Dự án được tham gia là có nhiều điểm lợi thế và có hiệu quả về mặt tài chính. Tuy nhiên, về mặt pháp lý hiện vẫn có vướng mắc như phân tích trên, đồng
thời nguồn trả nợ Techcombank được xác định là nguồn từ bán căn hộ, trong khi đó, thông tin về tiến độ bán căn hộ thực tế hiện chưa được kiểm chứng, khách hàng bán hàng, tiếnđộ và tỷ lệ thu tiền chưa rõ ràng
Trên cơ sở những phân tích trên, phòng thẩm định kiến nghị thống nhất với đề xuất của chi nhánh Hoàn Kiếm… tài trợ cho công ty cổ phần Hoá dầu Quân đội
thực hiện dự án Mipec Tower vớiđiều kiện cho vay như sau - Điều kiện cho vay
+ Khách hàng đã hoàn thiện thủ tục chuyểnđổi chủđầu tư dự án + Khách hàng đã được cấp giấy phép xây dựngđiều chỉnh
+ Khách hàng cung cấp báo cáo bán hàng thực tế đối với 100 căn đã bán (báo cáo này phải đầyđủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ mua, diện tích
căn hộ, giá bán / m2, giá trị hợp đồng tỷ lệ đặt cọc và số tiền mua đã thanh toán) kèm theo các chứng từđặt cọc phù hợp
+ Khách hàng cung cấp khách hàng bán hàng chính thức, tiếnđộ và tỷ lệ thu tiền theo tư vấn của Savills
-Điều kiện tín dụng: trên cơ sởđiều kiện cho vay nêu trên, phòng thẩm định dự án
đề xuấtđiều kiện tín dụng cụ thể như sau
Bảng 13: Bảng đề xuất tín dụng
Đơn vị nhận nợ
Số tiền cho vay
Mục đích cho vay
Công ty CP hoá dầu quân đội
Tối đa 200,000,000,000VNĐ
Tài trợ bổ sung nhu cầu vốn thực hiện dự án MipecTower cho năm 2009
Hạng mục tài trợ: (i) chi phí phần xây dựng, (ii)
chi phí phần thiết bị,(iii) chi phí quản lý dự án và chi phí khác
Thời hạn vay
Thời gian rút vốn
Thu nợ
Tối đa 24 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên 12 tháng kể từ ngày rút vốn khoản vay đầu tiên - Thu lãi: nợ lãi trả hàng tháng tính trên dư nợ
thực tế
- Thu gốc:
+ Thu nợ ngay khi có nguồn tiền về từ bán căn hộ
và tỷ lệ thu nợ tối thiểu 50% trên dòng tiền về từ bán căn hộ. Tối thiểu mỗi khách thu nợ gốc 1 lần
và cộng giá trị thu nợ hàng quý nếu tính theo phương án trả nợ đều
+ Kỳ thu nợ đầu tiên không quá 6 tháng kể từ
ngày giải ngân đầu tiên
+ Việc thu nợ phải đảm bảo nguyên tắc: dư nợ tại (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
khoản phải thu từ bán căn hộ
Quản lý nguồn thu + 100% nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn
bộ khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán phải
về qua TK tại Techcombank
+ Toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ được
sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombank và (2) tái đầu tư vào dự án
Phương thức giải ngân + Chuyển khoản 100% cho nhà cung cấp, nhà thầu, xây dựng
+ Vốn tự có của khách hàng đi trước hoặc với vốn
giải ngân của Techcombank
Chứng từ giải ngân - Giải ngân thanh toán cho nhà cung cấp NVL
+ Hồ sơ dự toán NVL cho hạng mục
+ Hợp đồng kinh tế
+ Biên bản giao nhận hàng đến chân công trình/ phiếu nhập kho
- Giải ngân thanh toán các nhà thầu
+ Hợp đồng kinh tế
+ Đề nghị thanh toán của nhà thầu kèm theo biên bản nghiệm thu kết luận và gía trị hoàn thành có xác nhận của chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám
sát
Lãi suất Theo quy định của Techcombank tại từng thời điểm giải ngân
Điều kiện giải ngân - Chỉ giải ngân khi thoả mãn các điều kiện vay
- Hoàn tất thủ tục thế chấp tài sản đảm bảo là: (1) Quyền sử dụng đất đối với phần lớn được giao có
thu tiền sử dụng đất, (2) toàn bộ tài sản tương lai hình thành từ vốn vay kèm theo quyền sử dụng đất
với phần diện tích đất thuê
- Định kỳ hàng tháng Savills phải xuất trình cho Techcombank khách hàng bán hàng, báo cáo bán hàng thực tế( báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ, diện tích căn hộ,
giá bán/m2, giá trị hợp đồng, tỷ lệ đặt cọc và số
tiền người mua đã thanh tonas
- Bổ sung cam kết của công ty… chuyển toàn bộ
nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn bộ
khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán về qua
tài khoản tại Techcombank, đồng thời cam kết
toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ sử dụng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombak và (2) tái
đầu tư vào dự án( cam kết này có thể lập thành 1
văn bản độc lập hoặc quy định trong hợp đồng tín
dụng)
- Bổ sung đầy đủ các chứng từ chứng minh phần
vốn tự có kiểm tra toàn bộ chứng từ chứng minh
phần vốn tự có của khách hàng đã tham gia vào dự án trước khi giải ngân
- Đối với hợp đồng bán căn hộ (214 căn chưa
bán), phải quy định điều khoản thanh toán bằng
chuyển khoản về qua tài khoản mở tại
Techcombank và không thay đổi trong suốt quá
trình hợp đồng
- Bổ sung nghị quyết hợp đồng quản trị thông qua
việc vay vốn từ Techcombank, đồng ý sử dụng tài sản của công ty được thế chấp/ cầm cố tại
Techcombak, uỷ quyền cho người đại diện công ty
ký các hợp đồng giao dịch với Techcombank
Tài sản đảm bảo - Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hoàn thành
trên đất taị khu đất đầu tư dự án
i) Hồ sơ tài sản đảm bảo
+ Đối với đất: giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
+ Đối với tài sản hình thành trên đất: (i) Hợp đồng (ii) hoá đơn VAT, (iii) biên bản nghiệm thu khối lượng và giá trị hoàn thành có xác nhận của nhà thầu, chủ đầu tư và giám sát thi công, (iv) các
chứng từ thanh toán
ii) Định giá:
+ Đối với đất: định giá toàn bộ tiền sử dụng đất và
chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng
+ Đối với tài sản hình thành trên đất: định giá toàn bộ chi phí xây dựng dự án
iii) Tỷ lệ cho vay/ tài sản đảm bảo: tối đa 70% iv) Phương thức quản lý:
+ Ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành tương lai có xác nhận của công chúng và đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định
+ Đối với trị giá hoàn thành trên đất, trong thời gian xây dưụng, ký phụ lục hợp đồng thế chấp, 2 bên điều chỉnh tăng giá trị dảm bảo trên cơ sở biên bản định giá tài sản đảm bảo của chi nhánh, căn
cứ các biên bản nghiệm thu kối lượng và giá trị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hoàn thành từng phần và chứng từ thanh toán
- Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ
tài sản đảm bảo theo quyết định của Techcombank Điều kiện kèm theo - Định kỳ hàng tháng công ty lập báo cáo đầy đủ
về tiến độ thi công, tiến độ thanh toná của từng
hạng mục cho Techcombank
- Chi nhánh theo dõi kiểm tra tiến độ thực hiện dự án định kỳ hàng tháng. Lập biên bản kiểm tra sử
dụng vốn kèm theo báo cáo tiến độ thực hiện dự án lưu hồ sơ thẩm định
Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank