Đánh giá giá trị tài sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ

Sinh viên: Giang Thị Thu Quỳnh Lớp : Địa 46 Khoa : Bất Động Sản Địa Chính Đề cương chi tiết chuyên đề thực tập Đề tài: Nghiên cứu hồn thiện cơng tác định giá bất động sản khu công nghiệp công ty cổ phần bất động sản kỷ PHẦN MỞ ĐẨU Để thực mục tiêu phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ta bước thực tự hoá giá hội nhập chung vào kinh tế giới Cùng với xu phát triển chung kinh tế thị trường nguyên tắc kỹ thuật định giá thành lập nhiều nước giới từ trước năm 1940 : Ví nước có công nghiệp phát triển Châu Âu, cách gần 200 năm hình thành nghề định giá tài sản, xuất phát từ nhu cầu bảo hiểm tài sản, chủ yếu cách mạng công nghiệp hoạt động thương mại toàn cầu ngày phát triển mạnh vào nửa đầu kỷ 19 Còn Anh, Mỹ nghề định giá tài sản phát triển kỷ Nhưng khu vực ASEAN nghề định giá tài sản khởi đầu cách khoảng 30 – 40 năm, lĩnh vực mẻ khu vực ASEAN nói chung nước ta nói riêng Mặt khác địa vị nhận thức công tác định giá tài sản nước ASEAN khác Nhưng ta lại thấy định giá tài sản đặc biệt định giá bất động sản lại ln đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh tế, sở để đưa loại định liên quan đến việc mua bán, tài chính, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh bất động sản Nắm bắt xu phát triển đó, Uỷ ban vật giá trước mà Ban vật giá phủ cho thành lập trung tâm tư vấn thị trường giá chuyên cung cấp thông tin phục vụ cho nhu cầu hợp tác, liên doanh, cổ phần hoá doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ( BĐS), hoạt động trung tâm đem lại hiệu thiết thực hoạt động kinh tế đặc biệt thời kỳ kinh tế nước ta bước hội nhập sân chơi chung giới Đây công việc mẻ nên thân cịn nảy sinh nhiều vấn đề lý luận lẫn thực tiễn Do phạm vi đề tài có hạn nên ta bàn việc định giá BĐS doanh nghiệp Để định giá BĐS doanh nghiệp sử dụng nhiều phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư…Tuy nhiên lại khơng có phương pháp hồn tồn xác mà có phương pháp thích hợp phương pháp cịn lại sử dụng để kiểm tra kết phương pháp thích hợp Và hạn chế phương pháp làm cho kết định giá BĐS sai lệch so với giá trị thực Do tính cấp thiết vấn đề nên em định chọn đề tài là: Nghiên cứu hồn thiện cơng tác định giá bất động sản khu công nghiệp công ty cổ phần bất động sản kỷ - Mục tiêu: + Hệ thống hoá mặt lý luận hoạt động định giá BĐS doanh nghiệp + Nêu phân tích thực trạng cơng tác định giá BĐS khu công nghiệp công ty cổ phần bất động sản kỷ + Đưa giải pháp kiến nghị để góp phần hồn thiện cơng tác định giá cơng ty nói riêng hoạt động định giá nói chung - Nội dung nghiên cứu: đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu hoạt động định giá khu công nghiệp công ty cổ phần bất động sản kỷ - Phạm vi nghiên cứu: Công ty cổ phần bất động sản kỷ - Phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, khảo cứu tài liệu… NỘI DUNG CỦA CHUYÊN ĐỀ CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS Chương giúp cho hiểu thuật ngữ chuyên ngành, làm cho thuật ngữ mang tính khoa học trở lên thực dễ hiểu, giúp cho người ngành hiểu thêm định giá phương pháp định giá I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BĐS Bất động sản 1.1 Tài sản Theo chuẩn mực kiểm toán Việt Nam số ban hành kèm theo định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trưởng Bộ Tài Chính: Tài sản nguồn lực: + Doanh nghiệp kiểm soát được; + Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp Tuy nhiên, bên cạnh cịn nhiều khái niệm, định nghĩa khác tài sản, nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh khác Nhưng đứng trước góc độ thẩm định viên tài sản hiểu cách đơn giản là: “Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định” Do tài sản bao gồm nhiều loại, nên tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Và tiêu thức lựa chọn phổ biến hầu hết lĩnh vực là: Tiêu thức phân loại dựa vào khả di dời tài sản, tài sản nói chung chia làm loại: Động sản Bất Động Sản Đây hình thức sử dụng cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã 1.2 Bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu hết khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilie (bất động sản), Trung Quốc dùng từ địa sản (tài sản gắn với đất đai), nước ta gọi : Bất động sản Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định” Tuy nhiên ta thấy với quy định Bộ Luật Dân Sự khái niệm Bất Động Sản (BĐS) trở lên trừu tượng khó hiểu Vậy ta có cách hiểu đơn giản hơn: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Từ khái niệm thấy BĐS có tài sản thơng thường khác điều thể rõ qua đặc điểm BĐS: + Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định mặt địa lý BĐS loại tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời từ nơi sang nơi khác, khác với loại tài sản mà người dễ dàng di chuyển Điều thể rõ đất cơng trình xây dựng đất, người di chuyển chúng mà tháo dỡ chúng xuống, lúc chúng khơng có hình dáng ban đầu mà thay vào phận cấu tạo nên chúng Chính đặc điểm mà giá trị lợi ích đem lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Đó yếu tố như: trình độ dân trí, sở hạ tầng, điều kiện mơi trường, trình độ phát triển kinh tế xã hội… Trong yếu tố này, có yếu tố vùng mang tính chất cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến giá trị BĐS thay đổi, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Đặc điểm đòi hỏi định giá viên định giá BĐS theo phương pháp so sánh khơng thể áp dụng mức giá vùng cho được, mà để tham khảo sử dụng chúng điều chỉnh cho phù hợp vùng + Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền tuổi thọ, khả tồn cơng trình Đối với BĐS đất đai, tài sản thiên nhiên ban tặng nên bị tiêu huỷ (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, sạt lở…), cịn cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao Tính lâu bền BĐS xét góc độ: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý * Tuổi thọ kinh tế: Là khoảng thời gian mà cơng trình cịn đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng * Tuổi thọ vật lý: Được hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng Khi đầu tư cần phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh xảy tình trạng đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánh giá BĐS cần ý đến hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Nắm vững tuổi thọ BĐS cần định giá giúp cho định giá viên đưa ước tính giá trị hợp lý Ví dụ: xác định giá trị cịn lại cơng trình cần dựa thơng số kỹ thuật có xem xét đến ảnh hưởng tuổi thọ kinh tế + Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Sự khan BĐS chủ yếu khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất diện tích vùng, khu vực, địa phương, đất BĐS dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do đặc điểm nên BĐS tài sản có giá trị lớn dẫn đến quan hệ cung - cầu thường cân đối theo xu hướng cung nhỏ cầu, nạn đầu BĐS xảy giá BĐS ln có xu hướng tăng lên Vấn đề đặt định giá viên khơng bị lố mắt trước giá ảo thị trường, cần xác định giá trị BĐS sát với giá trị thực + Thứ tư, BĐS có tính dị biệt Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS khác Nó khác biệt với tài sản động sản, ví dụ xe máy có hai hay nhiều giống kiểu dáng, tính năng, cơng dụng,chi phí tạo chúng nên nói giá trị chúng tương đồng Nhưng với BĐS hồn tồn khác, khơng thể có hai BĐS giống hoàn toàn yếu tố như: kiểu dáng, kiến trúc, hướng, phong thuỷ, cảnh quan,… đặc biệt tính cố định vị trí nên BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố điều dẫn đến khác biệt BĐS Đặc điểm BĐS đòi hỏi định giá viên nên biết không tìm hai BĐS giống hệt Do vậy, không lấy mức giá BĐS để áp dụng cho BĐS + Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hố BĐS có đặc điểm hàng hố BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Khi biết nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội giúp định giá viên hiểu tâm lý khách hàng có nhu cầu BĐS + Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hoá BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hoá BĐS điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hoá BĐS Điều thấy rõ ta xây dựng ngơi nhà, che khuất tầm nhìn, chắn gió, chắn ánh sáng BĐS cũ làm thay đổi cảnh quan khu vực quanh làm tăng giá trị BĐS cũ Đặc điểm đòi hỏi định giá viên phải có nhìn tổng qt BĐS cần định giá, phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS cần định giá ảnh hưởng làm tăng, giảm giá trị BĐS cần định giá Ngoài đặc điểm BĐS cịn có đặc điểm khác như: tài sản có giá trị cao, chịu chi phối yếu tố pháp luật, giá trị công khả khai thác BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý… yếu tố khác biệt tạo nên giá trị khác BĐS mà nhà định giá phải nắm để hồn thành tốt cơng việc 1.3 Khái qt lịch sử hình thành quan niệm khác Khu cơng nghiệp (KCN) Để hiểu KCN trước hết ta cần hiểu lịch sử hình thành phát triển “Lịch sử từ đâu tư lơ gic đó” KCN có q trình hình thành phát triển 100 năm Anh nước công nghiệp KCN thành lập năm 1896 Manchester sau vùng cơng nghiệp Chicago (Mỹ), KCN Napoli (ý) vào năm đầu thập kỷ 40 kỷ trước Đến năm 50, 60 kỷ XX, vùng công nghiệp KCN phát triển nhanh chóng rộng khắp nước công nghiệp tượng lan toả Vào thời kỳ này, Mỹ có 452 vùng cơng nghiệp gần 1.000 KCN, Pháp có 230 vùng cơng nghiệp, Canada có 21 vùng cơng nghiệp Tiếp theo vào năm 60, 70 kỷ trước, hàng loạt KCN KCX hình thành phát triển nhanh chóng nước cơng nghiệp hố hệ sau như: Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Malaysia, Thái Lan… Cũng thời kỳ này, nước XHCN trước đây, Liên Xô, Đức, Tiệp Khắc tiến hành xây dựng xí nghiệp liên hợp, cụm cơng nghiệp lớn, trung tâm cơng nghiệp tập trung Mặc dù tên gọi khác gắn với tính đặc thù ngành sản xuất, chúng có tính chất, đặc trưng chung KCN Trên sách báo, từ điển, có thống khái niệm: Xí nghiệp liên hợp, cụm công nghiệp, trung tâm công nghiệp Nhưng khái niệm KCN gây nhiều tranh luận, chưa có thống điều dễ hiểu, nhận thức biện chứng, vật vận động khái niệm khơng thể bất biến Nhận thức KCN KCX cịn có quan niệm khác Sau quan niệm khác KCN KCX: Thứ nhất: “KCN thành phố công nghiệp, cộng đồng hoàn chỉnh, quy hoạch đầy đủ tiện nghi đa dạng, có hệ thống sở hạ tầng hoàn hảo, hệ thống sử lý nước thải, hệ thống thương mại, hệ thống thông tin liên lạc, bệnh viện, trường học khu chung cư…” Quan niệm KCN nhà quản lý Thái Lan số nhà kinh tế học nước công nghiệp hệ thứ hai Đông Nam Malaysia, Philipine… Nếu hiểu KCN đồng với thàng phố công nghiệp giác độ quy hoạch tổng thể không gian kinh tế với điều kiện cần thiết cho sinh hoạt cộng đồng, khái niệm KCN chưa phản ánh nội dung kinh tế, với mối liên hệ bên với vận động mục đích hoạt động KCN Tất nhiên, phủ nhận cách tiếp cận KCN từ giác độ quy hoạch xây dựng KCN tổ chức đời sống xã hội, chúng cần kế thừa Thứ hai: Từ cách tiếp cận khác, Hiệp hội khu chế xuất giới (WEPZA) định nghĩa: “KCX khu vực tự do, phủ xây dựng để xúc tiến mục tiêu sách áp dụng thí điểm đột phá Khác với sách áp dụng cho khu nội địa, phần lớn sách áp dụng cho khu cởi mở hơn.” Theo cách hiểu KCX, mặt khu vực tự kinh tế tức phản ánh tính chất hoạt động kinh tế, mặt khác xác định rõ chủ thể mục tiêu xây dựng KCX gắn liền với quan hệ kinh tế đối ngoại Song, định nghĩa KCX chưa phản ánh đầy đủ mặt chất KCX, mối liên hệ kinh tế bên tính quy luật vận động Thứ ba: Tổ chức phát triển cơng nghiệp Liên Hiệp quốc (UNIDO) cho rằng, KCX khu vực sản xuất cơng nghiệp, giới hạn hành chính, địa lý, hưởng chế độ thuế quan cho phép tự nhập trang thiết bị sản phẩm nhằm mục đích sản xuất sản phẩm xuất khẩu, chế độ thuế quan ban hành, với quy định luật pháp ưu đãi, nhằm thu hút đầu tư nước Quan niệm UNIDO KCX đạt đến mức đầy đủ hoàn thiện mặt, tính chất hoạt động kinh tế, không gian tổ chức hoạt động kinh tế mục tiêu hoạt động kinh tế Thứ tư: Quan niệm KCN KCX Chính phủ Nhà nước Việt Nam quy chế KCN KCX: “KCN khu tập trung, doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có danh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống, phủ Thủ tướng Phủ định thành lập” Trong KCN có doanh nghiệp chế xuất “KCX KCN tập trung có doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống Chính phủ Thủ tướng Chính phủ định thành lập” Rõ ràng, định nghĩa KCN KCX từ giác độ quản lý nhà nước KCN Nó quy định nội dung, mục đích hoạt động kinh tế, giới hạn không gian thẩm quyền quản lý Như vậy, từ giác độ xem xét KCN, KCX có quan niệm khác chúng Và tranh luận khái niệm KCN, KCX diễn sôi chưa thể chấm dứt chưa có thống cách tiếp cận vấn đề