thẩm định
Hiện nay, nền kinh tế ngày càng phát triển, khoa học chế tạo máy tính điện
tử,… cũng phát triển như vũ bão, các ngân hàng thương mại cũng cạnh tranh nhau ngày càng gay gắt vì vậy khoa học kĩ thuật hiện đại sẽ góp một phầnđể các doanh nghiệp lựa chọn ngân hàng là đơn vị mà mình có thể gửi gắm những dự án để xin vay vốn trong một thời gian ngắnđể doanh nghiệp có thể triển khai dự án kịp thời, chớp lấy cơ hội.
Ngân hàng nên chú trọngđầu tư những trang thiết bị máy móc hiệnđại, thiết
kế những phần mềm tin học phục vụ cho việc tính toán các chỉ tiêu tài chính như
ROA, ROE,… Rút ngắn được thời gian thẩm định dự án, đồng thời hiệu quả đánh
giá về dự án tốt hơn. Giống như thời trước năm 1986, nền kinh tế chưa mở cửa việc
tiếp xúc với các phương tiện hiện đại như vi tính, máy tính… hết sức khó. Nhưng từ khi nhà nước có chính sách thông thoáng, cắt cử nhiều nhân viên sang tu nghiệp nước ngoài học hỏi kiến thức, đồng thời được tiếp xúc với các phương tiện hiện đại đưa về nước các máy móc này giúp việc tính toán dễ hơn, đồng thời độ chính xác cao hơn…
Ngoài ra, cần hỗ trợ phương tiện đi lại cho các nhân viên khi xuống hiện
trường dự án khảo sát, có chính sách đãi ngộ hợp lý, quan tâm đến nhân viên hơn thì nhân viên sẽ tâm huyết với công việc hơn, thực hiện công tác thẩm định tốt hơn.
Tránh những yếu tố bên ngoài tác dụng vào nhân viên thẩm định dự án, nhân viên thẩm định đánh giá dự án khách quan hơn
2.2.2. Nhóm các giải pháp chung
- Rút ngắn thời gian thẩmđịnh:
Ngân hàng rút ngắn thời gian bằng cách đơn giản hoá các thủ tục xin vay vốn, có bảng hướng dẫn chi tiết đối với khách hàng, tránh các thủ tục sai sót mất
thời gian sữa lại. Bên cạnhđó trang thiết bị hiệnđại giúp cho ngân hàng có thể tính toán các chỉ tiêu tài chính một cách nhanh chóng
Khoản tiền ngân hàng mà doanh nghiệpđồng ý cho vay, ngân hàng cần phải
lập kế hoạch lấy lại khoản tiền đó cho phù hợp với dự án để đảm bảo dự án vừa
thực hiện tốt, lại có thể khả năng hoàn trả lại vốn cho ngân hàng
- Đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong việc thẩmđịnh các dự án
Tránh tình trạng là người quen biết mà công việc thẩm định sơ sài, không cẩn thận. Làm việc cần phải công khai, các dự án cũng phải công khai, minh bạch.
Cuối tháng hoặc nửa tháng cần có cuộc họp thảo luận toàn bộ nhân viên thẩm định để thảo luận phương án thẩm định các dự án có số vốn vay lớn, và nhận xét về
những dự án đã thực hiện trong khoảng thời gian vừa qua, đánh giá những hạn chế,
những mặt tích cực mà nhân viên thẩm định đã làm được. Đồng thời trưng bày ý kiến để khắc phục những hạn chế đó.
- Thường xuyên kiểm tra công tác thẩmđịnh:
Công tác thẩmđịnh hết sức quan trọng trong ngân hàng, vì vậy ban lãnh đạo
cấp cao thường xuyên kiểm tra, đôn đốc nhân viên làm việcđúng tiếnđộ…
Thường xuyên theo dõi tiến độ làm việc của các nhân viên, công tác thẩm định dự án đến đâu, đồng thời cũng đưa ra những lời khuyên khi nhân viên đang
thắc mắc,… giúp công tác thẩm định dự án hiệu quả, nhanh chóng hơn.
- Tăng kinh phí trong công tác thẩmđịnh:
Hoạt động thẩm định cần các chi phí đi lại, công tác phí điều tra, phân tích một dự án… Nếu công tác phí mà phù hợp thì nhân viên yên tâm làm việc, công việc thẩm định ngày càng hiệu quả cao hơn. Cần có những chính sách ưu đãi cho những nhân viên khi đi thẩm định những dự án xa, việc đi lại khó khăn, giúp nhân
viên có tinh thần trách nhiệm trong công việc hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.3. Một số kiến nghị
2.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam
Ngân hàng nhà nước là cơ quan cấp cao có các chính sách vĩ mô để điều
hành hệ thống ngân hàng trong cả nước. Vì vậy ngân hàng nhà nước cần:
- Thực hiện chức năng chỉđạo, định hướng, xây dựng hệ thống pháp luật đa chiều, có độ chính xác cao để hỗ trợ các ngân hàng khác trong quá trình thu thập
- Xây dựng, ban hành quy trình thẩmđịnh và nội dung thẩmđịnh thống nhất
cho các ngân hàng. Quy tình thẩm định giúp ngân hàng nhà nước có thể quản lý
được các ngân hàng trong cả nước tuân theo quy trình. Đồng thời giúp các ngân hàng có thể dễ dàng thẩmđịnh các dự án hơn, rút ngắn thời gian thẩmđịnh mà công tác thẩmđịnh vẫnđạt hiệu quả cao
- Tổ chức các hội thảo, hội nghịđểđưa ra những kinh nghiệm trong công tác thẩm định: các hội thảo được tổ chức giúp cho các nhân viên trong các ngân hàng có thể trao đổi kinh nghiệm trong công tác thẩm định dự án đầu tư, từ đó các nhân viên rút ra được những bài học kinh nghiệm tốt phục vụ cho công tác thẩm định dự
án đầu tư
- Thường xuyên tổ chức việc kiểm tra, giám sát việc thẩmđịnh dự án của các ngân hàng. Việc tổ chức kiểm tra, giám sát của ngân hàng nhà nước có tác dụng làm cho các ngân hàng hoạt động hiệu quả, đúng quy trình hơn, giảm thiểu các rủi ro, hối lộ không đáng có trong ngân hàng
- Đưa ra các phương hướng, mục tiêu, chỉ tiêu đặt ra trong các ngân hàng. Giúp các ngân hàng có động lực phấnđấu hoàn thành nhiệm vụđược giao, bên cạnh đó trao tặng những món quà ý nghĩa cho ngân hàng hoàn thành được nhiệm vụ mà ngân hàng nhà nướcđặt ra.
2.3.2. Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank
Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương là một trong số những ngân hàng
thương mại phát triển trong cả nước. Nhưng không thể dừng lại đó ngân hàng muốn
phát triển cần phải luôn luôn tự đổi mới mình, đồng thời học hỏi những kinh nghiệm của các ngân hàng khác. Sau đây là một số kiến nghị cho ngân hàng Techcombank:
- Tăng cường sự phối hợp với các cơ quan chức năng khác như thuế, cơ quan thống kê… để có những số liệu chính xác, thông tin của các doanh nghiệp vay vốn
từđó loại bỏ những doanh nghiệp có thông tin sai lệch so với thực tế
- Xây dựng và đổi mới quy trình thẩmđịnh theo hướng chuyên môn hoá hơn, học hỏi kinh nghiệm của các ngân hàng tiên tiến trên cả nước. Khắc phục những sai sót, nội dung hiện tại mà ngân hàng mắc phải, hoàn thiện, chi tiết quy trình thẩm định hơn
- Sàng lọc, các dự án theo các chỉ tiêu, lĩnh vực, thời hạn vay vốn. Giúp công
tác thẩm định dự án tốt hơn, giúp việc đánh giá dự án dễ dàng hơn, rút ngắn thời
gian thẩm định dự án
- Đào tạo đội ngũ cán bộ thẩm định ngày càng năng động, sắc sảo hơn trong
công tác thẩm định dự án. Đưa một số cán bộ thẩm định đi du học nước ngoài để
học hỏi kinh nghiệm, tinh hoa từ nước bạn, rút ra những bài học bổ ích trong công
tác thẩm định dự án
- Bên cạnh đó, ngân hàng cần đổi mới trang thiết bị, giúp công tác tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính tốt hơn, từ đó giúp công tác thẩm định có thể lựa
chọn được các dự án khả thi, đem lại hiệu quả kinh tế
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát công tác thẩm định các dự án tại các chi nhánh. Giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra đối với ngân hàng
2.3.3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình quản lý đất nước nói chung và lĩnh vực ngân hàng nói riêng. Nhà nước có vai trò điều tiết thị trường bất động sản thể hiện ở chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và nhà nước. Sau
đây là một số kiến nghịđối với nhà nước:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bấtđộng
sản
Bấtđộng sản tham gia hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều
các quy định của pháp luât liên quan đến và chi phối ít nhiều đến thị trường bất động sản ví dụ như luậtđấtđai, luật kinh doan bấtđộng sản, luật xây dựng…
+ Ban hành các chính sách về tài chính thuếđối vớiđăng kí bấtđộng sản, với
các loại hình giao dịch bấtđộng sản như khung giá đất, khung giá nhà… + Ban hành các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng…
+ Ban hành các quy định vềđăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ
bấtđộng sản
2.3.4. Kiến nghị khác
- Các chủ đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường một cách kĩ càng, từ đó mới đề xuất các dự án vay vốn gửi đến ngân hàng
- Kiến nghị đối với cơ quan pháp luật nhà nước cần ban hành đồng bộ các luật với nhau, tránh gây chồng chéo giữa các luật với nhau, gây hiểu lầm đối với
người sử dụng
- Bộ tài chính cần công bố công khai hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp, giúp ngân hàng tiếp cận được thông tin chính xác, tránh gây ra thiệt
hạiđối với ngân hàng
- Nhà nước cần luôn luôn đổi mới, học hỏi kinh nghiệm của nước bạn, thay
đổi các chính sách cho phù hợp với sự chuyển mình của nền kinh tế, giúp đất nước
ngày càng phát triển
- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy nhà nứơc đối với thị trường bấtđộng
sản
Quy định bộ nào quản lý lĩnh vực gì trong thị trường bất động sản tránh chồng chéo giữa các bộ
Công khai quyền sử dụng đất đai, quy hoạch của chính phủ.. tránh dự án triển khai lại nằm trong khu vực nhà nuớc làm quy hoạch
- Nhà nước cần hỗ trợ cho doanh nghiệp nâng cao năng lực lập, phân tích các báo cáo tài chính của mình. Bên cạnh đó ban hành những quy định, chế tài nghiêm khắc xử lý mhững hành vi gian lận trong việc lập báo cáo tài chính của dự án
KẾT LUẬN
Qua quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank. được tiếp xúc, với các quy trình thẩmđịnh, dự án minh họa cụ thể về thẩmđịnh dự án đầu tư bấtđộng sản, bộ máy tổ chức hoạtđộng của ngân hàng Techcombank, em đã rút ra nhiều bài học. Tuy vậy, ngân hàng Techcombank cần luôn thay đổi về nghiệp vụ, các quy trình thẩm định, đào tạo đội ngũ cán bộ ngày càng năng động hơn, ham học hỏi kinh nghiệm, bên cạnhđó là áp dụng nhiều khoa học kĩ thuật hiệnđại giúp việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản là thị trường hết sức phức tạp, chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố như chính sách của nhà nước, biến động tình hình thế giới,… Vì vậy
việc thẩm định dự án bất động sản cũng hết sức phức tạp, ngân hàng cần tìm hiểu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
tình hình bấtđộng sản một cách tỉ mỉ, cẩn thận hơn… Đồng thời cần có quy trình thẩmđịnh riêng cho thị trường bấtđộng sản.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ... 1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK. ... 5
1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. ... 5
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. ... 5
1.1.2. Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ... 8
1.1.2.1. Hội đồng quản trị ... 8
1.1.2.2. Ban kiểm soát ... 8
1.1.2.3. Ban tổng giámđốc ... 9
1.1.2.4. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp ... 9
1.1.2.5. Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân ... 10
1.1.2.6. Khối quản trị nguồn nhân lực ... 11
1.1.2.7. Trung tâm nguồn vốn ... 12
1.1.2.8. Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng ... 12
1.1.2. Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây. ... 13
1.2. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. ... 14
1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản. ... 14
1.2.1.1. Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. ... 14
1.2.1.2. Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ... 17
1.2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. ... 18
1.2.2.1. Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương-
Techcombank. ... 18
1.2.2.2. Quy trình thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản ... 20
1.2.2.2.1. Kiểm tra hồ sơ vay vốn: ... 20
1.2.2.2.2. Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn ... 21
1.2.2.2.3. Thẩm định dự án đầu tư ... 21
1.2.2.2.4. Phân tích rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro 21 1.2.2.2.5. Lập báo cáo thẩm định ... 21
1.2.2.2.6. Trình duyệt khoản vay... 22 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.2.2.2.7. Hoàn tất thủ tục thế chấp, cầm cố tài sản ... 22
1.2.2.2.8. Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay ... 22
1.2.2.3. Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Techcombank ... 22
1.2.2.3.1. Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án .... 22
1.2.2.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án ... 23
1.2.2.3.2.1. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án ... 23
1.2.2.3.2.2. Đánh giá về cung cầu sản phẩm ... 23
1.2.2.3.2.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án ... 24
1.2.2.3.2.4. Phương thức tiêu thụ và mạng lước phân phối ... 24
1.2.2.3.2.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án .. 25
1.2.2.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án ... 25
1.2.2.3.4. Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật ... 25
1.2.2.3.4.1. Địa điểm xây dựng ... 25
1.2.2.3.4.2. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án ... 26
1.2.2.3.4.4. Quy mô, giải pháp xây dựng ... 27
1.2.2.3.4.5. Môi trường, phòng cháy chữa cháy ... 27
1.2.2.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án ... 27
1.2.2.3.6. Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn ... 27
1.2.2.3.6.1. Tổng vốn đầu tư của dự án ... 27
1.2.2.3.6.2. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. 28 1.2.2.3.6.3. Nguồn vốn đầu tư ... 28
1.2.2.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án ... 29
1.2.2.3.8. Đánh giá về mưc độ rủi ro của dự án ... 29
1.2.2.4. Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 32
1.2.2.4.1. Phương pháp phân tích theo trình tự ... 32
1.2.2.4.2. Phương pháp sosánh, đối chiếu các chỉ tiêu ... 33
1.2.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy ... 34
1.3. Minh hoạ thực tế ... 35
1.3.1. Nhu cầu vốn... 35
1.3.2. Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn ... 35
1.3.2.1. Giới thiệu khách hàng vay vốn ... 35 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.3.2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh ... 37
1.3.2.3. Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa được kiểm toán) ... 37
1.3.2.4. Quan hệ với tổ chức tín dụng ... 40
1.3.3. Công tác thẩm định dự án đầu tư ... 40
1.3.4. Nhận định và đề xuất của phòng thẩm định ... 50