GIỚI THIỆU VỀ CBRE
QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
1.1 Giới thiệu về CBRE Group, Inc.
Tập đoàn CBRE Group, Inc (tên niêm yết trên Sàn chứng khoán New York – NYSE: CBG), thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu thế giới do Fortune và S&P bình chọn, có trụ sở chính tại Los Angeles là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2014) Với hơn 52,000 nhân viên tại hơn 370 văn phòng trên toàn cầu (không bao gồm các văn phòng thành viên), công ty cung cấp các dịch vụ cho chủ bất động sản, nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản CBRE cung cấp các dịch vụ: dịch vụ tư vấn chiến lược, dịch vụ kinh doanh thuê mua bất động sản; dịch vụ dành cho các Tổng công ty; quản lý dự án, tài sản; cho vay thế chấp; định giá; dịch vụ phát triển dự án; quản lý đầu tư; nghiên cứu và tư vấn.
1.2 Giới thiệu về CBRE Vietnam.
Năm 2013 đánh dấu quá trình 10 năm phát triển bền vững của CBRE tại Việt Nam. Qua từng thời kỳ, CBRE đã trải qua những bước thăng trầm của thị trường Việt Nam. Tuy nhiên nhờ có sự am hiểu về nhu cầu thật của khách hàng, cùng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, và nguồn thông tin về thị trường đáng tin cậy của hệ thống CBRE trên toàn thế giới mà CBRE đã, đang và sẽ phát triển hơn nữa tại thị trường Việt Nam.
Trước tiên, phương châm chính của CBRE là coi khách hàng như những người mang lại thành côngsự hài lòng của khách hàng làm mục tiêu Đó là động lực để để công ty không ngừng hoàn thiện chất lượng phục vụ của mình Bên cạnh đó, CBRE không ngừng tìm kiếm nguồn nhân lực có khả năng chuyên môn cũng như nhiệt huyết với công việc Song song công ty cũng luôn có những chế độ đãi ngộ nhân tài phù hợp với từng đối tượng nhân viên nhằm khuyến khích hiệu quả công việc.
Cuối cùng, dù ở đâu trên thế giới CBRE luôn phục khách hàng với tiêu chuẩn cao nhất Từ Argentina đến Zimbabwe, CBRE có mặt rộng khắp, và am hiểu tường tận tình hình thị trường trong và ngoài nước Đây là yếu tố then chốt giúp CBRE thành công tại Việt Nam.
Hiện tại thị trường Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn còn gặp không ít khó khăn, tuy nhiên đây vẫn là một thị trường tiềm năng CBRE sẽ có rất nhiều cơ hội đến với thị trường khi các nhà đầu tư sắn sàng xúc tiến kế hoạch của họ tại Việt Nam và Việt Nam đang có những quy định mới thu hút FDI vào bất động sản
LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG
Tài chính: Tư vấn đầu tư, tư vấn & thẩm định giá, nghiên cứu thị trường & tư vấn đầu tư, thị trường quỹ đầu tư toàn cầu, quản lý đầu tư.
Tư vấn: Quản lý giao dịch, quản lý dự án, quản lý bất động sản, quản lý thương hiệu, tổ chức tài chính bất động sản, hoạch định chiến lược, các dịch vụ quốc tế.
Quản lý: Quản lý bất dộng sản, xin giấy phép / cho thuê bất động sản, hoạch toán
& báo cáo tài chính, quản lý & thiết kế công trình, nghiên cứu thị trường, kiến trúc, quản lý rủi ro, giao dịch quốc tế.
Môi giới: Mua lại, bố trí / tái cơ cấu bất động sản, xin giấy phép / (cho thuê), văn phòng (cho thuê), khu công nghiệp (cho thuê), mặt bằng (cho thuê), bán/ cho thuê khu dân cư.
THÀNH QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
CBRE Việt Nam đạt giải các thương hiệu nổi tiếng thế giới như HSBC,
LG, Kinder World, Toyota, Ferroli Indochina, Coca-Cola
Giải thưởng Rồng Vàng được tổ chức thường niên bởi Thời báo kinh tế Việt Nam và Bộ Kế hoạch & Đầu tư.
Danh hiệu là nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu Việt Nam.
11/09/2015, Tập đoàn CBRE vừa được vinh danh là đơn vị tư vấn bất động sản xuất sắc nhất tại Giải thưởng Bất Động Sản Euromoney 2015. Đây là năm thứ tư liên tiếp và là lần thứ tám CBRE đạt danh hiệu cao nhất trong 11 năm Euromoney thực hiện chương trình giải thưởng này Ngoài ra, CBRE cũng được vinh danh là công ty hàng đầu thế giới tại các hạng mục Bất động sản bán/cho thuê và Thẩm định giá.
Ngoài các giải thưởng toàn cầu, CBRE được vinh danh là đơn vị xuất sắc nhất trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương với 7 nước giành được giải thưởng gồm Úc, Ấn Độ, Nhật Bản, New Zealand, Singapore, Đài Loan và Việt Nam.CBRE đạt được tổng cộng 20 giải thưởng trong khu vực Châu Á – Thái BìnhDương cho các hạng mục con của hạng mục cố vấn và chuyên gia tư vấn, bao gồm đại lý cho thuê, thẩm định giá và nghiên cứu về bất động sản.
CÁC DỰ ÁN ĐÃ XÂY DỰNG VÀ MÔI GIỚI
Tại Việt Nam, Vincom City Towers, Vincom Galleries , VincomCenter , CEOTower , CENTEC Tower, Grand Plaza Hanoi , BIDVTower, HangDa Galleria,…
TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
- Bước 4: Phân tích thông tin.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
4- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
5- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. c- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
6- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
1- Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
2- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
QUY TRỊNH ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CBRE
Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Bước2: Khảo sát hiện trạng BĐS cần thẩm định giá;
Bước 3: Thu thập thông tin pháp lý, thị trường liên quan đến BĐS thẩm định giá;
Bước 4: Tổng hợp, phân tích hiện trạng và các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản;
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
Bước 6: Xác định giá trị BĐS cần định giá
Bước 7: Lập hồ sơ và chứng thư định giá
2.1 XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở ( nhà ở, đất ở ), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công sở, trường học.Nhiệm vụ định giá bất động sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: nhiệm vụ bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
2.1.1 Bảo toàn bất động sản
Bảo hiểm bất động sản, bồi thường và đánh giá bất động sản
2.1.2 Mua bán bất động sản đơn hạng mục
2.1.3 Biến động chủ quyền bất động sản của doanh nghiệp
-Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
-Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp
-Bán doanh nghiệp Cho thuê
2.1.4 Chuyển nhượng bất động sản
Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản Mục đích là để đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng Thực tế an toàn không thể quyết định bởi tính chuẩn xác của việc định giá bất động sản thế chấp Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp định giá
2.1.7 Xác định giá trị bất động sản để cổ phần hóa
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi tiêu đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới định giá
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản va tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế Do đó cần phải tiến hành Thẩm định giá nộp thuế Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế
Doanh nghiệp tiến hành thanh toán quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có
Việc trình bày các đặc tính định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là: - Kiện tụng - Giúp cho việc hạch toán kế toán
2.2.1 Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau
2.3 THU THẬP THÔNG TIN PHÁP LÝ, THỊ TRƯỜNG LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin
2.4 PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá
2.4.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản
2.4.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. b Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản.
2.4.3 Phân tích về khách hàng
2.4.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản
2.5 LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
- Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó
- Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng
- Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn)
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH VIÊN ÁP DỤNG
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
VÍ DỤ THỰC TẾ VỀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CBRE
THUYẾT MINH CHÚNG THƯ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 260/2014/CTTĐ-CT CBRE/01 ngày
PHẦN I: NHỮNG CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ
I MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
CBRE đã được Ông Nguyễn Thế Hướng, đề nghị xác định giá trị hai bất động sản tại địa chỉ : Thửa đất số 24(1P), tờ bản đồ số 43 - Tổ 09,cụm Nghi Tàm, phường Quảng
An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội (Theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số
10103113594) với mục đích: “Thế chấp cấp tín dụng ”.
II CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊNH HƯỚNG VÀ CHI
PHỐI CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, CBRE đã xác lập các tiêu chuẩn thẩm định giá định hướng và chi phối cuộc thẩm định giá như sau:
1 Tiêu chuẩn số 03 “những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau:
1 Năng lực chuyên môn và tính thận trọng
3 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
2 Tiêu chuẩn số 01 “giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản” ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Các nguyên tắc kinh tế trọng yếu chi phối cuộc thẩm định giá a.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
“Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.” b.Nguyên tắc thay đổi
“Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi.” c.Nguyên tắc thay thế
“Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của tài sản khác có thể thay thế” d.Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
“Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần” e.Nguyên tắc phân phối thu nhập
“Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.” f.Nguyên tắc đóng góp
“Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.” g.Nguyên tắc tuân thủ
“Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.” h.Nguyên tắc cạnh tranh
“Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó giá trị tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị truờng.” i.Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
“Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu sự ảnh hưởng của việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc xác định giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua”
III QUY TRÌNH THỰC HIỆN KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.
Bước2: Khảo sát hiện trạng BĐS cần thẩm định giá;
Bước 3: Thu thập thông tin pháp lý, thị trường liên quan đến BĐS thẩm định giá;
Bước 4: Tổng hợp, phân tích hiện trạng và các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản;
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.
Bước 6: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Bước 7: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
IV CÁC CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ