Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Ngân hàng Techcombank
MỤC LỤC
Định giá bất động sản thế chấp
- Những yếu tố của nền kinh tế: đó là sự thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường nói chung và sự biến đổi của thị trường bất động sản nói riêng, sự thay đổi về quan niệm, thị hiếu của người dân theo thời gian…tất cả những yếu tố đó đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. * Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp Phương pháp này sử dụng cho một số tài sản là bất động sản nhưng ít có cầu trên thị trường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng những nhu cầu cụ thể như: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…Các tài sản này được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường không có tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó.
TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK
Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank
- Các sản phẩm tín dụng như cho vay vốn lưu động (theo món, theo hạn mức), cho vay trung dài hạn (theo món, theo dự án), thấu chi doanh nghiệp, tài trợ dự án trọn gói, cho vay nông sản (gạo, tiêu, điều, cà phê),tài chính kho vận trọn gói, tài trợ nhà cung cấp, cho vay vốn đầu tư ra nước ngoài.Bên cạnh đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảo lãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm, nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thu xếp tài chính. Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác.
Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank
- Đối với bất động sản, việc tạo ra đầu mối sẽ đồng thời với việc tập trung nghiờn cứu và theo dừi sỏt sao về biến động của thị trường bất động sản nói chung, đóng góp vào việc xây dựng chính sách kinh doanh và chính sách tín dụng của Techcombank. Ngoài địa bàn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các tài sản có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai (và các chi nhánh được thành lập) đều phải qua Tổ định giá.
Quy trình định giá
Tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản nhà ở Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;. Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà kho, các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung bằng giá một mét vuông đất ở (do Uỷ ban nhân dân/thành phố trực thuộc trung ương ban hành)* diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).
Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở
Thông qua việc xác nhận chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng này chuyên viên định giá của ngân hàng sẽ khẳng định được quyền sở hữu đối với bất động sản của chủ thể đem thế chấp bất động sản, đồng thời xác định được nội dung của quyền sở hữu được xác lập đối với chủ sở hữu bất động sản có bị ràng buộc dân sự nào không bất động sản đang được thế chấp, đang cho người khác thuê quyền sử dụng hoặc người được nhận thừa kế bất bất động sản, không được cho thuê bất động sản, v.v…. – Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kiện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá nhà ở.
Lập báo cáo định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
Qua các phần nêu trên ta có thể thấy công tác tiếp nhận và định giá bất động sản thế chấp ở Ngân hàng Techcombank được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết, giá trị của bất động sản thế chấp được đánh giá sát với giá thị trường. Trong quá trình định giá, chuyên viên định giá cũng đặc biệt lưu ý đến những lợi ích mở rộng của bất động sản để xây dựng mức giá phù hợp đảm bảo lợi ích của khách hàng, cũng như là chú ý đến khả năng phát mại của bất động sản để đảm bảo an toàn cho khoản vay.
Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS nhà có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, dặc điểm vật lý…nhưng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS nhà vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý. Chuyên viên định giá bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng cần có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực và đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị, giá trị còn lại của ngôi nhà, chuyên viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của chuyên viên định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của chuyên viên định giá.
NGÂN HÀNG TECHCOMBANK
Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại ngân hàng Techcombank
- Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. – Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp bất động sản trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản;.
Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Ngân hàng nênxây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về những bất động sản đã định giá, lưu trữ thông tin về giá cả bất động sản trong phạm vi thành phố Hà Nội, cũng như một số địa phương lân cận (những thông tin. này có thể lấy từ những báo cáo định giá cũ hoặc thông tin về các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường đã thu thập được), giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Vì khối lượng bất động sản thế chấp của ngân hàng là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ định giá (trong thực tế số lượng cán bộ định giá tại phòng thẩm định ngân hàng Techcombank phía là 20 người trong khi đó lượng hồ sơ yêu cầu định giá bất động sản thế chấp rất lớn, không đủ nhân lực để có thể hòan thành công việc một cách chính xác và nhanh chóng); tăng chất lượng định giá viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo định giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ định giá của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp.
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại ngân hàng Techcombank..71. Giải pháp về thông tin trong khâu tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng nhằm đảm bảo mức độ chính xác và an toàn của nhiệm vụ định giá bất động sản thế chấp là nhà ở..73.