Chun đề tớt nghiệp LỜI NĨI ĐẦU Trong quá trình thực hiện công cuộc Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội Năm 2007, kinh tế tăng trưởng cao 8,48% (nếu so sánh với nước khu vực, theo đánh giá Ngân hàng Phát Triển Châu Á – ADB, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao thứ 2, sau Trung Quốc (11,2 %), vượt qua Singapore (7,2 %) nước khách) Việt Nam có chính trị ởn định thúc đẩy hoạt đợng đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền để cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Nhân dân ta thường nói “An cư, lạc nghiệp”, câu nói đó nói lên ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một nhà để ổn định cuộc sống Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một nhà, một mái nhà nhiều quá sức đối với nhiều người hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện là một bài toán rất nan giải Đặc biệt là thời gian 2004-2005 mà thị trường BĐS “Đóng băng” kéo dài, giao dịch BĐS dường chững lại cuối năm 2007 thị trường BĐS nóng trở lại tăng đột biến vào tháng đầu năm 2008 (có nơi tăng đến 100%) Nhà nước ta đã có nhiều giải pháp nhằm “Phá băng”, tìm lối thoát để thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiết yếu đó người dân Một những giải pháp đó là sự tham gia của NHTM qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện và cũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng xu thế hội nhập hiện Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Phương Nam – Chi nhánh Đống Đa ( Southernbank ), em đã chọn đề tài: “̉Đánh giá nhận xét sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà ở, đất ở” tại Ngân hàng TMCP Phương Nam - Southernbank” để làm chuyên đề tốt nghiệp Chuyên đề của em được trình bày theo chương : Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện Chương III: Giải pháp nhằm phát triển sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà ở, đất ở” tại Ngân hàng TMCP Phương Nam Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề của em còn rất nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô và những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp Chương I TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại Ngân hàng là một những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác Sự hiện hữu của ngân hàng giúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận được các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình, sửa chữa và mua nhà ở…Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàng được coi nguồn tài trợ hiệu quả bổ sung vốn để mở rộng sản xuất, thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả cạnh tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế Hơn thế nữa, NHTM với tư cách là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn), Ngân hàng vừa là người “cung cấp” vốn đồng thời cũng là người “tiêu thụ” đồng vốn của khách hàng Tất cả các hoạt động “mua, bán” này thường thông qua một số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc vay và cho vay Để thu hút tiền vào ngân hàng đưa các điều kiện thuận lợi cho người gửi tiền Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cách có lợi để đem cho vay những gì đã vay được Và những hoạt động này của ngân hàng lại đem lại lợi ích thực sự cho khách hàng Ngân hàng Ngân hàng là nơi mà chúng ta được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơi chúng ta có thể nhận được những lời tư vấn về tất cả các lĩnh vực Tài – Ngân hàng Ngày nay, cùng với sự phát triển chung của kinh tế, ngành Ngân hàng không ngừng phát triển Sự phát triển đó có thể nhận thấy từ sự đời của các sản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện của các tập đoàn Ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng lớn các quan chính quyền địa phương Có thể nói rằng, mỗi chủ thể nền kinh tế dù trực tiếp hay gián tiếp, dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích hoạt động ngân hàng đem lại Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi ích lớn đối với kinh tế – xã hội vậy? Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực nền kinh tế để có thể định nghĩa về Ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳ thuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu Khi xem xét phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ toán và thực hiện nhiều chức tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào nền kinh tế Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thể đưa một khái niệm chung sau: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác” (Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn) 1.1.2 Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng và phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho Ngân hàng, mặc khác chứa đựng rủi ro cho Ngân hàng Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng 1.1.2.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay * Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời phục vụ cho toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động * Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ 01 đến 05 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng * Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn 05 năm cho vay các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường có lãi suất cao và ngân hàng chịu nhiều rủi ro Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn cho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích tài khoản tiền gửi toán để thu nợ tài khoản có tiền Việc xác định trước tài khoản thu nợ trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng việc tiêu thụ sản phẩm 1.1.2.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay * Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa sở các bảo đảm cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khách hàng mất khả thành toán đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp khả chi trả đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị tài sản bảo đảm thông thường cao giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá và chi phí quản lý * Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước quyết định cho vay hay không 1.1.2.3 Căn cứ vào phương thức cho vay * Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thỏa thuận riêng cho từng lần kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm ̣ * Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng * Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án thực hiện khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó * Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tín dụng phải ký kết với về việc hợp vốn và khách hàng vay vốn không thể biết đượng điều đó Hiện ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và là một những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn các ngân hàng bị giới hạn bởi Luật ngân hàng và các tổ chức tín dụng quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với 01 khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ * Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng 1.1.2.4 Căn cứ vào phương thức hoàn trả * Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà hợp đồng tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp * Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần nhất trường hợp cho vay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định tài sản lâu bền Số tiền và thời gian hoàn trả được tính được tính cho phù hợp với khả hoàn trả của khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng 1.1.2.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay * Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm và lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp * Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước họ có khả chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao Thông thường quy mô những khoản vay này thường nhỏ rủi ro cao nên lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du học, du lịch… 1.2 Cho vay mua nhà ở của NHTM Cho vay BĐS chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các NHTM Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay BĐS mà ngân hàng nắm giữ vượt quá 500 tỷ đô la, nó không hoàn toàn nói lên được hoạt động ngân hàng cho vay BĐS Ngân hàng bán nhiều khoản cho vay BĐS mà họ thực hiện, vì thế số tiền vay BĐS mà các ngân hàng thực hiện vượt xa số bảng cân đối Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện là xây dựng nhà ở Loại này chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS Phần lớn dư nợ hiện có là cho vay xây dựng và phát triển, và các khoản cho vay đối với các tài sản thương mại Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ việc mua những tài sản nhà cửa, chung cư, khu văn phòng có nhiều lý khiến các ngân hàng thích mở rộng tín dụng thế chấp bằng nhà ở Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít có hình thức tín dụng nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, là việc cho vay nhà ở Một đã được thực hiện, hầu hết các khoản cho vay đối với các tài sản nhà ở cần ít sự điều hành, thời gian dài chúng sinh lợi Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển thế giới rất phát triển và nó vẫn tăng trưởng với tốc độ cao Tại Việt Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp Nam, mới phát triển loại hình cho vay mua nhà những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung 1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà ở Cho vay mua nhà là loại hình cho vay mua BĐS Khoản cho vay dùng để mua nhà tu sửa nơi cư trú được xếp vào các khoản vay mua nhà thế chấp Các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà cửa các hộ chung cư sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn lên và các khoản vay này thường được đảm bảo bằng chính BĐS đó 1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuy nhiên chuyên đề này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng và vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay tiêu dùng 1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng của cho vay mua nhà được phân sau: * Phân theo mức thu nhập - Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình bị hạn chế thu nhập không đủ để thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống tốt bất kỳ những người có thu nhập cao nào Do đó, Ngân hàng cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người này đến ngân hàng hiện tại và tương lai Xét hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam thời gian này thì là những khách hàng tiềm đối với các NHTM Hiện Đảng và Nhà nước ta có những chính sách lớn nhằm đẩy mạnh việc cho thuê, xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ được đối với đối tượng thì khách hàng đến với Ngân hàng cũng không hề nhỏ - Các đối tượng có thu nhập trung bình: thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng Đối với những người này thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập của họ cao nhóm Tại Việt Nam nếu xét về loại hình nhà ở thì những đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ nhà riêng diện tích không quá lớn - Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả toán và coi đó là một khoản linh hoạt để chi tiêu mà tiền vốn tích luỹ của mình đã đầu tư trung và dài hạn Nói cách khác, những người này coi vay là khoản ứng trước và họ hoàn trả doanh thu và lợi nhuận của các khoản đầu tư mang lại Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhà cửa của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ tổng số tài sản mà họ sở hữu Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp những món tiền lớn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ quan tâm đặc biệt tới nhóm khách hàng này Những nhà mà các đối tượng này quan tâm là chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trong thực tế diễn ở các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngân hàng nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả phụ thuộc vào tình hình kinh doanh, thu nhập của họ Hiện loại hình này có xu hướng ngày càng phát triển * Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp nơi công tác Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng sau: - Những khách hàng làm công ăn lương - Những người có công việc kinh doanh riêng - Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ …̣) - Những người lao động tự Theo cách phân loại thì thực tế những người thuộc nhóm đầu có thu nhập ổn định và cao so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở những nhóm đó là chủ yếu 1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô khoản vay Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là các nhà thường có giá trị lớn Do vậy, cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món vay không hề nhỏ 1.2.2.3 Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm) danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung với khoảng thời gian dài thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy rủi ro đáng kể bởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy bao gồm cả những thay đổi tiêu cực nền kinh tế, lãi suất, sức khoẻ của người vay… Với một thời gian dài trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố định thả nổi (ngày càng phổ biển những năm gần đây) Đây là nét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi mà lãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là cho vay trả góp Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm sở (có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một biên độ cố định Cho vay mua nhà những năm gần phát triển nhanh chóng Lý của sự gia tăng này một phần là loại hình này đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng Tuy nhiên hình thức này lại là một những hình thức rủi ro nhất hoạt động tín dụng Ví dụ, đầu những năm 90, các khoản cho vay mua nhà không được toán chiếm một nửa tổng số tài sản có vấn đề các ngân hàng Mỹ nắm giữ Do đó, vấn đề đặt đối với các NHTM là làm Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp thế nào để phát triển được hình thức tín dụng này mà vẫn đảm bảo an toàn đối với mỗi hệ thống Ngân hàng 1.2.3 Các phương thức cho vay mua nhà Cũng cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay đối với người mua nhà có thể cho vay trực tiếp thông qua tài trợ cho doanh nghiệp, các công ty xây dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp * Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua: Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì có nhiều hình cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi Ngân hàng - Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người vay hàng kỳ ( tháng, quý, sáu tháng ̣) phải trả cho ngân hàng một khoản cố định đến hết thời gian vay Như vậy khách hàng phải luôn trả cố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng Để làm được điều trên, ngân hàng cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số tiền để đưa cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp Việc tính toán rất là bản đối với tất cả các Ngân hàng - Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác Ví dụ toán nợ theo khoản toán nợ gốc cố định, trả đều lãi toán vào đầu mỗi thời kỳ…̣Thực chất đó chỉ là thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng cho phù hợp với khả trả nợ của ngân hàng Tuy nhiên thì hiện các ngân hàng áp dụng một các phương thức trả nợ: - Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi (niên kim cố định) - Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc - Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính dư nợ và được trả hàng tháng (tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn) * Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua: Sơ đồ 1: Cho vay gián tiếp đối với người mua (Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng) Ngân hàng (4’) (1’) Người tiêu dùng Trần Thị Thảo (1) (2) (4) (3) DN bán lẻ (4) VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp (1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộ một phần) cho người mua nhà trả góp Ngân hàng sẽ phân tích tình hình tiêu thụ của doanh nghiệp và khả thu tiền hàng sau bán Nếu mối liên hệ của doanh nghiệp với khách hàng không tốt thì khả thu hồi tiền trả góp gặp khó khăn (1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp với người mua về cho vay mua nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ Trường hợp này ngân hàng phải phân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu cần Trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng yêu cầu người mua chấp ngơi nhà mua vốn vay (2) Doanh nghiệp bán lẻ ký hợp đồng trả góp với người tiêu dùng (3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên Ngân hàng để Ngân hàng toán (4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho Ngân hàng (nếu doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng) (4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua 1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà * Vai trò đối với hoạt động của ngân hàng Đa dạng hoá các hoạt động của Ngân hàng là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn ngày càng tốt nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân dân tiếp cận dịch vụ; tiện ích Ngân hàng Và hoạt động cho vay mua nhà là một giải pháp mang tính khả thi cao Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với Ngân hàng Hiện nay, các ngân hàng của Việt Nam vẫn đứng trước nhiều rủi ro Các NHTM quốc doanh ở tình trạng “đổ xô vào các dự án lớn” Tình trạng cho vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng, đặc biệt là đối với NHTM quốc doanh Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng 30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng khách hàng lớn nhất chiếm đến 15% Đây là điều đáng lo lắng bởi nó ngược lại với nguyên tắc phân tán rủi ro Chỉ cần một dự án vay dài hạn vài trăm tỉ chứ chưa nói đến dự án hàng nghìn tỉ đồng không hiệu quả là ngân hàng rơi vào tình trạng khó khăn Việc Ngân hàng đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ để phân tán rủi ro là cần thiết Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng với một món tiền lớn Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, đầu tư nhà ở chiếm khoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn cả trái phiếu (27%) và vốn cổ phần (19%) Tất nhiên thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều yếu kém có thể nói nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn Mỗi một hộ trị giá hàng trăm triệu đồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn Việc những chung cư Trần Thị Thảo VB2 – 4B1 Chuyên đề tốt nghiệp hàng trăm hộ hay những biệt thự hàng trăm tỷ đồng sẽ đem lại cho Ngân hàng các khoản lợi từ hoạt động này Việt Nam hiện và thời gian sắp tới sẽ xây dựng thêm nhiều nhà chung cư ở các đô thị lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Theo quy hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020 thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước Theo ban quản lý dự án phát triển nhà và đô thị VINAHUD (VINA- CONEX) khu đô thị An Khánh (Hà Tây) cách Hà Nội 15 được khởi công xây dựng vào quý II năm 2006 với mức đầu tư hạ tầng 100 triệu USD (1.600 tỷ VND) Đây sẽ là khu đô thị cao nhất với tiêu chuẩn kỹ thuật loại Điểm nhấn của khu đô thị rộng 246 toà thấp đôi 75 tầng với kiến trúc hiện đại Quanh tháp đôi là 100 toà nhà cao thấp từ 15 đến 25 tầng với kiến trúc hiện đại Các hộ chung cư được thiết kế từ 90 đến 250 m2 với 6440 hộ tổng diện tích 1,2 triệu m2 Ngoài ra, xây dựng 1.300 nhà vườn, biệt thự Khu đô thị An Khánh ví dụ điển hình ngồi Việt Nam có dự án lớn khác Như vậy sức ép về nhà ở càng lớn và cho vay mua nhà thời gian tới sẽ trở thành mối quan tâm lớn của người dân đặc biệt là những người thu nhập thấp Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâm chính quản trị là an toàn và hiệu Qua nghiên cứu ở thì chúng ta thấy nếu Ngân hàng mở rộng cho vay trả góp chung cư thì hoàn toàn có thể giúp cho ngân hàng an toàn và hiệu quả * Vai trò đối với khách hàng và kinh tế – xã hội Người dân Việt Nam có câu: “An cư, lạc nghiệp” Với người dân Việt Nam, có một nhà là vô cùng quan trọng Thế không phải muốn là có thể có được nếu có cũng không phải dễ dàng gì, nhiều để mua được một nhà phải phấn đấu cả đời người Ví dụ ở Hà Nội, diện tích ở bình quân nhà thuộc loại thấp năm 2005 mới là khoảng 7,5m2/người các nước khu vực Đông Nam Á đã đạt 12m2/ người Hiện nay, Bộ xây dựng đặt tiêu dứt điểm hồn thành quy hoạch vùng thủ Hà Nội TP.HCM trình Chính phủ q I năm 2008 Năm 2008 phấn đấu đạt 30-32 triệu m2 sàn nhà ở, nâng diện tích bình qn lên 12m2/người, mục tiêu phấn đấu cịn có đạt hay khơng cịn phải chờ đến cuối năm 2008 Sống Hà Nội, nhà ở luôn là vấn đề bức súc của người dân cũng chính quyền thành phố Các dự án phát triển khu đô thị mới cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của dân cư, chủ yếu thuộc tầng lớp trung bình trở lên Do vậy nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội nói riêng và của dân các đô thị nói chung là rất lớn nhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa đủ khả mua nhà Vì vậy, việc có một nhà mong muốn và chưa phải trả toàn bộ số tiền bằng cách mua nhà trả góp, vay của các ngân hàng hiện là một nhu cầu thiết thực, đáp ứng nguyện vọng cháy bỏng của người dân Trần Thị Thảo 10 VB2 – 4B1