Tiểu luận giao dịch tư lợi trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

PHỤ LỤC I/ Giao dịch tư lợi gì.(trang 3) II/ Giao dịch tư lợi hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1,Giao dịch tư lợi hoạt động giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất (trang 5) 2, Giao dịch tư lợi hoạt động thu hồi đất,đền bù giải phóng mặt bằng.(trang 12) Lu n Giải pháp vă Nguyên nhân ận III/ Đánh giá nhóm.(trang 18) ạc th sĩ nh Ki tế I/ Thế giao dịch tư lợi ận Lu Theo quy định Luật đất đai đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền tuyệt đối việc định đoạt đất đai Theo điều luật đất đai, Nhà nước có quyền: - Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất ,kế hoạch sử dụng đất ; quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất… - Quyết định giao đất,cho thuê đất; thu hồi đất ; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… Với quyền to lớn mang tính tuyệt đối này, khơng có quy định ràng buộc chặt chẽ chế giám sát hữu hiệu tất yếu nảy sinh giao dịch tư lợi,nhất đất đai trở thành thứ hàng hóa có giá trị Đặc biệt lĩnh vực giao đất, cho thuê đất , chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Để làm rõ vấn đề giao dịch tư lợi hoạt động giao đất,cho thuê đất,thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất trước tiên ta cần làm rõ bảo chất giao dịch tư lợi Hiện chưa có khái niệm thống giao dịch tư lợi,hiện có nhiều ý kiến khác giao dịch tư lợi Theo nghiên cứu nhóm ‘’ Tư lợi’’(Self Interest ) hiểu theo nhiều nghĩa khác Có trường hợp cho tư lợi lợi ích cá nhân có trường hợp hiểu tư lợi tư nhân lợi ích tức cá nhân thơng qua thủ đoạn che đậy vỏ bọc hành vi hợp pháp để mang lại lơi ích định cho Nhóm đồng ý với cách hiểu thứ : loại giao dịch người có quyền lực chi phối hoạt động Về khái niệm giao dịch tư lợi: Khoa học pháp lý gọi “giao dịch tư lợi” giao dịch mà chứa đựng khả xung đột quyền lợi Ở giao dịch này, quyền lợi nhà nước , tập thể số cá nhân có nguy bị xâm hại chủ thể thiết lập giao dịch với “người liên quan” Những người liên quan trực tiếp có quyền định thiết lập giao dịch có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định nên họ có khả thu lợi riêng cho cá nhân từ việc thực giao dịch thiết lập, khơng có kiểm soát cần thiết Theo báo cáo đất đai với tổng sơ 60 tỉnh, thành nước phát 190.000 trường hợp vi phạm diện tích đất 8.000 ha, sai phạm phổ biến bán đất trái phép, cấp đất, giao đất trái thẩm quyền ( http://vietbao.vn/Kinh-te/Tham-nhung-dat-dai-Van-de-muon-thuo/1735164089/17 5/) n vă ạc th sĩ nh Ki tế ận Lu Các sai phạm quy hoạch đất đai việc lập quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề vào vùng dân cư tập trung, sử dụng tồn diện tích đất nơng nghiệp; quy hoạch thị, sinh thái lại bỏ dở dang Ngồi cịn có nhiều sai phạm việc lập kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận sai phạm thời gian trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phổ biến, chiếm 79,6% số hồ sơ có sai phạm Đáng ý, kết khảo sát Thanh tra Chính phủ địa phương Hà Nội, Tp.HCM Vĩnh Phúc cho thấy, có đến 51% người dân phải thuê cán địa để họ giúp đỡ làm thủ tục đất đai Và giật số mà người dân cho dịch vụ trung gian trọn gói xin cấp giấy chứng nhận lên tới 50 triệu đồng Cịn nhờ hồn thiện hồ sơ hay đơn giản nộp theo dõi trình thụ lý thơi từ 10 - 15 triệu đồng Còn nhờ khâu trung gian vụ chuyển nhượng đất đai có đến 44% có thiên hướng nhờ cán cơng quyền “giúp” với chi phí tối đa lên tới 30 triệu đồng/vụ ( theo tra phủ ) n vă Các giao dịch tư lợi kiểm sốt cách - Cách thứ mang tính cấm đoán tức cấm thực giao dịch mà người nắm quyền lực có nguy trục lợi từ giao dịch - Cách thứ hai minh bạch hóa giao dịch tức cho phép thực giao dịch có nguy phát sinh tư lợi chủ thể phải minh bạch công khai tuân thủ quy định chặt chẽ giao dịch thông thường Như vậy, giao dịch tư lợi quản lý đất đai tức giao dịch bên người có quyền lực, đại diện nhà nước bên có quan hệ đặc biệt với người có quyền lực, giao dịch xét chung khơng gây hậu xấu cho lợi ích nhà nước chất gây mang tới bất bình đẩng Vì việc hạn chế giao dịch tư lợi quản lý đất đai đặc biệt hoạt động giao đất ,cho thuê đất,thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất biện pháp cần thiết để đảm bảo việc quản lý sử dụng vốn đất quốc gia hợp lý đồng thời đảm bảo bình đẳng quyền lợi người dân ạc th sĩ nh Ki tế II/ CÁC GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC DÍCH SỬ DỤNG, THU HỒI ĐẤT … Giao đất ,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất với ý nghĩa nội dung quản lý nhà nước đất đai , hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình , cá nhân cộng đồng dân cư sử dụng quy định pháp luật lĩnh vực giao đất chặt chẽ cụ thể bao gồm quy định chung áp dụng quy định thẩm quyền cụ thể cho quan Những quy định chung quy định mà quan nhà nước giao đất phải triệt để tuân theo, , trình tự , thủ tục… giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất , quy định thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi , quyền hạn giao đất với mục đích làm cho thẩm quyền thống hợp lý vừa không phân tán thả cho cấp , vừa không tập trung quan liêu cấp , làm cho quan thấy trách nhiệm lĩnh vực giao đất,cho th đất,chuyển mục đích sử dụng đất ận Lu - Điều 31 Luật Đất đai 2003 nêu lên hai giao đất , cho thuê đất, vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất vào nhu cầu sử dụng đất Bởi nhu cầu sử dụng thực tế dạng nên để đáp ứng nguyện vọng khác chủ sử dụng đất việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất yêu cầu bắt buộc Qua để giao đất, cho thuê đất thể nhu cầu thực sử dụng đất tránh tình trạng giao đất cho thuê đất tùy tiện Tuy nhiên , thực tế số địa phương dựa quy hoạch kế hoạch sử đụng đất mà không dựa nhu cầu thực tế người dân thực việc giao đất , cho thuê đất tùy tiện Đặc biệt mang lại tư lợi cho người có thẩm quyền số người có quan hệ với họ n vă th ạc Một ví dụ điển hình vụ việc giao đất Đồ Sơn – Hải Phòng Vụ án cộm “Quan ăn đất Đồ Sơn, Hải Phòng” : Sai phạm nghiêm trọng việc cấp đất đai cho 129 người : (Bài báo đăng Việt Báo số ngày 25/09/2006 http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Sai-pham-nghiem-trongtrong-danh-sach-cap-datcho-129-nguoi/40163730/218/) Vào thời điểm vụ án tham nhũng đất đai Đồ Sơn, Hải Phòng xét xử lại bất ngờ xuất số diễn biến Cơ quan điều tra (CQĐT), Bộ Công an tiến hành rà soát lại hồ sơ CQĐT phát sai phạm nghiêm trọng danh sách cấp đất cho 129 người với tổng diện tích 11.263m2 khu dân cư Vụng Hương, phường Vạn Hương, thị xã Đồ Sơn Một nguồn tin cho biết, tới CQĐT phục hồi điều tra làm rõ sai phạm dự án cấp đất Trong danh sách 129 hộ UBND thị xã Đồ Sơn Sở Tài ngun-Mơi trường đề nghị TP Hải Phịng xét duyệt, quan chức phát có tới 34 người khơng có hộ Đồ Sơn có tên xin giao đất làm nhà Đáng ý, số có số cán cơng tác số ban, ngành chức TP Hải Phịng Cụ thể ơng H.K.T Ban tổ chức quyền TP đề nghị cấp 128m2 đất lơ số 74; ông N.A.T Sở Kế hoạch-Đầu tư TP đề nghị cấp 128m2 đất lô số 82; ông T.A.V Bộ Chỉ huy quân TP đề nghị cấp 128m2 đất lô số 84; ông V.A.Đ Quân khu III đề nghị cấp 128m đất lô sĩ nh Ki tế ận Lu số 79; ông L.C.Đ Viện Quy hoạch TP Hải Phịng đề nghị cấp 63m đất lơ số 18; ơng L.V.Đ Cơng an TP Hải Phịng đề nghị cấp 61m2 đất lô số Trong suất đất cấp cho hộ dân bình thường có hộ Đồ Sơn có 60m2, nhiều người khơng có hộ Đồ Sơn đề nghị cấp tới 120m2252m2 Từ danh sách này, phải kiểu hối lộ đất quan chức thị xã Đồ Sơn cho quan chức cấp trên? Sau danh sách đề nghị cấp đất Đồ Sơn nói bị lọt ngồi, gây xúc nhân dân địa phương, UBND TP Hải Phòng dừng việc định phê duyệt yêu cầu ông Chu Minh Tuấn, Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường xem xét, rà soát loại khỏi danh sách người khơng có hộ Đồ Sơn, Hải Phịng có tên đề nghị xin giao đất Ngồi 34 người xin cấp đất trái phép nói trên, cịn loạt người nhà, người quen biết "sếp" Đồ Sơn lúc Bí thư Thị ủy Vũ Đức Vận, Chủ tịch UBND thị xã Hoàng Anh Hùng, Phó chủ tịch UBND thị xã Lưu Kim Thái có tên danh sách cấp đất ưu tiên khu dân cư Vụng Hương từ năm 2003 Trong đó, có trường hợp gây xúc dư luận như: Hoàng Anh Tuấn, học sinh lớp 11 (con trai Chủ tịch UBND thị xã Hoàng Anh Hùng) đề nghị cấp 252m2 đất lô số 135 (trong "cấp trưởng" thị xã cấp 120m2) Lạ lùng nữa, bà P.T.M.A - giáo viên Trường PTTH Trần Phú, TP Hải Phịng (là giáo học sinh Hoàng Anh Tuấn) đề nghị cấp 120m2 đất lô số 87 Như vậy, bị cáo Hoàng Anh Hùng việc xin cấp đất cho trai học lớp 11, lại "vung tay" đề nghị cấp đất cho giáo dạy Chưa hết, trai bị cáo Lưu Kim Thái (nguyên Phó chủ tịch UBND thị xã Đồ Sơn) sinh viên 19 tuổi đề nghị cấp 253,6m đất lô số 130 (gấp lần suất đất cho "cấp trưởng" thị xã 120m2)  Như vậy, ví dụ ta thấy vụ việc người có thẩm quyền xét duyệt giao đất địa phương không dựa nhu cầu thực tế sử dụng đất mà lợi dụng chức vụ quyền hạn để giao đất cho 129 hộ người có quan hệ thân thiết Trong nhu cầu thực tế người dân lại khơng đáp ứng Điều gây lên xúc dư luận nhân dân địa phương n vă ạc th sĩ nh Ki tế - Một ví dụ khác liên quan đến tư lợi việc giao đất : Qua kiểm tra đối tượng giao đất từ năm 2000-2010 xã Phú Lão, số 253 cá nhân, hộ gia đình giao đất theo Quyết định thực tế có 226 hộ nhận đất Cụ thể: có 183 cá nhân, hộ gia đình giao đất có hộ xã Phú Lão, 43 trường hợp khơng có hộ xã, 10 trường hợp có hộ thị trấn Chi Nê CBCC người nhà lãnh đạo huyện Lạc Thuỷ, đối tượng có nhà thị trấn nhiều trường hợp có hộ Hà Nội Kiểm tra thời điểm giao đất, có 95 cá nhân, hộ gia đình có nhà ổn định, 131 trường hợp chưa có nhà ở, 21 trường hợp chuyển nhượng   ận Lu Trong trình xét giao đất, UBND xã Phú Lão không thành lập Hội đồng xét giao đất, khơng xây dựng tiêu chí đối tượng xét giao đất Do vậy, việc xét giao đất thể không công bằng, thiếu dân chủ “ưu tiên” số lãnh đạo CBCC huyện Lạc Thuỷ số lãnh đạo cán xã Phú Lão Mặt khác, xét giao đất cho nhiều người khơng có nhu cầu thiết yếu đất (đã có nhà ổn định) nên có số hộ chuyển nhượng Giao đất cho nhiều người khơng có hộ sinh sống xã Phú Lão (Hộ Hà Nội thị trấn Chi Nê) Cá biệt có trường hợp cịn ưu tiên xét giao đất lần, gồm: ơng Trần Đình Thụ (Con trai ơng Trần Đình Thú, Bí thư Đảng uỷ xã Phú Lão), năm 2003 giao diện tích 80m2, thời điểm giao đất 17 tuổi bố mẹ; đến năm 2008 lại giao tiếp 100m2 Năm 2003, ông Trần Đức Huyến cán địa xã giao 100m2 đất, ông Huyến chuyển nhượng lô đất này, đến năm 2008 lại giao lần hai với diện tích 120m2, đứng tên vợ Vũ Thị Lốt Tháng 7/2003, ông Mầu Văn Luyện trai bà Vũ Thị Mậy giao 100m2 đất tháng 12/20003 giao tiếp 100m2 đất khác Năm 2007, ông Đinh Ngọc Linh cán xã Phú Lão giao 100m2 đất, đến năm 2008 tiếp tục giao 150m2 đất đứng tên vợ Bùi Thị Hồn Từ gây nên dị nghị thắc mắc nhân dân Bên cạnh đó, kiểm tra hạn mức đất có hộ thơn Lão Ngoại (Phú Lão) giao đất vượt hạn mức theo Quyết định số 15/2006/QĐ-UBND ngày 25/9/2006 UBND tỉnh với tổng diện tích 287m2, gồm: bà Vũ Thị Hiên, giao 250 m2, vượt 50m2; ơng Màu Chí Cơng, giao 322m2, vượt 122m2; bà Lê Thị Tám, giao 315m2, vượt 115m2 Đặc biệt, trường hợp bà Nguyễn Thị Lan (chồng Phạm Xn Đồi) có nhà diện tích 1800 m2, Tân Thành (Cố Nghĩa) cấp 406 m2 đất Trong đó, phịng TN-MT huyện xác định sai vị trí đất từ khu vực 1, vị trí thành khu vực vị trí 126m2, dẫn đến số tiền phải truy thu hộ bà Lan 17.180.000 đồng Ngoài ra, UBND xã Phú Lão cịn có văn đề nghị Chi nhánh điện Lạc Thuỷ xin di chuyển đường điện 35Kv (chi phí di chuyển UBND xã Phú Lão bỏ 78.885.294 đồng) với lý cột điện nằm vị trí xây dựng Đình thơn Lão Ngoại bãi đỗ xe khu du lịch Nhưng sau di chuyển, UBND xã làm lại hồ sơ trình cấp đất cho hộ bà Lan Thực tế UBND xã chi từ nguồn phí thắng cảnh trích để lại số tiền 40.000.000 đồng   Về việc áp giá tính tiền sử dụng đất, có nhiều trường hợp, chưa có định giao đất, Chi cục thuế huyện Lạc Thuỷ vào tờ trình UBND xã Phú Lão để thông báo yêu cầu  người xét giao đất nộp tiền  sử dụng đất trước, việc làm trái quy định dẫn đến việc thu thiếu 15.632.000 đồng trường hợp ơng Trần Đình Thụ, 9.000.000 đồng Màu Văn Luyện, 6.632.000 đồng   Về việc cấp Giấy CNQSD đất có trường hợp giao đất, chưa thực đầy đủ nghĩa vụ tài cấp Giấy CNQSD đất cấp Giấy CNQSD đất HTX cho cá nhân Việc cho thuê đất công Chùa Tiên không tuân thủ theo quy định Luật đất đai Từ năm 2007-2010, UBND xã cho hộ thuê n vă ạc th sĩ nh Ki tế ận Lu để kinh doanh bán hàng không làm hợp đồng thuê đất mà thực bốc thăm theo lô, quy hoạch giao hộ sử dụng sau hộ nộp tiền phí sử dụng lề đường, bến bãi Bên cạnh việc thu hồi đất nơng nghiệp để làm sân lễ hội Chùa Tiên nhiều sai phạm Ngày 8/1/2010, UBND xã Phú Lão có Tờ trình số 04/TT-UBND gửi UBND, phòng TN-MT huyện đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp để làm sân lễ hội, đến chưa có văn trả lời Ngày 28/1/2010, UBND xã có biên làm việc với 15 hộ dân nằm phạm vi GPMB, diện tích đất thu hồi 4.538,8m2, hộ trí GPMB thống đơn giá đền bù UBND xã thỏa thuận 252.448.000 đồng Cũng ngày 28/1/2010, UBND xã Phú Lão chi trả tiền đền bù cho 15 hộ dân, kinh phí đền bù lấy từ nguồn: 184.030.000 đồng từ nguồn phí thắng cảnh để lại cho UBND xã; 68.418.000 đồng từ nguồn kinh phí ngân sách huyện cấp bổ sung năm 2009 cho xã (theo QĐ số 1016/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 UBND huyện Lạc Thủy) Sau chi trả tiền đền bù, đến UBND xã chưa làm thủ tục trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất hộ Giấy CNQSD đất hộ lưu giữ Như vậy, việc UBND xã tự thoả thuận đền bù đất 15 hộ dân nêu trái quy định Nhà nước quản lý đất đai, đất trồng lúa nước Sự việc có phần trách nhiệm UBND huyện Lạc Thuỷ, việc cấp ngân sách để đền bù đất cho người dân chưa có thủ tục thu hồi đất phương án đền bù chưa cấp có thẩm quyền phê duyệt trái quy định   Từ sai phạm quản lý sử dụng đất đai xã Phú Lão, Kết luận số 86 ngày 28/7/2010 Thanh tra tỉnh ông Lê Trọng Long, Phó Chánh Thanh tra ký kiến nghị số vấn đề: Yêu cầu Chủ tịch UBND huyện Lạc Thủy đạo UBND xã Phú Lão phòng, ban chức huyện kiểm tra, rà soát lại quỹ đất phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai UBND tỉnh, hạn chế việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có thu tiền sử dụng đất Thơng báo hướng dẫn cho  người dân làm thủ tục cấp Giấy CNQSD đất Cho thuê đất công phải làm hợp đồng thuê đất thu tiền thuê đất theo quy định Thu hồi số tiền 68.418.000 đồng chi đền bù đất nông nghiệp cho 15 hộ dân Kiểm điểm làm rõ trách nhiệm tập thể cá nhân việc đề nghị di chuyển đường điện 35Kv chi phí di chuyển, xét giao đất lần cho cá nhân, xét giao đất cho nhiều người khơng có nhu cầu thiết yếu đất ở, việc tự thoả thuận thu hồi đền bù diện tích 4.538,8m2 đất lúa 15 hộ dân để làm sân lễ hội Chùa tiên chưa có định thu hồi phê duyệt phương án bồi thường GPMB cấp có thẩm quyền Đánh giá nhóm : vụ việc có sai phạm thủ tục thực giao đất cho thuê đất Ở ta thấy cán xã Phú Lão lợi dụng thẩm quyền mà nhà nước giao cho để đem lại lợi ích tư nhân, đất giao cho nhũng cán xã, người nhà cán mà không dựa vào nhu cầu thực tế người dân Có người khơng có nhu cầu sử dụng giao đất Như giao n vă ạc th sĩ nh Ki tế dịch giao đất thực làm ảnh hưởng đến quyền lợi người thực có nhu cầu sử dụng đất lại khơng giao đất để sử dụng ận Lu Về chuyển mục đích sử dụng đất : theo quy định điều 36 Luật đất đai 2003, có hình thức chuyển mục đích sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích khơng phải xin phép Trong quy định nhà nước nêu rõ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để khơng gây khó khăn,phiền hà cho người dân,vừa dễ quản lý đất đai,vừa đảm bảo việc thực nghĩa vụ tài họ Tuy nhiên,trên thực tế, đất đai ngày khan hội nhận khoản lợi lớn tay người có quyền cấp phát tạo “thừa thiếu” đáng tiếc Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất cơng nghiệp phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hóa đất nước tốt, mâu thuẫn luật sai phạm số cán quản lý đất đai gây tranh chấp khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp thiếu đất không đưa vào sử dụng, đất nơng nghiệp chuyển sang cơng nghiệp cịn bỏ trống lại lớn Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, nước có 1.649 khu vực qui hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với tổng diện tích 31.650 chậm giải tỏa mặt Nhiều doanh nghiệp năm 2000 đời) có nhu cầu sử dụng đất lại phải thuê cá nhân, hộ gia đình với giá cao tiếp cận với quĩ đất bị “bỏ hoang”, người nơng dân thất nghiệp đất hội chuyển nghề khác hạn chế khả trình độ Như ,việc chuyển mục đích sử dụng đất nhiều chưa dựa vào nhu cấu thực tế cần thiết việc đất đai bị sử dụng trái mục đích khơng ít.đạc biệt việc đất đai sau chuyển mục đích sử dụng lại bị bỏ trống,bỏ hoang,như lãng phí lớn Ngồi ra,các giao dịch ngầm chuyển mục đích sử dụng đất trốn tránh nghĩa vụ tài sản Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường khơng thức, thị trường “ngầm” Theo chuyên gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất kiểm soát Giao dịch tư lợi chuyển mục đích sử dụng Gắn liền với việc thu hồi đất, giao đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khơng phải đất sang đất ở; đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác Sau chuyển đổi mục đích sử dụng,giá trị sử dụng đồng thời với giá trị đất tăng lên nhiều,thậm chí nhiều so với giá trị gốc Trong luật đất đai có quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất Điều 36 lại không quy định cụ thể trường hợp chuyển quyền sử dụng Đây điểm mà luật thiếu rõ ràng sở để làm nảy sinh giao dịch tu lợi,sinh tiêu cực tham nhũng quản lí đất đai Thực tế cho thấy việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan địa phương,sinh thực trạng hàng loạt hecta đất nông nghiệp bị chỗ dự án chuyển đổi n vă ạc th sĩ nh Ki tế mục đích sử dụng,các dự án “treo”,chủ đầu tư ko có lực,hay hàng loạt khu rừng đặc dụng,rừng phòng hộ bị tàn phá nặng nề chuyển đổi mục đích sử dụng ận Lu Thu hồi đất , bồi thường giải phóng mặt a, Thu hồi đất Thu hồi đất biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai mà nhà nước đại diện chủ sở hữu luật đất đại quy định trường hợp thu hồi đất,thẩm quyền thu hồi đất nguyên tắc chung thu hồi đất, trưng dụng đất trường hợp cần thiết nhiên việc thu hồi đất phải thực sở sách định,bởi hậu pháp lý việc thu hồi đất có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích nhà nước, chủ đầu tư người bị nhà nước thu hồi Vì việc thu hồi đất phải dựa lợi ích chung xã hội lợi ích người sử dụng đất Thứ Năm, 16/04/2009-3:10 PM) Bình Thuận: Thu hồi đất trái pháp luật khiến dân điêu đứng Đầm nuôi tôm khai hoang sử dụng ổn định trước 15-10-1993, bị thu hồi phường xác nhận khơng có tranh chấp Các sở, ngành, UBND tỉnh, Bộ Tài nguyên Môi trường thống phải bồi thường Nhưng dự án bị treo lâu, gây thất thu lớn Hơn năm sau, người ta có “sáng kiến” dựng chuyện chủ đầm lấn sơng để khơng bồi thường thật khó hiểu Chủ tịch UBND tỉnh bác đơn khiếu nại nhân dân Của dân lâu ngày hoá bùn Từ năm 1990, ông Phạm Văn Bốn sử dụng 18.000m2 ruộng muối bỏ hoang để nuôi tôm quảng canh Năm 1992, ông làm đơn xin sử dụng số diện tích Ngày 22-11-1992 Đảng uỷ, UBND xã Phong Nẫm xét đơn ông Bốn đồng ý để ông sử dụng diện tích nói Ơng Bốn cắt khoảng 4.000m2 nhượng cho ơng Hồng Hữu Hưng cịn 14.000m2 ơng th hàng trăm lao động đào đắp nhiều tháng trời, đến năm 1993 thành đầm nuôi tôm cơng nghiệp Sau đó, ơng sang nhượng bớt cho số người, cịn 8.273m2 bốn anh em ơng hùn vốn lại để nuôi tôm chung quyền sử dụng diện tích đầm Ngày 19-7-2004, UBND tỉnh Bình Thuận định số 3381/QĐ-UBND thu hồi đất để xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết Đến ngày 27-7-2004, UBND TP Phan Thiết định thu hồi diện tích Ngày 8-9-2004 sở ngành liên quan, UBND TP Phan Thiết, UBND phường Xuân An họp với hộ dân kết luận: “Đất ông Phạm Văn Bốn khai hoang 14.000m2, sử dụng ổn định không tranh chấp” n vă ạc th sĩ nh Ki tế Ngày 19-9-2005, Bộ TN MT có văn số 3598 hướng dẫn đầm ông Bốn hộ sang nhượng lại đầm tôm ông đủ điều kiện bồi thường bị Nhà nước thu hồi Ngày 28-9-2005, liên sở Tài chính, Xây dựng, TN&MT, UBND TP Phan Thiết có tờ trình đề nghị UBND Tỉnh bồi thường hết diện tích kể Ngày 21-10-2005, UBND tỉnh kí văn số 4270/UBND với nội dung “UBND Tỉnh ận Lu thống bồi thường thiệt hại đất tài sản đầu tư đầm ao tôm ông Bốn hộ sang nhượng hùn hạp nuôi tôm ơng Bốn” Do diện tích q lớn, chủ dự án không sử dụng kịp, hệ thống kênh dẫn nước, kênh tiêu nước bị lấp hết, vụ tôm qua đi, chủ đầm khơng ni tơm Theo tính tốn họ thất thu khoảng 3,6 tỉ đồng, chủ dự án khơng nói đến chuyện bồi thường Bốn năm sau, ngày 3-3-2008 Trung tâm Quỹ đất có văn cho rằng, 8.273m2 có đến 6125,6m2 lấn sông không bồi thường Đây chuyện chấp nhận Anh em ông Bốn khiếu nại Chủ tịch UBND tỉnh kí định số 37/QĐUBND ngày 16-1-2009 bác đơn khiếu nại họ “Lệ làng” có hại cho dân Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đất đủ điều kiện cấp giấy CNQSDĐ theo quy định điều 50 luật người bị thu hồi bồi thường ” Như vậy, đầm tơm hộ dân nói có đến ba khoản thoả mãn điều kiện cấp giấy CNQSDĐ, quy định điều luật này, khoản 3, khoản khoản Tại điều NĐ 197 ngày 3-12-2004 hướng dẫn “Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất khơng có loại giấy tờ quy định khoản 1, khoản khoản điều sử dụng ổn định từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm có QĐ thu hồi đất mà không vi phạm đất lấn chiếm trái phép, UBND xã xác nhận khơng có tranh chấp bị thu hồi bồi thường thiệt hại” Thế chủ dự án ngâm Hơn năm sau, UBND TP Phan Thiết quay ngoắt 180 độ, không bồi thường hầu hết diện tích bị thu hồi n vă ạc th sĩ Điều Trung tâm Quỹ đất dựng chuyện anh em ông Bốn “lấn sông” Sự thật đầm tơm ơng Bốn cịn cách đầm bà Lương Thị Non đến sơng Bình Lợi Hơn nữa, đầm tôm bà Non không lấn sơng, đầm tơm ơng Bốn lại lấn sơng? Ơng Võ Hồng Sơn, cựu Chủ tịch UBND xã Phong Nẫm ơng Nguyễn Minh Hồng, ngun Bí thư Đảng uỷ xã nói: “Chúng tơi người xét đơn cho anh Bốn sử dụng đất Sau có định Chủ tịch UBND tỉnh thu hồi, lại xác nhận đất anh Bốn sử dụng ổn định từ năm 1992, không tranh chấp Bây khẳng định Đầm tôm anh Bốn khơng lấn sơng” Quyết định quyền khơng thể tin Dịng sơng Bình Lợi thực chất lạch rộng chừng 15 – 20m Diện tích đầm tơm anh em ơng Bốn 8.273m2 bảo có 6.125m2 lấn sơng thơng minh khơng tin Nếu vậy, có đến 350m chiều dài dịng sơng bị lấp hồn tồn (6125:17,5 =350) đầm tôm cạnh gần sông dài chừng 70m2 nh Ki tế Đầu năm 2008, chủ đầu tư chuẩn bị lấp sông, ông Bốn manh nha thấy có điều khơng bình thường nên cho chụp hình đầm tơm ơng liên quan với sơng để làm Nhìn hình thấy dịng sơng hẹp bị giới hạn hai hàng hai bên bờ Sau hàng thứ hai tức bờ sông bên đầm tôm 10 khơng rộng chạy dài uốn cong theo sơng Đó đầm tôm bà Lương Thị Non Cách bờ cao đến đầm tôm anh em ông Bốn Thế mà người ta lại bảo đầm tơm anh em ơng Bốn lấn sơng có vơ lí hay khơng? Cịn định số 37/QĐ-UB BT UBND tỉnh bác đơn họ với lí do: “Đơn xin khai hoang ông Bốn UBND xã Phong Nẫm xác nhận chưa UBND thị xã Phan Thiết cho phép” “ Đất không đăng kí QSDĐ” “Khơng thực nghĩa vụ tài chưa cấp GCNQSDĐ” v.v Có thể nói, điều xa lạ, luật đất đai nghị định Chính phủ khơng bắt buộc đất khai hoang phải cấp huyện, thị cho phép, không bắt buộc phải đăng kí QSDĐ, khơng bắt buộc phải nộp thuế nông nghiệp không bắt buộc phải có “bìa đỏ” bồi thường bị Nhà nước thu hồi ận Lu Mặt khác, dự án xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại dự án phát triển kinh tế, khơng thuộc nhóm A theo quy định Chính phủ Vì vậy, việc UBND tỉnh Bình Thuận UBND thành phố Phan Thiết định thu hồi đất trái với quy định khoản 2, điều 40 Luật Đất đai n vă Điều 38 luât đất đai quy định trường hợp thu hồi đất Trong đó,một cách thu hồi đất nhanh rẻ “thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế” Với trường hợp này, người giao đất lợi nhiều thứ Đất nhà nước thu hồi họ “cấp” đất với chi phí rẻ so với giá đất thị trường, ngươcj lại người bị thu hồi đất lại phải chịu thiệt hại nhiều tiền đền bù luôn thấp áp dụng khung giá nhà nước ấn định Đây mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng nguyên nhân gây khiếu kiện phức tạp ghê gớm nay.  Với mặt tiêu cực xảy ra, việc thu hồi đất lẽ nên hạn chế, nhưng, pháp luật đất đai lại mở rộng cho nhiều đối tượng áp dụng.  ạc th sĩ nh Ki tế Theo điều 40, Luật Đất đai, có bốn trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gồm đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế dự án đầu tư lớn.  Thế nhưng, đến Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai diễn giải, mở rộng thêm ba đối tượng, dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A; dự án từ vốn ODA; dự án đầu tư 100% vốn nước ngồi mà khơng thể đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.  Tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ,loại dự án thuộc nhóm A lại mở rộng, nâng lên khoảng 50 lĩnh vực khác Dễ thấy việc mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế làm cho quy định pháp luật trở nên lỏng 11 lẻo,sự quản lí thiếu chặt chẽ xác lại khiến cho việc phát sinh giao dịch tư lợi,làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích chung người sử dụng đất Đã có xuất nhiều khiếu kiện đất đai liên quan đến thu hồi đất người sử dụng hợp pháp,mục đích thu hồi khơng rõ ràng thỏa đáng,có dấu hiệu giao dịch tư lợi,đồng thời thu hồi đất lại không đền bù hay đền bù không thỏa đáng Từ thực tế cho thấy thu hồi đất bị lạm dụng,bị lợi dụng cách mức,thậm chí trái pháp luật , xâm phạm đến quyền lợi ích chung người dân ận Lu b, Bồi thường giải phóng mặt Cơng tác đền bù giải phóng mặt khó khăn lớn khơng làm đau đầu nhà quản lý mà tạo cho người dân xúc làm ảnh hưởng đến đời sống nhân dân quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng Theo luật đất đai năm 2003:” Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”(khoản Điều 4).Còn khái niệm “đền bù thiệt hại” Nhà nước thu hồi đất,mặc dù pháp luật khơng đưa giải thích thức thuật ngữ song theo từ điển tiếng việt “Đền bù” trả lai tương xứng với với giá tri cơng lao”,chúng ta hiểu đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất việc trả lại thiệt hại việc thu hồi đất gây tương xứng với giá trị công lao mà người sử dụng đất đầu tư vào đất trình sử dụng Như ,giữa thuật ngữ có điểm giống chủ yếu sau: Thứ nhất, bồi thường đền bù thiệt hại trách nhiệm Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất.Trách nhiệm pháp luật quy định pháp luật đất đai Thứ hai, bồi thường đền bù thiệt hại hậu pháp lý trực tiếp hành vi thu hồi đất Nhà nước gây ra.Điều có nghĩa bồi thường đền bù thiệt hại phát sinh có hành vi thu hồi đất Nhà nước Thứ ba, , bồi thường đền bù thiệt hại diễn mối quan hệ song phương bên Nhà nước( chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên người chịu tổn hại quyền lợi ích hợp pháp hành vi thu hồi đất Nhà nước gây ra(chủ sử dụng đất bị thu hồi đất) Thứ tư,căn để xác định bồi thường đền bù diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại thực tế tài sản, cối hoa màu đất khung giá đất Nhà nước quy định Thứ năm, người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất muốn bồi thường đền bù phải thoả mãn điều kiện luật định n vă ạc th sĩ nh Ki tế Trong luật đất đai 2003 đề cập đến vấn đề bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, cụ thể khoản điều 42 : "Người bị thu hồi loại đất bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi" Nhưng khoản điều lại có 12 ận Lu kẽ hở dễ làm phát sinh yếu tố tư lợi hoạt động bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất : "Trường hợp khơng có khu tái định cư người bị thu hồi đất bồi thường tiền ưu tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước khu vực đô thị" Việc lập dự án tái định cư cho người bị thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh thành phố trực thuộc trung ương; khu tái định cư quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn phải có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Rõ ràng quy định dễ tạo phân biệt việc bàn giao tái định cư Ai có quan hệ tốt, có điều kiện cố nhiên có chỗ tái định cư tốt ngược lại Trong đó, đa số người bị thu hồi đất có điều kiện để tạo mối quan hệ trước có định bàn giao tái định cư Họ bên phải chịu thiệt thòi giao dịch Chưa kể số trường hợp, địa phương đất để tái định cư Cịn nhìn chung, nơi tái định cư, sở hạ tầng nhà chất lượng có giá trị thấp so với nơi bị thu hồi đất Công tác tái định cư/bố trí nơi khơng thực triệt để khiến nhiều người dân phải xây nhà tạm để chờ bố trí tái định cư Hơn nữa, thật mà tìm khu vực có địa thuận lợi khu vực có định thu hồi vào thời điểm giải phóng mặt Bởi có khu vực chẳng đến lượt bị thu hồi Theo Nghị định 84 quy trình triển khai giải phóng mặt thị, người dân có quyền bao gồm: Quyền biết chủ trương đầu tư, giải phóng mặt thu hồi đất phương tiện thông tin, niêm yết công khai trụ sở UBND phường, xã mời hộ dân liên quan đến họp để nghe thông báo định cấp có thẩm quyền; Quyền cử 1-2 đại diện tham gia hội đồng giải phóng mặt tái định cư; Quyền phát tờ khai để kê khai; Quyền tham gia khảo sát, đo đạc diện tích nhà, đất ký xác nhận tài sản đất; Quyền đóng góp ý kiến vào phương án tổng thể; Quyền xin ý kiến thức trước đền bù vịng 20 ngày; Quyền nghe cơng bố phương án chi tiết phê duyệt; Quyền ký nhận đất nhà khu tái định cư; Quyền giải đáp thắc mắc giải khiếu nại Nhưng thực tế rõ ràng người dân tiếp cận với quyền Một mặt người dân bàng quan với quyền ngĩa vụ song cán địa phương cố tình khơng muốn công khai vấn đề liên quan mà vin vào nghĩa vụ người bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh định để móc nối với hưởng lợi Thêm yếu tố dễ làm phát sinh yếu tố tư lợi hoạt động bồi thường giải phóng mặt vướng mắc liên quan đến việc xác định diện tích, vị trí loại đất bị thu hồi, việc xác định giá trị tài sản đất di chuyển mồ mả Lợi dụng vướng mắc mà người có quan hệ với cá nhân, quan có thẩm quyền lợi nhiều chi phí bồi thường lẫn hội tái định cư sau n vă ạc th sĩ nh Ki tế III, Đánh giá nhóm: 13 ận Lu 1.Nguyên nhân dẫn đến giao dịch tư lợi hoạt động giao đất,cho thuê đất,thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất: -Do có chồng chéo hệ thống pháp luật hoạt động giao đất,cho thuê đất,thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất: Chồng chéo nội hệ thống pháp luật đất đai pháp luật đất đai với pháp luật khác có liên quan pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư, pháp luật dân sự, v.v quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội quy hoạch mặt xây dựng -Sai phạm trình thực pháp luật : Các sai phạm quy hoạch đất đai việc lập quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề vào vùng dân cư tập trung, sử dụng tồn diện tích đất nơng nghiệp; quy hoạch đô thị, sinh thái lại bỏ dở dang Ngồi cịn có nhiều sai phạm việc lập kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận sai phạm thời gian trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phổ biến, chiếm 79,6% số hồ sơ có sai phạm -Tham nhũng đất đai dẫn tới nhiều biến tướng giao dịch tư lợi hoạt động giao đất,cho thuê đất,thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất.Gian lận việc lập phương án bồi thường; xác nhận thời điểm sử dụng đất, vị trí đất, diện tích sử dụng đất có thỏa thuận với người dân để chia lợi khai khống diện tích để hưởng lợi .Đây khu vực tham nhũng gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước, gây mâu thuẫn, so bì nhân dân dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài - Do thiếu minh bạch đền bù, bồi thường thu hồi đất giao đất, rào cản điều khoản mập mờ việc tiếp cận với quyền sử dụng đất doanh nghiệp cá nhân tạo khoảng cách lớn giá thị trường giá đền bù Nhà nước tạo hội cho nắm quyền chi phối đất đai tham nhũng n vă ạc th sĩ nh Ki tế 2.Kiến nghị: -Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, xóa bỏ, hạn chế chồng chéo quy định pháp luật nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản để thống quản lý đất đai tài sản gắn liền với đất với Luật Thuế sử dụng đất, bảo đảm bình đẳng chủ sử dụng đất (khi cấp đất, cho thuê đất giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất…) phải trả tiền mặt chung theo giá thị trường, trừ trường hợp thực theo sách ưu đãi người có công với Nhà nước Nhà nước cấp, cho thuê đất để làm nhà sản xuất kinh doanh.  -Bên cạnh việc hoàn thiện quy định Luật Đất đai, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu, rà sốt hồn thiện quy định pháp luật phục vụ cho việc phòng chống tham nhũng như: Luật Phịng, chống tham nhũng, cần quy định cụ thể quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phịng chống 14 ận Lu tham nhũng từ trung ương đến địa phương như: quy định cụ thể quyền độc lập tương đối quan việc thực chức năng, nhiệm vụ Chẳng hạn, quyền thẩm vấn, kiểm kê tài sản, theo dõi tài sản người bị tình nghi tham nhũng; tiếp nhận điều tra tố cáo hành vi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định người có thẩm quyền nhằm mục đích trục lợi… -Đảm bảo tính minh bạch hoạt động cán có thẩm quyền Ví dụ giao dịch có khả tư lợi anh phải cơng khai minh bạch “đây công ty người nhà tôi” Trong nhiều trường hợp định thầu Bắt buộc anh phải đấu thầu lựa chọn sản phẩm tốt Ngay hoạt động đấu thầu phải minh bạch hóa, phải cung cấp đầy đủ thơng tin cho tất nhà thầu trước tiến hành đấu thầu Để làm điều nên có chế tạo áp lực cho lãnh đạo doanh nghiệp nhà nước bị giám sát buộc phải hành động trung thực, cẩn trọng để phục vụ lợi ích chung chủ sở hữu nhà nước Dù trưởng, thứ trưởng, chủ tịch hội đồng quản trị hay tổng giám đốc, chế tạo áp lực, người ln hành động mơi trường bị giám sát -Cần tích cực người dân việc phát đấu tranh với sai phạm cán Đẩy mạnh công tác giám sát người dân sở thực sách dân chủ n vă ạc th sĩ nh Ki tế 15