CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG
Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
* Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài Khi đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực,… Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất động sản nào khác Sự khác biệt này trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm này có thể giúp người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới Để có thể kinh doanh trong lĩnh vực này thì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân Giao dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế Các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách luôn được nhà nước xem xét và ban hành nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bất động sản.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
2 Thế chấp bất động sản
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn
(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế chấp).
Xét dưới góc độ quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Ngân hàng cho vay sẽ được quyền phát mại thế chấp để thu nợ nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:
“ 1 Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau: a Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều kì trong quá trình vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mô lớn hơn so với các khoản vay khác b Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
Định giá bất động sản thế chấp
1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1 Định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề cập đến khái niệm phổ biến nhất như sau: Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản.
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm riêng.
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế” Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
- Các yếu tố tự nhiên của bất động sản
Vị trí bất động sản: đây là yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản nếu bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quan trọng lại có giá trị cao hơn
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn
Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngược lại
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất thì mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản như thế nào.
- Các yếu tố kinh tế: giá chuyển nhượng của bất động sản cao nếu nó có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán,…
- Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: giá bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không hợp lệ Ngoài ra, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước(chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạm phát…).
2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1 Các căn cứ định giá a Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
Căn cứ vào sức lao động, tư liệu lao động, đất đai và các nguồn lực khác
Căn cứ vào nguyên vật liệu, trang thiết bị…là các yếu tố vật chất hình thành nên bất động sản
Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên…
- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sử dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu vào thời điểm định giá.
- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: hình thái hiện tại là nói về kết cấu, kiến trúc của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động sản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản
- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản b Căn cứ điều kiện thị trường
- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh để có được sự sử dụng cao nhất, tốt nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng Tất cả những yếu tố đó đều được xem xét đến khi định giá.
- Những yếu tố của nền kinh tế: đó là sự thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường nói chung và sự biến đổi của thị trường bất động sản nói riêng, sự thay đổi về quan niệm, thị hiếu của người dân theo thời gian…tất cả những yếu tố đó đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào cung độc quyền hay cạnh tranh ngắn hạn hay dài hạn Giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng của bất động sản đối với cầu cho người tiêu dùng, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản Giá trị thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quan định giá c Căn cứ pháp lí
Các văn bản pháp luật liên quan đến các bộ luật đất đai, nghị định, thông tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất cả những điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chính sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…
2.2 Các nguyên tắc định giá a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK
Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank
1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Techcombank
Ngân hàng Techcombank thành lập ngày 27 tháng 9 năm 1993 Ngân hàng thương Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam, được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ 20 tỷ USD trụ sở chính đầu tiên khi đó đặt tại 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Năm 2007 tổng tài sản ngân hàng đạt mức 2.5 tỷ USD trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong số các ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm
2007 Đây cũng là năm có sự chuyển biến sâu sắc về mặt cơ cấu với việc hình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp, thành lập khối quản lí tín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân Năm 2007 là năm phát triển dịch vụ thẻ với tổng số lượng phát hành đạt trên 200000 thẻ các loại, là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất đượcFinancial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thị trường Năm 2008 tăng vốn điều lệ đạt mức 3.165 tỷ,triển khai hệ thống máy gửi tiền tự động ATM, triển khai hàng loạt các dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của 2 liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và
Banknet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai sổ Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7)
Nhân viên trong hệ thống ngân hàng Techcombank có trình độ cao, chuyên nghiệp bởi Techcombank nhận thấy tầm quan trọng của nhân sự trong vai trò nòng cốt tạo nên sức mạnh của ngân hàng nên Techcombank luôn quan tâm đến vấn đề quản trị nhân sự.
2 Chức năng và nhiệm vụ
Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank là ngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích & phát triển nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng
Các sản phẩm dịch vụ chính như:
- Các dịch vụ tài khoản như tài khoản tiền gửi thanh toán, tài khoản tiền gửi chuyên dùng
- Các sản phẩm tín dụng như cho vay vốn lưu động (theo món, theo hạn mức), cho vay trung dài hạn (theo món, theo dự án), thấu chi doanh nghiệp, tài trợ dự án trọn gói, cho vay nông sản (gạo, tiêu, điều, cà phê),tài chính kho vận trọn gói, tài trợ nhà cung cấp, cho vay vốn đầu tư ra nước ngoài.Bên cạnh đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảo lãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm, nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thu xếp tài chính
- Các dịch vụ thanh toán trong nước như chuyển tiền đến, chuyển tiền đi bằng tiền mặt, séc, ủy nhiệm chi Khách hàng có thể giao dịch tại ngân hàng hoặc gửi yêu cầu trực tiếp qua mạng Telebank (kết nối trực tiếp giữa ngân hàng và khách hàng) hoặc mạng internet
- Các dịch vụ thanh toán quốc tế như chuyển tiền, nhờ thu, thư tín dụng
- Các dịch vụ ngoại hối như mua bán ngoại tệ giao ngay, mua bán ngoại tệ kì hạn, hoán đổi ngoại tệ, giao dịch quyền chọn ngoại tệ
- Các dịch vụ ngân hàng khác như như hợp đồng tiền gửi có kì hạn, bảo quản tài sản, dịch vụ chi trả lương qua tài khoản, dịch vụ quản lí tiền mặt tại chỗ, dịch vụ quản lí tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán.
3 Cơ cấu tổ chức quản trị
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức quản trị Đại hội cổ đông
Ban kiểm soát Ủy ban chính sách tiền lương
Tổng giám đốc Ủy ban quản lý rủi ro
Khối dịch vô ng©n hàng tài chính cá nh©n
Khói quản trị nhân lực Khối quản lý tÝn dông
TT ứng dông &pt SP dịch vụ CN ngân hàng
Khối pháp chế và kiểm soát tuân thủ
Khèi vËn hành Khối tham mu
-phòng KD và GD tiền tệ ngoại hối -phòng QL đầu tư tài chính -phòng GD
TT hàng hóa -ban phát triển sản phẩm
Khối dịch vụ khách hàng doang nghiệp
QLTT và tài trợ TM miền Bắc-
QLTT và tài trợ TM miÒn Nam
-TT DV tài chính và đầu tư cá nhân
-TT quản lí thu nợ và kiểm soát rủi ro TD bán lẻ
-TT DV và hỗ trợ mạng lưới bán lẻ
-TT PT bán và tiếp thị dịch vụ ngân hàng
-phòng tuyển dụng -phòng chính sách đãi ngộ -phòng QTTT và chính sách nhân sự -TT đào tạo
-phòng thẩm định các dự án trung và dài hạn -phòng QT rủi ro TD -phòng quản trị rủi ro TT -phòng thẩm định miền Bắc, Trung, Nam -phòng ĐG TSan
-phòng bảo mật thông tin -phòng HT và phát triển hệ thống -phòng CN thẻ và NH điện tử -phòng hạ tầng truyền thông -ban IT miền Trung, Nam
-phòng pháp chế và KS tuân thủ -ban xử lí nợ và khai thác Tsan thu nợ -phòng
-TT thanh toán -TT kiểm soát tín dụng và hỗ trợ KD -TT dịch vụ KH
-phòng kho quỹ -phòng QL đầu tư xây dựng -văn phòng -phòng QL chất dựng ủ̉y ban quả̉n lý́ tà̀i sả̉n nợ & có
PT sản phẩm và chăm sóc KH -phòng
TC kế toán -ban dự án PT hệ thống QTTT Ủy ban đầu tư chiến lược
(Nguồn : Báo cáo thường niên Techcombank 2007)
4 Giới thiệu phòng định giá bất động sản tại ngân hàng Techcombank
Hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản nói riêng là hoạt động quan trọng của ngân hàng Techcombank Ngân hàng có một bộ phận chuyên về định giá là phòng định giá.
Phòng định giá tài sản bảo đảm được thành lập năm 2006 ban đầu chỉ đơn giản là tổ định giá tài sản bảo đảm tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nằm trong phòng (ban) thẩm định Quản lý rủi ro tín dụng nhưng chức năng nhiệm vụ, nguyên tắc hoạt động tuân thủ theo quy định của tổ định giá TSBĐ thuộc khối doanh nghiệp Các tổ định giá có trách nhiệm gửi báo cáo về hoạt động và thị trường cho phòng thẩm định và Quản lí RRTD HO
Mục tiêu thành lập tổ định giá TSBĐ thuộc Phòng thẩm định và QLRRTD- khối quản lí khách hàng doanh nghiệp tại khu vực miền Bắc và Tổ định giá TSBĐ thuộc chi nhánh TP HCM
Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác
Việc thành lập tổ định giá tài sản là bất động sản và máy móc thiết bị nhằm đạt được các mục tiêu sau:
- Sự khách quan hơn nữa về việc định giá tài sản bảo đảm.
- Hiệu quả về chi phí hoạt động do công việc thực hiện tập trung và chuyên trách.
- Mức độ chính xác cao hơn sẽ tích lũy được kinh nghiệm và kiến thức do chuyên môn hóa, tập trung thông tin.
- Đối với bất động sản, việc tạo ra đầu mối sẽ đồng thời với việc tập trung nghiên cứu và theo dõi sát sao về biến động của thị trường bất động sản nói chung, đóng góp vào việc xây dựng chính sách kinh doanh và chính sách tín dụng của Techcombank.
Ngoài địa bàn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các tài sản có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai (và các chi nhánh được thành lập) đều phải qua Tổ định giá.
Các hoạt động định giá tài sản đảm bảo còn lại sẽ được thực hiện như hiện nay tại các chi nhánh do việc định giá đơn giản.
Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank
Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam về định giá bất động sản thế chấp Để có được những thành công nhất định trong lĩnh vực định giá bất động sản ngân hàng đã có quy trình định giá tương đối hoàn hảo Nhìn chung, trong quy trình định giá bất động sản thế chấp nhà ở có những điểm tương tự như định giá bất động sản nói chung Dưới đây, chúng ta sẽ đi vào xem xét quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản nhà ở.
Chúng ta sẽ xem sơ đồ giới thiệu tổng quan quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank.
Tiếp nhận hồ sơ khách hàng thế chấp bất động sản nhà ở
Phân công hồ sơ định giá bất động sản nhà ở Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở
Lập báo cáo định giá bất động sản nhà ở
Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank
1 Tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản nhà ở
1.1 Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp là nhà ở từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ Nhà ở đem thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với nhà ở đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh tính chân thực, hợp lệ của nhà ở.Trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khách hàng phải nộp giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.
Trong định giá bất động sản nhà ở, thông thường cần định giá quyền sử dụng đất, điều này được quy định trong Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay và quyết định của Tổng giám đốc ngân hàng Techcombank, Techcombank quy định điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như sau:
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất ở; đất chuyên dùng; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;
- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất;
- Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
- Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất
- Giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản nhà ở do Techcombank nắm giữ đề phòng trường hợp khách hàng bán, cho, tặng…Trường hợp bất động sản nhà ở không đủ giấy tờ, hồ sơ thì chuyên viên khách hàng từ chối nhận tài sản bảo đảm là bất động sản nhà ở của khách hàng.
- Nội dung kiểm tra hồ sơ bất động sản nhà ở được quy định chi tiết trong các hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm của Tổng giám đốc kèm theo quy trình này.
1.2 Kiểm tra và xét duyệt trước khi cho vay
* Kiểm tra trước khi cho vay Đây là hoạt động không thể thiếu trong quy trình tín dụng tại Techcombank nói riêng cũng như bất kì ngân hàng nào Việc kiểm tra trước khi cho vay giúp xác định mức độ chính xác của thông tin, giấy tờ khách hàng cung cấp, nhu cầu vay vốn và mục đích sử dụng vốn của khách hàng có phù hợp hay không, để đánh giá mức độ an toàn của việc cho vay Tùy từng điều kiện, Techcombank sẽ tiến hành xem xét, kiểm tra những giấy tờ khác nhau
* Tùy thuộc vào đối tượng khách hàng:
- Nếu khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy phép đăng kí kinh doanh (nếu có)
- Nếu khách hàng là tổ chức kinh tế thì phải có các giấy tờ như: quyết định thành lập, quyết định bổ nhiệm hoặc chuẩn y danh sách hội đồng quản trị, tổng giám đốc (giám đốc), kế toán trưởng, giấy phép hoặc giấy chứng nhận kinh doanh, con dấu, tài khoản và các giấy tờ liên quan khác.
* Tùy thuộc vào thời hạn vay vốn:
- Đối với vay ngắn hạn phải có phương án vay vốn, phương án trả nợ lãi và gốc
- Đối với vay trung hạn và dài hạn phải có phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư khả thi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, các giấy tờ liên quan đến mục đích sử dụng vốn vay
Trong bất cứ phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư nào cũng cần thẩm định tính khả thi của nó thông qua các chỉ tiêu như:
- Khả năng sinh lời của dự án, cơ cấu vốn đầu tư…
- Khả năng tài chính của dự án (tỷ lệ thanh khoản, tỷ lệ sinh lời của công ty, năng lực đi vay, hệ số tự tài trợ, tình hình vay vốn, bảo lãnh, công nợ khác…)
- Khả năng trả nợ vay và tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng (tính điểm hoà vốn, hệ số bù đắp lãi vay…)
Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Xuất phát từ đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản và bối cảnh nước ta qua các giai đoạn, trong những năm qua, hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại ngân hàng Techcombank đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, mở rộng được quy mô khách hàng, nâng cao chất lượng định giá Để có được những thành công đó ngân hàng đã có cả những thuận lợi và khó khăn, dưới đây ta sẽ xem xét những thành công và những tồn tại của ngân hàng trong quy trình định giá bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank.
1 Những thành công trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng
Theo như những khảo sát gần đây, 60% hoạt động của các ngân hàng là thông qua hoạt động cho vay thế chấp mà hầu hết là cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm rất nhiều, vì thế có thể nói vị trí của hoạt động này rất quan trọng Hoạt động cho vay bằng bất động sản thế chấp tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro nhất Đảm bảo bằng thế chấp ngày càng phát triển bởi một mặt nó đáp ứng được nhu cầu vốn lớn cho các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế mở rộng sản xuất, mặt khác, đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ được sử dụng tài sản đảm bảo trong thời gian thế chấp để phục vụ cho hoạt động kinh doanh
Nhìn chung trong những năm qua Techcombank đã đạt được những thành công nhất định trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp bằng nhà ở tại ngân hàng:
Quy trình định giá bất động sản thế chấp nhà tại Ngân hàng Techcombank rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về nhà được thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đưa ra kết quả định giá nhà thế chấp Nhìn chung giá trị mà các chuyên viên định giá đưa ra cũng gần với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường Ngân hàng đã lựa chọn ra ba phương pháp định giá chính là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Trong đó chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh và hệ số chặn để định giá. Đồng thời để kết quả định giá cuối cùng đảm bảo độ chính xác, tuân thủ các quy định của Nhà nước, các phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập cũng được Ngân hàng áp dụng song với mục đích để kiểm tra đánh giá lại kết quả đã định giá Điều này đã đáp ứng được rất nhiều nhu cầu vay vốn thông qua thế chấp Giá trị của định giá của nhà đem thế chấp do ngân hàng định giá, bên phía khách hàng hầu như chấp nhận và thỏa mãn
Tiến độ định giá của ngân hàng đảm bảo, đúng quy trình định giá, rút ngắn cho các khâu tiếp theo để phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn.
Công tác định giá được Ngân hàng đặc biệt quan tâm nên công việc định giá được đầu tư vốn và lực lượng lao động được ưu tiên hàng đầu đây là một lợi thế phát triển của công tác định giá trong hệ thống Ngân hàng Mỗi một bất động sản nhà ở do chuyên viên định giá đảm nhiệm phải được Kiểm Soát,Phó phòng, Trường phòng phê duyệt do vậy tính chính xác của nó rất cao, khả năng xác định giá và thời gian thực hiện công tác định giá diễn ra nhanh chóng, giá trị định giá sát với giá thị trường đảm bảo an toàn cho Ngân hàng và giá đó có thể cạnh tranh với giá trị định giá của các Ngân hàng khác và khách hàng cảm thấy phù hợp. Để xác định giá trị của quyền sử dụng đất Ngân hàng chủ yếu sử dụng vào phương pháp so sánh trực tiếp Đối với phương pháp này thì việc thu thập, phân tích và xử lý thông tin liên quan đến nhà được thế chấp là rất quan trọng, nó ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của quy trình định giá Mỗi BĐS nhà ở đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS nhà khác do sự cố định về vị trí nên việc tìm các BĐS nhà có cùng một số điểm tương đồng với BĐS nhà ở mục tiêu là rất khó không phải lúc nào cũng thực hiện được Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS nhà có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, dặc điểm vật lý…nhưng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS nhà vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý.
Sự tuân thủ và chấp hành cam kết từ phía khách hàng và trình độ năng lực chuyên môn của các nhân viên tín dụng tại Techcombank Hầu hết các rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng. Nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra và ngược lại
Cùng với những thành công trên là sự cố gắng, nỗ lực của tập thể cán bộ nhân viên tại ngân hàng Techcombank nói chung cũng như cán bộ tín dụng, chuyên viên khách hàng, chuyên viên định giá nói riêng mà hoạt động mà hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Techcombank ngày càng mở rộng về cả quy mô và chất lượng Thể hiện ở dư nợ có bất động sản thế chấp năm 2008 là 915,74 tỷ đồng, tăng 81.74 tỷ đồng so với năm 2007 là 834 tỷ đồng Bên cạnh những kết quả đạt được thì các nghiệp vụ định giá, quản lý và xử lý nhà ở thế chấp cũng thu được những thành công đáng kể Giá trị của bất động sản nhà ở thế chấp được xác định gần tương đương với giá trị nhà tương tự được mua bán trên thị trường, điều này chứng tỏ giá trị nhà thế chấp đã được xác định gần tương ứng với giá trị thực của nó Đây chính là một điểm thu hút khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Techcombank.
2 Khó khăn và tồn tại
Bên cạnh những yếu tố thuận lợi thì việc cho vay thế chấp bằng bất động sản nhà ở ngân hàng Techcombank còn gặp không ít những khó khăn Hầu hết những khó khăn này đều mang tính khách quan, do đó để có thể giải quyết được thì đòi hỏi phải có sự tham gia tích cực của các cơ quan có liên quan. Khó khăn đầu tiên phải kể đến là về luật pháp: mặc dù công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế ,khiến các ngân hàng lúng túng trong việc xử lý BĐS thế chấp
Chúng ta có thể xem xét qua một số ví dụ sau:
- Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT -NHNN-BTP- BTC-TCĐC giữaNgân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa chính ngày 29/4/2001 quy định tổ chức tín dụng không được trực tiếp bán hay được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm Cũng ở thông tư này theo khoản 3, Mục III, nếu không đạt được sự thoả thuận của các bên thì tổ chức tín dụng phải đưa ra bán đấu giá hay khởi kiện ra toà Trong khi đó, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, lại cho phép tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo nếu không đạt được sự thoả thuận của các bên.
Luật pháp và các công cụ thực thi pháp luật chưa thực sự nghiêm minh, chưa hỗ trợ đầy đủ cho ngân hàng chủ động xử lý tài sản đảm bảo mà không có sự can thiệp của Toà án Do đó, dù có phán quyết của Toà, ngân hàng vẫn còn gặp trở ngại vì khâu thi hành án còn chậm Tiếp đến là sự phối hợp không đồng bộ giữa cơ quan thẩm định, cơ quan bán đấu giá Từ lúc khởi kiện đến cưỡng chế, thi hành một vụ mất ít nhất 2 năm, trung bình mất 8-9 năm.
Hành vi và thái độ thiện chí của khách hàng cũng ảnh hưởng đến việc xử lý nhà đã thế chấp của khách hàng, nhiều trường hợp khách hàng không hợp tác cố tình chây lỳ để kéo dài thời gian trả nợ Thực tế có nhiều trường hợp thông tin khách hàng cung cấp không chính xác về bất động sản nhà được thế chấp của mình; nhiều khách hàng có bất động sản nhà thế chấp có giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng không đúng thẩm quyền…Mặt khác, khi Ngân hàng phải phát mãi nhà thế chấp để thu hồi nợ thì cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như từ khách hàng như:
+ Khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ, đem thế chấp nhà ở nhiều nơi và có thủ đoạn phá hoại hay tẩu tán nhà thế chấp trong thời gian thế chấp.
+ Khi khách hàng phá sản, hoặc mất khả năng thanh toán, ngân hàng buộc phải xử lý nhà thế chấp thì khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác với toà án để xử lý nhà thế chấp, trì hoãn việc phát mại; khách hàng tranh chấp Ngân hàng vì những tác động không tốt đó mà làm giảm tiến độ thu hồi nợ, dẫn đến tình trạng ứ đọng vốn, gây thiệt hại cho ngân hàng
+ Do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua hoặc có thể người mua có tâm lý không muốn mua tài sản của người bị vỡ nợ, một số bất động sản nhà khi phát mại gặp nhiều khó khăn khi phát mại.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 71 I Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói
Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
1 Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại Techcombank Để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản nhà thế chấp trong ngân hàng, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho chuyên viên định giá, nhà nước cần ban hành một khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản nhà ở, thì chuyên viên định giá nhà thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả nhà với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này.
Các giải pháp mà ngân hàng xem xét để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp nhà ở
1.1 Giải pháp tuân theo quy trình định giá chung nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại Techcombank Đây là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của Ngân hàng. Chuyên viên định giá không được tự cắt bỏ một quá trình hay công đoạn định giá nào mà phải tiến hành tuần tự dựa trên cơ sở đã có về bất động sản nhà.
1.2 Giải pháp về thông tin trong khâu tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng nhằm đảm bảo mức độ chính xác và an toàn của nhiệm vụ định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng là một giai đoạn quan trọng trong quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở Trong bước này, chuyên viên định giá tiến hành tiếp nhận hồ sơ bất động sản nhà từ khách hàng có nhu cầu thế chấp và kiểm tra hồ sơ Hồ sơ thế chấp bất động sản là nhà ở bao gồm hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của chủ nhà đối với nhà ở hoặc các giấy tờ chứng minh tính chân thực, hợp lệ của nhà ở Trong việc tiếp nhận này, đôi khi ngân hàng còn chưa thống nhất, thủ tục rườm rà, khó khăn gây cản trở đến hiệu quả của hoạt động định giá. Thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng bởi ý kiến khách hàng.
Ngân hàng nênxây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về những bất động sản đã định giá, lưu trữ thông tin về giá cả bất động sản trong phạm vi thành phố Hà Nội, cũng như một số địa phương lân cận (những thông tin này có thể lấy từ những báo cáo định giá cũ hoặc thông tin về các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường đã thu thập được), giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn Techcombank nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường bất động sản luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá bất động sản thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá khi đi tìm bất động sản so sánh để thực hiện việc điều chỉnh về bất động sản mục tiêu Ngoài ra cũng có thể tuyển cộng tác viên là những sinh viên đang theo chuyên ngành bất động sản hoặc chuyên ngành kinh tế tham gia thu thập thông tin về thị trường bất động sản, cập nhật đựợc tin tức, giá cả cũng như sự biến động về thị trường bất động sản Khi đó giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều bất động sản so sánh hơn những gì mà Ngân hàng đang làm, chắc chắn lợi ích mà ngân hàng đạt được sẽ lớn hơn rất nhiều so với chi phí bỏ ra.
1.3 Giải pháp về nhân lực nhằm hỗ trợ toàn bộ quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
Giải pháp này không chỉ đơn thuần nhằm hỗ trợ cho định giá bất động sản là nhà ở mà là đối với hoạt động định giá nói chung, bởi vì hiện nay nhân lực về định giá đang thiếu và hạn chế cả về số lượng và chất lượng.
Trong điều kiện đất nước ta hiện nay, các quy định pháp luật còn nhiều hạn chế chưa thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản Hạn chế đó càng đòi hỏi chuyên viên định giá bất động sản phải có trình độ và nắm bắt thông tin thị trường Do đó, yêu cầu về việc đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ chuyên viên định giá là rất cần thiết Đây là giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói chung Trong giải pháp này có thể xem xét những khía cạnh như sau:
- Bố trí tăng cán bộ định giá cả về mặt số lượng và chất lượng Vì khối lượng bất động sản thế chấp của ngân hàng là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ định giá (trong thực tế số lượng cán bộ định giá tại phòng thẩm định ngân hàng Techcombank phía là 20 người trong khi đó lượng hồ sơ yêu cầu định giá bất động sản thế chấp rất lớn, không đủ nhân lực để có thể hòan thành công việc một cách chính xác và nhanh chóng); tăng chất lượng định giá viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo định giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ định giá của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp Việc định giá bất động sản thế chấp là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá bất động sản có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của bất động sản Điều này đòi hỏi cán bộ định giá phải có một cái nhìn tổng quát về bất động sản, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của bất động sản như quy hoạch,…đưa ra một giá trị bất động sản hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ định giá của ngân hàng phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề định giá, sau đó là kinh nghiệm chuyên môn Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ đinh giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm So với các ngân hàng khác trong cả nước, Techcombank là ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực định giá bất động sản thế chấp, tuy ngân hàng đã có những nhân lực chủ chốt và chính quy về lĩnh vực này nhưng vẫn cần được nâng cao cả về số lượng và chất lượng.
- Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp bất động sản không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai. Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẻ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
Ngoài ra, việc học hỏi kinh nghiệm và cách tiến hành định giá của các tổ chức, công ty khác đặc biệt là các công ty nước ngoài, tổ chức có uy tín hay các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá sẽ góp phần hoàn thiện quy trình định giá của Ngân hàng.
1.4 Thiết lập mối quan hệ với dân cư và chính quyền địa phương nhằm đảm bảo cho việc định giá trực tiếp bất động sản là nhà ở
Trong định giá trực tiếp bất động sản là nhà ở, yêu cầu các chuyên viên định giá phải khảo sát thực địa Mục đích của hoạt động này chính là để nhận biết những bất động sản chủ thể, mục tiêu của cuộc định giá với những bất động sản khác không phải mục tiêu của cuộc định giá Để thực hiện được công đoạn này đòi hỏi chuyên viên định giá phải tiếp cận, lấy thông tin tại chủ sơ hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của bất động sản nhưng không phải lúc nào thông tin cũng đảm bảo vì thế phải tham khảo ý kiến của dân cư và chính quyền địa phương khu vực chứa nhà ở được thế chấp Để xác minh được thông tin thì ngân hàng, chuyên viên định giá cần xây dựng mối quan hệ mật thiết với dân cư, chính quyền địa phương khu vực đó, tạo niềm tin đối với họ. Mỗi chuyên viên định giá có thể tự mình tìm kiếm những mối quan hệ đối với địa phương để công việc của mình trở nên thuận lợi và hiệu quả hơn Từ sự nỗ lực của mỗi các nhân, hoạt động định giá sẽ trở nên nhanh gọn và chuyên nghiệp hơn.
1.5 Giải pháp về vấn đề quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là nhà ở
So với các ngân hàng khác, Techcombank đã xử lí vấn đề này toàn diện hơn nhưng chưa thực sự đầu tư triệt để Ngân hàng nên có một bộ phận chuyên về quản lí và xử lí bất động sản nói chung Nếu như là động sản ngân hàng có thể trực tiếp quản lí và bảo quản nhưng đây là bất động sản không thể di dời được Ngoài việc nắm giữ giấy tờ gốc có liên quan đến nhà ở được thế chấp cần có bộ phận chuyên về quản lí nhà được thế chấp trong thời gian cho vay Bộ phận này sẽ định kì kiểm tra bất động sản nhà ở thế chấp, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của nhà ở thậm chí đây là cách tránh trường hợp khách hàng chuyển nhượng, cho tặng trong thời gian thế chấp.
1.6 Một số giải pháp trong việc hỗ trợ công tác định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản thế chấp là nhà ở nói riêng
- Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản
Hệ thống dịch vụ là một khâu quan trọng của thị trường bất động sản,nếu để phát triển tự phát thì không kiểm soát được Do vậy nhà nước ta cần khẩn trương hình thành, phát triển các tổ chức tư vấn dịch vụ bất động sản về các lĩnh vực: tài chính, chuyển giao công nghệ, đào tạo, nghiên cứu thị trường, quản lý và pháp lý
Nhà nước cần ban hành một hệ thống văn bản pháp quy có liên quan đến hệ thống dịch vụ bất động sản nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp như qui định về kinh doanh bảo hiểm, qui định về qui chế hành nghề tư vấn pháp luật, qui định về dịch vụ mua bán thông tin.
- Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho chuyên viên định giá bất động sản Để ước tính được một cách chính xác giá trị của bất động sản, thì điều quan trọng là chuyên viên định giá phải có đủ những yếu tố đầu vào của quá trình định giá Đó chính là các thông tin về bất động sản cần định giá mà trong đó những yếu tố của thị trường là rất quan trọng góp phần vào sự thành công của quá trình định giá Trong xu thế phát triển hiện nay, công nghệ thông tin giữ một vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào các lĩnh vực của đời sống trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia sẽ làm cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến bất động sản được công khai rộng rãi trên thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản lý bất động sản.
