Lá»�i nói đầu Chuyên đề tốt nghiệp GVHD Th S Vũ Thành Bao MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1 LỜI NÓI ĐẦU 4 CHƯƠNG I HYPERLINK \l " Toc387059857" CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP[.]
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở I Hoạt động cho vay chấp bất động sản Bất động sản đặc điểm bất động sản .4 Thế chấp bất động sản II Định giá bất động sản chấp .11 Khái niệm định giá bất động sản chấp 11 Các nguyên tắc định giá bất động sản 13 Nội dung phương pháp định giá bất động sản cho vay chấp 15 Quy trình định giá bất động sản .21 Quản lí xử lí bất động sản chấp .23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG CƠNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TỐN QUỐC TẾ .26 I Khái quát tình hình hoạt động Cơng ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế 26 Lịch sử hình thành phát triển Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế 26 Chức nhiệm vụ 26 Cơ cấu tổ chức 28 II Quy trình cho vay chấp bất động sản nhà Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế 28 1.Quy trình Thẩm định giá 28 Giải pháp Phương pháp thẩm định giá 34 Danh mục tài liệu phục vụ thẩm định giá 37 SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao Định giá trực tiếp bất động sản nhà 39 Quản lý xử lý bất động sản chấp nhà 46 III Đánh giá công tác cho vay chấp bất động sản nhà công ty TNHH tư vấn kiểm toán quốc tế 50 Những thành công hoạt động cho vay chấp bất động sản nói chung bất động sản nhà nói riêng 50 Khó khăn tồn 52 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TOÁN QUỐC TẾ 60 I Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại Cơng ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế 60 II Một số đề giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế 62 Giải pháp từ phía nhà nước .62 Giái pháp từ phía Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế 65 KẾT LUẬN .73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Cơ cấu tổ chức quản trị .31 Bảng : “ Tỷ lệ cho vay tối đa” .53 Bảng 3: tổng hợp kết định giá chung cư chấp 55 Bảng 4: Kết định giá nhà đất chấp 57 Bảng 5: Danh mục tài sản chấp phải xử lý năm 2012 2013 62 SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng trở thành phần thiếu Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế quốc dân có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Với ngân hàng, hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động vay vay, hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức hạn chế mức rủi ro thấp nhất, ngân hàng đưa yêu cầu người vay phải chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Đối với xã hội, hoạt động góp phần tạo hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đầu tư lao động sản xuất thông qua nguồn vốn chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực cho vay chấp, công tác định giá bất động sản chấp, quản lí xử lí bất động sản chấp công tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, nhiều yếu tố mơi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính khơng hợp lý khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, công tác định giá, xử lý bất động sản chấp nhiều bất cập thực tế hoạt động cho vay chấp bất động sản Việt Nam đạt hiệu chưa cao Cơng ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế cơng ty thẩm định giá, kiểm tốn hàng đầu nhóm Cơng ty thẩm định giá, kiểm tốn độc lập Quốc tế, Bộ Tài chính,… xác nhận Trong q trình thực tập Cơng ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế, em có hội tìm hiểu quy trình định giá bất động sản Bên cạnh mặt tích cực quy trình định giá cịn mặt thiếu sót cần quan tâm hoàn thiện Hoạt động cho vay chấp SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường Quy trình định giá bất động sản chấp nhà cụ thể nhiều Vì vậy, em sâu vào nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đặc biệt, em chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Công ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế” để nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học: sở lí luận thực tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế Đề giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung thời gian tới Phạm vi nghiên cứu - Chỉ sâu vào quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Về khơng gian: tồn hoạt động định giá Cơng ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế thị trường Hà Nội - Về thời gian: Trong vòng năm trở lại Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học… Kết cấu luận văn Chương I Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà hoạt động cho vay Công ty TNHH Tư vấn Kiểm tốn Quốc tế Chương III Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động san chấp nhà Công ty TNHH Tư vấn Kiểm toán Quốc tế SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao Do thời gian trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót mong nhận ý kiến thầy cô bạn để có viết hồn chỉnh Em xin cảm ơn thầy giáo ThS Vũ Thành Bao giúp đỡ hỗ trợ em trình thực tập hoàn thành chuyên đề SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở I Hoạt động cho vay chấp bất động sản Bất động sản đặc điểm bất động sản 1.1.1 Bất động sản: Theo Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều 174 quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng -Các tài sản gắn liền với đất -Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai tài sản có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Vì giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí khác khác Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền bất động sản thường đề cập đến hai tiêu tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm để đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực,… SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao Vì thế, nhà nước buộc phải đưa sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi tài sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn cú yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu tâm lý xã hội chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể rõ nét quan niệm người phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm giúp người định nhà đầu tư xác định yếu tố giá trị gia tăng bất động sản Thứ sáu, bất động sản ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi cao, đồng thời tạo vốn Điều có nghĩa nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu chi phối pháp luật sách nhà nước Do bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan, đơn vị người dân Giao dịch bất động sản chiếm giữ vị trí quan trọng kinh tế Nhà nước liên tục ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thể vai trò chức thị trường bất động sản Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp Thế chấp bất động sản SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao 2.1 Khái niệm Thế chấp bất động sản để vay vốn việc bên có nhu cầu vay vốn (bên chấp) dùng bất động sản sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay vốn (bên nhận chấp) Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả khơng hết nợ cho ngân hàng cho vay ngân hàng cho vay quyền phát tài sản chấp để thu nợ Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: “ Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Chính phủ thống quản lý Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định luật pháp luật đất đai.” Như thực chất việc chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu nhà 2.2 Phân loại cho vay chấp bất động sản Để đảm bảo hoạt động cho vay minh bạch rõ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay chấp bất động sản thành loại sau: a Căn vào thời gian cho vay - Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn ngắn hạn cá nhân, tổ chức - Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn từ năm đến năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường tốn thành nhiều kì q trình vay vốn - Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn năm, có quy mô lớn so với khoản vay khác SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao b Căn vào mục đích vay vốn khách hàng - Mục đích mua nhà: Các khoản vay thường có quy mơ lớn thời gian tương đối dài so với khoản vay thông thường, việc mua sắm, tạo lập bất động sản phức tạp, đòi hỏi vốn lớn - Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh Thời hạn khoản vay thường khơng dài, tốn sở vịng quay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh - Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay thường có thời hạn ngắn, quy mơ nhỏ, rủi ro khơng cao nên ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng c Căn vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản chấp - Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay đó, người vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản chấp cho ngân hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ Theo đó, người vay khơng trả nợ ngân hàng có tồn quyền bán cho th bất động sản chấp với tư cách chủ sở hữu - Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản chấp Khi người vay khơng thể trả nợ bên phải có thoả thuận can thiệp án 2.3 Đặc điểm phân loại bất động sản chấp 2.3.1Khái niệm: Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản 2.3.2 Đặc điểm bất động sản chấp - Do đặc điểm bất động sản di dời nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 52