đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn định, phù hợp với kiến trúc quy hoạch tổng thể địa phương; ý đến biên an toàn dự án… Tăng cường nhận thức, vai trò quan trọng công tác thẩm định Thực cho vay đồng tài trợ dự án quy mơ lớn Hồn thiện quy trình thẩm định ngày chi tiết, hợp lý, khoa học, có hướng dẫn cụ thể, chi tiết loại hình dự án đầu tư, thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp vay vốn Thẩm định phương diện dự án đảm bảo đánh giá khách quan, khoa học, tồn diện, đồng thời cần có phối hợp chặt chẽ với quan chuyên môn, chuyên gia, tổ chức tư vấn, vận dụng linh hoạt phương pháp thẩm định Xây dựng, đào tạo đội ngũ cán thẩm định có kiến thức chun sâu, trình độ chun mơn cao, có kỹ tổng hợp có phẩm chất đạo đức tốt, có trách nhiệm Rút ngắn thời gian thẩm định, giải ngân thời hạn đảm bảo kịp tiến độ thực đầu tư dự án Tiến hành kiểm tra, theo dõi định kỳ trình sử dụng vốn dự án, tiến dộ triển khai dự án đầu tư, đảm bảo vốn đầu tư sử dụng mục đích hiệu 3.5 Một số giải pháp hồn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản BIDV Quang Trung 3.5.1 Giải pháp nguồn nhân lực - Cần làm tốt công tác tuyển dụng: Tổ chức tuyển dụng công khai, tuyển dụng nguồn nhân lực trẻ, có trình độ cao, đủ lực, phẩm chất tốt, có sách sử dụng khuyến khích thoả đáng nguồn nhân lực có trình độ làm việc - Về cơng tác tổ chức đào tạo: cần có chiến lược phát triển nguồn nhân lực lâu dài, có kế hoạch đào tạo đào tạo lại cán để đảm bảo cán có nghiệp vụ chun mơn giỏi, đáp ứng u cầu đại hố cơng nghệ ngân hàng, tiêu chuẩn hoá đội ngũ cán ngân hàng gắn liền với thu nhập Xây dựng kế hoạch hợp tác đào tạo, trao đổi, nghiên cứu với ngân hàng, tổ Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xxii chức tài có uy tín nước giới Trang bị thường xuyên cho cán kiến thức cần thiết cho công tác thẩm định - Cần phải hồn thiện hệ thống sách quản lý nguồn nhân lực thực sách lương thưởng, đãi ngộ, khen thưởng hợp lý cho cán thẩm định xuất sắc giỏi đồng thời có chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc cán thẩm định - Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát cán thẩm định để đảm bảo quy trình thẩm định tuân thủ triệt để, hạn chế nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng sai lầm chủ quan từ phía cán thẩm định 3.5.2 Nâng cao hiệu công tác thu thập xử lý thông tin Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư cần phải khai thác, thu thập thông tin đa dạng từ nhiều nguồn có độ xác, tin cậy cao Chi nhánh cần xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin đa chiều, phong phú đầy đủ khách hàng, thông tin tổng hợp lĩnh vực kinh doanh, loại hình dự án đầu tư khó khăn, thuận lợi, sức ép cạnh tranh diễn Cán thẩm định phải khai thác, cập nhật xử lý thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, kết hợp điều tra, vấn trực tiếp doanh nghiệp Ngoài cán thẩm định cần phối hợp với cán tín dụng thực tế địa điểm, hạ tầng nơi đầu tư dự án BĐS Cần tăng cường hợp tác, trao đổi, chia sẻ thông tin với ngân hàng thương mại hệ thống, kết hợp với hệ thống thông tin Ngân hàng Nhà nước (CIC), Bộ Thương Mại, Bộ tài chính, Bộ Công nghiệp, Tổng Cục thuế,…và thiết lập mối quan hệ tốt với chuyên gia lĩnh vực làm cố vấn 3.5.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung nâng cao phương pháp thẩm định - Trong thời gian tới, quy trình thẩm định Chi nhánh cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết loại hình dự án đầu tư Cần thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay, hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục - Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần tiết hoàn thiện tạo điều kiện công tác thẩm định tiến hành nhanh chóng đạt hiệu cao Ngận hàng tự xây dựng hệ thống tiêu trung bình ngành Cán thẩm định cần nghiên cứu báo cáo lưu chuyển tiền tệ, so sánh số liệu báo cáo kết kinh doanh để thấy mức tồn quỹ, nhu cầu tài doanh nghiệp; nghiên cứu thuyết minh báo cáo tài để nắm rõ chế độ hạch tốn kế tốn, kiểm tra tính logic, hợp lý số liệu Cần sử dụng kết hợp tiêu để phân tích, bổ sung thêm số tiêu cần thiết, phương pháp phân tích Dupont Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xxiii Áp dụng tỷ suất chiết khấu hợp lý phản ánh xác chi phí hội nguồn vốn, hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Cần quy định cụ thể tỉ lệ vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng vốn đầu tư bù đắp chi phí khác…tính tới yếu tố biến động thị trường Cán thẩm định cần nghiên cứu kỹ lưỡng cung cầu sản phẩm thị trường tại, tiềm phát triển thị trường tương lai, khả cạnh tranh sản phẩm dự án so với sản phẩm loại, sản phẩm thay Trong q trình tính toán, đánh giá kế hoạch trả nợ dự án cần ý số điểm như: Thứ nhất, thực tế sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ; Thứ hai, khấu hao tài sản cố định hai nguồn trả nợ dự án đầu tư Sau tính tốn nguồn trả nợ dự án, cán thẩm định cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ năm ngân hàng tổ chức tín dụng khác dự án đầu tư - Đối với dự án dầu tư BĐS có quy mô lớn, phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố có khả biến động bất thường cần tiến hành phân tích độ nhạy nhiều chiều kết hợp tiến hành phân tích tình mơ phỏng, dự báo 3.5.4 Hiện đại hố cơng nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định Ngân hàng nên trọng đầu tư thiết bị máy tính đại, thiết kế phần mềm tin học chuyên dụng phục vụ cho việc tính tốn số tài cách nhanh chóng, xác; chương trình khai thác, tham khảo, điều tra giá thị trường vấn đề liên quan, tra cứu thông tin hiệu Ngoài ra, cần hỗ trợ điều kiện kỹ thuật, hỗ trợ phương tiện lại cho cán thẩm định xuống điều tra, đánh giá sở doanh nghiệp Tuy nhiên, thực giải pháp đầu tư công nghệ trang thiết bị phương tiện kỹ thuật phục vụ công tác thẩm định, cần phải có tính tốn kỹ lưỡng, đảm bảo hiệu quả, khơng gây lãng phí phù hợp với điều kiện phát triển 3.5.5 Một số giải pháp khác - Tăng kinh phí cơng tác thẩm định, tăng cơng tác phí tạo diều kiện cho cán thẩm định thường xuyên xuống nơi dự án thực để có đánh giá xác, khách quan - Rút ngắn thời gian thẩm định phải đảm bảo chất lượng thẩm định, đơn giản hóa thủ tục xin vay vốn, hướng dẫn cụ thể, chi tiết thủ tục cho khách hàng tránh thời gian phải bổ sung, sửa chữa nhiều lần… - Phải đảm bảo tính độc lập cơng tác thẩm định dự án đầu tư Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xxiv - Phải thường xuyên thực kiểm tra, kiểm soát công tác thẩm định dự án - Thực tốt quy định đảm bảo tiền vay - Phát huy vai trò tư vấn NH chủ đầu tư dự án nhằm giảm thiểu sai sót, lựa chọn dự án có hiệu 3.6 Một số kiến nghị 3.6.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần phải thực chức đạo, định hướng xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, đa ngành đa lĩnh vực, xác, chất lượng NHNN cần nắm vững chiến lược, kế hoạch, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, cung cấp thông tin tư vấn cho NHTM, đồng thời có kế hoạch, định hướng phát triển chung cho toàn ngành, biện pháp thời kỳ NHNN cần xây dựng ban hành quy trình nội dung thẩm định dự án đầu tư thống NHNN cần phối hợp với quan, viện nghiên cứu, Bộ ngành sớm xây dựng hệ thống tổng hợp chi tiêu Hàng năm, NHNN cần tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo chuyên đề, hội nghị kinh nghiệm tồn ngành NHTM cơng tác thẩm định dự án đầu tư NHNN cần thường xuyên tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, kiểm sốt cơng tác tín dụng, thẩm định dự án ngân hàng 3.6.2 Kiến nghị Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Đẩy mạnh hợp tác, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, quan tham mưu, Bộ ngành kinh tế, quan thống kê, tổng cục Thuế…để có hệ thống thông tin cập nhật, đầy đủ lĩnh vực Thường xuyên hỗ trợ Chi nhánh tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, tập huấn kỹ nghiệp vụ thẩm định Tổ chức hội thảo tăng cường trao đổi kinh nghiệm Hội sở với Chi nhánh, Chi nhánh với Xây dựng, đổi quy trình thẩm định theo hướng đại, chun mơn hóa Có kế hoạch, lộ trình cụ thể triển khai thay đổi sách, chế tín dụng Ngân hàng cần đầu tư sở vật chất, công nghệ, thiết bị kỹ thuật đại phục vụ cho công tác thẩm định dự án cách nhanh chóng hiệu Tăng cường cơng tác tra, kiểm sốt hoạt động tín dụng, thẩm định dự án Chi nhánh đảm bảo chất lượng hoạt động có hiệu 3.6.3 Kiến nghị khác Nhà nước cần xây dựng hệ thống luật pháp minh bạch, mang tính ổn định lâu dài, tạo môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh, kinh tế phát triển bền vững thu hút đầu tư Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C Tóm tắt khóa luận tốt nghiệp xxv Bộ tài cần sớm ban hành quy chế yêu cầu bắt buộc thực kiểm tốn tài với doanh nghiệp Nhà nước cần ban hành hệ thống kế toán thống kê đồng áp dụng thống tất doanh nghiệp lĩnh vực, ngành nghề Cần phối hợp với quan chức năng, viện nghiên cứu, Bộ, ngành, tổng cục thống kê thực công tác thống kê tiêu trung bình, ban hành quy định đầu tư, quy chuẩn, định mức kinh tế- kỹ thuật ngành Cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao lực lập, phân tích báo cáo tài chính; ban hành quy định, chế tài xử phạt hành vi gian lận, cố tình khơng chấp hành quy định lập báo cáo tài Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Chu Thuỳ Linh Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C